IOBSP M9 LES BIENS IMMOBILIERS.docx

M9L1- Les acteurs de la conception, construction et vente d'une opération immobilière ===================================================================================== **Frise chronologique d\'une opération immobilière :** 1 recherche foncière 2 détermination du projet immobilier 3 négociati...

M9L1- Les acteurs de la conception, construction et vente d'une opération immobilière ===================================================================================== **Frise chronologique d\'une opération immobilière :** 1 recherche foncière 2 détermination du projet immobilier 3 négociations et signature de vente du terrain 4 dépôt et accord permis de construire 5 en recours administratif et de la purge des tiers 6 commercialisations sur plans 7 attente du taux de pré commercialisation 8 acquisitions du terrain par le promoteur 9 démarrage et suivi des travaux 10 livraisons La phase de conception ---------------------- La phase de conception d\'un projet immobilier est la phase durant laquelle les attentes du client, les exigences réglementaires sont converties en cahier des charges pour la construction du bien immobilier afin d\'être validé avant la construction. La phase de conception permet aux propriétaires ou future propriétaire ou au promoteur : - d\'étudier la faisabilité du projet avec un géomètre un architecte obligatoire pour les projets de plus de 150 m² voir un bureau d\'études. - De déposer la demande d\'autorisation de construire auprès de l\'administration concernée (la commune) **Le promoteur immobilier** a sous sa responsabilité le suivi des opérations de conception et de réalisation de programmes immobiliers. C\'est-à-dire le choix du terrain, la définition du programme, la composition de l\'équipe de maîtrise d\'œuvre, le suivi de la construction et la vente du bien immobilier. Le promoteur est un maître d\'ouvrage. **Le plan local d\'urbanisme PLU** et le principal document de planification de l\'urbanisme. Il détermine l\'affectation des sols d\'une commune le territoire de la commune est ainsi découpé en différentes zones. Il détermine l\'essentiel des règles qui permettront de délivrer un permis de construire. Si le projet immobilier ne respecte pas le PLU, le permis de construire sera refusé. Le PLU contient notamment le projet d\'aménagement et de développement durable PADD, le règlement urbain concernant les différentes zones et les orientations d\'aménagement applicables, un rapport de présentation avec une analyse détaillée de l\'environnement. Il est possible de demander le PU directement à la mairie ce document est indissociable du permis de construire et de la déclaration préalable de travaux. **Le schéma de cohérence territoriale (SCOT)** Les SCOT sont des documents de planification stratégique à long terme créées par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain SRU en décembre 2000. Le Scot est un document de cadre de référence pour les différentes politiques sectorielles. Il respecte les principes de développement durable. Un nouveau Scott à compter du 1 avril 2021 intègre la création du Schéma Régional d\'Aménagement, de développement Durable et d\'Égalité des Territoires (SRADDET). **La détermination du prix de vente.** **Le taux de TVA.** Dans le cadre d\'une acquisition de logements neufs auprès d\'un professionnel. Le taux de TVA est en principe de 20%. Il peut être réduit à un taux de 5,5%. Pour l\'acquisition ou la construction de résidences principales, sous certaines conditions. : - Les acquisitions de logement neufs financées par un prêt social, un prêt social de location accession. - Les logements situés dans les zones d\'aménagement et de rénovation urbaine. ANRU et les quartiers prioritaires de la ville en cas de construction ee logements à usage de résidence principale. - Des conditions de ressources doivent également être respectées. **L\'emplacement et la configuration de l\'ensemble de l\'immobilier** vont déterminer le prix de vente : prix moyen du m2 pondéré par la volumétrie, exposition, inclusion ou non de place de parking, etc. **L\'étude de marché.