Présentation - Financement immobilier PDF

Module de formation Financement immobilier  Objectifs À l’issue du cours, l’étudiant est en mesure de …  Maîtriser les notions de base du financement immobilier  Connaître les différents types de prêts hypothéca...

Module de formation Financement immobilier  Objectifs À l’issue du cours, l’étudiant est en mesure de …  Maîtriser les notions de base du financement immobilier  Connaître les différents types de prêts hypothécaires  Calculer la faisabilité financière pour l’acquisition d’une résidence primaire  Calculer la viabilité d’un projet immobilier © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 2  Table des matières:  Les fonds propres  Le financement bancaire  Le prêt hypothécaire  Le crédit de construction  Les gages immobiliers  Faisabilité financière  La demande d’emprunt  Exercices pratiques  Le calcul de la valeur de rendement © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 3 1. LES FONDS PROPRES 4  1. Les fonds propres : Les fonds propres sont les apports de l’acquéreur investis dans l’acquisition d’un bien-fonds. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 5  Les fonds propres : Directive ASB Entrée en vigueur les 1er juillet 2012 pour les financements hypothécaires, une part minimale de fonds propres sur la valeur de nantissement, ne provenant pas de l’avoir du 2ème pilier (versement anticipé et mise en gage) est requise. Cette part minimale s’élève à 10% Ces dispositions ne s’appliquent pas en cas de reprises avec montant de crédit inchangé. Les prêts rémunérés et/ou remboursables ne font pas partie des fonds propres du client au sens des présentes directives. En revanche, les avancements d’hoirie peuvent être considérés comme des fonds propres du client, de même que le nantissement d’avoirs en compte, de valeurs mobilières, d’avoirs de 3ème pilier et de la valeur de rachat de polices d’assurance. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 6  Les fonds propres : Directive ASB En outre, toute éventuelle différence positive entre le prix d’achat (ou les coût de revient) et la valeur de nantissement doit être financée intégralement par des fonds propres ne provenant pas de l’avoir du 2ème pilier. Exemple : Prix d’achat = CHF 900’000.— Valeur de nantissement retenue par la banque = CHF 850’000.— FP nécessaires = 10% de la valeur de nantissement soit CHF 85’000.-- + CHF 50’000.-- = différence positive entre le prix d’achat et la valeur de nantissement © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 7  Les fonds propres : L’épargne : Les liquidités disponibles sur un compte courant, un compte épargne ou en espèces. Les titres : actions, obligations, parts de fonds de placement, etc… La valeur de rachat d’une police d’assurance libre (3b) Le prêt d’un tiers : Idéalement, il faut établir un contrat de prêt mentionnant le montant, la durée, le taux d’intérêt ainsi que les conditions de remboursement (ne peut être admis qu’après les 10% de départ) Un objet immobilier (terrain appartement au débiteur) Les travaux personnels : une approche critique est effectuée sur les travaux personnels, notamment la capacité de l’emprunteur de les réaliser (ne peut être admis qu’après les 10% de départ) © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 8  Les fonds propres : Uniquement pour résidence principale : Les fonds du 2ème pilier : (ne peut être admis qu’après les 10% de départ) Les fonds du 3ème pilier : Les avoirs d’un troisième pilier bancaire ou une valeur de rachat d’une assurance vie liée (3a) © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 9  1. Les fonds propres : Les fonds du 2ème pilier La demande de versement anticipé est soumise aux obligations ou restrictions suivantes :  Le consentement du conjoint  Le retrait minimum est de CHF 20’000.- avec un délai de 5 ans minimum entre chaque retrait  Une mention est inscrite au Registre Foncier © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 10  1. Les fonds propres :  Un impôt unique et distinct, à un tiers des taux communaux et cantonaux et respectivement un cinquième du taux fédéral, est exigé (généralement total entre 3% et 15% variable en fonction des cantons)  Les assurés âgés de plus de 50 ans peuvent obtenir au maximum la PLP à laquelle ils avaient droit à l’âge de 50 ans ou à la moitié de la PLP accumulée à laquelle ils ont droit au moment du versement  Lors de revente du bien, le retrait doit être remboursé et ainsi l’impôt réclamé dans les trois ans  Reconstitution par tranches minimum de CHF 20’000.