Rappels législatifs - Le crédit immobilier - PDF

Chapitre 1 Rappels législatifs 1.1. Préambule Plusieurs textes de lois règlementent le...

Chapitre 1 Rappels législatifs 1.1. Préambule Plusieurs textes de lois règlementent le marché de l‘immobilier dans le but de protéger le consommateur : Pour le crédit immobilier : les Lois Scrivener et Châtel, Pour l’encadrement de la profession d’IOBSP : la Loi Murcef, Pour la mise en place du délai de réflexion : la Loi SRU. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.1. Préambule En matière de crédit, la protection du consommateur est régie par le Code de la consommation. Les principales dispositions ont été mises en place par les deux lois Scrivener et modifiées par la loi Lagarde : Loi Scrivener 1 du 10 janvier 1978: Cette loi correspond à la réglementation du prêt à la consommation. Loi Scrivener 2 du 13 juillet 1979: Cette loi correspond à la réglementation du prêt immobilier. Loi Lagarde du 1er juillet 2010: Elle a modifié plusieurs dispositions du Code de la consommation, y compris sur le crédit immobilier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener Ses objectifs sont : D’informer et protéger l'emprunteur dans le domaine immobilier en établissant des règles que les établissements financiers doivent respecter, De lutter contre le surendettement des personnes physiques. La loi Scrivener règlemente l’objet du financement: Un achat de terrain destiné à la construction, Un bien d’habitation ou à usage mixte en pleine propriété, L’achat de parts ou d’actions de société donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un bien immobilier, Un droit d’occupation à temps partagé, Des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien (si le montant du prêt est supérieur à 75 000 € ), Les regroupements de crédits dès lors qu’ils ne concernent que des crédits immobiliers. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener Le montant du prêt La loi Scrivener s’applique à tous les prêts, lors de toute opération immobilière, quel que soit le bien acquis : Logement à usage d’habitation (maison, appartement, neuf ou ancien), Terrain, Local professionnel et constructions dont le coût n’excède pas 21 500 €. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener RAPPEL La Loi Lagarde et le crédit à la consommation Depuis le 1er mai 2011, les crédits travaux à la consommation sont mieux encadrés. La réforme de la Loi Lagarde s’applique à tous les crédits travaux d’une durée supérieure à 1 mois, et dont le montant est compris entre 200€ et 75 000€, sauf en cas d’acquisition d’un bien immobilier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener La condition suspensive d'obtention de prêt La Loi Scrivener a instauré une condition suspensive d’obtention de prêt pour tous les acquéreurs qui souhaitent avoir recourt à un financement pour leur achat immobilier. Lors de la signature du compromis, les conditions de financement sont mentionnées. Si l’emprunteur n’obtient pas de financement aux conditions mentionnées, la vente est annulée et le consommateur récupère sans pénalité le chèque versé pour la réservation. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener L’offre de prêt L’offre de prêt doit être envoyée par courrier à l’emprunteur par l’organisme prêteur. L’emprunteur dispose alors d’un délai de réflexion de 10 jours francs pour retourner et accepter cette offre (l’offre de prêt ne peut pas être retournée signée avant le 11ème jour suivant sa réception). La durée de validité d’une offre de prêt est de 30 jours. A la réception de l’offre de prêt, si les caractéristiques inscrites dans le compromis de vente sont respectées, la condition suspensive de prêt est levée. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener Les prêts concernés Tous les types de prêts immobiliers entrent dans le champ de la loi Scrivener: prêts libres, conventionnés, PAS, 1 % logement, PTZ, prêts relais, PEL, Eco-PTZ. La loi Scrivener : Fixe la durée maximum d’un prêt à 50 ans (correspondant à la durée maximale de l’inscription d’hypothèque), A instauré la mise en place d’une assurance décès directement liée au prêt. Bon à savoir: Une fois signée et retournée par le client à l'organisme prêteur, l’offre de prêt est valable 4 mois. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.2. Loi Scrivener Pendant la durée du prêt La loi Scrivener prévoit également la protection du consommateur en cas de remboursement anticipé total. Elle limite la perception des pénalités à la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé, sans pouvoir dépasser 3% du capital restant dû. Ces pénalités sont exonérées dans les cas suivants : ✓ Changement de lieu d'activité professionnelle, ✓ Décès de l'emprunteur ou du conjoint, ✓ Cessation forcée de l'activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Rappels législatifs 1 1.3. Loi Châtel Il y a deux lois Châtel : La loi Châtel 1 de janvier 2005 « tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur », La loi Châtel 2 « pour le développement de la concurrence au service des consommateurs » promulguée début 2008. La loi Châtel 2 : Règlemente les liens contractuels entre les professionnels prestataires de services et leurs clients, dans le domaine des communications électroniques, de la distribution et de la banque. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Rappels législatifs 1 1.3. Loi Châtel Elle règlemente le crédit immobilier à taux variable en imposant de nouvelles obligations aux organismes bancaires : pour chaque offre de prêt, une transparence totale et la présentation à l’emprunteur d’une notice spécifiant les conditions et les modalités de variation des taux d’intérêt. Elle impose aux banques de fournir à l’emprunteur une simulation de crédit permettant d’évaluer avec une relative précision, l’impact direct sur les mensualités d’une éventuelle variation du taux d’intérêt. Elle instaure le principe d’une communication régulière entre le prêteur et l’emprunteur à taux variable. L’objectif est d'informer l'emprunteur chaque année de sa situation en lui indiquant le montant exact du capital restant dû. