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OBJETOS DEL DERECHO ▪ Cosa: objeto material susceptible de tener algún valor. ▪ Bien: las cosas y los objetos inmateriales susceptibles de valor. Ejemplo de bien inmaterial: patente de un invento. ▪ Patrimonio: conjunto de bienes de una persona. Comprende derechos reales, p...

OBJETOS DEL DERECHO ▪ Cosa: objeto material susceptible de tener algún valor. ▪ Bien: las cosas y los objetos inmateriales susceptibles de valor. Ejemplo de bien inmaterial: patente de un invento. ▪ Patrimonio: conjunto de bienes de una persona. Comprende derechos reales, personales e intelectuales. Clasificación de las cosas 1) inmuebles y muebles: trasladables o no. 2) fungibles y no fungibles: únicos o no. 3) consumibles y no consumibles. 4) divisibles y no divisibles: divisibles sin destruirse o no. 5) principales y accesorias 6) registrables y no registrables 7) públicos y privados Clasificación de los derechos patrimoniales a) Derechos reales: facultan al titular a actuar directamente sobre una cosa. Toda otra persona debe abstenerse de dificultar esa facultad o su ejercicio. Ejemplo: dominio. b) Derechos personales: facultan al titular a exigir que una persona determinada cumpla una prestación (dar, hacer o no hacer). Se los llama también derechos creditorios u obligaciones. c) Derechos intelectuales: el titular tiene la facultad de disponer, usar o gozar de una creación intelectual. Derechos reales creados por el Código Civil Sobre una cosa propia Dominio: una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Condominio: una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de varias personas, sobre una parte indivisa de una cosa mueble o inmueble. No está necesariamente dividido físicamente pero sí del punto de vista del derecho. Sobre una cosa ajena Usufructo: derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro. Uso y habitación: derecho real a servirse de la cosa de otro con el cargo de conservar la sustancia de ella o de tomar lo que sea preciso para las necesidades del usuario y su familia. Servidumbre: derecho real perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. De garantía Hipoteca: derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles que continúan en poder del deudor. Anticresis: derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito. Prenda: Tenencia: tener una cosa sin ser propietario y reconociendo ser representante de la posesión del propietario (cuerpo pero no ánimus). Posesión: tener una cosa bajo su poder con intención de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad. Para que haya posesión debe haber ánimo de ser propietario de la cosa (cuerpo y ánimus). Ánimus: intención de someter una cosa al ejercicio de un derecho de propiedad. DOMINIO Y CONDOMINIO Dominio: es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de una persona. Es el poder más absoluto sobre la cosa. Caracteres del dominio Absoluto: es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme al ejercicio regular. Exclusivo: dos personas no pueden tener cada una el todo del dominio de una cosa, pero sí ser propietarios en común por la parte que le corresponda a cada uno. Perpetuo: subsiste independientemente del ejercicio que se puede hacer de él. El propietario no deja de serlo aunque no ejerza ningún acto de propiedad, a no ser que deje de poseer la cosa por otro durante el tiempo requerido para que éste pueda adquirir la propiedad por la prescripción. Formas de adquisición del dominio a) aprehensión para bienes muebles b) ocupación para bienes inmuebles c) tradición por medio de actos posesorios para cosas inmuebles (ej. compraventa). Condominio: es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y a la acción de varias personas, sobre una parte indivisa de una cosa mueble o inmueble. No está necesariamente dividido físicamente pero sí del punto de vista del derecho. Tipos de condominio Sin indivisión forzosa: en cualquier momento un condómino puede exigir partición de la cosa común, con lo cual se extingue el condominio sobre la misma. Con indivisión forzosa: ninguno de los copropietarios podrá pedir la división ya que la cosa perdería su sustancia. Ejemplos: medianería y propiedades horizontales. Formas de constitución de un condominio a. por contrato b. por actos de última voluntad c. por los casos que la ley dispone Restricciones al dominio Las restricciones impuestas al dominio privado sólo en el interés público son regidas por el derecho administrativo. También están las legales que prescriben determinadas situaciones. SERVIDUMBRES: Derecho real, perpetuo o temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad. Pueden ser civiles, reales o personales (CC), y administrativas (leyes y disposiciones locales). Reales: es el derecho establecido al poseedor de una heredad sobre otra heredad ajena para utilidad de la primera. Existe un fundo dominante y otro sirviente. Personales: no son necesarios los fundos dominante y sirviente; pueden faltar ambos o uno de ellos. Estará constituido en favor de un individuo sobre una cosa ajena. Casos: usufructo, y uso y habitación. Se extinguen por la muerte del titular del derecho concedido y sólo dura veinte años si el titular fuera persona jurídica. Formas de constitución de una servidumbre a) Contrato oneroso o gratuito b) Última voluntad c) Derecho de padre de familia * De no existir un plazo determinado en un convenio, las servidumbres reales se juzgan como perpetuas. Formas de extinción 1) Caducidad del lapso de duración convenido. 