Examen C - Questions et Réponses - PDF

Questions – Réponses – Examen C Question C 1 : Un compromis de vente se signe dans votre agence. Quelques semaines plus tard, les parties vous contactent parce qu’elles souhaitent annuler la vente de commun accord. Que faites-vous en fonction de la Région dans laquelle vous êtes ? De façon général...

Questions – Réponses – Examen C Question C 1 : Un compromis de vente se signe dans votre agence. Quelques semaines plus tard, les parties vous contactent parce qu’elles souhaitent annuler la vente de commun accord. Que faites-vous en fonction de la Région dans laquelle vous êtes ? De façon générale, que pensez-vous de l’insertion d’une clause résolutoire dans un compromis de vente ? Pistes de réflexion :  Distinguer Wallonie, Flandre, Bruxelles-Capitale.  Décrire la procédure à l’amiable.  Décrire la procédure d’annulation en justice.  Risque fiscal d’une condition résolutoire. Réponse : Les trois régions se sont alignées sur l’annulation à l’amiable des compromis de ventes. Si les deux partie sont d’accord d’annulé la vente, il y a possibilité de mettre fin à la vente. Comment ? Procéder à l’enregistrement d’une convention d’annulation auprès du receveur de l’enregistrement, et cela dans l’année qui suit la compromis moyennant le payement de 10 €. (le compromis ne doit pas avoir été confirmé par un acte authentique) Document à présenter : le compromis, une convention constatant que les parties on toute les deux annulé ou résolu la vente à l’amiable. Si les parties ne sont pas d’accord, et qu’une des parties désire annuler ou résoudre la vente, et donc éviter le payement des droits d’enregistrement, la seule issue possible est le tribunal. Il y a 2 possibilités pour éviter le payement des droits d’enregistrement, 1) L’annulation de la vente par le juge : Pour qu’il y est nullité d’un acte juridique, il faut une irrégularité de cet acte au moment de sa formation. Exemple : erreur de l’acquéreur (l’erreur doit avoir un caractère excusable pour qu’il y est nullité) 2) Résolution judiciaire de la vente : celle-ci contrairement à la nullité de la vente, sanctionne par la résolution de la vente lorsqu’il y a un manquement ultérieur de l’une des parties. En d’autre thermes, lorsqu’une des parties n’a pas exécuté son engagement contractuel, l’autre partie peut demander la résolution de la vente. Exemple obligation du preneur : payer le prix, prendre livraison du bien etc … Une clause résolutoire, est la description d’un évènement futur et incertain qui mettra fin au contrat s’il devait se produire. Le problème est que cette clause ne suspend pas la vente comme une clause suspensive et que donc les droits d’enregistrement sont dus. Je conseillerai donc au futur acquéreur d’introduire une clause suspensive avec une date limite. 1  Questions – Réponses – Examen C Question C 2 : Un commettant potentiel se présente en vos bureaux. Il a une maison de rapport à vendre composée d’un rez-de-chaussée actuellement utilisé par un ferronnier, ainsi que de trois appartements aux étages. Vous voulez rentrer ce dossier. Quelle est votre démarche et quelles sont les questions que vous vous posez et que vous posez ? Pistes de réflexion :  visite du bien  rez-de-chaussée commercial ? Législation sur les baux ?  locataires ou non aux étages ; quid du départ éventuel  description de l’immeuble  estimation  contrat Réponse : Visiter le bien :  Pour les logements, habitabilité ? voir code du logement  regarder l’état et voir si la réalité reflète ce qu’on retrouve sur les documents.  S’il y a des modifications, demander permis de bâtir ?  Faire une estimation de la valeur vénale juste, et si le propriétaire par exemple demande un prix inférieur à ce que le bien vaut, il faut l’avertir que son estimation est fausse. Le prix doit être le plus proche possible de la valeur vénale. Expliquer les risques (lésion, rattrapage fiscal …) si immeuble à travaux, conseillé de prendre des photos comme preuve, au cas où l’administration jugerait une insuffisance de prix. Raison de la vente ? Je vais demander au commettant s’il a donné la mission à un autre AI, ou l’intervention d’un notaire ou toute autre tierce personne :  Si non, alors je peux proposer une mission exclusive ou non exclusive  Si oui, et qu’il a donné une mission exclusive, alors je ne peux rien faire et ne peux nuire à la mission d’un confrère  Si oui, et qu’il a donné une mission NON exclusive, alors je peux uniquement proposer une mission non exclusive. Je l’informe des risques qu’il prend de devoir payer 2 fois une commission. (client achète et se retrouve dans les bases de données des deux AI) Les questions que je vais poser : Pour le descriptif :  identités du proprio, capacité de signé ? marié ? logement familial ?  Superficie  PI  RC  Prix souhaité  DIU  PEB : valable 10 ans et obligatoire dans l’annonce  Renseignements urbanistiques : valable 1an  Certificat électrique Y a-t-il des locataires ? Les appartements sont-ils aux normes pour un logement : voire code du logement si oui, depuis combien de temps les locataires sont dans le bien loué ? Ont-ils l’intention de partir ? Bail enregistré ? Faculté d’expulsion dans le bail ?  Copie des baux et vérifier s’ils sont enregistrés ou non, s’ils ne sont pas enregistrés, je vais conseiller au bailleur d’introduire une clause d’entretien dans le compromis de vente. Effectivement cela protège le locataire, mais cette clause est présente surtout pour que le bailleur se protège lui- même contre les éventuelles actions en justice de ses locataires pour un trouble de jouissance. (et troubles de faits)  Quel type de baux s’agit-il ? courte durée ? 2  Questions – Réponses – Examen C  Titre de propriété ; voir s’il y a des servitudes ? droit de préemption ?  Voir si le propriétaire est le seul propriétaire ? capacité de signer ? mineur ? conjoint décédé ? succession ? Le rez-de-chaussée est tenu par un artisan, il devrait donc y avoir un bail commercial. Vérifier si le bail a été bien enregistré. Voire si les obligations de chaque partie ont bien été respectées. Vérifier la durée du bail pour l’éventuelle possibilité de mettre fin anticipativement au bail. Bail commercial : 1er cas : Bail enregistré L’acquéreur est subrogé aux droits et obligations du vendeur 2ème cas : enregistré + clause d’expulsion 1an de préavis dans les 3 mois de la passation de l’acte authentique + motivé  Occupation personnel  Reconstruction de l’immeuble  Supprimer la destination commerciale  Manquement grave du locataire 3ème cas : bail pas enregistré Il faut se poser la question s’il est là depuis plus de 6mois ou moins de 6mois. Moins de 6mois : le locataire est là sans titre ni droit  il peut être expulsé sans préavis Plus de 6 mois : même chose que la faculté d’expulsion. Apres l’acte, endéans dans les 3mois avec 1an de préavis + 4 motivations possible 4ème cas : clause d’entretien Inséré dans le compromis, cette clause qui protège le vendeur pour éviter que le locataire se retourner contre lui pour trouble de jouissance paisible. 3  Questions – Réponses – Examen C Question C 3 : Vous êtes sur le point de faire signer un bail de résidence principale Vos locataires sont présents, les propriétaires-bailleurs, qui sont en indivision, tardent à arriver. Y a-t-il un problème? Comment préparez-vous l’arrivée probable des bailleurs? Quels cas de figure devez-vous envisager ? Pistes de réflexion :  Qui sont les propriétaires ?  indivision ! Présence indispensable de tous les indivis  Quid si l’un ou l’autre ne vient pas ? procuration; porte fort; implications … Réponse : Vérifier les cartes d’identité pour être sûr que les personnes présentent sont bien les bailleurs et les futurs locataires. Y a-t-il un problème ? Oui, il y a un problème, car les propriétaires en indivision doivent tous être présents pour la signature d’un bail. Si les propriétaires sont des époux seul un des deux est suffisant sauf pour les baux commerciaux, bail à ferme et baux excédant 9ans, les 2 doivent être présents. Si un seul est présent, il peut se porter fort pour le 2ième indivis,(il promet l’engagement et la ratification) et signe la convention seul, il faut introduire un délais de ratification. Mais cela reste risquer car le porte fort risque des dommages et intérêts en cas de non ratification. Dans le ce cas de figure, le bail n’est pas encore conclu. Si un seul est présent et se porte fort pour le 2ième indivis et le preneur paie déjà un mois de loyer alors le bail est conclu car il y a un début d’exécution du contrat. Un seul indivis peut arriver avec une procuration pour représenter l’indivis absent. L’agent immobilier doit vérifier la procuration et en garder une copie. Si le seul indivis est présent sans procuration et décide de ne pas se porter fort alors il faudra reporter le rendez-vous. Dans le cas où les indivis sont présents, nous pourrons aborder les points suivants :  Accord du bailleur d’accorder un bail de résidence principale au locataire  Faire l’état des lieux d’entrée, qui paye quoi ? ( souvent ½ )  Quels types de bail désire-t-il ? bail standard ? courte durée ? longue durée ? à vie ?  Donner les avantages et inconvénients pour bailleur et locataire  Aborder les droits et obligations de chaque partie  Garantie ? 2 mois bloqué sur compte ou 3 mois garantis bancaire ? c’est un droit du bailleur  Indexation du loyer  Enregistrement du bail  Annexes PEB 4  Questions – Réponses – Examen C Question C 4 : Un propriétaire décide de vous confier la mission de vendre sa villa, située à Hoeilaert; Cette maison vient d’être rénovée. Deux garages ont été transformés en deux chambres. Une véranda a été construite, attenante au salon. Vous lui proposez de signer une mission de vente exclusive, ce qu’il accepte. Remarque : La villa fait partie d’un lotissement. L’emprise au sol des bâtisses y est limitée à 200 m2. Après travaux, la villa occupe une-superficie construite au sol de 220 m2. Comment allez-vous procéder ? A quoi devez-vous être attentif ? Pistes de réflexions :  Voir urbanisme. Dérogation possible ?  Travaux : sont-ils légaux ? Règles d’urbanisme différentes en Flandre. Question du lotissement. Si les travaux ne sont pas réguliers : implication financier ?  Responsabilité de l’agent immobilier ? Réponse : Deux garages ont été transformés en chambre, il faut donc un permis d’urbanisme. Une véranda a été construite dans la continuité du salon, il faut également un permis d’urbanisme. Je vais donc vérifier s’il y a eu un permis de bâtir pour les modifications. S’il y a un permis d’urbanisme :  Je vais vérifier si les modifications correspondent au permis obtenu. S’il n’y a pas de permis :  La date des travaux est importante pour savoir si les travaux correspondent au règlement en vigueur lorsque les travaux ont été effectués. De plus, les travaux avant 1962 ne nécessitent pas de permis.  