** Le promoteur réalise une étude de marché afin d\'établir si le projet est économiquement viable. Il va se prévaloir du certificat d\'urbanisme. Sa durée de validité est de 18 mois. La définition du projet Pour définir le programme immobilier, le promoteur va faire appel à un architecte et à une équipe de maîtres d\'œuvre pour concevoir l\'architecture du bâtiment et valider les aspects techniques du projet. Cela permettra de constituer un dossier de demande de permis de construire qui sera présenté à la mairie afin d\'obtenir une autorisation. **Le permis de construire.** Selon l\'article R 42-1 du code de la construction, la demande d\'un permis de construire est obligatoire pour la construction neuve mais également pour la réalisation d\'autres travaux sur des bâtiments déjà existants ou dans les cas de changement de destination. Une fois de permis de construire obtenu auprès de la mairie, il doit être affiché sur le terrain et constaté par un huissier. Il sera également affiché en mairie. Sa durée de validité est de 3 ans. Le délai d\'instruction d\'un permis de construire est de 2 mois pour les maisons individuelles et 3 mois dans la majorité des autres cas. **La purge du recours des tiers.** **L\'objectif du recours contre un permis de construire ?** Il s\'agit pour tout tiers ayant un intérêt à agir pour demander son annulation, de contester la légalité du permis de construire. 2 possibilités : le recours administratif gracieux (démarche amiable qui permet de saisir la mairie qui a délivré l\'autorisation pour lui demander l\'annulation de sa décision), ou le recours contentieux (devant le tribunal administratif). Le délai de recours contre un permis de construire est de 3 mois : 2 mois pour le recours des tiers, 1 mois pour le retrait préfectoral. Le permis de construire est dit « définitif » lorsqu\'il est **purgé** des risques de recours des tiers et de retrait. **La commercialisation sur plan ou vente en l'état futur d'achèvement (VEFA)** Le promoteur s\'engage par un contrat préliminaire de réservation, à réserver à l\'acquéreur un bien immobilier en cours de construction ou qu\'il projette de construire. **Le plan de vente** Le plan de vente est une traduction graphique du logement qui matérialise toutes les pièces et les surfaces, les ouvertures et également les contraintes techniques du futur logement. Il est accordé aux promoteurs une tolérance de 5% de la surface du logement. Le plan présenté avec le contrat de réservation est un projet susceptible de subir des modifications jusqu\'à la signature de l\'acte définitif. Il est provisoire. C\'est le plein signé lors de l\'acte définitif qui fait foi. **La notice explicative** est un document technique annexé au contrat de vente. Il dresse la liste de toutes les caractéristiques du bien. Sa rédaction (notice) doit être conforme à au modèle prévu par l\'arrêté du 10 mai 1968. **La signature du contrat définitif** En amont de la signature du contrat définitif, l\'investisseur reçoit le **projet d\'acte** comprenant toutes les informations relatives au logement, aux modalités de versement des prix, aux garanties, aux conditions d\'achèvement, à la livraison du bien. Les pièces annexes obligatoires au projet d'acte sont notamment : l\'État des Risques et Pollution (ERP) et des plans. Lorsque le prêt est obtenu et que les conditions de la réalisation de l\'opération sont réunies par le promoteur, l\'investisseur peut signer l'acte authentique chez le notaire. **Les acteurs de la distribution et de la commercialisation.** **L\'agent immobilier** réalise les transactions immobilières (Achat, vente, location d\'immeubles ou fonds de commerce) en tant qu'intermédiaire. Il doit impérativement détenir un mandat écrit l\'autorisant à négocier ou à s\'engager pour son client, le mandant. **Le conseiller en investissement financier CIF.** Le CIF est une personne habilitée à prodiguer des conseils en investissement financier. Son statut ne l\'autorise pas à réaliser des missions d\'intermédiation concernant un bien immobilier. Pour cela, il doit être habilité spécifiquement à cet effet. **Le conseiller en gestion de patrimoine CGP.** Les CGP sont tenus de disposer de **différentes habilitations professionnelles** pour pouvoir exercer leur activité sens large du terme (conseil en investissement financier, courtage d\'assurance, transactions immobilières et démarchage financier, distribution bancaire et financière,..) et ainsi pouvoir conseiller leurs clients sur la structure juridique et fiscale de leur patrimoine, mettre en œuvre des préconisations en commercialisant des produits de toute nature, assurances, produits financiers, investissements immobilier. **L\'intermédiaire en opération de banque est un service de paiement IOBSP.