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Rappels législatifs 1 1.4. Loi MURCEF La loi MURCEF La loi MURCEF ou « loi portant Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier a été publiée le 11 décembre 2001. Elle modifie les relations entre les banques et leurs clients. Elle encadre l’activité des courtiers et autres intermédiaires en opérations bancaires. Elle « Aucun versement, de quelque prévoit que toute publicité diffusée par toute nature que ce soit, ne peut être exigé personne apportant son concours à l'obtention d'un particulier, avant l'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'argent à un d'un ou plusieurs prêts d'argent ». particulier doit faire apparaître de manière visible la mention suivante: IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.5. Loi SRU La loi SRU La loi SRU (loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbains) a modifié le droit de l’urbanisme et du logement en France. Elle a imposé aux villes de disposer d’au moins 20% de logements sociaux. Elle a mis en place un délai de réflexion ou de En matière rétractation de 7 jours (selon la nature de de crédit l’acte) pour tous les particuliers qui s’engagent à immobilier acheter un bien immobilier à usage d’habitation. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.5. Loi SRU Tous les actes d’achat immobilier sont concernés par ce délai : Le compromis de vente, La promesse de vente, Le contrat de réservation, Le contrat de construction de maison individuelle, Le contrat de promotion immobilière. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.6. Loi Lagarde La loi Lagarde Destinée à renforcer la protection mais aussi la liberté des emprunteurs, la loi Lagarde entrée en application en septembre 2010 est venue renforcer la loi MURCEF sur les assurances de prêt. La liberté des emprunteurs Elle supprime la possibilité pour les banques de conditionner l’octroi d’un crédit à la souscription de leur propre assurance. Ainsi, l’emprunteur est libre de faire jouer la concurrence et de souscrire un contrat d’assurance où bon lui semble. Il doit toutefois respecter une condition : le contrat d’assurance choisi doit présenter les garanties équivalentes à celles proposées par la banque. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.6. Loi Lagarde La protection des emprunteurs La loi Lagarde impose aux banques de fournir à leurs clients une fiche d’information standardisée pour connaître les garanties de leur assurance de prêt immobilier. Cette fiche d’information doit : Offrir une meilleure compréhension sur le type de prêt contracté, Décrire les garanties de l’assurance; Informer l’emprunteur sur la possibilité de souscrire à une assurance individuelle. IMMO-IOBSPII-MS-M8L1_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre 1 Rappels législatifs 1.7. Loi relative à l’assurance emprunteur Loi relative à l’assurance emprunteur La loi Hamon du 17 mars 2014 avait instauré un nouveau droit pour l’emprunteur en matière d’assurance : pendant les 12 mois qui suivent la signature d’offre de prêt, l’emprunteur peut décider de substituer au contrat d’assurance emprunteur initial, un autre contrat d’assurance, présentant un niveau de garanties équivalent. La loi relative à l’assurance emprunteur : ▪ Ouvre la possibilité aux personnes ayant souscrit un emprunt immobilier de résilier sans frais et à tout moment l'assurance emprunteur sous réserve de proposer une assurance de substitution offrant des garanties équivalentes, ▪ Supprime le questionnaire médical lorsque l'encours de crédit par assuré est 224 € versement versement versement Des versements périodiques doivent être Le versement initial est de 225 € obligatoirement effectués. Le montant annuel de ces minimum. versements est d'au moins 540 €, sous la forme de versements : Le plafond des dépôts est de 61 200 €, Mensuels Trimestriels Semestriels intérêts capitalisés non compris. 45 € minimum 135 € minimum 270 € minimum Le PEL est clôturé d'office en cas de non-respect de la condition de versement annuel minimum. Transfert Le transfert d'un PEL existant dans un autre établissement est possible mais il faut l'accord des deux établissements et des frais peuvent être facturés. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le fonctionnement du PEL Clôture d’un PEL ouvert avant 2018 ouverture 2 ans 4 ans Avant 2 ans : Entre 2 et 4 ans : Après 4 ans : Tout retrait effectué Tout retrait effectué sur Tout retrait effectué sur sur le PEL entraîne la un PEL entraîne la le PEL entraîne la clôture du plan. Le clôture du plan. Pour le clôture du plan. titulaire perd les retrait intervenu entre droits à prime. ces dates, le titulaire Le retrait effectué garde le bénéfice du après les 4 ans taux de rémunération n’entraîne pas de du PEL mais les droits à pénalités. prêts et à prime sont diminués. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 70  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le fonctionnement du PEL Clôture d’un PEL ouvert après 2018 ouverture 2 ans 4 ans Avant 2 ans : Entre 2 et 4 ans : Après 4 ans : Tout retrait effectué Tout retrait effectué sur Tout retrait effectué sur sur le PEL entraîne la un PEL entraîne la le PEL entraîne la clôture du plan. clôture du plan. clôture du plan. Le retrait effectué après les 4 ans n’entraîne pas de pénalités. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le fonctionnement du PEL La rémunération du PEL PEL ouvert avant 2018 PEL ouvert après 2018 Le taux d’intérêt est fixé à l’ouverture du PEL. Le taux d’intérêt est fixé à l’ouverture du PEL. Pour les contrats ouverts Entre août 2003 et depuis le 1er janvier 2024, le taux du 2,5% janvier 2015 PEL est de 2,25% contre 2% en 2023. Entre février 2015 2% 2,25% / an et janvier 2016 Les intérêts sont capitalisables, au 31 Entre février 2016 décembre de chaque année, ils viennent 1,5% s’ajouter au capital déjà épargné et et juillet 2016 deviennent producteurs d’intérêts Depuis le 1er août supplémentaires. 1% 2016 IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 72  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le régime fiscal des PEL les intérêts sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, qui est opéré à la source sur le montant des intérêts bruts versés. 