Cours Droit des Biens (2017-2018) - PDF

Année : 2017-2018 S. CABON Droit civil : les Biens Introduction Le droit des biens est une branche du droit civil qui occupe une place import dans le code. 2 des 4 livres du code...

Année : 2017-2018 S. CABON Droit civil : les Biens Introduction Le droit des biens est une branche du droit civil qui occupe une place import dans le code. 2 des 4 livres du code civil consacre cette matière à savoir le livre IIème intitulé : « des biens et des différentes modifications de la propriété » et le livre IIIème : « des différentes manières dont on acquière la propriété ». S’il puise ses racines dans le droit romain, le droit des biens suit les évolutions de la société et connaît de grandes mutations. Depuis qlqs années des réflexions ont été engagé pour réformer le droit des biens et cela abouti à une loi du 16 février 2015 relative à la simplification du droit et à la modernisation des procédures. L’étude du droit des biens implique de comprendre la notion de bien, puis celle de patrimoine, avant d’opérer une classification des déférents types de biens. Paragraphe 1 : La notion de bien Caractériser la notion de bien est un défi. - Au sens large : les biens sont liés à la commercialisation et à l’utilité qu’il présente pour l’homme. Ainsi, au sens large, les biens désignent tous les droits ayant une valeur patrimoniale, toutes les richesses au sens économique du terme. - Dans un sens plus restreint, on peut définir la notion de bien en ne se référent non pas seulement à sa valeur, à une quelconque richesse, mais à son utilité. Le critère de l’utilité combiné le plus souvent avec celui de l’appropriation conduit alors à définir les biens comme des choses susceptibles d’appropriation et qui répond aux besoins de l’homme. La difficulté relative à l’appréhension de la notion de bien est pour parti issue du manque de précision du vocabulaire utilisé par le code civil. A. Bien et chose A priori les choses sont les objets que nos sens perçoivent. - Une chose peut être définie comme un élément matériel visible et palpable ayant une substance physique. Ainsi les biens désignent couramment des choses. - Néanmoins, la notion de bien n’étant pas prisonnière de la matérialité, tous les biens ne sont pas des choses. ➔ Un bien peut être incorporel (ex : électricité). ➔ Egalement toutes les choses ne sont pas des biens. Les choses ne deviennent en effet des biens que lorsqu’elles peuvent faire l’objet d’une appropriation. Pour qu’une chose soit un bien, il faut qu’elle puisse faire l’objet de droit réel (qu’elle puisse être susceptible d’appropriation). 1  Si la plupart des choses sont l’objet d’un droit de propriété (=Bien) il en existe un certain nombre qui sont non approprié, et donc qui en sont pas des biens. Elles peuvent être classées en 3 catégories (choses qui ne sont pas des biens). Les choses communes : les res comunes Ce sont les choses dont l’usage doit être commun à tous, comme l’air ou l’eau. Ce sont des choses qui existent en quantité suffisante pour l’usage de tous mais qui n’appartient à personne. Elles ne sont pas en principe susceptible d’appropriation mais peuvent toutefois l’être dès l’hors que cela ne gêne pas l’usage de tous sur ces choses. Ex : la fabrication d’air liquide, l’exploitation du sel de mer, de l’eau, illustrent une sorte d’appropriation mais ne peut pas entrainer la restriction de l’usage de tous. Les choses sans maître Sont des choses qui ne sont pas appropriés mais qui peuvent l’être. Cette catégorie contient deux sortes de choses : - Les res nullius Choses qui n’appartiennent à personne parce que personne ne se les ait appropriés. Ex : poissons, gibier - Les res derelictae Choses abandonnées par leur ancien maître et qui pourront se voir être approprié de nouveau. On dit que la première personne qui s’empare d’une chose sans maître (res nullius ou res derelictae) en devient propriétaire par occupation. Et cette appropriation a alors pour effet de transformer la chose en bien puis ce que la chose devient bien au sens juridique lorsqu’elle est l’objet d’un droit, et en l’espèce d’un droit réel. Les choses du vivant Parmi les choses du vivant, il faut distinguer la nature et le corps humain. Traditionnellement la nature était soustraite à toute appropriation puis les progrès de la science (agriculture et expérimentation animale) ont ouvert la voie à une appropriation du vivant. Une fleur ou une céréale peut faire l’objet d’un monopole d’exploitation, et donc d’une appropriation. En brevetant des organismes naturels, ou en manipulant génétiquement des organismes ou des animaux, l’homme s’approprie peu à peu des éléments de la nature. Il faut souligner ici que l’animal est considéré par le droit comme une chose, le fait de considérer les animaux comme une chose a longtemps heurté certaines sensibilités, c’est pourquoi la loi du 16 février 2015 leur a reconnu le statut d’être sensible. A ce titre il bénéficie d’une protection spéciale mais reste soumis au régime des biens, puis ce qu’un chien ou un animal de compagnie, sous l’effet d’une appropriation, devient un bien. 2   S’agissant du corps humain, la question se pose aujourd’hui de savoir si ce phénomène d’appropriation des choses de la nature peut s’étendre au corps humain. Le corps humain ne peut pas être considéré comme une chose. Aussi il est par principe non susceptible d’appropriation et aussi hors commerce. Un bien est une chose s’il est matériel, corporel Une chose est un bien s’il peut faire l’objet d’un droit réel Ces fameux droits réels dont peuvent faire l’objet des choses, ont plus de valeur que la chose en elle-même. La chose en elle-même a moins de valeur que le droit qui porte sur elle. Ce qui a de la valeur c’est la relation entre le droit et la chose, ce qui sera défendue sera le droit réel, plus que la chose. Ce sont ces droits qui constituent la véritable valeur, les choses ont moins de valeur en elle-même que les droits qui portent sur elles. Ex : une maison aussi chère soit elle n’a pas de valeur si nous n’avons pas de droit de propriété sur elle. Ce sont ces droits qui au sens juridique du terme caractérise de véritables biens. Quand on dit « le droit des biens » c’est finalement l’ensemble des règles qui vont gouverner les relations entre les personnes et les choses. B. Bien et droit L’étude du droit des biens amène nécessairement à traiter des droits réels. En effet, alors qu’un droit personnel est un rapport de droit entre 2 personnes, les droits réels sont les droits qui confèrent à leur titulaire un pouvoir directe et immédiat sur une chose. Droit réel, res, une chose ➔ pouvoir directe et immédiat sur une chose, lien juridique. Il existe 2 catégories de droit réel : - Les droits réels principaux - Les droits réels accessoires 1. Les droits réels principaux a. Le droit de propriété Est définit à l’article 544 du code civil. La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvue qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par des règlements. Le droit de propriété confère à son propriétaire 3 attributs : - Usus - Abusus - Fructus b. Les droits réels démembrés de la propriété 3    Ces droits confèrent à leur titulaire une partie seulement des prérogatives attachées au droit de propriété. - Usufruit : confère à son titulaire l’usus et le fructus. Et les Nu propriétaire : garde abusus - Servitudes : droits permettant au propriétaire d’un immeuble qu’on appelle fonds dominant d’avoir un certain usage qu’on appelle le fonds servant. La servitude est une charge imposée sur une ou plusieurs propriétés pour l’usage ou l’utilité d’une autre personne. Ex : les servitudes de passage qui permettent au propriétaire d’un terrain de passer sur le terrain d’à côté pour accéder à son terrain ➔ usus. 2. Les droits réels accessoires On les appelle droit réel accessoire parce qu’ils sont l’accessoire d’une créance dont ils garantissent le payement. Il s’agit ici d’affecter un bien déterminé au payement d’une dette. Le créancier obtient sur ce bien un droit réel qui garantit le payement de la dette. C’est pour s’assurer d’être payé grâce à une chose. - L’hypothèque Affecte un immeuble en garanti d’une créance. Celui qui bénéficie de l’hypothèque (=le créancier hypothécaire) ne peut pas user de l’immeuble (n’a pas l’usus) il peut seulement le saisir et le vendre (seulement l’abusus). ➔ Le droit porte sur un immeuble. - Gage Permet de garantir de la même manière une créance, toute fois la chose donnée en garantie n’est pas un immeuble, mais un meuble. ➔ Le droit porte sur un meuble. Il existe une sorte de confusion entre la chose et le droit qui porte sur elle. Le droit de propriété qui est le droit le plus complet que l’on puisse avoir sur une chose est au final confondue sur la chose sur lequel il porte. Ainsi le bien est parfois utilisé dans le sens de chose ou de droit. Aujourd’hui et depuis 2008, depuis la loi qui est venu réformer la prescription (17 juin 2008) la terminologie tend à s’améliorer en ce que le terme chose a été supprimé dans certain article pour ne garder que l’expression « bien » ou « droit ». - Les biens peuvent donc être considérés comme des droits dont l’objet peut être corporel ou incorporel et ayant une valeur pécuniaire. Le réceptacle de ces biens, leur contenant, c’est le patrimoine. Paragraphe 2 : la notion de patrimoine Juridiquement le patrimoine se définie comme l’ensemble des rapports de droit susceptible d’une évaluation en argent et dans lesquelles une personne est engagée soit positivement (droit de créance, droit de propriété), soit négativement (dettes). 4   Le patrimoine comporte donc un : - Actif : tous les droits ayant une valeur économique pour la personne considérée - Passif : toutes les dettes de cette personne Le patrimoine est en lui-même une entité distincte des éléments qui le compose. Une personne n’a qu’un seul patrimoine, on dit qu’il est indivisible. Une personne ne peut pas céder son patrimoine, on parle d’insaisissabilité entre vif. Ce principe d’indivisibilité du patrimoine interdit à une personne d’être titulaire de plusieurs patrimoines indépendant. Cette règle implique que la totalité de l’actif répond de la totalité du passif. Mais alors, ce principe peut constituer un frein à la vie des affaires car une personne peut souhaiter avoir plusieurs activités sans pour autant risquer tout son patrimoine personnel. Pour assouplir cette règle de l’indivisibilité du patrimoine, en droit français on s’est inspiré du droit allemand qui connaît la théorie du patrimoine d’affectation. Grâce à cette théorie on peut affecter à une activité un patrimoine. ➔ L’EIRL : l’entreprise individuelle à responsabilité limité. Par le biais de cette EIRL, il est possible pour un entrepreneur individuel de limiter sa responsabilité professionnelle par la création, l’affectation d’un patrimoine spécifique. ➔ Autre exemple : la déclaration d’insaisissabilité permet au chef d’entreprise de faire une déclaration notarié et publié d’insaisissabilité de sa résidence principale et donc cet actif, ne répond pas du passif de son activité professionnelle. ➔ Enfin, dernier type de création législative, l’EURL : l’entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée. 15. 