Les travaux viennent d’être effectuer donc il faut se rendre à l’administration pour voir si le règlement actuelle autorise ce genre d’aménagement.  S’il les autorise, alors il faudra faire une demande de régularisation au service d’urbanisme de la commune dans le quelle est implanté le bien. Lorsqu’il y a une infraction urbanistique, un PV est dresser par l’administration qui est envoyé au parquet, celui-ci peut imposer soit :  La remise des lieux dans leurs états antérieurs  Réalisation d’aménagement  Condamnation au paiement d’une plus-value acquise par la réalisation des travaux commis en infraction  Ou au meilleur cas, d’un paiement d’une certaine somme pour l’extinction de l’action publique. Concernant l’emprise au sol : Etant dans un lotissement, je vais demander au propriétaire le permis de lotir qui se trouve en annexe, le permis de lotir est acte « hybride ». Il demande d’une part une autorisation de diviser un terrain en vue de construire de l’habitation et d’autre part, il a une portée réglementaire, en d’autre thermes il régit les conditions dans lesquelles les parcelles du lotissement pourront être utilisées à l’avenir. En regardant la partie règlementaire, on peut directement voir s’il y a une infraction. Concrètement, si l’emprise au sol est limitée à 200 m2 dans le lotissement et que celle-ci à une emprise au sol de 220 m2, c’est qu’elle est en infraction. Etant en infraction, elle aura peu de chance d’obtenir un permis de régularisation et devra donc remettre les lieux en état antérieurs. 5  Questions – Réponses – Examen C Implication financière ?  Dans la plupart des cas, le permis de régularisation doit être introduit par un architecte qui réalisera les plans complets de la situation et complétera le dossier administratif. Sanction en cas de constations : les sanctions peuvent être lourdes :  La remise en état  L’exécution des travaux d’aménagement  Le paiement d’une somme représentant la plus-value acquise par le bien à la suite de l’infraction. Responsabilité de l’AI : L’agent immobilier a un devoir d’information envers le propriétaire et également envers l’acheteur. Il informera donc le propriétaire qu’il est en infraction et informera le preneur que le bien est en infraction urbanistique. Dans le cas où le bien est en infraction urbanistique, il est toujours possible de procéder à la vente, en incluant une condition suspensive dans le compromis de vente que le vendeur reconnait les infractions et fera une régularisation de toutes les infractions urbanistiques. Avec une tel clause, l’acquéreur est protéger mais également la responsabilité de l’agent immobilier. Si l’acheteur décide de quand même acheter le bien comme tel, l’AI doit l’informer des risques qu’il prend. Lors d’une infraction urbanistique, l’acheteur devient responsable de cette infraction et risque une amende. 6  Questions – Réponses – Examen C Question C 5 : Un couple marié souhaite acquérir un appartement de 100 000 euros. Ils travaillent tous les deux et ont des revenus largement suffisants pour couvrir le remboursement du crédit. Ils n’ont pas d’autre crédit en cours et apportent en garantie lors du compromis 20 % du montant de la vente. Ils désirent néanmoins insérer une clause suspensive d’acceptation d’un crédit hypothécaire. Devez-vous accepter ? Qu’en est-il si le vendeur refuse ? Pistes de réflexions:  Négociation globale de la vente. La clause suspensive n’est pas obligatoire.  Loi anti-blanchiment d’argent. Réponse : Je suis un intermédiaire et j’ai un devoir de loyauté, de discrétion et de conseil envers l’acquéreur et le vendeur. La vente est définitive à partir du moment où il y a accord des parties sur les éléments essentiels et substantiels de la vente. L’introduction d’une clause est un élément substantiel, donc l’introduction d’une telle clause est soumise à la volonté des parties. Le propriétaire est en droit de la refusé. La condition suspensive n’est pas obligatoire, mais elle permet de suspendre la vente et sécurise l’acquéreur à un éventuel imprévu. Je conseillerai donc de toujours introduire une clause suspensive aux acquéreurs avec une date de validité. Si le vendeur refuse, je lui conseillerai d’accepter car sans condition suspensive, les droits d’enregistrement sont dus et pour rappelle l’acquéreur et le vendeur sont solidaire pour le payement des droits d’enregistrements. Il pourrait ne pas vendre sont bien et être contraint de payer des droits d’enregistrement dans le cas où les acquéreurs sont insolvable. De plus étant donné, que les acquéreurs ont une très bonne situation et ont des revenus confortable, il y a de forte chance pour que le prêt soit accepter. Blanchiment d’argent : L’A.I doit effectuer des démarches obligatoires afin de savoir si l’origine des fonds est illicite. En principe celui qui dénonce est non coupable et celui qui ne dénonce pas, peut être considérer comme complice  PENALE Obligations de l’A.I.  Avoir un « Compliance Officer » ou un gérant : il devra informer toute le personnel et organiser des formations concernant la CETIF ( la CETIF met à disposition la liste des pays dans lesquels les lois sur les transactions bancaires ne sont pas assez s’sévères, LISTE ROUGE)  Se renseigner sur l’I.D. des clients (acheteurs et vendeurs) et archiver ces données ainsi que toutes les transactions pendant 5ans  Ne jamais accepter du cash S’il y a un doute, un soupçon, il faut avertir la CETIF en téléphonant et ils diront ce qu’il faut faire exactement. 7  Questions – Réponses – Examen C Question C 6 : Vous êtes chargés par un commettant de l’administration de ses biens. Un des biens meublés va se libérer Sous peu. Une agence immobilière avec laquelle vous entretenez d’excellentes relations vous propose un locataire. C’est un ami personnel de l’agent immobilier et ce dernier vous demande d’avoir les clés avant la date prévue pour son emménagement. (En fait, dès que le locataire sortant a vidé les lieux). Quelles sont vos démarches concernant le locataire sortant et donnez-vous les clés au locataire entrant, et si oui, à quelles conditions ? A quoi êtes-vous attentifs ? Pistes de réflexion :  locataire sortant = état des lieux de sortie ?  Locataire entrant = signature du bail ; état des lieux d’entrée ; assurances ; paiement du loyer + charges ; etc..  Obligation de délivrer en bon état; code du logement; attestation de conformité 8  Questions – Réponses – Examen C Réponse : Tout d’abord il faut faire un état des lieux de sortie du locataire sortant. On a besoin de l’état des lieux d’entrée afin d’avoir un point de comparaison pour l’état des lieux de sorties.  Relevé des compteurs + calorimètre  S’assurer de l’évacuation de tous les objets de tous les locaux Apres l’état des lieux de sortie, le locataire sortant remettra les clés à l’agent immobilier. A Bruxelles, il ne faut plus obtenir une attestation de conformité avant de mettre un logement meublé en location. Mais le logement doit respecter les normes du code du logement. Sécurité Salubrité Equipements élémentaires Humidité Eau froide Parasites Stabilité du bâtiment Eau chaude Eclairage : Min 1/12 du plancher Electricité WC Min 1/ 10 pour la cave Gaz Installation électrique Ventilation Chauffage Chauffage Surface minimales Egouts Equipement de cuisson Hauteur des locaux Détecteurs de fumée Accès au logement Surfaces minimales :  18m2= 1 personne  28m2= 2 personnes  33m2= 3 personnes  37m2= 4 personnes  46m2= 5 personnes Hauteur plafond :  Min 2m10 Vérification de la solvabilité du futur locataire :  Est ce qu’il travail ? Fiche de paie ? preuve des 6 derniers paiements de loyer ? o On va demander au locataire qu’il prouve sa solvabilité, attention à la discrimination. Vérifier la composition familiale :  Correspond à la grandeur de l’appartement ? Pour ce qui est du nouveau locataire, nous allons rédiger un bail, et nous allons aborder les sujets suivant  Bail de résidence principale ?  L’identité du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire)  Bail de résidence principale ?  Objet, description et état du bien  La durée du bail ?  Destination, cession, sous-location et occupation (logement)  Indexation  Montant du loyer et des charges + description des charges  Description des charges communes  Obligation du bailleur d’enregistré le bail  Assurance : obligation de souscrire une assurance incendie avant l’occupation  ROI  Garantie locative : 2 mois de loyer sur un compte bloqué ou 3 mois si garantie bancaire  En annexe un état des lieux d’entrée  Faculté d’expulsion ou pas : c’est en cas de vente d’un bien, le bailleur peut mettre fin au bail 9  Questions – Réponses – Examen C Les obligations du bailleur : 3  Délivrance : remettre les clés et que le bien sois en bon état en respectant le code du logement (sécurité, salubrité et habitabilité) et faire un état des lieux  Obligations d’entretien et de réparation :  Obligations de garantie : la jouissance o Trouble de droit o Trouble de fait o Vice caché Les droits du bailleur :  Il a le privilège et il a le droit de demander une garantie locative Les obligations du preneur : 5  Payer le loyer a heure et a temps  Entretenir le bien en bon père de famille  Prise de possession des clés  Obligations de meublé le bien pour une valeur au moins d’1 an de loyer  Remise des clés Les droits du preneur :  Droit d’aménagé le bien loué Je peux remettre les clés avant si :  Le propriétaire marque son accord  Si l’état des lieux de sorti est fait  Le logement est en règle par rapport au code du logement  Et qu’il soit indiqué dans le bail qu’il prend son effet à partir de la date d’entrée du locataire  Et que son assurance commence à partir du moment où il recevra les clés. 10  Questions – Réponses – Examen C Question C 7 : Un locataire a loué un bien par votre entremise, il y a trois ans. Le bailleur est un de vos bons clients. Le locataire s’est marié il y a un an. Il vous appelle car le ménage s’est séparé et malheureusement les dettes se sont accumulées vis-à-vis du bailleur. Il vous demande conseil. Que pouvez-vous lui apprendre sur qui doit quoi ? Pistes de réflexion :  protection du domicile conjugal ; démarches faites ?  qui a signé le bail ?  