M8.6 i 8.7 Introducció a la valoració.pdf

8.6 Mètode de comparació 8.7 Mètode d’actualització Introducció a la valoració, Mòdul 8 Curs en Gestió Immobiliària Curs 2023/2024 Ercheguev Abramo Bodelón Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Els continguts d’aquesta obra estan subjectes a una llicència de Reconeixement -...

8.6 Mètode de comparació 8.7 Mètode d’actualització Introducció a la valoració, Mòdul 8 Curs en Gestió Immobiliària Curs 2023/2024 Ercheguev Abramo Bodelón Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Els continguts d’aquesta obra estan subjectes a una llicència de Reconeixement - No comercial - Sense obres derivades 3.0 de Creative Commons. Se’n permet la reproducció, distribució i comunicació pública sempre que se’n citi l’autor i no se’n faci un ús comercial. La llicència completa es pot consultar a: http://creativecommons.org/licenses/by-ncnd/3.0/es/legalcode.ca 2 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Índex 1. 2. 3. Mètode de comparació...................................................................................................... 4 1.1. Requisits..................................................................................................................... 4 1.2. Valor per comparació................................................................................................. 5 1.3. Procediment............................................................................................................... 5 1.4. Estadística................................................................................................................... 5 1.5. Valor per comparació ajustat................................................................................... 17 1.6. Correcció edificis en projecte................................................................................... 18 Mètode d’actualització de rendes................................................................................... 19 2.1. Requisits................................................................................................................... 20 2.2. Procediment............................................................................................................. 21 2.3. Establir els fluxos de caixa........................................................................................ 22 2.4. Estimar el valor de reversió...................................................................................... 24 2.5. Tipus d’actualització................................................................................................. 25 2.6. Aplicar la fórmula de càlcul...................................................................................... 28 Bibliografia....................................................................................................................... 31 3.1. Normativa i Normativa comparada.......................................................................... 31 3.2. Altra documentació de referència............................................................................ 31 3 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 1. Mètode de comparació 14 ECO TÍTOL 1: DISPOSICIONS GENERALS I. Àmbit, principis i definicions II. Comprovacions i documentació III. Condicionants i advertències TÍTOL 3: ELABORACIÓ D’INFORMES I CERTIFICATS DE TAXACIÓ I. Disposicions generals II. Aspectes formals III. Aspectes estructurals TÍTOL 2: CÀLCUL DEL VALOR DE TAXACIÓ TÍTOL 4: DISPOSICIONS ESPECIALS I. Mètodes tècnics de valoració I. Mètode de cost I. Valoració d’immobles d’entitats asseguradores II. Mètode de comparació II. Determinació del patrimoni de les institucions III. Mètode d’actualització de rendes de inversió col·lectiva Inmobiliaria IV. Mètode residual III. Determinació del patrimoni immobiliari dels II. Valoració de béns immobles i drets fons de pensions