Les Biens Immobiliers L3/L4 PDF

Leçon 3 Plan Chapitre 1 Les différentes lois impactant l’administration de biens 1.1 La Loi Hoguet 1.2 La Loi Alur 1.3 La Loi Macron 1.4 La Loi Elan Chapitre 2 Le gestionnai...

Leçon 3 Plan Chapitre 1 Les différentes lois impactant l’administration de biens 1.1 La Loi Hoguet 1.2 La Loi Alur 1.3 La Loi Macron 1.4 La Loi Elan Chapitre 2 Le gestionnaire 2.1 Son rôle 2.2 Le choix du gestionnaire 2.3 La réglementation applicable Chapitre 3 Le syndic 3.1 Son rôle 3.2 Le choix du syndic 3.3 La réglementation applicable IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Préambule Lorsqu’un bien a été acquis en copropriété et/ou est destiné à la location, il doit être géré et administré. La gestion et l’administration du bien revêtent une grande importance pour la conservation de l’état du bien, son entretien, la recherche de locataires, la perception des loyers et des charges, etc. Si gestion et administration du bien sont parfois assurées par des non- professionnels, elles sont très souvent confiées à des professionnels spécialisés dans ces domaines : Le Syndic de copropriété, Le gestionnaire ou administrateur de biens. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.1 La Loi Hoguet La loi Hoguet du 2 janvier 1970 Elle réglemente l’exercice des activités suivantes: Les agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerce, Les courtiers en immobilier et négociateurs immobiliers, Les administrateurs de biens, Les syndics de copropriété. Dès lors qu’un individu ou une société réalise une opération d’intermédiation sur les biens d’autrui, la loi s’applique. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.1 La Loi Hoguet Elle vise notamment les opérations suivantes : L’achat, vente, location d’immeuble ou de fonds de commerce, La gestion immobilière, La vente de listes, L’exercice des fonctions de syndics de copropriété. La loi ne réglemente que l’exercice habituel de ces activités. Une opération isolée n’entre pas dans son cadre. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.1 La Loi Hoguet L’affichage des tarifs L’agent immobilier est soumis aux dispositions générales d’information du consommateur prévues au Code de la consommation et précisées par l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières. Cette obligation d’information porte sur : Le montant de sa commission exprimée en pourcentage, Les modalités de calcul des honoraires IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur La loi Alur du 24 mars 2014 La loi Alur instaure d’importants changements pour les locataires et les propriétaires. Elle met en place un observatoire des loyers dans les Encadrement « zones tendues » afin de fixer des plafonds des loyers géographiques. À partir des données représentatives des loyers pratiqués, le préfet de département prend chaque année un arrêté qui fixe, pour chaque catégorie de logement et par quartier, un loyer médian*. Cette mesure a été annulée par décision de justice mais reprise par la Loi Elan. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur Plafonnement Les frais d’agence sont à la charge des propriétaires, des frais sauf ceux qui sont liés à la rédaction du bail, à l’état d’agence des lieux, à la visite du logement et à la constitution du dossier du locataire qui sont partagés entre le locataire et le propriétaire. Dans les zones tendues et pour les locations vides, le Délai de préavis délai de préavis pour mettre fin au contrat de location est réduit de 3 mois à 1 mois. Selon la Loi Macron (06/08/2015) : la réduction du délai de préavis est applicable pour tous les logements situés en zone tendue, quelle que soit la date de signature du contrat de location. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur Le montant du dépôt de garantie pour les logements Dépôt de garantie meublés n’était pas plafonné car la loi de 1989 ne concernait que les locations vides. Le montant du dépôt de garantie est limité à : Pour les logements meublés : 2 mois de loyer hors charges, Pour les logements vides : 1 mois de loyer hors charges. Un modèle type de bail est mis en place dans le but Modèle type de bail de simplifier les démarches. Le décret du 25 mai 2015 fixe le contenu de ce modèle type et les documents annexés à prévoir. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur Modèle type d’état des La Loi Alur prévoit un modèle type d’état des lieux. lieux Le meublé La Loi de juillet 1989 régit les rapports locatifs intégré concernant la location vide mais également depuis la Loi Alur, les locations meublées. Auparavant, seuls les locataires d’un logement loué nu Assurance étaient légalement obligés de souscrire une assurance habitation. Avec l’application de la Loi Alur, l’assurance habitation devient obligatoire pour tous les locataires. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur La colocation est définie comme étant la location d’un La colocation même logement par plusieurs locataires, constituant la résidence principale. Elle peut prendre la forme d’un bail unique signé par tous les colocataires et le propriétaire, ou de plusieurs contrats de location signés entre chaque colocataire et le propriétaire. Chaque bail doit respecter un contrat type. Le total des quote-part du loyer de chacun des colocataires ne peut excéder le montant total du loyer. Après son départ, un colocataire reste solidaire du paiement du loyer et des charges pendant 6 mois. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur Les modalités d’affichage des annonces immobilières L’arrêté du 10 avril janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières vient remplacer celui du 29 juin 1990 sur la publicité des prix. Les professionnels visés : tout professionnel soumis ou non à la Loi Hoguet intervenant dans la transaction immobilière ; Agents immobiliers Administrateurs de biens Notaires Avocats Huissiers de justice, etc. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur Le barème de prix : le mode de calcul des honoraires doit être déterminé dans un barème de prix. Ce dernier doit être accessible : Sur toute annonce dématérialisée, Sur le site du professionnel « en deux clics maximum » au sens d’un onglet, Sur toute page dédiée à l’activité du professionnel. ATTENTION : « les fourchettes de prix » ne sont pas admises. L’arrêté exige que les prix soient fixés pour chacune des prestations proposées. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur FOCUS : Les annonces de vente Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, il faut indiquer : Le prix de vente : le prix doit inclure la part des honoraires (exprimé à la fois honoraires inclus et exclus), Que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, Que les honoraires affichés sont TTC. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, il faut indiquer : Uniquement le prix de vente, Que les honoraires sont à la charge du vendeur. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur FOCUS : Les annonces de location Les annonces de location doivent préciser : Le montant du loyer brut mensuel tout compris, augmenté du complément de loyers et des charges récupérables, suivi de la mention par mois et éventuellement charges comprises, Le montant de dépôt de garantie, Le montant total TTC des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, Le montant des charges récupérables et les modalités de leur règlement, Le montant du complément de loyer exigé, Le caractère meublé de la location, Le montant total TTC des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux, La commune où est situé le bien, La surface habitable du bien. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.2 La Loi Alur La répartition des charges récupérables – Décret n°87-713 du 26/01/1987 LOCATAIRE PROPRIETAIRE Ascenseur et monte-charge : électricité, Ascenseur et monte-charge : réparations exploitation, petites réparations importantes, mises aux normes, amélioration Eau froide, eau chaude et chauffage collectif Installations ou réparations majeures touchant des locaux privatifs et des parties communes l’eau ou le chauffage Installations individuelles (chauffage, eau x chaude, eau dans les parties privatives) Entretien des parties communes intérieures du Grosses réparations opérant dans les parties bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments communes (ravalement, peinture). Dans les d’habitations (entretien annuel du jardin et parties extérieures : travaux de réfection des espaces verts) massifs, d’entretien des pelouses, d’élagage. Hygiène (ordure, fosses d’aisance, vitres) x Impôts : taxe d’habitation et taxe des ordures Impôts : taxe foncière ménagères, redevance d’assainissement x Dispositifs de sécurité, honoraires du syndic, assurance de l’immeuble IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.3 La Loi Macron La loi Macron du 6 août 2015 Elle encadre les modalités de désignation d’un syndic, Syndic lorsque la copropriété en est dépourvue. Dans ce cas, l’assemblée générale des copropriétaires peut alors être convoquée par tous copropriétaires, aux fins de nommer un syndic. Mise en Avec l’application de la Loi Macron, la mise en concurrence concurrence n’est plus systématique lors de la désignation du syndic mais elle a lieu tous les 3 ans. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan La loi Elan du 28 novembre 2018 La loi Elan du logement du 23 novembre 2018 concerne : ✓ La construction avec notamment la mobilisation du foncier public, la simplification des procédures d’urbanisme et la lutte contre les recours abusifs contre les permis de construire, ✓ Le secteur HLM, ✓ La lutte contre les marchands de sommeil, ✓ Les particuliers avec la création du « bail mobilité », le retour de l’encadrement des loyers ou la création d’un diagnostic lors de la vente d’un terrain. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan Le bail mobilité : Création du Porte uniquement sur un logement meublé, bail mobilité Est d’une durée de 1 à 10 mois non reconductible, Peut être résilié par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis d’un mois, Est sans dépôt de garantie, A noter Il n’est pas possible de signer deux baux successifs avec un même locataire. Aussi, si le bailleur et le locataire veulent poursuivre la relation, cela passe obligatoirement par la signature d’un nouveau bail meublé. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan La loi Elan réintroduit à titre expérimental, Encadrement l’encadrement des loyers, pour une durée de 5 ans, des loyers dans tout ou partie de la zone tendue. Pour rappel, l’encadrement des loyers avait été créé par la loi Alur de mars 2014 mais en définitive, il avait été expérimenté dans deux communes (Paris et Lille) pour être finalement annulé par le juge administratif fin 2017. La loi Elan renforce les contrôles et les sanctions en Les locations matière de location touristique dans les grandes touristiques villes. Ainsi, les particuliers qui n’ont pas déclaré leurs locations touristiques auprès de la mairie peuvent être frappés d’une amende pouvant atteindre 5 000€. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan La remise Afin d’alléger le formalisme du bail, la Loi Elan des permet de transmettre les diagnostics au locataire de diagnostics manière dématérialisée. ❖ Le diagnostic de performance énergétique : Un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé au compromis de vente comme au contrat de bail (auparavant, il était fourni à titre d’informations mais il n’était pas opposable). La loi Elan rend le DPE opposable au vendeur/au bailleur mais seulement à compter du 1er janvier 2021. ❖ L’étude géotechnique : Un nouveau diagnostic est mis en place : l’étude géotechnique (une étude du sol). Depuis le 1er janvier 2020, le vendeur doit l’effectuer et elle doit être annexée au compromis de vente, si le terrain se situe dans une zone exposée au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan L’ordonnance du 30 octobre 2019 L’ordonnance du 30 octobre 2019 porte réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. Le règlement de copropriété Disparition des servitudes sur les parties communes Aucune servitude ne peut être établie sur une partie commune au profit d’un lot. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan Modification de la définition des parties communes spéciales Auparavant, les parties communes devaient remplir deux conditions pour être qualifiées comme tel. Dorénavant, elles peuvent être affectées soit à l’usage (ce sont les parties dont seulement certains copropriétaires ont l’usage), soit à l’utilité (ce sont les parties qui peuvent être utiles à plusieurs lots sans pour autant prendre en compte l’utilisation effective des copropriétaires) de plusieurs copropriétaires. Le syndic La fiche synthétique Objectif : Informer les copropriétaires du fonctionnement de la copropriété et de l’état de l’immeuble. En l’absence de sa mise à disposition au-delà d’1 mois, auprès d’un copropriétaire qui en aurait fait la demande, des pénalités par jour de retard sont applicables. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan Les mesures relatives au contrat type de syndic La durée du contrat : il ne peut être conclu un nouveau contrat que par décision expresse de l’assemblée générale, La résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical ou par le syndic (il peut être également résilié par décision de l’assemblée générale) : cette résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic. Le changement de syndic En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de : - Remettre au nouveau syndic, dans un délai de 15 jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées des banques, - Transmettre dans un délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat, - Fournir dans un délai de 2 mois, l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui du syndicat. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan Le conseil syndical La mise en concurrence du contrat de syndic Depuis le 1er juin 2020, la mise en concurrence des contrats tous les 3 ans est supprimée, tout comme le caractère obligatoire de la mise en concurrence. Cette formalité, incombant au conseil syndical, n’est pas prescrite à peine de nullité du contrat de syndic. Le projet de contrat de syndic proposé à l’assemblée générale doit être «accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé en conseil d’état», sans que cette obligation ne soit concernée par l’amende administrative. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan Les petites copropriétés Le conseil syndical La constitution d’un conseil syndical est facultative. La comptabilité La dispense d’une comptabilité en partie double concerne uniquement les petites copropriétés, La dispense d’ouverture de compte séparé pour les copropriétés de moins de 15 lots est supprimée. La prise de décision sans assemblée générale Dorénavant, il est possible d’arrêter une décision par écrit ou à l’occasion d’une réunion (sans assemblée générale), dès lors qu’elle est prise à l’unanimité des copropriétaires. L’assemblée générale annuelle n’est pas pour autant supprimée. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Les différentes lois impactant l’administration de biens 1 1.4 La Loi Elan Les assemblées générales La simplification des règles de la majorité Le vote à distance La participation aux assemblées générales par correspondance est améliorée. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Le gestionnaire 2 2.1 Son rôle Le propriétaire d’un bien immobilier donné en location peut décider de gérer lui-même la recherche de locataires. Ainsi, il peut publier des petites annonces, répondre aux sollicitations des candidats, faire visiter les lieux, rédiger le contrat de location, réaliser les états des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire et, enfin, gérer lui-même l’encaissement des loyers, l’envoi des quittances, voire les relances en cas d’impayés, etc. Mais il peut également faire appel à un gestionnaire. C’est un professionnel qui réalise les différentes tâches ci- dessus et qui administre le bien pour son compte. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Le gestionnaire 2 2.1 Son rôle Les missions d’un gestionnaire sont les suivantes : L’entretien général de l’immeuble Il effectue des visites afin de surveiller l’état de l’immeuble, note les dégradations et les réparations à effectuer, il établit et supervise les projets de travaux (entretien courant, gros entretien). La gestion courante Il s’assure de la propreté de l’immeuble et de sa gestion courante: la protection contre divers risques, la bonne organisation du chauffage, l’entretien des ascenseurs, la prévention d’accidents. Les rapports avec différents partenaires Il est tenu d’assurer la bonne gestion de l’immeuble et remplit les obligations du propriétaire. Il loue les locaux, rédige les baux, répartit les charges, il défend les droits du propriétaire et lui rend compte de sa gestion, IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Le gestionnaire 2 2.1 Son rôle L’organisation comptable Il a l’obligation de tenir une comptabilité conforme au plan comptable, les comptes devant être tenus par client et par immeuble. ✓ Ce professionnel (agent immobilier, administrateur de biens, …) n’est autorisé à intervenir que s’il détient une carte professionnelle portant la mention « Gestion immobilière » ou « carte G ». ✓ Lorsqu’il effectue la recherche des locataires, il doit également être titulaire d’une carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ou « carte T ». IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Le gestionnaire 2 2.2 Le choix du gestionnaire Contrairement au syndic qui gère les parties communes, le gestionnaire, qui gère les parties privatives, n’est pas choisi par les copropriétaires mais par le seul propriétaire. Lorsqu’il a fait son choix, le propriétaire signe un mandat de gestion avec le gestionnaire. Le mandat de gestion Le mandat de gestion est un contrat qui fixe notamment les missions du gestionnaire, sa rémunération, la durée et les conditions de résiliation du mandat, les assurances éventuelles (loyers impayés, vacance locative),etc. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Le gestionnaire 2 2.2 Le choix du gestionnaire La rémunération du gestionnaire est fixée à un pourcentage de toutes les sommes encaissées pour le compte du propriétaire. Ces frais de gestion ainsi que les frais d’assurance, sont fiscalement déductibles des revenus fonciers du propriétaire. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre Le gestionnaire 2 2.2 Le choix du gestionnaire Le mandat Selon la Loi Hoguet, le professionnel de l’immobilier qui accepte une mission doit préalablement à toute action commerciale : un mandat. « Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties ». Le mandat est l’acte juridique pour tout intermédiaire immobilier qui intervient dans le cadre de son activité de transaction et/ou de gestion immobilière IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Le gestionnaire 2 2.2 Le choix du gestionnaire Aux termes de l’article 72 du décret du 20 juillet 1972 : « le titulaire de la carte professionnelle portant la mention : « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion d’opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties. » Le Code Civil L’article 1984 du Code Civil dispose que « le mandat ou procuration est un acte par lequel une personne (le mandant) donne à une autre (le mandataire) le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ». Le mandat est un contrat et doit par conséquent, réunir les conditions essentielles exigées pour la validité des conventions : Le consentement des parties contractantes, Leur capacité à contracter, Un contenu licite et certain. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Le gestionnaire 2 2.2 Le choix du gestionnaire Les conditions de formation du contrat Il doit être rédigé par écrit, Il doit être établi en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties ayant un intérêt distinct. Un exemplaire doit être remis à chacune des parties. Chacun des originaux doit être signé par toutes les parties au mandat et porter le nombre total d’exemplaires rédigés, La pluralité de types de mandat : Le mandat simple : il s’agit d’un mandat de vente qui permet à plusieurs agents immobiliers de s’occuper de la mise en vente d’un même bien immobilier Le mandat exclusif : il s’agit d’un mandat de vente qui attribue la vente d’un bien immobilier à un seul et unique agent immobilier. Le mandat co-exclusif : il s’agit d’un mandat de vente qui va confier la mise en vente d’un bien immobilier à un nombre limité et déterminé d’agents immobiliers. Le mandat semi-exclusif : il s’agit d’un mandat de vente qui va confier la mise en vente d’un bien immobilier à un unique agent immobilier. Le propriétaire a la possibilité de vendre le bien lui-même. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Le gestionnaire 2 2.2 Le choix du gestionnaire Le délai de rétractation Le délai de rétractation d’un mandat de vente ou de tout contrat signé hors de l’agence est de 14 jours. Ce délai ne concerne que les mandats de vente qui auraient été signés dans le cadre d’un démarchage commercial par l’agent immobilier. Dans le cas où le vendeur s’est rendu en agence, pour y mettre en vente son bien immobilier, il ne peut l’invoquer. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Le gestionnaire 2 2.3 La réglementation applicable La loi du 2 janvier 1970, dite loi « Hoguet », s’applique à l’activité de gestion immobilière. Cette loi précise que la location ou la sous location, saisonnière ou non, en nue ou en meublée, d’immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu’elle constitue l’accessoire d’un mandat de gestion relève de l’activité de gestion immobilière. Elle impose notamment au gestionnaire d’être titulaire d’une carte professionnelle. Pour l’obtenir, il doit justifier : ✓ De son aptitude professionnelle, ✓ D’une garantie financière, ✓ D’une assurance responsabilité professionnelle, ✓ De ne pas être frappé d’une incapacité ou interdiction d’exercer (aptitude morale). IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Le gestionnaire 2 2.3 La réglementation applicable Tous les documents (correspondances, publicités, etc.) émis par le gestionnaire doivent obligatoirement comporter : ✓ Le nom, l’adresse et l’activité exercée par le gestionnaire, ✓ Les mentions requises par le droit des sociétés (RCS, etc.), ✓ Les références de la carte professionnelle (numéro et autorité l’ayant délivrée), ✓ Les coordonnées de l’organisme garant le cas échéant, ou la mention « Sans détention de fonds de tiers » lorsqu’il a l’intention de ne détenir aucun fonds ni valeurs. A noter Ces mentions doivent obligatoirement être affichées sur le lieu d’exercice de leur activité et où ils reçoivent la clientèle. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Le Syndic 3 3.1 Son rôle Le syndic est le représentant légal, élu, personne physique ou morale, d’un syndicat de copropriété ( ensemble des copropriétaires). Le syndic ▪ Peut être professionnel ou bénévole, ▪ Est chargé de l’administration et de la conservation des parties communes de la copropriété, ▪ Il veille au respect du règlement de la copropriété, ▪ Il met en œuvre les décisions prises par les copropriétaires lors des assemblées générales, ▪ Sa désignation est obligatoire dès lors qu’une copropriété est constituée. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre Le Syndic 3 3.1 Son rôle Le propriétaire d'un logement dans un immeuble en La quote-part des parties communes copropriété détient, outre le volume intérieur du logement (parties privatives), une partie Le syndic de copropriété joue un rôle de l'immeuble ou du groupe décisif en gérant l’entretien des parties d’immeubles, dans lequel il se communes et en s’assurant de leur bon situe et dont la jouissance usage, conformément au règlement de n’est pas privative. copropriété. La quote-part des parties Les éléments de structure de l'immeuble communes porte sur : (murs porteurs, toitures…) Les espaces et équipements communs (couloirs, paliers, espaces verts, ascenseurs…). IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre Le Syndic 3 3.1 Son rôle Le syndic Les copropriétaires Administre l’immeuble et Composent le syndicat exécute les décisions de des copropriétaires l’Assemblée Générale désigne décident L’Assemblée Générale Le Conseil Syndical assiste et contrôle le syndic IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre Le Syndic 3 3.1 Son rôle Le syndic ❖ Exécute et fait respecter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée des copropriétaires, ❖ Administre l’immeuble (recouvrement des charges, dépenses courantes, entretien courant de l’immeuble, assurance de l’immeuble, travaux urgents pour la sécurité des habitants ou la sauvegarde de l’immeuble), ❖ Etablit le budget et tient la comptabilité, ❖ Représente le syndicat de copropriétaires, ❖ Constitue les provisions* spéciales (pour les travaux d’entretien ou de conservation des parties communes), ❖ Etablit et tient le carnet d’entretien de l’immeuble, ❖ Informe les propriétaires et les tiers (notamment lorsque les travaux sur les parties communes sont imposés par l’administration). IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre Le Syndic 3 3.1 Son rôle Le Diagnostic Technique Global (DTG). Depuis le 1er janvier 2017, le syndic doit soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires : la question d’un diagnostic technique global (DTG). ▪ Il permet d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et d’envisager d’éventuels travaux. ▪ Il doit être réalisé dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation : De plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété), Ou qui font l’objet d’une procédure d’insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre Le Syndic 3 3.1 Son rôle Quelle est la différence entre le La loi du 10 juillet 1965, fixant le syndic et le syndicat statut de la copropriété des immeubles des copropriétaires ? bâtis, impose aux copropriétaires d’être groupés au sein d’un syndicat : le syndicat des copropriétaires doté de la personnalité morale. Ce syndicat a pour mission principale de veiller à la Les décisions du syndicat de copropriétaires conservation et à l'administration sont alors prises en assemblée générale*. de l'immeuble avec notamment le maintien en bon état d’usage des parties communes. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre Le Syndic 3 3.1 Son rôle Le conseil syndical ▪ Donne son avis « sur toutes questions concernant le syndicat » pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même, ▪ A un avis obligatoire pour les contrats et marchés dépassant un seuil fixé par l’assemblée générale, ▪ Effectue la mise en concurrence des projets de contrat de syndic, ▪ Peut se prononcer, par écrit, sur tout projet de contrat de syndic, ▪ Peut prendre connaissance de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété, ▪ Peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix (demande d’avis technique à un professionnel), ▪ Doit rendre compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de ses missions. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre Le Syndic 3 3.1 Son rôle Le syndic en est l’organe exécutif. Il est le représentant Le syndic légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, il est notamment tenu de gérer l'administration et les finances de la copropriété. Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical Conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Il est désigné par l’assemblée générale. Il est appelé à faire un lien entre le syndic et la copropriété. C’est un organe de contrôle, d’assistance et de consultation du syndic. Tout autre mode de consultation est exclu. Elle est l’organe Assemblée générale délibérant de la copropriété. En effet, pour qu’il y ait décision, il doit y avoir eu délibération ayant donné lieu à un vote. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic Chaque copropriété doit avoir un syndic pour l'administrer et gérer les finances de la copropriété. Le syndic peut être un professionnel ou un non Le syndic professionnel. Le syndic professionnel Le syndic non professionnel Soumis à la Loi Hoguet IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic Le syndic professionnel Le syndic professionnel est une personne qui exerce en son nom propre ou au sein d’une société. Pour pouvoir exercer ses missions, il doit : Qui est-il ? ✓ Justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite, ✓ Justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle, ✓ Posséder une carte professionnelle portant la mention « syndic de copropriété » délivrée par la CCI. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic A noter La mise en concurrence n’est pas obligatoire si Existe-t-il un la copropriété n’a pas de conseil syndical ou si contrat de les copropriétaires s’y sont opposés l’année syndic ? précédente par un vote à la majorité absolue. Oui le mandat donné au syndic pour gérer l’administration et les finances de la copropriété prend la forme d’un contrat type. Son contenu est par ailleurs réglementé par décret. Le contrat-type du syndic indique : ✓ La durée du mandat, ✓ Les conditions de rémunération, ✓ Les conditions d’exécution de la mission. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic Le syndic est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Quelles sont Il gère les finances et l’administration de la copropriété. ses missions ? Dans le cadre d’une copropriété existante Le syndic doit être désigné par l’assemblée Comment est- générale au cours d’un vote des copropriétaires à la il désigné ? majorité absolue, La mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic est réalisée par le conseil syndical. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic Dans le cadre d’une nouvelle copropriété Un syndic provisoire est désigné par le règlement de copropriété ( ou tout autre accord entre le promoteur et les copropriétaires ) rédigé par le promoteur. Sa mission : Réunir la 1ère assemblée générale pour désigner le syndic. Le syndic retenu doit être désigné par les copropriétaires à la majorité absolue. La durée du mandat (3 ans ou 1 an) est renouvelable. Ce dernier doit être voté en assemblée générale à la Quelle est la durée majorité absolue. d’un mandat d’un syndic? La durée du mandat doit être obligatoirement prévue par un vote en AG. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic Le syndic bénévole Le syndic bénévole est choisi parmi les copropriétaires. Il n’est pas tenu d’avoir une carte professionnelle, ni Qui est-il ? de présenter une garantie financière ou une assurance de responsabilité civile (mais celle-ci est recommandée). Comme pour le syndic professionnel, le syndic bénévole est le représentant légal du syndicat de copropriétaires. Quelles sont ses missions ? Il gère les finances et l’administration de la copropriété IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic Sa désignation est votée lors d’une assemblée générale à la majorité absolue des copropriétaires. Comment est-il désigné ? Le mandat donné au syndic prend la forme d’un contrat type dont le contenu est réglementé. Celui-ci fixe : Existe-il un contrat - La durée du mandat, de syndic ? - Les conditions d’exécution de la mission. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic Si le syndic a participé à la construction de l’immeuble (en tant que promoteur par exemple), la durée du mandat est d’1 an maximum. Quelle est la durée A défaut, la durée du mandat est de 3 ans du mandat ? maximum. Celle-ci est renouvelable. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic RECAPITULATIF SYNDIC PROFESSIONNEL SYNDIC BENEVOLE Détention de la carte professionnelle Être un copropriétaire choisi en avec mention « S », assemblée générale, Souscription d’une garantie financière Peut également s’exercer sous forme pour assurer le remboursement des coopérative : l’assemblée générale élit fonds qu’il détient, les membres du conseil syndical qui élit Justification d’une assurance en sein le syndic. Cette personne sera le Responsabilité civile professionnelle, Président du conseil syndical, Obtention de diplômes ou expériences Peut être rémunéré et/ou défrayé, professionnelles définis par la loi, Il n’est pas obligé de détenir la carte Titulaire d’un casier judiciaire vierge. professionnelle, de garantie financière, ni d’assurance responsabilité civile professionnelle. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic Le contrat type de syndic Le décret du 2 juillet 2020 prévoit que le contrat de syndic ne peut être conclu que par décision expresse de l'AG. Auparavant, il était mentionné qu’une reconduction tacite du contrat de syndic était impossible. Les modifications du contrat type de syndic concernent : La révocation du syndic : Désormais la résiliation du contrat à l’initiative du conseil syndical est précisée. Ainsi, par exemple, la résiliation n’est plus fondée sur un motif légitime, mais sur une inexécution suffisamment grave reprochée au syndic. La résiliation prend effet à la date déterminée par l'AG et au plus tôt un jour franc après la tenue de celle-ci (auparavant, la délibération de l'AG désignant un nouveau syndic valait révocation de l'ancien à compter de la prise de fonction du nouveau syndic) ; IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre Le Syndic 3 3.2 Le choix du Syndic La résiliation du contrat à l’initiative du syndic : La résiliation doit être fondée sur une inexécution suffisamment grave reprochée par le syndic au syndicat des copropriétaires. La résiliation prend effet au plus tôt un jour franc après la tenue de l'AG dont l'ordre du jour porte sur la désignation d'un nouveau syndic (auparavant, un préavis de 3 mois devait être respecté). La nouvelle désignation du syndic : Désormais, lorsqu'il est envisagé de désigner un nouveau syndic, il peut être mis fin au contrat en cours, de manière anticipée et sans indemnité, dès lors que la question du changement de syndic et de la date de fin du contrat en cours sont inscrites à l'ordre du jour d'une AG convoquée dans les trois mois précédant le terme du contrat en cours. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67  Chapitre Le Syndic 3 3.3 La réglementation applicable LE SYNDIC Le syndic est responsable civilement Il est responsable pénalement en cas devant le syndicat s’il remplit de délit volontaire (détournement de incorrectement ou incomplètement sa fonds par exemple), ou involontaire mission. (blessure par imprudence ou défaut d’entretien), ou en cas de non-respect de la réglementation sanitaire, etc. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69  Chapitre Le Syndic 3 3.3 La réglementation applicable La rémunération du syndic La majorité de l’assemblée générale doit approuver les éléments de détermination de la rémunération du syndic. La Loi Alur instaure le principe d'une rémunération forfaitaire pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que soient définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit à rémunération complémentaire. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 70  Chapitre Le Syndic 3 3.3 La réglementation applicable Avec la Loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite la Loi ELAN du 23 novembre 2018, le Gouvernement a décidé de réformer le régime de la copropriété. Le gouvernement souhaite : ▪ Améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux, ▪ Clarifier les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, ▪ Simplifier les règles relatives à la prise de décision par le syndicat des copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic, ▪ Adopter un Code relatif à la copropriété des immeubles bâtis afin de regrouper et organiser l’ensemble des règles applicables. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre Le Syndic 3 3.3 La réglementation applicable La Loi Elan : Modifie les modalités de participation aux assemblées générales. Désormais, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par : Présence physique, Visioconférence Tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Le délai de prescription* applicable aux recours en justice contre un copropriétaire ou contre sa copropriété passe de 10 à 5 ans. La notification du procès verbal d’assemblée générale doit désormais intervenir dans un délai d’un mois. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 72  Chapitre Le Syndic 3 3.3 La réglementation applicable Le décret du 2 juillet 2020, pris pour l’application de l’ordonnance du 30 octobre 2019 portant réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis. L’état de répartition des charges L’état de répartition des charges doit fixer la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges, conformément au règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965. Cession à titre onéreux Lors d’une mutation à titre onéreux d’un lot, le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndic. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73  Chapitre Le Syndic 3 3.3 La réglementation applicable Convocation par le syndic Sauf exception, l’assemblée générale est convoquée par le syndic. Convocation à la demande d’un copropriétaire La demande de convoquer une assemblée générale est notifiée au syndic. Elle doit préciser le/s question/s dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée. Elle doit également être accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question. Les travaux d’accessibilité Chaque copropriétaire est autorisé à faire réaliser à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes. Le copropriétaire doit alors notifier au syndic une demande d’inscription à l’ordre du jour lors de la prochaine assemblée générale. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre Le Syndic 3 3.3 La réglementation applicable Les documents notifiés avec l’ordre du jour Doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : Avec le(s) projet(s) de contrat de syndic, la fiche d’information sur le prix et les prestations proposées par le syndic, Le projet de résolution lorsque l’assemblée générale est appelée à statuer, Toute convention passée entre le syndic et une personne ou une entreprise avec laquelle le syndic a des liens de nature capitalistique ou juridique La feuille de présence La feuille de présence doit indiquer pour chaque copropriétaire, le nombre de voix dont il dispose. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 75  Chapitre Le Syndic 3 3.3 La réglementation applicable Le procès-verbal de décisions Outre le fait de pouvoir être signé à la fin de la séance, le procès-verbal peut être signé dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, le secrétaire et par le scrutateur. La contestation des décisions Le délai de 2 mois pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter « de la notification du procès-verbal d’assemblée » à chacun des copropriétaires (et non plus à compter de la notification de la décision). La mise en concurrence du syndic Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, et sauf dispense de mise en concurrence, le conseil syndical doit communiquer au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence. IMMO-IOBSPII-M9L3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 76 Leçon 4 L’acquisition d’un bien immobilier Chapitre 1 Acquisition à titre onéreux 1.1 Préambule 1.2 L’achat 1.3 La construction Chapitre 2 Acquisition à titre gratuit 2.1 Préambule 2.2 Donation 2.3 Succession IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.1 Préambule L’achat d’un logement neuf peut être réalisé avant sa construction. En effet, le futur propriétaire a différentes possibilités : Acheter un immeuble à construire Faire construire lui-même l’immeuble. auprès d’un promoteur : il n’est pas à l’initiative du projet de construction. Il n’a par exemple pas sélectionné le terrain ou l’entreprise de construction. C’est le vendeur (le promoteur) qui conserve les pouvoirs du Maître de l’ouvrage jusqu’à la livraison. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.1 Préambule Outre la construction, l’acquéreur va pouvoir porter son choix sur un immeuble achevé, neuf ou ancien : un immeuble existant. Dans ce cas, comme pour l’achat d’un immeuble à construire, il n’aura pas été à l’initiative du projet. Ce premier chapitre relatif aux modalités d’acquisition à titre onéreux s’appuie sur cette différence pour présenter : ▪ D’une part l’achat d’un immeuble, qu’il soit à construire ou existant, ▪ D’autre part la construction du logement « par » l’acquéreur. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat L’achat d’un immeuble peut prendre la forme d’une acquisition : D’immeuble à construire D’immeuble existant Lorsque l’immeuble est à construire, la vente peut revêtir la forme : D’une vente en l’état futur D’une vente à terme*, d’achèvement ou VEFA. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat LA VEFA La VEFA – Article L 261-3 du Code de la Construction et de l’Habitation « La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. » IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Zoom : Le plafonnement des honoraires Pinel La limitation des honoraires perçus par les intermédiaires dans le cadre d’opérations d’acquisitions de logements éligibles au régime Pinel est applicable depuis le 1er avril 2020 (décret du 20 décembre 2019). Selon l’article 199 novovicies du Code Général des Impôts, le plafonnement des frais et honoraires concerne exclusivement les acquisitions de logement neuf dans des bâtiments d’habitation collectifs ouvrant droit à la réduction d'impôt Pinel. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Le pourcentage des frais et commissions qui pourront être facturés par les intermédiaires et inclus (ou répercutés par le promoteur) dans le prix d’acquisition, ne pourra plus excéder 10 % du prix de revient du logement. L’estimation du montant des frais et commissions directs et indirects effectivement imputés ainsi que leur part dans le prix de revient doivent être communiquées à l'acquéreur lors de la signature du contrat de préliminaire, Le montant définitif de ces frais et commissions doit figurer dans l'acte authentique d'acquisition du logement IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Les étapes de la commande en VEFA Source : Stellium Immobilier IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat 01 02 03 La réservation Le financement L’acte authentique Avant toute Une fois le contrat La signature de l’acte réservation, une de réservation authentique constitue la option doit être signé, il est concrétisation du projet posée sur important de pour l’investisseur. Immoshop. sensibiliser l’investisseur au L’acte authentique Le dépassement des financement. marque le début du délais de 48h entre transfert de propriété l’intention d’option Possibilité de confier qui s’opère au fur et à ou de 10 jours entre le dossier à Stellium mesure des appels de l’option et la Financement. fonds correspondant à réservation = remise l’avancement des en stock travaux. automatique du logement. Source : Stellium Immobilier IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) Le contrat de réservation d’un logement en VEFA détermine le cadre dans lequel sera fait la vente. Il contractualise les engagements du réservant (le promoteur) et du réservataire (l’investisseur). Le contrat de VEFA, ou le contrat préliminaire de réservation le cas échéant, doit être conforme aux dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation (art. L261-11 et s.). IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Le contenu du contrat de réservation Adresse du logement, Informations sur l’autorisation d’urbanisme (permis de construire, de démolir, etc.) : adresse, numéro, etc., Surface habitable du logement, nombre de pièces principales et énumération des pièces de service, éventuellement surfaces annexes, stationnement, etc., Situation du logement dans l’immeuble ou dans l’ensemble immobilier, Prix de vente et modalités de paiement (appels de fonds), Financement avec ou sans emprunt, Délai d’exécution des travaux et délai prévisionnel de livraison, Dépôt de garantie le cas échéant, La garantie d’Achèvement, Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Les éléments annexés au contrat de réservation Le plan de masse de l’opération immobilière, Le plan du logement, Les plans d’étage et de stationnement (le cas échéant), Une notice descriptive sommaire qui présente les matériaux utilisés et les équipements, L’Etat des Risques et Pollutions, La notice d’information client qui informe l’investisseur sur les modalités et conditions d’obtention des avantages fiscaux, L’attestation de consentement de Stellium dans laquelle l’investisseur reconnaît avoir pris connaissance de toutes les informations liées à l’opération, La proposition de gestion locative. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat A noter La superficie du logement indiquée dans le contrat de réservation n’est pas définitive (tolérance de plus ou moins 5%). Les modalités de rétractation figurent dans le dossier de réservation Le délai doit Pour tout contrat de réservation signé par un impérativement être acquéreur non professionnel, celui-ci bénéfice d’un mentionné dans le délai de rétractation de 10 jours issu de la loi SRU, applicable à compter du lendemain de la 1ère contrat de réservation. présentation de la lettre avec accusé de réception lui A défaut, la sanction notifiant le contrat de réservation. est la nullité du contrat. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Le dépôt de garantie Le dépôt de garantie est une somme versée par l’investisseur au promoteur lors de la signature du contrat de réservation. En acceptant cette somme, le promoteur s’engage à ne pas vendre le logement neuf réservé à un autre investisseur. Si cela est prévu, le montant du dépôt de garantie varie en fonction du délai prévisionnel entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte authentique chez le notaire. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Le plafond est fixé de la manière suivante : Si la signature de l’acte de vente est prévue dans moins d’un an : le montant du dépôt de garantie s’élève à 5% du prix, Si la signature de l’acte de vente est prévue dans 1 à 2 ans : il s’élève à 2% du prix, Si la signature de l’acte de vente est prévue dans plus de 2 ans : le promoteur ne peut pas demander de dépôt de garantie. Lorsque l’investisseur use de son droit de rétraction, il a deux possibilités : Si le désistement intervient durant le délai légal de 10 jours : le dépôt de garantie est restitué. Le promoteur dispose de 21 jours pour le faire, Si le désistement intervient au-delà du délai légal de 10 jours : le promoteur peut conserver la somme. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat A noter Le dépôt de garantie peut également être récupéré : Si l’une des conditions suspensives n’a pas pu être levée et que toutes les démarches ont été entreprises dans les délais impartis, Si un évènement indépendant de la volonté de l’acquéreur l’empêche de conclure la vente. Le dépôt de garantie n’est pas directement prélevé par le promoteur. Il est versé sur un compte au nom de l’investisseur chez le notaire ou dans une banque. Pour en obtenir sa restitution, il faut rédiger un courrier afin d’annoncer au promoteur le souhait d’annuler la vente. Avant la signature de l’acte devant notaire, le dépôt de garantie est placé sur un compte spécial car il est indisponible, incessible et insaisissable jusqu'à la conclusion du contrat de vente définitif (acte). IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat L’actabilité d’un programme L’actabilité est l’étape qui permet notamment à l’investisseur de signer l’acte notarié. Un programme devient actable en particulier par : - L’atteinte du taux de pré-commercialisation défini par l’établissement bancaire du promoteur qui Qu’est ce qui rend finance le projet immobilier, un programme - La validation d’autres paramètres tels que la actable ? signature des autorisations d’urbanisme, les assurances, le règlement de copropriété, etc. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat La notification Une fois que le programme L’investisseur reçoit, par immobilier est actable : l’intermédiaire du notaire, une notification afin de pouvoir prendre connaissance du projet d’acte de vente, du plan du logement, de la notice technique descriptive, de l’Etat Descriptif de Division des lots ainsi que du règlement de copropriété. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Les modalités de l’acte L’acte de vente est obligatoirement un acte notarié, qui constitue un acte de propriété. À compter de la signature de l’acte, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol et sur la propriété des constructions existantes. Le transfert de propriété des ouvrages à venir se fait au fur et à mesure des appels de fonds et s’achève à la remise des clefs. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Il est constitué de deux parties : UNE PARTIE NORMALISEE : UNE PARTIE DEVELOPPEE : elle comprend plusieurs indications nécessaires à elle intègre les particularités du bien ainsi que la publicité foncière ainsi que l’assiette de calcul des particularités liées au montage du projet des droits et Impôts Le nom du notaire rédacteur de l’acte, Les charges et conditions, L’identification des parties, Les responsabilités et conditions techniques La désignation du bien, d’aménagement du projet, Les références de publication nécessaires à la Le rappel de la signature d’un contrat préliminaire publicité foncière : historiques des titres de propriété, (de réservation) mentionnant le cas échéant le Le principe du transfert de propriété progressif à la montant du dépôt de garantie versé, VEFA, Les conditions d’achèvement et d’exécution, date Le prix et son exigibilité, prévisionnelle de livraison, levées des réserves et Les pénalités en cas de retard de paiement et les reprises éventuelles de malfaçons, conséquences d’une résolution forcée, Les garanties d’achèvement en cas de défaillance du Les garanties, promoteur, Les déclarations fiscales. Les dispositions relatives à la prise de possession et/ ou au refus possible de remise des clés, Les garanties d’assurances liées à la construction dont bénéficie l’acquéreur, L’origine de propriété trentenaire. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Une fois l’acte signé Le transfert de propriété se fait proportionnellement et au fur et à mesure de l’avancement des travaux. L’acquéreur paie le prix à mesure de l’avancement de ces travaux, en fonction des appels de fonds adressés par le promoteur. Les appels de fonds sont envoyés à l’acquéreur, accompagnés de la lettre d’attestation du maître d’œuvre d’exécution validant l’état d’avancement du chantier. A noter Dans l’hypothèse d’un prêt souscrit à la banque, l’acquéreur doit transmettre l’appel de fonds à l’organisme prêteur. Ce dernier paie l’échéance due directement sur le compte centralisateur. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat Les appels de fonds Le promoteur procède à des appels de fonds en fonction de l’avancement des travaux. Les modalités des appels de fonds et leur échelonnement sont fixés dans le contrat de réservation. A chaque déblocage de fonds, la banque facture des intérêts intercalaires au client. Un échéancier de paiement est défini à l’acte. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat L’échelonnement des paiements en fonction de l’avancement des travaux 35% 70% 95% 100% Fondations Hors d’eau Hors d’air Achèvement achevées À la signature de l’acte, l’acquéreur paiera la 1ère échéance. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat LE CONTRAT DE CESSION DE VEFA En cas de changement de vie personnelle ou professionnelle, l’investisseur peut être contraint de revendre le bien en VEFA, sous réserve que cette option de cession de contrat soit comprise dans le contrat. Pour l’administration fiscale : il ne s’agit pas d’une cession de contrat mais d’une revente entre particuliers. Si le chantier a déjà démarré : Cette opération sera réalisée sans les fonds ont été appelés par le l’application de la TVA puisqu’il ne promoteur et ont été réglés par peut pas y avoir de TVA appliquée le cédant. à une vente entre particuliers. IMMO-IOBSPII-M9L4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Acquisition à titre onéreux 1 1.2 L’achat