** Le statut d'IOBSP encadre 2 professions : les *courtiers en crédit* Et les *mandataires* qu'ils soient exclusifs, non exclusifs ou mandataires d'un autre courtier ou mandataire. **Le notaire.** Le contrat définitif de vente en l\'état futur d\'achèvement, qui intervient après le contrat de réservation, doit obligatoirement être conclu sous forme d\'un acte authentique. L\'acheteur en VEFA peut revenir sur son engagement d\'acheter le logement dans un délai de 10 jours. **La phase de construction** Avant le démarrage des travaux, le constructeur doit établir une **déclaration d\'ouverture de chantier (DOC)** et l\'envoyer à la mairie et à l\'assureur pour la prise en charge des différentes garanties liées à la construction du bien. **La livraison** Il s\'agit de la livraison du logement acquis par l\'investisseur. C\'est l\'étape du paiement du dernier règlement 5% généralement par chèque de banque. Lors de la livraison, l\'investisseur peut établir une liste de réserve. Il appartient aux promoteurs de les lever en sollicitant les entreprises intervenues sur le chantier. Émettre des réserves et à différencier de la réception des travaux. **La réception des travaux** constitue un acte juridique intervenant entre le promoteur, le maître d\'œuvre et les entreprises. **La réserve** correspond à une restriction apportée au niveau de la bonne exécution des travaux, en conformité avec le contrat qui lie l\'investisseur et le constructeur. **La déclaration attestant l\'achèvement et la conformité des travaux. DAACT.** Dans le cadre d\'un logement neuf, une fois l\'ouvrage réalisé, une DAACT est envoyé à la mairie, la banque et l\'assurance. **La nouvelle Réglementation environnementale RE2020 (succède à la RT2012)** La nouvelle réglementation vise à rendre les constructions neuves plus respectueuses de l\'environnement et concernera de façon progressive les logements individuels, les logements collectifs et les bâtiments du secteur tertiaire. Les garanties dues par les constructeurs. **La garantie de parfait achèvement.** Elle porte sur les défauts de construction et les défauts de conformité apparents. Les réserves levées doivent être réparées par l\'entreprise en charge des travaux. Le délai de cette garantie porte sur l\'année qui suit la réception de l\'immeuble. **La garantie d\'isolement phonique**. Elle fixe des seuils minimums d\'isolation à respecter. Elle intervient un an à compter de la prise de possession du bien. **La garantie biennale.** Elle porte sur tous les équipements dissociables de la construction (comme les volets). L\'investisseur peut en bénéficier pendant un délai de 2 ans suivant la réception de l\'immeuble. **La garantie décennale**. Elle concerne les désordres de malfaçon de nature décennale. C\'est des ordres qu\'on promette la solidité de l\'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Par exemple, le défaut grave d\'étanchéité ou de solidité des différentes parties du bâtiment. Elle bénéficie à l\'acquéreur pendant un délai de 10 ans à compter de la réception de l\'email. **L\'assurance dommages-ouvrage** couvre l\'immeuble contre les risques de la construction relevant de la garantie décennale. Elle permet de réparer rapidement les malfaçons constatées. Une fois le bien immobilier construit, il a pour objet d\'intervenir en préfinancement des dommages de nature décennale. **L\'assurance constructeur, non réalisateur, CNR**. La responsabilité décennale impacte également les personnes qui ne construisent pas l\'opération. Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qui l\'a construit ou fait construire doit souscrire une police d\'assurance dommage ouvrage en qualité de propriétaire et une police CNR qui couvre la responsabilité de vendeurs en cas de vente dans un délai inférieur à 10 ans. **L\'assurance tous risques, chantier TRC.