qui est parti ? Réponse :  Après mariage madame + monsieur doit notifier par recommander au bailleur. A partir de ce moment toutes les notifications du bailleur doivent se faire séparément pour les 2 époux.  Après notification au bailleur  madame + monsieur = solidaires des dettes nées du bail  Si Mr veut partir  a besoin d’accord de madame (2 notifications séparées pour le bailleur)  Si Mme veut partir  peut partir en le notifiant, elle peut partir mais reste solidaire à dater du mariage jusqu’au divorce prononcé  S’il y a eu des dettes de location avant le mariage -> Monsieur est seul responsable Tout d’abord voire quels sont les dettes accumulées vis-à-vis du bailleur. Est-ce que le locataire, a notifié qu’il s’est marié ? Depuis quand le locataire ne paye plus de loyer ? Monsieur a signé le bail seul et madame a emménagé il y a 1 an. Toutes les dettes antérieures au mariage sont à charge de la personne qui a signé le bail. Monsieur s’est marié il y a 1 an. A dater de la date de mariage, monsieur et madame sont solidaire des dettes dues. Même si la notification n’a pas été envoyée. 11  Questions – Réponses – Examen C Question C 8 : Vous préparez le bail pour un appartement sis à Bruxelles. Le locataire vous apprend que sa famille vit à Ostende mais que lui-même passera 5 jours sur 7 à Bruxelles où il travaille ; il vous demande de préparer un bail de résidence principale. Que faites-vous ? De quels éléments avez-vous besoin pour préparer le bail ? Questionnez le bailleur et le locataire. Pistes de réflexion :  il s’agit d’un bail de droit commun  quid de l’accord du propriétaire ?  durée du bail ? Comment y mettre fin ? Différences entre droit commun et résidence principale. … Réponse : Etes-vous marié ? Votre femme et vos enfants vivent à Ostend ? Le bail conclu sera un bail de droit commun car pour bénéficier d’un bail de résidence principale il faut qu’une série d’élément soit respectée prouvant la résidence principale tels que :  domiciliation  courriers  contrats fournisseur gaz/élec, internet  travailler dans le coin  enfants scolarisés dans le coin Eléments nécessaire à la préparation du bail :  Cartes d’identités du locataire et du bailleur  Préparer un contrat de bail écrit  Etat des lieux d’entrée  Assurance habitation que le preneur doit souscrire  Obtenir l’accord du bailleur pour un bail de droit commun  Destination du bail (logement ?)  Quelle durée ? plus de 9 ans, il faut un acte notarié.  Résiliation anticipée ? préavis ? indemnités ?  Clause d’expulsion en cas de vente ?  Garantie locative ?  Prix du loyer ?  Indexation ?  Description des charges communes  Objet, description et état du bien  Définir les règles en matière de cession, sous-location (tjs autorisée en DC sauf si interdit expressément) L’agent immobilier va veiller à vérifier la capacité juridique des parties La durée du bail : en droit commun tout est conventionnel dont la durée convenue entre le bailleur et preneur (min 1 mois, max 99 ans) Comment y mettre fin : la durée du préavis est conventionnelle. S’il n’y a rien de noté  1 mois de préavis >< Résidence principale : régie par Code Civil. On doit distinguer 2 types : - DC à durée déterminée  se termine de plein droit sans préavis (sauf si marqué qu’il le doit dans le bail) sauf reconduction tacite validée par le bailleur - DC à durée indéterminée  préavis 1 mois Normalement en droit commun le bail est à durée déterminée, donc prend fin de plein droit (pas besoin de préavis). Par contre si le locataire décide de rester dans les lieux et que le bailleur ne s’y oppose pas (accepte les loyers) il y a reconduction tacite pour la même durée et aux mêmes conditions. Cette reconduction n’est possible qu’une seule fois, après la période de la reconduction tacite le bail devient à durée indéterminée  bail au mois (préavis de 1 mois et à tout moment par le locataire ou par le bailleur) 12  Questions – Réponses – Examen C Question C 9 : Un bailleur vous appelle car il a des problèmes de paiement avec le locataire que vous avez trouvé. Que lui conseillez-vous de faire ? D’autre part, il vous avoue que depuis quelque temps déjà, le locataire lui demande de réparer le lave- vaisselle qui ne fonctionne plus. Quelle est votre attitude ? Pistes de réflexion :  Obligation de payer le loyer ; privilège du bailleur sur les meubles du preneur ; conciliation devant le Juge de Paix ; procédure pour inexécution fautive.  Obligation d’entretien du lave-vaisselle? discussion...cause du mal fonctionnement.  Exception d’inexécution Réponse : Est-ce un bail DC ? Si DC  voir convention s’il existe une clause mettant à charge du locataire toutes les réparations. Si rien de marqué  Code Civil  petites réparations = locataire Est-ce un bail de RP ? Si RP Code Civil  petites réparations = locataire 1) Si le locataire a usé du lave-vaisselle en bon père de famille et que la machine est en panne car vétuste  propriétaire doit la remplacer 2) Si le locataire n’a pas usé du lave-vaisselle en bon père de famille (pas d’entretien, pas de nettoyage, négligence)  c’est le locataire qui doit le réparer. 1) Le locataire n’a pas le droit de retenir les loyers  parce que « payer le loyer » est l’une des obligations du locataire. La solution, si le locataire est en droit, est d’invoquer l’exception d’inexécution chez le juge de paix. Ainsi, il pourra soit réparer le lave-vaisselle et déduire du loyer, soit le juge obligera le bailleur à faire la réparation. 13  Questions – Réponses – Examen C Question C 10 : Un de vos clients apprend qu’il est propriétaire d’un entrepôt en province (héritage) et prend rendez-vous avec vous pour le lendemain pour une demande de conseil. Le bien est loué depuis plus de 9 ans. Aucun loyer n’a été versé depuis la mort du défunt, soit depuis plus de 6 ans. Que faire ? Préparer les questions et réponses à l’entrevue que vous allez avoir avec votre client. Pistes de réflexion :  types de bail possibles  prescriptions  indexation prévue ? calcul éventuel Réponse : 1) Vérifier l’ID de la personne et son titre de succession et voir s’il est seul héritier ou non ? 2) Bail = non intuitu personae : le décès d’une des parties ne met fin au contrat de bail SAUF si stipulation contraire (clause résolutoire) dans le bail (bien lire le bail) 3) Bail possible : bail de droit commun normalement est le seul possible. 4) Lire le bail et voir la durée du bail initiale, déterminée ou indéterminée? 5) Y a-t-il eu reconduction tacite (si bail oral  reconduction impossible)? 6) Bail à durée déterminée ou indéterminée ? Si on est dans un bail à durée déterminée, le bail prend fin à la date de fin sans préavis. Si on est dans un stade (après reconduction tacite) ou initialement dans un bail à durée indéterminée  un préavis de 1 mois aurait dû être déposé. 7) Comment mettre fin au bail ? a. Lire le bail et voir clause de fin de bail. S’il y a aucune clause -> Code Civil 1 mois de préavis à donner au locataire héritier et vice versa b. Selon la loi le bail à une date certaine à partir du décès du bailleur (il ne faut donc pas demander si le bail a été enregistré. Il est donc opposable aux tiers (art 1328). L’héritier doit donc respecter le bail. Normalement on peut récupérer les loyers 5 années en arrière (sauf clause contraire), et pour les indexations 1 an en arrière (si c’est initialement prévu dans le bail car l’indexation en droit commun n’est pas présumée). Donc l’héritier bailleur perd 1 an de loyer dans ce cas précis. 14  Questions – Réponses – Examen C Question C 11 : Vous êtes appelés pour effectuer un état des lieux de sortie. Vous apprenez en arrivant qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée. Quelle est votre attitude ? Procédez-vous à l’état des lieux de sortie ou non ? Expliquer votre démarche. Pistes de réflexion :  présence des parties ; doc contradictoire  recueil des documents  « bon père de famille »  établissement de l’état des lieux ; procédure  calcul des indemnités ; défense ; contestation Réponse : 1) L’état des lieux d’entrée est obligatoire pour tout type de bail depuis 20/04/2007 aux frais partagés 50/50 bailleur-locataire. Néanmoins il n’y a pas de sanctions prévues si la disposition n’est pas respectée. 2) Comme dans notre situation il n’y a pas eu d’état de lieux d’entrée, normalement ça ne sert à rien de dresser un état de lieux de sortie. L’absence de l’état des lieux d’entrée entraine présomption que le bien était lors de la prise du cours de bail dans l’état où il se trouve à la fin du bail sauf preuve contraire par le bailleur (c’est au bailleur de prouver que certaines choses n’ont pas été usés en bon père de famille) Si le bailleur peut prouver que les dégâts ont eu lieu pendant la location (ex : facture des portes neuves  à la fin portes déchirées par des chiens du locataire) alors on dresse un état des lieu de sortie, on doit impérativement avoir les 2 signatures des 2 parties + date sinon l’état des lieux (doc) est nul. Procédure état des lieux : L’état des lieux de sortie se fait en 2 étapes : 1. Les constatations : - la récolte des informations nécessaires à la mission - une visite générale de l'immeuble avec les parties - les constatations matérielles - la rédaction d'une minute de constat Recueil des documents :  Bail pour voir la durée d’occupation et les accords contractuels entre les parties  Attestation annuel d’entretien de la chaudière  Attestation de ramonage de la cheminée  Attestation annuel d’entretien du chauffe-eau  Les différents courriers échangés entre les parties concernant les réparations  Les factures de réparations faites par le bailleur 2. Le calcul de l'indemnité compensatoire éventuelle La plupart du temps l'indemnité compensatoire est estimée directement après les constatations. Je tiendrais comptes des éléments suivants : - des conventions entre parties ou celles mises dans le bail - de la durée d'occupation des lieux - du temps d'amortissement des éléments de l'immeuble ou du mobilier - de l'état de l'immeuble ou des meubles au moment de début du bail - des constatations réalisées à l'état des lieux de sortie - des prix usuels des travaux au moment de la sortie - des taux de TVA applicables Dans le ce cas de figure, n’ayant pas d’état des lieux d’entrée, il me sera difficile d’évaluer les dégâts et de les chiffrer sans point de comparaison, la seul solution, est que le bailleur puisse prouver via des factures de réparation que certains dégâts n’était pas présent au moment de l’entrée du locataire. Défense / contestation : si l’une des parties n’est pas d’accord et refuse de signer (risque de nullité de l’état des lieux) je vais conseiller aux parties de se mettre d’accord pour éviter une procédure longue et couteuse. 