2) Prescripción por el no uso (10 años si es servidumbre personal, denominada prescripción liberatoria, y 20 años si es real). 3) Renuncia del propietario del fundo dominante. 4) Falta de utilidad para el fundo dominante. 5) Rescisión del contrato de constitución de la servidumbre, por vicios o por incumplimientos. 6) Confusión. Clasificación de las servidumbres Continuas: puede ser continuo sin que exista un hecho actual del hombre (ej. acueducto). 1 Discontinuas: requieren del hecho actual del hombre para ser ejercidas. (ej. paso). Aparentes: se observan signos exteriores (ej. sacar agua). 2 No aparentes: no se manifiestan por signos visibles (tendido de conducto bajo vereda). Positiva: impone al predio sirviente la obligación de permitir actos (sacar agua). 3 Negativa: impone al predio sirviente la prohibición de ejecutar actos [no aparentes] (vistas) Forzosa: un predio sirviente está obligado a ser afectado por la servidumbre. 4 No forzosa. Legal: se determina por disposición judicial. 5 Voluntaria: se determina por el acuerdo de las partes. Perpetua. 6 Temporaria. Divisible: identifica hechos susceptibles de división (extracción o explotación). 7 Indivisible: acotando el sitio del fundo sirviente sin restricción alguna (tránsito). Principal. 8 Accesoria. Expropiación: se declara la ley determinando la utilidad pública (en pos del bienestar social) y posteriormente realizando la indemnización a fin de dejar a la persona en la misma situación. MEDIANERÍA La medianería es un caso particular de Condominio, se refiere a la separación de dos heredades, urbanas o rurales. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. En el nuevo código que se encuentra incluido dentro de tema condominio con indivisión forzosa perdurable. Tipos de muros: Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes; Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo. Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes; Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento; Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie. Formas de constitución 1) Construcción a costas comunes: aporte económico simultáneo. 2) Compra: se adquiere la parte que desee utilizar (cesión de derechos). 3) Donación: se ceden derechos de medianería a su lindero sin reclamar valor alguno. En este caso, el vecino que construyó; otorga así el 50% de la propiedad de la pared. 4) Compensación: destruir todo o parte de ese muro para reconstruirlo con el propósito de hacerlo más apropiado a fines de soportar mayor carga, sin indemnizar y en forma inmediata. 5) Destino del padre de familia: al existir dos predios colindantes pertenecientes a la misma persona, si se vende uno de los terrenos a un tercero, de no poder determinarse el estado de la pared se debe recurrir a presunciones legales. 6) Prescripción liberatoria: el vecino que ejerció la propiedad de muro durante 10 años ininterrumpidos, se libera de hacer frente a la deuda que el lindero reclama. 7) Readquisición: abandonar los derechos de medianería y liberarse de contribuir a los gastos de mantenimiento y conservación del muro, perdiendo asimismo los derechos sobre la franja de terreno sobre la cual se asienta la pared. Se produce un corrimiento del eje divisorio de predios hacia el filo del muro. El muro pasa a ser privativo del otro lindero, quien también pasa a apropiarse de la franja de terreno aludida. Si el vecino que abandonó quiere volver a utilizar el muro, debe readquirir los derechos de medianería y también la franja de terreno. Presunciones de medianería En caso de falta total de pruebas de la existencia de la medianería se puede recurrir a presunciones. Tipos 1) Absolutas: no admiten prueba en contrario. 2) Relativas: se dan por ciertas en cuanto no se pruebe lo contrario. a. Judiciales: el muro separa edificios, hasta la altura del edificio menos elevado. b. Personales: el muro presenta signos materiales que demuestran que ha sido adosada a ella un edificio. Determinación del precio de adquisición de la medianería Es el “valor actual” del costo de la construcción del muro en el momento de su enajenación. La pared se adquiere “como esté construida”, teniendo en cuenta la calidad de los materiales y argamasas utilizados en su ejecución. Puede adquirirla parcialmente en su longitud o altura, pero no puede pretender pagar sólo una parte del espesor de la pared. Cerramiento forzoso Es obligatorio encerrarse. Cada vecino puede hacer un muro privativo de cerramiento tomando como filo el eje divisorio de predios, o hacerlo encaballado teniendo derecho a exigir del lindero el 50% del valor del muro una vez que lo use o apoye, y hasta una altura de 3m en caso de que el municipio no indique la altura. Extinción de medianería 1) Muro condenable: mucho deterioro. 2) Abandono: condómino lindero abandona sus derechos de medianería, pasando a ser privativo y perdiendo la franja de terreno. 