Cours M1 - Droit et Pratique de la Vente Immobilière PDF

Université de Lorraine Faculté de Droit, Sciences économiques et Gestion de Nancy *2024-2025* Master 1 Droit Notarial **Droit et Pratique de la vente immobilière** **Nicolas Damas** *Professeur à la faculté de Droit de Nancy* #### TABLE DES MATIÈRES [Introduction : vente d'immeuble à construire et vente d'immeuble achevé 4](#introduction-vente-dimmeuble-%C3%A0-construire-et-vente-dimmeuble-achev%C3%A9) [Chapitre I -- La formation de la vente de l\'immeuble achevé 5](#chapitre-i-la-formation-de-la-vente-de-limmeuble-achev%C3%A9) [Section I - Offre et Acceptation 5](#section-i---offre-et-acceptation) [Section II : Le mandat confié à un agent immobilier 9](#section-ii-le-mandat-confi%C3%A9-%C3%A0-un-agent-immobilier) [**§1-- Cadre d'intervention : statut et mandat** 9](#cadre-dintervention-statut-et-mandat) [A -- statut 9](#a-statut) [B - Mandat 9](#b---mandat) [**§2 -- Rémunération : 10**](#r%C3%A9mun%C3%A9ration) [**§3 -- Responsabilité 11**](#responsabilit%C3%A9) [**§4 - Textes : 12**](#textes) [**§5 - Jurisprudence : 13**](#jurisprudence) [Section III -- Les Avant-contrats 20](#section-iii-les-avant-contrats) [**§1 -- Les Promesses** 20](#les-promesses) [A - Promesse unilatérale de vente 20](#les-promesses) [B -- Promesse synallagmatique de vente 29](#b-promesse-synallagmatique-de-vente) [**§2 -- Le Pacte de préférence** 33](#le-pacte-de-pr%C3%A9f%C3%A9rence) [Section IV : Les conditions de formation du contrat de vente 36](#section-iv-les-conditions-de-formation-du-contrat-de-vente) [**§ 1 -- Le consentement** 36](#le-consentement) [A -- L\'intégrité du consentement : 36](#a-lint%C3%A9grit%C3%A9-du-consentement) [1 -- Les Vices du consentement 36](#les-vices-du-consentement) [2 - L'obligation d'information : 38](#lobligation-dinformation) [a - Principe général : 38](#principe-g%C3%A9n%C3%A9ral) [b - Les diagnostics techniques : 38](#les-diagnostics-techniques) [c -- Les obligations d'information environnementales 43](#les-obligations-dinformation-environnementales) [B -- le choix du cocontractant : 46](#b-le-choix-du-cocontractant) [1- Droit de préemption urbain 46](#droit-de-pr%C3%A9emption-urbain) [a -Champ d'application du Droit de préemption urbain (DPU) : 46](#champ-dapplication-du-droit-de-pr%C3%A9emption-urbain-dpu) [b -- Mise en oeuvre du DPU 46](#mise-en-%C5%93uvre-du-dpu) [c - Droits de l'acquéreur évincé : 47](#droits-de-lacqu%C3%A9reur-%C3%A9vinc%C3%A9) [2 - Droit de préemption du locataire 50](#droit-de-pr%C3%A9emption-du-locataire) [a -- Locataire d'habitation : 50](#locataire-dhabitation-celui-qui-r%C3%A9side-%C3%A0-titre-principal-dans-le-logement) [b - Locataire commercial 52](#b---locataire-commercial) [3 - Les droit de préemption et de préférence en matière rurale et forestière 57](#les-droit-de-pr%C3%A9emption-et-de-pr%C3%A9f%C3%A9rence-en-mati%C3%A8re-rurale-et-foresti%C3%A8re) [a -- Droit forestier 57](#a-droit-forestier) [b -- Droit rural 59](#b-droit-rural) [C -- le caractère définitif du consentement : le délai de rétractation (ou de réflexion) SRU 62](#c-le-caract%C3%A8re-d%C3%A9finitif-du-consentement-le-d%C3%A9lai-de-r%C3%A9tractation-ou-de-r%C3%A9flexion-sru) [1 - Présentation : 62](#pr%C3%A9sentation) [2 - Les textes 63](#les-textes) [3 - La jurisprudence 66](#la-jurisprudence) [4 -- Clause usuelle (Extraits d'une promesse unilatérale de vente) 70](#clause-usuelle-extraits-dune-promesse-unilat%C3%A9rale-de-vente) [**§ 2 -- Capacité et pouvoirs 72**](#capacit%C3%A9-et-pouvoirs) [A Préambule: 72](#a---pr%C3%A9ambule) [B -- Situations particulières : 72](#b-situations-particuli%C3%A8res) [1 -- Mineurs : 72](#mineurs) [2 -- Majeurs protégés : 72](#majeurs-prot%C3%A9g%C3%A9s) [3 -- Epoux mariés : 73](#%C3%A9poux-mari%C3%A9s) [4 -- Indivision : 73](#indivision-plusieurs-titulaires-de-droits-de-m%C3%AAme-nature-sur-un-m%C3%AAme-bien) [5 -- Incapacités spéciales: 73](#incapacit%C3%A9s-sp%C3%A9ciales) [6 -- Situations de surendettement et de rétablissement personnel : 75](#situations-de-surendettement-et-de-r%C3%A9tablissement-personnel) [7 -- Représentants légaux de personnes morales : 75](#repr%C3%A9sentants-l%C3%A9gaux-de-personnes-morales) [8 -- Personnes morales de droit public : 77](#personnes-morales-de-droit-public) [**§3 -- L\'objet du contrat de vente 78**](#lobjet-du-contrat-de-vente) [A -- La détermination de l\'objet : le mesurage Carrez 78](#a-la-d%C3%A9termination-de-lobjet-le-mesurage-carrez) [1 -- Champ d\'application 78](#champ-dapplication) [2 -- Modalités du mesurage 79](#modalit%C3%A9s-du-mesurage) [3 -- Modalités d\'information 79](#modalit%C3%A9s-dinformation) [a) Mentions de la superficie dans l\'avant-contrat 79](#a-mentions-de-la-superficie-dans-lavant-contrat) [b) Dans l\'acte authentique de vente 80](#b-dans-lacte-authentique-de-vente) [B -- Prix : la lésion 82](#b-prix-la-l%C3%A9sion) [1 - Conditions de l\'action en rescision pour lésion 82](#conditions-de-laction-en-rescision-pour-l%C3%A9sion) [2 - Effets de l\'action en rescision pour lésion 83](#effets-de-laction-en-rescision-pour-l%C3%A9sion) [Chapitre II : L\'exécution de la vente d'immeuble achevé 84](#chapitre-ii-lex%C3%A9cution-de-la-vente-dimmeuble-achev%C3%A9) [Section I : Opposabilité de la vente - la publicité foncière 84](#section-i-opposabilit%C3%A9-de-la-vente---la-publicit%C3%A9-fonci%C3%A8re) [**§I -- Rôle d'information : 84**](#i-r%C3%B4le-dinformation) [A - Présentation du service de publicité foncière: 84](#a---pr%C3%A9sentation-du-service-de-publicit%C3%A9-fonci%C3%A8re) [B - Obligation de publier : 86](#b---obligation-de-publier) [C - Etendue du contrôle par le SPF : 87](#c---%C3%A9tendue-du-contr%C3%B4le-par-le-spf) [D - Effet relatif : 88](#d---effet-relatif) [E - Rôle fiscal: 88](#e---r%C3%B4le-fiscal) [**§II - Règlement des conflits : 89**](#ii---r%C3%A8glement-des-conflits) [A -- Principe de l'opposabilité 89](#a-principe-de-lopposabilit%C3%A9) [B - Domaine de l\'opposabilité : 90](#b---domaine-de-lopposabilit%C3%A9) [**§III -- Droit local : 91**](#iii-droit-local) [A -Le livre foncier 91](#a---le-livre-foncier) [B - Exigence formelle spécifique : 91](#b---exigence-formelle-sp%C3%A9cifique) [Section II : La garantie des vices cachés : 93](#section-ii-la-garantie-des-vices-cach%C3%A9s) [**§1 -- Conditions : 93**](#conditions) [**§2 -- Clause exonératoire : 94**](#clause-exon%C3%A9ratoire) [**§3 - Les garanties du droit de la construction. 98**](#les-garanties-du-droit-de-la-construction.) [**§4 -- Effets 99**](#effets-de-la-garantie-des-vices-cach%C3%A9s-hors-droit-de-la-construction) [Section III -- L'obligation de délivrance 104](#section-iii-lobligation-de-d%C3%A9livrance) [Conclusion - Le financement de l'acquisition immobilière 108](#conclusion---le-financement-de-lacquisition-immobili%C3%A8re) [**§1 -- La protection de l'acquéreur emprunteur 108**](#la-protection-de-lacqu%C3%A9reur-emprunteur) [A - Présentation du dispositif Scrivener 108](#a---pr%C3%A9sentation-du-dispositif-scrivener) [B - Champ d'application 108](#b---champ-dapplication) [C - Interdépendance 109](#c---interd%C3%A9pendance) [1 - Condition suspensive : 109](#condition-suspensive) [2 - La vente dépend de l'obtention du crédit : 109](#la-vente-d%C3%A9pend-de-lobtention-du-cr%C3%A9dit) [3 -- Le crédit dépend de la vente : 111](#le-cr%C3%A9dit-d%C3%A9pend-de-la-vente) [**§2 -- Les garanties et sûretés 111**](#les-garanties-et-s%C3%BBret%C3%A9s) [A -- L'hypothèque conventionnelle 111](#a-lhypoth%C3%A8que-conventionnelle) [B -- L'hypothèque légale (ancien privilège) de prêteur de deniers (PPD) 111](#b-lhypoth%C3%A8que-l%C3%A9gale-ancien-privil%C3%A8ge-de-pr%C3%AAteur-de-deniers-ppd) [C -- Les autres garanties 112](#c-les-autres-garanties) Introduction : vente d'immeuble à construire et vente d'immeuble achevé ======================================================================= 1 -- Caractéristiques de la VIC : --------------------------------- ***[Article 1601-1](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441467?etatTexte=VIGUEUR) C. civ.*** *La vente d\'immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s\'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.* *Elle peut être conclue à terme ou en l\'état futur d\'achèvement.* Contrat qui mélange la vente et la construction et obéit donc à un régime distinct de la vente ou construction pure : régime hybride. 2 obligations importantes pour le vendeur : le **transfert de propriété**. Mais en réalité la véritable obligation est la **remise de la chose** (modalités d'accès, titre de propriété\...). Donc dans le contrat de vente le vendeur s'engage à transférer la propriété et délivrer la chose alors que l'acquéreur s'engage à **payer le prix**. Ici il s'agit d'un contrat où le vendeur s'engage à construire l'immeuble. On peut tout à fait acheter une chose qui n'existe pas encore : vente d'une chose future. Le vice caché s'apprécie [au moment de la formation du contrat], alors que l'achat d'une chose futur il n'y en a pas ! Pour les choses futures, les vices s'apprécient [au moment de la livraison]. Quand la chose future est un immeuble, le régime est plus protecteur car il s'agit d'un achat très important. Celui qui fait construire (maître de l'ouvrage) est très bien protégé par la garantie constructeur (notamment la décennale), le contrat de construction est un contrat d'entreprise (le constructeur, l'entrepreneur). La garantie des vices cachés n'est pas suffisante. La VIC permet d'avoir un cumul de règles de la vente et de la construction. 2 - Modalités de la VIC : ------------------------- ### La vente à terme ***[Article 1601-2](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441477?etatTexte=VIGUEUR) C. civ.*** *La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s\'engage à [livrer l\'immeuble à son achèvement], l\'acheteur s\'engage à en [prendre livraison] et à [en payer le prix à la date de livraison]. [Le transfert de propriété s\'opère de plein droit] par la constatation par acte authentique de [l\'achèvement de l\'immeuble] ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente.* La VAT est plus directe que la VEFA, c'est seulement **au terme de la construction** que l'acheteur paye le prix, à la date de livraison. ### La VEFA (vente en l\'état futur d\'achèvement) Dans la VEFA, et au fur à mesure que l'immeuble se construit, on devient petit à petit propriétaire. *Ex : si le toit est posé, je suis déjà propriétaire du toit.* Le prix payé par l'acheteur est également progressif, au fur et à mesure. La VAT est plus intéressante pour l'acheteur mais la VEFA est plus intéressante pour le constructeur puisqu'il obtient les fonds pour construire au fur et à mesure. Dans les années 2000, des scandales ont éclatés car des constructeurs encaissaient le prix mais ne construisaient rien. ***ART261-10-1CConstruction,*** il existe une garantie financière de l'achèvement ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement. En somme, la banque paiera un autre constructeur afin d'effectuer la construction. Pour être soumis au régime de la VEFA, il faut l'édification d'une nouvelle construction mais elle peut s'appliquer aussi lorsqu'on rénove de [manière importante] un immeuble existant (restructuration/réhabilitation de l'immeuble). ***[Article 1601-3](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006441481?etatTexte=VIGUEUR) C. civ.