I. Edificis i elements d’un edifici II. Finques rústiques III. Solars i terrenys IV. Determinats drets L'anomenat “mètode de comparació” és considerat el més directe o immediat: consisteix a extreure el preu d'un element a través d’una avaluació dels preus de coses que es consideren similars o per les quals s'estaria disposat a intercanviar allò que es valora (Principi de substitució). En aquesta avaluació (homogeneïtzació), es comparen els avantatges i els desavantatges del bé valorat respecte d'aquells amb què es contrasta, de manera que es determina si el preu s'ha de trobar per sobre o per sota dels preus dels béns comparables. Diapo 1.1. Requisits 18 4 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 1.2. Valor per comparació 19 El mètode de comparació permet determinar: 1.3. Procediment Passos a seguir: Diapo 1.4. Estadística 20 5 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 1.4.1. La mitjana 21a31 La mitjana aritmètica és el valor que s'obté en dividir la suma d'uns números entre la quantitat de números. La mitjana representa el punt d’equilibri de la distribució i està influïda pels valors extrems. Proporciona una mesura de la tendència general o valor mitjà de les dades. Algunes característiques de la mitjana són: ▪ Considera totes les puntuacions ▪ El numerador de la fórmula és la quantitat de valors ▪ Quan hi ha puntuacions extremes, no té una representació exacta de la mostra Per exemple, la mitjana de 2, 3, 3, 5, 7 i 10 és 30 dividit per 6, que és 5. Exercici 1 6 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Exercici 2 Mostra 1 Mostra 2 Mostra 3 Mostra 4 Mostra 5 Mostra 6 Mostra 7 Mostra 8 Mitjana Valor Superfície 420.000 € 90,00 m² 450.000 € 91,00 m² 370.000 € 90,00 m² 570.000 € 105,00 m² 520.000 € 95,00 m² 450.000 € 98,00 m² 440.000 € 75,00 m² 530.000 € 110,00 m² Mitjana La finalitat de la valoració condiciona el mètode i les tècniques de valoració a seguir. Els criteris i mètodes utilitzats seran coherents amb la finalitat de la valoració. Diapo 1.4.2. Desviació estàndard 32a38 S’utilitza per calcular la variació o dispersió d’una mostra respecte la mitjana de les mostres. Es a dir, quant fluctua una mostra respecte un valor mitjà. Una desviació baixa indica que les dades de les mostres estan molt a prop de la mitjana. Un conjunt de valors propers entre si tindrà una desviació estàndard baixa, ja que els valors estaran propers a la mitjana. Una desviació alta indica que les dades s’allunyen de la mitjana. La desviació estàndard augmentarà a mesura que més valors s'allunyin de la mitjana. 7 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Il·lustració: Fórmula estadística de la desviació estàndard d’una mostra. Afortunadament existeix l’Excel i la seva fórmula DESVEST i variants. La desviació estàndard és una de les mesures estadístiques principals que intervenen en el càlcul de la mostra d'una investigació, i també és una mesura de risc que utilitzen els analistes, els gestors de carteres i els assessors. La desviació estàndard també ajuda a determinar la dispersió dels preus dels actius respecte al seu preu mitjà i la volatilitat al mercat. Mostra 1 Mostra 2 Mostra 3 Mostra 4 Mostra 5 Mostra 6 Mostra 7 Mostra 8 Mitjana Valor Superfície 420.000 € 90,00 m² 450.000 € 91,00 m² 370.000 € 90,00 m² 570.000 € 105,00 m² 520.000 € 95,00 m² 450.000 € 98,00 m² 440.000 € 75,00 m² 530.000 € 110,00 m² Mitjana Desviació típica o estándar Coeficient de variació 8 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Il·lustració: Grup de persones i el seu salari mitjà. *Font: La 2 – Orbita Laika Diapo 1.4.3. Desviació estàndard exemple pas a pas No Passos a seguir: 1. Calcula la mitjana dels valors Per saber quina és la mitjana aritmètica de tots els valors o x̄, només cal sumar els valors observats i dividir-los pel nombre de dades. Amb el valor mitjà ja obtingut, procedim a calcular el valor de la sumatòria. 