15  Questions – Réponses – Examen C Question C 12 : On vous présente un dossier où vous devez mettre en vente un espace bureau loué depuis 14 ans au même locataire. Il n’y a jamais eu le moindre problème entre bailleur et preneur. Comment constituez-vous votre dossier «vente» ? En fonction du dossier établi, quelles sont les possibilités offertes aux Acheteurs potentiels ? Pistes de réflexion :  type de bail ? verbal, écrit ; clauses ?  est-il enregistré ? conséquences selon les cas (par ex : clause d’entretien du bail) Réponse : On est face à un bail de droit commun. Donc tout est conventionnel. 1) Voir si dans le bail il y a un droit de préemption, ce qui permettrait au locataire d’acheter le bien en priorité. Si dans le bail il y a un droit de préemption, on peut déjà vérifier si le locataire a l’intention d’acheter. S’il n’a pas l’intention, on demande une preuve écrite qu’il renonce à son droit de préemption. S’il a l’intention de conserver son droit de préemption : Une fois reçu une offre  courrier recommandé au locataire en lui donnant un délai de 1 mois pour exercer son droit de préemption. L’acheteur potentiel doit être mis au courant de l’existence d’un droit de préemption et sur son offre il doit y avoir une condition suspensive. (Marquer qu’il achète dans le cas où le droit de préemption ne sera pas exercer par le locataire.) 4 situations possibles : Enregistré : doit respecter le bail pour mettre fin, lire les conditions dans le bail (conventionnel) Non enregistré + clause d’expulsion : convention donne les modalités + préavis Si convention muette = bail au mois Si convention impose un préavis mais muet sur indemnité alors indemnités = aux loyers total entre début de préavis et ça sortie du local. Non enregistré + clause d’entretien : nouvelle acquéreur doit respecter le bail comme s’il était enregistré Non enregistré : le locataire est la sans titre, n’y droit le nouveau bailleur, peut même fin au bail, sans indemnité et sans préavis départ volontaire du locataire sinon Juge de Paix ancien propriétaire risque d'être poursuivi pour trouble de jouissance Si le locataire à l’intention de rester dans les lieux loués et que le bail n’a pas date certaine, je conseillerais au propriétaire vendeur d’introduire dans le compromis de vente une clause d’entretien du bail. Afin que le bail soit opposable au nouveau propriétaire et ainsi garantir sa jouissance paisible. 16  Questions – Réponses – Examen C Question C 13 Un preneur signe un bail. Il se marie après, son épouse devient titulaire du bail. Ils se séparent et vont divorcer. L’épouse peut-elle rester dans le bien avec le même bail? Et quid de la garantie locative établie au nom de l’époux ? Réponse : Un contrat de bail signé uniquement par un des deux conjoints avant le mariage étend ses droits sur le 2ème conjoint après le mariage. Dans ce cas, il y a protection du domicile conjugal. L’épouse ici est donc protégée par le domicile conjugal et ce pendant toute la durée du mariage. Les 2 époux sont considérés redevables des loyers même si l’épouse n’a pas signé de bail. Ceci prend fin quand le divorce est prononcé. Si monsieur quitte le logement familial, alors qu’il est le seul signataire du bail, il reste redevable des dettes de loyers, charges, etc. Madame peut rester dans les lieux car est protégée par le domicile conjugal et est redevable aussi mais seulement durant le mariage. Les obligations de madame prendront fin au divorce prononcé. Il est conseillé pour le bailleur de toujours obtenir les 2 signatures au bail de façon à pouvoir agir sur les 2 signataires en cas de défaillance de l’un ou de l’autre, et mettre dans le bail une clause de « solidarité » entre les signataires (de façon à pouvoir reclamer par le bailleur la totalité des montants dûs à l’un ou à l’autre et non seulement une moitié). Dans ce cas précis, je conseillerais au bailleur un arrangement à l’amiable. Premièrement resigner un nouveau bail (ou un avenant au bail) avec Madame et lui demander de bloquer un nouvelle garantie en son nom à la banque. Deuxièmement, libérer le monsieur de ces obligations de preneur (garantie locative, loyers) après un état des lieux de sortie préalable et seulement avec une notification demandant fin de bail émanant de madame (car protection du domicile conjugal). La garantie locative sera reversée à Monsieur (elle est bloquée à la banque en son nom). 17  Questions – Réponses – Examen C Question C 14 : Vous avez réuni dans votre bureau les bailleurs et futurs preneurs pour la signature d’un bail de résidence principale. Une discussion s’engage sur l’opportunité de signer pour 3 ans ou plus. Les parties vous demandent conseil. Quels sont les avantages et désavantages pour chacun selon les alternatives possibles. Pistes de réflexion :  bail de courte durée ou de 9 ans ?  possibilités de résiliation anticipée  règles à observer selon le choix Réponse : Si bail de courte durée (max 3 ans) : Positifs : 1) Pour le locataire : le bailleur ne peut pas mettre fin au bail de manière anticipative  durée béton 2) Si le bailleur n’a pas donné congé 3 mois avant l’expiration du bail  bail devient un bail de 9 ans ou si le bailleur a donné préavis de 3 mois mais que le locataire reste dans les lieux sans que le bailleur s’y opposer 3) Pour le locataire : Si cas de force majeur, possibilité de mettre fin au bail via JDP Pour le bailleur : permet au bailleur de vérifier la qualité de son locataire (si mauvais locataire le bailleur peut mettre fin au bail avec préavis et sans indemnités à la fin du bail ex 1 an) Négatifs : 1) Pour le locataire : risque de ne voir son bail prolongé par le bailleur 2) Pour le bailleur : risque de voir partir un bon locataire très vite (pas d’indemnités si préavis 3 mois avant expiration) 3) Le bail ne peut être prolongé qu’une seul fois Si bail de 9 ans : Positifs : 1) Pour le bailleur : possibilité de mettre fin anticipativement dans 3 cas : Occupation personnelle À tout moment 6 mois de préavis Rentrer dans les lieux dans l’année et rester min 2 ans Sans indemnités Grands travaux : 1 lot : Préavis possible à la fin de chaque triennat 6 mois de préavis et sans indemnités Cout travaux min 36 mois de loyers Début des travaux dans les 6 mois et fin des travaux dans les 24 mois Dans plusieurs lots : Préavis à tout moment 6 mois de préavis et sans indemnités Cout des travaux min 24 mois de loyers Protection du locataire qui a droit de rester dans les lieux MIN 1 an Sans motif Préavis à la fin de chaque triennat 6 mois de préavis Indemnités : 1er tr = 9 mois de loyer 2ième triennat = 6mois de loyer 3ième triennat = 0 mois de loyer 18  Questions – Réponses – Examen C Question C 15 : Un propriétaire vous appelle car il veut mettre en vente un immeuble de rapport occupé par 6 locataires. L’immeuble est fort vétuste et probablement que le futur acquéreur voudra y faire des travaux. Comment constituez-vous votre dossier et à quoi êtes-vous attentifs ? Pistes de réflexion :  examen des types de baux en présence ; résidence principale courte durée, 9 ans, etc.  résiliation anticipée par l’acquéreur ? motifs ? procédures  contre préavis  droits des locataires Réponse : Vérifier via le titre de propriété, si le propriétaire est bien seul propriétaire. Demander au propriétaire, s’il a les Renseignements Urbanistiques, a base des RU on pourra vérifier le nombre d’unité et si c’est affecter en logement. Il faut savoir que c’est la commune qui délivre les RU et sont valable 1 an. Demander au propriétaire de nous communiquer une copie des baux de chaque locataire afin de savoir s’ils sont enregistrés ou pas, ainsi que la durée des différents baux. Voir si dans le bail il y a un droit de préemption, ce qui permettrait au locataire d’acheter le bien en priorité. Si dans le bail il y a un droit de préemption, on peut déjà vérifier si le locataire a l’intention d’acheter. S’il n’a pas l’intention, on demande une preuve écrite qu’il renonce à son droit de préemption. S’il a l’intention de conserver son droit de préemption : Une fois reçu une offre  courrier recommandé au locataire en lui donnant un délai de 1 mois pour exercer son droit de préemption. L’acheteur potentiel doit être mis au courant de l’existence d’un droit de préemption et sur son offre il doit y avoir une condition suspensive. Je vais également regarder depuis combien de temps les locataires sont présents dans lieux, car chaque locataire a le droit de rester minimum 1 an dans les lieux loués. Ce privilège pourrait avoir un impact sur le nouvel acquéreur dans le cas où il voudrait rapidement faire des travaux. Si le bail à date certaine : L’acquéreur est substitué aux droits et obligation du bailleur. Le nouveau bailleur pourra mettre fin au bail selon les conditions imposées à tout bailleur, c’est à dire : Si bail de Résidence Principale (bail standard = 9 ans)  résolution par bailleur o Occupation personnelle  Occupation par le bailleur lui-même ou ascendants et descendants jusqu’au 3ème degré (cousins, nièces)  Préavis possible à tout moment  6 mois de préavis, en sachant que le préavis commence le 1er du mois qui suit la notification, le locataire restera donc 7 mois dans les lieux  A condition que l’occupant prenne possession des lieux dans l’année de la fin du préavis et qu’il y reste minimum 2 ans ( si cette condition n’a pas été respecté et que le locataire expulsé le constate, le bailleur lui payera 18 mois de loyers comme sanction  Si le locataire reçoit 6 mois de préavis, le locataire peut donner un contre préavis de min 1 mois pour partir plus vite, sans motivation  le bailleur se retrouvera avec un appartement vide et ne pourra pas le louer car il doit l’occuper personnellement o Grand Travaux :  Travaux dans plusieurs lots  Préavis possible à tout moment (car tous les appartements ont des baux 19  Questions – Réponses – Examen C ayant débuté à des moments différents)  6 mois de préavis  Coût des travaux = 24 mois de l’ensemble des loyers (réf : dernier loyer payé par chaque lot)  Protection du locataire : locataire a le droit de dans les lieux min 1an o Exemple : Immeuble de 4 lots , 1 des lots le bail commence le 01/01/17, 03/17 je donne préavis de 6 mois car travaux  09/2017 lieux doivent être libérés par tous les lots SAUF celui qui le 01/01/17, il pourra rester dans les lieux jusqu’au 31/12/17 o Sans motif  Préavis possible à la fin de chaque triennat  6 mois de préavis  Indemnités dues par le bailleur au locataire  Si fin du 1er triennat  9 mois de loyer  Si fin du 2ème triennat  6 mois de loyer  Si fin du 3ème triennat  0 € (car fin des 9 ans donc le bailleur ne doit pas justifier) Si le bail n’est pas enregistré et le locataire occupe les lieux depuis moins de 6 mois alors il est la sans titre ni droit. Si le locataire est là depuis plus de 6 mois, il faut un préavis de 3 mois endéans les 3 mois suivant la signature de l’acte. Après le délai de 3 mois, il pourra résilier les baux comme un bailleur ordinaire. Si bail de courte durée max 3ans : Préavis de 3 mois pour bailleur et locataire « Durée béton »  Bail de courte durée doit être écrit, sinon on ne sait pas prouver que c’est un bail de courte durée car le bail classique en Résidence principale = 9 ans  La durée est de max 3 ans avec un seul renouvellement possible  Sanction aux règles = devient un bail standard Si bail de longue durée : + de 9 ans, max 99 ans  La durée est de 9 ans + 1 instant, max 99 ans.  