** Elle permet de couvrir l\'ensemble des dommages matériels qui pourraient endommager la construction. Elle est facultative. Elle est souscrite par le maître d\'ouvrage ou le maître d\'œuvre pour l\'ensemble des intervenants. Elle est applicable sur toute la durée des travaux. M9L2 - Les acteurs de la distribution ===================================== **Les intermédiaires sont soumis à une réglementation spécifique** définie par la loi du 2 janvier 1970 loi hoguet et son décret d\'application du 20 juillet 1972. La loi hoguet s\'applique aux personnes physiques ou morales qui, d\'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d\'autrui et relatives, notamment à : - l\'achat, la vente, la recherche, l\'échange, la location saisonnière ou non, nue ou meublée d\'immeubles bâtis ou non bâtis. - La gestion immobilière. - Et depuis l\'entrée en vigueur de la loi alur du 24 mars 2014, l\'exercice des fonctions de syndic de propriété. - **Le marchand de biens ou le promoteur :** Les activités de vente immobilière n\'entrent pas dans le périmètre de la loi hoguet car il s\'agit pour eux de vendre un bien Leur appartenant  et non de vendre le bien d\'un tiers. À l\'exception des promoteurs qui créent une structure de distribution. - **Le notaire qui** intervient en tant que négociateur dans une vente immobilière. **La carte professionnelle.** Depuis le 1 avril 2015, elle est délivrée par la chambre de commerce et d\'industrie. L\'Assemblée des chambres françaises de commerce et d\'industrie tient un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle. La carte professionnelle est obligatoire pour - L'agent immobilier souhaitant prendre des en charge des transactions (achat, vente, location, sous-location...). La carte porte alors la mention T. - Le gestionnaire immobilier possède la carte professionnelle avec la mention G - Le syndics de de copropriété, la mention S. Les conditions d\'obtention de la carte professionnelle sont soumises notamment à justifier d\'une garantie financière le cas échéant, contracter une responsabilité civile professionnelle et justifier de l\'immatriculation au RCS (extrait K ou Kbis datant de moins d'un mois). Enfin souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle. La carte professionnelle est valable 3 ans. Elle est renouvelée pour la même durée et la demande de renouvellement est présentée 2 mois avant la date d\'expiration de la carte. Son renouvellement est conditionné à la justification du respect de l\'obligation de formation professionnelle (Loi ALUR). La formation continue doit être d'une durée minimale de 14h par an ou 42 h au cours de 3 années consécutives l\'exercice. **L\'attestation d\'habilitation** garantit que les négociateurs immobiliers, les agents commerciaux ou le réseau de mandataires sont habilités à négociés et signer pour le compte du titulaire de la carte professionnelle. Ces sont liées à ce dernier par un contrat de mandat. Pour pouvoir exercer leur mandat, les personnes physiques non titulaires de la carte professionnelle doivent avoir le statut d\'agent commercial et être habilitées par le titulaire de la carte professionnelle. C\'est attestation et délivrée par la CCI. **Code de déontologie des professionnels de l\'immobilier.** Les agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété doivent exercer leur profession avec conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité pour donner la meilleure image de leur profession. **Les professionnels du financement** 4 catégories d'IOBSP : - **Les courtiers** interviennent en vertu d\'un monde du client, à l\'exclusion de tout mandat d\'un établissement de crédit. - **Les mandataires exclusifs.** Ils exercent l\'intermédiation en vertu d\'un mandat d\'un établissement de crédit et travaillent exclusivement avec cet établissement pour une catégorie d\'opérations. - **Mandataires non exclusifs.** Ils exercent l\'intermédiation en vertu d\'un ou plusieurs mandats non exclusifs. - **Les mandataires d'IOB.** Activité en vertu d\'un mandat d\'un autre iob. Courtier ou mandataire. Soit l\'une des 3 catégories ci-dessus Ne sont pas considérés comme des IOBSP : Les établissements de crédit et de paiement, Les salariés, les notaires, les personnes dont l\'intermédiation n\'est pas l\'activité principale et qui génèrent moins de 300000€ de nouveaux crédits, ou moins de 30 opérations par an. Le registre unique. La loi de régulation bancaire et financière (RBF) d\'octobre 2010 a instaurer la mise en place d'un registre unique au sein de l'ORIAS. Il regroupe les intermédiaires en opération de banque et services de paiement (IOBSP), les intermédiaires en assurance (IAS), les conseillers en investissement financier (CIF) et les agents liés de prestataires de services d\'investissement (PSI). Les établissements de crédit ou de paiement ont l\'obligation