01. 18 Paragraphe 3 : Classification des biens La classification principale qui est faite dans le code civile est faite par la distinction entre les meubles et les immeubles. Selon l’article 516 du code civil, il existe, « tous les biens sont meubles ou immeubles ». La première distinction sur les biens se fait sur le caractère physique : tout ce qui bouge est meuble et tout ce qui est fixe est immeuble. A. Les immeubles Les immeubles sont considérés comme de plus grande valeur que les meubles et bénéficient à ce titre une meilleure protection. Ex : une saisie immobilière est plus compliqué à mettre en œuvre qu’une saisie mobilière. L’article 517 du code civil énonce 3 catégories d’immeubles : « les biens sont immeubles ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel il s’applique ». Les immeubles par nature Pour définir un immeuble par nature, on a recours à un critère physique tiré de la fixité, de l’immobilité ou encore de son adhérence au sol. Les immeubles par nature sont les choses qui en raison de leur nature propre ne peuvent ni se déplacer ni être 5    déplacée. Le code civil ne donne pas vraiment de définition mais à ➔ l’article 518 on a deux exemples d’immeuble considéré comme immeuble par nature : « les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. - Est immeuble par nature en premier lieu le sol, le fonds de terre Il s’agit de la chose sur laquelle nous évoluons. Cela correspond au sol et au sous-sol. La propriété du sol emporte la propriété du dessus, la superficie et du dessous. - En second lieu, sont immeubles par nature, les choses qui adhèrent au sol Les constructions, et les végétaux ➔ Article 520 du code civil Les végétaux sont immeubles parce qu’ils sont attachés au sol et nourri par la terre. La notion de bâtiment est bcp + large et peut recouvrir l’ensemble d’une construction une partie seulement de celle-ci ainsi que les accessoires incorporés à la construction. ➔ L’article 523 du code civil (les tuyaux dans les maisons) + Les assesseurs et les canalisations d’eau Lorsque certaines choses sont vouées à être détachées elles n’en demeurent pas moins immeubles par nature tant que dure l’incorporation ou la fixation. Mais dès lors que la situation d’incorporation prend fin lorsque le lien au sol est rompu, alors l’immeuble par nature devient un meuble ! Ex : la Ccass, 3ème chambre civile, a considéré que des correcteurs électriques pouvant être retiré du mur sans porter atteinte à l’intégrité de l’immeuble sont considérés comme des meubles. Intérêt : lorsque le propriétaire veut vendre l’immeuble, si on considère que les correcteurs sont des meubles par nature, le propriétaire peut le retirer avant la vente sans engager sa responsabilité (si on les enlève et qu’ils portent atteinte à l’intégrité de l’immeuble immeuble). Tout ce qui peut être enlevé sans porter atteinte à l’intégrité de l’immeuble sont considérés comme meuble. Les immeubles par destination Enoncé à ➔ l’article 517 du code civil, les immeubles par destination sont détaillés aux articles ➔ 524 et 525 du code civil. Les immeubles par destination sont des biens meubles qui sont fictivement considérés par le droit comme des immeubles en raison du lien fonctionnel, matériel, ou intellectuel qui les unies à un immeuble par nature (fonds de terre ou bâtiment) dont ils constituent l’accessoire. Ils suivront alors le même régime juridique (en cas de vente ou de saisi) que l’immeuble auquel ils sont rattachés. 2 conditions cumulative : - Une unité de propriété : cela signifie que les deux biens (immeuble par nature et meuble rattaché) doivent appartenir au même propriétaire. Sinon appliquer le même régime juridique à ces deux biens serait inutile. L’unité de propriété implique en effet que les biens meubles d’un locataire ne 6    peuvent pas suivre le même sort que l’immeuble du propriétaire. - Un lien de destination : cette seconde condition implique que le meuble soit bien affecté à l’immeuble. Pour traduire cette affectation la volonté du propriétaire est nécessaire mais ce n’est pas suffisant. En effet la loi prévoit pour qu’un meuble soit considéré comme immeuble par destination, la volonté individuelle doit emprunter deux procéder pour qu’on puisse dire qu’un meuble est un immeuble par destination (=immobilisation par destination) a. Le 1er procédé repose sur un critère fonctionnel à connotation économique Les biens sont considérés comme immeubles par destination parce qu’ils sont affectés au service ou à l’exploitation d’un fonds dont ils constituent l’accessoire nécessaire, voir indispensable. Avant la loi du 16 février 2015, ➔ l’article 524 dressait une liste des immeubles par destination. Parmi cette liste on trouvait : les pigeons, lapins, poissons… on pourrait penser que ce sont des meubles, mais en raison de leur lien d’exploitation dont ils constituent un élément indispensable il ne le sont pas. « Les objets que le propriétaire d’un fonds y a placé pour ce service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination ». Ces meubles deviennent immeubles par destination pour des nécessités économiques, fonctionnelles. Sur un même fonds de terre ces meubles seront soumis au même régime juridique que le fonds de terre. En cas de vente ou de saisi les immeubles par destination suivent le même régime juridique que l’immeuble par nature auquel ils sont attachés. b. Le 2ème procédé repose sur un critère matériel ou intellectuel Seront considérés comme immeuble par destination les meubles qui sont attachés au fonds, à perpétuelle demeure. On les appelle aussi les immeubles par destination somptuaire ou ornementale. ➔ L’article 525 du code civil La jurisprudence considère que tout bien d’ornementation peut être considéré comme un immeuble par destination dès qu’une attache suffisante existe. L’immobilisation par destination s’apprécie donc outre le critère de la volonté du propriétaire, au regard de critères fonctionnels (destination économique) ou matériels (destination ornementale). Ces différents critères résultent de la loi mais il est également possible de qualifier un meuble d’immeuble par destination par le biais d’un contrat. Les immeubles par l’objet Dernière catégorie d’immeuble, les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent, cette catégorie résulte de ➔ l’article 526. Il s’agit ici en réalité de droit qui prennent une nature immobilière car ils portent sur un immeuble ➔ ce sont les droits réels qui portent sur un immeuble. SAUF le droit de propriété ne sont pas des immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent, car le droit de propriété se confond avec son objet qui est considéré soit comme un meuble, soit comme un immeuble. Ainsi sont compris dans cette catégorie 7 d’immeuble par l’objet auquel il s’applique les droits réels démembrés de la propriété (usufruit, servitude), ou les droits réels accessoires (hypothèque), également les créances portant sur un immeuble et ➔ l’article 526 parle également sur les actions en justice qui tentent à revendiquer un immeuble. B. Les meubles La catégorie des biens meubles repose sur un critère de mobilité. Le critère est parfois dévoyé dans le sens ou peuvent entrer dans la catégorie des biens meubles tout ce qui n’est pas immeuble. ➔ Tout ce qui n’est pas immeuble est meuble ! D’une manière générale les biens meubles sont des biens corporels, palpables, c’est à dire qui ont une matérialité, un corps, qui leur permet d’être déplacés. Mais il existe également des biens meubles incorporels. ➔ L’article 527 : présente deux catégories de biens meubles : Les meubles par nature et les meubles par détermination de la loi. ➔ La jurisprudence a dégagé une 3ème catégorie de bien meuble : les meubles par anticipation. Les meubles par nature Entrent dans cette catégorie tous les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre. L’article 528 du code civil énonçait à l’origine comme faisant partie des biens meubles par nature (avant loi 2015) : « les animaux qui se meublent par eux même » et « les choses inanimés qui peuvent changer de place par les faits d’une force étrangère ». Depuis la loi du 16 février 2015 la référence aux animaux a été supprimé. De manière générale les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre sont des meubles corporels. - Certains de ces meubles peuvent même être qualifiés de meuble meublant. C’est à dire ceux qui sont destinés à l’usage et à l’ornement d’un appartement. - D’autres meubles corporels prennent l’adjectif de meuble immatriculé : les navires, les avions, les voitures… Une liste à l’article 531 du code civil. Les meubles par détermination de la loi La catégorie des meubles par détermination de la loi comprend tous les droits et actions qui n’ont pas pour objet un immeuble. (C’est l’opposé de « immeubles par objet »). Cette catégorie est prévue aux articles 529 et 530 du code civil et comprend tous les droits réels portant sur un meuble sauf le droit de propriété. Droit démembré de la propriété : usufruit. Droit accessoire : le gage. L’article 529 déclare également comme droit mobilier toutes les obligations ayant pour objet des sommes d’argents (considéré comme des meubles) exigibles (droits de créance) sur une personne. Les parts et les titres sociaux dans les compagnies de finance, sont considéré comme des meubles par détermination de la loi. Egalement les actions en justice portant sur des meubles. 8  Les meubles par anticipation De sources jurisprudentielles cette catégorie n’est pas énoncée dans le code. Il s’agit d’immeuble par nature qui par une fiction juridique sont considérés comme des meubles en raison de leur destination future. Il s’agit de biens qui ont vocation à être détaché de leur support immobilier et donc vocation à devenir des meubles. On trouve des exemples de meuble par anticipation lors de la vente de récolte encore sur pied. (Immeuble par nature qui aura vocation à être détaché) et c’est également le cas de matériaux qui proviennent de la démolition d’un bâtiment ou encore des produits de carrière ou de mines. 16. 01. 