Apuntes sobre las Servidumbres - Derecho Privado 2016 - PDF

Apuntes sobre las servidumbres I-Definición: Art. 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. II-Objeto: Art...

Apuntes sobre las servidumbres I-Definición: Art. 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero recreo. II-Objeto: Art. 2163.- Objeto. La servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. III-Servidumbre personal y real: Art. 2165.- Servidumbre real y personal. Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor. Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser sometida a gravamen alguno. En caso de duda, la servidumbre se presume personal. IV-Servidumbres forzosas: Art. 2166.- Servidumbre forzosa. Nadie puede imponer la constitución de una servidumbre, excepto que la ley prevea expresamente la necesidad jurídica de hacerlo, caso en el cual se denomina forzosa. Son servidumbres forzosas y reales: la servidumbre de tránsito a favor de un inmueble sin comunicación suficiente con la vía pública, la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible. Comentario: a-Me interesa que sepan la servidumbre de tránsito, mediante la cual se soluciona el problema de la comunicación de un lote interno en una manzana en la ciudad sin salida a la calle o un campo en zona rural, rodeado por otros campos y que carece de salida a la calle pública. b-En los dos casos citados, se constituye una servidumbre de tránsito, entre los propietarios de ambos inmuebles, por escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. c-Dicha servidumbre es real lo que significa que se constituye a favor de cualquier poseedor del lote o campo encerrado y por ser real es eterna. d-Si la ley no solucionara el problema de la comunicación del lote o campo interno nadie querría comprar dicho inmueble si se perjudicaría la riqueza de la sociedad. V-¿Quiénes puede constituir el derecho de servidumbre? Art. 2168.- Legitimación. Están legitimados para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la posesión. Si existe comunidad (entiéndase condominio) debe ser constituida por el conjunto de los titulares. Comentario: a-Sólo los titulares de dominio y condominio (aquí deben hacerlo todos) pueden constituir una servidumbre. b-Los jueces tienen prohibido constituir servidumbres. Art. 2169.- Prohibición de servidumbre judicial. En ningún caso el juez puede constituir una servidumbre o imponer su constitución. VI-La constitución de servidumbre se presume onerosa. Art. 2170.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución de la servidumbre se presume onerosa. Comentario: a-Lo habitual es que el propietario del fundo sirviente, (el que da a la calle) constituya la servidumbre de tránsito o de paso a cambio de una suma de dinero, ya que una porción de su inmueble quedará inutilizada para dicha propietario, para servir al fundo dominante (es el pasillo o la calle en el campo para dar salida a las personas y/o animales y/o cosas transportadas del inmueble encerrado). b-Para que la constitución sea gratuita el contrato debe decirlo, de lo contrario es onerosa. Apuntes sobre la sucesión del cónyuge I-Concurrencia del viudo/a con descendientes. Art. 2433.- Concurrencia con descendientes. Si heredan los descendientes, el cónyuge tiene en el acervo hereditario la misma parte que un hijo. En todos los casos en que el viudo o viuda es llamado en concurrencia con descendientes, el cónyuge supérstite no tiene parte alguna en la división de bienes gananciales que corresponden al cónyuge prefallecido. Comentario: 1-Para hablar de sucesión del cónyuge tiene que haber matrimonio no sólo convivencia. 2-La masa hereditaria del causante está formada por la totalidad de sus bienes propios y por su parte (la mitad) en los bienes gananciales. 3-Los gananciales del fallecido se reparten entre sus hijos, no participando el viudo/a. 4-En los bienes propios del fallecido, el viudo/a recibe la misma porción que un hijo, es decir se lo considera como un hijo más. II-Concurrencia del viudo/a con ascendientes. Art. 2434.- Concurrencia con ascendientes. Si heredan los ascendientes, al cónyuge le corresponde la mitad de la herencia. Comentario: 1-Para que concurra el viudo/a con sus suegros (ascendientes del causante), no debe haber hijos, ya que éstos excluyen a los abuelos o padres del fallecido. 2-En este caso el viudo/a se lleva la mitad de la herencia (integrada como ya dijimos por la totalidad de los bienes propios del causante más la mitad de los gananciales), siendo la otra mitad para los ascendientes del fallecido. III-Exclusión de los colaterales. Art. 2435.- Exclusión de colaterales. A falta de descendientes y ascendientes, el cónyuge hereda la totalidad, con exclusión de los colaterales. IV-Pérdida de la vocación hereditaria del cónyuge. Art. 2437.- Divorcio, separación de hecho y cese de la convivencia resultante de una decisión judicial. El divorcio, la separación de hecho sin voluntad de unirse y la decisión judicial de cualquier tipo que implica cese de la convivencia, excluyen el derecho hereditario entre cónyuges. Apuntes sobre la sucesión de los descendientes I-Todos los hijos son iguales ante la ley y por lo tanto heredan por partes iguales y por derecho propio. Art. 2426.- Sucesión de los hijos. Los hijos del causante lo heredan por derecho propio y por partes iguales. II-Sucesión de los demás descendientes (heredan por derecho de representación en la línea recta, no heredan por derecho propio). Art. 2427.- Sucesión de los demás descendientes. Los demás descendientes heredan por derecho de representación, sin limitación de grados. Comentario: Leer el apunte sobre sucesión de los colaterales donde expliqué el derecho de representación y desarrollé un ejemplo. III-Efectos de la representación. Art. 2428.- Efectos de la representación. En caso de concurrir descendientes por representación, la sucesión se divide por estirpes, como si el representado concurriera. Si la representación desciende más de un grado, la subdivisión vuelve a hacerse por estirpe en cada rama. Dentro de cada rama o subdivisión de rama, la división se hace por cabeza. Comentario: 1-Explicación de la división por estirpe: Significa que si tres hijos concurren a la sucesión de su abuelo, en representación de su padre fallecido antes que su abuelo, recibirán la porción hereditaria que le hubiese correspondido a su padre si no hubiera fallecido. 2-Explicación de la subdivisión por rama: En el ejemplo anterior, se debe dividir por tres hijos, recibiendo un tercio cada hijo. IV-Caso de adopción. Art. 2430.- Caso de adopción. El adoptado y sus descendientes tienen los mismos derechos hereditarios que el hijo y sus descendientes por naturaleza y mediante técnicas de reproducción humana asistida. Comentario: 1-Otra novedad del código vigente es la regulación legal de las personas nacidas por técnicas de reproducción humana asistida. 2-El artículo dispone la igualdad de derechos del hijo adoptivo y sus descendientes con el hijo biológico y sus descendientes. 