de déclarer à l\'autorité de contrôle prudentiel et de résolution ACPR, les coordonnées des IOBSP qu'ils ont mandaté. De même, l'ORIAS doit fournir chaque année la liste des IOBSP à l'ACPR. **La directive européenne du 4 février 2014** sur le crédit immobilier est destinée à créer un cadre juridique harmonisé au niveau européen. Cette nouvelle réglementation ***accroît les obligations de formation de tous les acteurs du crédit immobilier***. Tous les acteurs de crédit immobilier sont soumis à cette obligation de formation. Les établissements de crédit, les courtiers, les mandataires, un crédit, les immobiliers et les IOBSP. Les prêteurs et les intermédiaires en crédit doivent s\'assurer que leur personnel dispose des connaissances nécessaires dans le cadre de la distribution de contrats de crédit immobilier. L'Obligation de formation continue annuelle est de 7h. M9L3 - Les acteurs de l\'administration de biens ================================================ La gestion et administration d\'un bien est assurée très souvent par des professionnels spécialisés dans ces domaines. Il s\'agit du syndic de copropriété, du gestionnaire ou administrateur de biens. **Les différentes lois impactant l\'administration de biens** sont : la loi hoguet, la loi Alur, la loi Macron et la loi élan. **La loi Hoguet** du 2 janvier 1970. Réglemente l\'exercice des activités des agents immobiliers, des courtiers, des administrateurs de biens et des syndics de copropriété. Nous l\'avons vu dans la leçon précédente. **La loi ALUR du 24 mars 2014**. Elle instaure d\'importants changement pour les locataires et les propriétaires : -Encadrement des loyers. -Plafonnement des frais d\'agence. \- Délai de préavis. Réduit à un mois dans les zones tendues. \- Dépôt de garantie pour les logements meublés de 2 mois de loyer hors charges et pour les logements vides, un mois de loyer hors charges. \- Modèle type de bail. Par décret du 25 mai 2015. \- Modèle type d\'état des lieux. \- Le Meublé intégré dans la loi de juillet 1989 au même titre que le vide \- L\'assurance devient obligatoire pour tous les locataires. \- Le cadre de la colocation est défini comme étant une location d\'un même logement par plusieurs locataires constituant la résidence principale. Cela permet un bail unique signé par tous les colocataires. -réglementation des annonces de location. Plus de transparence **La loi Macron du 6 août 2015.** -Syndic. Encadrement des modalités de désignation d\'un syndic lorsque la copropriété en est dépourvue. -Mise en concurrence ? La mise en concurrence n\'est plus systématique que lors de la désignation du syndic, mais elle a lieu tous les 3 ans. **La loi élan 23.du 28 novembre 2018.** Elle concerne : - La construction. mobilisation du foncier public, simplification des procédures d\'urbanisme, lutte contre le recours abusif contre les permis de construire. - Le secteur HLM. - La lutte contre les marchands de sommeil. - Les particuliers : création d'un bail mobilité\* ; retour à l\'encadrement des loyers ; création d\'un diagnostic lors de la vente d\'un terrain. *\* le bail mobilité porte uniquement sur le logement meublé. Il est d\'une durée de 1 à 10 mois non reconductible, peut être résilié par le locataire à tout moment sans motivation avec un préavis d\'un mois. Sans dépôt de garantie*. **Le rôle du gestionnaire professionnel d\'un bien immobilier en location** - Entretien général de l\'immeuble. - Gestion courante. - Rapport avec des différents partenaires. - Organisation comptable. M9L4 - L\'acquisition d\'un bien immobilier =========================================== L\'achat d\'un immeuble peut prendre la forme d\'une acquisition d\'immeubles à construire ou d\'immeubles existants -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- - ***Le désistement intervient durant le délai légal de 10 jours***, alors le dépôt de garantie est restitué. Le promoteur dispose de 21 jours pour le faire. - ***Le désistement intervient au-delà du délai légal de 10 jours***, alors le promoteur peut conserver le dépôt de garantie. **Un montant plafond du dépôt de garantie** versé par l\'investisseur au promoteur lors de la signature du contrat de réservation est fixé en fonction de la date prévue de l\'acte de vente : 1. Le contrat de construction de maison individuelle CCMI : avec fourniture de plans, sans fourniture de plans. Si le projet de construction est supérieur à 150m2, un architecte est obligatoire 2. Le contrat d\'entreprise. 