18 C. Les enjeux de la distinction Selon qu’on est en présence d’un meuble ou immeuble les règles juridiques applicables changent. Le code civil opère une classification des règles applicables selon la nature physique du bien et selon la valeur du bien. Tout d’abord les règles applicables selon la nature physique du bien concernent : - La compétence des tribunaux Principe : en cas de litige le tribunal compétent est celui du défendeur. SAUF qu’en matière immobilière c’est le tribunal du ressort où se situe l’immeuble. - Les suretés sont différentes selon qu’elle concerne l’immeuble ou les meubles Meuble : gage Immeuble : hypothèque - La possession La durée de possession permettant d’acquérir la propriété d’un bien, varie selon sa nature mobilière ou immobilière. Possession = durée pdt laquelle on peut acquérir un bien. En matière de meuble, l’adage c’est « en fait de meuble, possession vaut titre » (par cœur) (le simple fait de posséder fait de nous le possesseur instantané) Article 2276 du code civil. Ça veut dire : qu’en matière de meuble l’acquisition de la propriété se fait de manière instantanée dès lors que le possesseur est de bonne foi. Si pdt 3 ans, possesseur de mauvaise foi (voleur) on peut venir chercher. Les règles applicables selon la valeur économique du bien concernent : - La fiscalité Les règles fiscales ne sont pas les même selon qu’on parle des meubles ou des immeubles - Une saisie Immobilière plus compliqué que saisi mobilière Hormis les classifications qu’on vient de voir entre les choses mobilières et immobilières, entre les choses corporelles et incorporelles, approprié ou non approprié, il existe d’autres 9 classifications des biens selon un critère d’utilisation de la chose. D. Les autres classifications Les choses consomptibles et non consomptibles a. Critère de la distinction Les choses consomptibles sont les choses qui se consomment et qui se détruisent par l’usage que l’on en fait. Ex : les denrées alimentaires, les combustibles. A l’inverse, les choses non consomptibles sont les choses qui se consomment sans les détruire. Ex : immobiliers, maison, vêtement. Le critère de la distinction repose sur l’usage unique. - Si c’est consomptible : usage unique - Si pas consomptible : pas usage unique b. Intérêt de la distinction L’intérêt concerne le régime des restitutions. Puis ce que les biens consomptibles se consomment au premier usage ils ne peuvent pas donner lieu à une restitution en nature. Par conséquent tous les contrats qui supposent une restitution en nature de la chose par la personne ayant acquis le droit d’en user et d’en jouir temporairement (contrat de prêt, l’usufruit) : ne peuvent porter sur des biens qu’en nature non consomptible. Les choses fongibles et non fongibles a. Critère de la distinction Les biens fongibles sont définis comme des biens interchangeables entre eux, des biens qui ne sont pas susceptibles d’individualisation particulière. Plus précisément, ce sont des choses qui appartiennent à un genre, on appelle d’ailleurs les biens fongibles les choses de genre. Le genre étant déterminé (ex : le genre du beurre, du lait… et les choses sont interchangeables entre elles, interchangeable avec un bien du même genre). En pratique les biens fongibles sont les produits de la civilisation industrielle et répondent aux besoins de la grande distribution (vêtements, livres). Les biens non fongibles quant à eux sont des biens susceptibles d’être individualisés. Ces biens ne sont plus envisagés dans leur genre mais dans leur identité individuelle. On ne peut pas les remplacer exactement comme un bien fongible. Les biens non fongibles on les appelle aussi les corps certains. Ces corps certains ont une individualité qui interdit toute confusion et tout échange. Ex : un tableau de maître, une voiture de collection. ➔ Tout ce qui ne fait pas l’objet d’une production en série. Ce critère de distinction semble reposer sur les notions d’abondance et de rareté. La raréfaction tend en effet à transformer les choses de genre en corps certain. ➔ De bien fongible, une chose peut devenir non fongible. 10  Ex : cette voiture qui est aujourd’hui de collection, à l’époque cette voiture était produite en série. b. Intérêt de la distinction - Le moment du transfert de propriété En effet, si un contrat de vente a pour objet un corps certain (une chose non fongible) le transfert de propriété s’opère immédiatement. En revanche si le contrat de vente porte sur une chose de genre (chose fongible) le transfert de propriété est retardé jusqu’au moment de l’individualisation de la chose. En effet par dérogation à la règle du transfert de propriété par le seul effet des consentements il faut que les choses fongibles soient pesés, comptés ou mesurés pour que le transfert s’opère. L’enjeu est important car : il faut déterminer la partie sur laquelle pèse les risques de perte de la chose. Tant que les biens objet du contrat ne sont pas individualisés les risques pèsent sur le vendeur. Càd qu’en cas de perte de la chose avant la livraison : c’est pour le vendeur. ➔ Ce n’est qu’au moment de l’individualisation de la chose que le transfert des risques s’opère. Ex : soit un contrat de vente portant sur 1 tonne de blé, tant que l’acheteur n’a pu individualisé la chose (compté pesé mesuré) il ne supporte pas le risque de la perte de blé pdt l’acheminement. - La restitution Les contrats comportant une obligation de restitution (contrat de prêt) implique la remise de la chose elle même s’il porte sur un bien non fongible et une chose équivalente s’ils ont pour objet un bien fongible. On dit que la chose de genre ne périt pas, le débiteur peut tjrs trouver une identique qui se substitue. Les choses frugifères et non frugifères a. Critère de la distinction Pour faire la distinction entre une chose frugifère et non frugifère il faut d’abord comprendre la notion de capital et revenu. Certains biens constituent un capital (= une maison, des titres en bourse), et d’autres sont des revenus (= sommes périodiques qui proviennent du W ou d’un K). Les biens qui produisent des revenus sont dits frugifères : un K est en général un bien frugifère. Les biens non frugifères sont ceux dont n’émanent aucun revenu : un meuble meublant, un bijou Ce qui émane d’un K n’est pas tjrs un fruit il peut aussi s’agir d’un produit. Les fruits naissent périodiquement de la chose sans en altérer la substance et peuvent être classés en 3 catégories : - Les fruits naturels : les mangues de notre manguier - Les fruits industriels : fruits qui émanent de la chose avec le W de l’H (exploitation agricole à grande échelle) 11    - Les fruits civils : les loyers Les produits correspondent à ce que produit une chose sans intervalle périodique et avec altération sensible de la substance dont ils proviennent. Ex : produits industriels ou naturels qui émanent des mines, des carrières ou des forets. b. Intérêt de la distinction Se trouve à l’égard des personnes qui sont titulaires de l’usufruit ou possesseurs. En effet pour le propriétaire la distinction ne fait pas de différence puis ce que le propriétaire perçoit aussi bien les fruits que le produit. En revanche en cas d’usufruit : l’usufruitier a le droit de percevoir uniquement les fruits, les produits eux appartiennent au nu propriétaire car ils représentent une partie du K. Ex : le propriétaire d’un terrain agricole loue des parcelles ou place des parcelles en usufruit. La personne qui a l’usufruit d’une parcelle (pas de la location) perçoit les fruits de cette parcelle (ex : fruits naturels) mais ne peut en revanche percevoir les produits (ex : un gisement) trouvés dans le sol de la parcelle car le prélèvement s’opère au détriment de la substance de la chose. En matière de possession : le possesseur de bonne foi qui doit restituer la chose à son propriétaire qui l’a revendiqué avec succès, conserve les fruits de cette chose mais non les produits. Résumé : Les classifications qu’on vient de voir constitue l’objet des droits de bien, le renouvellement incessant des bien implique qu’il en existe d’autres, qu’on ne verra pas. La distinction principale est celle des biens corporels et incorporels et des meubles et immeubles. Mais il existe d’autres critères qui permettent d’autres distinctions : ex : le critère du mode de distinction des biens, le mode d’appropriation (commune, non commune, sans maître, du vivant). Les droits qui sont exercés par une personne sur les choses qu’on appelle droit réel élèvent ces dernières au rang de bien. La chose en elle- même a moins de valeur que le droit qui s’exerce sur celle-ci. Le plus important : c’est la propriété, c’est la principale relation de droit entre une personne et un bien. Si la propriété est individuelle elle peut être partagée quand elle est exercée par plusieurs personnes. PARTIE I – LA PROPRIETE INDIVIDUELLE La notion de propriété est le pure produit d’une évolution historique. Portalis (1 des rédacteurs du code) dans l’exposé des motifs du projet de loi relatif à la propriété énonçait : « si nous découvrons le berceau des nations nous demeurons convaincus qu’il y a des propriétaires depuis qu’il y a des hommes. » ainsi il nous faut envisager l’évolution historique de la propriété pour pouvoir ensuite mieux appréhender la notion de propriété en elle-même et étudier ses modes d’acquisition et ses moyens de production. TITRE PRELIMINAIRE : ÉVOLUTION HISTORIQUE DE LA PROPRIETE 12  Départ : en -3000 avant JC = l’antiquité La plupart des historiens s’accordent à dater la propriété en -2500 avant JC lorsque apparaît le découpage des terrains en champs individuel. Profondément marqué par la conception chrétienne le droit de propriété est tenu de dieu de la famille et du groupe. Ainsi dans l’antiquité les sociétés primitives connaissent déjà la propriété individuelle pour les choses mobilières alors que le sol appartient à tous les membres du groupe. 22. 01. 