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TEMA 3 Los derechos reales: concepto y clases. Diferencias entre los derechos reales y los derechos de crédito. La propiedad. La posesión. El usufructo. La servidumbre. El Registro de la Propiedad 1. LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CLASES 1.1. CONCEPTO Dos artículos son fundamentales, el artículo...

TEMA 3 Los derechos reales: concepto y clases. Diferencias entre los derechos reales y los derechos de crédito. La propiedad. La posesión. El usufructo. La servidumbre. El Registro de la Propiedad 1. LOS DERECHOS REALES: CONCEPTO Y CLASES 1.1. CONCEPTO Dos artículos son fundamentales, el artículo 609 y el 1.095. El derecho real es un poder directo e inmediato de una persona sobre una cosa, que concede a su titular un señorío (una serie de facultades), bien pleno(propiedad) o bien parcial (derecho real en cosa ajena) sobre aquélla. La doctrina destaca que el derecho real es un poder inmediato y absoluto sobre una cosa, un poder directo de sujeto sobre objeto, al que acompaña un deber de abstención o respeto de tal poder por parte de todos. 1.2. CLASES La propiedad es el derecho real por excelencia, su prototipo. Frente a la propiedad se colocan lo que la doctrina denomina derechos reales limitados o en cosa ajena. La doctrina distingue:  Unos derechos llamados de «goce», porque representan el disfrute total o parcial de la cosa, que usualmente se ejerce a través de la posesión, como la propiedad, el usufructo y las servidumbres positivas, derecho de uso y habitación y superficie  Unos derechos llamados de «garantía», en cuya virtud el valor en venta del bien asegura contra eventual incumplimiento de una obligación pecuniaria. Son los derechos de prenda e hipoteca, fundamentalmente y anticresis  Los derechos de «adquisición», que permiten reclamar en beneficio propio la transmisión de derechos sobre la cosa a quienquiera que la tenga. Son el retracto y la opción. 2. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO 2.1. LA TEORÍA CLÁSICA SOBRE LADISTINCIÓN Para los autores clásicos, el derecho real viene definido por la inmediatividad; es un derecho que recae directa e inmediatamente sobre una cosa y genera-una-relación directa entre la persona y la cosa sobre la cual ejerce la persona su señorío, que puede ser pleno, en cuyo caso nos encontramos con la propiedad, o limitado, dando lugar a los demás derechos reales. Mientras que el derecho de crédito es el derecho del acreedor de exigir de su deudor una determinada prestación. 1 2.2. LA TEORÍA OBLIGACIONISTA O PERSONALISTA Se construye el derecho real en base a dos sujetos: el activo, o aquel que ejerce el señorío sobre la cosa, y el pasivo, constituido por toda la colectividad sobre la que pesa una obligación negativa, cual es, la de abstenerse de lesionar el derecho que tiene el lindar sobre la cosa 2.3. TEORÍA ECLÉCTICA O INTERMEDIA Para esta teoría podemos definir los derechos reales, como aquellos derechos subjetivos que atribuyen a su titular un poder de inmediata dominación sobre una cosa, ejercitable frente a cualquiera». 2.4. DIFERENCIAS QUE SEPARAN A LOS DERECHOS DE CRÉDITO DE LOS DE NATURALEZA REAL, SI ADMITIMOS LA TEORÍA CLÁSICA Por razón de las personas que intervienen en la relación jurídica El derecho real considerado como señorío sobre una cosa no requiere más que un sujeto, su titular, mientras que el derecho de crédito necesita un doble elemento subjetivo, uno pretensor (acreedor) y otro obligado (deudor) Por razón del objeto El objeto del derecho real es una cosa corporal, específica y determinada, mientras que en el derecho de crédito, el objeto es una prestación o acto del deudor. Por su eficacia El derecho real se dirige erga omnes (frente a todos); puede hacerse valer contra cualquiera que perturbe el señorío del titular sobre la cosa- Por su duración y causas de extinción El derecho real tiene, por regla general, naturaleza perpetua Su ejercicio en lugar de extinguirlo, lo consolida Por el contrario, el derecho de crédito tiene naturaleza transitoria. Su ejercicio lo extingue, porque una vez satisfecha la prestación por el deudor desaparece la finalidad del vínculo jurídico Por la protección registral Los derechos reales tienen acceso al Registro de la Propiedad, lo que no ocurre con los derechos de crédito. No obstante, no todos los derechos reales se inscriben. 3. LA PROPIEDAD 3.1. CONCEPTO Y CONTENIDO DE LA PROPIEDAD. Concepto Entre los derechos reales destaca el derecho real de carácter pleno, prototipo de todos los demás, es decir, el dominio o derecho de la propiedad. Lo define el Código Civil en el artículo 348, a cuyo tenor: 2 «La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa o de un animal, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa o del animal para reivindicarlo». Contenido Las facultades que integran el contenido del dominio se agrupan normalmente en tres categorías: 1. De libre disposición. 2. De libre aprovechamiento. 