3-Nuevamente vemos un valor humano muy importante en el favorecimiento de los hijos adoptivos. Un sabio anónimo dijo que los hijos adoptivos son siempre los hijos del amor, mientras que en los hijos biológicos no siempre es así. Me parece valiosa la equiparación. Apuntes sobre la sucesión de los colaterales I-Parientes colaterales. Son parientes colaterales los hermanos (entre sí), tío y sobrino y los primos y así sucesivamente. El parentesco colateral –a diferencia del parentesco en línea recta se computa teniendo en cuenta el antepasado común; así tenemos que el parentesco colateral más cercano, el de los hermanos, es de segundo grado. Ello es así porque para computar el grado debe ascenderse a sus padres, partiendo de un hermano, y ya contamos un grado al subir y luego otro grado para descender al otro hermano. Tío y sobrino son colaterales de tercer grado, porque hay que subir hasta el abuelo partiendo del sobrino (dos grados) y luego bajar al sobrino, otro grado más. Por último, los primos son colaterales de cuarto grado. Recordemos que el límite legal para heredar sin testamento es el parentesco colateral de cuarto grado (primos). Si no tengo parientes en línea recta, tampoco cónyuge ni colaterales dentro del cuarto grado, y sí tengo un pariente colateral más lejano, debo beneficiarlo con un testamento, de lo contrario la herencia será declarada vacante. II-Regla de oro en materia sucesoria: Recordemos que en materia sucesoria existe una regla de oro: El pariente de grado más cercano excluye al de grado más lejano, con excepción de aquellos herederos que invocan el derecho de representación legal del pariente muerto antes que el causante. III-¿Cuándo heredan los colaterales? Art. 2438.- Extensión. A falta de descendientes, ascendientes y cónyuge, heredan los parientes colaterales hasta el cuarto grado inclusive. IV-Orden sucesorio de los colaterales. Art. 2439.- Orden. Los colaterales de grado más próximo excluyen a los de grado ulterior, excepto el derecho de representación de los descendientes de los hermanos, hasta el cuarto grado en relación al causante. Los hermanos y descendientes de hermanos desplazan a los demás colaterales. Comentario: 1-Este artículo es aplicación de la “regla de oro” que vimos más arriba. 2-La frase: Art. 2439.- Orden. “…el derecho de representación de los descendientes de los hermanos…”, significa el derecho de representación entre colaterales. Veamos un ejemplo para entender su funcionamiento. Juan, Pedro y Ana, son tres hermanos, que no tienen padres ni cónyuge. Ana tiene dos hijos: Sofía y Raúl. Ana muere en el 2010. Juan fallece en junio de 2016. Queda un solo hermano Pedro, que en relación a Juan es colateral de 2do. Grado, parentesco más cercano que Sofía y Raúl (sobrinos de Juan) que son colaterales de tercer grado), por lo tanto Pedro se llevaría toda la herencia de Juan. Para corregir esta injusticia, el código tiene el derecho de representación de los colaterales: Sofía y Raúl concurrieran a la sucesión de su tío Juan en representación legal de su mamá Ana, fallecida con anterioridad a su tío, para recibir la porción de la herencia que le hubiese correspondido recibir a Ana. Concurren por derecho de representación legal, pues no pueden hacerlo por derecho propio (colaterales de 3er. Grado), porque este derecho no lo tienen por ser desplazados por su tío Pedro, colateral de 2do. Grado. 3-Los tíos, sobrinos y/o primos hereden sólo en ausencia de descendientes, ascendientes, cónyuge, hermanos y descendientes de los hermanos. Art. 2439.- Orden. “…Los hermanos y descendientes de hermanos desplazan a los demás colaterales…” V-Sucesión entre hermanos bilaterales (hijos de ambos padres) con hermanos unilaterales (hijos de un solo progenitor) Si concurren hermanos bilaterales con hermanos unilaterales, éstos últimos heredan la mitad de los primeros. Art. 2440.- División. En la concurrencia entre hermanos bilaterales y hermanos unilaterales, cada uno de éstos hereda la mitad de lo que hereda cada uno de aquéllos. En los demás casos, los colaterales que concurren heredan por partes iguales. Apuntes sobre la sucesión de los colaterales I-Parientes colaterales. Son parientes colaterales los hermanos (entre sí), tío y sobrino y los primos y así sucesivamente. El parentesco colateral –a diferencia del parentesco en línea recta se computa teniendo en cuenta el antepasado común; así tenemos que el parentesco colateral más cercano, el de los hermanos, es de segundo grado. Ello es así porque para computar el grado debe ascenderse a sus padres, partiendo de un hermano, y ya contamos un grado al subir y luego otro grado para descender al otro hermano. Tío y sobrino son colaterales de tercer grado, porque hay que subir hasta el abuelo partiendo del sobrino (dos grados) y luego bajar al sobrino, otro grado más. Por último, los primos son colaterales de cuarto grado. Recordemos que el límite legal para heredar sin testamento es el parentesco colateral de cuarto grado (primos). Si no tengo parientes en línea recta, tampoco cónyuge ni colaterales dentro del cuarto grado, y sí tengo un pariente colateral más lejano, debo beneficiarlo con un testamento, de lo contrario la herencia será declarada vacante. II-Regla de oro en materia sucesoria: Recordemos que en materia sucesoria existe una regla de oro: El pariente de grado más cercano excluye al de grado más lejano, con excepción de aquellos herederos que invocan el derecho de representación legal del pariente muerto antes que el causante. III-¿Cuándo heredan los colaterales? Art. 2438.- Extensión. A falta de descendientes, ascendientes y cónyuge, heredan los parientes colaterales hasta el cuarto grado inclusive. IV-Orden sucesorio de los colaterales. Art. 2439.- Orden. Los colaterales de grado más próximo excluyen a los de grado ulterior, excepto el derecho de representación de los descendientes de los hermanos, hasta el cuarto grado en relación al causante. Los hermanos y descendientes de hermanos desplazan a los demás colaterales. Comentario: 1-Este artículo es aplicación de la “regla de oro” que vimos más arriba. 2-La frase: Art. 2439.- Orden. “…el derecho de representación de los descendientes de los hermanos…”, significa el derecho de representación entre colaterales. Veamos un ejemplo para entender su funcionamiento. Juan, Pedro y Ana, son tres hermanos, que no tienen padres ni cónyuge. Ana tiene dos hijos: Sofía y Raúl. Ana muere en el 2010. Juan fallece en junio de 2016. Queda un solo hermano Pedro, que en relación a Juan es colateral de 2do. Grado, parentesco más cercano que Sofía y Raúl (sobrinos de Juan) que son colaterales de tercer grado), por lo tanto Pedro se llevaría toda la herencia de Juan. Para corregir esta injusticia, el código tiene el derecho de representación de los colaterales: Sofía y Raúl concurrieran a la sucesión de su tío Juan en representación legal de su mamá Ana, fallecida con anterioridad a su tío, para recibir la porción de la herencia que le hubiese correspondido recibir a Ana. Concurren por derecho de representación legal, pues no pueden hacerlo por derecho propio (colaterales de 3er. Grado), porque este derecho no lo tienen por ser desplazados por su tío Pedro, colateral de 2do. Grado. 3-Los tíos, sobrinos y/o primos hereden sólo en ausencia de descendientes, ascendientes, cónyuge, hermanos y descendientes de los hermanos. Art. 2439.- Orden. “…Los hermanos y descendientes de hermanos desplazan a los demás colaterales…” V-Sucesión entre hermanos bilaterales (hijos de ambos padres) con hermanos unilaterales (hijos de un solo progenitor) Si concurren hermanos bilaterales con hermanos unilaterales, éstos últimos heredan la mitad de los primeros. Art. 2440.- División. En la concurrencia entre hermanos bilaterales y hermanos unilaterales, cada uno de éstos hereda la mitad de lo que hereda cada uno de aquéllos. En los demás casos, los colaterales que concurren heredan por partes iguales. Apuntes sobre la sucesión de los ascendientes I-Los ascendientes heredan a a falta de descendientes. Art. 2431.