Notes sur les Assurances Immobilières PDF

Page 14: lundi 30 septembre 2024 23:01 Le marché de l’assurance emprunteur loi Lagarde du 1er juillet 2010 L’introduction de la délégation d’assurance permet à l’emprunteur de se délier du contrat d’assurance initial et de contracter une assurance emprunteur auprès d’une société d’assurance, à con...

Page 14: lundi 30 septembre 2024 23:01 Le marché de l’assurance emprunteur loi Lagarde du 1er juillet 2010 L’introduction de la délégation d’assurance permet à l’emprunteur de se délier du contrat d’assurance initial et de contracter une assurance emprunteur auprès d’une société d’assurance, à condition que le nouveau contrat offre un niveau de garanties similaires. loi Hamon du 17 mars 2014 L’emprunteur peut se délier de son assurance-emprunteur lors des 12 premiers mois suivant l’acceptation de l’offre de prêt. loi du 21 février 2017 (amendement Bourquin) L’emprunteur peut se délier chaque année de l’assurance emprunteur (substitution annuelle). 28 février 2022 Possibilité de résilier à tout moment et sans frais le contrat d’assurance emprunteur sous réserve, le cas échéant, de proposer une assurance de substitution offrant des garanties équivalentes. Page 18: lundi 30 septembre 2024 23:02 Le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) est le taux qui apparaît sur la fiche d’information remise par la banque lors d’une demande de prêt immobilier. lundi 30 septembre 2024 23:02 Cet indicateur permet à l’emprunteur de connaître le poids de l’assurance dans le coût global de son crédit. Page 19: lundi 30 septembre 2024 23:03 Les informations qui expriment le coût de l’assurance de prêt mentionnent : Le taux annuel effectif de l’assurance (TAEA), Le montant total dû en euros au titre de l’assurance sur la durée du prêt, Le montant en euros par mois (avec une précision si ce montant s’ajoute ou non à l’échéance de remboursement du prêt). Page 20: lundi 30 septembre 2024 23:04 Le TAEA s’obtient en retranchant le taux effectif annuel global hors assurance du TAEG : EXEMPLE TAEA = TAEG – TAEG hors assurance lundi 30 septembre 2024 23:06 Emprunt de 180 000€ au taux nominal de 2% sur 25 ans avec un taux d’assurance de 0,50% sur le capital initial : Mensualité hors assurance : 762,94€ Prime assurance : 75€ Mensualité avec assurance : 837,94€ TAEG avec assurance 2,90% TAEG hors assurance : 2,05% TAEA 0,85% ( 2,90 – 2,05) Page 23: lundi 30 septembre 2024 23:09 principe de libre choix du client lundi 30 septembre 2024 23:09 Historique du principe de libre choix du client La loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier), qui via le Code de la Consommation précise l’interdiction de vente liée : 11/12/2001 « Est interdite la vente ou offre de vente de produits ou de prestations de services groupés, sauf lorsque les produits ou prestations de services inclus dans l'offre groupée ne peuvent être achetés individuellement, ou lorsqu'ils sont indissociables ». 3/01/2008 La loi Chatel renforce la protection des assurés. Aussi, elle oblige les assureurs à avertir les assurés de leur droit de résiliation au plus tôt 3 mois, et au plus tard 15 jours avant la date limite de résiliation. Si l’assureur ne respecte pas le délai de 15 jours, un délai supplémentaire de 20 jours est octroyé à l’assuré. Page 24: lundi 30 septembre 2024 23:09 La loi Lagarde du 1 er juillet 2010 vient réformer le secteur de l’assurance : l’emprunteur peut désormais souscrire une assurance au sein de l’organisme de son choix dans la mesure où l’assurance couvre au moins les mêmes éléments que ceux demandés par l’établissement prêteur. Il s’agit de la mise en place du principe de délégation d’assurance. lundi 30 septembre 2024 23:09 Afin de protéger le consommateur d’un nouveau contournement de la loi, il est interdit aux banques de proposer un taux d’emprunt plus bas en cas de souscription de l’assurance de prêt au sein leur établissement. En cas de refus de la délégation d’assurance, la banque doit le justifier clairement par écrit. Page 25: lundi 30 septembre 2024 23:09 La loi Hamon instaure un nouveau droit pour l’emprunteur en matière d’assurance : pendant les douze mois suivant la signature de l’offre de prêt, l’emprunteur peut décider de substituer au contrat d’assurance emprunteur initial, un autre contrat présentant des garanties équivalentes. Ce dispositif s’applique aux contrats de prêts immobiliers conclus à partir du 26 juillet 2014. lundi 30 septembre 2024 23:09 Par ailleurs, depuis le 1 er octobre 2015, une fiche d’information standardisée doit obligatoirement