3. De exclusión: posibilidad de excluir a los demás del dominio. Facultades de libre disposición Comprenden no sólo el derecho de enajenar, sino también los de gravar o limitar, transformar y destruir. La facultad de libre aprovechamiento Consiste en el derecho de utilizar la cosa para la satisfacción de las necesidades del propietario, y tiene como formas de ejercicio la facultad de usar (o utilizar la cosa misma), la de disfrutar (o percibir sus frutos) y la de consumir (o destruir la cosa por el uso, cuando es de naturaleza consumible). La facultad de exclusión Permite al propietario impedir la perturbación causada de personas extrañas en el goce o utilización de la cosa. Comprenden, de un lado, los derechos de individualización de la cosa, es decir, el derecho de cercar o cerrar las fincas, y el de deslinde y amojonamiento, y en segundo término, los derechos de reivindicación que consisten en la facultad del propietario de reintegrarse en el poder sobre la cosa, por medio de la correspondiente acción judicial, cuando haya sido perturbada o desconocida su propiedad. Esta acción judicial merece especial atención, ya que constituye la más propia y eficaz defensa de la propiedad. La acción reivindicatoria presenta los caracteres siguientes: a) Es una acción de naturaleza real, erga omnes. b) Es recuperatoria, puesto que su finalidad es obtener la restitución de la cosa. c)Es de condena, ya que la sentencia que se obtenga, si es favorable, impondrá al poseedor-demandado un determinado comportamiento de restitución. Requisitos:  En cuanto al actor, que se justifique su derecho de la propiedad.  En cuanto al demandado, que sea poseedor o detentación  En cuanto a la cosa, que se acredite su identidad (o lo que es igual, que se compruebe que la cosa reclamada es la misma sobre la que el actor tiene propiedad). 3.2. MODOS DE ADQUIRIR Y PERDER LA PROPIEDAD Modos de adquirir la propiedad La teoría del título y el modo 3 Nuestro Código Civil recoge la doctrina tradicional del título y el modo como forma de adquirir el dominio, en el artículo 609, según el cual la propiedad se adquiere por la ocupación. Y continúa diciendo: «La propiedad y los demás derechos sobre los bienes sé adquieren y transmiten por la ley por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción». La tradición consiste en la entrega de la posesión de la cosa con ánimo por parte del que da (tradens) y del que recibe (accipiens) de transmitir y adquirir, respectivamente, el derecho (propiedad, usufructo, etc.) sobre ella. Por su parte, el artículo 1.095 dice: «El acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada». El contenido de la teoría del título y el modo cuyo problema se reduce,fundamentalmente, a determinar si basta para la transmisión y adquisición del dominio y demás derechos reales él mero contrato o acto constitutivo (título) o si es necesario, además alguna otra formalidad o requisitos En la teoría que nos ocupa, el título (palabra utilizada aquí, no en sentido de documento, sino en el de fundamento jurídico) es el acto (por ejemplo: compraventa) por el que se establece la voluntad de enajenación (adquisición para la otra parte) del derecho. Modo es el acto por el que se realiza efectivamente la enajenación por el transmitente, que es adquisición para el adquirente Resumiendo: sin título previo, la entrega (el modo) no transfiere, el derecho real Sin modo subsiguiente el título es insuficiente para producir la adquisición del derecho real. Enumeración de los modos de adquirir la propiedad Artículo 609: «La propiedad se adquiere por ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la. ley, por donación, por sucesión testada o intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la-tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción». Clasificación y exposición de los modos de adquirir Distinguiremos los modos de adquirir el dominio en dos clases:  Originarios: ocupación y la accesión.  Derivativos: la tradición. A) Tradición El artículo 609, establece que «la propiedad se adquiere y transmite por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición». El Código Civil, al regular la entrega de la cosa vendida en el contrato de compraventa, distingue sólo tres tipos: 1. Los modos generales o comunes de tradición, determinados en el artículo 1.462, a cuyo tenor: «Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga 4 la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario». 2. Los modos especiales de la cosa mueble, determinados en el artículo 1.463 y que son: la entrega de las llaves del sitio donde se hallaren almacenados, o el solo acuerdo de los contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo. 3. Los modos propios de las cosas incorporales, respecto de los cuales el artículo 1.464 señala que se entenderá por entrega el hecho de poner en poder del comprador los títulos de pertenencia, o el uso que haga de su derecho el mismo comprador, consintiéndolo el vendedor. B) Ocupación Es el acto consistente en la toma de posesión) de un bien apropiable por naturaleza que no tiene dueño, con intención de hacerlo propio. Se distinguen tres tipos en razón del objeto de la ocupación: Ocupación de semovientes (de animales): Dispone el artículo 610. 