Droit des Biens - PDF

3 Septembre 2024 Le Patrimoine et les Droits réels Article 2 C.c.Q Toute personne est titulaire d’un patrimoine. Celui-ci peut faire l’objet d’une division ou d’une affectation, mais dans la seule mesure prévue par la loi. ➔ Importance de l’article puisqu’il se trouve au début du Code civil...

3 Septembre 2024 Le Patrimoine et les Droits réels Article 2 C.c.Q Toute personne est titulaire d’un patrimoine. Celui-ci peut faire l’objet d’une division ou d’une affectation, mais dans la seule mesure prévue par la loi. ➔ Importance de l’article puisqu’il se trouve au début du Code civil ➔ Patrimoine familial: Pas la même chose que le patrimoine en droit des biens. L’idée est la même, mais pas le même fondement. ➔ Affectation: Donner un but ➔ Alinéa (al): Ligne dans une article ➔ Le patrimoine est un ensemble virtuel où on va retrouver des droits ➔ Il n’y a pas de définition du patrimoine dans le Code civil, c’est plutôt la doctrine et la jurisprudence qui va le définir ➔ Extrapatrimoniaux: Pas de valeur en argent (Exemple: Droits et libertés, etc) ➔ Droit réels et les droits personnels se retrouvent dans le patrimoine ➔ Le titulaire du patrimoine: Tout le monde a un patrimoine, même un bébé naissant. On est titulaire et non propriétaire d’un patrimoine. ➔ Les personnes morales ont aussi un patrimoine (Renvoi article 302 C.c.Q) ➔ Actif (valeur positive) et passif (valeur négative) dans un patrimoine ➔ Ce qui se retrouve dans un patrimoine est un droit et non un objet ➔ L’utilité: En matière de sûreté, hypothèque et succession (Renvoi article 2644 C.c.Q) ➔ Ce qui se retrouve dans le patrimoine s’appelle le gage commun des créanciers ➔ Gage commun des créanciers: Sert à payer les créanciers ➔ Utilité 1: Gage commun des créanciers (Article 2644 C.c.Q) ➔ Utilité 2: En question d'héritage et de succession ➔ La division du patrimoine est en mesure de succession (Renvoi article 625 C.c.Q) ➔ Le patrimoine est saisi par les héritiers à la mort du titulaire ➔ Division du patrimoine (Article 780 C.c.Q) ➔ Fiducie: Article 1260 et 1261 C.c.Q ➔ Fondation: Article 1256 et 1257 C.c.Q ➔ La fondation peut être une personne morale ➔ Constitution de la fiducie: Création d’un nouveau patrimoine appelé fiducie (patrimoine fiduciaire), mettre de l’argent dedans, ce qui se trouve dans la fiducie ne fait plus partie du patrimoine de la personne qui a mis en place la fiducie même si la chose lui appartenait avant, la fiducie est un patrimoine qui “flotte” donc il n’appartient à personne. ➔ Patrimoine d’affectation seule mesure prévue par la loi est la fiducie et la fondation  1 Article 302 C.c.Q Les personnes morales sont titulaires d’un patrimoine qui peut, dans la seule mesure prévue par la loi, faire l’objet d’une division ou d’une affectation. Elles ont aussi des droits et obligations extrapatrimoniaux liés à leur nature. ➔ Les personnes morales ont le droit à la réputation par exemple Article 2644 C.c.Q Les biens du débiteur sont affectés à l’exécution de ses obligations et constituent le gage commun de ses créanciers. ➔ Ce qui se retrouve dans le patrimoine s’appelle le gage commun des créanciers Article 911 C.c.Q On peut, à l’égard d’un bien, être titulaire, seul ou avec d’autres, d’un droit de propriété ou d’un autre droit réel, ou encore être possesseur du bien. On peut aussi être détenteur ou administrateur du bien d’autrui, ou être fiduciaire d’un bien affecté à une fin particulière. ➔ Dans le patrimoine il y a des droits réels (Cours biens) ou des droits personnels (Cours obligations) ➔ Les droits personnels sont des biens ➔ Les droits réels: Rapport de droit entre une personne et un bien ➔ Exemple: Si vous êtes propriétaire d’une maison, le droit de propriété est un droit réel. ➔ Le droit de propriété est un type de droit réel et est un bien ➔ Il y a plusieurs droits réels ➔ Type de droits réels: Droit de propriété, usufruit, emphytéose, droit d’usage et la servitude (Renvoi article 1119 C.c.Q) ➔ Possession: Il n’y pas de rapport de droit, mais plutôt un rapport de fait ➔ Droit réel principaux ➔ Droit réel accessoire Article 947 C.c.Q La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi. Elle est susceptible de modalités et de démembrements. ➔ Article sur le droit de propriété ➔ Droit d’user: Usus ➔ Droit de jouir: Fructus  2 ➔ Droit de disposer: Abusus ➔ Usus: Utilités et services du bien ➔ Fructus: Droit de jouir des fruits et revenus que produit le bien (Renvoi article 910 C.c.Q) ➔ Abusus: Le propriétaire peut faire ce qu’il veut avec le bien (Donner, vendre, détruire, etc) ➔ Le propriétaire a l’usus, le fructus et l’abusus entre ses mains ➔ Usufruit: Usus + Fructus (Article 1120 C.c.Q) ➔ Exemple Usufruit: Une personne donne l’immeuble à une autre personne. La nouvelle personne devient propriétaire qui a maintenant un rapport de droit avec le bien. En donnant l’immeuble, la personne originale a mis une clause d’usufruit. La nouvelle personne a l’usus, l’abusus et le fructus. En réservant le droit d’usufruit, la personne originale a l'usus et le fructus de l’immeuble. ➔ Démembrement du droit de propriété: Des portions du droit du bien sont séparées entre plusieurs personnes (Renvoi article 1120 C.c.Q) Article 1119 C.c.Q L’usufruit, l’usage, la servitude et l’emphytéose sont des démembrements du droit de propriété et constituent des droits réels. Article 1120 C.c.Q L’usufruit est le droit d’user et de jouir, pendant un certain temps, d’un bien dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. Article 1172 C.c.Q L’usage est le droit de se servir temporairement du bien d’autrui et d’en percevoir les fruits et revenus, jusqu’à concurrence des besoins de l’usager et des personnes qui habitent avec lui ou sont à sa charge. ➔ Usus et fructus limité dans les mains de l’usager ➔ Le propriétaire retient quand même l’usus et le fructus Article 1177 C.c.Q La servitude est une charge imposée sur un immeuble, le fonds servant, en faveur d’un autre immeuble, le fonds dominant, et qui appartient à un propriétaire différent. Cette charge oblige le propriétaire du fonds servant à supporter, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d’usage ou à s’abstenir lui-même d’exercer certains droits inhérents à la propriété. La servitude s’étend à tout ce qui est nécessaire à son exercice.  3 ➔ Fond dominant: Qui reçoit le service ➔ Fond servant: Le fond qui rend le service ➔ On oblige le fond servant de laisser passer le fond dominant ➔ Usus limité sur la portion d’un terrain ou d’un chemin ➔ Le fond servant peut aussi se servir du chemin ➔ La servitude donne une portion limitée de l’usus, mais le propriétaire a encore l’usus. Article 1195 C.c.Q L’emphytéose est le droit qui permet à une personne, pendant un certain temps, d’utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui et d’en tirer tous ses avantages, à la condition de ne pas en compromettre l’existence et à charge d’y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui augmentent sa valeur d’une façon durable. L’emphytéose s’établit par contrat ou par testament. ➔ Le propriétaire donne presque toutes les utilités à d’autres personnes ➔ Exemple: Stade Saputo, Place Ville marie ➔ Il y a des améliorations durant l’emphytéose ➔ À la fin du temps, le propriétaire original redevient le propriétaire ➔ Usus, fructus et une partie de l’abusus (Pas de possibilité de vendre le terrain) Les droits réels principaux Rappel: ➔ Lorsque le démembrement prend fin, les utilités du biens vont revenir dans les mains du propriétaire ➔ 100 ans pour l’emphytéose, l’usufruit et l’usage ➔ La propriété est perpétuelle donc elle peut ne jamais prendre fin ➔ La servitude est aussi perpétuelle puisqu'elle est considéré comme un accessoire au droit réel ➔ Il peut y avoir plusieurs démembrement sur un même bien ➔ Il ne peut pas y avoir plusieurs démembrements de même nature 10 Septembre 2024 Les droits réels accessoires ➔ Accessoire à un droit personnel ➔ Va venir garantir l’exécution du droit personnel Caractéristiques des droit réels accessoires ➔ Ne donne pas l’usus, le fructus ou l’abusus ➔ N’est pas un droit sur le bien ➔ Un droit de garantir en cas d'inexécution  4 Exemples dans le Code civil ➔ Les hypothèques (2660 et 2661 C.c.Q) ➔ Les priorités (2654.1 C.c.Q) Article 2660 C.c.Q L’hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l’exécution d’une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre et d’être alors préféré sur le produit de cette vente suivant le rang fixé dans le présent code. ➔ Une obligation dans ce cas ci est le droit personnel de rembourser un prêt par exemple ➔ Le droit de suite et l’opposabilité (Publicité des droits) Article 2661 C.c.Q L’hypothèque n’est qu’un accessoire et ne vaut qu’autant que l’obligation dont elle garantit l’exécution subsiste. ➔ Accessoire du droit personnel Les priorités ➔ Les municipalités qui récoltent l’argent lorsque quelqu’un ne paye pas ses taxes ➔ Ils vont passer avant les créanciers hypothécaires Article 2654.1 C.c.Q Les créances prioritaires des municipalités, des centres de services scolaires et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sont constitutives d’un droit réel. Elles confèrent à leur titulaire le droit de suivre les biens qui y sont assujettis en quelques mains qu’ils soient. Types de créanciers ➔ Chirographaires: Créanciers ordinaire ➔ Hypothécaires: Type de créancier qui a une garantie sur quelque chose Droit de préférence ➔ Les créanciers hypothécaires vont être payé avant les créanciers ordinaires (chirographaires) selon le droit de préférence si une personne n’exécute pas son obligation Article 898.1 C.c.Q Les animaux ne sont pas des biens. Ils sont des êtres doués de sensibilité et ils ont des impératifs biologiques.  