18 Puis : -750 avant JC = période romaine L’époque romaine sous le règne du roi Numa est marquée par un partage des terres. Ce fut d’abord un simple partage temporaire de jouissance. Chaque individu recevait une parcelle de terre afin de la cultiver et une fois la récolte terminée, la terre rentrait à nouveau dans la collectivité. Puis l’habitude s’instaura de laisser la terre tjrs aux mêmes individus d’une année sur l’autre. Si bien que ces individus y construisaient leur maison. C’est ainsi qu’apparu la propriété individuelle du pater familias. Ordonnée par la loi des 12 tables, cette propriété immobilière fut étendue à tout l’empire sous Justinien. Ce dernier conféra un plein pouvoir sur la chose avec les 3 attributs suivants : - Le jusutendi = l’usage - Le usfruendi = jouissance, percevoir les fruits - Le usabutendi = disposer de la chose 476-480 après JC = Moyen âge, période féodale Le moyen âge sous l’empire des coutumes connu un régime sensiblement différent selon qu’il s’agissait des meubles ou des immeubles. En effet les meubles corporels étaient essentiellement des objets destinés à la consommation périssant ou se détériorant par l’usage qu’on en faisait, à leur égard le droit de propriété était individuel et absolu. Chacun était maître de ses meubles. S’agissant des immeubles, les droits du propriétaire n’étaient pas absolus, les seigneurs étaient propriétaires des terres = domaine éminent, dont ils confiaient la jouissance à des tenanciers dont ils avaient la propriété = domaine utile. La propriété était donc démembrée en plusieurs droits : - Ceux du suzerain - Ceux des concessionnaires qui l’exploitaient 1492-1789 = Epoque contemporaine, révolutionnaire C’est à la révolution le 4 août 1789 que la propriété foncière, que la dualité de la propriété a disparu. Les nobles abandonnant leurs privilèges, la propriété foncière échappe ainsi au fondement de la société féodale pour retrouver son unité. Le droit de propriété redevient un droit individuel et absolu. L’article 2 de la DDHC énonce : « le but de toute association politique est la conservation des droits naturels et imprescriptibles de l’homme. Ces droits sont : - La liberté 13    - La propriété - La sureté - Résistance à l’oppression » On voit ainsi que liberté et propriété sont mises dans le même plan. 1804 : le code napoléonien Dans le code civil le droit de propriété est le plus important de tous les droits réels. Continuons sur la lancée de la révolution, le code civil consacre nettement la propriété individuelle. Ainsi l’article 544 du code civil mentionne : « la propriété est le droit de jouir… » Le code civil fait du droit de propriété un droit réel absolu, individuel et perpétuel. Depuis 1804 Après le code civil la philosophie attachée au droit de propriété a évolué. De la protection de l’intérêt individuel on est passé à une protection plus étendue de l’intérêt général. En effet, la vie en communauté, la politique du logement mené en faveur des exclus, la protection de l’environnement et du patrimoine historique et artistique, sont des facteurs entrainant une évolution de la société contemporaine dans un contexte de propriété moins individualiste. Les propriétaires sont soumis à certains sacrifices et doivent évoluer ensemble. En témoignent les limitations jurisprudentielles au droit de la propriété que sont : - L’abus de droits de propriété - Les troubles anormaux du voisinage Egalement, on assiste à la renaissance de la propriété collective. Les raisons sont multiples : - Augmentation de la population - Diminution des sols - Cout de la propriété immobilière individuelle… Les biens sont de plus en plus susceptibles d’appartenir simultanément à plusieurs personnes. Quelle que soit sa conception et les évolutions qu’elle peut subir, la propriété est selon le conseil constitutionnel : un droit naturel et imprescriptible de l’homme. Cela étant, le droit de propriété doit pouvoir se concilier avec les autres droits de l’homme. Dans une décision du 29 juillet 1998 : le conseil constitutionnel, tout en affirmant le caractère fondamental du droit de propriété admet que la loi puisse dans un but d’intérêt général y apporter des restrictions à condition : « que ces restrictions n’est pas un caractère de gravité tel qu’elles fassent disparaître les substances même de la propriété ». Au niveau européen la même valeur de droit fondamental est reconnue au droit de propriété. En effet l’article 1er du protocole additionnel à la convention européenne proclame : « toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique ». Récapitulatifs : depuis l’antiquité le droit de propriété a connu de nombreuses 14  mutations, de collectives la propriété des terres est devenue progressivement individuelle à la période romaine, avant de redevenir collective avant la période féodale, pour enfin s’appréhender de nouveau de manière individuelle à la révolution, et sous l’empire du code civil. La société contemporaine tend à limiter le caractère absolu de ce droit afin de s’accorder avec l’intérêt général. Ce phénomène de socialisation du droit de propriété a ainsi engendré le développement de l’exercice simultané des droits de plusieurs personnes sur un même bien (indivision et copropriété) voir de toute une collectivité (propriété publique). Le droit de propriété a une valeur constitutionnelle et le caractère de ce droit est renforcé par sa définition dans les textes européens. A ce titre la CEDH limite les atteintes au droit de propriété en sanctionnant la France pour refus de concours de la force publique à l’expulsion. ➔ Arrêt Matheus c/ France 31 mars 2005 (France ne voulait pas faire expulser un ancien locataire qui s’était installé de manière illégale). TITRE 1 : LA NOTION DE PROPRIETE L’article 544 du code civil dispose « … » cette définition légale est en deux parties : 1ère partie : Présente les prérogatives de la propriété ainsi que ses caractères. 2ème partie : annonce les conditions d’exercice du droit de propriété, c’est à dire les limites dans lesquelles il est inséré. Chapitre 1 : Les prérogatives du droit de propriété Le droit de propriété confère à son titulaire 3 prérogatives : - L’usus = usage - Fructus = jouissance - Abusus = disposition La réunion de ces trois prérogatives constitue la pleine propriété. A noter que ces trois attributs sont repris dans la définition du crime de réduction en esclavage inséré dans le code pénal par la loi du 5 aout 2013. En effet l’article 224-1 du code pénal défini ce crime comme : « le fait d’exercer à l’encontre d’une personne l’un des attributs du droit de propriété ». C’est bien un droit réel. A. Le droit d’user de la chose (l’usus) Le droit d’usage est le droit pour le propriétaire de ses servir directement de son bien. Ex : habiter sa maison, conduire sa voiture, cultiver sa terre. L’usus implique aussi au droit pour le propriétaire de NE PAS se servir de sa chose. Aucune sanction pour le propriétaire qui n’utilise pas son bien puis ce que la propriété ne s’éteint pas par le non usage. ➔ On dit que la prescription extinctive (= un écoulement du temps qui ferait qu’on perd un droit) ne l’atteint pas. B. Le droit de jouir de la chose (le fructus) 15    Le droit de jouissance est le droit de percevoir les fruits qu’un bien est susceptible de produire. L’article 546 du code civil prévoit « … ». Par le terme fruit on étend tout ce que la chose va produire périodiquement sans en modifier la substance. - Naturel - Civil - Industriel Le fructus peut se manifester : - Matériellement : lorsque le propriétaire perçoit lui-même les fruits de la chose. - Juridiquement : lorsque le propriétaire joui de la chose en recourant à des actes juridiques (=contrat de bail) Cette prérogative de jouissance comprend pour le propriétaire le droit d’exploiter son bien sous forme d’image ou plus fréquemment de s’opposer à sa reproduction photographique notamment à des fins commerciales. La Ccass dans un arrêt rendu le 10 mars 1999 a retenu au profil du propriétaire d’un café (=le premier café libéré à la 1ère GM) que l’exploitation de son bien sous forme de photographie porte atteinte à son droit de jouissance. /!\ L’analyse de cette solution et de la jurisprudence qui a suivie ne doit pas conduire à conclure à l’existence pour le propriétaire d’un bien d’un droit exclusif à l’image de celui-ci. En effet, en l’état actuel de la jurisprudence, il est clairement affirmé que le propriétaire d’une chose ne dispose pas d’un droit exclusif sur l’image de celle-ci, il peut toutefois s’opposer à l’utilisation de cette image par un tiers lorsque cette image lui cause un trouble anormal. Le pb : ce n’est pas que le café soit pris en photo ➔ on n’a pas le droit exclusif sur la photo, le pb c’est qu’à force, ça lui a causé un trouble anormal (ex : 500 000 personnes à la porte pour la photo). Il n’y a pas besoin du consentement du propriétaire d’un bien immobilier pour prendre une photo, mais le pb va résider dans les conséquences de l’utilisation de cette image. Qu’est-ce qu’un trouble anomal ? sur ce point la jurisprudence n’est pas fixée, et il semble que la notion de trouble anormal se fait en considération du droit au respect de sa vie privée. Ex : 1ère chambre civ. Ccass 5 juillet 2005, un trouble anormal se concrétise par la perturbation de la tranquillité et de l’intimité. Retenir : le droit à l’image des biens finalement n’a plus véritablement de substance ce n’est que s’il y a atteinte à la vie privée que le propriétaire peut s’opposer à l’exploitation de l’image de son bien. Maisons d’architecte : il n’existe pas l’exclusivité sur la photo Mais peut être un bien 16     immobilier de propriété intellectuel. Jurisprudence : théorie de l’accessoire. Elle ne sanctionne pas l’individu qui a photographie, si l’œuvre d’art est juste un accessoire à la photographie. Pour permettre la prise en photographie d’un ensemble immobilier considéré comme œuvre d’art. Ce sont les conséquences d’utilisation de la photographie qui rentre en compte. 23. 01. 18 C. Le droit de disposer de la chose (l’abusus) Concrètement l’abusus se défini comme le droit pour le propriétaire d’un bien d’en disposer librement. Le droit de disposer la chose touche à l’essence même du droit de propriété. Si cette prérogative échappe définitivement à son titulaire, alors c’est le droit de propriété lui- même qui s’éteint. Il ne peut y avoir de propriété s’il n’y a pas d’abusus. La libre disposition du bien peut s’entendre de manière matérielle, ie que le propriétaire a la faculté de transformer et de modifier son bien même au prix d’une altération de sa substance. Il peut aussi le détruire, l’abandonner, etc, il en dispose ! L’abusus suppose également que le propriétaire dispose de son bien de manière juridique. Càd qu’il peut accomplir sur son bien des actes juridiques comme la vente, le démembrement, grever son bien d’une hypothèque… Il existe toutefois des limites à cette prérogative de disposition du bien. Ex : - En cas de bâtiments en ruine menaçant, la destruction du bien peut-être forcé. - Les monuments naturels et les sites classés ne peuvent être détruits ni modifiés librement. Également la propriété peut être inaliénable par l’effet de la loi : Ex : - La réserve héréditaire : on ne peut pas déshériter ses enfants. Limite la volonté du disposant puis ce qu’il ne peut pas déshériter ses enfants. La loi prévoit également pour certains biens que le propriétaire peut les aliéner mais pas à qui il le désire : Ex : - Les musés nationaux peut se substituer à l’acquéreur d’une œuvre d’art vendu dans une vente publique Le locataire d’un bien immobilier dispose d’un droit de préférence en cas de vente de l’appartement qu’il loue. Dans les décisions de la jurisprudence ; les souvenirs de famille sont inaliénables. 