- autorisée jusqu’à 3 ans avant la retraite (réclamer impôts) © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 11  1. Les fonds propres : Les fonds du 3ème pilier :  Les avoirs d’un troisième pilier bancaire ou une valeur de rachat d’une assurance vie liée (3a), un impôt identique à celui du 2ème pilier sera exigé REMARQUE : Le taux d’imposition des retraits des 2èmes piliers et 3èmes piliers sera obtenu en additionnant les montants du couple sur la même année civile © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 12  1. Les fonds propres : Le nantissement consiste à mettre en garantie d’un crédit accordé des valeurs mobilières : Possibilités de nantissement sur :  polices d’assurances (3a / 3b) avec valeur de rachat  fonds du 2ème pilier  portefeuille de titres  avoirs en compte etc… Garanties complémentaires demandées si fonds du 2ème pilier :  nantissement également couvert par hypothèque  remise d’une police d’assurance risque décès / invalidité © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 13  1. Les fonds propres : Synthèse :  Les fonds propres autorisés peuvent différer en fonction du type d’objet acheté. Le 2ème pilier et les piliers dits 3a sont uniquement utilisables dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale.  Les valeurs mobilières (Epargnes, polices d’assurance avec valeur de rachat, titres) ne doivent pas forcément être réalisées. Une mise en gage est possible (nantissement) afin d’obtenir un crédit complémentaire (90% de la valeur de rachat des polices pour autant qu’un capital soit garanti à l’échéance)  Dans tous les cas un minimum de 10% de fonds propres ne provenant pas d’avoir LPP, de travaux personnels ou de prêt d’un tiers est requis. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 14  1. Les fonds propres : Cas : Un client souhaite acquérir une résidence secondaire pour CHF 500’000.-. Il dispose de CHF 50’000.– de liquidités, CHF 200’000.– de titres et CHF 150’000.- de 2ème pilier. Le montant des fonds propres requis pour un tel achat est de 30% soit CHF 150’000.--. Proposez deux variantes possibles d’utilisation des fonds propres : Variante 1 : CHF 50’000.– utilisation de son avoir en compte CHF 100’000.– octroi d’un crédit contre nantissement des titres CHF 150’000.– fonds propres totaux Variante 2 : CHF 150’000.– octroi d’un crédit contre nantissement des titres © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 15  1. Les fonds propres :  Questions / Réponses : © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 16 2. LE FINANCEMENT BANCAIRE 17  2. Le financement bancaire Définition Le financement bancaire sera le prêt que la banque mettra à disposition de l’acquéreur sous déduction des fonds propres. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 18  Taux d’avance indicatifs Pour aller plus loin…  résidence principale : 80%  résidence secondaire : 70%  objet de luxe : 50%  objet de rendement : 70% à 80%  terrain à bâtir (résidence principale) : 60%  immeuble commercial : 70% Octroyé sur la valeur de nantissement retenue par la banque ! © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 19 20  Le financement bancaire Pour aller plus loin… La valeur de nantissement  Le taux d’avance est appliqué à la valeur retenue par l’établissement financier. Dans la pratique les établissements n’ont pas forcément tous les mêmes approches.  