3) Unificación de predios. Luces y vistas Las ventanas en muros medianeros están prohibidas a menos que haya consentimiento del vecino. En pared contigua y privativa puede abrirse ventanas para recibir luces a mínimo 3 metros de altura del piso. El dueño de la propiedad contigua si desea puede cerrar las ventanas de luces edificando apoyándose sobre la pared medianera. No constituye servidumbre. Las ventanas para vista y balcones deben estar a una distancia mínima de 3m del eje medianero. Las vistas de costado u oblicuas deberán tener mínimo 60cm de distancia. Depreciación Ross: se deprecia por el transcurso del tiempo. Heidecke: se deprecia también por el estado de conservación. 𝑉𝑎 = 𝑉𝑟 − (𝑉𝑟 − 𝑅). 𝐾 Va: valor actual luego de aplicar la depreciación. Vr: valor de reposición que insume ejecutarlo hoy. R: valor residual que se recuperaría al demolerlo. K: coeficiente obtenido de la tabla de Ross-Heidecke en la cual se ingresa teniendo el estado de conservación y la antigüedad. Estado 1: nuevo  Estado 5: sin valor PREHORIZONTALIDAD Definición Conjunto de dominios más un condominio de indivisión forzosa. Derecho real autónomo, contemplada por la ley (de orden público). Caracteres de la Propiedad Horizontal (dominio) Absoluto: es inherente a la propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme al ejercicio regular. Exclusivo: dos personas no pueden tener cada una el todo del dominio de una cosa, pero sí ser propietarios en común por la parte que le corresponda a cada uno. Perpetuo: subsiste independientemente del ejercicio que se puede hacer de él. El propietario no deja de serlo aunque no ejerza ningún acto de propiedad, a no ser que deje de poseer la cosa por otro durante el tiempo requerido para que esta pueda adquirir la propiedad por la prescripción. Partes comunes y partes exclusivas a) Exclusivas: cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento. a. Unidad funcional: con salida directa o indirecta a la vía pública y funcionalmente autónoma, pudiendo pertenecer a uno o más propietarios en condominio. b. Unidad complementaria: accesoria de la primera. Ejemplos: cochera, baulera, azotea, etc. b) Comunes: el derecho de cada propietario es proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, que será fijado por acuerdo de partes, o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal. a. Cimientos, muros, techos, puertas de entrada, jardines. b. Portería. c. Ascensores. d. Locales para las instalaciones de servicio. Cálculo de porcentuales para división Se considera para el cálculo de porcentuales como superficie propia de la unidad funcional, a la suma de la superficie cubierta, semicubierta, balcón cubierto, superpuestas interiores y exteriores, y siempre redondeada al metro cuadrado. El porcentual de cada unidad es directamente el porcentaje de edificación propia: la relación entre la superficie propia de la unidad y la suma de las superficies propias de todas las unidades por cien. Este porcentual es el que se incluirá en el reglamento de copropiedad y administración, permitiendo el cálculo de los importes por expensas que corresponden a cada unidad funcional. Figuras 1) Copropietario a) Derechos Ejercer el dominio sobre su unidad funcional. Disponer libremente de su unidad funcional. Utilizar las partes comunes conforme a su destino. b) Obligaciones Conservar, atender y reparar su propia unidad funcional. Ídem partes comunes. No alterar construcciones existentes sin permiso de los copropietarios. No alterar el destino de la unidad funcional. No molestar a los copropietarios. 2) Consorcio: conjunto de copropietarios que se maneja con el reglamento y las asambleas. 3) Consejo de administración: controla la administración. 4) Administrador: representante de los propietarios que puede ser uno de ellos o un extraño, que tiene facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Maneja los fondos del consorcio. Supervisa el estado general del edificio. Convoca a asambleas.  Contrata y capacita al personal. Custodia los libros y toda la documentación del inmueble. Asegura al edificio contra incendio Comunica las decisiones tomadas en asamblea. Denuncia infracciones a la ley. Expide certificados de expensas. Rinde cuentas de su gestión. 5) Personal laboral del consorcio: los encargados de edificios que tengan hasta 25 unidades funcionales podrán ser no permanentes. Tiene derecho a gozar del uso de habitación higiénica provista por el consorcio y recibir los útiles de trabajo necesarios para el desempeño de las tareas de su cargo. Debe poseer una vivienda para edificios con más de 15 unidades, supere los 800 metros cuadrados o tenga 4 o más pisos. Reglamento de copropiedad y administración Regula la vida en el inmueble sujeto a la Propiedad Horizontal. Se acuerda y redacta al constituirse el consorcio, por acto de escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad Inmueble. Se puede modificar por resolución de los propietarios mediante una mayoría no menor de dos tercios, debiéndose consignar también en escritura pública que se inscribirá en el R.P.I. a) Designación de un representante de los propietarios. b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su remoción. c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes. d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario. Asambleas Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condominios serán resueltos previa deliberación de los propietarios por mayoría de votos. Es convocada por el administrador, por su propia iniciativa o a solicitud de los copropietarios. Tipos: 1. Ordinarias 2. Extraordinarias Expensas Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o departamentos, salvo convenido lo contrario, las expensas de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y decoro. También están obligados a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas debidas a innovaciones dispuestas por resolución de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento de uso y goce más cómodo o de mayor renta. Formación 1. Gastos fijos 2. Gastos de mantenimiento Pueden establecerse sobre: 1. Una cuota según los gastos aprobados en asamblea (sistema más apropiado). 