17     Chapitre 2 : Les caractères du droit de propriété L’article 544 du code civil qualifie la propriété d’absolu. De ce caractère ancien et fondamental découle deux autres caractères qui ne sont pas illustrés dans l’article. En effet si la propriété est absolue, elle est aussi perpétuelle et exclusive. Ainsi le droit de propriété présente 3 caractères que nous verrons successivement : - Absolue - Exclusif - Perpétuel A. Caractère absolu 1. Signification Cela signifie que le propriétaire peut effectuer sur la chose tous les actes matériels et juridiques qui ne lui sont pas interdits. Cela étant, absolu ne veut pas dire illimité. L’article prévoit comme limite « Le respect des lois et des règlements ». Or, les restrictions ont été multiplié par le législateur, la jurisprudence et la doctrine. 2. Limites Les limites peuvent être fixées par la loi ou règlements dans un but d’intérêt général ou privé. Ex : - Restriction de l’usus par le biais des règles de l’urbanisme, - Restriction du fructus par le biais de l’interdiction de certaines cultures, - Restriction de l’abusus de la réserve héréditaire Ces limites peuvent encore être fixées par convention. Ex : une restriction du caractère absolu du droit de propriété peut résulter d’un accord entre le propriétaire et un tiers (ex : contrat) portant sur l’inaliénabilité du bien ou sur une servitude etc. Enfin, les limites au caractère absolu du droit de la propriété peuvent émaner de la jurisprudence. La Ccass a en effet développé deux théories qui limitent l’exercice du droit de propriété dans l’intérêt des tiers et spécifiquement des voisins : il s’agit de la théorie de l’abus de droit et celle des troubles anormaux du voisinage. a. La théorie de l’abus de droit de propriété Comme tout autre droit, la propriété est susceptible d’abus engageant la responsabilité de son auteur. Instrument de contrôle de l’exercice des droits, la théorie de l’abus de droits permet de sanctionner l’exercice de son droit par un propriétaire lorsque cet exercice est soit : - En contradiction avec un modèle standard de comportement. On considère en effet qu’est abusif tout exercice anormal du droit de propriété, exercice que ne réaliserait pas un homme raisonnable et prudent (=c’est le « bon père de famille » 18     Depuis la loi sur l’égalité réelle entre les hommes et les femmes on ne parle plus « le bon père de famille » on parle d’un « homme raisonnable et prudent »). - Révèle une intention de nuire. Si par principe les individus peuvent jouir librement de leur droit, l’intention de nuire transforme leur exercice en abus. Souvent destiné aux voisins, cet abus prend des formes très variées. Ex : Affaire Clément Bayard, 3 aout 1915. Le propriétaire d’un terrain dont le voisin construisait des dirigeables a décidé de planter des piquets assez hauts pour faire éclater les dirigeables de son voisin, avec aucune autre utilité que de nuire à son voisin. Cette affaire illustre la théorie de l’abus de droit qui vient contrer le caractère absolu Affaire l’Asus, le propriétaire d’un jardin mitoyen à la fenêtre de son voisin n’a pas pu faire droit de sa propriété Dans la plupart des affaire les magistrats utilisent en même temps que ce critère de l’intention de nuire, l’absence de satisfaction d’un intérêt légitime et sérieux. La jurisprudence sanctionne l’accomplissement d’actes malveillant que leurs auteurs pensent couvert par le caractère absolu du droit de propriété. Elle sanctionne ainsi les actes qui n’ont aucune utilité pour leur auteur si ce n’est celle de porter préjudice à autrui. Dans l’affaire Doerr du 2 mai 1855 : dans cette affaire les propriétaires d’une maison avait construit une fausse cheminé pour gâcher la vue du voisin : fausse cheminé contraire à sa fonction sociale. A la base les droits subjectifs sont octroyés aux droits individuels au moins pour satisfaire à leur intérêt personnel que pour contribuer à la réalisation des intérêts de la société. Comme tous les droits le droit de propriété a une fonction sociale à remplir. Et donc tout usage contraire à cette fonction et dans l’intention de nuire est abusif. Quelle est la sanction en cas d’abus de droit ? c’est sur le terrain de la responsabilité civile que s’organisent la réparation d’un préjudice causé par un abus de droit, sous réserve d’une preuve d’un lien de causalité entre les deux. La réparation peut se faire en nature ou par équivalent. En nature : le propriétaire auteur de l’abus sera obligé de remettre les choses en l’état. Lorsque cette remise en l’état n’est plus envisageable, la réparation se fera par équivalent, c’est à dire par l’octroie en dommage et intérêt. Dans la pratique, les arrêts relatifs au droit de propriété sont peu fréquents. Tout simplement parce que les victimes préfèrent utiliser la théorie des troubles anormaux du voisinage. 19     b. La théorie des troubles anormaux du voisinage La vie en collectivité suppose de respecter et supporter les inconvénients du voisinage tel que le bruit, les odeurs, etc. Inévitable et inhérent à la vie en communauté, ces inconvénients ne donnent pas lieu à indemnisation. Chacun doit supporter les inconvénients normaux du voisinage. En revanche les inconvénients anormaux parce que excessifs doivent être réparés. En raison de la progression des nuisances et des droits reconnus aux particuliers (droits à la tranquillité, droit à l’ensoleillement, droit à l’esthétique), la jurisprudence restreint de plus en plus les prérogatives attachées à la propriété immobilière. a. Les fondements de la théorie A l’origine le trouble du voisinage était une application de la théorie de l’abus de droit. Mais progressivement il s’en est détaché pour devenir une théorie en lui-même. Ainsi désormais : - Soit le trouble provient d’une faute : Dans ce cas la victime peut demander réparation à l’auteur des nuisances en invoquant les articles 1240-1241 du code civil - Soit le trouble ne provient pas d’une faute : La victime peut demander la réparation des nuisances en invoquant le principe selon lequel : « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». La responsabilité n’est pas fondée sur une faute mais l’existence d’un trouble anormale. Il s’agit d’une responsabilité sans faute fondée sur la nécessaire coexistence de plusieurs droits de propriété : le nôtre et celui de notre voisin. Ex : une usine polluante et bruyante qui a pourtant obtenu toutes les autorisations administratives et donc n’st pas en faute peut voir sa responsabilité engagée pour trouble anormal du voisinage, alors même qu’elle n’est pas en faute. b.La mise en œuvre de la théorie Pour engager une action fondée sur le TAV (troubles anormaux du voisinage) plusieurs critères doivent être identifiés : Premièrement : Il est nécessaire d’apprécier le caractère anormal du trouble. En effet la normalité du préjudice est la condition indispensable à la mise en œuvre de l’action en trouble du voisinage. La nature du trouble importe peu. Un bruit, une odeur, des vibrations, une gêne esthétique, tout peut être un trouble. Mais qu’est-ce qu’un trouble anormal ? quand est ce que le seuil des inconvénients normaux du voisinage est franchie ? L’appréciation de l’anormalité relève du pouvoir souverain des juges du fond. 20    Le trouble est considéré comme anormal lorsqu’il est soit : - Important - Répétitif - Inhabituel Ce caractère anormal s’apprécie en fonction de plusieurs facteurs tels que : - Le temps (jour, nuit, dimanche, semaine ?) - En fonction du lieu (zone urbaine/rurale) - Ainsi que la réceptivité personnelle de la victime Il n’est pas nécessaire d’établie l’intention de nuire de la part de l’auteur du trouble pour obtenir réparation. La jurisprudence s’est souvent prononcée sur des affaires où il y avait des coqs. S’agissant des chants d’un coq, les juges ont retenu des solutions différentes. Parfois considérés comme un trouble anormal, et parfois à l’inverse considéré comme un trouble normal. La JPce va apprécier l’environnement : Ex : - Un élevage de volaille en zone urbaine : trouble anormal - En campagne : trouble normal Contrairement à la théorie de l’abus de droit qui requière la démonstration d’une faute, la théorie du trouble du voisinage repose sur l’anormalité du trouble qui va être apprécié par les juges du fond en lieu et responsabilité. Deuxièmement : il faut caractériser une relation de voisinage. Il n’est pas nécessaire que le trouble anormal provienne d’un propriétaire. Tous ceux qui subissent un trouble anormal (propriétaire, locataires, occupant) peuvent agir à l’encontre de leurs voisins (propriétaire, locataires, occupant). La JPce a même admis une action contre le constructeur en charge de travaux sur un chantier causant des nuisances anormales en le considérant comme voisin occasionnel /!\ JPce isolée. De manière générale seuls les voisins habituels pourront voir leur responsabilité pour TAV. Également il n’est pas nécessaire que le trouble provienne d’un fond contigus à celui de la victime. Ex : 1ère Chambre civ. 08 mai 1968 l’exploitant d’un aérodrome doit réparer les dommages qu’il cause anormalement généré par les avions. c. Le régime des troubles anormaux du voisinage Les modalités des réparations sont diverses. Les juges peuvent ordonner la cessation du trouble, limiter l’activité nuisible à certaines périodes, prescrire la réalisation de travaux et enfin condamner le responsable à indemniser la victime. Cette possibilité de réparation n’est toutefois pas sans limite. En effet, le trouble perd son caractère anormal lorsque le voisin victime s’est mis lui-même en situation de le subir. Ex : celui qui s’installe près d’une exploitation industrielle, agricole, artisanale, ou 21  commerciale, polluante ou bruyante ne peut obtenir réparation du trouble SAUF en cas d’aggravation ultérieur. L’article L 112-16 du code de la construction et de l’habitation immunise ainsi les agriculteurs, industriels, artisans, contre une action en réparation exercée par un nouveau venu. JPce : Même à la campagne une marre avec des grenouilles bruyantes peut être considérée comme un bruit anormal, le juge a demandé la destruction de la marre. c. Le principe de précaution Est prévu à l’article L-110-1 du code de l’environnement et constitutionnalisé par l’article 5 de la charte de l’environnement (bloc de constitutionnalité). Il est défini comme le principe selon lequel l’absence de certitude compte tenu des connaissances scientifique du moment ne doit pas retarder l’adoption de mesures effectives et proportionnées visant à prévenir un dommage grave et irréversibles à l’environnement à un coup économiquement acceptable. 