être remise à l’emprunteur lui précisant les modalités de son assurance. Page 28: lundi 30 septembre 2024 23:11 Par la suite, l’amendement Bourquin, prévoit la libre résiliation annuelle de l’assurance de prêt pour toutes les offres de crédit immobilier émises à compter du 22 février 2017, date de publication de la loi. Il s’applique de façon automatique depuis le 1 er janvier 2018 à tous les contrats d’assurance en cours d’exécution, quelle que soit l’antériorité du contrat. Cet amendement instaure ainsi la libre substitution de l’assurance de prêt pour changer d’assurance emprunteur à chaque date d’anniversaire, et ce, pendant toute la durée du contrat de crédit immobilier, sous réserve de respecter l’équivalence des conditions de garanties entre l’ancien et le nouveau contrat. L’amendement Bourquin ne remet pas en cause la possibilité de substitution du contrat d’assurance déjà prévue pendant le délai de 12 mois après la signature de l’offre de prêt instaurée par la loi Hamon. Page 30: lundi 30 septembre 2024 23:11 En pratique, pour changer d’assurance de prêt, l’emprunteur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard deux mois avant la date d’anniversaire du contrat. Page 31: lundi 30 septembre 2024 23:12 a loi Lemoine du 28 février 2022 vient réformer le secteur de l’assurance : l’emprunteur peut désormais résilier sans frais et à tout moment son contrat d’assurance emprunteur, sous réserve le cas échéant, de proposer une assurance de substitution offrant de garanties équivalentes En cas d’acceptation, l’assureur est tenu de fournir un avenant dans un délai de 10 jours ouvrés à compter de la réception de la demande de substitution. L’assureur est désormais tenu d’informer l’assuré, par tout moyen, concernant le droit et les modalités de résiliation. Tout manquement à cette obligation est sanctionné par une amende administrative dont le montant n’excède pas : - 3 000 € lorsque l’assureur est une personne physique - 15 000 € lorsque l’assureur est une personne morale En cas de refus de résiliation, le prêteur s’engage à communiquer sa décision de manière explicite. Page 37: lundi 30 septembre 2024 23:14 Le principe de libre choix du client 2 2.2. Quelques dates clés 19 septembre 2001 : signature de la Convention Belorgey. Elle permet aux personnes présentant un risque aggravé de santé de pouvoir souscrire plus facilement une assurance de prêt immobilier. Elle a peu d’impact et est remplacée par la convention AERAS, plus complète, en 2007. 12 décembre 2001 : entrée en application de la loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère économique et Financier). Elle interdit principalement la vente liée. 6 janvier 2007 : entrée en application de la Convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Elle a pour objet de faciliter l'accès à l'assurance et à l'emprunt des personnes ayant ou ayant eu un problème grave de santé. 25 novembre 2008 : annonce des travaux préliminaires à la loi Lagarde, avec pour objectif de protéger les futurs emprunteurs. Page 38: lundi 30 septembre 2024 23:14 1 er juillet 2009 : mise en place du dispositif de la fiche informative que les banques doivent remplir avec les futurs emprunteurs et leur remettre. 27 avril 2010 : adoption par l'Assemblée nationale du projet de réforme du crédit à la consommation et d’une partie de la Loi Lagarde concernant l'assurance emprunteur. 1 er novembre 2010 : la loi Lagarde entre en vigueur. Mise en oeuvre du principe de la délégation d’assurance 17 mars 2014 : la loi Hamon relative à la consommation permet de substituer l’assurance emprunteur au cours des 12 premiers mois suivant la signature de l’offre de prêt conclue à partir du 26 juillet 2014. 21 février 2017 : Amendement Bourquin. Mise en place du droit de résiliation annuel des contrats d’assurance emprunteur. 28 février 2022 : Réforme de l’assurance emprunteur : suppression du droit à l’oubli Page 81: lundi 30 septembre 2024 23:21 pport de la Loi de finances pour 2019 : les contrats d’assurance décès emprunteur sont soumis à la Taxe Spéciale sur les Conventions d’Assurances (TSCA) Jusqu’alors, la taxe spéciale sur les conventions d’assurance ne s’appliquait que sur les garanties incapacité de travail, invalidité et perte d’emploi. La loi de finances pour 2019 a étendu cette taxe de 9% à la garantie décès de l’assurance emprunteur, et ce, pour tous les contrats souscrits à compter du 1 er janvier 2019. Page 82: lundi 30 septembre 2024 23:21 La garantie décès est obligatoire. Page 83: lundi 30 septembre 2024 23:22 Le coût de l’assurance décès