*** *La vente en l\'état futur d\'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l\'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l\'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l\'acquéreur est tenu d\'en payer le prix à mesure de l\'avancement des travaux.* *Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l\'ouvrage jusqu\'à la réception des travaux.* 3 -- Une notion hybride : la vente d'immeuble à rénover ------------------------------------------------------- Statut inventé en 2006 avec pour objectif d'opérer les rénovations légères d'immeubles qui n'entrent pas dans le champ de la VEFA. **2 critères du champ d'application :** - Ne s'applique qu'aux **immeubles à usage d'habitation et professionnelle** (= pour les professions libérales qui ne sont pas commerciales !) On considère que l'acheteur d'un appartement mérite d'être plus protégé qu'un professionnel qui achète un local commercial. Le logement est un secteur protégé - Le vendeur doit s'engager à effectuer des travaux qui seront payés par avance par l'acheteur : le prix de l'immeuble sera payé à la signature chez le notaire en revanche le prix des travaux est payé à l'avance. **2 contrats en l'espèce :** - Le premier contrat qui fait office de « promesse » sur la nature, délai, prix des travaux - Le contrat définitif chez le notaire dans lequel on remet les clés et paye le prix de l'immeuble La VIR est notamment utilisée dans la situation où l'acheteur ne veut pas s'embêter à rénover après l'achat donc achète déjà rénové. La qualité professionnelle ou non du vendeur importe peu. L'opération peut être réalisé entre particulier ou professionnels. L'ampleur des travaux importent peu également, cela peut être un simple coup de peinture. Il n'y a aucun succès en pratique, le législateur a tellement protégé l'acheteur que le régime devient trop complexe et couteux. *Ex : le vendeur doit notamment présenter une garantie financière d'achèvement des travaux et une attestation d'architecte pour certifier que les travaux sont conformes à ce qui était prévu.* ***[Article L262-1](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006824622?etatTexte=VIGUEUR) CCH*** Chapitre I -- La formation de la vente de l\'immeuble achevé ============================================================ Section I - Offre et Acceptation -------------------------------- La formation du contrat de vente est consensuelle donc il faut une offre et une acceptation. - **Offre :** - Doit être **[précise]** (nature du contrat et éléments essentiels \[***ART1583CC*** **chose et prix**\]) et traduire une volonté de s'engager sans réserve - *[Réserve objective]* : n'empêche pas le contrat d'être formé automatique *(ex : dans la limite des stocks disponibles)* - *[Réserve subjective]* : pose problème car traduit l'absence de volonté de s'engager avec le premier interlocuteur venu. La proposition n'est alors pas ferme donc pas une offre mais une invitation à entrer en pourparlers. 2 sortes : - Peut comporter un **[délai]** (sinon : délai raisonnable) ; mais sa violation n'ouvre droit qu'à des dommages et intérêts - Est **[caduque si le délai est expiré]** ou si l'offrant décède/devient incapable ou si le destinataire décède - **Acceptation :** - Doit être **[concordante]** (correspondre aux termes de l'offre) et **[pure et simple]** (ne rien ajouter à l'offre) - Doit intervenir **[avant la caducité de l'offre]** (théorie de la réception sauf clause contraire) ️ L'exception d'inexécution de l'obligation tant que l'autre n'exécute pas la sienne et la résolution en raison de l'inexécution. Les contours de l'obligation sont délimités par le contrat dans un contrat commutatif *(ex : j'achète ma maison pour 100 000€)*. Quand le prix n'est pas déterminé mais qu'il est déterminable, le prix ne peut être chiffré dès la conclusion du contrat, on a un caractère aléatoire *(ex : contrat de jeu, contrat d'assurance)*. En vente immobilière, le **contrat est consensuel et commutatif** sauf dans le cadre de la rente viagère. C'est un contrat nommé car spécial, et **il n'y a pas d'intuitu personae dans la vente** (SCCC). L'erreur sur la personne est une cause de nullité dans un contrat intuitu personae et l'exécution doit être personnelle (on ne peut pas sous-traiter d'exécution par un tiers). Le décès d'une des parties met fin au contrat intuitu personae. L'enjeu est le choix final du cocontractant La vente n'étant pas un contrat intuitu personae, peu importe qui exécute les obligations, délivre la chose, paye le prix et s'il y a un décès, ce sont les héritiers qui doivent reprendre le contrat. Dès lors qu'une offre est acceptée, le contrat est formé. L'offrant ne peut donc plus « revenir en arrière », en refusant par exemple de poursuivre l'exécution du contrat ainsi conclu (il commettrait un manquement contractuel). En cas d'annonce publique (petites annonces), l'offrant perd le contrôle de son offre et c'est le premier qui répond oui qui l'emporte. La règle de preuve impose un écrit pour le contrat de vente immobilière supérieur à 5000 euros. On ne peut publier qu'un acte authentique pour pouvoir faire la publicité foncière de la vente (*un officier public, l'état, peut rédiger un acte authentique pour les communes, maires...)*. Souvent, il n'y a pas d'adresse sur les annonces donc pas assez précise pas une offre. Il faudra une visite. Quand un agent immobilier intervient, ce n'est pas la première personne qui l'emporte car l'agent est un [intermédiaire] qui se réserve le droit de choisir. Cette personne va donc « proposer » d'acheter : l'offre d'achat. ***Loi Pinel 18 juin 2014*** Le propriétaire est obligé de proposer l'achat à son locataire. ***Article 1113*** *Le contrat est formé par la rencontre d\'une offre et d\'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s\'engager.* *Cette volonté peut résulter d\'une déclaration ou d\'un comportement non équivoque de son auteur.* ***Article 1114*** *L\'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d\'être lié en cas d\'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.* ***Article 1115*** *Elle peut être librement rétractée tant qu\'elle n\'est pas parvenue à son destinataire.* ***Article 1116*** *Elle ne peut être rétractée avant l\'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l\'issue d\'un délai raisonnable.* *La rétractation de l\'offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat.* *Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l\'obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat.* ***Article 1117*** *L\'offre est caduque à l\'expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l\'issue d\'un délai raisonnable.* *Elle l\'est également en cas d\'incapacité ou de décès de son auteur, ou de décès de son destinataire.* *NOTA : Conformément aux dispositions du I de l\'article 16 de la loi n° 2018-287 du 20 avril 2018, les dispositions de l\'article 1117 dans leur rédaction résultant de ladite loi sont applicables aux actes juridiques conclus ou établis à compter de son entrée en vigueur.* ***Article 1118*** *L\'acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d\'être lié dans les termes de l\'offre.* *Tant que l\'acceptation n\'est pas parvenue à l\'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l\'offrant avant l\'acceptation.* *L\'acceptation non conforme à l\'offre est dépourvue d\'effet, sauf à constituer une offre nouvelle.* ***Article 1119*** *Les conditions générales invoquées par une partie n\'ont effet à l\'égard de l\'autre que si elles ont été portées à la connaissance de celle-ci et si elle les a acceptées.* *En cas de discordance entre des conditions générales invoquées par l\'une et l\'autre des parties, les clauses incompatibles sont sans effet.* *En cas de discordance entre des conditions générales et des conditions particulières, les secondes l\'emportent sur les premières.* ***Article 1120*** *Le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu\'il n\'en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d\'affaires ou de circonstances particulières.* ***Article 1121* Ajouté par la réforme du 1er oct. 2016** *Le contrat est conclu dès que l\'acceptation parvient à l\'offrant. Il est réputé l\'être au lieu où l\'acceptation est parvenue.* ***Accord de volontés*** ***Cass. 3e civ., 7 mai 2014 (13-11824 -- D)*** **lettre par laquelle la CDC indique si l'arrêt est important ou non, ici non = diffusé. B ou BR = arrêt très important** *Vu les articles 1134 et 1583 du code civil ;* *Attendu, selon l\'arrêt attaqué (Paris, 28 novembre 2012), que la société Lawrens & Co dont le gérant était M. X\..., était locataire de locaux commerciaux appartenant à M. Y\..., lequel, par courrier daté du 20 janvier 2009, adressé à « M. X\... Boutique Lawrens », a informé le destinataire de son intention de vendre les murs du local au prix de deux cent soixante mille euros ; que par lettre recommandée avec demande d\'avis de réception datée du 2 février 2009, M. X\... a informé M. Y\... de l\'acceptation pure et simple de cette offre ; que le 4 avril 2009, M. Y\... a indiqué à M. X\... qu\'il n\'entendait plus vendre le local ; que M. X\... et la société Lawrens & Co ont assigné M. Y\..., afin de faire constater le caractère parfait de la vente et subsidiairement, d\'en voir ordonner la réalisation forcée ;* *Attendu que pour débouter M. X\... et la société Lawrens & Co de leurs demandes, l\'arrêt retient que M. X\... n\'a pas précisé dans son acceptation s\'il intervenait à titre personnel ou ès qualités de gérant de la société Lawrens & Co, alors que son notaire a écrit que c\'était la société Lawrens qui, destinataire de l\'offre, l\'avait acceptée, qu\'au surplus M. X\... et la société Lawrens demandent qu\'il soit constaté que la vente est parfaite entre M. Y\... et M. X\... et subsidiairement, entre M. Y\... et la société Lawrens, et que cette ambiguïté quant au destinataire et l\'acceptant de l\'offre ne permet pas de considérer qu\'il y a eu rencontre des volontés ;* *Qu\'en statuant ainsi, alors que la lettre de M. Y\... du 20 janvier 2009 désigne clairement la chose à vendre et indique le prix demandé et que dans sa lettre en réponse du 2 février 2009, M. X\... déclare accepter purement et simplement cette offre, de sorte qu\'il y [a eu accord des parties sur la chose et sur le prix], la cour d\'appel a violé les textes susvisés ;* **Éléments essentiels nécessaires et suffisants à la précision d'une offre** ***Cass. 3e civ. 30 novembre 2022 (n° 21-24.436 -- D)*** *[Faits et procédure ]* *1. Selon l\'arrêt attaqué (Paris, 15 octobre 2021), par acte du 16 novembre 2017, Mme \[R\] \[L\] et M. \[K\] \[L\] (les consorts \[L\]), propriétaires en indivision de deux chambres de service, ont confié la vente de leurs biens à une agence immobilière au prix de 110 000 euros.* *2. Par acte du même jour, Mme \[O\] a fait une offre d\'achat de ces biens au prix demandé.* *3. Cette offre a été acceptée par les consorts \[L\].* *4. Mme \[L\] ayant refusé de signer la promesse de vente, Mme \[O\] a assigné les consorts \[L\] en perfection de la vente.