12,8% Le PFU Impôt sur le revenu 30% 17,2% Prélèvements sociaux Sur option globale, les intérêts peuvent être soumis au barème de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). Toutefois, concernant les PEL ouverts avant le 31 décembre 2017, les intérêts acquis au cours des 12 premières années sont exonérées du plan. La banque fournit chaque année un relevé qui mentionne le montant des intérêts produits par le PEL et le montant du PFU. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le prêt immobilier Avantages PEL et prêt immobilier 4 ANS ouverture En plus de la rémunération La demande de prêt est possible dès que le plan a 4 qu’il offre, le PEL permet à son ans d'existence. Il n'est plus possible d'exercer son droit titulaire de solliciter un à prêt après un délai d'un an suivant la clôture du PEL. établissement bancaire afin de souscrire un prêt immobilier Conditions offrant des conditions financières particulièrement Un PEL ne donne droit qu’à un seul avantageuses. Un seul prêt peut être accordé par 1 prêt. personne. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le prêt immobilier Utilisation Montant, taux et durée prêt 2 15 La durée du prêt est comprise entre 2 et 15 ans. Seule l'acquisition de la résidence principale ou des travaux qui s'y rapportent permettent Le titulaire du plan peut obtenir un prêt d'obtenir le prêt. allant jusqu'à 92 000 € maximum. Lorsque le prêt est d'un montant minimum de Le montant du prêt accordé dépend de 5 000 €, et que le PEL a été ouvert avant 2018, l’emprunteur des droits à prêt du titulaire du PEL : peut bénéficier d’une prime d’Etat correspondant à un c'est-à-dire du montant des intérêts pourcentage des intérêts acquis sur le PEL. obtenus sur le PEL. La loi de finances pour 2018 supprime la prime d’Etat pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2018. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 75  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Présentation Le Compte Epargne Logement (le CEL) est un produit d’épargne dont les fonds sont disponibles et qui permet de bénéficier sous conditions, d’un prêt immobilier ou d’un prêt travaux et d’une prime d’Etat. Les intérêts du CEL étaient exonérés d’impôt sur le Revenu mais un CEL ouvert à partir du 1er janvier 2018 ne permet plus de bénéficier ni de cette exonération ni de la prime d’Etat. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 77  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Le Compte d'épargne logement est un système d'épargne donnant accès, après une phase d'épargne d'une durée minimale, à un prêt immobilier à un taux privilégié. L'ouverture d’un CEL Qui peut ouvrir Conditions Patrimoine un CEL ? 1 Toute personne physique Il n'est pas possible pour Un CEL peut être ouvert par un quel que soit son âge une personne de détenir titulaire d’un PEL, dans le plusieurs CEL même établissement bancaire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 78  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Le fonctionnement du CEL Transfert Le transfert d’un CEL existant dans un autre établissement est possible mais il faut l'accord des deux établissements et des frais peuvent être facturés. Il est possible de transformer son PEL en CEL à tout moment. En revanche l'inverse n'est pas possible. PEL CEL Les intérêts acquis sont recalculés en appliquant à l'ensemble des dépôts le taux du CEL en vigueur à la date du transfert. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 79  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Versements Montant, taux et durée 18 Maximum 300€ 15 300€ mois prêt Le souscripteur choisit librement la Le versement initial auquel est subordonné durée du plan. l'ouverture du CEL doit être, au minimum, de Toutefois, l’obtention du prêt n’est 300 €. possible que si le CEL a 18 mois d’existence. Le plafond des dépôts est de 15 300 € (hors intérêts capitalisés). Contrairement au PEL, il n'y a pas de montant minimum de versement à respecter de façon annuelle. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 80  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Le fonctionnement du CEL Depuis le 1er février 2023, le taux d’intérêt, hors prime d’Etat, est de 2% / an. intérêts intérêts Les intérêts sont capitalisables : au intérêts 31 de chaque année, ils viennent s’ajouter au capital épargné et capital deviennent producteurs d’intérêts supplémentaires. ouverture 31/12 31/12 31/12 N N+1 N+2 IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 81  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Le prêt immobilier Utilisation prêt ou SCPI Le prêt doit être destiné au financement de la résidence principale ou à l'achat de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) à vocation d'habitation. Sous certaines conditions, le titulaire d’un CEL ouvert postérieurement au 1er janvier 2018, peut l’utiliser pour obtenir un prêt à un taux privilégié. La loi de finances pour 2018 a supprimé la prime d’Etat pour les CEL ouverts à partir du 1er janvier 2018. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 82  Chapitre Autres types de prêts 4 4.3. Le prêt "Action Logement" (ex-1 % Logement) Présentation La participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) permet d’aider les salariés à se loger grâce à un versement des entreprises. Les sommes collectées permettent, soit la construction des logements, soit une aide directe aux salariés via des prêts en matière d’accession ou encore des cautionnements en matière de location. Depuis 2009, le prêt bénéficiant aux salariés au titre de la PEEC est appelé « Action Logement » (anciennement « 1 % logement »). Il est accordé par Action Logement aux salariés des entreprises du secteur privé adhérentes au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL). IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 84  Chapitre Autres types de prêts 4 4.3. Le prêt "Action Logement" (ex-1 % Logement) Les caractéristiques Il peut financer un logement neuf ou ancien à usage de résidence principale et doit respecter les conditions de performances énergétiques. La durée de prêt est au