2. Calcula el valor de la sumatòria Per conèixer el valor de la sumatòria, hem de sumar els quadrats de les diferències entre les dades i la mitjana. És a dir: 9 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Ara que coneixem el valor de la sumatòria, procedim amb el càlcul de la variància. 3. Calcula la variància Per calcular la variància, cal aplicar la divisió de la fórmula. Això canviarà depenent de si busquem obtenir la desviació estàndard de tota una població o la mostra. Si el conjunt de valors 5, 9, 12 i 15 representen tota una població, aleshores: Si el conjunt de valors 5, 9, 12 i 15 és una mostra i no representen tota una població, aleshores: La variància és el quadrat de la desviació estàndard. Per això, queda un pas més per obtenir la desviació estàndard d'una població o mostra. 4. Obteniu la desviació estàndard a partir de la variància Per acabar, només ens queda aplicar l'arrel quadrada a la variància i obtenir així la desviació estàndard. La desviació estàndard poblacional en aquest exemple és: Com veiem a l'exemple, la desviació estàndard d'una mostra (4,27) és més gran que la de la població (3,7). Això sempre serà així, ja que, en el cas d’una mostra, el denominador de la divisió (N–1) és menor a quan es calcula la desviació d’una població (N). Font: Significados.com - Rafael C. Asth Llicenciat en matemàtiques 10 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 1.4.4. Coeficient de variació 36 Utilitat pràctica. Mostra 1 Mostra 2 Mostra 3 Mostra 4 Mostra 5 Mostra 6 Mostra 7 Mostra 8 Mitjana Valor Superfície 420.000 € 90,00 m² 450.000 € 91,00 m² 370.000 € 90,00 m² 570.000 € 105,00 m² 520.000 € 95,00 m² 450.000 € 98,00 m² 440.000 € 75,00 m² 530.000 € 110,00 m² Mitjana Variació Desviació típica o estándar Coeficient de variació Ens serveix per determinar quines són les mostres que més s’allunyen de la mitjana. Diapo 1.4.5. Valor de l’immoble 38 Superfície Valor unitari Valor 1 Comercialització Valor 2 Article 22. Procediment de càlcul del valor per comparació. 1. Per calcular el valor per comparació se seguiran les regles generals següents: a) S'han d'establir les qualitats i les característiques de l'immoble taxat que influeixin en el seu valor. En el cas d'edificis de caràcter històric o artístic, per establir les qualitats i les característiques esmentades, es tindrà en compte, a més, el valor particular dels elements de l'edificació que li confereix aquest caràcter. b) S'analitzarà el segment del mercat immobiliari de comparables i, basant-se en informacions concretes sobre transaccions reals i ofertes fermes apropiadament corregides si s'escau, s'obtindran preus actuals de compravenda al comptat dels immobles esmentats. 11 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón c) Se seleccionarà entre els preus obtinguts després de l'anàlisi prevista a la lletra anterior, una mostra representativa dels que corresponguin als comparables, a la qual s'aplicarà el procediment d'homogeneïtzació necessari. A la selecció indicada caldrà, prèviament, contrastar aquells preus que resultin anormals per tal d'identificar i eliminar tant els procedents de transaccions i ofertes que no compleixin les condicions exigides en la definició de valor de mercat dels béns afectats com, quan es tracti d'una valoració per a la finalitat prevista a l'article 2.a) d'aquesta Ordre, els que puguin incloure elements especulatius. d) Es realitzarà l'homogeneïtzació de comparables amb els criteris, els coeficients i/o les ponderacions que siguin adequats per a l'immoble de què es tracti. e) S'assignarà el valor de l'immoble, net de despeses de comercialització, en funció dels preus homogeneïtzats, amb la deducció prèvia de les servituds i limitacions del domini que recaiguin sobre aquell i que no hagin estat tingudes en compte en l'aplicació de les regles precedents.. 