5 Outre les dispositions des lois particulières qui les protègent, les dispositions du présent code et de toute autre loi relative aux biens leur sont néanmoins applicables. Article 899 C.c.Q Les biens, tant corporels que incorporels, se divisent en immeubles et en meubles Corporels ❖ Les biens corporels existent matériellement. ❖ Ces biens sont généralement perceptibles par les sens. Incorporels ❖ Les biens incorporels n’ont pas de matérialité, aussi sont-ils généralement qualifiés d’immatériels. Article 900 al.1 C.c.Q Sont immeubles les fonds de terre, les constructions et ouvrages à caractère permanent qui s’y trouvent et tout ce qui en fait partie intégrante [Article 901]. ➔ Les fonds de terre = Les terrains ➔ Les constructions = Les bâtiments ➔ Les ouvrages= Les ponts et systèmes d’aqueducs Article 900 al.2 C.c.Q Le sont aussi les végétaux et les minéraux, tant qu’ils ne sont pas séparés ou extraits du fonds. Toutefois, les fruits et les autres produits du sol peuvent être considérés comme des meubles dans les actes de disposition dont ils sont l’objet. ➔ Les arbres ➔ Le maïs qui pousse dans les champs ➔ Les minéraux dans le sol Article 1139 C.c.Q L’usufruitier ne peut abattre les arbres qui croissent sur le fonds soumis à l’usufruit, sauf pour les réparations, l’entretien et l’exploitation du fonds. Il peut, cependant, disposer de ceux qui sont renversés ou qui meurent naturellement. Il remplace ceux qui sont détruits en suivant l’usage des lieux ou la coutume des propriétaires. Il remplace aussi les arbres des vergers et érablières, à moins qu’en grande partie ils n’aient été détruits. ➔ Différence entre un fruit et un produit  6 ➔ L’usufruit est sur les fruits et non le produit Article 901 C.c.Q Font partie intégrante d’un immeuble les meubles qui sont incorporés à l’immeuble, perdent leur individualité et assurent l’utilité de l’immeuble. ➔ Les briques coulées dans le ciment deviennent immeuble au fur et à mesure de leur intégration ➔ Perdre individualité = En regardant l’ensemble, plusieurs briques ensemble forme un mur ou une maison donc ont perdu leur individualité ➔ Les critères sont cumulatifs Article 902 C.c.Q Les parties intégrantes d’un immeuble qui sont temporairement détachées de l’immeuble, conservent leur caractère immobilier, si ces parties sont destinées à y être replacées. Article 903 al.1 C.c.Q Les meubles qui sont, à demeure, matériellement attachés ou réunis à l’immeuble, sans perdre leur individualité et sans y être incorporés, sont immeubles tant qu’ils y restent et assurent l’utilité de l’immeuble. ➔ Luminaires ou des lustres ➔ Un ventilateur au plafond ➔ Armoires vissés au mur Article 903 al.2 C.c.Q Toutefois, les meubles qui, dans l’immeuble, servent à l’exploitation d’une entreprise ou à la poursuite d’activités demeurent meubles. ➔ Exemple: Les bandes d’arénas font partie de l’immeuble Article 904 C.c.Q Les droits réels qui portent sur des immeubles [Article 912], les actions qui tendent à les faire valoir [Article 953] et celles qui visent à obtenir la possession d’un immeuble sont immeubles. ➔ Un droit de propriété sur une maison va être immeuble Article 905 C.c.Q Sont meubles les biens qui peuvent se transporter. ➔ Les animaux ne sont pas des biens meubles Article 906 C.c.Q  7 Sont réputées meubles corporels les ondes ou l’énergie maîtrisées par l’être humain et mises à son service, quel que soit le caractère mobilier ou immobilier de leur source. ➔ Réputés = Article 2847 al.2 C.c.Q la présomption absolue Article 907 C.c.Q Tous les autres biens que la loi ne qualifie pas sont meubles ➔ La plupart des droit réels incorporels ➔ Droit réel sur un meuble ➔ Créances ➔ Droit personnel Définition “Biens” ➔ S'entend d’un droit patrimonial, soit d’un droit qui présente une valeur pécuniaire. ➔ Le bien est une chose – suivant l’acception large donnée à la notion – qui procure une utilité (Valeur économique), est appropriée ou est susceptible de l’être. ➔ En somme, un bien est intégré dans l’ordre économique, il est un objet de droit. Un bien comme droit patrimonial: ➔ Tout ce qui est à l’intérieur du patrimoine est un bien (Ex: Les droits réels, les créances, les obligations, etc) ➔ Le patrimoine n’est pas un bien Un bien est susceptible d’appropriation: ➔ Un bien pourrait ne pas avoir de propriétaire, mais peut être approprié par quelqu’un Exception au caractère d’appropriation d’un bien Article 913 C.c.Q Certaines choses ne sont pas susceptibles d’appropriation; leur usage, commun à tous, est régi par des lois d’intérêt général et, à certains égards, par le présent code. L’air et l’eau qui ne sont pas destinés à l’utilité publique sont toutefois susceptibles d’appropriation s’ils sont recueillis et mis en récipient. 17 Septembre 2024 Article 911 à 920 C.c.Q Article 912 C.c.Q Le titulaire d’un droit de propriété ou d’un autre droit réel a le droit d’agir en justice pour faire reconnaître ce droit. ➔ Droit d’action pétitoire: Reconnaissance des droits réels ➔ Action pétitoire vs action possessoire ➔ Lorsqu’on prend une action, on doit s’appuyer sur un article de loi  8 ➔ Pour défendre un droit réel on peut s’appuyer sur l’article 912 ➔ Voir article 953 C.c.Q exclusif au droit de propriété (Action en revendication) Charte québécoise des droits et libertés de la personne ➔ Reconnaissance du droit de propriété à l’article 6 ➔ Article 6 de la Charte québécoise a une valeur quasi-constitutionnelle qui passe au dessus du Code civil Charte canadienne des droits et libertés ➔ Pas de reconnaissance du droit de propriété Article 913 C.c.Q Certaines choses ne sont pas susceptibles d’appropriation; leur usage, commun à tous, est régi par des lois d’intérêt général et, à certains égards, par le présent code. L’air et l’eau qui ne sont pas destinés à l’utilité publique sont toutefois susceptibles d’appropriation s’ils sont recueillis et mis en récipient. ➔ Les choses communes ne sont pas appropriables ➔ Ex: La lumière Article 914 C.c.Q Certaines autres choses qui, parce que sans maître, ne sont pas l’objet d’un droit peuvent néanmoins être appropriées par occupation, si celui qui les prend le fait avec l’intention de s’en rendre propriétaire. ➔ Une des façons de s’approprier un bien soit l’occupation Article 934 C.c.Q Sont sans maître les biens qui sont sans propriétaire ou qui ont été abandonnés. Sont réputés abandonnés les meubles de peu de valeur ou très détériorés qui sont laissés en des lieux publics, y compris sur la voie publique ou dans des véhicules qui servent au transport du public Conditions pour acquérir un bien par occupation: ➔ Le bien doit être sans maître (Article 934 C.c.Q) ➔ Le bien doit être meuble (Article 935 C.c.Q) ➔ Contrôle matériel du bien (Corpus) ➔ Intention d’être le maître du bien (Animus) L’occupation est immédiate  9 Article 935 C.c.Q Les meubles sans maître appartiennent à la personne qui se les approprie par occupation. Les meubles abandonnés que personne ne s’approprie appartiennent aux municipalités qui les recueillent sur leur territoire ou à l’État. Article 936 C.c.Q Les immeubles sans maître appartiennent à l’État. Toute personne peut néanmoins les acquérir, par accession naturelle ou prescription, à moins que l’État ne possède ces immeubles ou ne s’en soit déclaré propriétaire par un avis du ministre du Revenu inscrit au registre foncier. Article 916 al.1 C.c.Q Les biens s’acquièrent par contrat, par succession, par occupation, par prescription, par accession ou par tout autre mode prévu par la loi. ➔ Modes d'acquisitions des biens Article 916 al.2 C.c.Q Cependant, nul ne peut s’approprier par occupation, prescription ou accession les biens de l’État, [...] Nul ne peut non plus s’approprier les biens des personnes morales de droit public qui sont affectés à l’utilité publique. ➔ Voir article 298 et 300 C.c.Q Article 915 C.c.Q Les biens appartiennent aux personnes ou à l’État, ou font, en certains cas, l’objet d’une affectation. ➔ Voir article 2 al.2 C.c.Q ➔ S’appliquent aux personnes physiques ou morales Article 298 C.c.Q Les personnes morales ont la personnalité juridique. Elles sont de droit public ou de droit privé. Personnes morales de droit privés: ➔ Ex: Une compagnie, une coopérative, un syndicat, une société par actions, l’université de montréal Personnes morales de droit publics: ➔ Prolongement de l’État et des biens de l’État ➔ Voir extraits sur la Loi sur Hydro-Québec ➔ Voir article 916 al.2 C.c.Q pour application des personnes morales de droit publics ➔ Ex: Les municipalités et les villes  10 Théorie de la dualité domaniale ➔ Voir Sylvio Normand Les biens du domaines de l’État ➔ Inaliénable ➔ Imprescriptible ➔ Insaisissable Les biens dans le domaines privés ➔ Saisissable ➔ Aléniable ➔ Prescriptible Article 300 C.c.Q Les personnes morales de droit public sont d’abord régies par les lois particulières qui les constituent et par celles qui leur sont applicables; les personnes morales de droit privé sont d’abord régies par les lois applicables à leur espèce. Les unes et les autres sont aussi régies par le présent code lorsqu’il y a lieu de compléter les dispositions de ces lois, notamment quant à leur statut de personne morale, leurs biens ou leurs rapports avec les autres personnes. Bâtiments Kalad’Art inc. c. Construction D.R.M. inc., R.J.Q. 72 (C.A.) (résumé) ➔ Entrepôt de sel sert l'utilité public des citoyens ➔ Interprétation large du critère de l’utilité public ➔ Application de l’article 916 C.c.Q ➔ Selon la théorie de la dualité domaniale, les biens d’une municipalité sont divisés en deux catégories, soit les biens faisant partie du domaine public qui sont insaisissables et ceux qui font partie du domaine privé qui sont saisissables. ➔ Le critère pour déterminer si un bien fait partie du domaine public c’est de déterminer si il est affecté à l’utilité publique ou non Karkoukly c. Westmount (Ville de), 2014 QCCA 1816 ➔ Application de l’article 916 C.c.Q ➔ Caractérisation du parc: Un parc est un bien affecté à l’utilité public ➔ Argument de Karkoukly: La portion de Madame Karkoukly était une portion non accessible au public pour des fins de préservation des plantes. Si le public n’y a pas accès donc la portion n’est pas affecté à l’utilité public ➔ La cour dit que la population n’a pas besoin de l’utiliser pour que ca soit affecté à l’utilité public  11 ➔ La bande de terrain contestée par Madame Karkoukly fait partie du parc, donc affecté à l’utilité publique et appartient à l’État et est donc imprescriptible, selon la théorie de la dualité domaniale. Article 918 C.c.Q Les parties du territoire qui ne sont pas la propriété de personnes physiques ou morales, ou qui ne sont pas transférées à un patrimoine fiduciaire, appartiennent à l’État et font partie de son domaine. Les titres originaires de l’État sur ces biens sont présumés. ➔ Voir article 2847 al.2 C.c.Q ➔ L’État n’aura jamais a prouvé son titre de propriété d’un territoire Article 919 C.c.Q Le lit des lacs et des cours d’eau navigables et flottables est, jusqu’à la ligne des hautes eaux, la propriété de l’État. Il en est de même du lit des lacs et cours d’eau non navigables ni flottables bordant les terrains aliénés par l’État après le 9 février 1918; avant cette date, la propriété du fonds riverain emportait, dès l’aliénation, la propriété du lit des cours d’eau non navigables ni flottables. Dans tous les cas, la loi ou l’acte de concession peuvent disposer autrement. Article 920 C.c.Q Toute personne peut circuler sur les cours d’eau et les lacs, à la condition de pouvoir y accéder légalement, de ne pas porter atteinte aux droits des propriétaires riverains, de ne pas prendre pied sur les berges et de respecter les conditions d’utilisation de l’eau. La Publicité des Droits Articles 2934 à 3075.1 C.c.Q Faire connaître à d’autres des