* *Examen du moyen* *Sur le moyen, pris en sa deuxième branche* *[Énoncé du moyen]* *5. Mme \[O\] fait grief à l\'arrêt de rejeter la demande de régularisation de la vente et d\'ordonner les restitutions réciproques, alors « que selon l\'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l\'acheteur à l\'égard du vendeur, dès qu\'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n\'ait pas encore été livrée ni le prix payé ; qu\'en jugeant que la rencontre des volontés sur les éléments essentiels de la vente n\'était pas établie, après avoir pourtant constaté « Mme \[R\] \[L\] veuve \[X\] et son frère M. \[K\] \[L\] (ci-après les consorts \[L\]) sont propriétaires indivis de deux chambres de service à savoir les lots de copropriété n° 120 et n° 130 de l\'ensemble immobilier situé \[Adresse 1\] dont ils ont hérité au décès de leur mère, \[I\] \[L\] », que « le 19 janvier 2017, Mme \[R\] \[L\] a signé un mandat de vente sans exclusivité avec le groupe Imosphère portant sur ces lots de copropriété au prix de 198 000 euros net vendeur, puis le 16 novembre 2017 un second mandat de vente avec exclusivité au prix de 110 000 euros net vendeur », que « le même jour soit le 16 novembre 2017, Mme \[O\] a formulé une offre d\'achat au prix de 110 000 euros que les consorts \[L\] ont contresignée avec la mention \" bon pour accord, bon pour vente au prix de 110 000 euros \" sans indication de date », de sorte que les consorts \[L\] avaient accepté l\'offre d\'achat de Mme \[O\] portant sur les chambres de service précisément désignées dans ladite offre, pour un prix de 110 000 euros, la vente était parfaite, la cour d\'appel n\'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l\'article 1583 du code civil. »* *[Réponse de la Cour ]* *Vu les articles 1114 et 1583 du code civil :* *6. Aux termes du premier de ces textes, l\'offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d\'être lié en cas d\'acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.* *7. Selon le second, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l\'acheteur à l\'égard du vendeur, dès qu\'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n\'ait pas encore été livrée ni le prix payé.* *8. Pour rejeter le caractère parfait de la vente, l\'arrêt retient, d\'une part, que l\'absence de précision de l\'acte quant aux conditions, notamment de financement, de la vente et aux formalités de réalisation de celle-ci, suffit à établir que les parties n\'en étaient qu\'au stade des pourparlers, d\'autre part, que l\'offre d\'achat ne comportait aucune mention quant au délai de réalisation de la vente.* *9. En statuant ainsi, [alors qu\'elle avait constaté que l\'offre d\'achat formulée par Mme \[O\], portant sur les biens mis en vente par les consorts \[L\], avait été contresignée par eux avec la mention « bon pour vente » au prix proposé, ce dont il résultait, d\'une part, que l\'offre comprenait les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de son auteur d\'être lié en cas d\'acceptation, d\'autre part, que la vente était parfaite], la cour d\'appel a violé le premier des textes susvisés par fausse application et le second par refus d\'application.* *PAR CES MOTIFS,* *Tout intérêt à encadrer des pourparlers* : clause d'exclusivité et de confidentialité dans le contrat de pourparlers et un délai pour aboutir pour ne pas s'engager de manière indéterminée. Insérer également des clauses de pénalité dans le contrat afin de dissuader l'autre de rompre le contrat ou de ne pas le respecter (cependant, si le montant est excessif, il peut être révisé à la baisse par le juge). Plutôt que de rédiger un acte qui va m'engager, je peux rédiger une **lettre d'intentions** : manifester explicitement sa volonté d'acquérir mais est [non contraignant] pour son auteur : on pourra lister les informations quasi inchangeables. Par la suite, l'interlocuteur qui voudra s'engager et l'acquéreur devront rédiger une promesse avec toutes les conditions détaillées sur lesquelles ils se sont mis d'accord. **Réponse tardive par mail = défaut d'acceptation en raison de la caducité de l'offre** ***Civ. 3e, 6 janvier 2021, n°19-21.071 -- D* 1er octobre 2016 réforme majeure qui ajoute l'ART1121CC et qui n'est donc pas mentionné ici car arrêt de base est de 2014 = théorie de l'acceptation** *[Faits et procédure]* *1. Selon l\'arrêt attaqué (Chambéry, 11 juin 2019), M. C\..., représentant légal de la société civile immobilière des Buchillons 2 (la SCI des Buchions), a, le 9 décembre 2014, proposé d\'acquérir deux immeubles à usage commercial, appartenant aux sociétés civiles immobilières Alp\'2001 et SCI 91. Leur gérant, M. W\..., lui a répondu par courriel du 17 décembre 2014, en formulant une offre de vente valable jusqu\'au 9 janvier 2015.* *2. A l\'issue de négociations et d\'une rencontre dans l\'après-midi du 9 janvier 2015, M. C\... a envoyé, le jour même à 22 heures 21, un courriel à M. W\..., lui faisant part de l\'acceptation de son offre pour un montant de six millions d\'euros. Ce courriel, reçu le 10 janvier à 5 heures 02, a été considéré par M. W\..., comme tardif au regard du délai imparti.* *3. Par acte du 30 juillet 2015, M. C\... et la SCI des Buchillons ont assigné M. W\... pour voir déclarer parfaite la vente des immeubles.* *Examen du moyen* *[Énoncé du moyen]* *5. M. C\... et la SCI des Buchillons font grief à l\'arrêt de rejeter leur demande, alors « que, pour les accords de volonté antérieurs à l\'entrée en vigueur de l\'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le contrat devient parfait non par la réception de l\'acceptation de l\'offre mais par son émission ; qu\'en jugeant que « la formation du contrat était subordonnée à la connaissance par le pollicitant de l\'acceptation de l\'offre, et non par l\'émission de l\'acceptation ; qu\'en effet, pour que l\'existence d\'un contrat définitivement conclu soit démontrée, il ne suffisait pas que les volontés des parties aient pu coexister séparément sans se trouver et il fallait que l\'acceptation soit effectivement parvenue à son destinataire le 9 janvier 2015 avant 24 heures, ce qui n\'était pas démontré par l\'envoi du courriel litigieux », de telle sorte que « cette dernière est intervenue alors que l\'offre était caduque et ne pouvait produire aucun effet », la cour d\'appel a violé l\'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l\'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. »* *[Réponse de la Cour]* *6. Ayant constaté que [le courriel d\'acceptation de l\'offre, envoyé par M. C\..., avait été reçu par M. W\... le lendemain du jour de l\'expiration de l\'offre, devenue caduque, la cour d\'appel en a déduit, à bon droit, que cette acceptation ne pouvait produire aucun effet.]* *7. Le moyen n\'est donc pas fondé.* **Théorie de l'émission ou théorie de la réception pour les envois postaux** Le principe est la **théorie de la réception** pour la CDC. Le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Peu importe s'il ait lu ou non l'acceptation. Attention, il faut signer son offre (électronique certifiée/fiable ou manuscrite) afin d'identifier son auteur. Le mail n'a aucune valeur de signature, il ne vaut rien on peut conclure verbalement une vente donc elle peut être aussi par écrit sans signature du moment qu'elle n'est pas équivoque. Au-delà de 5000 euros, il faut un écrit donc on exige une signature sur la règle de la preuve *(il y a une sorte de présomption sur le mail qui fait qu'on présume que l'expéditeur du mail est bien le propriétaire de cette adresse et que le contenu est bien celui envoyé -- charge à lui de démontrer le contraire. Pour les courriers, présomption du contenu également, si on dit que c'est une MED qui a été envoyée en LRAR alors si on conteste, on doit prouver que ce n'était pas le contenu du courrier* Toujours répondre à un courrier (surtout si c'est un LRAR) en confirmant réception et en réitérant le contenu du courrier de base ! Section II : Le mandat confié à un agent immobilier --------------------------------------------------- ### §1-- Cadre d'intervention : statut et mandat #### A -- statut Un agent immobilier réalise en tant qu\'intermédiaire des « transactions » immobilières (achat, vente, location d\'immeuble) ou de fonds de commerce. Un agent immobilier est un commerçant : on a donc un encadrement très strict du métier ***Loi Hoguet du 2 janvier 1970*** est une loi de méfiance envers l'agent immobilier et de protection des clients de l'agent immobilier. L\'activité de l\'agent immobilier est une prestation de services de nature commerciale. L\'agent immobilier doit être titulaire d\'une carte professionnelle numérotée. Une **garantie financière** est obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (un dépôt de garantie, par exemple). Un contrat d\'assurance couvrant les conséquences financières de la responsabilité civile professionnelle doit être souscrit pour chaque agence, ainsi que pour les agents commerciaux habilités par le titulaire de la carte professionnelle d\'agent immobilier. #### B - Mandat Un agent immobilier doit impérativement détenir un mandat [écrit préalable] (ASSP) l\'autorisant à négocier ou à s\'engager (à toute intervention de l'agent). Un original doit être remis au client lors de la signature. Le *bon de visite* signé par les personnes intéressées par un bien n\'a pas la valeur d\'un mandat et ne peut à lui seul justifier du paiement d'une commission. Le mandat peut être : - Exclusif (cet agent a l'exclusivité de la recherche d'un acheteur) - Semi-exclusif (ou co-exclusif) -- *l'agent (ou les 2 agents pour co-exclusivité) est exclusif dans la recherche de l'acheteur mais le vendeur peut également chercher lui-même).* - Sans exclusivité ou simple Si le mandat est exclusif, la négociation est confiée à un seul agent immobilier. La clause d\'exclusivité doit y être mentionnée en caractères très apparents. Le mandat semi-exclusif confère à l'agent immobilier une exclusivité mais permet tout de même au propriétaire de chercher à réaliser l'opération par lui-même. Le mandat co-exclusif confère une exclusivité à deux (ou plus) agents immobiliers. Le mandat simple permet au mandant de confier l\'affaire à d\'autres professionnels du secteur ou d\'effectuer lui-même la recherche d\'un éventuel acheteur, notamment par la publication d\'une annonce de presse ou sur internet. Si le vendeur a signé plusieurs mandats auprès de différentes agences immobilières, seul l\'agent qui a permis l\'opération a droit à la commission. **Sous peine de nullité, le mandat doit mentionner :** - Sa durée de validité (un mandat ne peut pas être à durée indéfinie) ; - Son objet, notamment les références du bien concerné ; - Les pouvoirs conférés au professionnel ; - Le numéro d\'enregistrement dans le registre des mandats *(afin d'éviter les antidates qui sont interdites !)* - Les modalités de la rémunération de l\'agent immobilier, la partie (vendeur ou acquéreur) qui en aura la charge, et, en cas de partage entre les parties, les conditions et les modalités de ce partage. Un avenant au mandat (en cas de baisse du prix de vente par exemple) doit être matérialisé par écrit. **Si le mandat est nul** (pb de formalisme, manque de mention, pb de date, non remis au signataire à la date de signature) l'agent immobilier perd tout droit à rémunération même s'il a présenté un candidat qui va effectivement acheter le bien. *Mandat d'AI = uniquement à durée déterminée de max. 3 mois. Révocabilité libre tout de même du mandat.