maximum de 20 ans. Le prêt ne doit pas dépasser 30% du coût total de l’opération. Son montant varie de 7 000 € à 25 000 € et dépend de la zone dans laquelle est situé le bien. Le prêt Action logement n'est pas lié au contrat de travail et n'a donc pas à être remboursé par anticipation si l'emprunteur quitte son entreprise. L'intéressé doit se renseigner auprès de son employeur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 85 Préambule Investir dans l’immobilier locatif neuf permet d’obtenir des avantages fiscaux d’où le terme «défiscalisation». Il s’agit d’acheter un bien et de le louer (sous conditions) moyennant un avantage fiscal. Ces dispositifs permettent à l'investisseur de se constituer un patrimoine immobilier en douceur, car la majorité du remboursement du crédit immobilier est financée par les loyers du locataire et les économies d'impôts réalisées. Il existe plusieurs lois de défiscalisation dans l’immobilier. Elles s’adaptent toutes à des situations différentes avec des objectifs poursuivis différents. Le but principal de l’Etat est de subvenir au manque de logements en France. Nous étudierons ici le dispositif Pinel ainsi que son prédécesseur : le dispositif Duflot. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.1 Présentation Dans le cadre d’un vaste plan de relance de l’immobilier, le Gouvernement a annoncé en Août 2014 la création d’un nouveau dispositif d’investissement locatif : le dispositif Pinel qui vise à doper la construction de logements destinés à la location. Il est applicable aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, c’est-à-dire pour lesquels l’acte notarié est signé à compter de cette date. Il comporte un volet métropole et un volet Outre-Mer. Depuis 2023, les avantages fiscaux a connu des modifications. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.1 Présentation Un investissement immobilier locatif Pinel permet à l’acheteur de réduire son impôt sur le revenu, de développer son patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires. Pour obtenir cette réduction d’impôt, l’investisseur doit louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Le dispositif Pinel est ouvert aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Ils peuvent détenir le bien en direct ou à travers une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : SCI par exemple. Extension de la réduction d’impôt Pinel au bénéfice des non- résidents : Le contribuable ayant réalisé un investissement Pinel depuis le 1er janvier 2019 alors qu’il était domicilié en France, peut conserver le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel restant à courir durant toutes les années de sa non-résidence fiscale. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Le logement doit être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement, dans certaines zones géographiques (A bis, A ou B1). L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu sous certaines conditions de loyer et de ressources du locataire, pendant 6 ou 9 ans avec une possibilité de proroger l’engagement de deux périodes triennales jusqu’à atteindre 12 ans. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Deux options existent pour des propriétaires souhaitant mettre un logement en location : louer vide ou meublé. Pour que l’avantage fiscal lié à la loi Pinel s’applique, le logement doit être loué nu. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Le taux de la réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du logement (généralement le prix d’acquisition majoré de frais liés à cette acquisition). Ce taux varie en fonction : ▪ de la durée de l’engagement de location (6 ou 9 ans) ; ▪ et de la date de l'investissement : depuis 2023 le taux de la réduction est réduit (à l'exception de certains logements). A noter Le plafond du prix de revient est fixé à 300 000€ et à 5 500 € du m² habitable. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Taux de réduction actuels Durée de l’engagement de Jusqu’au Investissements Investissements location 31/12/2022 en 2023 en 2024 Période initiale 12% 10,5% 9% 1ère prorogation de 3 ans 6% 4,5% 3% 6 ans 2ème prorogation de 3 ans 3% 2,5% 2% Période initiale 18% 15% 12% 9 ans 1ère prorogation de 3 ans 3% 2,5% 2% IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal EXEMPLE 2023 Engagement Montant total réduction d’impôt total 6 ans 29 085 € 10,5% 277 000€ 9 ans 41 550 € 15% 12 ans 48 475 € 17,5% IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Taux de réduction actuels : Outre - Mer Durée de l’engagement de Jusqu’au Investissements Investissements location 31/12/2022 en 2023 en 2024 Période initiale 23% 21,5% 20% 1ère prorogation de 3 ans 6% 4,5% 3% 6 ans 2ème prorogation de 3 ans 3% 2,5% 2% Période initiale 29% 26% 23% 9 ans 1ère prorogation de 3 ans 3% 2,5% 2% IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal o Depuis le 1er avril 2020, la rémunération des intermédiaires distribuant des biens en Loi Pinel est limitée à 10%. Le plafond des commissions est inclus dans les frais directs et indirects liés à la vente du logement. o Depuis 2021, la réduction d’impôt ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire. o Le périmètre est limité aux bâtiments d’habitation collectifs, notion précisée par l’administration fiscale par voie de rescrit. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application La réduction d’impôt La réduction d’impôt s’applique sous certaines conditions. Le logement doit répondre à un certain niveau de performance énergétique : ▪ Depuis le 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2021 (date du permis de construire), les constructions neuves à usage d’habitation devaient respecter la règlementation thermique 2012 (RT2012) ; ▪ Depuis le 1er janvier 2022 (date de dépôt du permis de construire), les constructions neuves à usage d’habitation doivent respecter la règlementation environnementale 2020 (RE2020) qui vise à optimiser davantage la conception énergétique du bâti. Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement de l’investisseur de louer le logement nu à usage d’habitation principale. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application L’engagement L’investisseur peut opter pour un engagement initial irrévocable d’une durée de 6 ou 9 ans. Il a ensuite la possibilité de prolonger cet engagement pour deux périodes triennales s’il s’est engagé initialement sur 6 ans ou pour une période triennale s’il s’est engagé initialement sur 9 ans. Le loyer Le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone dans laquelle est située le logement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application Le délai de mise en location Le délai de mise en location impacte également sur le bénéfice de la réduction d’impôt : Dans le cadre d’une acquisition d’un logement neuf déjà achevé: la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’acquisition. Dans le cadre d’une acquisition d’un logement en VEFA, ou de la construction par le contribuable: la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du logement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application Le titulaire du bail Le titulaire du bail, dont les ressources sont soumises à un plafond variable selon le zonage et fixées annuellement par décret, doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même ou un membre de son foyer fiscal. Cependant, la location à un ascendant ou un descendant est autorisée à la condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal, sans entraîner la suspension de l’avantage fiscal ou une prolongation de l’engagement de location. Un coefficient est appliqué pour tenir compte de la surface du logement dans l’appréciation du plafonnement du loyer, il ne peut pas excéder 1,2. Il faut appliquer la formule suivante pour le calculer : 0,7 + (19/surface habitable). IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application Le non respect des engagements L’avantage fiscal est remis en cause en cas : - De non-respect de l’engagement de location, - De non-respect des conditions de location, - De cession pendant la période d’engagement, - D’interruption de la location pendant une durée supérieure à 12 mois. Aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune : - Décède, - Est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, - Est licencié. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.4 L’application du dispositif La première année au titre de laquelle la réduction d'impôt est accordée dépend de la nature de l'investissement. Il n’y a pas de prorata temporis à effectuer, même si l’acquisition ou l'achèvement du logement intervient en cours d’année. Nature de l'investissement Fait générateur Acquisition d'un logement neuf achevé Année d'acquisition du logement Acquisition d'un logement en VEFA Année d'achèvement du logement Construction d'un logement par le contribuable Le contribuable ne peut réaliser que 2 investissements Pinel par année civile. Dans le cadre d'une VEFA l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l'Acte authentique. Ce délai est prorogé de 30 mois supplémentaires pour tenir compte des différents ralentissements liés aux difficultés d'approvisionnement de matériaux et à la mise en place de mesures de protection sanitaire sur les chantiers. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.4 L’application du dispositif L’assiette de calcul de la réduction d’impôt est soumise à un double plafonnement: Un plafond global de 300 000 € par an et par foyer fiscal, Un plafond par mètre carré de surface habitable pondérée fixé à 5 500 €/m², quelle que soit la zone dans laquelle se situe le logement. La surface à prendre en compte pour l’application de ces plafonds est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (caves, balcons, etc.), cette moitié ne pouvant dépasser 8 m². Les terrasses ne peuvent être prises en compte, en tant que surface annexe, que dans la limite de 9 m² (soit 4,5 m² maximum de surface pondérée fiscale). IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.4 L’application du dispositif L’assiette de calcul de la réduction d’impôt est composée : Du prix de vente du bien immobilier, Des frais d’acte, Du prix du parking si le loyer total (loyer principal + loyer du parking) ne dépasse pas le plafond de loyer applicable. En cas de dépassement, il est nécessaire d’établir 2 baux distincts et d ’enlever le prix du parking de l’assiette de calcul de la réduction d’impôt. Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt effectivement dû par le contribuable: le surplus ne peut pas faire l’objet d’un report sur les années suivantes et sera donc définitivement perdu. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Baisse progressive du taux de la réduction d’impôt à Depuis 2023 la date de signature de l’acte : En métropole Durée de l’engagement de Investissements Investissements location en 2023 en 2024 Période initiale 10,5% 9% 1ère prorogation de 4,5% 3% 6 ans 3 ans 2ème prorogation de 2,5% 2% 3 ans Période initiale 15% 12% 9 ans 1ère prorogation de 2,5% 2% 3 ans IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Baisse progressive du taux de la réduction d’impôt à Depuis 2023 la date de signature de l’acte : Outre-mer Durée de l’engagement de Investissements Investissements location en 2023 en 2024 Période initiale 21,5% 20% 1ère prorogation de 4,5% 3% 6 ans 3 ans 2ème prorogation de 2,5% 2% 3 ans Période initiale 26% 23% 9 ans 1ère prorogation de 2,5% 2% 3 ans IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel s’est divisée Nouveautés 2023 en deux dispositifs distincts, à savoir le Pinel + et le Pinel classique. PINEL + Les taux applicables avant 2023 sont toutefois maintenus pour les logements : ▪ Situés dans un quartier prioritaire de la ville (QPV) OU ▪ Qui respectent un niveau de qualité, en particulier en matière de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Qu’est-ce qu’un QPV ? Les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville sont des zones de concentration urbaine de populations à bas revenus. Par exemple, à Paris dans le 18ème arrondissement, le quartier de la Goutte d’Or. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Les normes de confort Avoir une surface minimale (au moins 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5); + Avoir un espace extérieur privatif (balcon ou jardin) d'une surface minimale (3m² pour un T1 ou T2, 5m² pour un T3, 7m² pour un T4 ou 9m² pour un T5) ; + Avoir au moins une ouverture sur l'extérieur (fenêtre, porte- fenêtre) sur au moins deux façades d'orientations différentes pour les T3, T4 et T5. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Mon bien immobilier ne se situe pas dans un QPV mais je peux quand même bénéficier des taux de réduction du Pinel + si mon bien respecte un niveau de qualité supérieur à la réglementation. Pouvez-vous m’en dire plus ? Le logement neuf devra respecter des critères de performance énergétique et environnementale, progressivement renforcés sur 2023-2024. Nous allons voir cela page suivante. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel PINEL + Logements situés hors QPV mais présentant des normes environnementales exceptionnelles Date 2023 2024 acquisition Permis de avant le après le avant le après le construire 01/01/2022 01/01/2022 01/01/2022 01/01/2022 déposé A A Conditions RE2020 RE2020 Pinel + Label E+C Label E+C A IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Le dispositif Duflot 1 1.1 L’avantage fiscal Il permet à tout contribuable fiscalement domicilié en France, qui a investi dans un logement neuf destiné à la location, de bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est- à-dire d’une diminution de l’impôt dû. Cette réduction d’impôt concerne, sous certaines conditions, les contribuables qui ont acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 des logements neufs (ou assimilés). Les investissements réalisés à compter du 1er septembre 2014 n'ouvrent plus droit à ce dispositif, mais à un dispositif similaire, plus souple : le dispositif Pinel. La réduction d’impôt Duflot correspond à 18% du montant de l’investissement. Elle est répartie sur 9 années. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Le dispositif Duflot 1 1.2 Les conditions d’application L’investisseur L’investisseur, personne physique, doit être fiscalement domicilié en France, c'est-à-dire : Avoir son lieu de résidence habituelle en France, ou son lieu de séjour principal (il séjourne en France plus de 183 jours par an), ou le centre de ses intérêts économiques (il retire la majeure partie de ses revenus de France), Exercer en France son activité professionnelle. Un seul de ces critères suffit à qualifier le contribuable de résident fiscal français. L’investissement L'investissement peut également être réalisé via une SCI ou dans le cadre d'une indivision mais pas dans le cadre d’un démembrement (nue-propriété / usufruit). IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Le dispositif Duflot 1 1.2 Les conditions d’application La réduction d’impôt La réduction d'impôt s'applique : Aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement, Aux acquisitions de logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, Aux acquisitions de logements qui font ou qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation, Aux acquisitions de locaux que le contribuable transforme en logements d'habitation, Aux logements que le contribuable fait construire. L’investissement Le logement doit être situé dans des zones géographiques caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Il doit également respecter un niveau de performance énergétique. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre Le dispositif Duflot 1 1.2 Les conditions d’application La location L’investisseur doit s’engager à louer le logement nu à usage d'habitation principale pendant un minimum de 9 ans. Le locataire doit être une personne physique autre que : ✓ Le propriétaire lui-même, ✓ Un membre de son foyer fiscal, ✓ L’un de ses ascendants ou descendants. Le loyer et les ressources du locataire A la conclusion du bail, le loyer et les ressources des locataires ne doivent pas excéder des plafonds qui sont fixés chaque année par décret en fonction de la localisation du logement et de son type. Un coefficient est appliqué pour tenir compte de la surface du logement dans l’appréciation du plafonnement du loyer, il ne peut pas excéder 1,2. Il faut appliquer la formule suivante pour le calculer : 0,7 + (19/surface habitable). IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Le dispositif Duflot 1 1.2 Les conditions d’application Le non respect des engagements Dans le cadre du non respect de l’engagement de location, l’avantage fiscal est remis en cause en cas : - De non-respect de l’engagement de location, - De non-respect des conditions de location, - De cession, pendant la période d’engagement. Aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune : - Décède, - Est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, - Est licencié. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Le dispositif Duflot 1 1.3 L’application du dispositif DE QUOI PARLE-T-ON ? La première année au titre de laquelle la réduction d'impôt était accordée dépend de la nature de l'investissement. Il n’y a pas de prorata temporis à effectuer, même si l’acquisition ou l'achèvement du logement intervient en cours d’année. Nature de l'investissement Fait générateur Acquisition d'un logement neuf Année d'acquisition du logement achevé Acquisition d'un logement en VEFA Année d'achèvement du Construction d'un logement par logement le contribuable IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Le dispositif Duflot 1 1.3 L’application du dispositif La base de calcul La base de calcul de la réduction d’impôt constituée par le prix de revient du bien est plafonnée annuellement à 300 000 €. La fraction du prix de revient supérieure à 300 000 € n’ouvre pas droit à une réduction d’impôt. Un double plafonnement s’applique au-delà du plafond annuel de 300 000 €. Il est de 5 500m2. Il s’agit d’un plafonnement du prix de revient par m² de surface habitable variable selon la zone géographique dans laquelle se situe le bien. Il s’agit de prendre en compte la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes (caves, balcons,…). Cette moitié ne peut pas dépasser 8 m². IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre Le dispositif Duflot 1 1.3 L’application du dispositif