droits Article 2934 C.c.Q La publicité des droits résulte de l’inscription qui en est faite sur le registre des droits personnels et réels mobiliers ou sur le registre foncier, à moins que la loi ne permette expressément un autre mode. L’inscription profite aux personnes dont les droits sont ainsi rendus publics. Registre foncier ➔ Droit réels immobilier  12 Effet principale de la publicité des droits ➔ Opposabilité Asselin c. Vande Sype, 2021 QCCS 4417 ➔ Application de l’article 2938 et 2941 C.c.Q sur la publicité des droits ➔ Madame Vande sype a un droit d’usage (Droit réel) article 1119 C.c.Q ➔ Monsieur vend la maison à monsieur asselin et devient le nouveau propriétaire ➔ Monsieur asselin ne veut pas honorer le droit d’usage (mauvaise foi, mais pas dolosif) ➔ La seule condition pour assurer qu’un droit réel soit opposable aux tiers est la publicité des droits ➔ Le droit doit être inscrit dans le registre foncier pour qu’il soit opposable aux tiers ➔ Dans le jugement personne n’est aller au bureau de la publicité des droits pour l’inscrire au registre foncier, donc Monsieur Asselin n’a pas besoin d’honorer le droit d’usage Article 2972 C.c.Q Le registre foncier est constitué d’autant de livres fonciers qu’il y a de circonscriptions foncières au Québec. Chaque livre foncier est constitué à son tour d’un index des immeubles, d’un registre des droits réels d’exploitation de ressources de l’État, d’un registre des réseaux de services publics et des immeubles situés en territoire non cadastré et d’un index des noms. L’index des noms renferme toutes les inscriptions qui ne peuvent être faites dans l’index des immeubles ou les autres registres tenus par l’Officier de la publicité foncière. Article 3032 C.c.Q Dès le jour de l’entrée en vigueur du plan cadastral, le numéro donné à un lot est sa seule désignation et suffit dans tout document qui y fait référence. Lorsque le droit à publier porte sur un immeuble formé de plusieurs lots entiers, chacun des lots doit être individuellement désigné. Article 3033 C.c.Q Dès l’entrée en vigueur du plan cadastral, toute personne qui rédige un acte soumis ou admis à la publicité est tenue de désigner les immeubles par le numéro qui leur est attribué sur le plan. À défaut de cette désignation, la réquisition d’inscription d’un droit doit être refusée, à moins qu’un avis désignant l’immeuble visé ne soit présenté, avec l’acte même, l’extrait de celui-ci ou le sommaire, suivant les règles établies au présent livre.  13 L’avis cadastral d’inscription du droit doit être fait de la manière prescrite par les règlements pris en application du présent livre. Plan Cadastral: ➔ Un plan avec des carrés, des rues et des numéros ➔ Mesure des lots et les superficies ➔ Façon de représenter horizontalement et verticalement la propriété 24 Septembre 2024 La Possession (Articles 921 à 933 C.c.Q) ★ Entraîne plusieurs effets juridiques comme l’acquisition du droit de propriété d’un bien Article 921 C.c.Q La possession est l’exercice de fait [CORPUS], par soi-même ou par l’intermédiaire d’une autre personne qui détient le bien, d’un droit réel dont on se veut titulaire. Cette volonté est présumée [Article 2847 C.c.Q]. Si elle fait défaut, il y a détention. ➔ Attention, la possession n’est pas un droit, mais plutôt un fait ➔ La possession peut être superposé sur un autre droit, soit la propriété ➔ La servitude ne peut pas être question de possession ➔ La possession d’un bien immatériel est possible, donc le corpus va être différent que d’habitude ➔ Le détenteur exerce le corpus en lieu et place du possesseur (Ex: Un locataire est détenteur, tandis que le propriétaire de l’immeuble est aux yeux du droit possesseur, mais n’a pas le corpus). Exemple 1: ➔ Une personne est titulaire d’un droit de propriété (type de droit réel) sur une maison, qui est un rapport de droit. La possession est un rapport de fait qui apporte des conséquences juridiques si elle respecte certaines conditions. ➔ Une personne est possesseur de sa maison, donc elle a un rapport de fait. Exemple 2 (Karkoukly): ➔ Agrandit son terrain sur une bande de terre qui ne l’appartient pas, mais plutôt à la ville de Westmount. ➔ Elle est possesseur du terrain, mais pas la propriétaire ➔ Par des gestes qu’elle pose, elle fait comme si elle était propriétaire, donc elle est possesseur du terrain. Si certaines conditions sont remplies, la possession de Karkoukly pourrait avoir des conséquences juridiques.  14 ➔ Possesseur de mauvaise foi: Le ou la possesseur qui sait qu’elle exerce un droit qu’elle n’a pas. (Fait comme si elle est propriétaire, même si elle sait qu’elle ne l’est pas) Exemple 3 (Inkel c. Lambert): ➔ Inkel plante des sapins sur la bande de son terrain pour faire de l’exploitation commercial de sapin ➔ Lorsque Inkel plante les sapins, le propriétaire voisin était une personne différente ➔ On constate avec l’aide d’un arpenteur géomètre que la ligne de séparation des lots inclut la section du terrain de Inkel avec les sapins ➔ Inkel est qualifié de possesseur du lot avec les sapins ➔ Possesseur de bonne foi: Le ou la possesseur est justifié de croire qu’elle est le propriétaire, même si elle ne l’ai pas Article 932 C.c.Q Le possesseur est de bonne foi si, au début de sa possession, il est justifié de se croire titulaire du droit réel qu’il exerce. Sa bonne foi cesse du jour où l’absence de titre ou les vices de sa possession ou de son titre lui sont dénoncés par une procédure civile. ➔ La bonne foi se présume en droit civil 2 éléments nécessaires à la possession: 1. Le corpus: Contrôle/maitrise matériel du bien de manière objective qui se traduit par des actes visibles (Ex: Habiter une maison, planter des arbres, aménager le terrain) ou des actes juridiques (Ex: Disposer d’un bien, payer des taxes). 2. L’animus: Aspect psychologique et intentionnel au niveau subjectif de la personne (On fait comme si on était propriétaire d’un bien). Article 923 C.c.Q Celui qui a commencé à détenir pour le compte d’autrui ou avec reconnaissance d’un domaine supérieur est toujours présumé détenir en la même qualité, sauf s’il y a preuve d’interversion de titre résultant de faits non équivoques. ➔ Article 2913 et 2914 C.c.Q ➔ Ex: Détenir pour le compte d’autrui (Mandataire) ➔ Ex: Reconnaissance d’un domaine supérieur (Locataire) ➔ Le détenteur n’a jamais l’animus Exception à l’article 923 C.c.Q (Interversion de titre) ➔ Article 2914 C.c.Q ➔ Le détenteur devient possesseur par l’interversion de titre ➔ Le détenteur change sa façon d’agir et informe le propriétaire ➔ Manifesté clairement à travers de gestes du détenteur et un changement d’état d’esprit  15 ➔ Ex: Changement des serrures, changement de la boîte postale Article 2914 C.c.Q Un titre précaire peut être interverti au moyen d’un titre émanant d’un tiers ou d’un acte du détenteur inconciliable avec la précarité. L’interversion rend la possession utile à la prescription, à compter du moment où le propriétaire a connaissance du nouveau titre ou de l’acte du détenteur. Conditions pour que la possession produise des effets: ➔ Paisible ➔ Continue ➔ Publique ➔ Non équivoque ATTENTION: Les vices de la possession doivent être envers la personne qui pourrait contester la possession, soit le propriétaire. Article 922 C.c.Q (La possession utile) Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque. Renvoi à l’article 2911 C.c.Q: La prescription acquisitive requiert une possession conforme aux conditions établies au livre des biens. Article 928 C.c.Q Le possesseur est présumé titulaire du droit réel [Droit de propriété] qu’il exerce. C’est à celui qui conteste cette qualité à prouver son droit et, le cas échéant, l’absence de titre, ou encore les vices de la possession ou du titre du possesseur. Article 926 C.c.Q La possession entachée de quelque vice ne commence à produire des effets qu’à compter du moment où le vice a cessé. Les ayants cause, à quelque titre que ce soit, ne souffrent pas des vices dans la possession de leur auteur.  16 La possession paisible ❖ Le vice va être une possession violente ❖ Si la possession est violente c’est le corpus qui sera affecté ❖ L’entrée en possession doit être faite avec une force physique, force morale et violente pour s’emparer du bien ❖ Une défense violente de sa possession n’est pas considérée comme un vice de possession. ❖ Ex: Empêcher quelqu’un d'entrer dans sa maison avec des armes, Propriétaire est chassé de chez lui La possession continue ❖ Vice de possession continue est la possession discontinue ❖ Article 925 C.c.Q (Présomption de continuité) ❖ Régularité dans l'accomplissement des gestes attendu du titulaire du droit réel ❖ N’exige pas un contact permanent entre le possesseur et le bien ❖ Ex: Avoir un chalet d’été La possession publique ❖ Vice de possession publique est la possession clandestine ❖ Ex: Territoire agricole avec un agrandissement graduel est considéré comme une possession clandestine puisque l’agrandissement était tellement graduel et difficile à remarquer ❖ Ex: Lallouz c. White, 2020 QCCA 1595 Litige sur un tableau avec une grande valeur Application de la théorie de la possession Application des articles 928, 922 et 932 C.c.Q (Possession) Application de l’article 2919 C.c.Q (Prescription acquisitive)  17 Ce qui est contesté est l’élément public de la possession du tableau. Si la possession est vicié, le possesseur ne put pas acquérir le tableau par prescription acquisitive. La possession non équivoque ❖ Vice de possession non équivoque est la possession équivoque ❖ Lorsqu’on voit la personne agir on sait exactement ce qu’est son animus ❖ On est certain de l’animus lorsque la possession est non équivoque ❖ Ex: Deux personnes se prétendent possesseur du même bien (Possession concurrente) Article 924 C.c.Q Les actes de pure faculté ou de simple tolérance ne peuvent fonder la possession ➔ Ex 1: Quelqu’un a un chalet sur un bord du lac et il y a un autre chalet de l’autre bord du lac. Le chalet 1 veut agrandir et on ne voit plus le paysage pour le chalet 2. Le chalet que sa vue est bloqué ne peut pas revendiquer son droit de vue. ➔ Ex 2: Vous êtes voisin d’un terrain de golf et il y a une fontaine avec des lumières. De votre cuisine vous voyez les lumières et bénéficiez de cette vue. Le propriétaire enlève un jour la fontaine. Tu ne peux pas aller dire au propriétaire de remettre la fontaine. On parle d’une situation de pure faculté ➔ Simple tolérance: Cas de bon voisinage (Un voisin traverse sur votre terrain temporairement, mais vous dite rien pour maintenir une bonne relation avec les voisins) Article 925 C.c.Q Le possesseur actuel est présumé avoir une possession continue depuis le jour de son entrée en possession; il peut joindre sa possession et celle de ses auteurs. [Article 2912 C.c.Q] La possession demeure continue même si l’exercice en est empêché ou interrompu temporairement. Article 2912 C.c.Q L’ayant cause à titre particulier peut, pour compléter la prescription, joindre à sa possession celle de ses auteurs. L’ayant cause universel ou à titre universel continue la possession de son auteur. ➔ Ayant cause: Celui à qui le droit est transmis par un auteur ➔ Ayant cause à titre universel: Dans le domaine des successions ➔ Ayant cause à titre particulier: Pour un ou des biens déterminés Article 926 C.c.Q La possession entachée de quelque vice ne commence à produire des effets qu’à compter du moment où le vice a cessé.  