3. Le contrat de maîtrise d\'œuvre ou d\'architecture, qui implique également la signature de contrats d\'entreprise. **Acquisition à titre gratuit.** L\'acquisition à titre gratuit ne relève pas d\'une démarche volontaire de la part de l\'acquéreur puisque le bien lui sera attribué dans le cadre de la transmission d\'un patrimoine. Cette transmission peut prendre 2 formes, **la donation ou la succession**. **La donation** Les biens donnés sont taxables au titre des droits de donation. Ils sont calculés sur la part reçue par chaque donataire. Un abattement est appliqué en fonction du degré de parenté. Tous les 15 ans, les abattements et tranches du barème dont dispose chaque donataire sont renouvelables.  Une image contenant texte, capture d'écran, Police, nombre Description générée automatiquement M9L5 - La détention d\'un bien immobilier ========================================= **La pleine propriété** d\'un bien donne 3 prérogatives au propriétaire : 1- l'*usus* ou le droit d\'utiliser le bien en toute liberté, 2- le *fructus* ou le droit d\'en percevoir les revenus et notamment les loyers 3- l'*abusus* ou le droit de disposer du bien (le vendre, le démolir, etc.) Dès lors, le démembrement de propriété est un montage qui consiste à diviser la **propriété d\'un bien** entre plusieurs personnes, à savoir : - L\'usufruitier qui détient l\'usus et le fructus ; - Le nu-propriétaire qui conserve l\'abusus du bien immobilier. Le nu-propriétaire et l'usufruitier conviennent parfois d\'une durée pour l\'usufruit, il s\'agit alors d\'un usufruit temporaire.  **Responsabilités de l'usufruitier** Il est tenu de faire les réparations d\'entretien de l\'immeuble. Remplacement de chaudière, ravalement de façade et cetera. Décharges liées à la jouissance du bien (Taxe foncière, charges de copropriété, et cetera). **Responsabilités du nu-propriétaire** Le nu-propriétaire est tenu des charges liées aux grosses réparations telles que par exemple la réparation la toiture. Pendant le démembrement, ils peuvent vendre ou donner la nu-propriété du bien. Il récupère l\'usufruit dès l\'extinction de celui-ci. **L\'indivision** Une indivision est la situation dans laquelle 2 ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien et disposent de droits de même nature sur ce dernier. Un bien détenu en indivision et nommé « bien indivis ». L\'indivision née d\'un événement de la vie (comme un divorce ou décès) est une **indivision légale**. **L\'indivision conventionnelle** procède de la volonté des parties (comme des concubins qui acquièrent un bien ensemble) qui signent une convention d\'indivision. L\'impact du régime matrimonial ou patrimonial. Une image contenant texte, capture d'écran, nombre, Police Description générée automatiquement  La propriété indirecte ---------------------- Dans le cadre de la détention d\'un bien immobilier, de manière indirecte, le propriétaire n\'est pas l\'acquéreur ni l\'investisseur, mais une société. Il a donc fait l\'acquisition de parts de cette société qui est elle-même directement propriétaire du ou des logements. En règle générale, lorsque l\'acquéreur souhaite détenir des biens immobiliers de manière indirecte. Il investit dans le cadre d\'une **société civile immobilière, SCI**. **La société civile de placement immobilier SCPI** est quant à elle utilisée comme un outil de placement, et plus particulièrement un placement financier. **La société civile immobilière (SCI)** - Facilite la gestion d\'un patrimoine professionnel en le séparant du patrimoine privé. - Évite une situation d\'indivision. - Prépare la transmission des biens en vue de diminuer les droits de donation ou de succession. - En matière de *droits de mutation*, il est possible de céder un bien immobilier au travers de parts de SCI, ce qui représente l\'intérêt quand la SCI n\'a pas encore remboursé la totalité de l\'emprunt contracté pour l\'acquisition. - En matière de *droits de succession*, une SCI dont les parents sont usufruitiers et les enfants nus-propriétaires permet une transmission sans droits. - En matière d\'impôt sur le revenu, l\'utilisation de la SCI qui n\'a pas opté pour une pour l'IS, est sans influence sur le montant de l\'impôt. La SCI n\'est pas redevable de l\'impôt, mais les associés dans la proportion du capital qu\'ils