2. A més de les regles generals assenyalades a l'apartat anterior, per determinar el valor a què es refereix aquest número s'han de tenir en compte, quan sigui procedent, les regles especials següents: a) En el cas d'edificis en projecte, construcció o rehabilitació, quan es determini el valor per comparació per a la hipòtesi d'edifici acabat, s'utilitzaran els preus existents al mercat a la data de la taxació per a la venda d'immobles acabats similars. Aquest valor es podrà corregir raonadament d’acord amb la tendència del mercat per al termini previst de terminació de l’obra. b) En el cas de valoració de finques rústiques, en utilitzar el mètode de comparació, l'homogeneïtzació prevista en aquest es basarà en els valors unitaris per hectàrea existents al mercat per a les diferents classes de terra, o tipus de cultius i/o aprofitament. Diapo 1.4.6. La homogeneïtzació 40a56 Un cop es disposa de la mostra de comparables, es procedeix a realitzar un procés d'homogeneïtzació, que consisteix a corregir els preus de les mostres o testimonis (que se solen expressar en €/m²) en funció de les diferències que presentin respecte de l'immoble que s'està valorant. Com a exemple (i de manera molt simplificada, ja que les tècniques d'homogeneïtzació són variades i de diferent complexitat), el criteri de les correccions es podria explicar així: ▪ Si la mostra comparable és de millor qualitat que l’immoble valorat, es corregeix el preu de la mostra a la baixa per equiparar-ho a la unitat valorada. 12 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón ▪ Si la mostra comparable es troba en una zona més dolenta (més allunyada del centre, en una zona amb pitjors serveis, proximitat a una deixalleria...) que l’immoble valorat, es corregeix el preu de la mostra a l’alça per equiparar-ho a la unitat valorada. ▪ Etc. D'aquesta manera, tenint en compte les diferents característiques dels immobles (qualitat, estat de conservació, ubicació, superfície, zones comunes, instal·lacions, eficiència energètica,...), es van corregint tots els testimonis per assimilar-los a la unitat valorada. A partir dels preus corregits de la mostra esmentada, s'obtindrà el valor unitari de l'immoble (en €/m²) que, multiplicat per la seva superfície, donarà lloc al valor final (en €). Idealment, si existissin registres públics on consultar els preus de venda reals, com passa en mercats molt transparents (com a exemple el mercat nord-americà). Donat que a Andorra com a Espanya (país de referència de la Orden ECO 805/2003) aquesta informació no és accessible públicament, aquests preus de venda dels comparables es dedueixen, moltes vegades, a partir dels preus d'oferta localitzats en anuncis de venda. D’aquesta manera, una vegada localitzada l'oferta, es fan sobre aquesta una sèrie de correccions: ▪ Comprovació de les dades de l'immoble (ubicació, superfície...) mitjançant consulta de fonts públiques (Cadastre en aquelles parròquies que és públic), també es poden realitzar consultes al mateix anunciant. ▪ Deducció del valor de quantitats que corresponguin a unitats annexes a l’immoble. Per exemple, dels anuncis de venda d'habitatges se'n resta el preu de les places de garatge, trasters i altres elements venuts simultàniament, així com les quantitats que puguin correspondre a altres factors afegits, com seria el mobiliari en cas d’estar inclòs. ▪ Deducció del valor d'una quantitat, en concepte del descompte que es podria obtenir després d'una negociació amb el venedor. Aquesta quantitat es estimada pel taxador en funció del coneixement que té sobre el mercat local i de les converses amb l'anunciant. Com es pot apreciar, l'aplicació pràctica del mètode de comparació requereix un coneixement important del mercat i de les característiques dels immobles, per la qual cosa és imprescindible, per comptar amb una valoració precisa i de qualitat, confiar en proveïdors professionals, com les societats de valoració, que disposen d'àmplies i contrastades bases de dades amb què garantir que les tècniques de valoració s'apliquen de manera correcta. 