2. Una cuota variable según determinación del Administrador o del Consejo de Administración. 3. Una cuota sobre liquidación mensual de gastos. Extinción de la Propiedad Horizontal 1) Vetustez: cuando el edificio sea antiguo y sin ‘mucho’ uso, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. 2) Destrucción total o parcial de las 2/3eras partes del valor del edificio: cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad judicial. Si la destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción. 3) Confusión: una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las UF de un inmueble. 4) Abandono de la propiedad horizontal. 5) Expropiación. CONJ INMOBILIARIOS – TIEMPOS COMPARTIDOS – CEMENTERIOS -SUPERFICIES Conjuntos inmobiliarios: ▪ Clubes de campo ▪ Barrios cerrados o privados ▪ Parques industriales empresariales o náuticos ▪ Cualquier emprendimiento urbanístico independientemente del destino. Elementos característicos: ▪ Cerramiento ▪ Partes comunes y privativas ▪ Estado de indivisión forzosa y perpetua de partes comunes. ▪ Limitaciones y restricciones. ▪ Obligación de contribuir con gastos comunes. ▪ Entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades. ▪ Se rigen por el derecho real de propiedad horizontal especial y deben adecuarse a las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción. Reglamento de propiedad horizontal El reglamento es parte integrante de los títulos de propiedad que se otorgan sobre las unidades funcionales. ▪ Limitaciones edilicias ▪ Servidumbres y restricciones a los dominios particulares ▪ Fijar reglas de convivencia ▪ Extensión de uso y goce de espacios comunes, y admisión de invitados. ▪ determinar otras contribuciones distintas a las expensas legalmente previstas Cosas y partes necesariamente comunes o de uso común ▪ Partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación acceso y comunicación ▪ Áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales ▪ Instalaciones y servicios comunes ▪ Todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento ▪ Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes Cosas y partes privativas La unidad funcional constituye la parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción. Debe reunir los requisitos: ▪ Independencia funcional según su destino ▪ Salida directa o indirecta a la vía pública Tiempo compartido Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Se constituye de bienes muebles e inmuebles. ▪ Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones. ▪ El emprendedor, el propietario, el administrador y el comercializador no deben estar inhibidos para disponer de sus bienes. Deberes del emprendedor ▪ Establecer el régimen de utilización y administración. ▪ Habilitar un Registro de Titulares, que debe supervisar la autoridad de aplicación, en el que deben asentarse todos los datos pertinentes. ▪ Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas. ▪ Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas. Deberes del usuario ▪ Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino. ▪ responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo. ▪ Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos. ▪ Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente. Administrador La administración puede ser ejercida por el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes. Extinción del tiempo compartido ▪ Por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación; ▪ En cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral. ▪ Por destrucción o vetustez Cementerios privados Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. El titular de dominio debe otorgar una escritura de afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el RPI juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. Tienen un reglamento de administración y uso. El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar: ▪ un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada. ▪ un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad producidos. Inembargabilidad. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: ▪ los créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros. ▪ las expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas. Superficies Es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo. ▪ Puede constituirse sobre todo el inmueble o una parte. ▪ Plazo no puede exceder de 70 años para construcciones y de 50 años para forestaciones y plantaciones. ▪ Adquisición por contrato oneroso o gratuito. ▪ La propiedad superficiaria no se extingue por destrucción, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de 6 años, que se reduce a 3 años para plantar o forestar. ▪ Extinción. El derecho se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante 10 años, para construir, y de 5, para plantar o forestar. Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario.