Samenvatting_Juridische_Context_Vastgoedmarkt.pdf

lOMoARcPSD|11215590 Samenvatting - Juridische context van de vastgoedmarkt juridische context (Hogeschool Gent) StuDocu wordt niet gesponsord of ondersteund door een hogeschool of universiteit Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) lOMoARcPSD|11215590 Juridische c...

lOMoARcPSD|11215590 Samenvatting - Juridische context van de vastgoedmarkt juridische context (Hogeschool Gent) StuDocu wordt niet gesponsord of ondersteund door een hogeschool of universiteit Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) lOMoARcPSD|11215590 Juridische context van de vastgoedmarkt DEEL 1 STAATSRECHT 1 Wat is recht? 1.1 Definitie advh verschillende elementen 1 2 3 4 Geheel van gedragsregels  Geheel van gedragsregels of kader waarbinnen verder recht ontstaat Grondwet, verkeersreglement  Algemene draagwijdte Geldt voor iedereen Opgelegd door het gezag van de gemeente Ordening van de maatschappij als doel Rechtsregels die worden gehandhaafd van het maatschappelijk gezag 1.2 Bronnen van het Belgisch recht Internationale verdragen Europees recht Puur Belgisch recht EVRM BTW-richtlijn – omgezet in Belgisch BTW-wetboek 1.2.1 Grondwet > Hoogste norm: 198 artikels > Werking en organisatie van de staat > Grondwettelijke rechten en plichten > Geldt over heel België > Kan niet zomaar wijzigen – adhv speciale procedure > Wijzigingen worden gepubliceerd in Belgisch Staatsblad 1.2.2 Wetten, decreten en ordonnanties > Gelijkwaardig Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 1 lOMoARcPSD|11215590 > Worden door parlementen uitgevaardigd > Elk parlement heeft eigen bevoegdheid (materieel en territoriaal) Controle door Grondwettelijk Hof > Moet grondwet respecteren > Wetten gelden over heel België – Decreet & ordonnantie hangt af van gewest / gemeenschap > Nieuwe verschijnen in BS + gelden vanaf 10 e dag na publicatie 1.2.3 Uitvoeringsbesluiten > Koninklijk Besluit – Ministerieel Besluit – Besluit van Gemeenschap- en gewestregeringen > Voeren wetten, decreten en ordonnanties uit > Controle door Raad van State > Gelden op het grondgebied van de bevoegde regering > Nieuwe verschijnen in BS 1.2.4 Rechtspraak > Rechterlijke uitspraken > In principe enkel van toepassing tussen partijen in geding > Precedent – rechterlijke uitspraak die interpretatie geeft die nog nooit is gegeven Kan leiden tot nieuw recht (Jura, Immospector) > Verschijnt in gespecialiseerde tijdschriften en databanken 1.2.5 Rechtsleer > Commentaren bij wetgeving en rechtspraak > Zorgen voor argumenten om wetgeving in bepaalde zin te interpreteren > Zorgen voor argumenten die rechter moeten overtuigen in bepaalde zin uitspraak te doen Onrechtstreeks beïnvloeden van rechtspraak > Verschijnt in gespecialiseerde tijdschriften en boeken 1.2.6 Gewoonten en gebruiken > Zeer uitzonderlijke bron van recht > Wordt naar verwezen in wetgeving 1.3 Draagwijdte van bronnen van het Belgisch recht Zijn rechtsregels afdwingbaar? Gebiedende Regels van openbare orde Rechtsregels Regels van goede zeden Aanvullende Regels van dwingend recht 1.3.1 Gebiedende rechtsregels Regels van openbare orde > Regels die het essentieel belang van de staat of gemeenschap raken: hierop rust de orde in > onze maatschappij > Vooral publiek recht (staatsrecht, strafrecht, RO, milieurecht …), staat en bekwaamheid > Sanctie: nietigheid contract Schijnhuwelijk Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 2 lOMoARcPSD|11215590 Verhuur woning die niet voldoet aan Vlaamse kwaliteitsnormen Verkoop baby Regels van goede zeden > Wat op een bepaald moment moreel aanvaardbaar is > Afhankelijk van tijdsgeest euthanasie – abortus > Sanctie: nietigheid contract Handelen in verdovende middelen Organen verkopen Artikel 6 BW Aan de wetten die de openbare orde en de goede zeden betreffen, kan door bijzondere overeenkomst geen afbreuk worden gedaan Regels van dwingend recht > Ter bescherming van zwakke partijen in een contract Opzegtermijn huurder Volledig appartementsrecht > Sanctie: nietigheid 1.3.2 Aanvullende rechtsregels > Suppletief recht > Wordt toegepast wanneer het contract geen oplossing geeft Artikel 1608 BW Kosten van levering door koper / verkoper? 2 Inrichting van de Belgische staat 2.1 Kenmerken van onze staat 2.1.1 Rechtsstaat Overheid kan maar handelen als er wettelijk basis is Burger mag alles zolang niet wettelijk verboden 2.1.2 Democratie Wetgeving wordt onrechtstreeks door burgers bepaald Verkozenen zetelen in parlementen of raden 2.1.3 Monarchie Koning – staatshoofd > Onschendbaar > Onbekwaam (politiek) alleen te handelen > Geen persoonlijke macht 2.1.4 Federale staat Macht is verdeeld over federaal niveau (nationaal) en deelstaten (gemeenschappen en gewesten) 2.2 Verdeling bevoegdheden over de verschillende niveaus Twee belangrijke principes als leidraad 2.2.1 Scheiding der machten Wetgevende macht Uitvoerende macht Rechterlijke macht parlement en raden regeringen rechtbanken Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 3 lOMoARcPSD|11215590 2.2.2 Verschillende beleidsniveaus Nevengeschikt niveau  Federaal  Gewest  Gemeenschap Ondergeschikt niveau  Provincies  Gemeenten * Enkel voor WM en UM – RM altijd federaal Wetgevende en uitvoerende macht op federaal niveau WM > Federaal parlement + koning Kamer van Volksvertegenwoordigers en Senaat > Beslist via wet UM Regeringen en parlementen + koning  Instanties > Federale regering + koning > Beslist via KB en MB Wetgevende en uitvoerende macht op niveau van gemeenschap en gewest 2.2.3 Verdeling bevoegdheden Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 4 lOMoARcPSD|11215590 EXAMEN Welke instantie(s) van de WM op nevengeschikt beleidsniveau is bevoegd om de opzegtermijnen voor huur van privéwoningen te wijzigen? Gewestelijke bevoegdheid woninghuur (1/1/2019) > Vlaams Gewest Vlaams parlement – Decreet > BH Gewest Parlement BH Gewest – Ordonnantie > Waals gewest Waals parlement – Decreet 3 De rechterlijke macht 3.1 Algemene beginselen van behoorlijke rechtspraak Geldt voor heel België 1 Iedereen heeft recht op het oordeel van een onafhankelijke en onpartijdige rechter Artikel 151 GW + artikel 6 EVRM Spaghetti-arrest Cassatie (14/10/1996) 2 Iedereen heeft recht op een eerlijke behandeling tijdens het proces Artikel 6 EVRM > Men mag zichzelf verdedigen, maar men kan bijstand vragen van een advocaat > Rechten van verdediging moeten gerespecteerd worden: elke partij moet haar > argumenten kunnen brengen en standpunt kunnen verdedigen = Iedereen heeft recht op tegenspraak (antwoord) 3 De rechter heeft motiveringsplicht Artikel 149 GW > De rechter moet feiten en rechtsregels geven die tot beslissing leiden > De rechter antwoordt enkel op vragen die de partijen stellen 4 In principe wordt elke zaak openbaar behandeld Artikel 148 GW + artikel 6 EVRM > Iedereen mag de behandeling van een rechtszaak bijwonen > Uitzonderingen in het belang van goede zeden, openbare orde en openbare veiligheid 5 Principe van dubbele aanleg Artikel 616 + 1050 GW “Tegen ieder vonnis kan hoger beroep worden ingesteld, tenzij de wet anders bepaalt” > Eerste keer dat zaak voorkomt – eerste aanleg > Tweede keer dat zaak voorkomt – beroep (tweede aanleg) > Uitzonderingen op mogelijkheid tot beroep Uitspraak van Assisen Zaken met vordering ≤ 2 000 euro voor vrederechter Zaken met vordering ≤ 2 000 euro voor rechtbank eerste aanleg en ondernemingsbank Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 5 lOMoARcPSD|11215590 3.2 Vergelijking burgerlijk proces – strafproces – terminologie BURGERLIJK PROCES STRAFPROCEDURE Start van de procedure Enkel via dagvaarding De partijen > Verzoekende ↔ verwerende partij > Openbaar ministerie ↔ verdachte > Eiser ↔ verweerder > Slachtoffer = ev burgerlijke partij > Appellant ↔ geïntimeerde (beroep) Verzoekschrift of dagvaarding Vertegenwoordigers van partijen > Ev door advocaat, enkel verplicht in cassatie > Verdachte verschijnt in persoon > OM vertegenwoordigt maatschappij (staande magistratuur) De rechters > Burgerlijke rechter (zittende magistratuur) > Strafrechter (zittende magistratuur) Andere personages > Griffier > Griffier > Gerechtsdeurwaarder > Gerechtsdeurwaarder > Conflict tussen +2 personen Over rechten en plichten Over schadevergoeding Onderwerp van de rechtszaak > Sanctioneren van misdrijven Bewijsvoering > OM voert onderzoek en levert bewijzen Uitspraak van de rechter > Vaststelling van een recht > Geldboete > Verplichten tot naleven van plicht > Werkstraf > Schadevergoeding betalen (≠ boete) > Gevangenisstraf > Door partijen zelf geleverd 4 Hiërarchie rechtbanken Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 6 lOMoARcPSD|11215590 4.1 Bevoegdheden van rechtbanken en hoven 4.1.1 Vrederechter / vredegerecht Vrijwillige verschijning of verzoeningsprocedure > Geen echte rechtsprocedure, leidt niet tot vonnis > Soms wettelijk verplicht (pachtzaken) > Gratis > Eén partij vraagt per brief aan vrederechter om tegenpartij in verzoening op te roepen > Niet in rechtszaal, wel in kabinet achter gesloten deuren > Rechter aanhoort en bemiddelt – spreekt geen vonnis uit > Indien akkoord tussen partijen: griffier maakt PV op Ev dwanguitvoering via gerechtsdeurwaarder) > Indien geen akkoord: partijen zijn vrij echte rechtszaak te starten (niet kostenloos) * Als tegenpartij niet opdaagt, stopt de procedure Uitsluitende bevoegdheid (ongeacht bedrag van vordering) voor: > Huurgeschillen > Mede-eigendom appartementsrecht, problemen syndicus > Erfdienstbaarheden en burengeschillen recht van overgang, afstand bomen > Betwistingen inzake consumentenkredieten > Invordering van schulden voor nutsvoorzieningen bij particulieren Gas, elektriciteit, water, telecom … > Aanwijzing van voorlopig bewindvoerder voor wie wegens zijn gezondheidstoestand niet > bekwaam is zijn goederen te beheren > Gedwongen opname en verblijf van geesteszieke in gesloten instelling Algemene bevoegdheid voor verschillen tot en met €5 000 die niet een bevoegdheid zijn voor andere rechtbanken Zaken met vordering ≤ €2 000 – niet in beroep gaan Zaken met vordering + €2 000 – Burgerlijke kamer 4.1.2 Politierechter = strafrechtbank Bevoegdheid > Verkeersinbreuken > Misdrijven bestraft als overtredingen Zaken met vordering + €2 000 – Correctionele rechtbank 4.1.3 Rechtbank van eerste aanleg Kan uit ≠ kamers bestaan met elk een uitsluitende bevoegdheid Exclusieve bevoegdheid 1 Beslagrechter  Betwistingen ivm beslag 2 Fiscale rechtbank  Geschillen met de fiscus 3 Correctionele rechtbank = strafrechter Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 7 lOMoARcPSD|11215590  Eerste aanleg: wanbedrijven  Beroepsinstantie 4 Strafuitvoeringsrechtbank  Beslist over uitvoering vrijheidsstraffen  Beperkte detentie, elektronisch toezicht, voorwaardelijke vrijstellingen  Enkel cassatieberoep mogelijk 5 6 Familie- en jeugdrechtbank 3 kamers: familierechtbank – jeugdrechtbank – kamer voor minnelijke schikking Bevoegd voor > Staat van personen (afstemming, adoptie) > Rechter/goederen tussen echtgenoten en wettelijk samenwonenden > Echtscheiding Burgerlijke kamer = beroepsinstantie voor vrederechter  Men kan in beroep gaan voor vorderingen + €2500 Maar één keer in beroep gaan Voorzichter van rechtbank kan zich in kort geding buigen over hoogdringende zaken  Ontvoering van kinderen  Publicatie in tijdschriften tegenhouden  Documentaire op tv tegenhouden  Selectie voor olympische spelen afdwingen 4.1.4 Ondernemingsrechtbank Enkel uitsluitende bevoegdheden ongeacht bedrag van vordering > Geschillen tussen ondernemingen > Geschillen mtb vennootschappen > Faillissement Enkel eerste aanlag, geen beroepsinstantie Men kan in beroep gaan bij Hof van Beroep voor zaken met vordering > €2 500 Indien particulier een onderneming voor de rechtbank brengt  Keuze ondernemingsrechtbank of vrederechter/rechtbank van eerst aanleg (burgerlijke kamer) Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 8 lOMoARcPSD|11215590 4.1.5 Arbeidsrechtbank Enkel uitsluitende bevoegdheden > Geschillen tussen WN en WG > Geschillen ivm sociale zekerheid > Collectieve schuldenregeling Huis van iemand in schuldbemiddeling niet verkopen Enkel eerste aanleg, geen beroepsinstantie In beroep gaan bij Arbeidshof 4.1.6 Arbeidshof Enkel beroepsinstantie Geschillen arbeidshof 4.1.7 Hof van Beroep Beroepsinstantie (5) - Burgerlijke kamer - Jeugdkamer - Familiekamer - Correctionele kamer - Fiscale kamer > Enkel beroepsinstantie voor zaken die in eerste aanleg zijn gewezen bij > ondernemingsrechtbank en rechtbank eerste aanleg > Zaken > 2 500 euro 4.1.8 Hof van Assisen = strafrechtbank Uitsluitende bevoegdheid > Misdaden > Politieke misdrijven > Drukpersmisdrijven Geen beroep mogelijk Schuldvraag wordt beoordeeld door 12-koppige jury  wordt elke zaak opnieuw 4.1.9 Hof van Cassatie Hoogste rechtbank in België Oordeelt niet in feite, wel in rechte: slechts 2 gronden om cassatieberoep aan te tekenen 1 Procedurefouten 2 Interpretatieproblemen met wet of verkeerder toepassing van wetegving Kan uitspraak in beroep casseren: vernietigen  Zaak wordt dan verwezen naar andere hof van beroep om opnieuw te beslissen Lange en kostelijke procedure Beperkte lijst advocaten die voor cassatie mogen pleiten Arrest! EXAMEN Welke rechtbank is bevoegd in eerste aanleg voor huurachterstallen ten belope van 7 000 euro? Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Vrederechter Beroep: rechtbank van eerste aanleg, burgerlijke kamer Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 9 lOMoARcPSD|11215590 Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 10 lOMoARcPSD|11215590 5 Bijzondere rechtscolleges 5.1 Raad van State Situeert zich binnen uitvoerende macht 2 afdelingen 1 Afdeling wetgeving > Niet bindend advies over wetsontwerpen en -voorstellen 2 Afdeling bestuursrechtspraak > Beslist via arresten > Beslissingen van UM nietig verklaren of schorsen bij bevoegdheidsoverschrijding > of procedurefouten > Cassatieberoep voor administratieve rechtscolleges 5.2 Grondwettelijk hof > Geen rechterlijke macht want samengesteld uit juristen en politici > Toetst wetten, decreten en ordonnanties aan bepaalde artikels Grondwet > Kan wetten, decreten en ordonnanties geheel of gedeeltelijk vernietigen of schorsen > Rechtbanken die twijfelen of parlement bevoegdheid geheel of gedeeltelijk heeft overschreden > of ongrondwettelijke beslissingen heeft genomen, kan prejudiciële vraag stellen > voor uitspraak wordt gedaan 6 Procedure voor de burgerlijke rechtbank 6.1 Inleiding van de zaak 1 Bevoegde rechtbank zoeken 2 Rolstelling en betaling rolrecht (op wachtlijst staat) 3 Griffier opent dossier van rechtspleging Partijen + waarover het gaat 4 Dagvaarding door gerechtsdeurwaarder betekend aan tegenpartij 5 Verschijning op inleidende zitting – mogelijkheden: > Tegenpartij verschijnt niet: verstekvonnis Verzet mogelijk binnen één maand na betekening vonnis indien geen beroep mogelijk > Tegenpartij is aanwezig en zaak vergt korte debatten: uitspraak op vaste datum > Tegenpartij is aanwezig en zaak vergt lange debatten: zaak wordt uitgesteld 6.2 De rechtsdag 1 Uitwisseling van stukken en conclusies tussen partijen > Originele bewaard in dossier van rechtspleging > Bevat alle bewijsstukken en argumenten van partijen > Een alles uitgewisseld is zaak ‘in staat om gewezen te worden’ > Vooral procedure op papier 2 Bepaling van de rechtsdag om te pleiten 3 Pleiten op de rechtsdag > Korte pleidooien > Ev mondelinge aanvulling op schriftelijk conclusies 4 Rechter beveelt sluiting van de debatten Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 11 lOMoARcPSD|11215590 6.3 Berechten van de zaak 1 Rechter houdt zaak in beraad 2 Uitspraak van de rechter = einde van het proces 3 Kracht van gewijsde treedt in na één maand: geen beroep meer mogelijk ↔ Gezag van gewijsde – vonnis is definitieve beslechting van geschil, hierover kan geen andere rechter meer uitspraak doen, tenzij in beroep 6.4 Uitvoering of tenuitvoerlegging van het vonnis 1 Eerst vrijwillige uitvoering afwachten 2 Geen reactie: vonnis door gerechtsdeurwaarder laten betekenen aan veroordeelde partij Ev bevel tot betaling 3 Geen reactie: gerechtsdeurwaarder kan bewarend beslag leggen op goederen van tegenpartij 4 Geen reactie: gerechtsdeurwaarder kan uitvoerend beslag leggen op goederen van tegenpartij 4 waarop bewarend beslag rust * Voorbeeld overzicht kosten (chamilo) 7 Strafrecht 7.1 Wettelijk recht ≠ bronnen Strafwetboek Wetten en decreten (“… worden gesanctioneerd met een straf van …”) Artikel 6.1.1. VCRO 7.2 Sanctierecht Alleen indien er moet gesanctioneerd worden Strafwetboek – SW louter opsomming handelingen die worden gesanctioneerd 3 soorten misdrijven > Overtreding > Wanbedrijf > Misdaad Straf bepaalt om welk misdrijf het gaat – misdrijf bepaalt welke rechtbank bevoegd is Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 12 lOMoARcPSD|11215590 DEEL 2 PERSONEN EN FAMILIERECHT 1 Personenrecht Het belangrijke verschil tussen natuurlijke personen en rechtspersonen en de rechten en plichten die aan een persoon verbonden zijn Persoon > Rechtssubject > Drager van rechten en plichten (rechtspersoonlijkheid) > Natuurlijke persoon of rechtspersoon (vennootschap) 7.3 Natuurlijke en rechtspersonen Ondernemingsnummer nodig + ingeschreven in Kruispuntbank van Ondernemingen – KBO Orgaantheorie Theorie om in contact en contract te treden met vennootschap. Deze wordt vertegenwoordigd door haar organen: bestuurders + algemene vergadering van aandeelhouders (commissaris) Waarom vennootschap oprichten?  Minder belastingen in VenB (25%) dan PB (25 – 50%)  Beperking aansprakelijkheid Waarom richt niet iedereen vennootschap op? Kost veel + winst noodzakelijk Eenmanszaak / natuurlijke persoon > Staat met hele vermogen in voor betalen van de persoonlijke en beroepsschulden Vennootschap > Schuldeisers van de vennootschap kunnen enkel beslag leggen op kapitaal en goederen van > de vennootschap Privévermogen ≠ professioneel vermogen 7.4 Staat van de persoon Geheel van kenmerken van een persoon die zijn juridische toestand in de maatschappij en in de familie bepalen en die hem onderscheiden van andere personen Staat in de maatschappij 1 Naam Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 13 lOMoARcPSD|11215590 > Familienaam – keuze familienaam vader / moeder / combinatie > Voornaam – keuze door ouders, controle ambtenaar burgerlijke stand; wijziging mogelijk 2 Geslacht 3 Woonplaats Artikel 102 BW > Waar men rechten en plichten officieel wil uitoefenen > Slechts één woonplaats (domicilie), wel ≠ verblijfplaatsen mogelijk > Soms door de wet bepaald – echtgenoten op één adres, minderjarige kinderen bij ouders 4 Nationaliteit > Ius saguinis Staat in de familie Bloedverwanten recht opgaande lijn – ascendenten of voorouders Tweede graad Eerste graad Bloedverwanten recht neergaande lijn – descendenten of afstammelingen Eerste graad Tweede graad Bloedverwanten zijlijn Derde graad Vierde graad Tweede graad Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 14 lOMoARcPSD|11215590 Adoptie – fictieve afstamming Volle adoptie > Enkel voor minderjarigen > Verbreekt de band met biologische ouders > Erfrecht in adoptiefamilie alsof men in die familie is geboren Gewone adoptie > Zowel voor minder- als meerderjarigen > Verbreekt de band met biologische ouders niet > Erfrecht in adoptiefamilie beperkt tussen geadopteerde en adoptanten 7.5 De bekwaamheid 1 Feitelijke bekwaamheid > Waarnemen wat iemand kan 2 Genotsbekwaamheid of rechtsbekwaamheid (rechtspersoonlijkheid) > Hebben van rechten en plichten > Voor een natuurlijke persoon geldt volledige rechtsbekwaamheid > Voor rechtspersonen is rechtsbekwaamheid beperkt tot statutair doel 3 Handelingsbekwaamheid > Rechten en plichten die men heeft ook kunnen uitoefenen > Contracten van rechtsonbekwamen leiden tot (relatieve) nietigheid Contract met minderjarige: enkel minderjarige of voogd kan contract nietig laten verklaren * Voor een vastgoedmakelaar is het dus belangrijk om na te gaan of de contractspartijen wel handelingsbekwaam zijn; zoniet riskeert men dat het contract wordt vernietigd 8 Familierecht – het huwelijk 8.1 Het huwelijk = duurzame vereniging van 2 personen = plechtig contract Einde: echtscheiding uitgesproken door Burgerlijk huwelijk > kerkelijk huwelijk Grondvereisten 1 Huwbare leeftijd > Minstens 18 jaar > Jonger dan 18 kan mits toestemming van ouders en jeugdrechtbank 2 Toestemming van verloofden > Contract – wederzijdse toestemming: ja-woord > Vrije beslissing 3 Geen huwelijksbeletsel > Bigamie > Bloed- en aanverwantschap in verboden graad In rechte lijn verboden voor alle bloed- en aanverwanten In zijlijn verboden broer/zus tante/oom, nicht/neef Juridische context van de vastgoedmarkt kan dispensatie krijgen Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 15 lOMoARcPSD|11215590 Sanctie vooraf achteraf geen huwelijksvoltrekking nietigverklaring Vormvereisten van huwelijkssluiting 1 De huwelijksaangifte Artikel 165 BW > Bij ambtenaar van burgerlijke stand van woonplaats van één van de verloofden (akte van aangifte) > Ten vroegste 14 dagen na ondertekening akte van aangifte – ten laatste 6 maanden erna 2 De voltrekking Artikel 166 BW > Huwelijk in het openbaar voltrokken door ambtenaar van burgerlijke stand > Huwelijksakte wordt getekend door echtgenoten Huwelijksstelsels Primair huwelijksstelsel > Rechten en plichten voor alle echtgenoten > Van openbare orde Secundair huwelijksstelsel > Vermogensrechtelijke verhouding > Keuze van echtgenoten – huwelijkscontract > Aanvullend recht 8.2 Primair huwelijksstelsel 8.2.1 Basisplichten Artikel 213 BW 1 Samenwoning Artikel 214 BW > Echtgenoten hebben dezelfde woonplaats > Geen overeenstemming – familierechtbank beslist 2 Getrouwheid > Overspel mag niet – reden tot echtscheiding 3 Bijstand > Psychologische bijstand 4 Hulp en bijdrage > Financiële bijstand Artikel 221 BW Bij problemen via familierechtbank loondelegatie vragen 8.2.2 Bescherming van de gezinswoning Doel Ten allen tijde het gezin een dak boven het hoofd garanderen > Geldt enkel voor gezinswoning – wat het gezin tot voornaamste woning dient > Beide echtgenotenmoeten samen beslissingen nemen over gezinswoning Artikel 215 BW §1 Voor eigenaars van gezinswoning > Echtgenoten moeten samen beslissen, ook wanneer één eigenaar > Beschikken – 4 handelingen verkopen verhuren > 9 jaar hypothekeren wegschenken > Bij weigering kan andere echtgenoot machtiging krijgen van familierechtbank > om alleen te handelen Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 16 lOMoARcPSD|11215590 § 2 Voor huurders van woningen Wettelijk medehuurschap/medehuur > Bescherming van huurders – verhuurder moet opzeg geven aan echtgenoten > apart: in 2 brieven > Bescherming van de verhuurder – huurders moeten samen opzeg geven (één > brief, door beide ondertekend); zo niet moet verhuurder hier geen rekening > mee houden Verhuurder moet op hoogte zijn van huwelijk, zo niet hoort huurrecht toe aan maar één persoon die contract heeft getekend Artikel 51 Vlaams Woninghuurdecreet – verplichting (huur betalen, huurschade) of einde relatie 8.2.3 Uitoefenen van beroep Artikel 216 – 217 BW > Elk kies zelf zijn beroep Familierechtbank kan beroepen verbieden als belangen van gezin in het gedrang komen > In beroepsrelaties mag men naam van echtgenoot gebruiken indien akkoord > Inkomsten mogen alleen ontvangen worden, maar bij voorkeur te besteden aan Huishouden Beroepsactiviteit 8.2.4 Depositorekening Artikel 218 BW > Elkeen kan alleen een bankrekening of kluis openen > In principe moet bank echtgenoot hiervan op de hoogte brengen ≠ praktijk 8.2.5 Hoofdelijkheid voor huishoudelijke schulden Artikel 222 BW > Enkel voor huishoudelijke schulden en voor opvoeding van de kinderen > Afwijking van principe dat wie de schuld aangaat de enige is die door de SE voor de rechtbank > kan gebracht worden > Afwijking van principe 8.2.6 Dringende en voorlopige maatregelen Artikel 223 BW > Bij huwelijksproblemen naar familierechtbank aparte woonst, loondelegatie … 8.2.7 Einde van het huwelijk Door nietigverklaring overlijden echtscheiding 8.2.8 De echtscheiding 1 Dringende en voorlopige maatregelen > Procedure voor familierechtbank > Proberen huwelijk nog te redden 2 Feitelijke scheiding > Geen juridische gevolgen – kan wel grond geven tot echtscheiding 3 Echtscheiding > Huwelijk definitief ten einde bij echtscheiding uitgesproken door familierechtbank Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 17 lOMoARcPSD|11215590 > Tot uitspraak familierechtbank moeten huwelijkse plichten voldaan worden > Twee vormen Echtscheiding door onderlinge toestemming EOT - Vooraf akkoord over goederen, kinderen en alimentatie - Op moment van verzoekschrift minstens 6 maanden feitelijk - gescheiden – puur schriftelijke procedure Echtscheiding door onherstelbare ontwrichting EOO Door feitelijke scheiding - Beide echtgenoten doen aanvraag – minstens 6 maanden - Eén echtgenoot doet aanvraag – minstens 1 jaar Door feiten - Feiten moeten bewezen worden - Overspel, mishandeling, grove belediging, veroordeling criminele activiteit 8.3 Secundair huwelijksstelsel – huwelijksvermogensrecht Bepaalt wie eigenaar is van goederen – eigen of gemeenschappelijk Keuze, wordt bekend gemaakt via huwelijkscontract Huwelijkscontract kan elk moment tijdens huwelijk worden aangepast 8.3.1 Wettelijk stelsel Indien er geen keuze is, geen huwelijkscontract wordt opgemaakt Bij overlijden van echtgenoot of echtscheiding > Eigen vermogen blijft eigen > Gemeenschappelijk delen door 2 8.3.2 Gemeenschap van goederen Slechts één vermogen – gemeenschappelijk vermogen Bij overlijden van echtgenoot of echtscheiding > Gemeenschappelijk vermogen delen door 2 > Gebruikt om kinderen feitelijk te onterven Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 18 lOMoARcPSD|11215590 8.3.3 Scheiding van goederen Bij overlijden echtgenoot of echtscheiding > Eigen vermogen blijft eigen > Aangewezen als echtgenoot zelfstandige is Zaken samen aangekocht – onverdeeldheid 9 Het wettelijk stelsel 9.1 Inhoud van de vermogens Gemeenschap van aanwinsten 3 vermogens Eigenvermogen man EVM Eigenvermogen vrouw EVV Gemeenschappelijk GV Inhoud vermogens wettelijk vastgelegd * Recht op herstel van persoonlijke schade > Recht om een schadevergoeding te vragen - persoonlijk vermogen > Wat betreft de schadevergoeding onderscheid maken Morele schadevergoeding – EV Vergoeding voor verlies beroepsinkomsten – GV ** Materiaal voor uitoefening beroep > Aangekocht met geld uit EV = EV, wederbelegging > Aangekocht met geld uit GV – goederen horen tot EV Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 19 lOMoARcPSD|11215590 Maar vergoeding GV bij ontbinding huwelijk Waarde op moment van overlijden of instellen echtscheidingsvordering  Ex-echtgenoot krijgt 1/2 Bijzondere toepassing – vennootschap opgericht door één echtgenoot et geld van GV 1 Tijdens huwelijk > Dividenten en bezoldiging bedrijfsleider – GV > Aandelen op naam van echtgenoot – EV 2 Bij ontbinding huwelijk > Vergoeding aan GV voor waarde aandelen op naam 9.2 Bestuur over de vermogens Eigen vermogen Alleenbestuur > Uitzondering: beschikken over gezinswoning Gemeenschappelijk vermogen Principe gelijklopend bestuur > Echtgenoten beslissen apart, vermoeden dat andere instemt Gezamenlijk bestuur > Voor belangrijkste beslissingen zoals beschikking over gezinswoning Alleenbestuur > Indien handelingen voor het beroep, mag echtgenoot alleen beslissen Artikel 1417 BW Sanctie Als belangen van het gezin in gevaar komen: nietigverklaring door familierechtbank 9.3 Schulden – op welke vermogens mag deurwaarder beslag leggen? Schulden van eigen vermogen Deurwaarder heeft keuze > Beslag op EV van degene die schuld aanging > Beslag op beroepsinkomsten van die partner in GV Schulden van gemeenschappelijk vermogen Deurwaarder heeft keuze > EV beide echtgenoten Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 20 lOMoARcPSD|11215590 > Gemeenschappelijk vermogen Uitzondering EV van niet-contracterende echtgenoot blijft buiten schot - Buitensporige schuld voor huishoudens of opvoeding kinderen - Schulden voor eigen beroep Tenzij echtgenoot toch mee het contract ondertekent 10Het huwelijkscontract Op gelijk welk moment kan men afwijken van wettelijk stelsel via een huwelijkscontract Huwelijkscontract zelf kan op gelijk welk moment gewijzigd worden naargelang veranderende omstandigheden, mits akkoord beide echtgenoten In huwelijks contract kan men gelijk wat bedingen 2 extreme situaties > Gemeenschap van goederen > Scheiding van goederen 10.1 Huwelijkscontract gemeenschap van goederen Slechts één vermogen Bij overlijden van echtgenoot of echtscheiding > Gemeenschappelijk vermogen delen door 2 > Gebruikt om kinderen feitelijk te onterven in combinatie met verblijvingsbeding 10.2 Huwelijkscontract scheiding van goederen Slechts 2 vermogens > Alles behoort tot één van de EV, samen gekocht – onverdeeldheid > Aangewezen als een echtgenoot zelfstandig is – EV zelfstandige bevat beroepsmateriaal, EV > niet-zelfstandige al de rest Bij beroepsschulden > Deurwaarder kan geen beslag leggen op GV – is er niet > EV niet-zelfstandige echtgenoot blijft buiten schot indien niet meegetekend > Enkel beslag op EV zelfstandige echtgenoot – enkel beroepsmateriaal 01/09/2018 Verrekening mogelijk > In principe kan enkel EV groter worden want geen GV > Indien één echtgenoot alleenverdiener, enkel dat EV vergroot > Verrekenbeding kan bij ontbinding huwelijk toch voor verrekening zorgen Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 21 lOMoARcPSD|11215590 > Niet verplicht in huwelijkscontract > Indien niet voorzien kan rechter billijkcorrectie toepassen bij onvoorziene en ongunstige > gewijzigde omstandigheden beperkt tot 1/3 totale aangroei bij beide echtgenoten 01/09/2018 Anticipatieve inbreng bij wettelijk stelsel bij wettelijk stelsel Aankoop woning voor huwelijk – onverdeeldheid Later huwen – elk 1/2 EV Via huwelijkscontract woning in GV (kostelijk) Anticipatieve inbreng Bij aankoop een verklaring anticipatieve inbreng opnemen in compromis > Vanaf huwelijk wordt gesloten is woning GV, zonder kosten huwelijkscontract Enkel voor gezinswoning Beschermen LLE Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 22 lOMoARcPSD|11215590 DEEL 3 ERFRECHT 1 Algemene begrippen van erfrecht 10.3 Erfrecht en successierechten Wanneer iemand overlijdt, blijven zijn goederen achter – worden verdeeld onder familieleden die achterblijven of personen die overledenen heeft aangewezen Erfrecht Opgenomen in BW – bepaalt wie erfgenaam wordt geroepen en hoeveel elke erfgenaam krijgt, geldt voor elke Belg > Intestaat Indien overledenen geen testament heeft opgemaakt > Testamentair Indien overledenen wel een testament heeft opgemaakt Successierecht Fiscaal recht Belasting die door gewesten wordt geheven dus ≠ per gewest Laatste hoofdverblijfplaats bepaalt welk erfrecht en welk successierecht Indien erfgenaam de erfenis aanvaardt: successierechten betalen 10.4 Begrippen Erflater of decuius Degene die overlijdt en wiens goederen volgens erfrecht worden verdeeld. De gehuwde partner die overblijft: langstlevende echtgenoot LLE of langstlevende partner LLP Erfgenaam Degene die erft, meestal bloederwant. Neemt zowel goederen als schulden van overledene over Bepaald door BW Legataris Degene die is erfdeel krijgt via aanduiding in testament Bekwaam tot erven Op moment dat nalatenschap openvalt moet men al verwekt zijn om te kunnen erven Ongeboren kind heeft terugwerkende rechtspersoonlijkheid Artikel 720 en 725 BW Waardig om te erven Iedereen kan erven tenzij men zich schuldig heeft gemaakt aan zware vergrijpen tov overledene, zoals moord Artikel 727 BW Volle eigendom – vruchtgebruik – naakte eigendom Indien men volle eigendom over goederen erft: eigenaar zonder beperkingen VE = VG + NA VG NE VE Mag goed gebruiken en genieten: bewonen, verhuren en zelf huurprijs opstrijken Geen eigen bevoegdheden. Gebruik en genot aan VG overlaten. Beschikkingsrecht komt toe aan VG en NE * Zodra VG sterft houdt vruchtgebruik op en wordt NE de VE zonder successierechte te betalen 3 bevoegdheden: gebruiken, genieten en beschikken over de zaak Recht om daden van beschikking te stellen Verkopen Verhuren >9 jaar Wegschenken Hypothekeren Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 23 lOMoARcPSD|11215590 10.5 De nalatenschap aanvaarden of verwerpen Erfgenaam heeft keuze 10.5.1 > Nalatenschap zuiver aanvaarden > Nalatenschap verwerpen > Nalatenschap aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving Zuiver aanvaarden > Erfgenaam krijgt goederen waar hij volgens erfrecht of testament recht op heeft + schulden > Indien schulden groter zijn dan waarde geërfde goederen: met persoonlijk vermogen instaan > voor schulden 10.5.2 Verwerpen > Indien teveel schulden verwerpen – in uitzonderlijke verklaring ten overstaan van notaris > Erfgenaam erft niets + niets betalen > Nalatenschap wordt verdeel onder erfgenamen die wel aanvaarden 10.5.3 Aanvaarden onder voorrecht van boedelbeschrijving > Als men niet weet hoe groot de schulden zijn > Schulden betalen voor zover hij iets uit nalatenschap krijgt > Verklaring afleggen ten overstaan van notaris 11Technieken van het intestaat erfrecht 11.1 Zonder langstlevende echtgenoot/partner 11.1.1 De lijn Eerste lijn Onderscheid tussen vaderlijke en moederlijke lijn – ofwel langs moeder ofwel langs vader verwant met erflate Tweede lijn Onderscheid tussen verwanten in rechte lijn en zijlijn > Verwanten in rechte lijn stammen van elkaar af – ascendenten en descendenten > Verwanten in zijlijn stammen van een gemeenschappelijke ouder af 11.1.2 De graad Afstand tussen bloedverwanten > In rechte lijn aantal graden bepaald door generaties > In zijlijn aantal graden bepaald door generaties vanaf de ene persoon naar > gemeenschappelijke voorouder en zo naar de andere persoon In één bepaalde orde sluit de naaste in graad anderen uit Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 24 lOMoARcPSD|11215590 11.1.3 De orde Orden worden achtereenvolgens tot erfenis geroepen: de ene orde sluit de andere uit. Eerste orde Descendenten – de kinderen, kleinkinderen, achterkleinkinderen … Indien meerdere erfenis in gelijke delen verdeeld Tweede orde zussen, broers (ev hun kinderen door plaatsvervulling + bevoorrechte ascendenten – ouders van erflater Bevoorrechte zijverwanten – Wanneer geen erfgenamen eerste en tweede orde – eerst kloving toepassen alvorens ver te gaan Derde orde Ascendenten Indien geen broers of zussen – ouders behoren tot 3 e orden ipv 2e (samen met andere ascendenten) Vierde orde Gewone zijverwanten gegroepeerd 11.1.4 Kloving Nalatenschap in gelijke dele verdelen tussn bloedverwanten van waderlijke en moederlijke lijn Enkel mogelijk vanaf derde orde – geen afstammelingen en broers of zussen Elk van de lijnen krijgt helft van nalatenschap > Uitzondering wanneer vader is overleden en moeder blijft over: komt in samenloop met > gewone zijverwanten van andere lijn – moeder krijgt bovenop 1/2 nog 1/3 vruchtgebruik van > deel zijverwanten Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 25 lOMoARcPSD|11215590 > Als er in een lijn geen ascendenten of zijverwanten zijn, komt het deel van deze lijn toe aan > andere lijn waarin wel erfgenamen bestaan 11.1.5 Plaatsvervulling Plaatsvervulling is een fictie – bepaalde erfgenamen komen in de plaats van voor overleden verwanten > Degene in wiens plaats me treedt is ofwel afstammeling, descendent ofwel broer of zus ofwel nonkel > of tante, zijverwanten 3e graad van erflater > Degenen die door plaatsvervulling erven, verdelen onder elkaar deel dat degenen in wiens plaats zij > zijn getreden, zou gekregen hebben Ook kinderen kunnen via plaatsvervulling in de plaats van hun ouder komen indien ouder erfenis verwerpt (generatiesprong) of indien ouder onwaardig is om te erven 11.2 De langst levende echtgenoot/partner 11.2.1 Samen met afstammelingen Indien er afstammelingen zijn erft LLE VG over de gehele nalatenschap > Eigen goederen van overledene + helft van gemeenschappelijk vermogen > Afstammelingen erven NE 11.2.2 Samen met broers en zussen of ascendenten van de overledene Erfgenamen uit 2e en 3e orde > Langstlevende erft deel van gemeenschappelijk vermogen dat in nalatenschap zit (1/2) > in VE + eigen vermogen overledene in VG > Andere erfgenamen enkel recht op NE van eigen goederen overledene 11.2.3 Enige erfgenaam of komt in samenloop met erfgenamen 4de orde > Indien geen erfgenamen krijgt LLE als enige erfgenaam volledige nalatenschap in VE > Indien erfgenamen 4e orde verliezen ze hun rechten > Indien naast erfgenamen 4e orde geen andere erfgenamen komt de volledige erfenis toe aan LL Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 26 lOMoARcPSD|11215590 11.3 Beperkt erfrecht voor de wettelijk samenwonenden Overlevende partner bij wettelijk samenwonenden heeft ook wettelijk erfrecht, maar beperkter Feitelijk samenwonende partner heeft geen wettelijk erfrecht 1 2 Indien overleden partner kinderen heeft: recht op VG op gemeenschappelijke woning en daarin aanwezige huisraad + in ruil bijdragen in kosten voor opvoeding kinderen overledene Indien overleden partner geen kinderen heeft: recht op VG op gemeenschappelijke woning en daarin aanwezige huisraad + bij testament kan overleden partner voorzien dat overlevende hele nalatenschap krijgt + in ruil bijdragen in kosten voor behoeftige ouders van overleden partner 11.4 Waardering vruchtgebruik en naakte eigendom Indien VG of NE over een zaak wordt geërfd, moet de waarde hiervan ook vastgesteld worden om successierechten te kunnen berekenen > Erfgenamen kunne vrij overeenkomen wat de waarde van VG of NE is. > Indien erfgenamen niet overeenkomen – gebruik tabel uit Wetboek op Successierechten Berekening VG 1 2 Jaarlijkse opbrengst van goed wordt forfaitair geschat op 4% van reële waarde Forfaitaire jaaropbrengst wordt vermenigvuldigd met coëfficiënt vastgelegd door wet volgens leeftijd van VG Formule VG = waarde goed x 4% x vermoedelijke levensduur Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 27 lOMoARcPSD|11215590 DEEL 4 VERBINTENISSEN UIT OVEREENKOMSTEN: CONTRACTENRECHT 1 Algemene begrippen van het contractenrecht 11.5 Begrippen Verbintenis Rechtsband waardoor één of meer personen gehouden zijn tot een prestatie jegens één of meerdere personen – iets geven, iets doen of iets laten > Geen overeenkomst, wel het gevolg ervan > Kunnen voortvloeien uit de wet, quasi-contracten, onrechtmatige daad of eenzijdige > rechtshandelingen (handeling speciaal gesteld om juridische gevolgen te hebben) Contractanten Schuldenaar Degene op wie de verbintenis rust – moet iets doen of laten Schuldeiser Degene die een prestatie mag vorderen of verwachten Algemeen contractenrecht Contractenleer – opgenomen in BW artikel 101 tem 1369 Verbintenissen die niet worden uitgevoerd leiden tot contractuele of buitencontractuele aansprakelijkheid 12Soorten overeenkomsten 12.1 Consensuele en plechtige overeenkomsten Plechtige overeenkomsten komen er pas als men een speciale procedure/formaliteiten worden gevolgd – indien formaliteiten niet nageleefd: overeenkomst nietig Consensuele overeenkomsten krijgt men door loutere toestemming van betrokken partijen, mondelinge afspraak is voldoende – als bewijs toch op papier zetten 12.2 Wederkerige en eenzijdige overeenkomsten Artikel 1102-1103 BW Wederkerig als partijen zich over en weer jegens elkaar verbinden: alle partijen gaan verbintenis aan – schuldeiser en schuldenaar van elkaar Eenzijdig als één partij prestatie/belofte verwacht – eenzijdige verbintenis 12.3 Overeenkomsten onder bezwarende titel en om niet Artikel 1105-1106 BW Onder bezwarende titel belooft elke partij aan andere een voordeel – elke partij heeft belang Uit vrijgevigheid of om niet bestaat erin dat de ene partij de andere een voordeel verschaft zonder tegenprestatie Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 28 lOMoARcPSD|11215590 12.4 Vergeldende en kanscontracten Artikel 1104 BW Vergeldend wanneer partijen omvang en belang van verbintenis kunnen vaststellen op ogenblik sluiting + gelijkwaardig Kanscontract wanneer men bij sluiten overeenkomt niet weet welk voor- of nadeel men kan verwachten + minstens één prestatie afhankelijk van onzekere gebeurtenis 12.5 Benoemde en onbenoemde contracten Artikel 1107 BW Benoemde zo belangrijk of komen veel voor dat wetgever eigen benaming geeft en inhoud ervan uitdrukkelijk heeft geregeld – partijen moeten niet telkens opnieuw bijzonderheden regelen Onbenoemde waarvoor wetgever geen model heeft gegeven – beheerst door algemene regelen van verbintenissenrecht en inhoud die partijen vastleggen 12.6 Hoofd- en bijkomende contracten Hoofcontract staat op zichtzelf – wordt autonoom gesloten Bijkomend is ondergeschikt aan hoofdcontract – meestal waarborg tot nakoming hoofdcontract (zekerheidsovereenkomsten) 12.7 Middelen- en resultaatverbintenis Middelenverbintenis handelen naar beste vermogen om verbintenis te realiseren zonder dat resultaat gewaarborgd is Resultaatverbintenis verbinden partijen zich tot bepaald resultaat 12.8 Verbintenis intuïtu personae en andere Intutïtu personae wanneer identiteit tegenpartij doorslaggevend is voor sluiten overeenkomst – eindigt wanner persoon verplichtingen niet meer kan uitvoeren Intuïtu pecunae wanneer identiteit tegenpartij niet belangrijk is – wel andere elementen 12.9 Hoofdelijke en niet-hoofdelijke verbintenissen Hoofdelijke verbintenis houdt in dat als er meerdere schuldenaars zijn, elk voor het geheel gebonden is – schuldeiser kan één schuldenaar kiezen en eisen dat hij volledige schuld betaalt > Afwijking gedeelde aansprakelijkheid, waarbij schuldenaar gebonden is tot beloop eigen deel 13Grondbeginselen van contractenrecht 13.1 Contactvrijheid Iedereen is vrij contracten te sluiten over wat hij wil , met wie hij wil Uitzonderingen Standaard- of toetredingscontracten > Keuze tekenen of niet > Geen onderhandelingsmarge > Bescherming van consument WER – verbod op onrechtmatig beding = bedding waarbij er een onevenwicht is tussen recht en plichten van partijen ten nadele van consument Arikel VI.83 WER – zwarte lijst onrechtmatige bedingen Nooit contract sluiten in strijd met openbare orde of goede zeden Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 29 lOMoARcPSD|11215590 13.2 Het contract is wet – bindende kracht Contract moet nageleefd worden – lezen voor tekenen > Wie contract niet naleeft pleegt contractbreuk > Rechtbank kan dwingen om contract na te leven of andere maatregelen nemen Contracten moeten ter goeder trouw uitgevoerd worden Contract ongedaan maken kan in principe niet > Minnelijke ontbinding beide partijen stemmen in > Ontbinding of nietigheid in wet voorzien 13.3 Consensualisme Akkoord/wilsovereenstemming van partijen is voldoende voor geldig contract Akkoord kan uitdrukkelijk of stilzwijgend zijn > Geschreven contract omwille van bewijsredenen > Vanaf 375 euro schriftelijke bewijs verplicht > Soms verplicht de wet een schriftelijk contract Bemiddelingscontract vastgoedmakelaar - Zonder schriftelijk contract geen honorarium - Zonder schriftelijk contract komt verzekering niet tussen bij beroepsaansprakelijkheid 14Geldigheidsvoorwaarden 14.1 Toestemming > Toestemming van beide partijen over essentiële elementen – bepaald door de wet > Kan schriftelijk, mondeling of stilzwijgend zijn Probleem Wilsgebreken – leidt tot nietigheid contract 1 Dwaling 2 Bedrog 3 Geweld 4 14.1.1 Benadeling Dwaling Artikel 1110 BW > Onvrijwillige verkeerde voorstelling die leidt tot tekenen van contract > Moet gaan over een essentieel element – doorslaggevend voor tekenen contract > Moet verschoonbaar zijn – elke andere, redelijke persoon zou dezelfde omstandigheden ook > gedwaald hebben Sanctie Relatieve nietigheid Contractspartijen terug in oorspronkelijke toestand Kan enkel ingeroepen worden door koper Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 30 lOMoARcPSD|11215590 14.1.2 Bedrog Artikel 1116 BW > List of kunstgreep gebruikt om de andere partij het contract te doen tekenen Sanctie Relatieve nietigheid bij hoofdbedrog Partijen zouden niet getekend hebben als ze de waarheid kenden Schadevergoeding bij incidenteel bedrog Partijen zoude contract toch getekend hebben als ze waarheid kenden, maar minder betaald 14.1.3 Geweld Artikel 1111 BW > Dwang die iemand ertoe brengt om een contract te tekenen > Geweld moet aanzienlijk geweest zijn Sanctie Relatieve nietigheid * Geen toepassing binnen vastgoed 14.1.4 Benadeling Artikel 1118 + 1674 BW > Indien verkoper in verkoopprijs van OG meer dan 7/12 is benaadeeld > Komt vaak voor als er geen tussenkomst is van bemiddelaar en koper de waarde niet kan inschatten > Enkel bij verkoop OG – grond, gebouw Sanctie Relatieve nietigheid – bescherming verkoper 14.2 Bekwaamheid > Partijen moeten volledig handelingsbekwaam zijn > Grootste categorie handelingsonbekwaam – minderjarigen Sanctie Relatieve nietigheid 14.3 Bepaald, mogelijk en geoorloofd voorwerp Bepaald voorwerp Mogelijk voorwerp Geoorloofd voorwerp Sanctie Expliciet bepaald of met elementen die toestaan er zich een idee van te maken Niet strijdig met openbare orde of goede zeden Absolute nietigheid indien strijdig met openbare orde of goede zeden Relatieve nietigheid in andere gevallen 14.4 Geoorloofde zaak > Doorslaggevende reden om contract te sluiten > Mag niet in strijd zijn met openbare orde of goede zeden Sanctie Absolute nietigheid indien in strijd met openbare orde of goede zeden Relatieve nietigheid indien er geen oorzaak is Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 31 lOMoARcPSD|11215590 14.5 Sancties bij een ongeldig contract > Relatieve of absolute nietigheid van contract – altijd door de wet voorzien en door rechter > uitgesproken > Partijen worden teruggeplaatst in toestaan van vóór contract Verschil relatieve en absolute nietigheid Relatieve nietigheid Beschermt private belangen Absolute nietigheid Beschermt algemeen belang Ingeroepen bij schending regels van dwingend recht Ingeroepen bij schending regels openbare orde of goede zeden Kan alleen ingeroepen worden door degene die wet wil beschermen Kan door elke belanghebbende ingeroepen worden Kan zelfs door rechter ambtshalve opgeworpen worden Verjaart na 10 jaar Contract kan bekrachtigd worden Verjaart na 30 jaar Contract kan niet bekrachtigd worden, altijd nietig 15Gevolgen tussen partijen bij de uitvoering van de overeenkomst Artikel 1134 BW Een contract moet ter goeder trouw uitgevoerd worden > Niet uitvoeren > Te laat uitvoeren contractbreuk – contractuele aansprakelijkheid > Verkeerd uitvoeren Contractbreuk wordt gesanctioneerd tenzij men overmacht kan aantonen tenzij er een geldend bevrijdingsbeding is – exoneratiebeding 15.1 Maatregelen voor de vordering wordt ingeleid 15.1.1 Retentierecht Recht van SE om iets van de schuldenaar dat hij in zijn bezit heeft niet terug te geven zolang de schuldenaar niet betaalt > Beperkte toepassing: enkel mogelijk als SE iets materieels in handen heeft van SA 15.1.2 Aangetekende aanmaning of in gebreke stelling Voor men een rechtszaak start, moet de tegenpartij aangemaand of in gebreke gesteld worden > Duidelijk maken dat contract niet nageleefd zoals afgesproken > Moet aangetekend verstuurd worden – bewijs voor rechter > Kan contractueel uitgesloten worden Modelcompromis CIB: wel of geen aanmaning/ingebrekestelling sturen? Artikel 13 Sancties 15.2 Tijdens de rechtszaak als eiser – vragen aan rechtbank 15.2.1 Gedwongen uitvoering in natura + dwangsom + schadevergoeding Aangewezen als verbintenis moet uitgevoerd worden zoals afgesproken > Nadeel: contract blijft bestaan, partijen blijven verbonden Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 32 lOMoARcPSD|11215590 > Soms niet mogelijk 15.2.2 verbintenissen om iets niet te doen Schadevergoeding Aangewezen als men wil dat het contract wordt uitgevoerd zoals afgesproken en men vertrouwen in de contractspartij behoudt > Wanneer contract wel wordt uitgevoerd, maar te laat > Kan contractueel bepaald zijn – schadebeding, rechter kan enkel nakijken of vw zijn voldaan 15.2.3 Ontbinding van de overeenkomst Aangewezen als men niet wil dat het contract nog wordt uitgevoerd Men is vrij met iemand anders nieuw contract aan te gaan > Rechter kan ev nog (betalings)uitstel geven > Kan contractueel voorzien zijn – ontbinden beding, ontbindende vw – rechter kan alleen > nakijken of vw van beding al dan niet zijn voldaan 15.2.4 Artikel 1143 BW Wat verricht is in strijd met verbintenis, laten vernietigen op kosten van SA 15.2.5 Artikel 1144 BW Machtiging om contract door ander te laten uitvoeren of zelf uit te voeren op kosten van SA die in gebreke blijft > Toelating rechter nodig om ander aan te stellen + kosten voor oorspronkelijke 15.3 Tijdens de rechtszaak als verweerder 15.3.1 Exceptio non adempleti contractus Niet-uitvoeringsexceptie > Kan enkel als verweermiddel in rechtszaak ingeroepen worden > Partij moet verbintenis niet nakomen als anderen dat ook niet doen 16Gevolgen tegenover derden Met derden bedoelt men wie geen partij is bij overeenkomst > Overeenkomst geldt tussen partijen, derden hebben er in principe niks mee te maken – uitzonderingen Sterkmaking > Beding waarbij een partij aan tegenpartij belooft ervoor te zorgen dat een derde iets zal doen > Derde heeft vrijheid om wel of niet in te gaan > Als derde verbintenis niet op zich wil nemen: partij die belofte heeft gedaan schadevergoeding betalen Beding ten behoeve van een derde > In overeenkomst een clausule waarin een partij een voordeel voor een derde bekomt > Hoewel overeenkomst geen recht en plichten meebrengt voor derden, bestaan deze toch Derde moet deze aannemen als feiten 17Einde van de overeenkomst Artikel 1234 BW 17.1 Betaling Vervullen beloofde prestatie vraag bewijs van betaling! > Door SA zelf of door iemand anders – niet bij intuïtu personae > Betalen in