La réduction d’impôt La réduction d'impôt de 18% est étalée, par fractions égales, sur 9 ans (soit une réduction d’impôt annuelle de 2%). Les revenus issus de la location Les revenus issus de la location du logement concerné par le dispositif Duflot sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, au régime réel ou au microfoncier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre 1 Loi Duflot 1.4. Le Duflot Outre-mer Lorsque l’investissement Duflot est effectué Outre-Mer, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt plus élevée : 29%. Les conditions d’application sont identiques à celles d’un investissement Duflot effectué en métropole. Les plafonds de loyers ou de ressources qui s’appliquent sont cependant différents. Le déficit foncier produit par le logement situé Outre-Mer est également imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.1 Présentation de la location meublée Avant la publication de la loi ALUR en mars 2014, la législation ne donnait pas de définition de la location meublée. Elle définissait seulement le loueur en meublé professionnel. Seule la jurisprudence s’était prononcée sur la notion de location meublée, en dégageant les critères nécessaires à sa qualification. La location meublée – définition de la jurisprudence Un logement est considéré comme meublé lorsque les meubles et objets mobiliers fournis, ainsi que les éléments d’équipement essentiels existants dans le logement, permettent une occupation normale et convenable du logement, conforme aux exigences de la vie quotidienne. Le logement loué meublé peut être neuf ou ancien. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.1 Présentation de la location meublée La loi Alur a donné une définition de la location meublée : Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.2 Les différentes formes de location meublée Un logement peut être loué meublé dans plusieurs contextes : 1 2 Résidences de services Résidence principale du locataire. 3 La parahôtellerie et la location Location de chambres d'hôtes se saisonnière distinguent de la location ou meublé meublée par la réalisation de de tourisme prestations de service, leur régime fiscal et social. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.2 Les différentes formes de location meublée 1 Résidence principale du locataire Définition La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du Code de la Construction et de l‘Habitation. 8 mois IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.2 Les différentes formes de location meublée Pour être qualifié de meublé, le logement doit être pourvu du mobilier et des équipements suffisants pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement et convenablement, au regard des exigences de la vie courante. Ces équipements sont définis par le décret du 31 juillet 2015. Ils correspondent notamment à : La literie Le four Les plaques de Les ustensiles cuisson Ce décret ne concerne que les logements à usage de résidence principale du locataire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.2 Les différentes formes de location meublée 2 Résidences de services Une résidence services est un ensemble immobilier destiné à la location et offrant des services supplémentaires et des équipements communs. Elle est composée de plusieurs logements distincts et d’un espace commun. Les logements doivent être garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre avec ses seuls effets personnels. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée Il existe différents types de résidences services selon leur spécialité : Touristes d’affaires ou Personnes âgées Etudiants. de loisirs, (EHPAD, etc.), IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée Résidences de services : comment ça fonctionne ? loue sous-loue ACHETE GERE PAR LOUE A LOCATAIRES INVESTISSEUR LOGEMENT EXPLOITANT FINAUX Loyers payés par Loyers versés au les locataires propriétaire tel que défini finaux au dans le contrat gestionnaire IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée 3 Location saisonnière ou meublé de tourisme Cette location se fait sur une courte durée, à une clientèle de passage, qui n’élit pas domicile dans le bien immobilier qu’il loue. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée ❖ Lorsque le propriétaire conclut lui-même : Un contrat de location avec les occupants effectifs, il doit veiller à un certain formalisme dans la rédaction de ce contrat. Il doit notamment y joindre un inventaire des meubles et objets divers se trouvant dans les locaux loués. Le logement doit répondre aux caractéristiques de logement décent. ❖ Lorsqu’il y a un exploitant : Le lien entre le propriétaire et l’exploitant n’est que contractuel. C’est l’exploitant qui gère les contrats de location avec les locataires. Le bail commercial liant l’exploitant au propriétaire est présenté dans la leçon relative à la gestion d’un bien immobilier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée ❖ Lorsque la location meublée ne constitue pas la résidence principale du locataire : La relation est régie par la seule convention des parties, c’est-à-dire par le seul bail librement rédigé. Par ailleurs, lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire, le Code de la Construction et de l’Habitation prévoit des mesures protectrices pour ce dernier. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée Les points encadrés par la loi relatifs aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés en résidence principale sont les suivants : À la remise et à la restitution des clés, un inventaire et un état détaillé du mobilier doivent être établis, Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer, Le contrat de location est établi par écrit selon un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, Pour les étudiants, la durée du bail peut être réduite à 9 mois, la reconduction tacite est alors inapplicable, Pour résilier le bail, le locataire dispose d’un préavis d’un mois, que le bail soit de 12 ou de 9 mois. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre 1 Introduction à la location meublée 1.2 Les différentes formes de location meublée Le congé peut être donné : Par le locataire, à tout moment, en respectant un préavis d’au moins 1 mois, Par le bailleur, au moins 3 mois avant le terme du bail et en motivant le refus de renouvellement. Le motif de refus de renouvellement peut correspondre : À la décision du propriétaire de reprendre ou de vendre le logement, À un motif légitime et sérieux (exemple : inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant). IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.3 Quel régime fiscal ? Quel que soit le régime juridique et la nature de la location meublée, le propriétaire-bailleur est soumis à une fiscalité spécifique. Les revenus résultant de la location de locaux meublés sont soumis à BIC l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ainsi qu’aux prélèvements sociaux*. *Les loueurs en meublé qui répondent aux critères d’assujettissement aux cotisations de sécurité sociale sont soumis à la CSG et CRDS au titre des revenus d’activité. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.3 Quel régime fiscal ? Bon à savoir Les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) regroupent les bénéfices réalisés par les personnes physiques ou les sociétés soumises à l’impôt sur le revenu (IR), qui exercent une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le droit fiscal raisonne par analogie et les propriétaires qui louent des locaux en meublé sont considérés comme exerçant une profession commerciale au même titre que les contribuables dont le commerce consiste en la fourniture de logement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.3 Quel régime fiscal ? De quels biens immobiliers meublés s’agit-il ici ? La location meublée concerne uniquement les locaux à usage d'habitation. La location d'un immeuble à usage professionnel muni du matériel et du mobilier nécessaire à l'exploitation est qualifiée de location "équipée". Elle relève d’un régime juridique et fiscal différent de celui de la location meublée abordée ici. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Introduction à la location meublée 1 1.3 Quel régime fiscal ? Fiscalement, la détermination du revenu imposable dans la catégorie des BIC est avantageuse puisqu'il est possible : ▪ soit de déduire un amortissement (sur les constructions et sur les meubles), ce qui permet d'être peu ou pas imposé pendant une longue période, ▪ soit de bénéficier du micro-BIC (les revenus sont alors taxés après un abattement de 50 % ou 71 % selon le type de location). Les règles d'imposition des revenus et de la TVA sont identiques, que le loueur soit professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). En revanche, les règles applicables aux déficits, prélèvements sociaux, cotisations sociales et plus-values sont différentes pour les LMP et LMNP. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, le loueur en meublé est susceptible de relever : D’un statut professionnel D’un statut non-professionnel Loueur Meublé Professionnel Loueur Meublé Non-Professionnel LMP LMNP IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Qu’est-ce qu’un loueur meublé professionnel ? Les critères de qualification du loueur en meublé professionnel au sens de l'IR sont autonomes et indépendants de ceux retenus : ▪ En matière d'impôt sur la fortune immobilière (IFI), pour le bénéfice de l'exonération des biens professionnels , ▪ En matière sociale, pour l'assujettissement du loueur en meublé aux cotisations sociales. Il convient toutefois de relever que le Code de la sécurité sociale se réfère aux critères fiscaux lorsque l'activité est exercée en entreprise individuelle. Nous aborderons ici les critères retenus en matière d’IR. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Le statut de loueur en meublé professionnel est reconnu si ce dernier remplit cumulativement ces deux conditions : ET Recettes > 23 k€ > Les recettes annuelles retirées de Les recettes issues de la l’activité de location meublée par location meublée excèdent les l’ensemble des membres du foyer autres revenus d’activité du fiscal excèdent 23 000€, foyer fiscal. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Précisions : condition liée à la limite de 23 000€ Les recettes à prendre en compte pour apprécier le seuil des 23 000€ sont les loyers bruts courus, c’est-à-dire les loyers dus, qu’ils soient encaissés ou non, les éventuelles indemnités d'assurance visant à garantir les loyers et les charges facturées au locataire. Selon les cas, pour l’administration fiscale, la date de démarrage de l’activité correspond : - Soit à la date d’acquisition du bien ou à la date d'achèvement si elle est postérieure, - Soit à la date de première mise en location du bien. Si l’activité débute en cours d’année, le seuil de 23 000€ doit être proratisé en fonction du nombre de jours d’activité dans l’année. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP EXEMPLE Léon acquiert un logement neuf le 14 avril 2021 et le met en location le 1er septembre 2021. Ses recettes brutes locatives s’élèvent à 10 000€. Il doit être tenu compte de la date d’acquisition du bien, soit 261 jours entre le 14 avril et le 31 décembre. Ainsi, la limite de 23 000€ est ramenée à [(10 000€/261) x 365] = 13 958€. Par conséquent, l’activité n’est pas considérée comme professionnelle au titre de l’année 2021. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP Précisions : les recettes de location meublée sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal Les revenus d'activités pris en compte pour la comparaison sont : ▪ les traitements et salaires (tenant compte des pensions et rentes), Remarque : Les pensions de retraite sont prises en compte pour l'appréciation du montant des recettes locatives ▪ les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, ▪ les bénéfices agricoles, ▪ les bénéfices non commerciaux, ▪ les revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI. IMMO-IOBSPII-MS-M8L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre 2 LMP et LMNP 2.1. Le LMP EXEMPLE Pierre perçoit les revenus nets suivants : Bénéfices Industriels et Bénéfices Non commerciaux issus de Commerciaux : la location meublée : 20 000€ 27 000€ Les recettes issues de la