- Supuestos de procedencia. División. A falta de descendientes, heredan los ascendientes más próximos en grado, quienes dividen la herencia por partes iguales. II-Parentesco por adopción. Art. 2432.- Parentesco por adopción. Los adoptantes son considerados ascendientes. Sin embargo, en la adopción simple, ni los adoptantes heredan los bienes que el adoptado haya recibido a título gratuito de su familia de origen, ni ésta hereda los bienes que el adoptado haya recibido a título gratuito de su familia de adopción. Estas exclusiones no operan si, en su consecuencia, quedan bienes vacantes. En los demás bienes, los adoptantes excluyen a los padres de origen. III-Este apunte debe leerse integrado con la sucesión del cónyuge, donde concurren ascendientes con el viudo/a. Apuntes sobre la propiedad horizontal I-Definición. Art. 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible. II-Constitución. Art. 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en el registro inmobiliario. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional. III-Unidad funcional. Art. 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades complementarias destinadas a servirla. IV-Cosas y partes comunes. Art. 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los derechos de los otros propietarios. V-Cosas y partes necesariamente comunes. Art. 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares; d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones, indispensables para mantener la seguridad; e) los locales e instalaciones de los servicios centrales; f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para alojamiento del encargado; h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes; j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros; k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común; l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. Nota: La enumeración con carácter enunciativo significa que la jurisprudencia puede ampliar la misma a supuestos no previstos en la ley. VI-Cosas y partes comunes no indispensables. Art. 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables: a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio; d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples. Esta enumeración tiene carácter enunciativo. VII-Cosas y partes propias. Art. 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada. VIII-El consorcio = persona jurídica de derecho privado. Art. 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario. IX-Facultades y obligaciones de los propietarios Art. 2045.- Facultades. Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse separadamente de éstas. Art. 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a: a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay; b) conservar en buen estado su unidad funcional; c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa; d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay; e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación; f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la unidad funcional. Art. 2048.- Gastos y contribuciones. Cada propietario debe atender los gastos de conservación y reparación de su propia unidad funcional. Asimismo, debe pagar las expensas comunes ordinarias de administración y reparación o sustitución de las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble y las resultantes de las obligaciones impuestas al administrador por la ley, por el reglamento o por la asamblea. Igualmente son expensas comunes ordinarias las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros. Debe también pagar las expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución de la asamblea. El certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas y demás contribuciones. X-Prohibiciones a los propietarios. Art. 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes: a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento de propiedad horizontal; b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia; c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble; d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales. XI-Reglamento de Propiedad Horizontal. Contenido. Art. 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener: a) determinación del terreno; b) determinación de las unidades funcionales y complementarias; c) enumeración de los bienes propios; d) enumeración de las cosas y partes comunes; e) composición del patrimonio del consorcio; f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad; g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes; h) uso y goce de las cosas y partes comunes; i) uso y goce de los bienes del consorcio; j) destino de las unidades funcionales; k) destino de las partes comunes; l) facultades especiales de las asambleas de propietarios; m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación; n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a otros en asambleas; ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones; o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal; p) forma de computar las mayorías; q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia terceros no propietarios; r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de la función de administrador; t) fijación del ejercicio financiero del consorcio; u) facultades especiales del consejo de propietarios. XII-Modificación del Reglamento. Art. 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. XIII-Asambleas Art. 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver: a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal; b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto; c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio; d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si lo hubiere. Art. 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el tema. La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente. El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la asamblea. XIV-Libros obligatorios para el Consorcio. Actas Art. 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios. Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las firmas originales registradas. Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas. XV-Administrador. Art. 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica. Comentario. 1-Dice el artículo que el administrador es el representante legal del consorcio en calidad de mandatario, lo cual significa que ante la Administración Pública o ante el Poder Judicial el administrador comparecerá representando al consorcio y ocupará el rol de demandante o demandado, según las circunstancias, todo ello siguiendo las instrucciones que como mandatario, le dará el consorcio por medio de las asambleas ordinarias o extraordinarias. Ej. La Municipalidad castiga con una multa al consorcio por sacar la basura fuera de los horarios permitidos. Será el administrador quien efectuará el descargo correspondiente ante la autoridad municipal. Un conductor pierde el control y con su vehículo daña la entrada del edificio. Será el administrador quien hará el juicio de daños y perjuicios contra los responsable, en representación del consorcio. Un propietario no paga las expensas comunes. Será al administrador quien le iniciará el juicio ejecutivo por cobro de dicha deuda en nombre del consorcio. XVI-Designación y remoción del administrador. Art. 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero. Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa. XVII-Derechos y obligaciones del administrador. Art. 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día; b) ejecutar las decisiones de la asamblea; c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales; d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe requerir la autorización previa del consejo de propietarios; e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en el reglamento de propiedad horizontal; f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto; g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria; h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir; i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas administraciones; j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que afecten al consorcio; I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e información sobre los seguros vigentes; m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias de su carácter de representante legal. Apuntes sobre la légitima I-Definición. Se llama porción legítima a una parte del patrimonio (en su faz activa), de una persona física, a la que la ley le próhibe disminuirla por actos a título gratuito (donación) o por testamento. Art. 2444.- Legitimarios. Tienen una porción legítima de la que no pueden ser privados por testamento ni por actos de disposición entre vivos a título gratuito, los descendientes, los ascendientes y el cónyuge. II-Titulares de la legítima. Son los descendientes, los ascendientes y el cónyuge (debe haber matrimonio. En la unión convivencial no hay legítima para el conviviente supérstite). Art. 2444.- Legitimarios. Tienen una porción legítima de la que no pueden ser privados por testamento ni por actos de disposición entre vivos a título gratuito, los descendientes, los ascendientes y el cónyuge. III-Monto de la porción legítima. El código vigente ha modificado las que tenía el código derogado disminuyéndola para los hijos y para los ascendientes. Art. 2445.- Porciones legítimas. La porción legítima de los descendientes es de dos tercios, la de los ascendientes de un medio y la del cónyuge de un medio…” IV-Cálculo de la porción legítima. Art. 2445.- Porciones legítimas. “…Dichas porciones se calculan sobre la suma del valor líquido de la herencia al tiempo de la muerte del causante más el de los bienes donados computables para cada legitimario, a la época de la partición según el estado del bien a la época de la donación…” V-Mejora de la porción legítima a favor de heredero con discapacidad ARTICULO 2448.- Mejora a favor de heredero con discapacidad. El causante puede disponer, por el medio que estime conveniente, incluso mediante un fideicomiso, además de la porción disponible, de un tercio de las porciones legítimas para aplicarlas como mejora estricta a descendientes o ascendientes con discapacidad. …” Comentario. 1-El código vigente, siguiendo los tratados internacionales sobre derechos humanos y la Convención sobre Personas con Discapacidad, permite a los padres, por el medio jurídico que consideren conveniente mejorar hasta en un tercio la porción legítima de un hijo (también para los padres o abuelos con discapacidad) que padece una discapacidad física o mental, que le significa desventajas para integrarse en su medio familiar, social, laboral o educacional. 2-Nuevamente el Código vigente incorpora valores humanos protegiendo a los más vulnerables, plasmando lo que hemos venido diciendo la ÉTICA DE LOS VULNERABLES. VI-Concepto de discapacidad a los efectos de la mejora de la porción legítima. Art. 2448.- Mejora a favor de heredero con discapacidad. “…A estos efectos, se considera persona con discapacidad, a toda persona que padece una alteración funcional permanente o prolongada, física o mental, que en relación a su edad y medio social implica desventajas considerables para su integración familiar, social, educacional o laboral…” VII-Irrenunciabilidad de los beneficarios en vida del causante. Art. 2449.- Irrenunciabilidad. Es irrenunciable la porción legítima de una sucesión aún no abierta. Comentario: La sucesión se abre o comienza con la muerte de una persona. A partir del fallecimiento de una persona, puede hablarse de herederos. Luego de la muerte de un familiar, los titulares de la porción legítima pueden renunciarla, como también pueden no aceptar la herencia, que es similar. VIII-Acciones legales en protección de la legítima. El fallecimiento de una persona abre su sucesión y produce por imperio de la ley la transmisión a sus herederos de todos sus bienes y sus deudas, además produce la apertura de la sucesión. Abierta la sucesión, a partir de la muerte, los titulares de las porciones legítimas disponen de diferentes acciones legales para el supuesto de que el causante en vida la haya disminuido por actos a título gratuito o por testamento. Apuntes sobre la hipoteca I-Método del Código: El código vigente tiene un método moderno. Así, tenemos disposciones generales aplicables a todos los derechos reales de garantía (hipteca, prenda y anticresis) en los artículos 2184 al 2204 y luego unos pocos artículos específicos sobre el derecho real de hipoteca (arts. 2205 al 2211). Por lo anterior, para conocer la hipoteca tenemos que repasar las disposiciones generales a todos los derechos reales de garantía y también ver los específicos de la hipoteca. II-Definición y análisis de la misma: Art. 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Comentario: 1-La hipoteca es un derecho real de garantía, significa que se constituye para garantizarle al acreedor el cobro de su crédito. 2-Vemos aquí una característica fundamental: La hipoteca es un derecho real accesorio de una obligación. Por ser accesorio no puede existir en forma independiente (p.ej. la rabia no existe fuera del perro infectado). Hay un refrán que dice: “muerto el perro se acabó la rabia”, lo mismo sucede con la hipoteca, exinguida la obligación se extingue simultáneamente la hipoteca, aunque subsista el en el Registro General de la Propiedad, hasta que se cancele por un trámite que realizará un escribano con conformidad del acreedor o autorización del juez. Art. 2186.- Accesoriedad. Los derechos reales de garantía son accesorios del crédito que aseguran, son intransmisibles sin el crédito y se extinguen con el principal, excepto en los supuestos legalmente previstos. La extinción de la garantía por cualquier causa, incluida la renuncia, no afecta la existencia del crédito. 3-La hipoteca grava con derecho real uno o más inmuebles de propiedad del deudor o de un tercero (para garantizar la deuda del deudor). Para gravar el inmueble es necesario ser propietario. Si es un condominio deben firmar la escritura pública de constitución de la hipoteca todos los condóminos. 4-El o los inmuebles inmuebles hipotecados quedan en poder de su dueño (el deudor o un tercero). En esto es igual a la prenda con registro (que está regulada en una ley especial), llamada por esta característica “prenda sin desplazamiento”. En la prenda del código el deudor tiene que entregarle al acreedor las cosas muebles gravadas con prenda, lo que es perjudicial para el deudor (pensemos en el auto de un taxista). 