Si fin de bail par le bailleur SANS motif o Préavis possible à la fin de chaque triennat o 6 mois de préavis o Indemnités dues par le bailleur au locataire : ex pour un bail de 15 ans  Si fin de 1er triennat : 9 mois de loyer  Si fin de 2ème triennat : 6 mois de loyer  Si fin de 3ème triennat : 3 mois de loyer  Si fin de 4ème triennat : 3 mois de loyer  Si fin de 5ème triennat : 0 EUR (car fin des 15 ans donc le bailleur ne doit pas justifier) Si bail à vie  Intuitu personae  Si vente du bien avec bail à vie (enregistré chez le notaire)  opposable aux tiers  l’acquéreur devra donc supporter le bail à vie. S’il s’agit d’un bail de courte durée, il faut respecter le bail et cela même s’il n’est pas enregistré. Si un des locataires a l’intention de rester dans les lieux loués et que le bail n’a pas date certaine, je conseillerais au propriétaire vendeur d’introduire dans le compromis de vente une clause d’entretien du bail. Afin que le bail soit opposable au nouveau propriétaire et ainsi garantir sa jouissance paisible. Le contre-préavis L’article 3 § 5, ne prévoit aucune possibilité pour les parties de convenir d’exclure ou de limiter la faculté expresse de donner un contre-préavis d’un mois dont dispose le preneur. Le caractère impératif de cette disposition porte à la fois sur le droit du preneur de notifier un contre-préavis, le délai minimal de contre- préavis d’un mois, et l’absence de toute indemnité due par le preneur en cas de résiliation du bail au cours du 1er triennat. 20  Questions – Réponses – Examen C Question C 16 : Vous rédigez un bail de résidence principale et votre preneur propose d’effectuer des travaux importants d’amélioration du bien loué (pour une valeur estimée à 10.000 euros). Il demande évidement une contrepartie de la part du bailleur. Que pouvez-vous proposer aux parties et quelles seraient les implications pratiques ? Pistes de réflexion :  bail à rénovation  procédures et dérogations légales à la loi Réponse : On peut proposer de rédiger un bail à rénovation, il faut que le bailleur autorise le preneur d’effectuer des travaux de rénovation moyennant réduction ou suppression de loyer pendant un certain temps. Bail de rénovation  Loi (impératif) La loi encadre le bail de rénovation. Elle impose au bailleur de donner une contrepartie au locataire qui contracte un bail de rénovation. Il y a 2 cas : 1. Si les rénovations concernent l’habitabilité, la sécurité et la salubrité : la loi prévoit que le locataire ne paye pas de loyers pendant un certain temps. 2. Si les rénovations concernent l’esthétique : la loi prévoir que le bailleur DOIT donner une contrepartie. Bien entendu, la contrepartie la moins chère pour le bailleur est de donner un droit de préférence au locataire. Nous allons aborder les sujets suivants :  Délais d’exécution des travaux  Description précise des travaux à effectuer  La réception des travaux (facultative)  Si travaux d’importance, aucun loyer de pourra être perçu pendant la durée des travaux. Bail de rénovation  durée est de 9ans  la réduction de loyers o subrogation à la loi (car on ne respecte pas une des obligations du preneur « payer les loyers + charges ». En matière de bail à rénovation il existe la jurisprudence  c’est donc permis de pratique la réduction de loyers. o Le juge très souvent accepte ce qui vient en faveur du locataire et en défaveur du bailleur o Les travaux doivent améliorer et donner plus de valeur au bien et à la fin du bail le laisser comme tel o Les travaux doivent être exécution dans le bien loué et la convention des parties doit fixer un délai d’exécution des travaux. o Le propriétaire donne un droit de préférence Au sens de la loi, le bail à rénovation est celui dans lequel, en contrepartie de l’engagement du preneur d’effectuer certains travaux, qui incombent normalement au bailleur, ce dernier concède un avantage qui peut consister  Soit dans la renonciation de donner le congé pendant une période déterminer et qui peut être > à 9ans  Soit dans la renonciation de demander la révision du loyer  Soit dans l’octroi d’une diminution ou une remise de loyer Il y a un bail de rénovation que s’il y a un engagement du bailleur. 21  Questions – Réponses – Examen C Question C 17 : Le locataire avec un bail de résidence principale: Un voisin du même immeuble est très bruyant et sale. Tout l’immeuble appartient au même propriétaire. Qui peut agir ? Comment ? Et contre qui? Réponse : Locataire (résidence principale) bailleur  Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur des voies de fait commise par des tiers troublant, la jouissance paisible du locataire (art 1725 C.C.) (s’il leur pas donné ce droit).  Les cas du trouble de fait dont le bailleur n’est pas responsable vis-à-vis du preneur sont le plus souvent liés à des actes de violences, de dégradation commis par des tiers et troublant la jouissance paisible du preneur ou au bruit, au tapage, aux odeurs en provenance des voisins  Le locataire à l’obligation d’avertir la propriétaire de tout ce qui provoquer des dégâts à la chose louée ou des accidents aux personnes Bailleur  locataire (bruyant, sale)  le preneur est tenu de 2 obligations principales o d’user de la chose en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail  il s’agit d’une obligation de jurisprudence et de diligence. Le preneur doit veiller à conserver, protéger, entretenir les lieux loués comme un homme prudent et avisé le ferait.  Le preneur ne peut troubler la jouissance paisibles des autres locataires par ses activités ou causer des scènes de violences avec d’autres locataires ou encore introduires des animaux malpropres ou dangereux dans les lieux louée o de payer le prix du bail aux termes convenus  en cas de manquement du preneur, à son obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, le bailleur pourra demander la résolution du bail pour inexécution fautive + dédommagements. Locataire  locataire  Le locataire peut s’il le souhaite en se faisant aider par l’intervention des policiers (PV répétitifs pour troubles de voisinage) introduire une plainte chez le Juge de Paix pour trouble de fait. 22  Questions – Réponses – Examen C Question C 18 : Un propriétaire veut mettre en vente un appartement loué (bail de résidence principale) Vous arrivez et faites votre descriptif des lieux. Ensuite, vous rencontrez le propriétaire. Il se dit prêt à répondre à toutes vos questions. Justifiez votre questionnement. Pistes de réflexion :  quel type de bail ? verbal, écrit, enregistré...en fonction des possibilités, le candidat doit moduler sa réponse  quid en matière de vente ? à adapter à chaque cas de figure  droits et obligations à respecter dans le chef de toutes les parties Réponse : Etes-vous le seul propriétaire ? Avez-vous donné un droit de préemption ? Le bail est écrit ou verbal ? S’agit-il d’un bail de courte durée ? Standard ? (Si longue durée ? À vie ? A t’il été fait par acte notarié?) Si le bail est verbal, il sera d’office considérer comme un bail standard. En cas de conflit, le preneur devra prouver qu’il s’agit d’un bail de résidence principale. Bail standard :  avant la fin des 9 ans, préavis de 6 mois par le bailleur  pour la résiliation anticipée : 3 motifs. Bail de courte durée : le bailleur devra respecter la durée du bail et ne pourra pas mettre fin au bail avant de vendre. Le bailleur et le preneur peuvent toujours s’arranger à l’amiable pour un départ anticipé. Dans le cadre de la vente, la résiliation anticipée par le nouvel acquéreur : Le bail est-il enregistré ? Si verbal  d’office pas enregistré Si verbal : Depuis combien de temps le locataire est-il dans les lieux loués ? Si +6mois : - l’acquéreur aura 3 mois, à partir de la signature de l’acte pour donner un préavis de 3 mois - l’acquéreur doit justifier (occupation personnelle, travaux, sans motif) -si préavis pas donné dans les 3 mois  bail devient un bail enregistré (acte authentique) - indemnités seulement si sans motif: si locataire mis dehors dans le courant du 1er triennat  9 mois de loyer si locataire mis dehors dans le courant du 2ème triennat  6 mois de loyer si locataire mis dehors dans le courant du 3ème triennat  3 mois de loyer Si -6mois : L’acquéreur pourra mettre le locataire dehors à tout moment et sans préavis car le locataire est présent sans titre ni droit. 23  Questions – Réponses – Examen C Si écrit :  Courte durée ou standard ? Courte durée  acquéreur doit respecter le bail enregistré et également le bail non enregistré Standard : voir si enregistré ou pas.  Enregistré : acquéreur doit respecter le bail. Pour mettre fin au bail : résiliation habituelle d’un bailleur ordinaire (occupation personnelles, travaux, sans motif)  Pas enregistré : Si +6mois : - l’acquéreur aura 3 mois, à partir de la signature de l’acte pour donner un préavis de 3 mois - l’acquéreur doit justifier (occupation personnelle, travaux, sans motif) -si préavis pas donné dans les 3 mois  bail devient un bail enregistré (acte authentique) - indemnités seulement si sans motif: si locataire mis dehors dans le courant du 1er triennat  9 mois de loyer si locataire mis dehors dans le courant du 2ème triennat  6 mois de loyer si locataire mis dehors dans le courant du 3ème triennat  3 mois de loyer Si -6mois : L’acquéreur pourra mettre le locataire dehors à tout moment et sans préavis car le locataire est présent sans titre ni droit. Apres avoir vu l’appartement et prie les informations nécessaires. Si dans le bail il y a un droit de préemption, on peut déjà vérifier si le locataire a l’intention d’acheter. S’il n’a pas l’intention, on demande une preuve écrite qu’il renonce à son droit de préemption. S’il a l’intention de conserver son droit de préemption : Une fois reçu une offre  courrier recommandé au locataire en lui donnant un délai de 1 mois pour exercer son droit de préemption. L’acheteur potentiel doit être mis au courant de l’existence d’un droit de préemption et sur son offre il doit y avoir une condition suspensive. Voir si l’appartement sera libre à l’acte  demandé au locataire s’il veut rester dans le bien loué ou pas. Si le bail n’est pas enregistré, je vais conseiller au propriétaire d’introduire une clause d’entretien, pour protéger son locataire, mais surtout pour éviter un trouble de jouissance. 