18 Les ayants cause, à quelque titre que ce soit, ne souffrent pas des vices dans la possession de leur auteur. ➔ Explication alinéa 2: Les vices sont temporaires et non perpétuels. Donc lorsque la possession redevient paisible par exemple, il y a une possession utile qui commence ou qui recommence. Les héritiers par exemple peuvent commencer une possession utile, même si la personne qui leur donne la possession avait une possession viciée. Article 927 C.c.Q Le voleur, le receleur et le fraudeur ne peuvent invoquer les effets de la possession, mais leurs ayants cause, à quelque titre que ce soit, le peuvent s’ils ignoraient le vice. ➔ Le voleur pour un bien meuble à la possession, mais la possession ne peut jamais être utile puisqu’elle est viciée perpétuellement Article 929 C.c.Q Le possesseur dont la possession a été continue pendant plus d’une année à, contre celui qui trouble sa possession ou qui l’a dépossédé, un droit d’action pour faire cesser le trouble ou être remis en possession. ➔ Article 2923 al.2 C.c.Q (Prescription lors d’une action possessoire à l’égard d’un immeuble) ➔ L’action possessoire est un des effets de la possession utile ➔ Le possesseur peut revendiquer sa possession à l’aide de l’action possessoire ➔ Pour un meuble, il n’y a pas de délai de temps pour appliquer l’action possessoire ➔ Pour un immeuble, l’action possessoire doit être appliquer en dedans de 1 ans de la dépossession ➔ Ex: Karkoukly prend possession du terrain pour plus de 1 ans. Lorsqu’elle part en fin de semaine, vous enlevez ces aménagements. À partir du moment où vous enlevez ces aménagements, elle a 1 ans pour appliquer une action possessoire sur le terrain que Karkoukly dit qu’elle possède. Article 930 C.c.Q La possession rend le possesseur titulaire du droit réel qu’il exerce s’il se conforme aux règles de la prescription. ➔ Un des effets de la possession utile, soit la prescription Article 931 C.c.Q Le possesseur de bonne foi est dispensé de rendre compte des fruits et revenus du bien; il supporte les frais qu’il a engagés pour les produire. Le possesseur de mauvaise foi doit, après avoir compensé les frais, remettre les fruits et revenus, à compter du jour où sa mauvaise foi a commencé.  19 Article 933 C.c.Q Le possesseur peut être remboursé ou indemnisé pour les constructions, ouvrages et plantations qu’il a faits, suivant les règles prévues au chapitre de l’accession. ➔ Ex: Inkel c. Lambert ➔ Un des effets de la possession utile, soit l’accession 1 October 2024 Prescription Acquisitive (Articles 2875-2920 C.C.Q.) Article 2875 C.c.Q La prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par l’écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi: la prescription est dite acquisitive dans le premier cas et, dans le second, extinctive. ➔ Les conditions déterminés par la loi sont 922 C.c.Q pour la prescription acquisitive Article 922 C.c.Q Pour produire des effets, la possession doit être paisible, continue, publique et non équivoque. Nécessité d’invoquer la prescription Article 2878 C.c.Q Le tribunal ne peut suppléer d’office le moyen résultant de la prescription. Toutefois, le tribunal doit déclarer d’office la déchéance du recours, lorsque celle-ci est prévue par la loi. Cette déchéance ne se présume pas; elle résulte d’un texte exprès. ➔ Ex: Article 1022 C.c.Q ➔ Suppléer d’office= Le tribunal ne peut pas dire qu’il y a une prescription si aucun des parties l’invoque Article 2881 C.c.Q  20 La prescription peut être opposée en tout état de cause, même en appel, à moins que la partie qui n’aurait pas opposé le moyen n’ait, en raison des circonstances, manifesté son intention d’y renoncer. ➔ On peut toujours invoquer la prescription si une des parties a oublié de l’invoquer Nécessité de prouver la prescription Article 2803 C.c.Q Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. ➔ Celui qui invoque la prescription doit le prouver Article 2884 C.c.Q On ne peut pas convenir d’un délai de prescription autre que celui prévu par la loi. Délai de prescription Article 2879 C.c.Q Le délai de prescription se compte par jour entier. Le jour à partir duquel court la prescription n’est pas compté dans le calcul du délai. La prescription n’est acquise que lorsque le dernier jour du délai est révolu. Lorsque le dernier jour est un samedi ou un jour férié, la prescription n’est acquise qu’au premier jour ouvrable qui suit. ➔ Dans l’examen on ne joue pas avec les jours près, plus un environ des jours/semaines Article 2876 C.c.Q Ce qui est hors commerce, incessible ou non susceptible d’appropriation, par nature ou par affectation, est imprescriptible. ➔ Ex: Le corps humain, les choses communes, les biens de l’État, les biens des personnes morales de droit public Article 2877 C.c.Q La prescription s’accomplit en faveur ou à l’encontre de tous, même de l’État, sous réserve des dispositions expresses de la loi. ➔ S’applique aux personnes physiques et morales ➔ Exception: Article 916 al.2 C.c.Q Article 916 al.2 C.c.Q  21 Cependant, nul ne peut s’approprier par occupation, prescription ou accession les biens de l’État, sauf ceux que ce dernier a acquis par succession, vacances ou confiscation, tant qu’ils n’ont pas été confondus avec ses autres biens. Nul ne peut non plus s’approprier les biens des personnes morales de droit public qui sont affectés à l’utilité publique. Jonction des possessions-Article 925 C.c.Q ➔ Le titre est nécessaire ➔ Le titre n’est pas nécessairement écrit ➔ La vente d’un bien immobilier ne nécessite pas d’aller devant un notaire ➔ Le titre est un fondement juridique donc ce qui donne naissance à une situatio La mauvaise et la bonne foi ➔ Article 932 C.c.Q ➔ Le fait d’apprendre que l'œuvre est possiblement volée n’est pas assez pour que la bonne foi devienne de mauvaise foi. Il faut qu’il y ait une procédure civile pour que la bonne foi devienne une mauvaise foi (Article 2892 C.c.Q) ➔ Mise en demeure: Articles 1593-1594 C.c.Q pour l’exécution d’une obligation ➔ Une mise en demeure sert à avertir quelqu’un qu’il y a une potentielle démarche judiciaire entamée contre elle. La mise en demeure ne change pas la bonne foi en mauvaise foi. ➔ Demande en justice et procédure civile sont des synonymes 3 Septembre 2024 Biens Vacants- Article 934-946 C.c.Q Article 934 C.c.Q Sont sans maître les biens qui sont sans propriétaire ou qui ont été abandonnés. Sont réputés abandonnés les meubles de peu de valeur ou très détériorés qui sont laissés en des lieux publics, y compris sur la voie publique ou dans des véhicules qui servent au transport du public. Article 935 C.c.Q Les meubles sans maître appartiennent à la personne qui se les approprie par occupation. Les meubles abandonnés que personne ne s’approprie appartiennent aux municipalités qui les recueillent sur leur territoire ou à l’État. Article 936 C.c.Q Les immeubles sans maître appartiennent à l’État. Toute personne peut néanmoins les acquérir, par accession naturelle ou prescription, à moins que l’État ne possède ces immeubles ou ne s’en soit déclaré propriétaire par un avis du ministre du Revenu inscrit au registre foncier.  22 Article 937 C.c.Q Les biens sans maître que l’État s’approprie sont administrés par le ministre du Revenu; celui-ci en dispose conformément à la loi. Article 938 C.c.Q Le trésor appartient à celui qui le trouve dans son fonds; s’il est découvert dans le fonds d’autrui, il appartient pour moitié au propriétaire du fonds et pour l’autre moitié à celui qui l’a découvert, à moins que l’inventeur n’ait agi pour le compte du propriétaire. Article 939 C.c.Q Les meubles qui sont perdus ou oubliés entre les mains d’un tiers ou en un lieu public continuent d’appartenir à leur propriétaire. Ces biens ne peuvent s’acquérir par occupation, mais ils peuvent, de même que le prix qui leur est subrogé, être prescrits par celui qui les détient. Article 940 C.c.Q Celui qui trouve un bien doit tenter d’en retrouver le propriétaire; le cas échéant, il doit lui remettre le bien. Article 941 C.c.Q Pour prescrire soit le bien, soit le prix qui lui est subrogé, celui qui trouve un bien perdu doit déclarer le fait à un agent de la paix, à la municipalité sur le territoire de laquelle il a été trouvé ou à la personne qui a la garde du lieu où il a été trouvé. Il peut alors, à son choix, garder le bien, en disposer comme un détenteur ou le remettre à la personne à laquelle il a fait la déclaration pour que celle-ci le détienne. Article 944 C.c.Q Lorsqu’un bien, confié pour être gardé, travaillé ou transformé, n’est pas réclamé dans les 90 jours de la fin du travail ou de la période convenue, il est considéré comme oublié et son détenteur peut en disposer après avoir donné un avis de la même durée à celui qui lui a confié le bien. Article 945 C.c.Q Le détenteur du bien confié mais oublié dispose du bien en le vendant soit aux enchères comme s’il s’agissait d’un bien trouvé, soit de gré à gré. Il peut aussi donner à un organisme Article 946 C.c.Q  23 Le propriétaire d’un bien perdu ou oublié peut, tant que son droit de propriété n’est pas prescrit, le revendiquer en offrant de payer les frais d’administration du bien et, le cas échéant, la valeur du travail effectué. Le détenteur du bien a le droit de le retenir jusqu’au paiement. Si le bien a été aliéné, le droit du propriétaire ne s’exerce, malgré l’article 1714, que sur ce qui reste du prix de la vente, déduction faite des frais d’administration et d’aliénation du bien et de la valeur du travail effectué. Boivin c. Québec (Procureur général), R.J.Q. 687 (C.A.) ➔ On qualifie les trésors avec l’article 938 C.c.Q ➔ Paragraphe 20: Distinction entre les biens oubliés ou les biens perdus et un trésor ➔ Les lingots ne sont pas des trésors puisqu’ils ont été lancés et dispersé aléatoirement ➔ Hypothèse que les lingots ont été lancé pour s’en débarrasser (Potentiellement criminel) ➔ On n’applique pas la présomption de l’article 934 C.c.Q ➔ Les lingots ont été déclaré ➔ Importance de la décision: Distinction entre le trésor et la distinction avec le bien perdu ou oublié ➔ Paragraphe 35: Conclusion bizarre de la Cour d’Appel ➔ Paragraphe 36: Problème parce que la Cour dit que le bien est abandonné, mais la conclusion mentionne que les biens sont prescriptibles donc on parle plutôt d’un bien perdu ➔ Application de l’article 941 et 942 C.c.Q ➔ La seule raison que la Cour d’Appel a intervenu est parce que le juge de première instance a utilisé son opinion personnelle de ce qui est raisonnable ou non pour définir les lingots d’or comme un trésor à la place d’un meuble perdu ou oublié Droit de propriété- Article 947- 953 C.c.Q ★ Droit supérieur aux autres puisque le propriétaire peut faire ce qu’il veut Caractéristiques du droit de propriété ➔ Absolu (Le droit de propriété n’est pas un droit absolu car il y a plein de limites au droit de propriété) ➔ Exclusif (Monopole sur un bien, soit tout l’usus, l’abusus et le frucutus) ➔ Perpétuel par nature (Le droit de propriété va durée temps que le bien existe, Le décès du propriétaire n'entraîne pas l’extinction du droit de propriété, le droit sera just transmis aux héritiers, Le non-usage n’éteint pas le droit de propriété) Comment mettre fin à un droit de propriété? ➔ Une personne peut renoncer son droit de propriété  24 Attention: La prescription extinctive n’existe pas pour le droit de propriété Démembrements de la propriété Si le propriétaire créé un ou des démembrements, il perd son exclusivité Les démembrements ont une durée de vie limité (Max 100 ans) sauf la servitude puisqu'elle accompagne la propriété Les démembrements, incluant la servitude, peuvent être perdu par le non-usage La prescription extinctive s’applique aux démembrements de la propriété Modalités de la propriété Droit de propriété exercé par plusieurs personnes On a quand même un monopole sur le bien, mais il est exercé à plusieurs. Les propriétaires doivent tous s’entendre sur l’exercice du monopole Article 947 C.c.Q La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer librement et complètement d’un bien, sous réserve des limites et des conditions d’exercice fixées par la loi. Elle est susceptible de modalités et de démembrements. ➔ L’abusus est la possibilité de se débarrasser d’un bien ➔ L’abusus peut aussi être de donner le bien ou de faire des démembrement de la propriété ➔ L’abandon d’un bien est un act unilatéral ➔ L’abandon a un effet abdicatif ➔ Tous les droits réels peuvent être abandonnés ➔ Possible d’abandonner un usufruit, un emphytéose, etc ➔ Article 1162 C.c.Q: Extinction de l’usufruit Est ce que l’acte notarié est obligatoire pour l’abandon d’un immeuble? Non, l’acte notarié n’est pas obligatoire pour un abandon On va choisir de le notarié parce qu’on peut dire que l’acte est authentique donc la preuve est plus facile (Article 2813 C.c.Q et 2814 p.6) Article 2813 C.c.Q L’acte authentique est celui qui a été reçu ou attesté par un officier public compétent selon les lois du Québec ou du Canada, avec les formalités requises par la loi. L’acte dont l’apparence matérielle respecte ces exigences est présumé authentique. Article 2818 C.c.Q  25 Les énonciations, dans l’acte authentique, des faits que l’officier public avait mission de constater ou d’inscrire, font preuve à l’égard de tous. Pourquoi abandonner un immeuble? ➔ Certains immeubles ont peu de valeur ou coûtent trop cher à administrer et entretenir Abandonner son droit de propriété ➔ Possible dans le Code civil ➔ Effet: Éteint les charges réels/ obligations réelles ou propter rem Obligation réel ➔ Une obligation dont le titulaire du droit y est tenu tant qu’il est titulaire du droit réel en question ➔ Effets libératoires en temps que propriétaire, mais ne libère pas les obligations personnelles ➔ Il a donc la possibilité de se faire poursuivre personnellement pour une faute commise Article 2938 C.c.Q Sont soumises à la publicité, l’acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l’extinction d’un droit réel immobilier. Le sont aussi la renonciation à une succession, à un legs, à une communauté de biens, au partage de la valeur des acquêts ou du patrimoine familial, ainsi que le jugement qui annule la renonciation. Les autres droits personnels et les droits réels mobiliers sont soumis à la publicité dans la mesure où la loi prescrit ou autorise expressément leur publication. La modification ou l’extinction d’un droit ainsi publié est soumise à la publicité. ➔ Les actes qui concernent les droits réels immobiliers peuvent être inscrit au registre foncier Article 948 C.c.Q La propriété d’un bien donne droit à ce qu’il produit et à ce qui s’y unit, de façon naturelle ou artificielle, dès l’union. Ce droit se nomme droit d’accession. ➔ Renvoi 916 C.c.Q ➔ Accessio: Capacité du propriétaire de récupérer les utilités du droit une foi les démembrement terminé Article 949 C.c.Q  26 Les fruits et revenus du bien appartiennent au propriétaire, qui supporte les frais qu’il a engagés pour les produire. Article 950 C.c.Q Le propriétaire du bien assume les risques de perte. Article 951 C.c.Q La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous. Le propriétaire peut faire, au-dessus et au-dessous, toutes les constructions, ouvrages et plantations qu’il juge à propos; il est tenu de respecter, entre autres, les droits publics sur les mines, sur les hydrocarbures, sur les nappes d’eau et sur les rivières souterraines. Agence du revenu du Québec c. 9110-4547 Québec inc., 2016 QCCS 6494 ➔ Application de l’article 936 C.c.Q ➔ Abandon d’immeuble contester par l’agence du revenu du Québec ➔ Effet de l’abandon: Éteindre le droit (Abdication) ➔ Difficulté avec des projets sur un immeuble ➔ On décide d’abandonner la propriété de l’immeuble ➔ L’agence conteste l’abandon parce qu’il est impossible à vendre l’immeuble en question ➔ La démolition de l’immeuble a coûté de l’argent au gouvernement ➔ La Cour n’a pas donné raison à l’agence du revenu ➔ L’État devient propriétaire de l’immeuble qu’il le veut ou non ➔ L’argument sur l’abus du droit a été rejeté par la Cour Article 952 C.c.Q Le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. ➔ Article sur le droit de l’expropriation ➔ Expropriation c’est un mode d'acquisition d’un bien ➔ Renvoi article 916 C.c.Q ➔ Mode d'acquisition forcé ➔ Atteinte draconienne au droit de propriété ➔ Article 952 est très stricte à l’ouverture d’expropriation ➔ Seulement l’État peut exproprier, une société d’État, municipalité, personnes morales de droit public ➔ Le pouvoir d’expropriation doit être indiqué dans le règlement de leur pouvoir (loi constitutive) donc il n’y a pas d'interprétation  27 ➔ Les personnes morales de droit privé peuvent aussi avoir un pouvoir d’expropriation s’il est prévu expressément dans une loi ➔ Ex: L’université de montréal peut exproprier pour des fin d’éducation comme pour bâtir un immeuble d’enseignement ➔ Exemples d’utilité public: Aménagement de parc, transport en commun, construction de routes, aéroport, etc ➔ Utilité publique à l’article 952 C.c.Q n’est pas la même que l’utilité publique à l'article 916 C.c.Q ➔ On peut exproprier pour du développement immobilier, pour aménager un quartier industrielle, développement d’un centre commerciale: Cause d’utilité publique= Parce que les industries qui se retrouve dans le quartier industrielle va créer des emplois et les employé vont dépenser de l’argent (Explication économique) Article 953 C.c.Q Le propriétaire d’un bien a le droit de le revendiquer contre le possesseur ou celui qui le détient sans droit; il peut s’opposer à tout empiétement ou à tout usage que la loi ou lui-même n’a pas autorisé. ➔ Renvoi article 912 C.c.Q (Action pétitoire) ➔ Revendication pour un propriétaire d’un bien ➔ Particulier au droit de propriété ➔ Renvoi articles 1713-1717 C.c.Q ➔ Droit de revendiquer va s'éteindre si il y a une prescription (écoulement dans le temps) ou possession utile Accession (Art. 954-975 C.C.Q.) Pour avoir une accession, il faut être propriétaire Renvoi 931 C.c.Q (Accession par production) Accession par union naturelle ou artificielle (Article 954-975 C.c.Q) Deux types d’accession: 1. Accession mobilière 2. Accession immobilière Le droit d’accession ➔ Opère de plein droit ➔ Pas besoin d’une convention ou de la prévoir Article 954 C.c.Q L’accession à un immeuble d’un bien meuble ou immeuble peut être volontaire ou indépendante de toute volonté. Dans le premier cas, l’accession est artificielle; dans le second, elle est naturelle.  28 ➔ Accession immobilière ➔ Accession artificielle volontaire= Actes posé matériellement qui va mener à l'accession ➔ Accession artificielle naturelle= Vise seulement le mouvement de l’eau et de la terre donc pas d’intervention humaine Accession artificielle Article 955 C.c.Q Les constructions, ouvrages ou plantations sur un immeuble sont présumés avoir été faits par le propriétaire, à ses frais, et lui appartenir. ➔ Présomption de l’accession ➔ Les immeubles à 903 C.c.Q s’applique à 955 C.c.Q ➔ Le propriétaire d’un immeuble va modifier et construire sur son immeuble à ses frais ➔ L’article valide les situations normales du droit de propriété ➔ Relative (à ses frais et lui appartient)= Présomption simple puisqu'il est indiqué présumé et non réputé (Article 2847 C.c.Q) ➔ Articles 956 et 957 permettent de renverser la présomption à l’article 955 C.c.Q et 1110 C.c.Q (Propriété superficiaire) permet aussi de renverser la présomption simple à l’article 955 C.c.Q Trois façons de renverser la présomption simple de l’article 955 C.c.Q 1. Article 956 C.c.Q 2. Article 957 C.c.Q 3. Article 1110 C.c.Q (Propriété superficiaire) Article 956 C.c.Q Le propriétaire de l’immeuble devient propriétaire par accession des constructions, ouvrages ou plantations qu’il a faits avec des matériaux qui ne lui appartiennent pas, mais il est tenu de payer la valeur, au moment de l’incorporation, des matériaux utilisés. Celui qui était propriétaire des matériaux n’a pas le droit de les enlever ni ne peut être contraint de les reprendre. ➔ Le propriétaire agit ➔ Donne un droit de propriété au propriétaire ➔ Pas juste une présomption, mais aussi un droit ➔ La condition principale pour que l'article s’applique est que les matériaux doivent être incorporé à l’immeuble ou à la construction Vente à tempérament ➔ Article 1745 C.c.Q ➔ Une vente qui s’effectue graduellement  29 ➔ Exemple: Le paiement d’un ascenseur sur 3 ans, mais l’acheteur arrête de payer le vendeur. Selon l’article 1745, l'ascenseur appartient au vendeur. La jurisprudence dit que l'ascenseur appartient à l’acheteur selon l’article 956 C.c.Q et que le vendeur ne peut pas saisir l'ascenseur. Article 957 C.c.Q Le propriétaire de l’immeuble acquiert par accession la propriété des constructions, ouvrages ou plantations faits sur son immeuble par un possesseur, que les impenses soient nécessaires, utiles ou d’agrément. ➔ Le possesseur agit ➔ Inkel