Valeurs déterminantes fonction de l’immeuble : – résidence principale – résidence secondaire valeur vénale – terrains à bâtir (résidence principale) – objet de rendement valeur de rendement – immeuble commercial Certains établissements financiers utilisent des systèmes «expert» pour déterminer la valeur des immeubles (CIFI, Wüest et Partner) © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 21  Le financement bancaire Pour aller plus loin… L’objet de rendement La viabilité financière dépend de la question de savoir si le revenu locatif annuel est suffisant pour couvrir les intérêts hypothécaires, l’amortissement, les frais d’entretien, les taxes et frais de gérance. L’immeuble commercial L’affectation de l’immeuble est destiné à un usage commercial © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 22  2. Le financement bancaire :  Questions / Réponses : © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 23 2. Formes de financement 24  3. -….: Le crédit de construction  est un emprunt à court terme qui servira au financement de nouvelles constructions, de transformations ou d’agrandissements d’immeubles. Il prend la forme d’un compte- courant. Le prêt hypothécaire  est un emprunt à long terme, il sera préconisé pour financer l’acquisition d’un immeuble ou dans le cadre de la consolidation d’un crédit de construction. Il prend la forme d’un prêt. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 25  Les différentes familles de produits  En Suisse, il existe 3 différents types d’hypothèque. L’hypothèque fixe que tout le monde connaît, l’hypothèque variable et l’hypothèque Saron (ex Libor). Ces solutions permettent différentes utilisations et sont intéressantes chacune à leur niveau. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 26  Les différents types d’hypothèque L’hypothèque au taux fixe:  L’hypothèque fixe permet de bloquer la charge hypothécaire sur une durée de 1 à 25 ans. Le taux vous permettra de connaître exactement le montant des mensualités pendant la durée du contrat avec l’établissement financier choisi. Cette solution est surtout axée sur la sécurité à moyen/long terme et est aujourd’hui pratiquée 9 fois sur 10. L’avantage de celle-ci est de connaître au franc près son futur loyer. L’inconvénient, par contre de ce dernier, est de s’en défaire car soumis à de fortes pénalités pendant la durée contractuelle. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 27  Les différents types d’hypothèque L’hypothèque au taux variable:  Fortement utilisée il y a 20 ans car utilisée comme base de calcul pour le taux locatif, elle était donc extrêmement intéressante. Suite au changement en 2008 du taux locatif sur le taux de refincancement de la BNS, cette dernière à perdu tout son attrait. De nos jours les personnes préfèrent utiliser l’hypothèque fixe ou même Saron (ex Libor). Son fonctionnement permet une grande flexibilité car un client peut s’en défaire moyennant un délai de 3 à 6 mois pour basculer sur une hypothèque fixe par exemple. Le taux calculé de cette dernière est souvent beaucoup plus élévé surtout en période de taux bas comme nous vivons actuellement. L’avantage reste sa flexibitlé qui va permettre à un client d’amortir sa dette plus fréquemment en tenant en compte bien sûr des délais de résiliation. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 28  Les différents types d’hypothèque L’hypothèque au taux SARON (ex LIBOR):  L’hypothèque SARON (ex LIBOR) est l’abréviation de «Swiss Average Rate Over Night» (ex « London Interbank Offered Rate »).Celle-ci définit le taux d’intérêt que les banques utilisent pour se prêter de l’argent entre elles. Le client à la possibilité de choisir différentes durées qui vont de mois en mois, 3 mois, 6 mois et 12 mois. Cette dernière est splittée en 2 parties, la marge de l’organisme de financement et le vrai taux Saron (ex Libor). La marge de la banque sera toujours calculée sur la viabilité du client et de son ratio charge/revenu. L’avantage de cette dernière est qu’elle permet d’avoir un taux d’intérêt parmi les plus bas du marché. Son inconvénient est que les taux peuvent augmenter rapidement et que le client doit donc régulièrement suivre la tendance des marchés. Pour terminer, il est impossible de prévoir ces taux et donc d’avoir un budget stable. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 29  Les bases du financement immobilier La dette hypothècaire - le premier et le deuxième rang  Le premier rang est la fraction du financement pour laquelle, mathématiquement, l’institut ne prend aucun risque financier. Il est en principe de 66% de la valeur du bien. En effet, même si l’objet devait être vendu aux enchères, il est fort probable que l’institut financier récupère au moins 66% du prix d’achat initial. Aussi, cette première tranche de la dette n’a pas besoin d’être amortie.  