24  Questions – Réponses – Examen C Question C 19 : Vous recevez une mission de régisseur et vous constatez qu’aucun loyer n’a jamais été indexé. Comment réagissez-vous ? Pistes de réflexion :  Type de bail  Rétroactivité  Calcul d’indexation (dates) Réponse : Je vais dans premier temps vérifier de quels types de baux s’agit-il Bail de Droit commun  L’indexation n’est pas présumée, il faut la présence de la clause dans le bail pour pouvoir indexer.  l’indexation ne peut être appliquée qu’une fois par année de location, et, au plus tôt, au jour de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail  Après avoir vérifié tout cela et effectué les calculs, j’envoie les réajustements et le nouveau montant du loyer à chaque locataire par recommander Le montant du loyer adapté ne peut dépasser le montant résultant de la formule : Loyer de base x nouvel indice Indice de départ Le loyer de base est celui qui résulte de la convention des parties ou d’un jugement, à l’exclusion de tous frais et charges. Il s’agit donc du loyer convenu entre les parties. Le nouvel indice est l’indice calculé et désigné à cet effet du mois qui précède celui de l’anniversaire de l’entrée en vigueur du bail. Le nouvel indice est le chiffre de l’indice « santé » qui évolue moins rapidement que l’indice normal puisque certains produits (tabac, alcool, etc.) en sont exclus. L’indice de départ ou de base est l’indice des prix à la consommation du mois précédant le mois pendant lequel la convention a été conclue. Bail de résidence principale  L’indexation est présumée mais pas automatique. Le bailleur doit la calculer et la réclamer.  En résidence principale, rétroactivité de seulement 3mois. Bail commercial  L’indexation n’est pas présumée  Rétroactivité de 1 an 25  Questions – Réponses – Examen C Question C 20 : Un propriétaire vous appelle car il a des problèmes avec son locataire qui occupe un rez-de-chaussée commercial. En effet, ce dernier ne paie plus son loyer depuis plusieurs mois. Vous proposez aux parties d’arbitrer le litige et de tenter de trouver des solutions acceptables pour les deux parties. Explorez les pistes possibles. (Amiables et légales) Pistes de réflexion :  inexécution fautive ; demande de résolution  possibilité de résiliation anticipée dans le chef des parties  révision du loyer  accord amiable  cession du bail à un tiers Réponse : Tout d’abord, connaitre la raison pour laquelle le locataire ne paye plus son loyer ?  Commerce en faillite ?  Litige entre propriétaire et locataire ?  Loyer excessif ?  Les raisons pour lesquelles le commerce à une perte de chiffre d’affaire ? Cas possibles : A l’amiable :  S’ils sont tous les deux d’accord, alors proposer de résilier le bail de communs accord, et j’explique que cela doit être fait devant le juge de paix, ou chez le notaire afin qu’il y est une date certaine et que le juge puisse vérifier que chaque parties soit bien conscientes de leurs droits. Légalement :  S’ils ne sont pas d’accord, le propriétaire peut demander la résolution du bail commercial pour inexécution fautive.  Voir si le bail contient une clause permettant au propriétaire de résilier le bail anticipativement, si oui alors : résiliation à la fin de chaque triennat avec préavis de 1 an avec seul motif pour occupation personnel.  Le preneur peut mettre fin au bail par lettre recommandé à la fin de chaque triennat, sans motif avec 6 mois de préavis et sans indemnité. Si le commerce est en difficulté du un évènement qui n’était pas présent au moment de la signature de la convention, le preneur peut demander une révision de loyer chez le juge de paix. C’est possible à la fin de chaque triennat et le preneur devra demander une diminution du prix du loyer de plus de 15 %. Est-ce que le propriétaire habite l’immeuble ? Il est également possible que le preneur cède son bail :  La cession est toujours possible sauf si présence d’une clause qui l’interdit.  Si le proprio n’habite pas l’immeuble, malgré la présence de la clause, le locataire pourra quand même céder son bail s’il le cède simultanément avec le fonds de commerce Je conseillerais au propriétaire d’avoir un arrangement à l’amiable, il ne sert à rien de continuer la collaboration, si le locataire n’est plus dans la capacité de payer le loyer. Cela ne serait bénéfique pour aucune des parties. 26  Questions – Réponses – Examen C Question C 21 : Vous êtes détenteur d’un bail commercial. Ce dernier a pris cours voilà plus de 8 ans. Vous envisagez de demander un renouvellement car les affaires sont florissantes. Comment procédez-vous? Et quelles sont les possibilités offertes au bailleur ? Pistes de réflexion :  Obligation de demander le renouvellement entre le 18ième et le 15ième mois précédant la fin de la période de 9 ans ? Donc trop tard !!  Le bailleur n’a aucune obligation de poursuivre mais le candidat doit donner la procédure si poursuite des négociations. Réponse : Si la durée du bail est de 9 ans, je ne peux plus demander de renouvellement car le renouvellement doit être demandé entre le 18ième mois et le 15ième mois précédant la fin du bail, donc je perds le droit au renouvellement. Le bail se termine de plein droit à la fin de la durée du bail. Si la durée est supérieure à 9 ans, et que je rentre dans les dispositions impératives pour la demande de renouvellement, il me suffit de faire la demande de renouvellement. (Attention, bail de plus de 9 ans doit être fait par acte notarié ou par un jugement et transmit à la conservation des hypothèques.) Possibilité offerte au bailleur ? Soit le bailleur :  Ne répond pas ; et on considère qu’il a accepté  Accepte : il a 3 mois pour le notifier  Refuse : dans les 3 mois et doit donner un motif  Accepte avec d’autres conditions : S’il refuse il doit saisir le JDP dans les 30 jours  Amène un tiers enchérisseur Possibilité offerte au preneur ? Soit, il quitte les lieux. Soit il trouve un arrangement à l’amiable avec le bailleur pour faire un renouvellement conventionnel. Le bailleur n’a aucune obligation d’accepter. La demande doit indiquer, à peine de nullité (art 14) , les conditions auxquelles le preneur est disposé à conclure le nouveau bail et contenir la mention qu’à défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies, et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur est présumé consentir le renouvellement du bail aux conditions proposées. Donc, à défaut par le bailleur de réagir dans ledit délai, il est censé agréer la demande du preneur. 27  Questions – Réponses – Examen C Question C 22 : Un preneur vous fait offre de loyer pour un local commercial. Les parties prennent rendez-vous en vos bureaux. Vous savez que la partie sera rude et vous devez vous préparer. Quels sont les points que l’on risque d’aborder lors de la rédaction du bail ? Pistes de réflexion :  Prix ?  Durée  Possibilité de résiliation anticipée dans le chef des 2 parties ?  Travaux d’aménagement à effectuer  Clauses diverses Réponse : Accord des parties sur l’affectation commerciale ? Durée ?  La loi prévoit la durée initiale (min 9ans) + 3 renouvellements. Min 9 ans si plus de 9 ans alors il faut un acte notarié ou un jugement qu’il faudra transcrire à la conservation des hypothèques. Pour quel prix ?  Le preneur a le droit de mettre fin au bail anticipativement. Cette disposition est impérative, et donc pas obligatoire de se retrouver dans le bail. Il peut le faire à la fin de chaque triennat avec un préavis de 6 mois, sans motif, sans indemnités et par lettre recommandée ou exploit d’huissier de justice. Introduire une clause permettant au bailleur de pouvoir résilier le bail anticipativement ?  Cette clause est dangereuse pour le preneur, car le bailleur peut y mettre fin pour occupation personnelle, à la fin de chaque triennat avec un préavis de minimum 1an. Le bailleur devra également payé une indemnité d’éviction. Les conditions de résiliation sont impératives et doivent être indiqué dans la convention. (Cours de cassation) Le preneur risque donc de perdre sa clientèle, et les banque risquent de ne pas prêter de l’argent. Introduire une clause d’expulsion ? La sous location est autorisé sauf si le bail l’interdit. Doit-on introduire une clause d’interdiction ? La cession est autorisée sauf si le bail l’interdit. Doit-on introduire une clause d’interdiction ? Sort des travaux en fin de bail ?  Si les travaux ont été effectués avec l’autorisation du bailleur, en fin de bail il devra payer une indemnité au locataire soit sur la plus-value donner à son immeuble soit sur le coup des matériaux. Cependant, étant des dispositions supplétives, on peut y déroger ! Le bailleur désire t’il y déroger ? Le locataire est-il d’accord ? Il est possible de prévoir dans la convention, que le bailleur s’engage a accepté la ou les futurs demandes de renouvellement. (Jurisprudence) La demande de renouvellement doit être faite selon les dispositions impératives. Peut-on prévoir qu’il y a automatiquement un renouvellement ? Non, ce sont des dispositions impératives. 28  Questions – Réponses – Examen C Question C 23 : Un preneur est détenteur d’un bail commercial depuis 18 mois. Ces affaires sont désastreuses et il désire s’en sortir. Vous savez d’autre part que le bailleur n’est pas quelqu’un de « facile ». Le preneur vous demande conseil. Que pouvez-vous lui suggérer ? Pistes de réflexion :  résiliation à l’amiable  diminution du loyer ? Révision du loyer ?  cession du bail ? 2 ans minimum ? procédures possibles  quid des obligations solidaires ? Réponse : Résiliation à l’amiable :  S’ils sont tous les deux d’accord, alors proposer de résilier le bail de communs accord, et j’explique que cela doit être fait devant le juge de paix, ou chez le notaire afin qu’il y est une date certaine et que le juge puisse vérifier que chaque parties soit bien conscientes de leurs droits. Le preneur et le bailleur peuvent réviser le loyer à l’amiable. Si pas d’accord à l’amiable entre les parties et que le commerce est en difficulté du un évènement qui n’était pas présent au moment de la signature de la convention, le preneur peut demander une révision du loyer par citation chez le juge de paix. C’est possible, durant les 3 derniers mois de chaque triennat et le preneur devra demander une diminution du loyer de plus de 15 %. Y a-t-il une clause qui interdit la cession du bail ?  