c. Lambert ➔ Renvoi Article 933 C.c.Q (Traite des impenses en matière de la possession) Inkel c. Lambert, R.D.I. 123 (C.S.) ➔ Article 957 C.c.Q ➔ Bornage pour délimiter les terraines ➔ Au moment du bornage, Inkel a un plus petit terrain ➔ Lambert devient propriétaire du bout de terrain où qu’Inkel a planter des sapins (Valeur de 30 000$) ➔ Inkel veut un remboursement pour les aménagements qu’il a fait ➔ Les impenses sont utiles et non des impenses nécessaires donc remboursement selon l’article 959 C.c.Q ➔ Application des articles 932, 955 et 969 C.c.Q Les impenses Les impenses sont basé sur le principe de l’enrichissement sans cause Argumentation: Article 1702 C.c.Q 3 Types d’impenses (Articles 958-962 C.c.Q) 1. Impenses nécessaires (Article 958 C.c.Q) 2. Impenses utiles (Articles 959 et 960 C.c.Q) 3. Impenses d’agrément (Articles 961 et 962 C.c.Q) Article 963 C.c.Q Le possesseur de bonne foi a le droit de retenir l’immeuble jusqu’à ce qu’il ait obtenu le remboursement des impenses nécessaires ou utiles. Le possesseur de mauvaise foi n’a ce droit qu’à l’égard des impenses nécessaires qu’il a faites. ➔ Droit de rétention Article 964 C.c.Q  30 Les impenses faites par un détenteur sont traitées suivant les règles établies pour celles qui sont faites par un possesseur de mauvaise foi. Le détenteur ne peut, toutefois, être contraint d’acquérir le bien. ➔ Cas du détenteur du bien Accession naturelle (Art. 965-969 C.c.Q) Article 965 C.c.Q L’alluvion profite au propriétaire riverain. Les alluvions sont les atterrissements et les accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement aux fonds riverains d’un cours d’eau. Accession mobilière (Art 971-975 C.c.Q) Article 971 C.c.Q Lorsque des meubles appartenant à plusieurs propriétaires ont été mélangés ou unis de telle sorte qu’il n’est plus possible de les séparer sans détérioration ou sans un travail et des frais excessifs, le nouveau bien appartient à celui des propriétaires qui a contribué davantage à sa constitution, par la valeur du bien initial ou par son travail. ➔ Mélange ou fusion de plusieurs biens qui appartiennent à plusieurs propriétaires différents pour faire un nouveau bien Location Fortier inc. c. Pacheco, J.E. 98-197 (C.S.) ➔ Camion modifié pour fair un camion de remorquage ➔ Accession par adjonction ➔ Faits: Location Fortier loue un camion a Pacheco par bail. Le bail a été résilié puisque Pacheco a arrêté les paiements. Retour de la possession du camion à Location Fortier. Une autre compagnie a prêté une plate-forme de remorquage à Pacheco, mais le camion n’appartient plus à Pacheco. ➔ Selon l’article 971 C.c.Q Pacheco est le propriétaire, mais la compagnie à numéro doit être indemnisé selon l’article 973 C.c.Q pour la valeur de l’équipement de remorquage ➔ Le juge applique l'article 975 C.c.Q soit le principe d’équité Article 972 C.c.Q La personne, qui a travaillé ou transformé une matière qui ne lui appartenait pas, acquiert la propriété du nouveau bien si la valeur du travail ou de la transformation est supérieure à celle de la matière employée. ➔ Accession par spécification ➔ Un bien qui appartient à quelqu’un et une autre personne vient modifier le bien par un travail  31 ➔ Celui qui a mis le plus de travail devient le propriétaire du nouveau bien Article 973 C.c.Q Le propriétaire du nouveau bien doit payer la valeur de la matière ou de la main-d’œuvre à celui qui l’a fournie. S’il est impossible de déterminer qui a contribué davantage à la constitution du nouveau bien, les intéressés en sont copropriétaires indivis. ➔ Si vous n’êtes pas la personne qui a donner le plus de travail peut être indemnisé pour le nouveau bien qu’il perd ➔ Renvoi article 1012 et 1015 C.c.Q (Copropriété indivis) Règles particulières à la propriété immobilière (ART. 976-992 C.C.Q.) ➔ Tout ce qui touche les propriétés immobilières Article 976 C.c.Q Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. ★ Développé par les tribunaux en utilisant la responsabilité extracontractuelle (Art. 1457 C.c.Q) et l’abus de droit à l’article 7 C.c.Q ★ Voisins: Pas seulement des propriétaires, tout le monde qui habite la propriété, qui a un intérêt sur la propriété, etc ★ Pas besoin d’être des voisins contigus ★ Inconvénient anormal: Un inconvénient récurrent (répétitif), il y a un certain niveau de gravité à l’inconvénient, évalué de façon objective et non subjective ★ Application du critère de la personne raisonnable (Qu’est ce qu’une personne raisonnable considère anormal?) ★ Usages locaux: Passage de motoneige bruyant est accepté ★ On regarde pas le comportement, mais plutôt les conséquences indépendamment de la personne impliqué ★ Lorsqu'on parle de la responsabilité extracontractuelle on doit regarder le comportement de la personne et établir un dommage et un lien de causalité ★ Abus de droit est appliqué à tous les droits Antériorité: ➔ L’antériorité enlève pas le droit d’invoquer l’art 976 C.c.Q, mais ce peut élever les exigences de tolérance d’inconvénients  32 Article 7 C.c.Q Aucun droit ne peut être exercé en vue de nuire à autrui ou d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre des exigences de la bonne foi. ★ Un propriétaire utilise son droit de propriété de façon abusive en faisant preuve de mauvaise foi ★ Exemple: Un voisin met une clotûre du côté du voisin d’une couleur dérangeante comme orange fluo pour embêter le voisin Article 977 C.c.Q Les limites d’un fonds sont déterminées par les titres, les plans cadastraux et la démarcation du terrain et, au besoin, par tous autres indices ou documents utiles. ★ Énumère les moyens à l’arpenteur-géomètre pour délimiter les lignes séparatives des lots Procédure de Bornage ➔ 2 types de bornages ➔ Bornage conventionnel/ extrajudiciaire/à l'amiable: Moins coûteux ➔ Bornage judiciaire: Coûteux et devant un juge ➔ Il est possible de commencer un bornage conventionnel et ensuite devient un bornage judiciaire ➔ Lorsqu’on demande un bornage, le bornage devient une obligation donc doit avoir une fin ➔ Effet 1 du bornage: Déclarer où la limite des fonds se situe (Effet déclaratif)  33 ➔ Effet 2 du bornage: Effet irrévocable et définitif (2996 C.c.Q Procès verbal d’abornement) ➔ Le bornage doit être inscrit au registre foncier donc est opposable au tiers Article 978 C.c.Q Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës pour établir les bornes, rétablir des bornes déplacées ou disparues, reconnaître d’anciennes bornes ou rectifier la ligne séparative de leurs fonds. Il doit au préalable, en l’absence d’accord entre eux, mettre le voisin en demeure de consentir au bornage et de convenir avec lui du choix d’un arpenteur-géomètre pour procéder aux opérations requises, suivant les règles prévues au Code de procédure civile (chapitre C-25.01). Le procès-verbal d’abornement doit être inscrit au registre foncier; le rapport de bornage peut également y être joint. ➔ Pas besoin de justifier l’action de borner son terrain ➔ Dans la majorité des cas c’est le propriétaire qui va demander de borner son terrain ➔ L’État, les personnes physiques et les personnes morales peuvent faire borner leur terrain ➔ Obligation propter rem: Le propriétaire est tenu à cette obligation de bornage ➔ Propriété contiguë: Les propriétés son adjacente et se touchent ➔ Le but du bornage est de mettre fin à une incertitude sur les limites du terrains et arrêter l’empiètement Le certificat de localisation ➔ Le certificat de localisation est un document légal, formé d’un plan et d’un rapport, produit par un arpenteur-géomètre. Il a pour but de démontrer l’état actuel d’un bien immobilier en fournissant les informations relatives aux titres de propriété, au cadastre, aux lois et aux règlements pouvant l’affecter. ➔ L’objectif de ce document est de montrer l’état physique et juridique de l’immeuble ou du terrain concerné. Ce faisant, il assure la conformité du bien par rapport à la réglementation. Il peut aussi révéler certaines irrégularités qui doivent être corrigées. ➔ Dans le cadre d’une transaction immobilière, le certificat de localisation permet à l’acheteur qui le consulte d’acquérir la propriété en toute connaissance de cause 1719 C.c.Q Le vendeur est tenu de remettre à l’acheteur les titres de propriété qu’il possède, ainsi que, s’il s’agit d’une vente immobilière, une copie de l’acte d’acquisition de l’immeuble, de même qu’une copie des titres antérieurs et du certificat de localisation qu’il possède.  34 Article 979 C.c.Q Les fonds inférieurs sont assujettis, envers ceux qui sont plus élevés, à recevoir les eaux qui en découlent naturellement. Le propriétaire du fonds inférieur ne peut élever aucun ouvrage qui empêche cet écoulement. Celui du fonds supérieur ne peut aggraver la situation du fonds inférieur; il n’est pas présumé le faire s’il effectue des travaux pour conduire plus commodément les eaux à leur pente naturelle ou si, son fonds étant voué à l’agriculture, il exécute des travaux de drainage. Les arbres (Articles 984-986 C.c.Q) Article 984 C.c.Q Les fruits qui tombent d’un arbre sur un fonds voisin appartiennent au propriétaire de l’arbre. ➔ Les feuilles ne sont pas des fruits, mais plutôt des biens sans maître Article 985 C.c.Q Le propriétaire peut, si des branches ou des racines venant du fonds voisin s’avancent sur son fonds et nuisent sérieusement à son usage, demander à son voisin de les couper; en cas de refus, il peut le contraindre à les couper. Il peut aussi, si un arbre du fonds voisin menace de tomber sur son fonds, contraindre son voisin à abattre l’arbre ou à le redresser. ➔ Pour abattre un arbre, l’arbre doit être en danger imminent de tomber donc on ne peut pas appliquer l’article 985 al.2 C.c.Q ➔ On ne peut pas faire justice pour soit même ➔ Si on le fait soit même, on peut engager sa responsabilité extracontractuelle Article 986 C.c.Q Le propriétaire d’un fonds exploité à des fins agricoles peut contraindre son voisin à faire abattre, le long de la ligne séparative, sur une largeur qui ne peut excéder cinq mètres, les arbres qui nuisent sérieusement à son exploitation, sauf ceux qui sont dans les vergers et les érablières ou qui sont conservés pour l’embellissement de la propriété. Article 987 C.c.Q Tout propriétaire doit, après avoir reçu un avis, verbal ou écrit, permettre à son voisin l’accès à son fonds si cela est nécessaire pour faire ou entretenir une construction, un ouvrage ou une plantation sur le fonds voisin. ➔ Le tour d’échelle (Nom doctrinal qu’on ne retrouve pas dans le code civil) ➔ Le critère de nécessité est très important, ce n’est pas juste une commodité Article 988 C.c.Q  35 Le propriétaire qui doit permettre l’accès à son fonds a droit à la réparation du préjudice qu’il subit de ce seul fait et à la remise de son fonds en l’état. ➔ Réparation