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EXAMEN DU 27 AVRIL 2023 IMMOBASE 2023 USPI FORMATION - Vaud  Résumé IMMOBASE 2023 Communication Définition de la communication : La communication est l'action de communiquer, d'ét...

EXAMEN DU 27 AVRIL 2023 IMMOBASE 2023 USPI FORMATION - Vaud  Résumé IMMOBASE 2023 Communication Définition de la communication : La communication est l'action de communiquer, d'établir une relation avec autrui, de transmettre quelque chose à quelqu'un. C’est l'ensemble des moyens et des techniques qui permettent la diffusion d'un message auprès d'une audience plus ou moins vaste et hétérogène et l'action pour quelqu'un ou une entreprise d'informer et de promouvoir son activité auprès du public, d'entretenir son image, par tout procédé médiatique. La communication interpersonnelle : La communication interpersonnelle est fondée sur l'échange 1 émetteur - 1 récepteur. Entre humains, c'est la base de la vie en société. Lorsque le nombre de récepteurs est limité à une seule personne, c'est là en général que la compréhension est la meilleure. Mais la communication n'est pas qu'orale. Elle est aussi non verbale. La communication passe donc aussi par le corps. Ainsi elle sera non verbale ou plutôt non verbalisée. La communication non verbale peut être para-verbale, c'est-à-dire qui accompagne la vocalisation. Ainsi lorsque le locuteur explique qu'il faut aller à droite et qu'il bouge sa main dans cette direction, c'est un cas de communication non verbale. Croiser les bras dans un signe de protection est aussi une communication non verbale. Mais ici ce sera pour dire que : « je me retranche derrière mes idées, laissez-moi tranquille ». Mimiques et posture font partie de la communication. Des gestes risquent de faire passer un message comme plus fort, plus prononcé que ce que l'on dit. Le ton d'un message est aussi une forme de para-verbal 7% de la communication est verbale (mots) Les 93% restants sont : 38% para-verbale (intonation-voix) 55% non-verbale (langage du corps) L’écoute active L’écoute active est une écoute bienveillante qui favorise la communication entre deux personnes. Celui qui écoute s’adapte complètement à son interlocuteur sans jugement et sans préjugé. Cette juste mise à distance permet de se sentir libre de s’exprimer et d’agir en limitant les freins de la communication. Pour pratiquer correctement cette écoute bienveillante, il faut : Écouter sans interrompre ; Se concentrer uniquement sur son interlocuteur ; Reformuler et demander confirmation de ce que l’on a entendu ; Ne pas juger ; Accepter les émotions, les sentiments, les actes et les pensées. 2  Résumé IMMOBASE 2023 Faire preuve d’empathie, vouloir comprendre l’autre et conserver une ouverture d’esprit sont les qualités essentielles pour une bonne écoute active. Prendre trop de recul, être insensible à son interlocuteur, ou faire répéter de façon mécanique ne permet pas de favoriser un échange et une compréhension adéquate. L’écoute active, grâce à sa bienveillance et son absence de jugement, permet à l’interlocuteur ou au patient d’être écouté et entendu. De cette façon, il pourra libérer plus facilement ses émotions, ses réactions et ses pensées. L’écoute active sert à : Augmenter la confiance en soi de son interlocuteur ; Gérer les conflits ; Anticiper les crises, les besoins, les craintes et les envies ; Améliorer les relations sociales ; Mieux gérer un groupe de personnes ; Prendre du recul ; Trouver plus facilement des solutions. Afin d’être efficace, il est important d’avoir une bonne implication, une empathie, et une capacité de distanciation avec l’autre. Toutefois, il ne s’agit pas de se détacher complètement mais de trouver la bonne distance. Les questions ouvertes et fermées Poser les bonnes questions : S’il y avait des règles d’or à retenir pour un questionnement efficace, et ceci quel que soit la relation hiérarchique, ce seraient les suivantes : Écouter, écouter, écouter. Ne pas donner ses propres solutions ou points de vue. Accepter les points de vue différents du partenaire. Ne pas émettre de jugement ou de sous-entendus au travers des questions posées Poser une seule question à la foi Les questions ouvertes : Le but des questions ouvertes est : D’explorer avec le partenaire le sujet concerné et l’inviter à parler. D’amener le partenaire à exprimer la situation de manière concrète. De faire préciser au partenaire les points qui sont flous ou globaux. Autoriser un large éventail de réponses et inciter à la réflexion, une ouverture intérieure et la connaissance de soi-même. Dans le cadre d’une relation hiérarchie d’un collaborateur avec son supérieur, la règle du 70/30 s’applique (70% du temps de parole au collaborateur et 30% au supérieur), ce qui favorisera la collaboration. Questions de calibration : Ces questions permettent d’évaluer un niveau sur une échelle donnée et de ce fait d’évaluer la progression ou la marge de progression du partenaire. Elles permettent de s’axer sur les solutions à mettre en place. 