* ***Attention*** : le mandat est en principe un simple **mandat d'entremise** (de recherche d'acquéreurs ou de vendeurs), et non un mandat « de vendre » (même si l'appellation est utilisée en pratique) ou « d'acheter ». L'agent immobilier ne signe aucun document au nom et pour le compte du vendeur = les petites annonces des agents immobiliers ne sont donc pas des offres puisque l'agent immobilier n'est pas titulaire d'un mandat de vente. Ainsi, même en indivision ou en régime matrimonial, le fait de « mandater » un agent immobilier n'est pas fautif puisqu'il s'agit juste de voir si on reçoit des offres d'achat. **Il en résulte deux conséquences :** Le candidat à l'acquisition doit formuler une offre d'achat que le mandant est libre d'accepter ou non Le mandat n'est pas en soi un acte de disposition **Le mandat d'entremise ne vaut donc pas procuration à l'agent immobilier pour s'engager dans l'acte envisagé (la vente par exemple).** [Mais une clause contraire est possible] , il peut se faire attribuer un véritable mandat et il pourra choisir l'acheteur lui-même. ### §2 -- Rémunération : L\'agent immobilier doit afficher de façon visible par la clientèle les informations suivantes : - Numéro de sa carte professionnelle ; - Mention relative à la perception ou non de fonds ; - Montant de la garantie financière, dénomination et coordonnées du garant ; - Tarifs TTC des prestations et leur mode de calcul avec le barème des prix : les professionnels doivent appliquer les tarifs affichés dans la majorité de leurs transactions de vente ; - La répartition des honoraires entre le vendeur et l\'acquéreur. Lorsque ces prix sont fixés proportionnellement à la valeur du bien vendu ou au montant du loyer, l\'affichage doit indiquer les pourcentages prélevés et les tranches de prix correspondantes ainsi tous les éléments auxquels se rapportent ces pourcentages. [Les fourchettes de prix sont interdites] (mais les barèmes progressifs/dégressifs sont possibles) les prix doivent donc être fixés pour chacune des prestations proposées. Les tarifs peuvent être forfaitaires et/ou proportionnels. Les honoraires peuvent être stipulés à la charge de l'acquéreur ou du vendeur (ou des deux par partage d'honoraires) Si des honoraires à la charge de [l'acquéreur] sont prévus : - Le prix de vente honoraires inclus est impérativement affiché et est celui qui apparaît en premier aux yeux du consommateur. - Le prix exprimé hors honoraires doit également apparaître sur l'annonce, mais en plus petits caractères. Si les honoraires sont à la charge exclusive du [vendeur], seul le prix de vente hors honoraires doit être mentionné. En tout état de cause, une mention précisant les modalités de répartition des honoraires, entre acquéreur et vendeur, doit figurer sur toute annonce de vente. Et l'acte de vente doit être conforme à cette répartition prévue au mandat. Il ne peut pas y avoir de changement. **Enjeu de la répartition de la charge de la rémunération :** +-----------------------------------+-----------------------------------+ | - *Charge acquéreur* | - *Charge vendeur* | | | | | [Net vendeur] (perçu | [Net vendeur] (perçu | | par le vendeur) = 100 | par le vendeur) = 100 | | | | | [Rémunération AI] = 5 | [Rémunération AI] = 5 | | - charge acquéreur | - charge vendeur | | | | | [Acte de vente :] | [Acte de vente] : | | prix = 100 et Rémunération AI | prix = 105 dont Rémunération AI = | | directement par acquéreur= 5 - | 5 payée par le vendeur | | Coût acquéreur = 105 (hors frais | | | et taxes calculés sur 100) | \- Coût acquéreur = 105 (hors | | | frais et taxes calculés sur | | | ) | +-----------------------------------+-----------------------------------+ Le mandat charge vendeur est donc plus coûteux (en frais et taxes) pour l'acheteur. Mais il est plus « discret » en ce que le candidat à l'acquisition ne connaît pas le montant des honoraires prévus au mandat lors de la lecture de l'annonce. L'AI a une totale liberté sur le choix de sur qui va porter la charge (cependant, jouer sur les 2 tableaux est tout à fait illégal). ***[Droits de mutations (DMTO)]{.smallcaps}*** **4,5%** taxe départementale, et **1,5%** taxe communale et on arrive au final à 5,9% de taxe environ. On y ajoute les frais de notaire pour arriver à **environ 7%**. Les frais sont proportionnels au prix. ***Loi HOGUET*** L'agent immobilier n'a droit à rémunération que lorsque la vente est conclue : à savoir (en principe) la signature de l'acte authentique de vente. Si la vente n'est pas conclue du fait du vendeur, mandant, l'agent immobilier n'a pas droit à sa rémunération, mais il peut obtenir une indemnisation s'il démontre une faute de ce vendeur *(ex : si tente de contacter l'acquéreur et tenter de contracter sans l'AI)* ***Attention*** : une clause du mandat est souvent prévue, qui impose au vendeur d'accepter toute offre d'achat présentée au prix du mandat, sous peine d'une pénalité. La clause **n'a pas de portée** car le mandant a la liberté d'accepter une offre ou non. L'agent devrait démontrer la commission d'une faute s'il veut être indemnisé (vente en catimini par un autre intermédiaire par exemple). ### §3 -- Responsabilité L\'agent immobilier est tenu d'une **obligation de conseil** à l\'égard du vendeur et de l\'acquéreur. Celle-ci est plus importante lorsqu'il rédige l'avant-contrat (la promesse de vente). *Il ne rédige quasi jamais des PU car délai d'enregistrement de 10 jours à peine de nullité absolue pour la PU en vente immobilière, **ART1582-2CC*** *(risque énorme pour l'AI). Complexification de la rédaction du compromis de vente en cas de copropriété -- délègue cette tâche au notaire...* Il doit vérifier par exemple : - Le titre de propriété du vendeur (en cas d\'indivision, tous les propriétaires doivent consentir à vendre le bien) ; - Les caractéristiques du bien fournies par le vendeur (surface, existence d\'éventuelles servitudes, diagnostics immobiliers obligatoires, etc.) ; - Ou attirer l'attention du mandant sur un éventuel problème de solvabilité de l\'acquéreur. ### §4 - Textes : ***Article 6 Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Hoguet)* *réglementant les conditions d\'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce*** *(...)* *Aucun bien, effet, valeur, somme d\'argent, représentatif d\'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d\'entremise quelconque, n\'est dû aux personnes indiquées à l\'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu\'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l\'engagement des parties.* ***Art. 72 Décret n°72-678 du 20 juillet 1972*** *Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :* *\" Transactions sur immeubles et fonds de commerce \" ne peut négocier ou s\'engager à l\'occasion d\'opérations spécifiées à l\'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 [sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l\'une des parties].* *Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l\'article 73.* *Lorsqu\'il comporte l\'autorisation de s\'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.* *Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l\'économie.* *Le numéro d\'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.* *Ce registre est à l\'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.* *Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans.* ***Article 73 Décret n°72-678 du 20 juillet 1972*** *Modifié par Décret n°2016-1392 du 17 octobre 2016 - art. 14* *Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention \" Transactions sur immeubles et fonds de commerce \", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s\'il s\'agit d\'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l\'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d\'autre rémunération ou d\'autres honoraires à l\'occasion d\'une opération spécifiée à l\'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.* *[Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l\'une des parties à l\'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l\'engagement des parties.] Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l\'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l\'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d\'actes et de séquestre.* *[Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l\'occasion de cette opération d\'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l\'engagement des parties.]* *Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l\'opération conclue par son intermédiaire.* ***Article 78 Décret n°72-678 du 20 juillet 1972*** *Modifié par DÉCRET n°2015-724 du 24 juin 2015 - art. 1* *Lorsqu\'un mandat est assorti d\'une clause d\'exclusivité ou d\'une clause pénale, ou lorsqu\'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l\'opération est conclue sans les soins de l\'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d\'une stipulation expresse d\'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d\'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l\'opération à réaliser.* *Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d\'en aviser l\'autre partie quinze jours au moins à l\'avance par lettre recommandée avec demande d\'avis de réception.* *Toutefois, les dispositions du précédent alinéa ne s\'appliquent pas lorsque le mandat est donné en vue de :* *1° La vente d\'immeuble par lots ;* *2° La souscription ou la première cession d\'actions ou de parts de société immobilière donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété ;* *3° La location, par fractions, de tout ou partie des locaux à usage commercial dépendant d\'un même ensemble commercial.* *Dans les trois cas prévus au précédent alinéa, le mandat doit néanmoins préciser les cas et conditions dans lesquels il peut être dénoncé avant sa complète exécution lorsque l\'opération porte en totalité sur un immeuble déjà achevé.* ### §5 - Jurisprudence : ***[CONDITIONS DE FORMATION :]*** ***Enregistrement chronologique du mandat*** ***Cass. 1e civ. 28 septembre 2016 (N° 15-19313 -- PB)*** *Attendu, selon l\'arrêt attaqué (Poitiers,13 février 2015), que, suivant contrat portant la date du 2 juillet 2010 pour la signature par la société Essentiel (la société) et le 5 juillet suivant pour celle de la société Cabinet immobilier Jacques Bailly (l\'agent immobilier), la première a confié à la seconde un mandat en vue de vendre des locaux commerciaux, comportant une clause d\'exclusivité interdisant de les céder par l\'intermédiaire d\'un autre mandataire ; qu\'ayant été informée de leur cession par l\'entremise d\'un autre professionnel, l\'agent immobilier a, le 12 octobre 2011, adressé à la société une vaine mise en demeure et, le 18 novembre 2011, l\'a assignée en paiement de la clause pénale prévue au mandat ;* *Attendu que l\'agent immobilier fait grief à l\'arrêt de dire nul le mandat de vente et de rejeter sa demande en paiement, alors, selon le moyen, que la charge de la preuve de la remise tardive du mandat de vente incombe au mandant qui l\'invoque pour justifier sa demande en nullité dudit mandat ; qu\'en décidant le contraire, aux motifs « qu\'il n\'est pas établi, faute de date certaine du courrier simple daté du 5 juillet 2010, que le cabinet Bailly ait effectivement remis par la poste à cette date, l\'exemplaire du mandat destiné au mandant », la cour d\'appel a inversé la charge de la preuve et violé les articles 1315 du code civil et 78 alinéa 1er du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;* *Mais attendu [qu\'en l\'absence de date certaine du mandat, la formalité de l\'enregistrement chronologique de cet acte, exigée par l\'article 72, alinéa 4, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, n\'est pas régulièrement accomplie, de sorte qu\'il est nul] ; que l\'arrêt constate qu\'il n\'est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple datée du 5 juillet 2010, que l\'agent immobilier ait effectivement expédié par la poste, à cette date, l\'exemplaire du mandat destiné à la société, qui indique l\'avoir reçu ultérieurement ; qu\'il en résulte qu\'à défaut de date certaine, le mandat était nul ; que, par ce motif de pur droit, substitué, dans les conditions de l\'article 1015 du code de procédure civile, à ceux critiqués, l\'arrêt, qui a constaté cette nullité, se trouve légalement justifié ;* ***Nullité relative du mandat Il n'y a que le mandant qui peut se prévaloir de la nullité du mandat !