4 conditions sont requises pour l’application de ce principe de précaution : - Un risque de dommage - Une incertitude scientifique pesant sur sa réalisation - La gravité du dommage encouru - Son caractère irréversible Appliqué au droit de propriété ce principe de précaution devient une sérieuse limite à son exercice. Le droit de propriété peut en effet être limité en ce qu’il fait naître un risque de dommage. L’exemple le plus fréquent de cette application du principe de précaution en tant que limite à l’exercice du droit de propriété s’illustre à propos des antennes relais de téléphonie mobile. Cela étant, si certains tribunaux administratifs se sont montrés sensibles à l’argumentation de riverains tiré du principe de précaution, le conseil d’état en 2011a refusé de faire application de ce principe et donc n’a pas fait droit aux demandes de démantèlement. Le tribunal des conflits dans une série de décisions rendues en 2012 a décidé que le juge judiciaire ne peut en principe pas se prononcer sur une demande tendant à obtenir l’enlèvement d’une station radio électrique régulièrement autorisé, aux motifs que ça viendrait compromettre la santé des habitants. Les installations relèvent du juge administratif ! La Ccass s’est pliée à cette limitation de sa compétence. La seule chose qu’elle peut faire c’est octroyer réparation sur la base de la théorie des troubles anormaux du voisinage. 22    Conclusion : au travers d’étude des diverses limites au droit de propriété il est clair que le caractère absolu du droit de propriété et donc la formule de l’article 544 du code civil, est à relativiser. Cela étant, il reste possible d’affirmer que la liberté de propriété est la règle, et les limites l’exception. Le caractère absolu du droit de propriété trouble en effet un prolongement dans le caractère exclusif. B. Caractère exclusif 1. Signification L’exclusivité du droit de propriété signifie : que le propriétaire exerce seul un droit complet sur son bien. Une chose appropriée n’appartient qu’à une seule personne qui exerce sur elle tous les droits de propriété. Ainsi tant qu’il n’en décide pas autrement, le propriétaire a l’exclusivité des pouvoirs conférés par la propriété. C’est ce qu’on appelle : l’expression des pleins pouvoirs sur la chose dévolue au propriétaire. L’exclusivité sous-entend que ni l’état ni les tiers ne peuvent user, jouir ou disposer de la chose. Le monopole conféré au propriétaire implique que ce celui-ci pourra faire sanctionner par la juge sur le fondement de l’article 545 du code civil tout empiétement sur un de ces attributs du droit de propriété. Il faut toutefois comprendre que le caractère exclusif du droit de propriété découle de la conception individuelle de celle-ci. Or le développement de la propriété collective a multiplié les restrictions au caractère exclusif de ce droit de propriété. 2. Limites On trouve comme limite au caractère exclusif du droit de propriété : - Le développement de la propriété collective (indivision, mitoyenneté, copropriété). - Certaines impossibilités pour le propriétaire de s’opposer à un empiètement ou un droit de passage (ex : les propriétaires qui sont au bord de la mer) - Le démembrement de la propriété, c’est une limite au caractère exclusif de ce droit puis ce qu’il consiste en la réalisation / plusieurs personnes sur une même chose de droit réel de nature différente. Ex : l’usufruit et le nu-propriétaire. C. Caractère perpétuel Contrairement à d’autres droits réels, le droit de propriété est un droit perpétuel. La réforme de la prescription en matière civile, consacre le principe selon lequel le droit de propriété est un droit imprescriptible. Ce caractère perpétuel emporte deux significations : 1. Signification Il existe deux types de prescriptions : - La prescription acquisitive - La prescription extinctive La prescription acquisitive : article 2258 23   Cette prescription a pour effet de faire acquérir un droit après un certain temps du fait d’une possession (on possède une chose et du fait de la prescription acquisitive on en devient propriétaire). La prescription extinctive : article 2219 A pour effet de faire perdre un droit à celui qui est resté sans le faire valoir pdt un certain temps. Cette période de temps varie selon que le droit porte sur un meuble ou un immeuble. En matière immobilière la prescription est de 30 ans En matière mobilière la prescription est de 5 ans La première signification du caractère perpétuel du droit de propriété est que la propriété est IMPRESCRIPTIBLE ! c’est à dire, qu’elle ne se perd pas par le non usage. Donc il n’existe pas de prescription extinctive pour le droit de propriété. A la différence des autres droits réels (usufruit, servitudes) si s’éteignent par le non usage, le droit de propriété ne s’éteint pas, il est IMPRESCRIPTIBLE. Cela implique que l’action en justice par laquelle le propriétaire fait établir son droit de propriété est imprescriptible ! La seconde signification du caractère perpétuel du droit de propriété : il n’est pas limité dans le temps. Il dure tant que la chose n’a pas été détruite, abandonnée, ou cédée, et se prolonge au-delà du décès de son titulaire puis ce que le droit de propriété est héréditaire. C’est ce qui explique la possibilité de revendiquer la propriété d’œuvre d’art disparu pdt la seconde GM et réapparu ensuite des années après. A propos du droit de propriété on parle de transmissibilité à cause de mort. Le droit de propriété se transmet de génération en génération, il n’est pas limité dans le temps, c’est l’un de ses caractères principaux. Ex : affaire de l’étang de Napoléon. Au 19ème siècle, un individu avait acquis un plan d’eau de 15 hectares, baptisé Étang de Napoléon. En 1872 à la suite d’une tempête l’étang a été réuni à la mer et est devenu une baie du rivage de la méditerranée. Le littoral français étant la propriété de l’Etat le propriétaire de l’étang de napoléon perdit son droit de propriété. 70 ans plus tard en 1942 l’étang commença à se reconstituer, se séparant à nouveau de la mer. Les héritiers de l’acquéreur de 1824 revendiquèrent la propriété de l’étang reconstitué. La question posée à la Ccass était de savoir si la reconstitution du bien après sa disparition permet à l’ancien propriétaire de retrouver son droit. Application du caractère perpétuelle du droit de propriété : Oui la perpétuité de la propriété implique que les descendants du propriétaire peuvent exercer son droit une fois son bien ressuscité. 2. Limites La perpétuité du droit de propriété est remise en cause par la prescription acquisitive. En effet, si une autre personne exerce toutes les prérogatives du propriétaire pdt que celui-ci n’exerce pas les siennes elle peut devenir propriétaire à sa place. Ainsi si la propriété ne se perd pas par le non usage, elle peut cpdt se perdre / 1 usage concurrent à savoir la 24   prescription acquisitive d’un tiers. C’est ce qu’on appelle l’acquisition de la propriété par la possession. Chapitre 3 : L’étendue du droit de propriété Si l’objet du droit de propriété est facile à déterminer qd il est question de chose mobilière celui-ci est plus délicat à appréhender quand il est question de chose immobilière. En effet Dans ce cas, l’objet de droit de propriété peut être restreint / 1 certain nombre de limites internes telles que la surface, la hauteur, la profondeur d’un fond ou d’un bâtiment. Également l’objet du droit de propriété peut être étendu à des choses qui s’y incorpore. Il convient de voir la délimitation du droit de propriété immobilière avant d’aborder l’extension du droit de propriété. A. La délimitation du droit de propriété Au terme de l’article 552 du code civil la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. Les pbs de délimitation se posent donc en hauteur, en profondeur et enfin en surface. 1. La délimitation en surface Lorsqu’on est en présence d’un immeuble bâtit sa limite en surface est fixée par ses murs. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble non bâtit (terrain) les frontières sont délimitées par : Le cadastre, le bornage et la clôture. - Le cadastre : c’est un simple doc administratif qui représente le plan de la propriété immobilière de la commune sous la forme de parcelles. Ce document ne fait pas preuve de propriété sur un fond mais constitue les limites de la propriété en surface. - Le bornage : c’est une opération qui consiste à délimiter deux fonds de terres contiguë en plaçant des signes distinctifs qu’on appelle des bornes sur les limites des propriétés. Le bornage s’effectue en principe d’un comme un accord entre voisins et à frais communs. A défaut d’accord, l’article 646 du code civil permet à tout propriétaire d’obliger son voisin à borner en attentant une action, qui s’appelle une action en bornage. - La clôture : alors que le bornage se fait en principe d’un comme un accord, la clôture fixe les limites du voisin de manière unilatérale. Elle a pour but d’élever les obstacles pour interdire l’accès des personnes ou des animaux à une propriété immobilière. 2. La délimitation en hauteur La propriété du dessus est reconnu par le code civil. - De manière positive, la propriété du dessus confère au propriétaire le droit de planter ou de construire en hauteur. - De manière négative, cela lui donne le droit de s’opposer à tout empiètement sur son espace aérien lui permettant ainsi d’obliger ses voisins à couper les branches de plantation qui serait au-dessus de son terrain, ou à démolir une construction sur son sol. 25  Attention : droit de propriété du dessus connaît des limites qui sont issus de règles relatives à l’urbanismes à la distribution d’électricité ou à la circulation aérienne. 3. La délimitation en profondeur La propriété du dessous (sous-sol du fond) permet à son propriétaire de réaliser toutes les constructions ou fouilles qu’il souhaite (article 552 al 3 du code civil), le propriétaire du sol est également présumé propriétaire des objets incorporés au sol. Toutefois, le sous-sol pouvant contenir d’importantes richesses certaines sont détachées de la propriété du sol et soumises à des régimes particuliers : les gisements miniers (Etat), les richesses archéologiques (Etat peut engager des fouilles sans l’autorisation du propriétaire). 30. 01. 