2 del Código Civil: «Con las excepciones que puedan derivar de las normas destinadas a su identificación, protección o preservación, son susceptibles de ocupación los animales carentes de dueño, incluidos los que pueden ser objeto de caza y pesca». Añadiendo en su párrafo tercero que: «El derecho de caza y pesca se rige por las leyes especiales». Los animales que pueden ser objeto de ocupación se clasifican en fieros o salvajes, amansados o domesticados y mansos o domésticos. Los primeros son susceptibles de ocupación mediante el ejercicio de los derechos de caza y pesca, de acuerdo con la legislación especial sobre la materia. Los amansados o domesticados son de quienes los han reducido a dicho estado, mientras permanecen en él, pero si recobran su primitiva libertad se hacen susceptibles de ocupación Por último, los domésticos, es decir, los que nacen y se crían bajo el poder del hombre, pueden ser siempre reclamados por su propietario o por quien sea responsable de su cuidado, de cualquiera que los retenga. No obstante, en el caso de indicios fundados de que el animal hallado sea objeto de malos tratos o de abandono, el hallador estará eximido de restituirlo a su propietario o responsable de su cuidado, poniendo en conocimiento de manera inmediata dichos hechos ante las autoridades competentes. Ocupación de cosas muebles. Dentro de ellas hay que subdistinguir: a) De cosas muebles abandonadas o perdidas, artículo 615: «El que encontrare una cosa mueble que no sea tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuera conocido, deberá consignarla en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiera verificado el hallazgo. Pasados dos arios sin haberse presentado el dueño, se adjudicará la cosa encontrada al que la hubiera hallado». b) El tesoro oculto que pertenece, en principio, al dueño de la finca en que se descubre. Pero el que lo encuentra en propiedad ajena o del Estado hace suya la mitad del tesoro, si bien si son efectos interesantes para las ciencias o las Artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio. c) Objetos arrojados al mar o a las playas. El artículo 617 remite a la legislación especial (Ley de Puertos, Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas) que atribuye la propiedad al Estado. 5  Ocupación de inmuebles. No es posible hoy día adquirir por ocupación inmuebles porque el artículo 17 de la Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas afirma que «pertenecen a la Administración General del Estado los inmuebles que carecieren de dueño». C) Accesión Puede ser definida como el derecho por el cual el propietario de una cosa hace suyo todo lo que ésta produce, o se le une o incorpora, natural o artificialmente. Puede originarse por un movimiento de dentro a fuera (accesión por producción) o por un movimiento de fuera a dentro (accesión por unión o incorporación). A la primera se le da el nombre de accesión discreta y no pasa de ser una simple facultad del dominio. A la segunda, que es la más propia y típica, se le llama accesión continua y presenta varias especies: 1. Accesión de inmuebles a inmuebles, es decir, unión o agrupación de varias cosas inmuebles debido a una fuerza natural. 2. Accesión de muebles a inmuebles, esto es, unión o incorporación a bienes inmuebles debida, no a una fuerza natural, sino al trabajo del hombre 3. Accesión de muebles a muebles, o unión o agregación, producida natural o artificialmente, entre cosas muebles. Se distingue entre: a) Adjunción. Se da esta figura cuando dos cosas muebles de diversa naturaleza y pertenecientes a distintos dueños se unen de modo inseparable formando una sola cosa sin que intervengan mala fe. En este caso, el propietario de la principal adquiere la accesoria, indemnizando su valor al anterior dueño, artículo 375 y siguientes del Código Civil. b) Conmixtión. Mezcla de cosas diferentes, sólidas o líquidas, de la misma o distinta especie, pertenecientes a diversos dueños. A la mezcla de cosas sólidas se le denomina conmixtión y a la de líquidos confusión. Artículo 381 del Código Civil: «Si por voluntad de sus dueños se mezclan dos cosas de igual o diferente especie, o si la mezcla se verifica por casualidad, y en este último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendiendo el valor de las cosas mezcladas o confundidas» c) Especificación. Especie de accesión que consiste en formar o construir una obra nueva con material ajeno: Artículo 383: «El que de buena fe empleó materia ajena en todo o en parte para formar una obra de nueva especie, hará suya la obra, indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta. Si en la formación de la nueva especie intervino mala fe, el dueño de la materia tiene derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de éste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido». Modos de perder la propiedad  Modos voluntarios 6  A) El abandono o renuncia La propiedad y los demás derechos reales llevan inherente la facultad de abdicar: el abandono es la renuncia del derecho de dominio hecha voluntariamente por su titular. Esta renuncia o abandono puede hacerla el propietario, expresa o tácitamente, y supone la extinción de su derecho. B) La enajenación En sentido amplio, es la transferencia de la cosa de una persona a otra, por acto inter vivos o mortis causa, a título oneroso o lucrativo. La facultad de transmitir la cosa a otra persona es una de las que competen a todo propietario, salvo supuestos excepcionales de inalienabilidad.  