d’un préjudice éventuel Article 989 C.c.Q Lorsque, par l’effet d’une force naturelle ou majeure, des biens se retrouvent sur le fonds d’autrui, le propriétaire de ce fonds doit en permettre la recherche et l’enlèvement, à moins qu’il ne procède lui-même immédiatement à la recherche et ne remette les biens. Ces biens continuent d’appartenir à leur propriétaire, sauf s’il en abandonne la recherche; dans ce cas, le propriétaire du fonds les acquiert, à moins qu’il ne contraigne le propriétaire de ces biens à les enlever et à remettre son fonds dans son état antérieur. ➔ Renvoi Art. 1470 al.2 C.c.Q sur la force majeur ➔ Inclut aussi les animaux comme les vaches Article 990 C.c.Q Le propriétaire du fonds doit exécuter les travaux de réparation ou de démolition qui s’imposent afin d’éviter la chute d’une construction ou d’un ouvrage qui est sur son fonds et qui menace de tomber sur le fonds voisin, y compris sur la voie publique. ➔ Cas d’un immeuble dangereux Article 991 C.c.Q Le propriétaire du fonds ne doit pas, s’il fait des constructions, ouvrages ou plantations sur son fonds, ébranler le fonds voisin ni compromettre la solidité des constructions, ouvrages ou plantations qui s’y trouvent. ➔ Les fonds n’ont pas besoin d’être contigus ➔ Contraindre une personne à arrêter des travaux et réparer le préjudice causé Article 992 C.c.Q Le propriétaire de bonne foi qui a bâti au-delà des limites de son fonds sur une parcelle de terrain qui appartient à autrui doit, au choix du propriétaire du fonds sur lequel il a empiété, soit acquérir cette parcelle en lui en payant la valeur, soit lui verser une indemnité pour la perte temporaire de l’usage de cette parcelle. Si l’empiétement est considérable, causé un préjudice sérieux ou est fait de mauvaise foi, le propriétaire du fonds qui le subit peut contraindre le constructeur soit à acquérir son immeuble et à lui en payer la valeur, soit à enlever les constructions et à remettre les lieux en l’état. ➔ Cas de l’empiètement avec une construction ou un ouvrage ➔ Si on construit la totalité d’une construction sur un terrain qui nous appartient pas on applique les règles de l’accession  36 ➔ L’empiètement peut être à tous les niveaux de la propriété ➔ Si l’empiètement dure plus de 10 ans on parle de possession utile et de prescription Règles particulières à la propriété immobilière (ART. 993-1008 C.C.Q.) Les vues (Art. 993-996 C.c.Q) ➔ Le but d’une vue est de pouvoir voir quelque chose et les détails. On a aussi une distance à respecter selon l’article 993 C.c.Q ➔ Le jour n’a pas de distance à respecter Article 993 C.c.Q On ne peut avoir sur le fonds voisin de vues droites à moins d’un mètre cinquante de la ligne séparative. Cette règle ne s’applique pas lorsqu’il s’agit de vues sur la voie publique ou sur un parc public, ou lorsqu’il s’agit de portes pleines ou à verre translucide. Article 994 C.c.Q La distance d’un mètre cinquante se mesure depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture est faite et perpendiculairement à celui-ci jusqu’à la ligne séparative. S’il y a une fenêtre en saillie, cette distance se mesure depuis la ligne extérieure. Article 995 C.c.Q Des jours translucides et dormants peuvent être pratiqués dans un mur qui n’est pas mitoyen, même si celui-ci est à moins d’un mètre cinquante de la ligne séparative. Article 996 C.c.Q Le copropriétaire d’un mur mitoyen ne peut y pratiquer d’ouverture sans l’accord de l’autre. Droit de passage ★ Le droit de passage s’applique aux humains et à l’équipement de façon aériennes ou souterrains ★ N’est pas un droit réel ★ Le droit de passage n’est pas prescriptible ★ L’assiette du passage est l’endroit que le passage va s’effectuer Deux types d’enclaves: 1. Enclaves juridique ou naturelles: Un lot est entouré de d’autres lots et n’a pas d'accès à la voie publique 2. Enclave économique: Lorsque le fond a une issue sur la voie public, mais la voie est difficile, etc  37 La voie publique ➔ Interprétation large ➔ N’importe quel passage peut être considéré comme une voie publique lorsqu’on parle d’une enclave Rankin c. Gaucher, 2019 QCCA 1718 ➔ Articles 997 et 998 sont les articles centraux dans la décision ➔ Les articles du droit de passage viennent limiter le droit de propriété ➔ Avec le droit de passage on a une situation d’exception de la limite que le propriété exerce sur son bien (soit son terrain) ➔ On peut créer une servitude de passage (entente entre voisins) ➔ On parle plutôt du droit de passage lorsqu'on considère que le lot est enclavé ➔ Le droit de passage n’est pas une commodité, il doit être nécessaire ➔ Le droit de passage n’est pas une servitude, même si elle ressemble à la servitude. Sous l’ancien droit on l'appelait une servitude de passage pour désigner le droit de passage. ➔ Montre que le droit de passage est une question de nécessité ➔ Propriétaire avec beaucoup d’argent pour retrouver le vie urbaine en campagne, mais tout ceci n’est pas assez pour obliger 14 propriétaires un droit de passage ➔ Le désir du propriétaire d’avoir accès à des mesures d’urgences ne suffit pas d’imposer un chemin à autant de propriétaires Article 997 C.c.Q Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique, soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds. Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer. ➔ Établit une enclave ➔ Dès qu’il y a un moyen d'accéder au lot on ne parle pas d’une enclave ➔ Permet d’obliger un ou plusieurs de vos voisins à vous fournir un passage et les voisins n’auront pas le choix d’accepter ➔ Pas une servitude Article 998 C.c.Q Le droit de passage s’exerce contre le voisin à qui le passage peut être le plus naturellement réclamé, compte tenu de l’état des lieux, de l’avantage du fonds enclavé et des inconvénients que le passage occasionne au fonds qui le subit.  38 ➔ Une fois qu'on identifie une situation d’enclave, le droit de passage va être déterminé à cet article ➔ Le passage le plus naturellement réclamé= pas nécessairement le lot sur lequel le chemin sera le plus court, ceci peut être un critère mais n’est pas le seul. Article 999 C.c.Q Si l’enclave résulte de la division du fonds par suite d’un partage, d’un testament ou d’un contrat, le passage ne peut être demandé qu’au copartageant, à l’héritier ou au contractant, et non au propriétaire du fonds à qui le passage aurait été le plus naturellement réclamé. Le passage est alors fourni sans indemnité. ➔ Ordre public ➔ Exclusion de l’application de 998 C.c.Q ➔ Situation particulière: Lorsqu’on a le lot initiale et après un partage, le lot se retrouve divisé et on a un enclave Article 1000 C.c.Q Le bénéficiaire du droit de passage doit faire et entretenir tous les ouvrages nécessaires pour que son droit s’exerce dans les conditions les moins dommageables pour le fonds qui le subit. Article 1001 C.c.Q Le droit de passage prend fin lorsqu’il cesse d’être nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation du fonds. Il n’y a pas lieu à remboursement de l’indemnité; si elle était payable par annuités ou par versements, ceux-ci cessent d’être dus pour l’avenir. ➔ Lorsqu’il y a une cessation d’enclave ➔ Ex: Ouverture d’une route, Achat du lot voisin qui fournit le passage, Servitude avec un autre voisin autre que celui qui fournit le droit de passage, Des clôtures et des ouvrages mitoyens ➔ Partage entre deux murs de la propriété et des frais Article 1002 C.c.Q Tout propriétaire peut clore son terrain à ses frais, l’entourer de murs, de fossés, de haies ou de toute autre clôture. Il peut également obliger son voisin à faire sur la ligne séparative, pour moitié ou à frais communs, un ouvrage de clôture servant à séparer leurs fonds et qui tienne compte de la situation et de l’usage des lieux.  39 Article 1003 C.c.Q Toute clôture qui se trouve sur la ligne séparative est présumée mitoyenne. De même, le mur auquel sont appuyés, de chaque côté, des bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à l’héberge. Article 1004 C.c.Q Tout propriétaire peut acquérir la mitoyenneté d’un mur privatif joignant directement la ligne séparative en remboursant au propriétaire du mur la moitié du coût de la portion rendue mitoyenne et, le cas échéant, la moitié de la valeur du sol utilisé. Le coût du mur est estimé à la date de l’acquisition de sa mitoyenneté compte tenu de l’état dans lequel il se trouve. ➔ Un mur qui appartient à 100% à une personne qui est très proche de la ligne séparative (5 cm environ) Article 1005 C.c.Q Chaque propriétaire peut bâtir contre un mur mitoyen et y placer des poutres et des solives. Il doit obtenir l’accord de l’autre propriétaire sur la façon de le faire. En cas de désaccord, il peut demander au tribunal de déterminer les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage nuise le moins possible aux droits de l’autre propriétaire. Article 1006 C.c.Q L’entretien, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge des propriétaires, proportionnellement aux droits de chacun. Le propriétaire qui n’utilise pas le mur mitoyen peut abandonner son droit et ainsi se libérer de son obligation de contribuer aux charges, en produisant un avis en ce sens au Bureau de la publicité foncière et en transmettant sans délai une copie de cet avis aux autres propriétaires. Cet avis emporte renonciation à faire usage du mur. Article 1007 C.c.Q Le copropriétaire d’un mur mitoyen a le droit de le faire exhausser(Ajouter) à ses frais, après s’être assuré, au moyen d’une expertise, que le mur est en état de supporter l’exhaussement; il doit payer à l’autre, à titre d’indemnité, un sixième du coût de l’exhaussement. Si le mur n’est pas en état de supporter l’exhaussement, il doit le reconstruire en entier, à ses frais, et l’excédent d’épaisseur doit se prendre de son côté. Article 1008 C.c.Q La partie du mur exhaussé(Ajouter) appartient à celui qui l’a faite et il en supporte les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction.  