5-El derecho de hipoteca confiere al acreedor importantes ventajas: a-Si el deudor transfiere el inmueble hipotecado a un tercero, ello no perjudica al acreedor, quien puede rematar el inmueble en el juicio hipotecario, porque tiene derecho de persecución como señala el artículo. b-El juicio de ejecución hipotecario, que puede iniciar el acreedor ante el incumplimiento del deudor (mora del deudor) es un juicio de trámite breve y de pocas defensas para el deudor. La muerte del deudor no paraliza el trámite del juicio. c-En caso de quiebra del deudor hipotecario el acreedor garantizado con hipoteca tiene dos ventajas importantes: c-1-No tiene que esperar la sentencia de verificación de su crédito para iniciar el trámite de concurso especial hipotecario, y tampoco tiene que esperar el remate judicial de todos los bienes ejecutables del deudor. Por el mencionado concurso especial hipotecario el acreedor logra la subasta judicial del inmueble hipotecado en forma separada y anticipada, y se cobrará del monto líquido obtenido en la subasta. c-2-El crédito del acreedor hipotecario tiene privilegio especial, lo que significa, que en caso de no optar el acreedor hipotecario por la subasta anticipada, en el proyecto de distribución que presentará el síndico de la quiebra, luego de la liquidación de todos los bienes ejecutables del fallido, el acreedor hipotecario cobrará primero que los demás respecto al monto líquido obtenido con la subasta judicial del inmueble hipotecado. II-EL DERECHO DE HIPOTECA SE CREA POR UN CONTRATO INSTRUMENTADO EN ESCRITURA PÚBLICA El derecho real de hipoteca se crea por un contrato hipotecario celebrado entre el acreedor y el dueño del inmueble (deudor o tercero) instrumentado en escritura pública. No existe la hipoteca judicial ni legal (no la puede crear ni el juez ni la ley). Art. 2185.- Convencionalidad. Los derechos reales de garantía sólo pueden ser constituidos por contrato, celebrado por los legitimados y con las formas que la ley indica para cada tipo. III-Créditos que se pueden garantizar con hipoteca: Art. 2187.- Créditos garantizables. Se puede garantizar cualquier crédito, puro y simple, a plazo, condicional o eventual, de dar, hacer o no hacer. Al constituirse la garantía, el crédito debe individualizarse adecuadamente a través de los sujetos, el objeto y su causa, con las excepciones admitidas por la ley. IV-Especialidad en cuanto al crédito. Art. 2189.- Especialidad en cuanto al crédito. El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. La especialidad queda cumplida con la expresión del monto máximo del gravamen. El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos. El acto constitutivo debe prever el plazo al que la garantía se sujeta, que no puede exceder de diez años, contados desde ese acto. Vencido el plazo, la garantía subsiste en seguridad de los créditos nacidos durante su vigencia. Comentario: 1-Vimos anteriormente que se puede garantizar con hipoteca el crédito de una obligación de hacer o no hacer pero como ordena el art. 2189, El monto de la garantía o gravamen debe estimarse en dinero. 2-Este párrafo: “… El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente…” es una novedad importante del código vigente y su finalidad es favorecer el financiamiento bancario del empresario en dificultades financieras. Puede constituirse la hipoteca sin que exista la obligación en el momento de su constitución. ¿Y el principio de accesoriedad? No se viola el principio de accesoriedad porque es una hipoteca vacía de contenido para el acreedor, quien no podrá ejecutar el inmueble hipoteca sin la existencia de una obligación garantizada y sin que el deudor esté en mora (incumplimiento jurídico). En doctrina se conoce como “hipoteca abierta”, de esta manera el empresario con su Banco podrá obtener rápidamente todos los mutuos que necesite, que estarán garantizados con la hipoteca mientras no se supere el monto máximo garantizado que sí debe estar individualizado en el contrato hipotecario: “…El crédito puede estar individualizado en todos los elementos desde el origen o puede nacer posteriormente; mas en todos los casos, el gravamen constituye el máximo de la garantía real por todo concepto, de modo que cualquier suma excedente es quirografaria, sea por capital, intereses, costas, multas, u otros conceptos…” Apuntes sobre la herencia vacante I-Definición. El Juez debe declara la herencia vacante si no hay herederos aceptantes ni el causante ha distribuido la totalidad de los bienes mediante legados. Art. 2441.- Declaración de vacancia. A pedido de cualquier interesado o del Ministerio Público, se debe declarar vacante la herencia si no hay herederos aceptantes ni el causante ha distribuido la totalidad de los bienes mediante legados…” Al declarar la vacancia, el juez debe designar un curador de los bienes. La declaración de vacancia se inscribe en los registros que corresponden, por oficio judicial. II-Legitimados para pedir la declaración de herencia vacante. El juez no puede por propia iniciativa declarar vacante la herencia. Deben pedirlo cualquier interesado o el Ministerio Público. Art. 2441.- Declaración de vacancia. “…A pedido de cualquier interesado o del Ministerio Público, se debe declarar vacante la herencia…” III-El juez debre nombrar curador. En la resolución que declara vacante la herencia, el juez debe nombrar un curador que tendrá por finalidad peticionar las medidas necesarias para proteger los bienes. Art. 2441.- Declaración de vacancia. “…Al declarar la vacancia, el juez debe designar un curador de los bienes…” IV-Inscripción en los Registros de bienes registrables. Si hay inmuebles o rodados entre los bienes de la herencia vacante, el Juez ordenará que se inscriba en dichos registros la resolución judicial que declaró la vacancia. Art. 2441.- Declaración de vacancia. “…La declaración de vacancia se inscribe en los registros que corresponden, por oficio judicial…” V-Funciones del curador. Art. 2442.- Funciones del curador. El curador debe recibir los bienes bajo inventario. Debe proceder al pago de las deudas y legados, previa autorización judicial. A tal efecto, a falta de dinero suficiente en la herencia, debe hacer tasar los bienes y liquidarlos en la medida necesaria. Debe rendición de cuentas al Estado o a los Estados que reciben los bienes. VI-Conclusión de la liquidación. Art. 2443.- Conclusión de la liquidación. Concluida la liquidación, el juez debe mandar entregar los bienes al Estado que corresponde…” Apuntes sobre el derecho de usufructo I-Definición: Art. 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho, cuando se lo menoscaba. II-El usufructo se puede constituir sobre… Art. 2130.- Objeto. El usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: a) una cosa no fungible; b) un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; d) el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario. III-¿Quiénes pueden constituir el derecho de usufructo? Art. 2131.- Legitimación. Sólo están legitimados para constituir usufructo el dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el superficiario y los comuneros (condóminos) del objeto sobre el que puede recaer. IV-Usufructo sobre varias personas Art. 2132.- Usufructo a favor de varias personas. El usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias personas. Si se extingue para una subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto si en el acto constitutivo se prevé lo contrario. No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo. V-Prohibición de usufructo judicial. Art. 2133.- Prohibición de usufructo judicial. En ningún caso el juez puede constituir un usufructo o imponer su constitución. VI-Modos de constitución. Art. 2134.