Modos involuntarios A) La destrucción de la cosa La destrucción física total de la cosa y su destrucción operan necesariamente la extinción del derecho de dominio, porque ni este ni ningún otro derecho real puede subsistir sin objeto. B) La revocación Se pierde la propiedad por la nulidad, rescisión, revocación o resolución del acto determinante de su adquisición. En sentido amplio, todos estos casos se llaman revocación C) La extinción por disposición de ley a virtud de ciertos hechos propios o de terceros Tiene la ley algunas instituciones por virtud de las cuales puede extinguirse (principalmente por el hecho de un tercero) el derecho de propiedad. Así, mediante la accesión puede perderse el dominio de las cosas muebles o inmuebles, y por la prescripción adquisitiva o «usucapión» se produce igualmente la extinción del derecho de propiedad de quien lo tenía. D) Extinción por decreto judicial o transmisión judicial de la propiedad Se considera como un modo de perder el dominio o el decreto o sentencia judicial, en todos aquellos casos en que el Juez atribuye el dominio de una cosa a distinta persona de la que hasta entonces lo tenía. E) La extinción por acto del Estado El dominio puede perderse también por un acto de autoridad del Estado; este modo de extinción tiene como casos más importantes los de comiso, requisa por necesidades de la guerra y expropiación forzosa por causa de utilidad pública o de interés social. 4.LA POSESIÓN 4.1. CONCEPTO Nuestro Código Civil no da un concepto de la posesión. En el artículo 430 se refiere a uno de los tipos de posesión al decir que: «Posesión natural es la tenencia de una cosa o animal, o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa, animal o derecho como suyos». 4.2. CLASES 7 El Código Civil distingue varias clases de posesión, concretamente las siguientes: 1. La posesión natural «tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho» y la posesión civil «esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos» (art. 430). 2. La posesión en concepto de dueño, o en concepto de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona (art. 432); la primera es la más típica expresión de la posesión civil, y la segunda de la natural. 3. Posesión de buena fe y posesión de mala fe. A tenor del artículo 433: «Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalida. Se reputa poseedor de mala fe al que se halle en el caso contrario». 4. Posesión justa o no viciosa, e injusta o viciosa, según se adquiera legítima o ilegítimamente. El Código rechaza la adquisición violenta de la posesión en el artículo 441 y también la posesión por actos clandestinos en el artículo 444, al establecer que «los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión». 5. Posesión exclusiva y coposesión. Posesión exclusiva es la que se ejercita por una sola persona y coposesión es la que se produce cuando varias personas tienen la cosa o ejercitan el derecho pro indiviso, como si efectivamente les perteneciera. 6. Por último, la posesión ficticia, presunta o «civilísima» que es aquella que se considera adquirida por ministerio de la ley, sin que el adquirente haya realizado acto alguno de aprobación o tenencia corpórea de la cosa, y que tiene su aplicación más importante en el caso de la transmisión hereditaria del artículo 440: «La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse (aceptarse) la herencia». 4.3. SUJETO Y OBJETO Pueden ser sujetos o titulares de la posesión tanto las personas naturales como las jurídicas. En cuanto al objeto, el código dice con alguna vaguedad en el artículo 437: «Solo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean susceptibles de apropiación». En general, se entiende que la posesión sólo puede recaer sobre los derechos reales, pero no sobre todos ellos, pues suelen excluirse los que no son susceptibles de un ejercicio continuado y estable, como son, por ejemplo, la prenda y la hipoteca. 4.4. PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN La ley protege al que tiene derecho a poseer algo. El artículo 446 del Código Civil establece una regla de gran amplitud: «Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión, y, si fuere in- quietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen». La protección posesoria se confía a medios judiciales (art. 441), y no a la propia autoridad del poseedor, que nunca podría hacer valer su mejor derecho por medio de la perturbación o el despojo. Los medios judiciales de defensa posesoria están determinados en la Ley de Enjuiciamiento Civil a través del juicio verbal como procesos de carácter sumario. Interdictos La ley habla de interdicto de retener para referirse a la reclamación tendente a hacer cesar aquellos actos que, sin privar de la posesión la perturban; e interdicto de recobrar para referirse a la reclamación tendente a recuperar la posesión de que se nos despojó. En cualquier caso, el poseedor puede, durante el plazo de un 8 ario a partir del despojo o perturbación, acudir a los Tribunales para, basándose en el solo hecho de ser poseedor (y sin entrar en la cuestión de si le corresponde o no el derecho a poseer), promover el oportuno procedimiento judicial para que le devuelva la posesión o cese la perturbación. Acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria El procedimiento para el ejercicio de acciones reales derivadas de derechos inscritos que impliquen posesión, que regula el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, produce también una protección al poseedor privado de su posesión sobre una cosa inmueble, al efecto de recuperarla, en base al principio