Le deuxième rang est la fraction du financement pour laquelle l’institut prend un risque financier. Il s’agit donc de la différence entre l’hypothèque totale et l’hypothèque de premier rang. Ce montant est en principe de 14 % de la valeur financée. L’intérêt auquel cette portion de financement est octroyée peut, au vu du risque couru par l’institut, être supérieur à l’intérêt de l’hypothèque de premier rang. Actuellement, même si les taux sont historiquement bas, les instituts financiers ne font, pour la plupart, plus de différence d’intérêts entre le 1er et le 2ème rang. Cette partie d’hypothèque doit être amortie. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 30  Les bases du financement immobilier L’amortissement  La dette hypothécaire doit être diminuée pour atteindre les 2/3 de la valeur de nantissement du bien en l’espace de 15 ans maximum. Cet amortissement doit être linéaire et commencer au plus tard douze mois après le versement de l’établissement financier.  Il est possible de faire des amortissements indirects par apport et nantissement d’avoirs du pilier 3a, de polices d’assurance-vie ou d’autres bankable assets. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 31  Les bases du financement immobilier L’amortissement direct  On parle d’amortissement direct de la dette lorsque l’acheteur diminue régulièrement sa dette, chaque année en général. Les conséquences sont les diminutions des charges (loyer) et des déductions liées (augmentation des impôts). © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 32  Les bases du financement immobilier L’amortissement indirect  L’amortissement indirect est, en général, réalisé par le biais du 3ème pilier. Il n’y a pas de remboursement de la dette pendant la durée de l’assurance et l’hypothèque reste inchangée, tout comme les intérêts. Cette solution permet de bénéficier d’avantages fiscaux lorsque la prévoyance est faite de manière liée. L’amortissement se fait, au plus tard, lorsque la personne atteint l’âge légal de la retraite et peut également se faire de manière volontaire à l’échéance du contrat hypothécaire. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 33  3. Le prêt hypothécaire : Pour aller plus loin L’amortissement  Généralement, les organismes de financement exigent 1% au minimum annuellement du prêt hypothécaire pour les résidences primaires mais avec une durée de maximum 15 ans pour revenir aux 2/3 de la valeur de nantissement. La plupart des créanciers gagistes vous donnent le choix entre l’amortissement direct ou indirect. Dans les deux cas le montant est identique.  Fonction du type d’objet et du taux d’avance le taux d’amortissement peut être supérieur à 1%. Pour un objet de luxe, par exemple, il peut s’élever à 3%. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 34  3. Le prêt hypothécaire L’amortissement extraordinaire  L’amortissement extraordinaire est le remboursement partiel ou total du prêt hypothécaire. Généralement, il s’agit de sommes provenant du 2ème et/ou 3ème pilier ou d’un montant cash souvent important. Normalement cet amortissement intervient à l’échéance du taux fixe ou sous préavis de trois mois pour le taux variable. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 35  Le crédit de constructions Crédit de construction: Il sert à financer les projets de construction, transformations et rénovations. Il est en général octroyé par des banques et dans certains cas des assurances. Il se fait par le biais d’un compte courant tout en étant garanti par une hypothèque.  Le crédit de construction est octroyé sous forme d’une limite de crédit en compte courant.  L’utilisation du crédit de construction est faite progressivement et sur présentation de bons de paiement signés par l’architecte et le maître d’œuvre au fur et à mesure de l’avancement des travaux.  La surveillance a pour but d’assurer que le crédit sert uniquement au financement du projet de construction autorisé et que chaque entrepreneur est payé en fonction des travaux qu’il a effectués. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 36  4. Le crédit de construction La consolidation :  Le crédit de construction est consolidé en prêt hypothécaire après que la banque ait inspecté la nouvelle construction et contre remise : du décompte de construction d’une déclaration de paiement intégral attestant que toutes les entreprises ont été payées © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 37  4. Le crédit de construction Pour aller plus loin… Particularités de la construction en entreprise générale :  Lorsque que le maître d’ouvrage passe un contrat avec une entreprise générale pour construire un immeuble clés en mains on parle d’une construction effectuée en entreprise générale. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 38  4. Le crédit de construction Pour aller plus loin… Particularités de la construction en entreprise générale :  Les avantages principaux sont : un coût de construction fixe l’entreprise générale répond de la qualité et du respect des délais la date et le montant des acomptes à verser est déterminée à l’avance et c’est l’entreprise générale qui paie les entrepreneurs et artisans  Le principal inconvénient : si l’entrepreneur général ne paie pas ou que partiellement les entrepreneurs et artisans, le maître d’ouvrage risque de devoir payer deux fois étant donné que l’entrepreneur et l’artisan peut faire inscrire en sa faveur une hypothèque légale sur l’immeuble © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 39  4. Le crédit de construction Pour aller plus loin… Particularités de la construction en entreprise générale :  Du fait que le maître d’ouvrage n’est pas en mesure de savoir ce que l’entreprise générale fait des acomptes, il est d’usage que la banque exerce un contrôle. Un compte spécial est ouvert à cet effet.  Dans le cadre d’une promotion immobilière, nous avons affaire au même principe.  La banque demande soit l’ouverture d’un compte spécial dit «miroir» soit une attestation dite de revers d’un établissement bancaire tiers attestant de la surveillance de l’utilisation des fonds. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 40  4. Le crédit de construction Pour aller plus loin… Particularités de la construction en entreprise générale : Monsieur Y Au nom de l’entreprise Générale X acomptes factures Prêt hypothécaire ou Compte miroir Artisans crédit de construction Maison Nendaz M. Y © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 41  Prêt hypothécaire / crédit de construction  Questions / Réponses / Notes © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 42 5. LES GAGES IMMOBILIERS 43  5. Les gages immobiliers  Lors de l'octroi d'un crédit, l'organisme de financement exige des garanties. Ces garanties peuvent provenir soit de valeurs mobilières (par exemple: des titres = crédit Lombard) ou de gages immobiliers.  Pour ce dernier, le législateur a prévu l'établissement d'un document qui remplace l'immeuble : ce dernier incorpore un droit de gage et peut servir à couvrir un crédit. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 44  5. Les gages immobiliers La cédule hypothécaire  La cédule hypothécaire est une créance personnelle garantie par un gage immobilier. Le débiteur répond alors non seulement sur l’immeuble, mais également sur tous ses biens. La cédule hypothécaire est une créance indissociable du gage immobilier et sont liés par un papier-valeur (pas de gage sans créance ou inversement).  Le rang de cédule hypothécaire n'a strictement aucun rapport avec les divers rangs du prêt hypothécaire. Il s'agit pour une cédule hypothécaire d'ordre de remboursement en cas de vente forcée; le porteur de la cédule en 1er rang sera remboursé en 1er, le 2ème rang ensuite et ainsi de suite. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 45  5. Les gages immobiliers  Questions / Réponses / Notes © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 46 6. FAISABILITÉ FINANCIÈRE 47  6. Règles de financement La capacité d’emprunt maximum (debt capacity) est fixée sur la base de : 1) la valeur de nantissement, 2) le taux d’avance, 3) la part de fonds propres, 4) le remboursement du crédit (amortissement), 5) la capacité financière. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 48  6. Règles de financement 1) La valeur de nantissement : Valeur que la banque attribue au gage. Correspond au maximum à la valeur de marché. 2) Le taux d’avance : Pourcentage défini de la valeur de nantissement d’un gage. 1er rang = 2/3 (66%). Peut également être inférieur pour résidences secondaires par exemple 2ème rang = 80% pour objets à usage propre soit une base de crédit supplémentaire de 14% par rapport au 1er rang © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 49  6. Règles de financement 3) Les fonds propres : Sur la base d’une limite de nantissement de 80% (cas ordinaire : 66% pour l’hypothèque 1er rang et 14% pour l’hypothèque 2ème rang) on obtient une part minimal de fonds propres de 20% © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 50  6. Règles de financement 4) Le remboursement du crédit (l’amortissement) : 1er rang : amortissement atypique 2ème rang : doit être amorti en 15 ans maximum. L’amortissement doit être linéaire et commencer au plus tard 12 mois après le versement. Exemple : Avec une valeur de nantissement de CHF 1 million Prêt premier rang = 660’000.– soit 66% Prêt 2ème rang = 140’000.– soit 14% Amortissement annuel minimum = 140’000.-- / 15 ans = CHF 9’333,33 arrondi à CHF 9’350.--/an © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 51  6. Règles de financement 5) La capacité financière : La capacité financière doit être assurée à long terme et doit donc reposer sur des revenus et des charges pérennes. Pour des logements en propriété à usage propre, le calcul de la capacité financière s’effectue sur la base des revenus et des charges durables de l’emprunteur. On considère que la capacité financière est assurée pour des logements habités par leur propre propriétaire lorsque les coûts (intérêts, amortissement, entretien) ne dépassent pas un tiers des revenus bruts durables de l’emprunteur. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 52  6. Règles de financement 5) La capacité financière : Taux d’intérêt théorique : 5% Amortissement : montant de l’amortissement annuel minimum si 2ème rang demandé Frais d’entretien : généralement 1% des frais d’investissement, de la valeur vénal ou de la valeur de nantissement © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 53  6. Faisabilité financière Lors de l’analyse d’une demande d’emprunt 3 étapes sont importantes : 1) Déterminer l’investissement total :  quel est le coût total du projet d’achat / construction 2) Déterminer le financement :  quelle valeur retenir (valeur de rendement, vénale etc…)  quel est la part de fonds propres requise  quel est le montant du financement bancaire possible 3) Calculer la charge financière :  le client a-t-il suffisamment de revenu pour faire face à son engagement ? © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 54  6. Faisabilité financière Cas n° 1 : achat résidence principale  Un client souhaite acquérir un appartement pour le prix de CHF 1’000’000.--.  Son revenu annuel brut s’élève à CHF 180’000.--. Les étapes : 1) Déterminer la structure de l’investissement 2) Déterminer la structure du financement 3) Calculer le ratio de charge financière © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 55  6. Faisabilité financière  Cas n° 1 : Financement 80 / 20 1) Investissement Prix d’achat du bien immobilier 1’000’000.- 2) Financement Fonds propres (20%) 200’000.- Financement bancaire 1er rang 660’000.- Financement bancaire 2ème rang 140’000.- Financement total 1’000’000.- Les frais d’actes ne seront en principe pas financés par l’établissement bancaire. La banque devra s’assurer que le client dispose des fonds nécessaires en plus des fonds propres pour prendre en charge les frais d’actes. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 56  6. Faisabilité financière  Cas n° 1: Financement 80 / 20 3) Charge financière Intérêts théoriques (5% de CHF 800’000.--) 40’000.- Amortissement (2ème rang / 15 ans soit 140’000 / 15) 9’333.- Frais d’entretien (1% du prix de vente de 1 million) 10’000.- Charge financière totale 59’333.- Revenu déterminant 180’000.