détiennent. Une société civile de placement immobilier est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l\'acquisition et la gestion d\'un patrimoine immobilier locatif (immobilier d\'entreprise ou immobilier d\'habitation). Il existe plusieurs types de SCPI selon les objectifs : - *SCPI de rendement*, pour percevoir des revenus réguliers. - *SCPI fiscale,* pour bénéficier d\'avantages fiscaux (Malraux, Pinel) - *SCPI de plus-value,* pour miser à long terme sur une valorisation importante du patrimoine immobilier de la SCPI. M9L6 - La gestion d\'un bien immobilier ======================================= Spécificité une liée à la gestion de la location de biens qu\'elle soit confiée à **un administrateur de biens** que le logement soit loué nu ou meublé ou à **un exploitant** s\'il s\'agit d\'un bien situé dans une résidence de service L'Administrateur de biens ------------------------- Le document qui régit les rapports entre l\'administrateur de biens et un propriétaire est le mandat de gestion. Le propriétaire étant le mandant le gestionnaire le mandataire - Le mandat de gestion permet aux propriétaires de déléguer la gestion de la relation avec le locataire à un gestionnaire. - Il fixe les conditions dans lesquelles le gestionnaire est effectue les actions au nom du propriétaire, le montant de la rémunération du gestionnaire et des assurances éventuelles concernant les loyers impayés la vacance de locative et cetera - La loi Hoguet ne prévoit pas de durée minimale pour un mandat de gestion. On ne peut toutefois pas prévoir une durée illimitée ; la durée du mandat de gestion est en principe de 3 ans renouvelable par tacite reconduction dans la limite d\'une durée de 30 ans. - Il peut être mis fin au mandat à l\'initiative du mandant. La pratique veut que le mandant avertisse le gestionnaire 3 mois avant la date du renouvellement. Le préavis peut être réduit à un mois lorsque le propriétaire vend le logement ou le reprend pour y habiter Le bail d\'habitation --------------------- La ville d\'habitation s\'impose pour la location nue d\'un logement destiné à l\'habitation principale du locataire. Il doit être obligatoirement écrit et respecter un contrat type défini par le décret en Conseil d\'état du 29 mai 2015. ***La loi Mermoz du 6 juillet 1989*** régit le statut des baux d\'habitation. Depuis, cette loi a fait l\'objet de différentes adaptations liée à l\'évolution de la politique du logement et de la protection des propriétaires et des locataires(doit alur du 24 mars 2014, loi Macron du 6 août 2015). Elle s\'applique aux locaux à usage d\'habitation ou à usage mixte professionnel et d\'habitation et qui constitue la résidence principale du preneur. Elle s\'applique également au garage R et places de stationnement jardin et autres locaux loués et accessoirement au local principal par le même bailleur. Du point de vue locatif, une résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle raison de santé ou cas de force majeure), soit par le preneur ou son conjoint soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l\'habitat. Le bail d\'habitation a notamment pour objectif la protection du locataire au titre du droit au logement. Toute discrimination à la signature est interdite. La loi ALUR stipule qu\'aucune personne ne peut se voir refuser à l\'occasion d\'un logement pour un motif discriminatoire défini à l\'article 221- 1 du code pénal (Origine sexe situation de famille grossesse appart apparence physique, patronyme lieu de résidence, handicap, orientation ou identité sexuelle, etc...) **Les clauses juridiquement considérées comme réputées non écrites ou abusives sont celles qui :** - Imposent des frais d\'expédition de la quittance - Prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement - Obligent le locataire à laisser visiter les lieux les jours fériés en vue de la relocation - Imposent le prélèvement automatique comme un mode de paiement du loyer - Autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d\'infraction aux clauses d\'un contrat de location ou d\'un réglement intérieur à l\'immeuble - Imposent au locataire la facturation de l\'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n\'est pas établi par un huissier de justice - Interdisent aux locataires de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d\'une durée supérieure à 21 jours Certaines pièces doivent être