de legitimación registral que proclama el artículo 38 de la Ley Hipotecaria. Las presunciones posesorias La posesión lleva consigo una serie de presunciones (llamadas «presunciones posesorias») para facilitar su prueba. Tales presunciones, que pueden destruirse por la prueba en contrario, son las siguientes: a) Presunción de buena fe a favor de todo poseedor, mientras no se pruebe lo contrario. b) Presunción de la continuidad de la buena fe inicial u originaria, salvo prueba de la mala fe posterior. c) Presunción del disfrute de la posesión en el mismo concepto en que se adquirió: artículo 436 d) Presunción a favor del poseedor actual que demuestra su posesión en época anterior de haber poseído también durante el tiempo intermedio: artículo 459 del Código Civil. e) Presunción a favor de quien recupera conforme a derecho la posesión indebidamente perdida, de que ha disfrutado de ella sin interrupción para todos los efectos que puedan resultar a su favor: artículo 466 del Código Civil. f) Presunción relativa a la extensión de la posesión de bienes inmuebles sobre los muebles y objetos que se hallan dentro de ellos: artículo 449 del Código Civil. g) Presunción en concepto de dueño: «El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo»: artículo 448 del Código Civil. 4.5. ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN El artículo 438 del Código Civil intenta resolver el problema de la adquisición de la posesión, diciendo: «La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa, animal o derecho poseído, o por el hecho de quedar estos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho» (art. 438 del CC). Respecto a quiénes pueden adquirir la posesión de las cosas, dispone el artículo 443 del Código Civil lo siguiente: «Toda persona puede adquirir la posesión de las cosas. 4.6. MODOS DE PERDER LA POSESIÓN El Código Civil, sin ser exhaustivo en su enumeración, indica que el poseedor puede perder su posesión: 1. Por abandono de la cosa o del animal. 2. Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito. 3. Por destrucción o pérdida total de la cosa, por muerte o pérdida del animal, o por quedar la cosa o el animal fuera del comercio. 4. Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año (art. 460). 9 5. EL USUFRUCTO 5.1. CONCEPTO Y CARACTERES Concepto Nuestro Código Civil no da una definición de usufructo, pero lo describe en el artículo 467: «El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa». Se trata, por tanto, de un derecho real de disfrute; el usufructuario (es decir, el titular del derecho) puede disfrutar de los bienes de otra persona (derecho real sobre cosa ajena), con las siguientes precisiones: Tiene obligación de conservar la forma y sustancia de la cosa, es decir, no puede destruirla total o parcialmente ni alterar el destino económico de la misma. Dicha obligación no es absoluta, pues el artículo 467 establece la posibilidad de que la ley o el título de constitución del usufructo autoricen al usufructuario a alterar la forma y sustancia de la cosa. Caracteres Son caracteres del usufructo los siguientes: Es un derecho real limitado de goce o disfrute (art. 467). Es un derecho real temporal, generalmente vitalicio. Es un derecho transmisible, pues nuestro derecho admite la enajenación del derecho de usufructo constituido por cualquier clase de título (art. 480). También es hipotecable cuando recae sobre bienes inmuebles (art. 107.1 de la Ley hipotecaria). Es un derecho real mobiliario o inmobiliario. 5.2. CLASES Pueden distinguirse los usufructos de acuerdo con varios criterios. Así, nos centramos en: Por su origen, nuestros autores distinguen entre usufructos legales, que son aquellos constituidos por ministerio de la ley (p. ej.: el usufructo que el Código Civil concede al cónyuge viudo sobre determinados bienes del premuerto); voluntarios, que deben su existencia a la libre voluntad de los particulares, manifestada en un acto jurídico inter vivos (es decir, un contrato), o bien en un acto de última voluntad (el testamento); y, son mixtos aquellos que son adquiridos por prescripción. 5.3. FORMAS DE CONSTITUCIÓN El usufructo, dice el Código Civil en el artículo 468, se constituye por la ley, por la voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción. Hay, pues, por razón de la constitución tres tipos de usufructo. Usufructo legal Es aquel que la ley establece en beneficio de determinadas personas. El Código Civil reconoce el siguiente usufructo legal: el del cónyuge viudo sobre determinados bienes del premuerto, que varía según los casos. 10 Usufructo voluntario El caso más frecuente de constitución voluntaria es por testamento, bien dejando a los herederos la nuda propiedad y legando a una persona determinada el usufructo, bien dejando a los herederos el usufructo y legando a un tercero la nuda propiedad del bien. También puede constituirse voluntariamente por donación, con reserva de la nuda propiedad o del usufructo para el donante; o finalmente, por contrato a título oneroso, si bien esta última forma es muy poco frecuente. Usufructo mixto Es el adquirido por prescripción. El Código reconoce expresamente la posibilidad de adquirir el usufructo por usucapión. Por aplicación de las reglas generales de la prescripción adquisitiva o usucapión, se requerirá el transcurso de 3 ó 6 arios para la adquisición del usufructo de las cosas muebles, y de 10, 20 ó 30 arios para adquirir el usufructo de las cosas inmuebles. 