- Charge financière théorique 32.97%* *soit (59’333 / 180’000) X 100 32.96% < norme de 33% = OK © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 57  6. Notions de calculs  Les leasing, crédits existants et pension viendront automatiquement s’ajouter aux charges ou en diminution des revenus suivant les organismes de financement.  Les éventuels bonus sont usuellement considérés sur la moyenne des trois dernières années voir pris en compte que partiellement (30% ou 50%). © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 58  6. Faisabilité financière  Cas n° 2 : idem 1 mais client avec leasing (mensualité = 650.-/mois) 3. Charge financière Charge financière totale de l’emprunt hypothécaire 59’350.- Leasing 7’800.- Charge théorique totale 67’150.- Revenu déterminant 180’000.- Charge financière théorique 37.30%* *soit (67’150 / 180’000) X 100 37.30% > norme de 33% = KO © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 59  6. Faisabilité financière  Cas n° 3 : Financement 70 / 30 1) Investissement Prix d’achat du bien immobilier 1’000’000.- 2) Financement Fonds propres (30%) 300’000.- Financement bancaire 1er rang 660’000.- Financement bancaire 2ème rang 40’000.- Financement total 1’000’000.- Les frais d’actes ne seront, en principe, pas financés par l’établissement bancaire. La banque devra s’assurer que le client dispose des fonds nécessaires en plus des fonds propres pour prendre en charge les frais d’actes. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 60  6. Faisabilité financière  Cas n° 3: Financement 70 / 30 3) Charge financière Intérêts théoriques (5% de CHF 700’000.--) 35’000.- Amortissement (2ème rang / 15 ans soit 40’000 / 15) 2’666.- Frais d’entretien (1% du prix de vente de 1 million) 10’000.- Charge financière totale 47’666.- Revenu déterminant 180’000.- Charge financière théorique 26.48%* *soit (47’666 / 180’000) X 100 26.48% < norme de 33% = OK © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 61  6. Faisabilité financière  Cas n° 4 : Financement 90 / 10 1) Investissement Prix d’achat du bien immobilier 1’000’000.- 2) Financement Fonds propres (10%) 100’000.- Financement bancaire 1er rang 660’000.- Financement bancaire 2ème rang 240’000.- Financement total 1’000’000.- Les frais d’actes ne seront en principe pas financés par l’établissement bancaire. La banque devra s’assurer que le client dispose des fonds nécessaires en plus des fonds propres pour prendre en charge les frais d’actes. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 62  6. Faisabilité financière  Cas n° 4 : Financement 90 / 10 3) Charge financière Intérêts théoriques (5% de CHF 900’000.--) 45’000.- Amortissement (2ème rang / 15 ans soit 240’000 / 15) 16’000.- Frais d’entretien (1% du prix de vente de 1 million) 10’000.- Charge financière totale 71’000.- Revenu déterminant 180’000.- Charge financière théorique 39.44%* *soit (71’000 / 180’000) X 100 39.44% VS norme de 33% = KO © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 63  6. Faisabilité financière Chiffres / normes à retenir :  Taux d’intérêt théorique : 5%  1er rang 66% de la valeur de nantissement  2ème rang 14% de la valeur de nantissement  Amortissement minimum : 2ème rang en 15 ans  Frais d’entretien : 1% du prix de vente  Charge financière maximum 1/3 du revenu brut © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 64  6. Faisabilité financière  Questions / Réponses / Notes © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 65  Exercices pratiques Le financement immobilier Exercices Pratiques n°1  M. Duvoisin et sa femme désirent acquérir un bien d’une valeur de 1’560’000.-. Quels revenus bruts leur faut-il gagner pour pouvoir acheter ce bien ? © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 66  Exercices pratiques Le financement immobilier Exercices Pratiques n°2  M. Duvoisin et son épouse veulent nantir une partie de leur caisse pension sur leur achat d’appartement à CHF 1’560’000.-. Ils désirent investir le moins de fonds en cash possible. Calculer de manière précise quelles vont être les charges (intérêt, amortissement & charges PPE) de ces futurs propriétaires ?  