dépend principalement de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur. Aussi, ce dernier doit remplir un questionnaire médical afin de déterminer le tarif de la garantie décès. Le coût est ensuite calculé en fonction du capital emprunté. Le questionnaire de santé n’est pas demandé dès lors que : - le montant total des crédits pour un même assuré n’excède pas 200 000 €, - l’intégralité du crédit sera remboursée avant que l’assuré ait atteint l’âge de 60 ans. Page 84: lundi 30 septembre 2024 23:22 Dans certains cas, l’emprunteur ne peut être indemnisé au titre de la garantie. En effet, des clauses du contrat peuvent stipuler des conditions d'exclusion et de limitation des garanties qui annulent l'obligation de remboursement. Exemple Si le décès résulte d’une maladie ou d’une pathologie qui n’a logie qui n’a Page 92: lundi 30 septembre 2024 23:24 Perte Totale et Irréversible d'Autonomie: P.T.I.A Associée à la garantie décès, la garantie PTIA est obligatoire. Il s’agit de l’invalidité physique ou mentale constatée avant l’âge de 65 ans mettant l’assuré dans l’incapacité définitive d’exercer toute activité rémunérée. lundi 30 septembre 2024 23:24 La garantie PTIA s’appliquera si, à la suite d’une maladie ou d’un accident, l’emprunteur est déclaré en invalidité de 3 ème catégorie auprès de la Sécurité Sociale. Il s’agit d’une invalidité à 100%, absolue et définitive. Page 94: lundi 30 septembre 2024 23:25 L’invalidité permanente totale (IPT) représente une invalidité physique ou mentale constatée avant l’âge de 65 ans, mettant l’assuré dans l’incapacité d’exercer toute activité rémunérée. L’IPT correspond à une invalidité d’un degré inférieur à la PTIA. Dans la classification de la Sécurité Sociale, il s’agit d’une invalidité de 2 ème catégorie qui empêche d’exercer tout travail de façon permanente et définitive. Le sinistre est pris en charge après consolidation de l’état de santé de l’assuré, sous réserve que le taux d’invalidité contractuel soit supérieur ou égal à 66 %. Page 97: lundi 30 septembre 2024 23:26 Invalidité permanente partielle : I.P.P Le principe L’IPP correspond à une invalidité de 1 er degré dans la classification de la Sécurité Sociale, avec un taux d’invalidité établi entre 33% et 66%. Si l’invalidité est inférieure à 33% : La garantie ne s’appliquera pas et l’assurance ne prendra pas en charge les échéances du prêt. Par ailleurs, l’IPP suppose que l’emprunteur soit en mesure d’exercer une activité professionnelle à temps complet. Page 100: lundi 30 septembre 2024 23:27 L’incapacité temporaire totale de travail est une incapacité médicalement reconnue mettant l’assuré dans l’impossibilité complète mais temporaire de se livrer à son activité professionnelle à la suite d’une maladie ou d’un accident. L’incapacité doit être totale, c’est-à-dire qu’une incapacité partielle annule toute indemnisation. La prise en charge des échéances de prêt par cette garantie débute généralement à compter du 91 ème jour (franchises possibles, selon le contrat : 30, 60, 90, 180 jours). En cas de reprise, même partielle, de l’activité professionnelle, la prise en charge de l'assurance cesse, sauf si une clause expresse est prévue en ce sens dans le contrat. Page 102: lundi 30 septembre 2024 23:27 Différence entre l’invalidité et l’incapacité : Les notions d’invalidité et d’incapacité sont des notions proches mais pour autant différentes. L’une est liée au monde du travail, tandis que l’autre est liée au statut de la personne, au sens général. - L’invalidité désigne l’état physique et/ou psychologique d’une personne. Elle résulte d’une maladie ou d’un accident de la vie courante. - L’incapacité désigne l’incapacité de travailler. Elle est consécutive d’un accident de travail ou d’une maladie professionnelle. Page 103: lundi 30 septembre 2024 23:28 Il s’agit de la prise en charge de l’éventuelle perte de salaire consécutive à un arrêt de travail. Dans ce cas, si l’assuré bénéficie d’un maintien de salaire (fonctionnaire, prévoyance employeur), il ne percevra aucune indemnité ou le cas échéant une indemnité limitée à la perte de revenu (c’est-à-dire partielle). Dans un contrat indemnitaire, le remboursement perçu en cas de sinistre est proportionnel à la baisse des revenus. Page 105: lundi 30 septembre 2024 23:29 A l’inverse de la garantie décès/PTIA, la garantie perte d’emploi est facultative. Cette garantie couvre le risque de licenciement. Appelée également « assurance chômage », elle permet la prise en charge des échéances si l’emprunteur perd son emploi. Elle est réservée à certains