handen van de SE Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 33 lOMoARcPSD|11215590 17.2 Schuldvernieuwing Artikel 1271 BW Nieuwe verbintenis komt in plaats van oorspronkelijke verbintenis > Door wijziging voorwerp, SA of SE 17.3 Schuldvergelijking Artikel 1289 BW Twee personen zijn elkaars SA en SE > Wederzijdse SV gaat teniet ten belope van laagste bedrag 17.4 Schuldvermenging Artikel 1300 BW Eén persoon wordt SE en SA van dezelfde verbintenis – verbintenis verdwijnt 17.5 Kwijtschelding Artikel 1282 BW SA moet niet meer betalen – bewijs vragen 17.6 Bevrijdende verjaring Na verloop van tijd vervalt de plicht tot betalen – men is bevrijd van betaling > Wet bepaalt termijn voor verjaring 17.7 Ontbinding Gerechtelijke ontbinding Minnelijke ontbinding door rechter beoordeeld en uitgesproken contractueel voorzien > Rechter kan enkel vaststellen of vw voldaan zijn of niet 17.8 Nietigverklaring Enkel in gevallen die de wet voorziet – nietig contract > Door rechter uitgesproken > Relatieve of absolute nietigheid (geldigheidsvereisten) WAT GEBEURT ER? ONTBINDING Uitvoering van een geldig contract wordt stopgezet Contract bkijft bestaan maar wordt niet verder uitgevoerd WAT IS DE REDEN? KAN DIT CONTRATUEEL VOORZIEN WORDEN? MOET DE RECHTER TUSSENKOMEN? Omwille van contractuele wanprestatie Grond voor ontbinding wordt soms, niet altijd in wet vermeld Ja Reden om tot ontbinding over te gaan kan uitdrukkelijk bepaald worden (ontbindende vw / clausule) Ja, indien contractueel niet voorzien Bij ontbindende vw kan de rechter Juridische context van de vastgoedmarkt NIETIGHEID Ongeldig contract wordt uit het rechtsverkeer genomen Contract bestaat niet meern partijen worden in de toestand van voor contract geplaatst Omdat wettelijke vorm- of geldigheidsvereisten niet voldaan zijn Grond voor nietigheid moet altijd in de wet terug te vinden zijn Nee Enkel wet bepaalt om welke reden een contract nietig wordt verklaard Ja, altijd Deze sanctie is zo ingrijpend dat de Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 34 lOMoARcPSD|11215590 enkel kijken of vw wel degelijk is vervuld of niet, maar kan dan de ontbinding niet tegenhouden Geheel Contract wordt altijd geheel ontbonden GEHEEL OF GEDEELTELIJK? rechter moet tussenkomen Geheel of gedeeltelijk Rechter kan contract vernietigen of slechts een clausule (voor niet-geschreven gehouden) 18Bewijs van verbintenissen Sinds 1/11/2020 regels omtrent bewijs te vinden in het Nieuw Burgerlijk Wetboek in Boek 8 Bewijs Artikel 8.3 Feiten en rechtshandelingen moeten bewezen worden wanneer ze aangevoerd en betwist zijn Algemeen bekende feiten of ervaringsregels moeten niet bewezen worden 18.1 Basisprincipes Artikel 8.4 NBW Wie bestaan van verbintenis inroept, moet deze bewijzen Wie bevrijd is, moet dit bewijzen 18.2 Schriftelijk bewijs – bewijs door onderkend geschrift 18.2.1 Principes van schriftelijk bewijs Artikel 8.1 1° NBW definitie geschrift Volledig bewijs als het aan alle vw voldoet > Ondertekend geschrift noodzakelijk bij rechtshandelingen ≥ 3 500 euro Artikel 8.9, § 1 NBW Uitzonderingen – arbeidsovereenkomst, handelscontracten > Twee vormen van ondertekend geschrift – authentieke akte en onderhandse akte Artikel 8.1, 6° NBW definitie A. Authentieke akte Artikel 8.1, 5° NBW Opgesteld door openbare ambtenaren – notaris, rechter Opgesteld in de vorm door de wet omschreven Artikel 8.17 NBW Volledig bewijs voor wat de openbaar ambtenaar zelf kon vaststellen Authentieke akten worden altijd geregistreerd – extra kosten B. Onderhandse akte Opgesteld door partijen zelf Artikel 8.18 NBW Volledig bewijs tussen contractpartijen indien voldaan aan vw Formaliteiten in NBW ≠ voor bewijs voor wederkerig of eenzijdig contract Voorwaarden voor wederkerige overeenkomst Artikel 8.20 NBW 1 Zoveel exemplaren als er partijen zij + aantal vermelden in contract 2 Elke exemplaar origineel ondertekenen Sanctie Nietigheid, maar ev gebruik als begin van bewijs Voorwaarden voor eenzijdige overeenkomst met belofte om geld te betalen Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 35 lOMoARcPSD|11215590 Artikel 8.21 NBW 1 Ondertekening door degene die zich verbindt (SA) Eén exemplaar is voldoende 2 Handgeschreven som in letters Sanctie Artikel 8.22 NBW 18.2.2 Nietigheid Vaste datum voor onderhandse overeenkomst > Door document te laten registreren op Kantoor Rechtszekerheid > Door overlijden van één van de partijen > Door opname in authentieke akte Niet-ondertekende documenten – begin van bewijs Artikel 8.20 NBW Onderhandse akte die niet volledig voldoet aan vw voor volledig bewijs Kan volledig bewijs worden indien aangevuld met getuigenbewijs Artikel 8.1, 7° NBW Gaat uit van degene die zich moet verweren Maakt het beweerde feit waarschijnlijk 18.2.3 Advocatenakte 18.3 Bewijsmiddelen voor rechtsfeiten 18.3.1 Bewijs door getuigen Verklaring door derde dat iets waar is of iets heeft plaats gehad Artikel 8.9, § 1 NBW Omdat getuigen makkelijk te beïnvloeden zijn, is het alleen mogelijk bij vorderingen < 3 500 euro en indien de rechter dit toelaat Indien volledig schriftelijk bewijs, getuigenbewijs niet bruikbaar Niet tegen de akte getuige kan niet verklaren dat iets anders afgesproken is Niet boven de akte getuige kan niet verklaren dat er iets extra afgesproken is 18.3.2 Bewijs door vermoedens Vermoeden – redenering waarbij men conclusies trekt uit vaststaande zaken Wettelijke vermoedens Feitelijke vermoedens door wet bepaald redenering door rechter zelf > Wordt weinig gebruikt voor bewijs van contractanten, kan niet op tegen bestaand schriftelijk bewijs > Wordt vaak gebruik voor bewijs rechtsfeiten huurschade 18.3.3 Bekentenis Iemand legt verklaring af waarbij men een waarheid erkent, ook al is dat in zijn nadeel Gerechtelijke bekentenis = volledig bewijs 18.3.4 Eed Plechtige verklaring die voor de rechter wordt afgelegd Sanctie meineed 18.3.5 Plaatsopneming Rechter gaat ter plaatse 18.3.6 Deskundigenonderzoek Rechter stelt deskundige/expert aan om iets te onderzoeken Juridische context van de vastgoedmarkt Bo Van Royen Gedownload door Rachid Ergachov ([email protected]) 36 lOMoARcPSD|11215590 19Koopcontract 19.1 Definitie Benoemd contract dus er moet een duidelijke omschrijving zijn o te weten welke contracten hieronder vallen Artikel 1582 BW De koop is de overeenkomst waarbij verkoper er zich toe verbindt om eigendom van een zaak over te dragen aan koper, die daarvoor een prijs betaalt Eigenschappen van dit contract - Wederkerige overeenkomst - Onder bezwarende titel - Vergeldend contract - Resultaatverbintenis - Niet intuïtu personae Kenmerkend voor koop 1 Eigendom wordt overgedragen 2 Een prijs wordt betaald – zoniet: andere overeenkomst – zoniet: schenking 19.2 Plichten van koper en verkoper Benoemd contract, dus BW geeft enkele specifieke rechten en verplichtingen – aanvullend recht 19.2.1 Plichten van verkoper Levering van verkochte zaak Artikel 1604 BW Bij de levering draagt met ook bezit van zaak over – men kan eigenaar zijn zonder dat gekochte zaak geleverd is Artikel 1605 BW Manier waarop levering gebeurt hangt af van gekochte zaak Artikel 1610 BW Als verkoper ge