Non, alors le locataire peut céder son bail seul  Oui, si le propriétaire n’habite pas dans l’immeuble alors il pourra tout de même céder son bail malgré l’interdiction. Mais il devra céder son bail et son fonds de commerce simultanément.  Oui, et le propriétaire habite l’immeuble, alors il ne pourra pas céder son bail Le locataire est-il dans les lieux loués depuis plus de 2 ans ?  Non, 18 mois donc le locataire devra attendre 24 mois pour pouvoir céder.  Pourquoi ? car le propriétaire, peut refuser la cession du bail mais devra donner un motif, le fait que le locataire est dans les lieux depuis moins de 2 ans est un motif valable. La cession est toujours possible sauf si présence d’une clause qui l’interdit.  Si le proprio n’habite pas l’immeuble, malgré la présence de la clause, le locataire pourra quand même céder son bail s’il le cède simultanément avec le fonds de commerce Attention ! Le preneur originaire demeure solidairement tenu de toutes les obligations jusqu’à l’expiration du bail originaire, ou lors du premier renouvellement qui suit la cession. Le bailleur peut libérer le cédant de ses obligations envers lui. 29  Questions – Réponses – Examen C Question C 24 Suite à une vente, vous avez demandé à un de vos agents de vous préparer un dossier complet vous permettant de confectionner le compromis de vente. Entre autres, vous êtes en possession des cartes d’identité des vendeurs. Or, vous vous rendez compte que le titre de propriété mentionné Mr et Mme XX comme acheteurs et vous n’avez devant vous que la carte d’identité de Mme X. Faites-nous part de vos réflexions et de votre démarche pour aboutir, à tout le moins, à la signature d’un compromis de vente. Pistes de réflexion :  décès d’un propriétaire ; successions ; quid des héritiers ? accord de tous les héritiers  problématique en cas de présence de mineur d’âge ; procédure ;  solution de la clause suspensive Réponse : L’accord des deux époux est obligatoire donc on va voir si Monsieur est d’accord. Si Monsieur est décédé, il y a donc succession et Madame ne sera qu’usufruitière de la partie de son mari décédé. Il faudra alors l’accord des héritiers (nu-propriétaire) et de madame (usufruitière). Les héritiers sont-ils tous majeur ? S’il y a un héritier mineur, il faudra l’accord du juge de paix. Et cela prend un plus de temps. Il y a la possibilité de signer un compromis sous condition suspensive d’acceptation du juge de paix. (Attention d’après un jugement de la cours de cassation du 5 juin 1981, un tel compromis est susceptible d’être sanctionné d’une nullité car l’acceptation du JDP est une condition essentielle à la vente, l’administrateur engagerait l’incapable à accepter vis-à-vis de l’acheteur avant même d’avoir l’autorisation du JDP hors qu’il faut impérativement l’accord du JDP avant un quelconque consentement.) Personnellement, en t’en qu’agent immobilier prudent, j’attendrai l’autorisation du JDP avant de signer un compromis. Pour éviter cela, nous devons prendre tous les renseignements et informations nécessaires à la signature de la mission de vente !! C’est primordial pour ne pas avoir de très mauvaises surprises de dernière minute ! 30  Questions – Réponses – Examen C Question C 25 : Vous êtes appelés pour la mise en vente d’une maison d’habitation. Vous rencontrez le propriétaire. Ce dernier vous dit, bien que marié mais séparé, qu’il est le seul propriétaire. Il a deux enfants qui vivent sous son toit une semaine sur deux. Vous lui présentez le contrat de courtage que le propriétaire signe et vous démarrez votre mission. Quels sont les écueils que pourraient se présenter à la bonne réalisation de cette vente ? S’il y en a !! Pistes de réflexion :  le bien a servi de résidence principale de la famille ; art 215 CC ; protection du logement familial ;  y a-t-il déjà séparation de fait en procédure de divorce ? le juge a-t-il déjà prononcé la fin de la protection du domicile ? si non, comment l’épouse non propriétaire peut-elle s’opposer à la vente ?  le contrat signé par le propriétaire est-il valable, sans l’accord formel de son épouse protégée ? type de contrat ? mandat ou mission ? Réponse : Un époux ne peut vendre le logement principal de la famille sans l’accord de son conjoint, même si Monsieur est le seul propriétaire du bien (patrimoine propre). Dans notre situation il s’agit bien d’un logement principal de la famille car les enfants y vivent également. Le logement principal de la famille est protégé tant que le divorce n’est pas prononcé, même si il y a séparation de fait entre les époux ou si le juge a attribué des résidences séparées aux époux. Le régime matrimonial entre époux n’y joue aucun rôle. Madame peut s’opposer à la vente en invoquant un « juste motif » qui sera apprécié par le Juge (ex : les enfants sont scolarisés dans le coin et vendre la maison serait les empêcher de poursuivre leur scolarisation confortablement)  il y aura résolution de la vente car les intérêts familiaux priment sur les intérêts propres de Monsieur. Madame pourra même demander des dommages et intérêts. Les acquéreurs potentiels lésés peuvent également se retourner contre Monsieur en demandant des dommages et intérêts. Monsieur pourra, seulement à l’appréciation du Tribunal de 1ère Instance(en référer), être autorisé à passer l’acte seul si le motif de Madame n’est pas fondé ou si elle est interdit judiciaire ou dans l’impossibilité de manifester sa volonté. L’AI doit donc préalablement vérifier la faisabilité de sa mission. Et dans ce cas précis, sa mission doit être signé par les 2 époux au risque de voir la vente annulée ou bloquée (et même de se voir redevable de dommages et intérêts par rapport aux acquéreurs potentiels). Dans ce cas d’un simple contrat de courtage, l’AI n’est pas obligé d’avoir les 2 signatures mais il est conseillé de les avoir pour éviter la situation exposée ci-dessus. (Dans le cas d’un mandat de représentation des époux pour la signature du compromis ou pour la perception de l’acompte la signature des 2 époux est OBLIGATOIRE). 31  Questions – Réponses – Examen C Question C 26 : Un client acheteur est sur le point de conclure son achat. Il vous demande de résumer la procédure à partir du moment où il va signer son offre d’achat et jusqu’au plein paiement du prix. Aussi, il est soucieux de connaître (sans les chiffrer) l’ensemble des frais et débours auxquels il va être soumis. Que lui répondez-vous ? Pistes de réflexion : 1. offre d’achat; compromis de vente; acte authentique ; banque éventuellement ; autorisations préalables, s’il échet (par ex OVAM) ; clauses suspensives ; prix d’achat ; acompte ou garantie ; solde à l’acte ; taxes diverses ; précompte ; frais de copropriété, s’il échet ; notaire ; autres... Réponse : 1. Offre d’achat : a. L’offre : i. doit être complète et comporter l’ensemble d’éléments essentiels à la vente : conditions suspensives, non exercice du droit de préemption, etc ii. doit être ferme : l’offre produit des effets juridiques par le simple fait si elle est contresignée iii. doit être limitée dans le temps (l’acquéreur peut se rétracter si le délai de l’offre est passé sans qu’elle ait été contresignée) Cette offre sera donc émise par l’acquéreur potentiel et le vendeur doit la contresigner pour accord sur le prix, la chose et les conditions, la contre-signature doit être faite dans le délai de validité de l’offre et a pour but de marquer le consentement des parties. Le consentement doit être exempt de vices (erreur, dol, violence, lésion) 2. Après avoir reçu l’offre contresignée par le vendeur, l’acquéreur, si le besoin y est doit se présenter chez son banquier afin de faire la demande d’ouverture d’un crédit hypothécaire. 3. Compromis de vente : a. Peut être signé à la meilleure convenance des parties et de leurs notaires respectifs. b. S’il y a une clause suspensive d’octroi de crédit hypothécaire elle doit être mentionnée dans le compromis de vente également. c. Le transfert de propriété est immédiat selon la loi, dès la signature du compromis. Il est donc conseillé à l’acquéreur d’insérer une clause dans le compromis retardant le transfert de propriété à l’acte authentique (pour ne pas encourir des risques inutiles comme dégradation ou destruction du bien desquels l’acquéreur serait responsable même si le bien n’est pas en sa possession). Il est donc conseillé au vendeur de maintenir l’assurance incendie et dégâts des eaux jusqu’à +/- 1 semaine après la passation de l’acte authentique d. Dès la levée des conditions suspensives, le contrat sort ses effets. Le délai fiscal de 4 mois maximum commence donc à courir. Durant cette période le notaire du vendeur et l’AI feront une demande pour obtenir les documents nécessaire à la passation de l’acte authentique : Notaire : i. Plan cadastral ii. Matrice Cadastrale iii. Renseignements urbanistiques iv. Attestation de sol (IBGE= BXL, OVAM = Flandre) v. Etat hypothécaire du bien auprès de la conservation des hypothèques du ressort dans lequel se trouve le bien vi. Eventuelles dettes du vendeur (notaire adresse un avis au receveur des contributions dans le ressort duquel le vendeur du bien à son domicile et un avis au receveur du ressort dans lequel le bien en vente est situé pour connaître l’état des dettes éventuelles du vendeur (attention si le vendeur est redevable au fisc, ce dernier peut prendre une hypothèque sur le bien vendu  l’acquéreur doit donc réfléchir avant). vii. Droit à un éventuel abattement AI : viii. Certificat d’installation électrique (valable 25 ans pour habitations, si pas conforme l’acquéreur a 18 mois à compter de l’acte authentique pour se mettre en ordre). Le contrôle avant-vente est à charge du vendeur ix. Titre de propriété (acte authentique, acte de succession, acte d’achat du terrain) 32  Questions – Réponses – Examen C x. PEB xi. 3 derniers PV (si appart) xii. 3 derniers décomptes de charges (si appart) xiii. Etat des dettes du vendeur envers la copropriété : décompte par le syndic (fond de réserve reste la propriété de la copro, fond de roulement le vendeur peut récupérer une partie pour le temps qu’il n’a pas jouis des