*** ***Cass. Chambre mixte 24 février 2017 - N°15-20411 - PBRI** revirement de JSP car avant cela, nullité absolue !* *Attendu, selon l\'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 23 avril 2015), que la SCI Lepante, représentée par la société Immobilière Parnasse, agent immobilier, a, le 29 octobre 2012, fait délivrer à Mme X\..., locataire depuis le 15 mai 2007 d\'un local à usage d\'habitation lui appartenant, un congé avec offre de vente pour le 14 mai 2013 ; que Mme X\... l\'a assignée en nullité du congé ;* *Attendu que Mme X\... fait grief à l\'arrêt de rejeter sa demande en nullité du congé pour vente et d\'ordonner son expulsion alors, selon le moyen :* *1°/ que le congé pour vente s\'analysant en une offre de vente, l\'agent immobilier doit être en possession d\'un mandat spécial pour procéder à sa délivrance ; qu\'en se bornant à énoncer que la société Parnasse immobilier avait été mandatée pour procéder à la vente du bien au motif qu\'elle avait reçu un mandat de gestion et d\'administration l\'autorisant à délivrer \" tous congés \", sans relever l\'existence d\'un mandat spécial aux fins de délivrer un congé pour vendre, la cour d\'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l\'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;* *2°/ qu\'un mandat pour vendre confié à un agent immobilier n\'est valable que s\'il est écrit et s\'il mentionne une durée et un numéro d\'inscription ; que pour débouter Mme X\... de son action en nullité du congé et juger que la société Parnasse immobilier avait qualité pour faire délivrer un congé pour vendre, la cour d\'appel s\'est fondée sur une correspondance de la SCI Lepante adressée à la société Parnasse immobilier ; qu\'en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette correspondance respectait les formalités obligatoires du mandat pour vendre confié à un agent immobilier, et notamment s\'il mentionnait une durée et un numéro d\'inscription sur le registre des mandats, la cour d\'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l\'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;* *Mais attendu, d\'une part, qu\'ayant retenu que [la société Immobilière Parnasse, titulaire d\'un mandat d\'administration et de gestion, avec pouvoir de donner tous congés, et d\'une lettre datée du 19 octobre 2012 la mandatant spécialement pour vendre le bien occupé par Mme X\... au terme du bail moyennant un certain prix et pour lui délivrer congé], la cour d\'appel a procédé à la recherche prétendument omise ;* *Et attendu, d\'autre part, qu\'il résulte des articles 1er, 6 et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que le mandat doit comprendre une limitation de ses effets dans le temps et que l\'agent immobilier doit mentionner tous les mandats par ordre chronologique sur un registre des mandats à l\'avance coté sans discontinuité et relié, et reporter le numéro d\'inscription sur l\'exemplaire du mandat qui reste en la possession du mandant ; [que la Cour de cassation jugeait jusqu\'à présent que ces dispositions, qui sont d\'ordre public, sont prescrites à peine de nullité absolue, pouvant être invoquée par toute partie qui y a intérêt] (1re Civ., 25 février 2003, pourvoi n° 01-00. 461 ; 3e Civ., 8 avril 2009, pourvoi n° 07-21. 610, Bull. 2009, III, n° 80) ;* *Que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l\'intérêt général, tandis que la nullité est relative lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde d\'un intérêt privé ;* *Que par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d\'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d\'agent immobilier et protéger sa clientèle ; que la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l\'accès au logement et à un urbanisme rénové, comme il ressort de son étude d\'impact, et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l\'activité et l\'égalité des chances économiques répondent aux mêmes préoccupations ;* *Que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d\'un congé pour vendre au locataire d\'un local à usage d\'habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d\'une notice d\'information avec le congé ;* *Que [l\'évolution du droit des obligations, résultant de l\'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, conduit à apprécier différemment l\'objectif poursuivi par les dispositions relatives aux prescriptions formelles que doit respecter le mandat, lesquelles visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire] ;* *Que l\'existence de dispositions protectrices du locataire, qui assurent un juste équilibre entre les intérêts de ce dernier et ceux du bailleur, et la finalité de protection du seul propriétaire des règles fixées par les articles 7, alinéa 1er, de la loi du 2 janvier 1970 et 72, alinéa 5, du décret du 20 juillet 1972 [conduisent à modifier la jurisprudence et à décider que la méconnaissance des règles précitées doit être sanctionnée par une nullité relative] ;* *Que, dès lors, la cour d\'appel n\'était pas tenue d\'effectuer une recherche inopérante relative à la mention de la durée du mandat et au report, sur le mandat resté en possession du mandant, d\'un numéro d\'inscription sur le registre des mandats ;* *D\'où il suit que le moyen n\'est pas fondé ;* ***Caractères très apparents*** ***Cass. 1e civ. 17 janvier 2018 (N° 16-26099 -- D)*** *Sur le moyen unique, pris en sa première branche :* *Vu les articles 6, I, de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, en leur rédaction applicable au litige, ensemble l\'article 7 de la même loi ;* *Attendu que, selon le deuxième de ces textes, [lorsqu\'un mandat est assorti d\'une clause d\'exclusivité ou d\'une clause pénale, ou lorsqu\'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l\'opération est conclue sans les soins de l\'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d\'une stipulation expresse d\'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant et si elle est mentionnée en caractères très apparents ; que le défaut de tels caractères entraîne, **non la nullité du mandat, mais celle de la clause**] ;* *Attendu que, le 18 mai 2011, M. Z\... a donné à la société Square habitat nord de France, venant aux droits de la société Arcadim fusion, elle-même venant aux droits de la société Arcadim version (l\'agent immobilier), un mandat exclusif de vendre une maison d\'habitation, moyennant une rémunération de 10 000 euros ; que, le 17 septembre 2011, M. X\... et Mme Y\... ont confié à l\'agent immobilier un mandat d\'acheter cet immeuble ; que, le 19 septembre 2011, les parties ont signé, par l\'intermédiaire de celui-ci, une promesse de vente prévoyant des honoraires de négociation de 9 000 euros à la charge des acquéreurs ; que, par lettre du 28 septembre 2011, les acquéreurs lui ont indiqué qu\'ils souhaitaient renégocier ses honoraires et qu\'en cas de refus, ils ne donneraient pas suite au projet ; que, le 1er octobre 2011, une nouvelle promesse de vente a été signée entre les parties, par l\'intermédiaire d\'un autre mandataire ; que l\'agent immobilier a assigné M. X\... et Mme Y\..., ainsi que M. Z\..., en paiement de dommages-intérêts ;* *Attendu que, pour condamner M. X\... et Mme Y\... à payer à l\'agent immobilier la somme de 9 000 euros au titre de la clause pénale prévue au mandat, l\'arrêt énonce que, bien qu\'il s\'agisse de petits caractères, ceux-ci sont très apparents et que la clause est parfaitement lisible ;* *Qu\'en se déterminant ainsi, [par des motifs impropres à justifier que la clause pénale aurait été mentionnée en caractères très apparents], la cour d\'appel n\'a pas donné de base légale à sa décision ;* ***[QUALIFICATION]*** ***Le mandat est un simple contrat d'entremise sauf clause expresse*** ***Cass. 3e civ. 12 avril 2012 n° 10-28.637-PB)*** *Dans le C d'entremise classique, c'est l'acquéreur potentiel qui fait une offre d'achat donc le propriétaire doit accepter !* *Attendu, selon l\'arrêt attaqué (CA Lyon 26 octobre 2010, 1e ch. civ. B), rendu sur renvoi après cassation (25 février 2010, n° 08-14.787), que par acte du 19 avril 2007, Mme Rumeau a donné mandat à la société Bosage, agent immobilier, de vendre un appartement ; que le 25 avril 2007, M. Segond a accepté une promesse de vente, établie par la société Bosage, aux conditions du mandat ; que Mme Rumeau ayant refusé de souscrire cette promesse, M. Segond l\'a assignée afin de l\'y contraindre ; que celle-ci a, par voie reconventionnelle, sollicité l\'annulation du mandat et de la vente ;* *(\...) Sur le deuxième moyen :* *Vu les articles 1 et 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1990 et l\'article 72, alinéa 3, du décret 72-678 du 20 juillet 1972 ;* *Attendu que pour dire le « compromis » de vente du 25 avril 2007 valide, l\'arrêt retient qu\'aux termes de l\'article 4-a des conditions générales du mandat, Mme Rumeau s\'était engagée à signer toute promesse de vente ou tout « compromis » de vente aux prix, charges et conditions du mandat, que la société Bosage avait diffusé une annonce au prix maximum, que les époux Segond avaient fait une offre du même montant, et qu\'en application de l\'article 4-a, Mme Rumeau était tenue de signer le « compromis » de vente ;* *Qu\'en statuant ainsi, [sans constater l\'existence dans le mandat d\'une clause expresse par laquelle le mandant donnait pouvoir à l\'agent immobilier de le représenter pour conclure la vente], la cour d\'appel a violé les textes susvisés ;* *Par ces motifs : Casse partiellement et renvoie devant CA Lyon.