- Modos de constitución. El usufructo puede constituirse: a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad; b) por la transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce; c) por transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra. Comentario: Si se trata de inmuebles esta transmisión se hará por escritura pública que contiene el contrato de creación del derecho de usufructo. Aquí se produce un desmembramiento del dominio en dos derechos reales: el usufructo (cuyo titular es el usufructuario) y la nudad propiedad (cuyo titular es el nudo propietario). VII-Presunción de onerosidad. Art. 2135.- Presunción de onerosidad. En caso de duda, la constitución del usufructo se presume onerosa. VIII-EL USUFRUCTO SE EXTINGUE CON LA MUERTE DEL USUFRUCTUARIO. Art. 2140.- Intransmisibilidad hereditaria. El usufructo es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para el usufructo a favor de varias personas con derecho de acrecer. Comentario: Este artículo significa que el usufructo se extingue con la muerte del usufructuario. En este momento se consolida el dominio, ya que se reúne en la persona del nudo propietario las facultades de aprovechamiento económico de la cosa, que tenía el fallecido. IX-Derechos del usufructuario Art. 2141.- Frutos. Productos. Acrecentamientos naturales. Pertenecen al usufructuario singular o universal: a) los frutos percibidos. Sin embargo, si el usufructo es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y calidad, si no opta por pedir su extinción; b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario; c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse el usufructo. El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna. X-Ejecución del usufructo. Art. 2144.- Ejecución por acreedores. Si el acreedor del usufructuario ejecuta el derecho de usufructo, el adquirente del usufructo debe dar garantía suficiente al nudo propietario de la conservación y restitución de los bienes. XI-Obligaciones del usufructuario Art. 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho. Art. 2146.- Mejoras necesarias. El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa. No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las que está obligado aun antes de la extinción del usufructo. Apuntes sobre el tiempo compartido I-ES UN DERECHO REAL NUEVO. El tiempo compartido es un derecho real nuevo, no existía en el código derogado, sin embargo existen desde hace años “los tiempos compartidos”. ¿Cómo se entiende esto? Recordemos que los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, conforme a este artículo fundamental. Art. 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. Antes de la vigencia del nuevo código (1ro. de agosto de 2015) el tiempo compartido existía como derecho personal (obligaciones) que es un derecho menos protegido por la ley que el derecho real. Hoy, al ser un derecho real, el titular tiene seguridad jurídica. Hoy se puede aconsejar como inversión el tiempo compartido. II-Definición: Art. 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. III-Bienes que lo integran: Art. 2088.- Bienes que lo integran. Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de éstos sea compatible con los fines mencionados. VI-Creación del tiempo compartido: Art. 2089.- Afectación. La constitución de un tiempo compartido requiere la afectación de uno o más objetos a la finalidad de aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública, que debe contener los requisitos establecidos en la normativa especial. Comentario: Si la afectación es de cosas muebles no registrables: ej.: un torno industrial, para la afectación no será necesaria la escritura pública, pudiendo ser instrumento privado. Art. 2090.- Legitimación. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada. Comentario: La ley llama emprendedor a quien afecta uno o más inmuebles o muebles al régimen del tiempo compartido Art. 2092.- Inscripción. El instrumento de afectación debe ser inscripto en el respectivo Registro de la Propiedad y en el Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido previsto en la ley especial, previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial. Comentario: a-Este importante artículo obliga al emprendedor a inscribir la escritura pública de afectación de los inmuebles al tiempo compartido en dos Registros públicos: a-1-Registro General de la Propiedad (donde se inscriben todos los títulos referidos a los inmuebles). a-2-Registro de Prestadores y Establecimientos afectados a Sistemas de Tiempo Compartido: es un Registro que no existía antes del Código Vigente. Si no es inmueble, se inscribirá el instrumento sólo en este último Registro. b-La inscripción del instrumento de brinda la publicidad necesaria para que el derecho real sea oponible a terceros -la bolilla 9 habla de la publicidad de los derechos reales: se cumple la publicidad con la inscripción de los instrumentos en los Registros correspondientes y para las cosas muebles no registrables la publicidad la brinda la posesión, recordemos su concepto: Art. 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. Conclusión: ¿cómo se crea el derecho real de tiempo compartido? El titular de dominio deberá afectar el inmueble o la cosa mueble al derecho real de tiempo compartido, por escritura pública en el primer caso y por instrumento privado en el segundo. Dichos instrumentos deben inscribirse en los registros correspondientes como se indicó más arriba. A partir de la inscripción en dichos registros nace el derecho real de tiempo compartido. VII-Los bienes afectados al tiempo compartido no deben estar hipotecados (si son inmuebles) ni prendados (si son cosas muebles), tampoco deben estar embargados (medida cautelar) y sus propietarios no deben estar inhibidos judicialmente (medida cautelar que impide disponer de los bienes) Art. 2091.- Requisitos. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. El propietario puede constituir hipoteca u otro gravamen con posterioridad a la inscripción de la escritura de afectación, con los efectos previstos en el artículo 2093. VIII-LA SEGURIDAD JURÍDICA DEL TIEMPO COMPARTIDO (recordemos que se crea con la inscripción del instrumento de afectación en los registros correspondientes) Art. 2093.- Efectos del instrumento de afectación. La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad determina: a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los períodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales; b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra. Comentario: Estos incisos consagra la seguridad jurídica de que les hablé al comienzo. El titular del tiempo compartido tiene un derecho real que debe ser respetado por el propietario, por el emprendedor, por sus sucesores particulares o universales (sus herederos) y por los acreedores de todos ellos. La quiebra de cualquiera de ellos no perjudicará el derecho real del titular del tiempo compartido (esto es fundamental, porque antes, cuando era sólo un derecho personal, la quiebra extinguía el tiempo compartido con grave perjuicio económico para quienes los habían adquirido). IX-Deberes del emprendedor Art. 2094.- Deberes del emprendedor. Son deberes del emprendedor: a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador; b) habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse los datos personales de los usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los establecimientos a los que corresponden, tipo, extensión y categoría de las unidades, y los cambios de titularidad; c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas. X-Deberes de los usuarios del tiempo compartido: Art. 2095.