13 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 1.4.7. Proposta exemplificant 47 Diapo PROPOSTA D’HOMOGENEITZACIÓ Unitat valorada Mostra 1 Mostra 2 Mostra 3 Mostra 4 Mostra 5 Mostra 6 Mostra 7 Mostra 8 48 Localització relativa Planta 5 Vistes relativa Localització Planta Vistes millor pitjor equivalent molt millor molt millor molt pitjor molt millor pitjor 3 2 1 5 6 1 7 4 millor pitjor molt pitjor equivalent molt millor equivalent millor millor Qualitats Any 4 2010 Qualitats Any 3 3 2 4,5 4,5 4 3 3 1998 2003 1995 2005 2012 2002 2013 2006 14 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo CORRECCIÓ MOSTRA/COMPARABLE 1 49 Localització relativa Planta 5 Vistes relativa Variació Localització Planta Vistes Unitat valorada Valor Mostra 1 Mostra 1 Superfície Mitjana millor 420.000 € 90,00 m² 4.667 €/m² 3 millor Qualitats Any 4 2010 Qualitats Any 3 Valor homogeneitzat 1998 -6,4% Diapo CORRECCIÓ MOSTRA/COMPARABLE 2 50 Localització relativa Planta 5 Vistes relativa Variació Localització Planta Vistes Unitat valorada Valor Mostra 2 Mostra 2 Superfície Mitjana pitjor 450.000 € 91,00 m² 4.945 €/m² 2 pitjor Qualitats Any 4 2010 Qualitats Any 3 Valor homogeneitzat 2003 -0,9% 15 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 51 CORRECCIÓ MOSTRA/COMPARABLE 3 Localització relativa Planta 5 Vistes relativa Variació Localització Planta Vistes Unitat valorada Valor Mostra 3 Mostra 3 Superfície Mitjana equivalent 370.000 € 90,00 m² 4.111 €/m² 1 molt pitjor Qualitats Any 4 2010 Qualitats Any 2 Valor homogeneitzat 1995 -17,6% Diapo COMPARATIVA DE MITJANES INICIALS A HOMOGENEITZADES Valor Mostra 1 Mostra 2 Mostra 3 Mostra 4 Mostra 5 Mostra 6 Mostra 7 Mostra 8 Mitjana Superfície 420.000 € 90,00 m² 450.000 € 91,00 m² 370.000 € 90,00 m² 570.000 € 105,00 m² 520.000 € 95,00 m² 450.000 € 98,00 m² 440.000 € 75,00 m² 530.000 € 110,00 m² 468.750 € 94,25 m² Desviació típica o estándar Coeficient de variació Mitjana 4.667 €/m² 4.945 €/m² 4.111 €/m² 5.429 €/m² 5.474 €/m² 4.592 €/m² 5.867 €/m² 4.818 €/m² 4.988 €/m² 568 €/m² 11,4% 52 Variació Valor homogeneitzat Variació -6,4% -0,9% -17,6% 8,8% 9,7% -7,9% 17,6% -3,4% 16 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo COMPARATIVA DEL VALOR INICIAL AL VALOR HOMOGENEITZAT Superfície Valor unitari Valor brut Comercialització Valor net Valor inicial 90,00 m² 4.987 €/m² 448.860 € -22.443 € 426.417 € 57 Valor homogeneitzat Diapo 1.5. Valor per comparació ajustat 59 Article 23 – Finalitat hipotecària (INTERPRETACIÓ) 1. Quan s’estima que el valor de taxació té una probabilitat elevada de sofrir una reducció significativa en termes nominals en el pròxim any, i que duri mínim 3 anys. 2. Reducció del valor per comparació del 10% en tot cas, i del 15% si s’aprecia una gran volatilitat. 3. Realitzar una advertència específica. 17 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo AJUST DE VALOR Concepte Superfície Valor unitari Valor brut Comercialització Valor net Ajust Valor ajustat 61 Valor ajustat 90,00 m² 5.219 €/m² 469.701 € -23.485 € 446.216 € Diapo 1.6. Correcció edificis en projecte 62 El valor actual (article 22.2 de la ECO) es podrà corregir raonablement d’acord amb la tendència del mercat prevista a la finalització d’obra. 18 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón 2. Mètode d’actualització de rendes ECO TÍTOL 1: DISPOSICIONS GENERALS I. Àmbit, principis i definicions II. Comprovacions i documentació III. Condicionants i advertències TÍTOL 3: ELABORACIÓ D’INFORMES I CERTIFICATS DE TAXACIÓ I. Disposicions generals II. Aspectes formals III. Aspectes estructurals TÍTOL 2: CÀLCUL DEL VALOR DE TAXACIÓ TÍTOL 4: DISPOSICIONS ESPECIALS I. Mètodes tècnics de valoració I. Mètode de cost I. Valoració d’immobles d’entitats asseguradores II. Mètode de comparació II. Determinació del patrimoni de les institucions