* ***La capacité ou le pouvoir de vendre ne sont donc pas requis lors de la conclusion du mandat*** ***Cass. 3e civ. 20 novembre 2013 (12-26128 -- PB)*** *Attendu, selon l\'arrêt attaqué (Nancy, 14 juin 2012), que M. X\..., époux commun en biens de Mme Y\..., a signé seul le mandat exclusif, confié à l\'agence immobilière mussipontaine, de rechercher un acquéreur pour leur immeuble commun, que les époux X\... ont refusé de signer la promesse de vente établie par l\'agence ;* *Attendu que ceux-ci font grief à l\'arrêt de les condamner à payer à l\'agence immobilière mussipontaine une somme au titre de la clause pénale figurant dans le mandat, alors, selon le moyen, qu\'en application de l\'article 1424 du code civil que la cour d\'appel a violé, le mandat de vendre un bien commun est un acte de disposition qui ne peut être accompli sans le consentement de chacun des deux conjoints ;* *Mais attendu que la cour d\'appel a constaté que [l\'époux avait donné mandat à l\'agent immobilier de rechercher des acquéreurs et non celui d\'aliéner le bien ou de le représenter pour conclure la vente ; qu\'elle en a exactement déduit que ce contrat d\'entremise pouvait valablement être signé par un seul des époux] ; que le moyen n\'est pas fondé ;* ***[EFFETS DU MANDAT :]*** ***C'est le candidat qui formule une offre*** ***Cass. civ. 3ème 12 novembre 2015 (14-16625 - D)*** *Attendu, selon les arrêts attaqués (Lyon, 6 et 27 février 2014), rendus sur renvoi après cassation (3e Civ, 12 avril 2012, pourvoi n° 10-28.637), que, par acte du 19 avril 2007, Mme Chantal X\..., agissant à titre personnel et au nom de ses enfants, Anne et Frédéric X\..., a donné mandat à la société Bosage, agent immobilier, de vendre un appartement ; que, le 25 avril 2007, M. Y\... a signé une promesse de vente, établie par la société Bosage, aux conditions du mandat ; que, Mme X\... ayant refusé de signer cette promesse, M. Y\... l\'a assignée afin de l\'y contraindre ; que celle-ci a, par voie reconventionnelle, sollicité l\'annulation du mandat et de la vente ; que Mme Anne X\... et M. Frédéric X\... sont intervenus volontairement à l\'instance ; qu\'un premier arrêt du 28 février 2008, qui a déclaré la vente parfaite, ayant été cassé (1re Civ, 25 février 2010, pourvoi n° 08-14.287), la vente conclue sous condition résolutoire le 2 juillet 2008 par les parties a été anéantie ;* *Sur le premier moyen du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident, réunis :* *Attendu que, M. et Mme Y\... font grief aux arrêts de dire que Mme X\... n\'avait pas accepté l\'offre d\'achat de M. Y\... et qu\'aucune vente n\'avait été conclue de manière ferme et irrévocable, alors, selon le moyen, que le mandat de vendre donné à l\'agent immobilier engage définitivement le mandant à l\'égard des acquéreurs lorsque celui-ci s\'est présenté comme l\'auteur d\'une offre ferme et définitive ; qu\'en considérant que Mme X\... ne se trouvait pas engagée par une promesse de vente, motif pris que la société Bosage, n\'avait pu proposer à l\'acquéreur la signature du compromis du 25 avril 2007 à défaut d\'en avoir obtenu expressément le pouvoir et que celui-ci devait être annulé, cependant qu\'aux termes du mandat semi exclusif de vente confié à la société Bosage le 19 avril 2007, Mme X\... s\'était engagée à « signer aux prix, charges et conditions convenues toute promesse de vente, ou tout compromis de vente, éventuellement assorti d\'une demande de prêt immobilier (loi n° 79-596 du 13 juillet 1979), avec tout acquéreur présenté par le mandataire », ce qui signifiait qu\'elle avait ainsi formulé une offre ferme et définitive de vente qui avait été acceptée par les époux Y\... le 22 avril 2007 et que la vente était en conséquence parfaite, la cour d\'appel a violé les articles 1134 et 1589 du code civil ;* *Mais attendu qu\'ayant relevé que [le mandat de vente souscrit était un mandat de recherche d\'acquéreur qui ne conférait à son titulaire aucun pouvoir exprès de signature d\'un quelconque engagement au nom des mandants et retenu que la promesse de vente établie par la société Bosage et signée par M. Y\... ne pouvait s\'analyser qu\'en une offre d\'achat formée par celui-ci qui n\'avait pas été acceptée par Mme X\..., la cour d\'appel en a exactement déduit qu\'aucune vente n\'avait été conclue entre eux] ;* *D\'où il suit que le moyen n\'est pas fondé ;* ***Liberté du mandant d'accepter ou non cette offre*** ***Cass. 1e civ. 16 novembre 2016 (N° 15-22010 -- PB)*** *Sur le moyen relevé d\'office, après avis donné aux parties conformément à l\'article 1015 du code de procédure civile :* *Vu l\'article 6-1, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, ensemble l\'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 ;* *Attendu qu\'il résulte du rapprochement de ces textes qu\'aucune somme d\'argent n\'est due, à quelque titre que ce soit, à l\'agent immobilier avant que l\'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l\'engagement des parties ; qu\'un tel mandat ne permettant pas à l\'intermédiaire qui l\'a reçu d\'engager le mandant pour l\'opération envisagée à moins qu\'une clause ne l\'y autorise expressément, le refus de ce dernier de réaliser cette opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s\'il est établi que le mandant a conclu l\'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre ;* *Attendu, selon l\'arrêt attaqué, que, le 30 novembre 2010, Mme X\... (la mandante) a confié à la société Jean-Baptiste Clément immobilier (l\'agent immobilier), pour une période irrévocable de trois mois, renouvelable par périodes successives de trois mois sans pouvoir excéder un an, un mandat exclusif aux fins de vendre son appartement au prix « net vendeur » de 1 900 000 euros, la réalisation de cette opération ouvrant droit au profit du mandataire à une rémunération égale à 4 % HT du prix de vente, à la charge de l\'acquéreur ; que, le 11 mars 2011, après qu\'elle eut notifié la révocation de ce mandat, avec effet au 14 mars 2011, la mandante a reçu de l\'agent immobilier une offre d\'achat au prix de 1 980 000 euros, comprenant une commission de négociation réduite à la somme de 80 000 euros, offre qu\'elle a déclinée ; qu\'invoquant une violation de son engagement exprès de « signer aux prix, charges et conditions convenus toute promesse de vente ou tout compromis de vente, éventuellement assortie d\'une demande de prêt immobilier \[\...\] avec tout acquéreur présenté par le mandataire », stipulé à titre de clause pénale, l\'agent immobilier l\'a assignée en paiement de l\'indemnité conventionnelle forfaitaire, égale au montant de sa rémunération initiale, sanctionnant l\'inexécution de cet engagement ;* *Attendu que, pour accueillir cette demande, l\'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la mandante, qui a décliné l\'offre d\'achat transmise par l\'agent immobilier les 14, 15 et 25 mars 2011, a ainsi manqué, par trois fois, à l\'engagement de vendre au prix du mandat stipulé au paragraphe « a » de la clause pénale, de sorte que sa faute contractuelle est acquise ; qu\'il ajoute que cette faute ayant privé l\'agent immobilier de sa commission, la pénalité est due ;* *Qu\'en statuant ainsi, alors qu\'il résultait de ses constatations que [la vente n\'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l\'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause litigieuse, laquelle emportait obligation de conclure la vente sauf à payer la somme contractuellement prévue même en l\'absence de faute imputable au mandant], la cour d\'appel a violé le texte susvisé ;* ***Cass. 1re civ 1er juillet 2020 (n°19-14.381 -- D)*** *[Faits et procédure]* *1. Selon l\'arrêt attaqué (Versailles, 31 janvier 2019), le 25 juin 2014, Mme L\... a confié à la société Concept Immo (l\'agent immobilier) un mandat exclusif de vente d\'un appartement.* *2. Exposant avoir fait visiter le bien **à cinquante reprises** et que Mme L\... avait soudainement résilié le mandat malgré une proposition d\'achat au prix prévu au mandat, l\'agent immobilier l\'a assignée en paiement de la clause pénale contractuelle.* *3. L\'agent immobilier fait grief à l\'arrêt de rejeter ses demandes, alors « que, lorsqu\'un mandat est assorti d\'une clause pénale, cette clause doit recevoir application si elle résulte d\'une stipulation expresse d\'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant ; qu\'en refusant de faire application de la clause pénale prévue dans le mandat de vente exclusif du 25 juin 2014 dont elle a pourtant constaté la validité en relevant que « la clause pénale apparaissant au verso du mandat est rédigée dans une police différente et plus grosse que le reste du texte, et en gras, de manière suffisamment apparente pour attirer l\'oeil d\'une personne normalement attentive. Aucune nullité n\'est encourue de ce chef », la cour d\'appel a violé l\'articles 6, I, alinéa 7, de la loi du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, ainsi que l\'article 78, alinéa 1er, du décret du 20 juillet 1972 dans sa rédaction issue du décret du 21 octobre 2005. »* *[Réponse de la Cour]* *4. L\'arrêt énonce exactement, d\'abord, qu\'il résulte des articles 6, I, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2005-1315 du 21 octobre 2005, qu\'aucune somme d\'argent n\'est due, à quelque titre que ce soit, à l\'agent immobilier avant que l\'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit n\'ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l\'engagement des parties, ensuite, que, [dès lors qu\'un tel mandat ne permet pas à l\'intermédiaire qui l\'a reçu d\'engager le mandant pour l\'opération envisagée, le refus de celui-ci de réaliser l\'opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé à faute pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, enfin, que les parties restent libres jusqu\'au bout de conclure ou non l\'opération que l\'intermédiaire immobilier avait seulement pour mission de faciliter et de négocier].* *5. De ces énonciations, la cour d\'appel a justement déduit que [ne pouvait recevoir application la clause en vertu de laquelle le mandant s\'engageait à signer toute promesse de vente, aux prix, charges et conditions convenues, avec tout acquéreur présenté par le mandataire.]* *6. Le moyen n\'est donc pas fondé.