fournies au locataire en complément du bail : - un état des lieux établi à l\'entrée du locataire ; un deuxième doit être réalisé à la sortie. L\'état des lieux doit être établi selon un modèle type défini par décret un Conseil d\'État - Un extrait du règlement de copropriété le cas échéant - un diagnostic état des risques et pollution lorsque le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé ou dans une zone de sismicité - Le dossier de diagnostic technique DDT qui doit comprendre le diagnostic de performance énergétique DPE de moins de 10 ans, le constat de risque d\'exposition au plomb pour les logements construits avant 1949 (moins de 6 ans en cas de présence de plomb), Une copie de l\'état constatant l\'absence d\'amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1 juillet 1997, p un état de l\'installation intérieure d\'électricité et de gaz dès lors que cette installation date de plus de 15 ans. **Les apports de la loi Macron** Elle précise la possibilité de pour le locataire de demander à compléter l\'état des lieux d'entrée. Sa réclamation doit être présentée dans un délai de 10 jours. Elle étend aux locations meublées l\'autorisation de la remise en mains propres contre récépissé d\'un congé donné par le locataire (la loi ALUR ne visait que les locations de logements vides). **La durée du bail** La durée minimale du bail est de 3 ans. Les parties peuvent convenir d\'une durée plus longue mais en pratique c\'est la période triennale qui s\'applique. Néanmoins lorsque le bailleur est une SCI non familiale c\'est-à-dire que les associés ne sont pas exclusivement des parents et alliés jusqu\'au 4e degré inclus, la durée minimale est de 6 ans. **Révisions du loyer** *L\'encadrement des loyers* consiste à limiter l\'évolution du loyer d\'un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques dites zones tendues. Seules les ville située en zone tendue sont concernés par l\'encadrement des loyers. dans ces villes le loyer d\'un logement utilisé comme résidence principale du locataire est plafonnée : lorsque le logement est mis en location pour la première fois le propriétaire fixe et librement le montant du loyer dans les limites éventuelles des conditions locatives. En renouvellement du bail le propriétaire peut augmenter le loyer si les manifestement sous-évalués sous réserve de respecter certaines limites : si le logement a été loué au cours des 18 derniers mois le nouveau loyer ne peut dépasser le montant du loyer payé par l\'ancien locataire Une image contenant texte, capture d'écran, Police, ligne Description générée automatiquement **La révision annuelle du loyer** La révision doit être prévue au contrat de bail. Cette révision ne peut jamais excéder à la hausse la variation annuelle de l\'indice de référence des loyers IRL publié par l\'Insee. Cet indice correspond à la moyenne sur les 12 derniers mois de l\'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers  **Obligations des parties** - Le bailleur doit fournir logement décent et en bon état d\'usage et de réparation, doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement, entretenir les locaux en état de servir, ne pas s\'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, et tenues de transmettre gratuitement à la demande du locataire des quittances distingue dans les sommes versées au titre des loyers, doit accepter le paiement mensuel du loyer lorsque le locataire en fait la demande - Le locataire doit payer le loyer et les charges, musée paisiblement des locaux loués, répondre tes dégradations et pertes des surviennes d\'un locaux, prendre sa charge l\'entretien courant du logement, permettre l\'accès aux lieux doué pour la préparation et l\'exécution des travaux d\'amélioration, obtenir l\'accord écrit du propriétaire avant de transformer des locaux , s\'assurer contre les risques locatifs dégât des eaux, - le motif du congé - la forme de congé - les délais d\'envoi du courrier et du préavis M9L7 - La fiscalité sur le bien immobilier ========================================== M9L8 - La fiscalité sur les revenus immobiliers =============================================== M9L9 - La fiscalité sur la revente d\'un bien immobilier ======================================================== M9L10 - La structure du marché immobilier et la politique du logement =====================================================================