- Deberes de los usuarios del tiempo compartido. Son deberes de los usuarios del tiempo compartido: a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden. b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo; c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente. XI-Administración del tiempo compartido: Art. 2096.- De la administración. La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes. Art. 2097.- Deberes del administrador. El administrador tiene los siguientes deberes, sin perjuicio de los establecidos en los regímenes legales específicos: a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos; b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones; c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas; d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden; e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho; f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos; g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde; h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo; i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función; j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector. Art. 2098.- Cobro ejecutivo. El certificado emanado del administrador en el que conste la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, constituye título para accionar contra el usuario moroso por la vía ejecutiva, previa intimación fehaciente por el plazo que se estipula en el reglamento de administración. Comentario: Seguramente el administrador, sus deberes y el cobro de la deuda por gastos les hará compararlo con el administrador en el régimen de la propiedad horizonal, sus deberes y el cobro de la deuda por expensas comunes, y está bien que así sea porque es un régimen similar en este aspecto. El cobro ejecutivo del certificado tiene por finalidad acelerar el cobro mediante un juicio rápido cual es el juicio ejecutivo, para que el sistema funcione. Apuntes sobre el derecho de superficie I-DEFINICIÓN: Art. 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el suelo o el subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales. Comentario: 1-Es un derecho real temporario, esta característica difiere de otros derechos reales como el dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, cementerios privados, que tienen tendencia a la perpetuidad. 2-Se constituye sobre un inmueble ajeno, en esto se parece al derecho de hipoteca. II-MODALIDADES DEL DERECHO DE SUPERFICIE. Art. 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, suelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo. Comentario: 1-Este derecho es más amplio que el que tenía el código derogado que se limitaba el derecho de superficie a lo forestado ahora comprende: construir, plantar y/o forestar. 2-Por el derecho de superficie, tendremos un titular del suelo y el titular del derecho de superficie (llamado superficiario) que será dueño sobre lo construido o forestado (En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.) 3-El derecho de superficie persigue favorecer las inversiones al brindarle al inversionista –titular del derecho de superficie- seguridad jurídica al darle el derecho real de superficie que le permite disponer material y jurídicamente de lo construido y forestado. 4-Lo anterior significa que los acreedores del titular del suelo no podrán embargar y ejecutar lo forestado y/o construido, porque pertenece al superficiario, persona distinta a su deudor. III-¿SOBRE QUÉ PARTE DEL INMUEBLE PUEDE CONSTITUIRSE? Art. 2116.- Emplazamiento. El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal. La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero debe ser útil para su aprovechamiento. Comentario: El artículo señala las diferentes variantes que puede tener el derecho de superficie. Esta flexibilidad, unida a sus diferentes fines: construir, plantar y/o forestar tiene por finalidad facilitar las inversiones. IV-PLAZOS: Art. 2117.- Plazos. El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos. Comentario: 1-El artículo fija los plazos máximos no mínimos del derecho de superficie: a-Si se trata de construcciones no puede exceder de 70 años. b-Si se trata de plantaciones y/o forestaciones no puede exceder de 50 años. 2-El último párrafo autoriza la prórroga del plazo convenido siempre que sumado el plazo original más el de la prórroga no supere el máximo legal. V-¿QUIENES PUEDEN CONSTITUIR EL DERECHO DE SUPERFICIE? Art. 2118.- Legitimación. Están facultados para constituir el derecho de superficie los titulares de los derechos reales de dominio, condominio y propiedad horizontal. VI-EL DERECHO DE SUPERFICIE SE CONSTITUYE POR CONTRATO Art. 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título. Comentario: 1-El derecho de superficie surge de un contrato oneroso o gratuito. 2-El derecho de superficie puede transmitirse por actos entre vivos (contrato de compraventa, permuta o donación). 3-También se transmite por la muerte del superficiario a sus herederos. VII-FACULTADES DEL SUPERFICIARIO (titular del derecho de superficie): Art. 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie. El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad de consentimiento del propietario. Comentario: Las amplias facultades que el artículo concede al superficiario, tiene por finalidad favorecer las inversiones inmobiliarias. VIII-FACULTADES DEL PROPIETARIO: Art. 2121.- Facultades del propietario. El propietario conserva la disposición material y jurídica que corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el derecho del superficiario. Comentario: Para que lo entiendan, el derecho de superficie aparece como un desmembramiento del derecho de dominio, al igual que el derecho de usufruto, una persona, el superficiario (titular del derecho de superficie) tiene y goza del aprovechamiento económico de del inmueble mediante lo construido, plantado o forestado mientras que el otro es propietario del suelo o subsuelo sin su aprovechamiento económico, lo que en el derecho de usufructo se llama nudo propietario, titular de la nuda propiedad. Apuntes sobre el derecho de condominio I-Definición. Art. 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. II-Destino de la cosa en condominio. Art. 1985.- Destino de la cosa. El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho. III-Uso y goce de la cosa. Art. 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales facultades por los restantes condóminos. IV-Convenio de uso y goce. Art. 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales. V-Uso excluyente de la cosa por un condómino. Art. 1988.- Uso y goce excluyente. El uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la convenida, no da derecho a indemnización a los restantes condóminos, sino a partir de la oposición fehaciente y sólo en beneficio del oponente. Comentario. Este artículo muestra que el derecho a veces, como en este caso, premia al más diligente (o más pícaro), al permitir el abuso de un condómino que se comporta como dueño en detrimento de los demás y sólo debe indemnizar al condómino que se opuso en forma terminante al uso exclusivo de la cosa, quedando sin indemnizar los que toleraron el abuso. VI-Facultades de los condóminos con relación a sua partes indivisas. Art. 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos. Comentario. 1-Cada condómino respecto a su parte indivisa puede venderla, permutarla, donarla y gravarla con hipoteca o prenda con registro (si es un automotor en condominio), sin el consentimiento de los demás. 