III. Mètode d’actualització de rendes de inversió col·lectiva Inmobiliaria IV. Mètode residual III. Determinació del patrimoni immobiliari dels II. Valoració de béns immobles i drets fons de pensions I. Edificis i elements d’un edifici II. Finques rústiques III. Solars i terrenys IV. Determinats drets Quan no existeix la possibilitat de valorar a través d’un mètode directe, ens veiem en la necessitat d’utilitzar mètodes indirectes. Mètodes que permeten deduir el valor a partir de dades no són observables de manera directa, com serien els preus de béns comparables. Aquests mètodes indirectes de valoració, permeten determinar el valor a partir dels rendiments econòmics que pot generar la unitat valorada. Si podem projectar en el temps els fluxos econòmics (ingressos i despeses) que obtindrem gràcies a la utilització de la unitat valorada, portant-los al moment actual, obtindrem VAN o Valor Actual Net. El VAN ens permet determinar el preu que podríem pagar en l’actualitat per la unitat valorada. 19 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón El mètode de comparació permet determinar: 2.1. Requisits Diapo 66i67 20 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.2. Procediment 68 Diapo 69 21 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.3. Establir els fluxos de caixa 71a78 Entenem els fluxos de caixa com a cobraments i pagaments. Distingirem dos tipologies. Diapo 2.3.1. Immobiliari amb existència d’un mercat de lloguers 72i73 Sempre que existeixi un mercat de lloguers, amb independència que l’immoble estigui llogat, buit, o explotat directament pel seu propietari. Necessitem les següents dades: ▪ Temps: Vida útil ▪ Cobraments de comparables ▪ Ocupació actual i probabilitat d’ocupació futura ▪ Morositat ▪ Disposicions legals i contractuals ▪ Evolució possible del mercat Diapo 2.3.2. Immoble llogat al moment de la valoració 74i75 Immobles llogats al moment de la valoració. Mentre duri el contracte tenir en compte el pactat. Si el contracte té imports superiors als imports de mercat: 22 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón ▪ Es poden utilitzar en la mesura que es determini que no es previsible la seva modificació. ▪ Si la finalitat és hipotecària: Si l’excés es pot atribuir a elements especulatius, la valoració s’ha de fer a mercat. Diapo 2.3.3. Fluxos operatius 76a78 Fent referència a altres immobles en explotació econòmica, lligats a una activitat econòmica al moment de la valoració. Els fluxos a tenir en compte són aquells imputables a l’immoble. El temps que s’ha de tenir en compte la valoració, és mentre hi hagi previsió de continuació de l’activitat. La fluxos econòmics, s’aplicaran mitjanes del sector quan: ▪ Localització o característiques Les característiques de la unitat puguin influir clarament en l’obtenció d’ingressos superiors a mercat. Finalitat hipotecària: Ingressos superiors a mercat més de 5 anys, es corregiran a mercat, sinó es deixaran segons contracte. ▪ Perspectives econòmiques del sector modifiquin les previsions. Si no existeixen mitjanes del sector: a) S’utilitzaran les de l’explotació sempre que es tinguin com a mínim els dos últims anys. b) Nou negoci: es tindran en compte les previsions aportades pels titulars, sempre que siguin completes i de 3 anys mínim. Finalitat hipotecària: Correcció mínima 10% 23 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.4. Estimar el valor de reversió 79a84 Diapo 2.4.1. Immobiliari amb existència d’un mercat de lloguers 79i80 Temps: Al final de la seva vida útil. VR: Valor del terreny en el que està edificat, en data de finalització. Diapo 2.4.2. Immoble llogat al moment de la valoració 81i82 Temps: Al final del contracte. VR: Valor previsible de l’immoble lliure d’inquilins. Restar: Depreciació física i funcional segons mètode de cost. 24 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.4.3. Fluxos operatius 83i84 Temps: Quan previsiblement finalitzi l’explotació. VR: Valor de Reemplaçament Net (VRN) – Mètode de cost Valor del sòl: a data de taxació Restar: Depreciació física i funcional segons mètode de cost. Diapo 2.5. Tipus d’actualització 85 2.5.1. Principi de temporalitat El valor d’un immoble és variable al llarg del temps. Il·lustració: Línia que fluctua que vol representar el temps i l’evolució del valor. 