40 Le voisin qui n’a pas contribué à l’exhaussement peut cependant en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié du coût d’exhaussement ou de reconstruction et, le cas échéant, la moitié de la valeur du sol fourni pour l’excédent d’épaisseur. Il doit, en outre, rembourser l’indemnité reçue. Verger Messier, s.e.n.c. c. Berner, 2008 QCCQ 3144 ➔ Le producteur non bio a eu raison dans la décision ➔ Application de l’article 976 C.c.Q ➔ Les dommages subis par la demanderesse dépassent le seuil de tolérance acceptable parce qu’il y a une infestation manifeste d’agents qui causent des dommages à la demanderesse, lesdits agents provenant du verger du défendeur Ciment du Saint-Laurent Inc. c. Barrette, 2008 CSC 64 (résumé) ➔ Jugement de principe de la Cour Suprême sur l’interprétation de l’article 976 C.c.Q ➔ Usine qui émet des odeurs et de la poussière ➔ La Cour établit une distance pour calculer la proximité d’un voisin ➔ L’entreprise opère conformément à la loi et les émissions d’odeurs et de poussières respectaient les règles municipales à cet égard ➔ Ciment du Saint-Laurent est retrouvé responsable de trouble de voisinage Copropriété par indivision (ART. 1012-1037 C.C.Q.) ➔ On peut avoir des droits réels à plusieurs (Ex: Co Emphytéose, Co Usufruit) ➔ On peut être copropriétaire de n’importe quel bien (corporel ou incorporel) ➔ Ex 1: Achat d’une maison avec quelqu’un d’autre (Convention Buissière) ➔ Ex 2: Achat d’un immeuble à deux, mais il y a des droits d’usages et de jouissance exclusifs chacun sur une portion déterminé de l’immeuble (Convention martineau) ➔ Ex 3: Situation de succession qui cause la copropriété par indivision ➔ Les règles de l’indivision n'existait pas avant le code civil. On regardait seulement le livre sur les successions. ➔ L’indivision prend 2 personnes ou plus, peut être des personnes morales ou physiques ➔ Dans le Code civil, les règles qu’on retrouve sont supplétive, mais il y en a qui sont d’ordre public ➔ Si on prévoit pas de convention, les règles du code civil prévaut ➔ Si la convention ne prévoit pas pour une situation particulière, le code civil s’applique de façon supplétive ➔ La convention ne doit pas aller à l’encontre des articles d’ordre public dans le code civil Article 1009 C.c.Q Les principales modalités de la propriété sont la copropriété et la propriété superficiaire. ➔ N’affecte pas les attributs du droit de propriété ➔ La copropriété fait perdre l’exclusivité des attributs du droit de propriété  41 Article 1010 C.c.Q La copropriété est la propriété que plusieurs personnes ont ensemble et concurremment sur un même bien, chacune d’elles étant investie, privativement, d’une quote-part du droit. Elle est dite par indivision lorsque le droit de propriété ne s’accompagne pas d’une division matérielle du bien. Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes. ➔ Ex coprorpitété divise al.3: Les condos Article 1011 C.c.Q La propriété superficiaire est celle des constructions, ouvrages ou plantations situés sur l’immeuble appartenant à une autre personne, le tréfoncier. Article 1012 C.c.Q L’indivision peut résulter d’un contrat, d’une succession, d’un jugement ou de la loi. ➔ Comment établir une indivision ➔ Contrat= intention des parties comme la vente, l’achat, une donation ➔ Jugement= Le juge établit qui sont les propriétaires Convention Buissière ➔ Contrat de vente d’un immeuble ➔ Deux acquéreurs qui sont chacun propriétaire à 50% ➔ La convention d’indivision débute à la page 5 ➔ La convention d’indivision ne donne pas naissance à l’indivision, c’est plutôt le contrat ➔ Clause 3: Situation où une des parties dépenses plus que l’autre Convention Martineau ➔ Contrat de vente ➔ Application article 1020 sur la plus value ➔ Parties spécifiques: Chaque appartement est une partie spécifique ➔ Parties communes: ➔ Immeuble avec 2 propriétaires, mais séparé en trois part indivises ➔ Selon l’acte, chaque part correspond à un appartement ➔ La convention vient aménager l’utilisation de l’immeuble ➔ Droit d’usage et de jouissance exclusif pour les propriétaires  42 Attention: Règles particulières sur l’indivision successorales établit dans le livre des successions Article 1013 C.c.Q Les indivisaires peuvent, par écrit, convenir de reporter le partage du bien à l’expiration de la durée prévue de l’indivision. Cette convention ne doit pas excéder 30 ans, mais elle peut être renouvelée. La convention qui excède 30 ans est réduite à cette durée. ➔ Ordre public ➔ La clause de report ➔ Le but est d'empêcher un indivisaire de provoquer le partage à n’importe quel moment ➔ Assure la stabilité de l’indivision ➔ Essentiellement par écrit puisque c’est d’ordre public Article 1014 C.c.Q L’indivision conventionnelle portant sur un immeuble doit être publiée pour être opposable aux tiers. La publication porte notamment sur la durée prévue de l’indivision, sur l’identification des parts des indivisaires et, le cas échéant, sur les droits de préemption accordés ou sur l’attribution d’un droit d’usage ou de jouissance exclusive d’une partie du bien indivis. Article 1015 C.c.Q Les parts des indivisaires sont présumées égales. Chacun des indivisaires a, relativement à sa part, les droits et les obligations d’un propriétaire exclusif. Il peut ainsi d'aliéner ou l’hypothéquer, et ses créanciers peuvent la saisir. ➔ Les quotes-parts sont l’objet du droit de propriété ➔ La quote-part se retrouve dans le patrimoine Article 1016 C.c.Q Chaque indivisaire peut se servir du bien indivis, à la condition de ne porter atteinte ni à sa destination ni aux droits des autres indivisaires. Celui qui a l’usage et la jouissance exclusive du bien est redevable d’une indemnité. Article 1017 C.c.Q Le droit d’accession profite à tous les indivisaires en proportion de leur part dans l’indivision; néanmoins, lorsqu’un indivisaire bénéficie d’un droit d’usage ou de jouissance exclusive sur une partie du bien indivis, le titulaire de ce droit a aussi l’usage ou la jouissance exclusive de ce qui s’unit ou s’incorpore à cette partie.  43 Le Partage ➔ Principe: Un seul indivisaire peut provoquer le partage ➔ Exception: Clause de report (Article 1013 C.c.) Article 1030 C.c.Q Nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’ait été reporté par une convention, par une disposition testamentaire, par un jugement ou par l’effet de la loi, ou qu’il n’ait été rendu impossible du fait de l’affectation du bien à un but durable. ➔ Ordre public il peut être nuancé, mais jamais aller contre ➔ Renvoi 1026 al.2 et 1013 C.c.Q ➔ Principe de l’indivision ➔ Pas de situation précise ou de raison a donner Article 1026 C.c.Q Les décisions relatives à l’administration du bien sont prises à la majorité des indivisaires, en nombre et en parts. Les décisions visant à aliéner le bien indivis, à le partager, à le grever d’un droit réel, à en changer la destination ou à y apporter des modifications substantielles sont prises à l’unanimité. ➔ Les indivisaires peuvent unanimement décider de provoquer le partage, même s’il y a une clause de report prévu dans la convention ➔ Pas d’ordre public ➔ Renvoi 1101 C.c.Q Article 1031 C.c.Q Malgré toute convention contraire, les trois quarts des indivisaires, représentant 90% des parts, peuvent mettre fin à la copropriété indivise d’un immeuble principalement à usage d’habitation pour en établir la copropriété divise. Les indivisaires peuvent satisfaire ceux qui s’opposent à l’établissement d’une copropriété divise et qui refusent de signer la déclaration de copropriété en leur attribuant leur part en numéraire; la part de chaque indivisaire est alors augmentée en proportion de son paiement. ➔ Ordre public Article 1032 C.c.Q  44 À la demande d’un indivisaire, le tribunal peut, afin d’éviter une perte, surseoir au partage immédiat de tout ou partie du bien et maintenir l’indivision pour une durée d’au plus deux ans. Cette décision peut être révisée si les causes qui ont justifié le maintien de l’indivision ont cessé ou si l’indivision est devenue intolérable ou présente de grands risques pour les indivisaires. ➔ Sert à empêcher le partage ➔ Interpréter restrictivement et application particulière puisque le droit de partage est d’ordre public ➔ Situation de perte monétaire seulement ➔ Peut être renouvelé aussi ➔ Partage partiel ou total Article 1033 C.c.Q Les indivisaires peuvent toujours satisfaire celui qui s’oppose au maintien de l’indivision en lui attribuant sa part, selon sa préférence, soit en nature, pourvu qu’elle soit aisément détachable du reste du bien indivis, soit en numéraire. Si la part est attribuée en nature, les indivisaires peuvent accorder celle qui est la moins nuisible à l’exercice de leurs droits. Si la part est attribuée en numéraire, la part de chaque indivisaire est alors augmentée en proportion de son paiement. ➔ Principe du droit au partage ➔ Vient contrebalancer l’effet de l’article 1030 C.c.Q ➔ Le partage cause la fin de l’indivision ➔ Quelqu’un ne peut pas utiliser l'article 1033 pour devenir indivisaire seule Article 1037 C.c.Q L’indivision cesse par le partage du bien ou par son aliénation. Si on procède au partage, les dispositions relatives au partage des successions s’appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires. Néanmoins, l’acte de partage qui met fin à une indivision autre que successorale est attributif du droit de propriété. ➔ Partage en nature: On va diviser le bien Droit de la famille – 123414, 2012 QCCA 2153 ➔ Un couple qui achète un immeuble dans lequel il y a une convention d’indivision ➔ Contrat de vente et chaque partie à une quote-part de 50%  45 ➔ Le couple va ensuite acheter une maison, mais ne créer pas une convention d’indivision ➔ Article 1015 al.1 C.c.Q: Si on ne prévoit pas de convention, on présume 50-50 ➔ Tendance jurisprudentielle est de maintenir la présomption d’égalité, malgré une implication plus grande d’une des parties ➔ Inversion de la présomption: Comportement systématique avec une preuve forte ➔ Conclusion que la présomption n’a pas été renversé 19 Novembre 2024 Rappel cours sur la copropriété par indivision ➔ Article 1020 C.c.Q: N’est pas souvent plaidée. On parle de plus value et non de dépense. Solution en équité trouvée par les tribunaux dans la jurisprudence. ➔ Convention martineau: La valeur marchande va revenir en entier à l’indivisaire qui va l’avoir. ➔ L’augmentation va à l’indivisaire qui fait les améliorations Copropriété divise (Art. 1038-1109 C.c.Q.) ★ Définition 1010 al.3 C.c.Q ★ Doit être sur un immeuble pas comme la copropriété indivise ★ Doit avoir une déclaration de copropriété pour avoir une copropriété divise ★ Les règles qu’on retrouve dans le code sont supplétives Article 1010 al.3 C.c.Q Elle est dite divise lorsque le droit de propriété se répartit entre les copropriétaires par fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part des parties communes. Déclaration de copropriété divise sur Studium Article 1038 C.c.Q La copropriété divise d’un immeuble est établie par la publication d’une déclaration en vertu de laquelle la propriété de l’immeuble est divisée en fractions, appartenant à une ou plusieurs personnes. ➔ La déclaration est nécessaire pour avoir la copropriété divise ➔ Article d’ordre public ➔ La fraction est la partie privative plus une quote part des parties communes (Article 1010 al.3 C.c.Q) ➔ Renvoi 1059 et 1060 C.c.Q (Publication) Article 1039 C.c.Q La collectivité des copropriétaires constitue, dès la publication de la déclaration de copropriété, une personne morale qui a pour objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et