18 B. L’extension du droit de propriété : le droit d’accession L’accession = un mode d’acquisition de la propriété reposant sur l’extension d’une propriété déjà existante. Ce droit d’accession illustre l’application de la règle : l’accessoire suit le principal. L’article 546 du code civil illustre ce droit d’accession en ce qu’il prévoit : « … ». Il peut s’agir d’une accession : - A un immeuble - Ou de meuble à meuble 1. L’accession à un immeuble L’accession immobilière peut être naturelle ou artificielle. a. L’accession naturelle Elle concerne ce qui est produit par la chose et ce qui s’y ajoute par incorporation. Accession par production Les article 547 à 550 du code civil accordent au propriétaire tout ce que produit son bien càd ses fruits naturels, civils, ou industriel, et les produits. L’accession par production vise en réalité le fructus. Accession par incorporation On parle d’accession par incorporation dès lors que le propriétaire de l’immeuble devient propriétaire de ce qui s’y incorpore ou s’y dépose. Ex : les alluvions sont des atterrissements, des accroissements qui se forment successivement et imperceptiblement sur les fonds riverains d’un cours d’eau. b. L’accession artificielle L’accession est dite artificielle lorsqu’elle est la conséquence d’une intervention humaine. En vertu de l’article 553 du code civil, le propriétaire du sol est présumé être le propriétaire des plantations des constructions effectuées sur son terrain et il est présumé les avoir élevés à ses frets. Néanmoins, dans ce cas particulier, il faut distinguer 2 hypothèses : 26  - Construction sur son terrain avec les matériaux d’autrui Selon l’article 554 du code civil le propriétaire du sol devient propriétaire par accession des plantations ou constructions réalisés avec des matériaux appartenant à autrui. Il y a eu en effet incorporation matérielle de ces matériaux qui sont devenus des immeubles par nature en raison de leur fixité de leur adhérence au sol. Le propriétaire des plants ou des matériaux a toutefois droit à une compensation il peut en effet obtenir le remboursement de la valeur des matériaux ou plants utilisés, ou encore des dommages et intérêts s’il estime avoir subi un préjudice. Ex : cabane avec matériaux du voisin - Construction sur le terrain d’autrui L’article 555 du code civil prévoit que le propriétaire du sol est par accession propriétaire des constructions ou plantations effectuées par des tiers. Dans ce cas de figure, le droit d’accession du propriétaire du fonds dépend de la bonne ou mauvaise foi du tiers planteur ou constructeur. Si le constructeur était de mauvaise foi (à prouver) S’il savait que le terrain ne lui appartenait pas, ou s’il a continué à construire après avoir eu connaissance des vices de son titre, une option est offerte au propriétaire du sol. Il peut : ✓ Soit conserver la construction en contre parti à une indemnité correspondant au coût réel des travaux ou à la plus-value qu’elle procure au fond ✓ Soit renoncer à son droit d’accession et exiger que le constructeur enlève à ses frais la construction Si le constructeur était de bonne foi (présumée) Il se pensait réellement propriétaire du fonds alors il ne peut pas être contraint de supprimer la plantation ou la construction. Dans ce cas le propriétaire n’a pas trop de choix, il devient obligatoirement propriétaire des constructions venus s’incorporés à son fonds et doit indemniser le tiers constructeur. La JPce admet aujourd’hui la bonne foi dans ce des espèces ou les constructions avaient été édifié avec l’assentiment des propriétaires. Ainsi, la notion de bonne foi peut provenir d’une autorisation de construction et de maintien des constructions et plus seulement d’un titre dont on ignore les vices. Cela étant, une fois la bonne foi caractérisée, le propriétaire ne peut pas se défaire de l’accession qui lui est imposée mais doit en contre parti indemniser le tiers. S’il veut détruire ou arracher, c’est à ses propres frets. ATTENTION : le champ d’application de l’article 555 du code civil concerne des constructions réalisées par des tiers. Ce qui exclus les constructions fait par les usufruitiers, les conjoints en séparations ou les indivisaires. L’application de l’article 555 du code civil suppose également que les ouvrages soient 27    entièrement construits sur le sol d’autrui et pas seulement partiellement. Càd que l’accession ne concerne pas les situations d’empiétement. ➔ Empiétement = construction ou plantation de végétaux au-delà des limites de la propriété des constructeurs sur la propriété d’autrui. Le pb qui se pose en matière d’empiètement : la partie qui empiète ne peut pas appartenir par accession au propriétaire du terrain sur lequel elle empiète. Et elle ne peut pas non plus appartenir au constructeur, parce que sinon ça serait une expropriation d’une utilité privée. En pratique les solutions sont assez sévères. 2. L’accession de meuble à meuble Selon l’article 565 du code civil, l’accession qui concerne deux choses mobilières appartenant à deux maîtres différents est entièrement soumise au principe de l’équité naturelle. Le code recense 3 cas d’accessions mobilières : a. L’adjonction C’est l’union de deux choses appartenant à des maîtres différents. Elles forment un tout mais sont cpdt séparables. Ex : des pierres précieuses qui forment ensemble une bague. L’ensemble appartient au maitre de la chose qui forme la partie principale sous réserve de payer à l’autre la valeur de la chose unie. b. La spécification C’est la formation d’une chose nouvelle par le travail d’une personne sur la matière mobilière tel qu’un matériau appartenant à une autre personne. Ex : pour un joaillier, on lui fournit un diamant, et lui il taille et va faire une chose nouvelle. Le propriétaire de la matière (le premier, celui qui a fourni le caillou) peut la réclamer contre remboursement du prix de la main d’œuvre. c. Le mélange C’est la réunion de chose appartenant à des propriétaires différents mais de telle sorte qu’il est impossible de les séparer. Dans ce cas, les deux propriétaires en acquièrent la propriété commune dans la proportion de la quantité, de la qualité et de la valeur des matières appartenant à chacun d’eux. Ces 3 types d’accession mobilières sont artificielles. Il existe néanmoins un type d’accession naturelle qu’on dit naturel. En effet l’article 547 du code civil prévoit un type d’accession mobilière dit naturel : le croît des animaux. Le propriétaire de la femelle qui vient de mettre bat est le propriétaire de l’animal né mais se doit parfois d’attribuer la portée au propriétaire du mâle en vertu de règles spéciales liées notamment à la race. 28      TITRE 2 : L’ACQUISITION DE LA PROPRIETE L’acquisition de la propriété fait l’objet d’une attention particulière dans le code civil puis ce que le libre III s’intitule « des différentes manières dont on acquière la propriété ». Ce sont les articles 711-712 du code civil qui les énumèrent. L’article 711 du code civil prévoit : « … » L’article 712 du code civil prévoit : « … » Chapitre 1 : L’inventaire Ces deux textes 711 et 712 énumèrent 6 moyens d’acquérir la propriété. 29    A. Inventaire des moyens d’acquérir la propriété Article 711 : - La succession : transmission d’un patrimoine d’un défunt à ses héritiers. - La donation : contrat par lequel une personne (donateur) se dépouille de son vivant gratuitement et irrévocablement d’un bien lui appartement en faveur d’une autre personne (donataire). - Le testament : acte juridique unilatéral par lequel une personne (testateur) lègue les biens qu’elle laissera à sa mort à une ou plusieurs personnes (légataires). - L’effet des obligations : par ce moyen ce sont les conséquences produites par une convention qui sont visées et l’acte typique de créateur d’obligation, c’est contrat (donc le contrat de vente pour accéder à une propriété). Article 712 : - Accession : (cf en haut) - La prescription : mode d’acquisition (prescription acquisitive ou extinctive). Prescription acquisitive = aboutit à la prescription d’une propriété après l’acquisition de la propriété d’un immeuble après un certain temps. C’est ce qu’on appelle l’usucapion = prendre par l’usage. Il faut ajouter à cette liste 2 choses : - L’occupation : appropriation d’une chose qui n’appartient à personne - La possession : « en fait de meuble, possession vaut titre » 2276 du code civil, qui veut que le possesseur d’un meuble corporel en acquière la propriété (possession de bonne foi). B. Classement des modes d’acquisition et de transmission du droit de propriété La distinction principale est celle des modes originaires et dérivés d’acquisition de la propriété. On dit que le mode d’acquisition de la propriété est originaire quand il confère à l’acquéreur une propriété initiale. ➔ Le droit de propriété né directement sur la tête de son titulaire il y a création d’un droit de propriété qui n’existait pas avant (c’est pas de la transmission). Dans cette catégorie, on trouve l’accession, l’occupation des meubles sans maître, et enfin la prescription acquisitive, sont des modes d’acquisitions de propriété qu’on dit originaire. Puis on dit que le mode d’acquissions de la propriété est dérivé lorsque le droit de propriété passe d’une tête à l’autre. Il n’y a donc pas création mais transfert d’un droit de propriété. La transmission peut résulter de la volonté (testament, donation, vente) ou de la loi (succession). L’intérêt de cette distinction est essentiellement fiscal : - En effet l’acquisition originaire de la propriété ne donne pas lieu au versement d’un impôt. - Alors que quand on succède, quand on est donataire, ou visé par un testament, ça fait l’objet d’une taxe. 30  C’est un droit de mutation de la propriété. Étant donné que l’acquisition de la propriété par succession relève d’avantage du droit de propriété que des biens, et que l’accession a été vu en tant qu’elle permet d’une extension du droit de propriété en application du principe « l’accessoire suit le principal ». Chapitre 2 : L’acquisition par convention L’acquisition de la propriété par convention renvoie de manière plus générale au droit des contrats et la théorie générale des obligations. L’article 711 du code civil indique « … », le code civil dispose également que la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès que l’on est convenu de la chose et du prix : article 1583 du code civil « … » (c’est l’échange de consentement). De la lecture de ces articles se dégagent l’idée que la volonté des parties suffit à opérer les transferts de propriétés. C’est ce qu’on appelle le principe de transfert solo consensu c’est à dire transfert de propriété par le seul fait des échanges de consentement. Néanmoins ce principe du transfert solo consensu en droit français connaît de nombreux tempéraments. Contrat (obligation) est une espèce de la convention (effet de droit). 05. 02. 18 A. Le principe du transfert solo consensu Repose sur 2 principes de pilier fondamentaux en matière d’acquisition de la propriété. Il s’agit : - Principe du consensualisme - Instantanéité du transfert 1. Le principe du consensualisme En vertu de ce principe la propriété se transmet par le seul échange des consentements. Ainsi, les contrats portant sur un transfert de propriété ne sont pas subordonnés quant à leur validité à des exigences de formes. On définit donc le consensualisme à l’opposition au formalisme. Les actes juridiques ne serait soumis à aucune conditions de validité qu’à la forme. Le consensualisme constitue à l’origine un mouvement historique correspondant à la disparition de la forme comme élément de structure du contrat. 