5.4. ELEMENTOS CONSTITUTIVOS Elementos personales Son términos personales de esta relación jurídica, de un lado, el dueño de la cosa, llamado «nudo propietario», y de otro, el titular del derecho de usufructo sobre la cosa propiedad del primero, llamado «usufructuario». Elementos reales Con esta expresión nos referimos a las cosas que pueden ser objeto del usufructo. Lo pueden ser tanto las cosas como los derechos. En cuanto a las cosas, todas las que están en el comercio de los hombres y sean susceptibles de producir goce o utilidad, sean bienes muebles o inmuebles, pueden ser objeto de este derecho. Por lo que se refiere a las cosas incorporales o derechos, sólo admite el Código la constitución del usufructo sobre aquellos que no sean personalísimos o intransmisibles, ya que éstos no pueden ser separados de la persona del titular (por ejemplo: los derechos de la personalidad, los derechos de familia...). Podrá recaer el usufructo sobre todos los demás derechos (créditos). 5.5. CONTENIDO Por tal debe entenderse el conjunto de derechos y obligaciones que surgen del usufructo para las partes que en él intervienen, es decir, para el usufructuario y para el nudo propietario. En su esencia, este contenido del usufructo comprende la facultad del usufructuario de disfrutar de la cosa y de dispo- ner del derecho de usufructo, y, como contrapartida, la obligación de conservar la cosa, sin alterar su forma y sustancia. Más concretamente, podemos distinguir los derechos y obligaciones del usufructuario, y los del nudo propietario, Derechos del usufructuario Los más importantes son: 1. El derecho a percibir los frutos que la cosa produzca, cualquiera que sea su naturaleza. 2. El de disfrutar del aumento que reciba por accesión la cosa usufructuada, de las servidumbres que tenga a su favor, y, en general, de todos los beneficios inherentes a la misma. 11  3. El derecho a utilizar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otra persona, y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito. Es muy importante señalar que el derecho de usufructo es, conforme a lo dicho, un derecho transmisible y que el usufructuario puede transmitir su derecho a otra persona, tanto por precio como sin él. Únicamente son intransmisibles los usufructos legales concedidos por el Código. 4. El usufructuario puede también hacer en la cosa usufructuada las mejoras útiles o de recreo que tenga por conveniente, siempre que no altere la forma y sustancia de la cosa, y sin tener derecho a indemnización por la mejora. Obligaciones del usufructuario Tradicionalmente viene la doctrina clasificando tales obligaciones en tres grupos: anteriores, simultáneas y posteriores al usufructo.  Obligaciones anteriores al usufructo Son dos: formar inventario y prestar fianza. a) Formar inventario. El usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes, está obligado a formar inventario de todos ellos, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los bienes inmuebles. No obstante, se trata de una obligación de la que el usufructuario puede ser dispensado, si de ello no resulta perjuicio para nadie. b) Prestar fianza. El usufructuario está obligado a prestar fianza, como garantía de que va a cumplir sus obligaciones. Esta fianza o garantía puede ser de cualquier clase: hipotecaria, pignoraticia o personal. Además, esta obligación no existe en ciertos casos, por ejemplo, en el cónyuge supérstite (que sobrevive) respecto de su cuota hereditaria, etc.  Obligaciones simultáneas al usufructo Durante el tiempo que dura el usufructo, el usufructuario está obligado a conservar las cosas recibidas en usufructo, con la diligencia de un buen padre de familia; debe, además, hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas, satisfacer las cargas y contribuciones anuales y las que, durante el usufructo, graven los frutos. Asimismo, queda obligado a pagar los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el derecho de usufructo, y a poner en conocimiento del propietario cualquier acto de un tercero de que tenga noticia que sea capaz de lesionar los derechos de propiedad. Las reparaciones extraordinarias corresponden al nudo propietario; en caso de que hubieran sido satisfechas por el usufructuario, éste tiene derecho de retención sobre el bien usufructuado hasta que el nudo propietario le abone su importe.  Obligaciones posteriores La principal es devolver al nudo propietario la cosa usufructuada cuando acabe el derecho de usufructo. Verificada la entrega, se cancelará la fianza que el usufructuario hubiese constituido. La entrega de los bienes al propietario es, pues, el efecto natural de la terminación del usufructo. 12 Derechos y obligaciones del nudo propietario El nudo propietario sigue siendo dueño de la cosa, y conserva las correspondientes facultades dominicales, salvo, naturalmente, la facultad de disfrutar de la misma, ya que el disfrute de la cosa corresponde al usufructuario. Pero puede vender la cosa a otra persona, hipotecar su derecho de nuda propiedad, imponer servidumbres sobre la cosa si ésta es inmueble y siempre que no perjudique el derecho del usufructuario; puede también vigilar la actuación del usufructuario, pero sin causarle molestias. En cuanto a sus obligaciones, en realidad se reducen a la obligación de entregar la cosa al usufructuario al constituirse el derecho (como presupuesto necesario para que el usufructuario entre en el goce de la cosa) y la obligación posterior genérica de no hacer acto alguno que pueda perjudicar el disfrute pacífico de la cosa por parte del titular del usufructo. 