emprunteurs, sous conditions : Être salarié en CDI, Bénéficier d’une certaine ancienneté au sein de l’entreprise. Toutefois, elle ne couvre pas les situations suivantes : Les périodes d’essai, La préretraite, Le chômage partiel, La démission, IMMO-IOBSPII-M5L2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48 Chapitre 2 La rupture conventionnelle. Page 106: lundi 30 septembre 2024 23:29 La garantie perte d’emploi comporte certaines limites : L’âge limite de couverture est généralement de 60 à 65 ans. Le délai de carence court à compter de la date d’adhésion au contrat (signature du contrat). Il est généralement compris entre 6 et 12 mois. Les mensualités ne sont pas prises en charge durant cette période. Un délai de franchise s’applique également. Celui-ci est compris entre 3 et 9 mois et s’applique à compter du début d’indemnisation par Pôle Emploi ou de la date du licenciement. Le montant de l’indemnisation oscille entre 30% et 80% des mensualités. Son montant est toujours plafonné et varie d’une banque/d’un assureur à l’autre. Le pourcentage d’indemnisation peut être fixe ou progressif. La durée d’indemnisation est limitée à 36 voire 48 mois sur la durée totale du crédit. Page 112: lundi 30 septembre 2024 23:31 La FSI détaille les garanties minimales devant être couvertes par l’assurance emprunteur. En matière de crédit immobilier et afin de protéger l’emprunteur, la banque exige la souscription d’une garantie minimale : la garantie assurance décès et invalidité (PTIA : perte totale et irréversible d’autonomie). Hormis les garanties décès et invalidité, la banque peut exiger la souscription de garantie incapacité temporaire totale (ITT), garantie invalidité permanente totale (IPT) et garantie invalidité permanente partielle (IPP). La banque détaille, pour chacune de ces garanties, quels sont les critères d’équivalence nécessaires pour apprécier leur niveau, au cas où l’emprunteur souhaite souscrire son assurance emprunteur dans le cadre d’une délégation d’assurance. Page 173: lundi 30 septembre 2024 23:36 Le rachat d’exclusion de garanties particulières Dans le cas où l’assureur exclut un ou plusieurs risques, l’emprunteur peut aussi, dans certains cas, racheter certaines exclusions de garanties particulières. Moyennant une surprime s’ajoutant à la prime de base, l’assurance de prêt peut accepter de couvrir l’emprunteur pour des risques qui ne sont pas couverts dans les garanties initiales, ce qui lui permet une prise en garantie pour un risque initialement exclu. A contrario, il est impossible de racheter une exclusion liée au métier de l’emprunteur. Page 174: lundi 30 septembre 2024 23:37 Tarification du risque aggravé 2.4. Le délai de carence Intervenant à des périodes précises, le délai de carence et le délai de franchise ne s’appliquent pas de la même façon. Le délai de carence court dès la signature du contrat emprunteur. Le délai de franchise est activé dès que l’emprunteur déclare le sinistre à son assureur. IMMO-IOBSPII-M5L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34 Chapitre 2 Page 175: lundi 30 septembre 2024 23:37 Le délai de carence, appelé également délai d’attente, débute dès la souscription du contrat, et ce, une seule et unique fois. En principe sont soumises à ce délai : L’assurance décès invalidité Il correspond à la période au cours de laquelle aucune garantie n’est appliquée. L’incapacité temporaire de travail L’invalidité permanente et absolue Page 176: lundi 30 septembre 2024 23:37 Ce délai peut varier de 1 à 12 mois en fonction des garanties choisies et de l’assureur de l’emprunteur. Page 177: lundi 30 septembre 2024 23:38 Le délai de franchise prive également l’emprunteur de toute indemnisation au même titre que le délai de carence. Sa durée est généralement de 3 mois, mais selon les conditions contractuelles, il peut varier de 4 à 6 mois. Ce délai n’intervient pas dans le cas d’une déclaration d’invalidité. Il est déclenché pour la garantie Incapacité Temporaire de Travail et la garantie perte d’emploi. Page 198: lundi 30 septembre 2024 23:39 La convention AERAS 3.9. Le délai de procédure et le recours Délai de procédure Le délai maximal de traitement d'une demande de prêt avec assurance est de 5 semaines, dont 3 pour le retour de l'assurance et 2 pour celui de la banque, après connaissance de l’acceptation de la proposition d'assurance par l’emprunteur. Recours Si les conditions de la convention AERAS n'ont pas été appliquées, l'emprunteur peut saisir la commission de médiation de la convention AERAS chargée de trouver un règlement amiable.