* ***Comportement frauduleux de l'acquéreur et indemnité de l'AI*** ***Cass. Ass. Plén. 9 mai 2008 (n° 07-12.449 -- PBR)*** *Attendu, selon l\'arrêt attaqué (Nîmes, 23 janvier 2007), rendu sur renvoi après cassation (1re Civ., 27 avril 2004, Bull. I n° 111, p. 80), que, titulaire d\'un mandat non exclusif que lui avait donné, en vue de vendre un appartement, la société Immobilière Saint-Louis (le vendeur), moyennant le prix de 2 600 000 francs, commission comprise, soit 2 700 000 francs \" net vendeur \", la société Immobilier service (la société) a fait visiter le bien les 11 et 12 octobre 1990 à des personnes disant se nommer M. et Mme \" Z\... \" dont elle a transmis au vendeur une offre de prix à 2 200 000 francs ; qu\'ayant appris que ces personnes, en réalité les époux X\... qui avaient ainsi fait usage d\'une identité fausse pour se présenter à elle, avaient acquis le bien du vendeur, selon acte authentique du 6 mars 1991, sans que la commission prévue dans le mandat lui ait été payée, elle les a assignées en réparation de son préjudice ;* *Attendu que les époux X\... font grief à l\'arrêt d\'accueillir la demande alors que, selon le moyen :* *1° / que le tiers ne peut être condamné à réparer le préjudice causé à une partie par l\'inexécution d\'un contrat par l\'autre partie que s\'il avait connaissance de la clause dont l\'inexécution est alléguée ; qu\'ainsi, en condamnant les époux X\... à payer à la société une somme d\'argent représentant la commission qui lui aurait été due par le vendeur sur la vente de l\'appartement, sans constater que ceux-ci avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette commission était due même si la vente était conclue après l\'expiration du mandat avec un acheteur présenté par la société, la cour d\'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;* *2° / que la commission n\'étant pas due par les acquéreurs, la société ne peut se prévaloir à leur encontre d\'un quelconque préjudice ; qu\'ainsi, la cour d\'appel, en condamnant les époux X\... au paiement de la commission à raison de prétendues manoeuvres frauduleuses ayant consisté à évincer l\'agent immobilier de l\'acquisition de l\'appartement qu\'elle leur aurait fait visiter, a violé l\'article 1382 du code civil et les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;* *Mais attendu que, [même s\'il n\'est pas débiteur de la commission, l\'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l\'agent immobilier, par l\'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l\'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice] ; qu\'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l\'agent immobilier, à une date où il était titulaire d\'un mandat, avait fait visiter l\'appartement aux époux X\... qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre \" net vendeur \" à l\'insu de l\'intermédiaire, la cour d\'appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X\... du droit à rémunération de l\'agent immobilier et qui a pu retenir que [les manoeuvres frauduleuses qu\'ils avaient utilisées, consistant en l\'emprunt d\'une fausse identité pour l\'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l\'agent immobilier la commission qu\'il aurait pu exiger du vendeur], en a exactement déduit qu\'ils devaient être condamnés à lui payer des dommages-intérêts ;* *D\'où il suit que le moyen n\'est pas fondé ;* ***[RESPONSABILITE DE L'AGENT IMMOBILIER]*** ***Cass. civ. 1ère 14 janvier 2016 (14-26474 - PB)*** *Attendu, selon l\'arrêt attaqué, qu\'en vertu d\'un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l\'agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l\'acquéreur, un « compromis de vente ferme » aux termes duquel M. et Mme X\...(les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa, avec réserve d\'un droit d\'usage et d\'habitation partiel et viager au profit du vendeur, construite sur un terrain de 1 000 m ², au prix de 450 000 euros, sur lequel ils ont versé un acompte dont l\'agent immobilier a été institué séquestre ; que le terrain s\'étant avéré d\'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d\'une servitude conventionnelle **non aedificandi (ne pas construire)**, les acquéreurs, invoquant des manquements de l\'agent immobilier à ses obligations d\'efficacité, d\'information et de conseil ont, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, le 1er février 2011, refusé de lui régler la commission convenue ; qu\'assignés en paiement, ils ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l\'acompte conservé par l\'agent immobilier et l\'allocation de dommages-intérêts ;* *Sur le premier moyen, pris en sa première branche :* *Vu l\'article 6- I de la loi n° 70-09 du 2 janvier 1970, ensemble l\'article 1999 du code civil ;* *Attendu que [l\'ouverture du droit à rémunération de l\'agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe le premier de ces textes, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient du second, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l\'intermédiaire a commises dans l\'exécution de sa mission] ;* *Attendu que, pour dire n\'y avoir lieu à réduction de la commission due à l\'agence, l\'arrêt retient que cette rémunération, conventionnellement arrêtée à la somme de 30 000 euros, est la loi des parties et qu\'il n\'appartient pas à la cour de la modifier ; qu\'il ajoute que, ne s\'agissant pas d\'une clause pénale, son montant ne peut être modéré ;* *Qu\'en statuant ainsi, la cour d\'appel a violé les textes susvisés ;* *Sur le deuxième moyen, pris en ses quatre premières branches :* *Vu l\'article 1382 du code civil ;* *Attendu [que l\'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d\'un acte, après avoir été mandaté par l\'une des parties, est tenu de s\'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l\'efficacité juridique de la convention, même à l\'égard de l\'autre partie ; ]* *Attendu que, pour rejeter la demande en dommages-intérêts formée par les acquéreurs, en réparation de la révélation tardive de la servitude non aedificandi, l\'arrêt retient qu\'en l\'absence de mandat conclu avec l\'agent immobilier, il ne peut y avoir de manquement contractuel de sa part et que, faute d\'avoir exigé l\'insertion, dans la promesse synallagmatique de vente, d\'une condition suspensive supplémentaire, subordonnant la vente à la délivrance d\'un certificat d\'urbanisme révélant la possibilité de construire une autre maison, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d\'aucun manquement délictuel ;* *Qu\'en se déterminant ainsi, alors que l\'interdiction de construire résultait, non de contraintes d\'urbanisme mais d\'une servitude conventionnelle, et [qu\'elle devait rechercher, comme elle y était invitée, si les vérifications auxquelles l\'agent immobilier était tenu de procéder pour assurer l\'efficacité juridique de la convention, telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, auraient révélé l\'existence de cette servitude, et, dans l\'affirmative, si cette charge réelle grevant l\'immeuble était de nature à affecter l\'usage normalement attendu, ou annoncé, de son acquisition], la cour d\'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;* ***[Communication du titre de propriété -- information sur la présence de mérule]*** ***Cass. 1re civ. 14 novembre 2019 (18-21.971 - PBI)*** *Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 26 juin 2018), que, par acte sous seing privé conclu le 29 juin 2013 avec le concours de la société Secofi (l'agent immobilier), M. X\... et Mme Y\... (les vendeurs) ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d'habitation au profit de M. Z\... et de Mme B\... (les acquéreurs), sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que ces derniers ont versé un acompte de 10 000 euros entre les mains de l'agent immobilier ; qu'ils ont refusé de réitérer la vente par acte authentique, le 16 septembre 2013, au motif qu'une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n'avait été portée à leur connaissance que le 12 septembre 2013 par la lecture du projet d'acte, soit après l'expiration du délai de rétractation ; qu'ils ont assigné les vendeurs et l'agent immobilier en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l'acompte versé, et en responsabilité de l'agent immobilier et indemnisation ;* *Attendu que l'agent immobilier fait grief à l'arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme en réparation de leur préjudice, alors, selon le moyen :* *1°/ que l'agent immobilier n'a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à la présence de champignons ou mérules lorsqu'il est en possession d'un diagnostic, portant sur ce point, établi par un professionnel, auquel il est fondé à se fier en l'absence d'indices lui permettant de suspecter le caractère erroné ; qu'en jugeant que l'agent immobilier avait commis une faute en ne vérifiant pas, en consultant l'acte de vente antérieur, si l'immeuble vendu avait fait l'objet d'une ancienne attaque de mérule, bien qu'elle ait relevé qu'elle était en possession d'un diagnostic qu'il avait exclu la présence de mérule dans l'immeuble en cause, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;* *2°/ que l'acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l'agent chargé de concourir à la réalisation de l'opération ; qu'en jugeant que l'agent immobilier avait commis une faute en ne se livrant pas à des investigations supplémentaires destinées à vérifier l'absence de toute infestation par le mérule, quand elle constatait que les acquéreurs n'avaient pas informé l'agent immobilier avant la vente de leur volonté d'acquérir un immeuble n'ayant jamais fait l'objet d'une attaque de mérule, même ancienne, et totalement éradiquée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du code civil, devenu 1240 du code civil ;* *Mais attendu qu'ayant exactement énoncé [qu'il appartenait à l'agent immobilier de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente], [lequel lui aurait permis d'informer les acquéreurs de l'existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule,] la cour d'appel en a justement déduit que l'agent immobilier avait commis une faute en s'en étant abstenu ; que le moyen n'est pas fondé ;* ***[Obligation de conseils/Mise en garde (par écrit pour la preuve) de l'AI relativement à la solvabilité de l'acquéreur]*** ***Cass. 1re civ. 11 décembre 2019 (N°18-24381 -- PBI)*** *Vu l\'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l\'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;* *Attendu, selon l\'arrêt attaqué, que, le 30 août 2014, M. et Mme M\... (Les vendeurs) ont confié à la société STDI (l\'agent immobilier), exerçant sous l\'enseigne Casa immobilier, le mandat de vendre un bien au prix de 160 000 euros, moyennant une rémunération de 10 000 euros ; que, le 22 septembre 2014, ils ont signé, par l\'intermédiaire de l\'agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente avec M. J\... (L'acquéreur), lequel a déclaré ne pas avoir à recourir à un emprunt pour acquérir le bien ; que, le 16 décembre 2014, date prévue pour la réitération de la vente par acte authentique, l\'acquéreur ne s\'est pas présenté ; que, le lendemain, il s\'est engagé à payer la somme de 17 000 euros aux vendeurs et celle de 10 000 euros à l\'agent immobilier ; que cet engagement n\'ayant pas été exécuté, les vendeurs ont assigné l\'acquéreur et l\'agent immobilier en indemnisation ;* *Attendu que, pour rejeter leur demande dirigée contre l\'agent immobilier, l\'arrêt retient que, si l\'acquéreur, âgé de 25 ans, célibataire, cariste magasinier, a déclaré ne pas avoir recours à un emprunt pour acquérir le bien, ces éléments, figurant à la promesse de vente, n\'ont jamais été dissimulés aux vendeurs qui les ont acceptés et sont toujours demeurés libres de ne pas contracter s\'ils estimaient que les garanties offertes n\'étaient pas suffisantes, et que l\'agent immobilier ne dispose pas de plus de moyens qu\'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l\'acquéreur ;* *Qu\'en statuant ainsi, [alors que l\'agent immobilier n\'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d\'insolvabilité de l\'acquéreur qu\'il leur avait présenté], la cour d\'appel a violé le texte susvisé ;**[\ ]*** Section III -- Les Avant-contrats --------------------------------- C'est pour se sécuriser avant la signature authentique d'un contrat que l'on fait recours aux avants contrats. ### §1 -- Les Promesses #### A - Promesse unilatérale de vente - ##### Notion Lorsque l\'acquéreur est intéressé par la vente mais n\'est pas certain de vouloir la conclure, il peut alors « réserver » le bien pendant une durée limitée, et conclure avec le propriétaire une promesse unilatérale de vente. Le contrat de PUV prépare la vente définitive. La promesse unilatérale est le [contrat] par lequel une partie, le promettant, accorde à l\'autre, le bénéficiaire, le droit d\'opter