Taux d’intérêt 1.5%  Charges PPE: 0.8% © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 67  Exercices pratiques Le financement immobilier Exercices Pratiques n°3  M. Duvoisin et son épouse sont curieux de savoir comment devenir propriétaires, ils aimeraient connaître le montage financier de leur futur dossier. Le bien immobilier qu’ils ont en vue et qui leur plaît se situe dans le Gros de Vaud, c’est une villa affichée à CHF 1’120’000.-. Peuvent-ils acquérir le bien avec leur revenus?  Taux d’intérêt théorique 5%  IIème rang 13.3%  Taux d’intérêt réel 1.35%  Revenu couple CHF 185’000.- © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 68  Les termes usuels en matière de financement  La capacité d’engagement: C’est le montant maximum d’emprunt qui peut être attribué à un acheteur en fonction de sa situation financière au moment de la demande d’hypothèque  Taux d’intérêt hypothécaire théorique: C’est le taux appliqué pour calculer la tenue des charges afin de se prémunir d’une éventuel hausse des taux et ainsi sécuriser l’emprunteur.  Taux d’avance: Il s’agit du rapport entre le montant de l’hypothèque et le prix d’achat ou la valeur vénale.  Taux forward: On parle ici de la prime de « pénalité » qui permet de garantir un taux à l’avance sans subir les risques du marché. Selon les établissements il est possible de le bloquer jusqu’à deux ans à l’avance.  La tenue des charges: C’est l’évaluation de la capacité financière d’un ménage à assumer une dette hypothécaire. Elle tient compte des revenus bruts, de l’intérêt théorique, de l’entretien du bien ainsi que de l’amortissement. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 69  Les termes usuels en matière de financement  Crédit de construction: Il sert à financer les projets de construction, transformations et rénovations. Il est en général octroyé par des banques et dans certains cas des assurances. Il se fait par le biais d’un compte courant tout en étant garanti par une hypothèque.  Consolidation: c’est la phase dernière de la construction qui permet de transformer le crédit de construction en prêt hypothécaire à plus long terme. Il existe plusieurs solutions en fonction des banques et le choix des clients.  Intérêts intercalaires: Ce sont les intérêts que l’emprunteur paie pendant la durée de la construction jusqu’à la consolidation. Ils sont, en général, additionnés au prix d’achat du bien afin d’éviter un double loyer.  Maître d’ouvrage: Donneur d’ordre au profit d’un ouvrage à réaliser. En général, un particulier qui fait construire sa maison est considéré comme le maître d'ouvrage du projet. (Peut être une personne physique ou morale).  Maître d’œuvre: Personne/s responsable/s (architecte/entreprise générale) chargée/s par le maître de l’ouvrage de concevoir un projet pour un montant défini. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 70  Les termes usuels en matière de financement  Permis de construire: Acte administratif qui autorise et défini la construction ou la rénovation d'un bâtiment à usage d'habitation, industriel ou autre. Il peut également lever une interdiction édictée dans un intérêt public.  Norme SIA: Normes techniques reconnues et utilisées pour les calculs des volumes et surfaces dans le domaine de la construction. Elles constituent une forme de base légale.  Plus-value: Amélioration des matériaux ou des installations d’un bien immobilier par rapport à son standard initial. (Une plus-value excédant 5% de la valeur de l’objet est considérée par la plupart des établissements comme un bien de standing supérieur)  Acte de nantissement: Octroi un droit réel limité sur la police d’assurance. Il repose sur un contrat de gage. En cas de défaut de paiement du débiteur, le créancier peut utiliser le gage et se faire payer sur le produit de la vente de l’objet.  Amortissement extraordinaire: Remboursement anticipé total ou partiel du prêt avant l’échéance. Il est possible de l’intégrer dans une clause particulière du contrat hypothécaire, dans le cas contraire une pénalité peut être demandée. © USPI Formation Immobase - Financement immobilier 71 Merci de prendre 5 minutes pour remplir l’enquête de satisfaction en scannant le QR Code ci-dessous Elle nous est utile ainsi qu’à nos enseignants pour améliorer nos formations. Enquête de satisfaction Merci de votre collaboration ! Merci de votre attention !