2-Los acreedores del condómino pueden ejecutar la parte indivisa de su deudor, sin esperar la división del condominio (ahora el código le llama partición) que es la venta de la totalidad de la cosa o su división en especie si es posible. VII-Regla de oro del condominio. Art. 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento. Comentario. 1-Para vender la cosa, permutarla, donarla, gravarla con hipoteca o prenda se necesita la conformidad de todos los condóminos. 2-No se necesita dicho acuerdo para las mejoras necesarias que son aquellas urgentes para la conservación del valor de la cosa. VIII-Gastos. Art. 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho. El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago. IX-Administración de la cosa en condominio. Art. 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben decidir sobre su administración. Art. 1994.- Asamblea. Todos los condóminos deben ser informados de la finalidad de la convocatoria y citados a la asamblea en forma fehaciente y con anticipación razonable. La resolución de la mayoría absoluta de los condóminos computada según el valor de las partes indivisas aunque corresponda a uno solo, obliga a todos. En caso de empate, debe decidir la suerte. X-Condominio sin indivisión forzosa Derecho a pedir la partición (en el código derogado se llamaba división del condominio- Art. 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible. Art.2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede ser ampliado hasta completar ese límite máximo. XI-Condominio con indivisión forzosa perdurable Art. 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. Nota: ej. el muro medianero o pared medianera. El terreno sobre el que está edificado el edificio Art. 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos. Apuntes sobre los Cementerios privados I-ES UN DERECHO REAL NUEVO. Los cementerios privados son un derecho real nuevo, no existía en el código derogado, sin embargo existen desde hace años “los cementerios privados”. ¿Cómo se entiende esto? Recordemos que los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley, conforme a este artículo fundamental. Art. 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido, adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura. Antes de la vigencia del nuevo código (1ro. de agosto de 2015) el cementerio privado existía como derecho personal (obligaciones) que es un derecho menos protegido por la ley que el derecho real. Hoy, al ser un derecho real, el titular de la sepultura tiene seguridad jurídica. II-Definición: Art. 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. III-Creación de los Cementerios Privados (del derecho real así llamado): Art. 2104.- Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. Comentario: Como surge del art. 2104, el titular de dominio de un inmueble debe afectar el inmueble para cementerio privado mediante una escritura pública, la que se inscribe en el Registro General de la Propiedad (así se llama en Santa Fe el Registro de la Propiedad Inmueble). Dicha escritura de afectación del inmueble debe inscribirse conjuntamente con el Reglamento de Administración y Uso del Cementerio. Además de lo anterior se necesita la habilitación como cementerio privado por parte de la Municipalidad del lugar donde está el inmueble. A partir de este momento el titular de dominio no puede –como dice el artículo- alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía (hipoteca). IV-Contenido del Reglamento de Administración y Uso: Art. 2105.- Reglamento de administración y uso. El reglamento de administración y uso debe contener: a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y servicios comunes; b) disposiciones de orden para facilitar a los titulares de los derechos de sepultura el ejercicio de sus facultades y que aseguren el cumplimiento de las normas legales, reglamentarias y de policía aplicables; c) fijación y forma de pago del canon por administración y mantenimiento, que puede pactarse por períodos anuales o mediante un único pago a perpetuidad; d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados; e) pautas sobre la construcción de sepulcros; f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes; h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración. V-Registro de inhumaciones y sepulturas (deber del administrador del cementerio privado): Art. 2106.- Registros de inhumaciones y sepulturas. El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar: a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada; b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos. VI-Facultades del titular del derecho de sepultura: Art. 2107.- Facultades del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura puede: a) inhumar en la parcela los restos humanos de quienes disponga, hasta la dimensión establecida en el reglamento, y efectuar las exhumaciones, reducciones y traslados, dando estricto cumplimiento a la normativa dictada al respecto; b) construir sepulcros en sus respectivas parcelas, de conformidad a las normas de construcción dictadas al efecto; c) acceder al cementerio y a su parcela en los horarios indicados; d) utilizar los oratorios, servicios, parque e instalaciones y lugares comunes según las condiciones establecidas. VI-Deberes del titular del derecho de sepultura: Art. 2108.- Deberes del titular del derecho de sepultura. El titular del derecho de sepultura debe: a) mantener el decoro, la sobriedad y el respeto que exigen el lugar y el derecho de otros; b) contribuir periódicamente con la cuota de servicio para el mantenimiento y funcionamiento del cementerio; c) abonar los impuestos, tasas y contribuciones que a tales efectos se fijen sobre su parcela; d) respetar las disposiciones y reglamentos nacionales, provinciales y municipales de higiene, salud pública y policía mortuoria. VII-Dirección y administración de los cementerios privados. Art. 2109.- Dirección y administración. La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permita el ejercicio de los derechos de sepultura, de acuerdo a las condiciones pactadas y reglamentadas. VIII-Inembargabilidad de las parcelas destinadas a sepulturas. Sus excepciones. Art. 2110.- Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas. IX-Relación de consumo: Art. 2111.- Relación de consumo. La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en este Código y en las leyes especiales. Comentario: Este importante artículo significa que el titular del derecho de sepultura está protegido por todas las normas que protegen al consumidor, siendo de aplicación los artículos siguientes, además de la legislación especial sobre los derechos del consumidor. Art. 1094.- Interpretación y prelación normativa. Las normas que regulan las relaciones de consumo deben ser aplicadas e interpretadas conforme con el principio de protección del consumidor y el de acceso al consumo sustentable. En caso de duda sobre la interpretación de este Código o las leyes especiales, prevalece la más favorable al consumidor. Art. 1095.- Interpretación del contrato de consumo. El contrato se interpreta en el sentido más favorable para el consumidor. Cuando existen dudas sobre los alcances de su obligación, se adopta la que sea menos gravosa. Cabe señalar que el Tiempo Compartido (omití mencionarlo en el apunte sobre el tema) tiene norma similar que cito, aplicándose lo anterior. Art. 2100.- Relación de consumo. La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.