2. Le principe de l’instantanéité du transfert de propriété Alors que le droit romain et l’ancien droit subordonnait le transfert de propriété à deux actes : - 1 : le contrat : simplement générateur d’obligation - 2 : la remise de la chose : opérait le transfert de propriété Les rédacteurs du code civil ont trouvé plus simple de décider que le contrat emporte le transfert par lui-même. C’est là la naissance du principe de l’instantanéité du transfert de propriété. Par le seul échange des consentements donc, la propriété est transférée et les risques passent par à acquéreur (=les risques pèsent sur l’acquéreur) : si la chose vendue, objet du contrat, n’est pas livrée en raison d’un cas fortuit, la perte est supportée par l’acquéreur qui doit quand même payer le prix, en raison de l’instantanéité du transfert de 31 propriété. Ce principe connaît des tempéraments. B. Les tempéraments au principe 1. Les tempéraments au principe du consensualisme Lorsqu’il est question du seul rapport des parties entre-elles, la propriété se transfert selon le seul échange des consentements, nul besoin des formalités distincts des contrats. Dès lors que l’on se concentre sur les tiers, le transfert de propriété ne leur est opposable que si c’est l’objet d’une publicité. Sont en effet soumis à la formalité des publicités tous les actes constitutifs (ex : usufruit/servitudes) ou translatifs (ex : vente) de droits réels dans l’intérêt des tiers l’acquéreur d’un immeuble doit donc publier l’acte par lequel il a acquis son droit de propriété. Cette publicité se réalise par le dépôt d’une copie de cet acte, à la conservation des hypothèques du lieu de situation de l’immeuble. En matière mobilière : aucune publicité du transfert de propriété n’est organisée sauf pour certains meubles qui sont à mi-chemin avec le régime des immeubles et des meubles (navire, avion, bateaux). Juridiquement ce sont des meubles, mais en raison de leur catégorie particulière, donc la publicité est requise pour les tiers. Ainsi on pourrait imaginer que deux acquéreurs successifs d’un même bine meuble puissent entrer en conflit. Le code civil prévoit que ce n’est non pas le premier acquéreur du bien meuble qui a le titre de propriété mais celui qui le premier est entré en possession d’un bien à condition que cette possession en fait de meuble possession vaut titre si le possesseur est de bonne foi (art. 2276 c.civ). L’acquéreur évincé pourra demander des dommages et intérêts à celui qui a vendu le bien meuble qui n’était pas libre de titre, pour inexécution du contrat. 2. Les tempéraments au principe de l’instantanéité du transfert Ce sont considérablement développés à tel point qu’ils tendent à supplanter le principe lui- même. Ces tempéraments sont essentiellement liés à la nature de la chose vendue, à la volonté des parties ou à la sécurité des tiers. a. Les tempéraments liés à la nature de la chose vendue Lorsque la chose vendue est un bien fongible (bien interchangeable entre eux) le transfert de propriété est retardé jusqu’au moment de l’individualisation de la chose. Pour les ventes à la mesure (= au poids, au comptage) l’individualisation ne se fait qu’à l’instant où les objets sont séparés du reste du stock. Également l’article 1587 c.civ. prévoit : « qu’à l’égard du vin, de l’huile, et des autres choses que l’on est dans l’usage de gouter avant d’en faire l’achat il n’y a point de vente tant que l’acheteur ne les a pas gouté et agréé». b. Les tempéraments liés à la volonté des parties 32 Les parties peuvent venir tempérer le principe de l’instantanéité du transfert des propriétés. Deux types de clauses permettent de retarder le principe de transfert de propriété. - La clause de réitération qui retarde le transfert de la propriété de l’immeuble au moment de la signature de l’acte notarié. - La clause de réserve de propriété par laquelle le vendeur tout en livrant la chose en retient la propriété jusqu’à complet payement du prix. Cette clause figure parmi les suretés depuis une ordonnance du 23 mars 2006. Sureté = technique juridique qui consiste à donner une garantie de payement à un créancier en revend un bien de surement La clause de réserve de propriété figure à l’article 2367 c.civ dans le chapitre « de la propriété retenue à titre de garantie ». La propriété retenue est la garantie du payement de la créance. c. Les tempéraments liés à la sécurité des tiers S’illustre en matière immobilière au travers de la publicité foncière. La vente par le principe solo consensu mais est parfaite entre les parties seulement ! mais n’est pas opposable aux tiers tant qu’elle n’a pas été publié à la conservation des hypothèques. Chapitre 3 : L’acquisition par occupation C’est un mode originaire de l’acquisition de la propriété. L’occupation consiste en effet en l’appréhension effective d’une chose qui n’appartient à personne. L’occupant prend la qualité de premier propriétaire de la chose « en mettant la main dessus ». Lorsqu’il est question d’acquisition par occupation il est nécessaire de distinguer l’occupation des choses jamais encore approprié par personne, c’est à dire les res nullius, de celles qui ont été délaissé par leur maître c’est à dire qui ont bien un propriétaire mais dont ce dernier a perdu la possession. A. L’occupation des choses sans maître Les choses sans maîtres ou res nullius sont les choses qui à un instant donné ne sont pas approprié. Cela ne concerne que les meubles. Les immeubles qui n’ont pas de propriétaire appartiennent à l’Etat (articles 539 et 713 c.civ). Les choses abandonnées, les res redeictae, peuvent être acquises par une personne par occupation. En effet la première personne qui s’en empare en devient propriétaire par occupation. Le code de la route prévoit le cas particulier du véhicule mis en fourrière. Son propriétaire doit être mis en demeure dans les 5 jours ouvrables par lettre recommandé et accusé de réception, de récupérer son véhicule dans les 30 jours. Ce délai ramené à 10 jours si la valeur du véhicule < 765 euros ou hors d’état de circuler. A l’expiration de ce 33 délai la voiture est réputée abandonnée ce qui autorise le service des domaines de procéder à sa mise en vente. B. L’occupation des choses sans possesseur Dans ce cas de figure, le propriétaire de la chose n’a pas désiré abandonner son droit de propriété, la chose a donc un maitre mais au moment trouvé elle n’est plus en sa possession et elle n’est pas identifiée. Ces choses sans possesseurs concernent deux catégories de biens : - Les biens mobiliers découverts sans que l’on puisse les attribuer à un propriétaire qui vraisemblablement d’existent plus (=les trésors). - Les objets que le propriétaire a égarés ou dont il a momentanément se séparer sous l’emprise de la nécessité (=les épaves). 1. Les trésors L’article 716 al. 2 c.civ définit le trésor comme toute chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété et qui est découverte par le pur effet du hasard. Le trésor en tant que meuble oublié et caché appartient pour le tout par droit d’occupations au propriétaire du sol ou du meuble qui le renferme. Ccass 7 juillet 2017 est venue préciser la définition du trésor : « choses corporelles matériellement dissociable du fonds dans lequel elles ont été trouvées ». Si le trésor est trouvé dans le fonds d’autrui il appartient ½ pour celui qui l’a trouvé et ½ au propriétaire du fonds. Mais cette règle ne vaut que si la découverte est faite par pure hasard. Si trésor découverte par une fouille intentionnelle entreprise avec ou sans le consentement du propriétaire, celui qui l’a découvert n’a aucun droit. - Lorsque la fouille intentionnelle a été faite avec le consentement du propriétaire, le trésor appartient au propriétaire du fond - Lorsque cette fouille a été faite sans le consentement du propriétaire, le trésor appartient au propriétaire du fond, et acte frauduleux sur la propriété d’autrui. 2. Les épaves Une épave est tout bien immobilier abandonné ou enlevé de manière fortuite à son propriétaire, l’article 717 visant notamment les choses perdues dont le maître ne se représente pas. Il ne s’agit pas d’une chose abandonnée mais d’une chose dont le propriétaire a perdu la possession. Comme le trésor les épaves ont un maître mais à la différence du trésor elles ne sont pas enfouies ni cachées et leur propriétaire est susceptible de se réveiller un jour, il en a juste perdu fortuitement la possession et ignore même parfois qu’il a perdu sa chose. Ex : le portefeuille trouvé dans la rue 34  C’est la raison pour laquelle le propriétaire de la chose épave peut la revendiquer et que celle-ci n’est pas directement attribuée à l’inventeur (celui qui trouve l’épave). Le pb, le propriétaire ignore ce que sa chose est devenue et est donc dans l’impossibilité de la revendiquer. Le régime juridique des épaves varie selon la nature de l’épave. - S’il s’agit d’une épave maritime : ex : objet ou reste d’un bateau à la mer A la découverte de l’épave, une publicité est organisée pour tenter de retrouver le propriétaire. Si après 3 mois les épaves ne sont pas réclamées elles sont vendues / l’administration des domaines et le prix est attribué au Trésor aux termes d’un délai de 5 ans. A noter : les biens culturels maritimes sont attribué à l’état moyennant le versement à l’inventeur - S’il s’agit d’une épave fluviale (biens trouvés dans les cours d’eau). Elles doivent être vendues dans le mois qui suit leur découverte et le prix est acquis à l’Etat si dans le mois de la vente les propriétaires ne se manifestent pas. - S’il s’agit d’une épave terrestre : toute chose trouvée dans des lieux publics ou sous la terre qui n’ont pas été enfouie intentionnellement (sinon c’est du trésor). Ces biens sont soumis au droit commun des choses perdues. Tout objet trouvé dans un endroit public doit donner lieu à une déclaration, et être déposer à la mairie, commissariat… celui qui trouver un objet n’est pas en droit de se l’approprier sinon il commet un vol. La règle est la suivante : une fois que la chose a été déposée, au bout de 1 an et 1 jour, les objets non réclamés sont restitués à leur inventeur. Cette restitution administrative ne fait pas de l’inventeur un véritable propriétaire mais seulement un possesseur. 06. 02. 18 Chapitre 4 : L’acquisition par possession La possession est une notion importante en droit des biens car elle renvoie à la situation dans laquelle le possesseur a la maîtrise d’un bien sans même en avoir la propriété. C’est une situation de fait, un pouvoir de fait exercé par une personne sur une chose par opposition au pouvoir de droit que confère la propriété. Cette possession procure au possesseur certains avantages juridiques dès lors que ce dernier se comporte en propriétaire en sachant que la possession pourra entrainer à plus ou moins long terme l’acquisition de la propriété de la chose. En effet celui qui possède un bien selon un délai +/- lo