25 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.5.2. El valor en el temps 86a88 Il·lustració: Diferents vehicles que exemplifiquen la variació del valor en el temps. El tipus d’actualització ens permet que valors que es troben en diferents moments de temps, el podem portar a un mateix moment per poder sumar-los o comparar-los. Sumar valors en diferents moments de temps, és com sumar peres més pomes més xoriço... En portar-los al mateix moment de temps sumem valors que es podem comparar, es a dir, pomes més pomes. Fluxos econòmics C0 C1 C2 C3 C4 C5... Cn 0 1 2 3 4 5... n Moment Il·lustració: Línia de temps que mostra les rendes futures portades al moment actual. 26 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Els tipus de referència per a l’actualització de valors es publica l’any 1999 per la Direcció General del Tresor d’Espanya, que determina que s’ha de tenir en compte per a determinar els tipus els següents factors dintre de la taula posterior: ▪ Volum ▪ Grau de liquiditat ▪ Ubicació física ▪ Tipus de contracte ▪ Risc en l’obtenció de rendes ▪ Tipologia d’unitat immobiliària Taula de tipus d’actualització: Direcció General del Tresor - Espanya 20/07/1999 Concepte RISC MENOR RISC MAJOR Edifici ús residencial 1a 4,00% 5,00% Edifici ús residencial 2a 7,00% 8,00% Oficines 5,00% 6,00% Ed. Comercials 6,00% 8,00% Naus industrials 8,00% 10,00% Places aparcament 6,00% 7,00% Finques rústiques 3,00% 4,00% Altres 8,00% 27 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón Diapo 2.6. Aplicar la fórmula de càlcul 89a92 Diapo 2.6.1. Immobiliari 93a100 Exemple 28 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón 1. Cash-flow 1 Cobraments anuals Lloguer 2 Pagaments anuals Comunitat Impost sobre rendiments arrendataris Risc d'impagament Risc d'unitat buida Cash-flow 2. Valor residual Superfície Valor per metre quadrat Inversions 3. Taxa d’actualització Direcció General del Tresor - Espanya 20/07/1999 Concepte RISC MENOR RISC MAJOR Edifici ús residencial 1a 4,00% 5,00% Edifici ús residencial 2a 7,00% 8,00% Oficines 5,00% 6,00% Ed. Comercials 6,00% 8,00% Naus industrials 8,00% 10,00% Places aparcament 6,00% 7,00% Finques rústiques 3,00% 4,00% Altres 8,00% 29 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón 4. Aplicació de la fórmula 0 1 2 3 4 Valor (Ej-Sk) Valor actual (VA) Tipus d'actualització (i) Valor sumat Valor actual (VA) 30 Introducció a la valoració M8.6 i 8.7 Ercheguev Abramo Bodelón 3. 3.1. Bibliografia Normativa i Normativa comparada Guia d’actuació per la realització de valoracions de béns immobles en l’àmbit tributari Ordre ECO 805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. ORDEN EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. ORDEN EHA/564/2008, de 28 de febrero, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras. 3.2. Altra documentació de referència Màster en Administració i Direcció d’Empreses “MBA” organitzat per Les Heures amb les universitats (UPC-UB-UAB-Ud’A). European Master in Real Estate Valuation EM-REV organitzat per la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC) y el Centre de Política del Sòl i Valoracions (CPSV). Asociación Española de Análisis de Valor Introducció a les valoracions de Carles Marmolejo Duarte. Curs de valoracions immobiliàries d’actius de Ricardo Fernández Valles. Curs de Gestor Tècnic Immobiliari organitzat pel Centre d’Estudis CEAC. Curs de Pèrit Judicial Immobiliari organitzat pel Centre d’Estudis CEAC. https://www.rics.org/ https://economipedia.com/ 31