pour la conclusion d\'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. Il faut un accord de volontés (offre + acceptation de la PUV). Depuis la réforme de 2016, la rétractation de la PUV par le promettant peut mener à une [exécution forcée] de la vente alors que la rétractation d'une offre ne peut conduire qu'à des dommages et intérêts. La PUV va contenir un délai d'option, l'indemnité d'immobilisation, les éléments essentiels de la vente (chose et prix...). Pendant ce délai d'option, le promettant ne peut vendre à un tiers. L'acquéreur potentiel doit lever l'option en donnant son consentement pour former le contrat de vente (le promettant ayant déjà donné son consentement dans la promesse [unilatérale] de vente). Les conditions de la vente doivent être fixées dès la signature de la promesse. - ##### Formalisme Pas de formalisme particulier exigé. Cependant, la promesse unilatérale de vente d'un immeuble, d'un fonds de commerce, d'un droit réel immobilier, doit être enregistrée dans les **10 jours** ([à peine de nullité]) si elle est conclue par acte sous signature privée. L'enregistrement est une formalité fiscale (qui ne doit pas être confondue avec la publicité foncière). Les promesses de longue durée (\>18 mois) consenties par une personne physique doivent être conclues, à peine de nullité, par acte authentique et comporter obligatoirement une indemnité d'immobilisation de 5%) - ##### Indemnité d'immobilisation Le bénéficiaire de la promesse dispose d'un délai pour lever l'option. En contrepartie, il peut avoir à payer une indemnité d'immobilisation (env. 5 à 10 % du prix total). Il ne s'agit pas d'une clause pénale mais d'un prix (car ne sanctionne pas un manquement parce qu'il n'y a pas d'obligation de lever l'option). L'indemnité est fiscalisée comme un revenu. Il est possible de faire payer l'indemnité d'immobilisation au terme du délai d'option. La répartition de l'indemnité est possible également et est libre. Il existe des hypothèses dans lesquelles on ne paye pas l'indemnité bien qu'on n'ait pas opté dans le cas de clauses suspensive ; pas d'autorisation de prêt, ou de copropriété. L'indemnité n'est du qu'en cas de refus discrétionnaire ; - **Initiative du bénéficiaire de la promesse :** En l'absence de levée d'option, la promesse est caduque à l'expiration du délai. Le bénéficiaire perd l'indemnité d'immobilisation (en pratique, des clauses prévoient que le bénéficiaire ne la perd que si l'absence de levée d'option résulte de sa décision discrétionnaire, et non pas si une condition suspensive a défailli) S'il lève l'option, la vente est conclue. La levée d'option doit respecter le formalisme prévu dans la promesse. Il peut s'agir d'une simple notification (par mail ; par LRAR...) mais pour protéger les intérêts du promettant, des exigences accentuées sont souvent stipulées (attestation par la banque que les fonds sont disponibles ; virement du prix en la comptabilité du notaire ; signature de l'acte authentique...) La révocation de la promesse par le promettant n'empêche pas la formation du contrat définitif (si le bénéficiaire lève l'option) : c'est une innovation de la réforme de 2016, qui brise la jurisprudence antérieure (1993 et 2011). Le bénéficiaire pourrait donc agir en responsabilité contractuelle et en exécution forcée. La Cour de cassation a finalement aligné en 2021 sa jurisprudence sur le nouveau régime issu de la réforme, pour les promesses antérieures à 2016. Rq : le mécanisme inverse est la promesse unilatérale d'achat, qui n'est pas soumise à la formalité de l'enregistrement de l'article 1589-2. L'avantage de cet avant-contrat réside dans le fait que l'engagement du propriétaire de vendre n'est pas encore donné (utile si une autorisation doit être obtenue -ex : autorisation du juge des tutelles (JCP) si vendeur mineur) *N.B. PUA ou PUV sous conditions suspensive d'obtention d'autorisation du juge = nul car le tuteur n'avait pas le pouvoir de s'engager.* ***Article 1124 C. civ.*** *Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2* *La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l\'autre, le bénéficiaire, le droit d\'opter pour la conclusion d\'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.* *La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n\'empêche pas la formation du contrat promis.* *Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l\'existence est nul.* ***Article 1589-2 Code civil*** *Créé par [Ordonnance n°2005-1512 du 7 décembre 2005 - art. 24 JORF 8 décembre 2005 en vigueur le 1er janvier 2006]* *Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d\'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n\'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n\'a pas fait l\'objet d\'un acte authentique ou d\'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. Ne concerne pas les PUA = pas d'obligation d'enregistrement* ***Article L290-1 CCH*** *Créé par LOI n°2009-323 du 25 mars 2009 - art. 116 (V)* *Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d\'un immeuble ou d\'un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d\'une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n\'est pas constatée par un acte authentique, lorsqu\'elle est consentie par une personne physique.* ***Article L290-2 CCH*** *Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 110* *La promesse [unilatérale] de vente mentionnée à [l\'article L. 290-1](http://www.legifrance.gouv.fr/affichCodeArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006074096&idArticle=LEGIARTI000020460672&dateTexte=&categorieLien=cid) prévoit, à peine de nullité, une indemnité d\'immobilisation d\'un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l\'objet d\'un versement ou d'une caution déposée entre les mains du notaire.* ***Rappel : Loi n° 93-122 du 29 janvier 1993 relative à la prévention de la corruption et à la transparence de la vie économique et des procédures publiques*** *Est frappée d\'une nullité d\'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l\'immobilier.* *Cependant la substitution est possible (ex : en cas de société)* **Inefficacité de la rétractation du promettant (promesse non soumise à la réforme de 2016)** ***Cass. 3e civ. 23 juin 2021 (n°20-17.554 - B)*** ***[Faits et procédure]*** *1. Selon l'arrêt attaqué (Lyon, 19 mai 2020), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 6 décembre 2018, pourvois n° 17-21.170 et 17-21.171), le 1er avril 1999, M. \[F\] et Mme \[M\] ont consenti à M. et Mme \[Y\] une promesse de vente d'un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l'option ne pouvant être levée qu'au décès de la précédente propriétaire, \[J\] \[K\], qui s'était réservée un droit d'usage et d'habitation.* *2. Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme \[M\] s'est rétractée de cette promesse le 17 février 2010.* *3. Après le décès de \[J\] \[K\], M. et Mme \[Y\] ont levé l'option le 8 janvier 2011.* *4. Ils ont assigné Mme \[M\] en réalisation de la vente. Celle-ci a sollicité le rejet de la demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.* ***[Examen du moyen]*** ***[Sur le moyen unique, pris en sa première branche ]*** *Enoncé du moyen* *6. Mme \[M\] fait grief à l'arrêt de déclarer parfaite la vente consentie à M. et Mme \[Y\] par la promesse du 1er avril 1999, alors « que, dans une promesse unilatérale de vente, la levée de l'option par le bénéficiaire de la promesse postérieurement à la rétractation du promettant exclut toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir ; que la réalisation forcée de la vente ne peut alors être ordonnée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les époux \[Y\], bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente consentie par \[S\] \[M\], avaient levé l'option postérieurement à la rétractation de Mme \[M\] ; qu'en jugeant néanmoins que cette levée de l'option avait eu pour effet de rendre la vente parfaite, la cour d'appel a violé les articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »* ***[Réponse de la Cour]*** *7. En application des articles 1101 et 1134 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu'à présent, que, tant que les bénéficiaires n'avaient pas déclaré acquérir, l'obligation du promettant ne constituait qu'une obligation de faire.* *8. Il en résultait que la levée de l'option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d'acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (3e Civ., 15 décembre 1993, pourvoi n° 91-10.199, Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu'à des dommages-intérêts (3e Civ., 28 octobre 2003, pourvoi n° 02-14.459).* *9. Cependant, à la différence de la simple offre de vente, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s'agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien.* *10. Par ailleurs, en application de l'article 1142 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l'exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (1re Civ., 16 janvier 2007, pourvoi n° 06-13.983, Bull. 2007, I, n° 19 ).* *11. Il convient dès lors d'apprécier différemment la portée juridique de l'engagement du promettant signataire d'une promesse unilatérale de vente et de retenir qu'il s'oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l'avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.* *12. La cour d'appel a relevé que, dans l'acte du 1er avril 1999, Mme \[M\] avait donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l'option par les bénéficiaires était intervenue dans les délais convenus.* *13. Ayant retenu à bon droit [que la rétractation du promettant ne constituait pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente, elle en a exactement déduit que, les consentements des parties s'étant rencontrés lors de la levée de l'option par les bénéficiaires, la vente était parfaite.]* *14. Le moyen n'est donc pas fondé.* **Rétractation inefficace d'une PUV (à durée indéterminée) non soumise à l'ordonnance du 10 février 2016** ***Cass. 3e civ. 20 octobre 2021 (n°20-18.514 -- B)*** *[Faits et procédure ]* *1. Selon l\'arrêt attaqué (Agen, 10 juin 2020), par acte sous seing privé du 16 avril 2009, suivi d\'un acte authentique du 6 janvier 2011, les consorts \[D\] ont vendu à la société ESBTP granulats (la société ESBTP) un ensemble de parcelles situées sur la commune de \[Localité 1\], sous la convention particulière de leur exploitation par extraction de substances minérales après obtention des autorisations administratives et du retour des biens, à la fin de l\'extraction, aux vendeurs, si bon leur semblait, moyennant un euro symbolique.* *2. Par acte sous-seing privé du même jour, les consorts \[D\] ont vendu à la société ESBTP un autre ensemble de parcelles , aux mêmes conditions, la convention de rétrocession concernant également un troisième ensemble de parcelles que la société ESBTP se proposait d\'acquérir de Mme \[I\].* *3. Après plusieurs avenants de prolongation, ce second acte n\'a pas été réitéré par acte authentique.* *4. La société ESBTP ayant rétracté sa promesse de revendre le premier ensemble de parcelles, M. \[R\] \[D\], titulaire de la totalité des droits et obligations contractés par l\'indivision \[D\] en vertu d\'un acte notarié du 13 mai 2015, a assigné la soci?

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