parties communes) xiv. Acte de Base (si appart) xv. ROI (si appart) xvi. Avertissement extrait de rôle xvii. DIU (dossier d’intervention ultérieure) doit obligatoirement être transmis à l’acquéreur dans le cas où depuis 01/2001 le vendeur aurait effectué des travaux important touchant à la sécurité ou stabilité du bien. e. Le jour de la signature du compromis, l’acquéreur doit consigner une somme d’argent bloquée (acompte ou garantie) en l’étude du notaire ou sur un compte tiers de l’AI, traditionnellement entre 5 et 10% du prix total du bien. Cette somme d’argent est un début d’exécution de contrat (si acompte) et un titre de gage (si garantie). S’il s’agit d’un acompte  la somme passe dans le patrimoine du vendeur, l’AI pourra percevoir sa commission sur cette somme. S’il s’agit d’une garantie  la somme reste dans le patrimoine de l’acquéreur, l’AI ne pourra en aucun cas percevoir sa commission sur cette somme. f. Prévoir dans le compromis à partir de quel jour l’acquéreur sera redevable du précompte immobilier du bien (l’acquéreur devra payer au vendeur une quote-part pour le nombre de jours où l’acquéreur sera propriétaire effectif après acte authentique) 4. Acte authentique : a. Il n’y a pas de délai légal entre compromis et acte, seulement un délai fiscal de maximum 4 mois b. Avant le jour de la signature de l’acte authentique (la veille par ex) le vendeur et l’acquéreur doivent faire un relevé de compteurs en remplissant les documents contradictoires de transfert d’énergie (gaz, électricité, eau) c. Le solde du prix (prix total – acompte/garantie) doit être payé sur le compte du notaire pour le jour de la signature de l’acte authentique. Si ce prix n’est pas payé pour le jour de l’acte l’acquéreur peut demander l’annulation de la vente ou laisser un délai supplémentaire à l’acquéreur moyennant des intérêts. De plus si le solde n’est pas payé le vendeur conserve une inscription hypothécaire sur le bien vendu. Le vendeur peut également refuser de livrer le bien (exception d’inexécution) ou d’intenter l’action en exécution forcée d. Transfert de propriété (transfert de tous les risques dans le chef de l’acquéreur qui doit avoir ouvert un contrat d’assurance incendie/dégâts des eaux pour le bien pour le jour de passation de l’acte) e. Remise des clés, transfert de jouissance : à partir de ce moment il y a agrégation du bien par l’acquéreur et perte de tout recours contre vendeur pour vices apparents. Les taxes et frais devant être supportées par l’acquéreur et dont la somme doit être payée pour le jour de l’acte (il faut compter +/- 16% du prix d’achat): 1. Droits d’enregistrement : a. Bxl : 12,5% b. Wallonie : 12,5% c. Flandre : 10% 2. Frais de transcription 3. Honoraire du notaire 4. Frais de recherche : a. Frais de dossier b. Droit d’écriture c. Recherches fiscales d. Recherche d’identité e. Frais administratifs (courrier, copies, ets) f. Frais de recherche d’état hypothécaire 5. Frais d’ouverture du crédit hypothécaire (le cas échéant) a. honoraires du notaire b. droit d’enregistrement de l’hypothèque c. droit d’hypothèque d. salaire du conservateur des hypothèques 33  Questions – Réponses – Examen C Question C 27 : Un jeune couple cherche à acheter sa première maison d’habitation. Ses moyens sont très limités. Travaillant tous deux à Bruxelles, ils sont d’accord de s’éloigner au plus à 30 km de la capitale. Que pouvez-vous leur conseiller ? Sur quel type de bien allez-vous concentrer vos recherches ? Et pourquoi ? Pistes de réflexion :  habitations modestes; comparaison des diverses taxations selon les Régions; taux réduits ; abattements Réponse : Je conseillerais au couple de rester à Bruxelles. Car la nouvelle adaptation des abattements de la Région de Bruxelles Capitale (0% de taux d’enregistrement sur la tranche de 175.000€) est très intéressante. En prenant un exemple d’une maison moyenne de 3 chambres au prix de 250.000€, après calculs pour les différentes régions Bruxelles Capitale reste imbattable au niveau des frais d’enregistrement. Conditions de l’abattement :  Logement à Bruxelles  Personne physique  Max 500 000€  Seul habitation au moment de la signature du compromis  Habiter dans les lieux dans les 2 ans (3 ans pour vente sur plan) et y rester minimum 5 ans  Le revenu cadastral n’a aucune importance contrairement aux taux réduits en Flandre et en Wallonie ex : Bruxelles : 0-175.000€ : 0% 175.000€- 250.000€ : 12.5%  9.375€ Total : 9.375€ de frais d’enregistrement Flandre : Imaginons que le couple trouve une maison avec un RC non indexé < 745€ pour bénéficier d’une réduction de taux de 10 à 5% et que le couple bénéficie également de l’abattement sur la première tranche de 15.000€. En supposant également que toutes les conditions sont remplies pour bénéficier de la réduction du taux. 0-15.000€ : 0% 15.000-250.000€ : 5%  11.750€ Total : 11.750€ de frais d’enregistrement Wallonie : Imaginons que le couple trouve une maison avec un RC non indexé < 745€ pour bénéficier d’une réduction de taux de 12.5 à 6% (pas 5% car seulement pour les crédit hypo sociaux mais les conjoints de notre couple travaillent tous les 2). En supposant également que toutes les conditions sont remplies pour bénéficier de la réduction du taux. 0-165.000€(si zone à forte pression immo) : 6%  9.900€ 165.000-250.000€ : 12,5% 10.625€ Total : 20.525€ de frais d’enregistrement Dans cette situation il faut bien évidemment tenir compte du fait que globalement l’immobilier de Bruxelles reste plus cher que dans les Régions (flamande et walonne). Le calcul final dépendra donc du budget exact dont dispose le couple et de leur désidérata concernant le bien qu’ils veulent acquérir (3 ch ? rénové ?etc). Il est clair que pour la même somme de 250.000€ l’immobilier sera plus pauvre et plus dégradé à Bruxelles qu’en Flandre ou Wallonie. Situation est donc à considérer selon le cas précis. 34  Questions – Réponses – Examen C Question C 28 : Un propriétaire vous consulte dans le cadre d’un projet de mise en vente d’un immeuble dont il est propriétaire. L’immeuble est occupé par plusieurs locataires, dont un locataire au rez-de-chaussée, qui exploite une bijouterie. Le propriétaire ne retrouve pas son titre de propriété mais vous dit qu’il a hérité de sa mère. Il ne dispose pas de plan de l’immeuble. Ce propriétaire voudrait optimiser la vente de l’immeuble. Que lui proposez-vous ? A quoi devez-vous faire attention ? Pistes de réflexion :  Matrice cadastrale : maison unifamiliale ou de rapport ?  Titre de propriété : comment faire pour le retrouver ? Documents de Succession: comment trouver le notaire ? Qu’en est-il de l’occupation actuelle (les baux) ? Urbanisme : possibilité de vendre à la découpe ?  Est-ce plus intéressant de vendre en bloc ou à la découpe ? Réponse : 1. Vérifier l’ID de la personne, la capacité de la personne (mineur ? interdit judiciaire ? administration provisoire ?) 2. S’assurer que la personne en face de moi est bien le propriétaire et le SEUL propriétaire du bien. Il me faut donc un titre de propriété. Si le propriétaire ne le retrouve pas, en tant qu’AI chargé de la vente du bien je peux le récupérer chez son notaire. Si le propriétaire ne se rappelle plus du nom de son notaire, je peux m’adresser au Bureau d’Enregistrement qui dépend de la commune où se trouve le bien car ce bureau conserve une copie d’acte et pourra retrouver le nom du notaire ayant passé l’acte. Dans notre cas il s’agit d’un titre de succession (au nom du propriétaire actuel) accompagnant le titre de propriété initial (au nom de la mère défunte du propriétaire). La simple demande de la matrice cadastrale au cadastre peut nous fournir l’information exacte de qui est le/les propriétaire(s) actuels du bien et peut également nous renseigner s’il s’agit d’un immeuble de rapport. 3. Dans le cas où le propriétaire est marié, vérifier que l’immeuble ne soit pas un « domicile conjugal » car dans ce cas l’accord de l’épouse pour la vente du bien est impératif. 4. Si le propriétaire est marié mais que l’immeuble ne fait pas partie du « domicile conjugal », vérifier sous quel régime matrimonial ? et quand la succession a été acceptée ? (exemple marié sous un régime de communauté de biens  succession acceptée pendant le mariage  bien appartenant aux 2 époux ?). 5. Pour les plans, je peux m’adresser au Service Archives de la commune où est situé l’immeuble afin d’obtenir copie des plans existants et des permis délivrés par la commune. 6. Je peux également commander les Renseignements Urbanistiques au service Urbanisme de la commune où est situé l’immeuble afin de connaître sa destination actuelle (habitation ? commerce ? mixte ?) ainsi que sa nature (maison unifamiliale, immeuble de rapport ?) et à partir de ce moment je peux commencer à faire des projets sur la vente de l’immeuble. 7. Il faut examiner les baux en cours. a. Vérifier que l’un des locataires n’ait pas un droit de préemption pour l’acquisition de l’immeuble, dans ce cas lors d’une offre sérieuse le vendeur devrait proposer l’immeuble au locataire détenteur du droit de préemption en priorité (au même prix et aux mêmes conditions que l’offrant). b. Vérifier le type de baux en cours : le plus facile pour le propriétaire est de mettre une clause d’entretien de bail dans le compromis de vente pour éviter d’être attaqué après la vente par les locataires pour trouble de jouissance. S’il s’avère qu’urbanistiquement parlant l’immeuble est un immeuble de rapport, il est financièrement intéressant pour le propriétaire de vendre à la découpe. Il est possible de vendre l’immeuble avec les locataires à un acquéreur investisseur. Si l’immeuble n’est pas cadastré comme immeuble de rapport, il est toujours possible pour le propriétaire d’introduire un permis d’urbanisme pour diviser la maison en lots. Mais cela reste un travail de longue haleine et assez coûteux (délai d’attente d’obtention de permis, frais d’architecte, frais d’entrepreneur), donc à considérer selon la situation et les désidératas du propriétaire (pressé de vendre ou peut attendre pour récolter un maximum d’argent de la vente L’environnement du bien est une donnée importante pour savoir s’il est préférable de vendre à la découpe plutôt qu’en un seul lot. 35  Questions – Réponses – Examen C Question C 29 : Un de vos clients hésite fortement entre l’achat d’un appartement neuf et un autre ancien ; Le prix de base des deux biens étant similaire, vous n’avez pas avantage à pousser l’un plus que l’autre. Expliquer à votre client les avantages et désavantages de ses choix. Pistes de réflexion :