5.6. EXTINCIÓN El derecho del usufructuario se extingue por las causas siguientes (art. 513): 1. Por la muerte del usufructuario. Ésta es la causa normal de extinción del usufructo, ya que este derecho se constituye en contemplación a una persona determinada y suele tener un carácter vitalicio. 2. Por expirar el plazo por el que se constituyó o cumplirse, en su caso, la condición resolutoria impuesta en el título de su constitución. 3. Por la reunión del derecho de usufructo y del de nuda propiedad en una misma persona. Es la llamada «consolidación»: cuando el nudo propietario adquiere el derecho de usufructo, o el usufructuario adquiere el derecho de nuda propiedad. 4. Por renuncia del usufructuario, en aplicación del principio de que los derechos reales son, en general, renunciables, es decir, que llevan inherente la facultad de abdicar. 5. Por la pérdida total de la cosa objeto del derecho, causa común de extinción de todos los derechos reales. 6. Por la resolución del derecho del constituyente. 7. Y por prescripción, es decir, el usufructuario pierde su derecho por el no uso o no ejercicio del mismo durante treinta o seis arios, según se trate de bienes inmuebles o muebles. 6. LA SERVIDUMBRE 6.1. CONCEPTO La servidumbre es otro derecho real de disfrute, limitativo del dominio. El concepto legal de la servidumbre lo recoge el Código Civil en el artículo 530, a cuyo tenor: «La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente». Y añade el artículo 531: «También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada». 6.2. CLASIFICACIÓN La clasificación primaria y general de las servidumbres es la que, atendiendo a su sujeto activo (es decir, a la persona a cuyo favor se establece), las divide en dos clases: personales y reales o prediales. Son personales aquellas que se establecen a favor de una persona individualmente determinada, y no en favor de la que en cada momento resulte propietaria de un inmueble. 13  Son prediales o reales las que se establecen a favor de una finca determinada, de tal modo que benefician a la persona o personas que, en cada momento, tengan su propiedad. Estas servidumbres reales o prediales admiten, a su vez, varias importantes subclasificaciones. Nos centramos: Por su origen, se distinguen en legales y voluntarias. Así, dice el artículo 536: «Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias». 6.3. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES Son servidumbres personales aquellas que se establecen, no como las reales en beneficio de una finca, sino en consideración a una persona y consisten, por tanto, en la atribución a la misma, con eficacia real, de cualquier utilidad parcial y determinada que un predio sea susceptible de proporcionar. 6.4. LAS SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES Son aquellas establecidas en beneficio de un inmueble, sirviéndose de ellas quien sea su propietario. Para su exposición, y atendiendo a su origen, las clasificaremos en legales y voluntarias. Servidumbres legales  Servidumbres relativas al uso de las aguas Incluye los tipos siguientes: La servidumbre natural de aguas, la de estribo de presa y de parada o partidor, la de saca de agua y abrevadero, la servidumbre de acueducto, y la establecida en interés de la navegación fluvial.  Servidumbres con paso Presentan tres variedades: La de paso con carácter permanente, es decir, el derecho que se concede al propietario de una heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, para exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización. o La de paso con carácter transitorio, que tiene lugar cuando fuese indispensable para construir o reparar algún edificio, pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, y se obliga al dueño de este predio a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le causa. o Y la de paso para ganados. Estas servidumbres, conocidas con los nombres de cañada, majada o abrevadero se rigen por las Ordenanzas del ramo, y, en realidad, las vías pecuarias constituyen hoy, más que servidumbres, auténticos bienes de dominio público.  Servidumbres de medianería Recibe este nombre el conjunto de derechos y obligaciones que resultan de la existencia y disfrute en común de una pared, cerca o vallado. Normalmente, no se le considera, hoy día, como auténtica servidumbre, sino como una comunidad de bienes de tipo especial.  Servidumbres de luces y vistas 14  Comprende la primera el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno, y la de vistas, el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través de un feudo ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte.  Servidumbres de desagüe de edificios o Servidumbre de vertiente de tejados: el propietario debe construir sus tejados de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o la calle pública y no sobre el suelo del vecino. o Servidumbre de desagüe: para dar salida a las aguas pluviales del corral o patio de una casa en clavado entre otras ajenas por aquella en que sea posible y más fácil la salida.  Servidumbres de distancias y obras intermedias Son aquellas por las que se imponen a los propietarios determinadas prohibiciones, por razón de las distancias que hay que guardar, ya en la llamada «zona militar», ya en las construcciones y plantaciones. Las primeras son limitaciones del derecho de propiedad impuestas en interés de la defensa nacional. Las de construcciones y plantaciones imponen determinadas condiciones de distancia respecto de los feudos vecinos para las construcciones de cualquier tipo y para las plantaciones de árboles o arbustos. Servidumbres voluntarias El Código Civil en el artículo 594, a cuyo tenor: «Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público». Se establece, pues, un principio de libertad en la creación de servidumbres, en virtud del cual los propietarios de las fincas pueden gravar a éstas con servidumbres distintas a las reguladas en el Código Civil y ya enumeradas. Tales servidumbres habrán de regirse por lo dispuesto en el título de su constitución, y, en su caso, por la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, y en su defecto, por las normas del Código Civil que les sean aplicables. 6.5. EXTINCIÓN Los modos o causas que producen la extinción de las servidumbres son enumerados, con carácter general, por el Código Civil en el artículo 546. De acuerdo con este precepto, las servidumbres se extinguen por las causas siguientes: 1. Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. 2. Por el no uso durante 20 años. 3. Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre. 4. Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuese temporal o condicional. 5. Por la renuncia del dueño del predio dominante; y 6. Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente. 15 7. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD 7.1. CONCEPTO El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles. La finalidad fundamental del Registro es proporcionar plena seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario. Así pues, al margen de los simples fines de información y estadística, el legislador ha querido que la constitución, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, tenga lugar a través de los asientos de los libros hipotecarios. 7.2. DERECHOS INSCRIBIBLES Según el sistema español, en el Registro no se inscriben los derechos, sino los actos o contratos por los que se constituyen, modifican o extinguen los derechos reales. El artículo 2 de la Ley Hipotecaria enumera los derechos reales y actos inscribibles diciendo: «En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán: Primero. Los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos. Segundo. Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres y otros cualesquiera reales. Tercero. Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otros o de invertir su importe en objeto determinado. Cuarto. Las resoluciones judiciales en que se declaren la ausencia o el fallecimiento o afecten a la libre disposición de bienes de una persona y las resoluciones a las que se refiere el párrafo segundo del artículo 755 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Las inscripciones de resoluciones judiciales sobre medidas de apoyo realizadas en virtud de este apartado se practicarán exclusivamente en el Libro sobre administración y disposición de bienes inmuebles. Quinto. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. Sexto. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos». 7.3. DERECHOS NO INSCRIBIBLES No son inscribibles: 1.º Los derechos personales. 2.º Los derechos reales sobre bienes muebles salvo en caso de prenda sin desplazamiento e hipoteca mobiliaria. 3.° La posesión por disposición expresa del artículo 5 de la Ley Hipotecaria. 4.º Las servidumbres legales y el retracto legal (porque gozan de una publicidad fundada en la ley y superior por ello a la derivada del Registro). 5.° Las servidumbres aparentes. 16 7.4. TÍTULOS INSCRIBIBLES Y ASIENTOS REGISTRALES Títulos inscribibles Desde este punto de vista, el artículo 3 de la Ley Hipotecaria señala que «para que puedan ser inscritos los documentos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico expedido por la autoridad judicial o por el Gobierno o sus agentes en la forma que prescriben los reglamentos». En base a tal precepto, cabe distinguir tres clases de documentos: documentos notariales, que son las escrituras públicas, actas y testimonios, documentos judiciales, que son sentencias, autos, providencias, mandamientos y testimonios, y documentos administrativos, que son los decretos, órdenes, acuerdos y decisiones de cualquier autoridad de la Administración. En este sentido, el artículo 4 de la Ley Hipotecaria establece que «se inscribirán los títulos otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España, con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil». Por su parte, el artículo 33 del Reglamento Hipotecario establece que «se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos, o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite». Asientos registrales Se define el asiento registral como la constatación manuscrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro para que surta los efectos hipotecarios procedentes. 17