3  Résumé IMMOBASE 2023 Questions fermées : Les questions fermées sont des questions de validation qui laisse au partenaire un choix limité. Elles sont utiles lorsque le questionneur souhaite proposer un axe de réflexion au partenaire, diriger les sens de l’échange ou clarifier certains éléments. Les questions fermées autorisent des réponses de type « Oui - Non », « Vrai - Faux », etc. et décourage le partenaire à développer de ses réponses. Elles sont très utiles avec les bavards et lorsqu’il s’agit d’avoir une réponse précise dans un délai très court. Le feedback Le feedback est le moyen de transmettre un « retour » à une personne sur ses actions présentes, avec comme objectif pour le futur, de maintenir ses actions, de les renforcer et de les améliorer. Que vous soyez directeur, enseignant, responsable d’une équipe, collègue, vendeur, mère ou père de famille, ami ou copain, vous êtes amené à dire ce que vous pensez d’un travail, d’une tâche, d’une action ou d’une activité réalisée, c’est le feedback… Donné de manière bienveillante, il aura pour effet de consolider la confiance entre les individus et permettre à chacun d’évoluer et de progresser, tout cela sans distinction hiérarchique. Les émotions Définition : Une émotion est une réaction psychologique et physique à une situation. Elle a d'abord une manifestation interne et génère une réaction extérieure. Elle est provoquée par la confrontation à une situation et à l'interprétation de la réalité. Les émotions sont l’expression d’un besoin. Toujours présentent, elles accompagnent nos actions. Les émotions sont authentiques et fonctionnelles, elles peuvent être d’autant plus intenses qu’elles ne sont pas conscientes et ne se manifestent pas toujours. Les relations dans lesquelles prédominent nos émotions sont difficiles, voire impossible, à gérer. 4  Résumé IMMOBASE 2023 Différentes émotions : La peur La peur concerne l'avenir. Elle avertit d'un danger et permet d'y réagir, elle donne les armes pour les affronter. La peur est fonctionnelle quand elle est liée à un réel danger, elle permet de l'appréhender. Sans elle, pas de décision possible pour assurer sa survie. Elle est dysfonctionnelle quand le danger est fantasmé ou dramatisé, et qu'une inquiétude exagérée inhibe l'action. La colère La colère est en rapport avec le présent. Elle vise à obtenir un changement dans l'environnement (soit frustrant, soit envahi). La colère est fonctionnelle quand elle permet de se faire entendre et de montrer à l'autre quelles sont nos limites. Elle est dysfonctionnelle quand elle concerne le passé, elle est alors inefficace, inadéquate et n'apporte pas de changement (concerne les personnes qui n'ont pas pu obtenir réparation pour les blessures qu'elles ont subies). La tristesse La tristesse est liée au passé. Les larmes sont un moyen de digérer la perte, de métaboliser le deuil. La tristesse est fonctionnelle quand elle fait partie d'un processus de deuil et qu'elle est liée à une perte réelle. Elle est dysfonctionnelle quand elle s'apparente à la dépression et que la personne reste bloquée dans un chagrin qui n'évolue pas. Ce chagrin sans solution est une façon d'exister qui affaibli peu à peu la personne. La joie La joie est liée au présent ou au futur immédiat. Le sentiment de plaisir est exprimé par le rire ou le sourire, il soulage les tensions et l'excitation provoquée par les situations agréables ou sensuelles La joie est fonctionnelle quand elle correspond à un moment joyeux présent ou à venir. Elle est dysfonctionnelle quand elle est une façon de ne pas sentir les choses douloureuses. Cette défense pouvant poser un problème. L’empathie Capacité à ressentir les émotions de quelqu'un d'autre, arriver à se mettre à la place d'autrui. L'empathie cognitive consiste à comprendre les idées d'un autre et l'empathie émotionnelle à partager ses sentiments. La bienveillance Disposition d'esprit inclinant à la compréhension, à l'indulgence envers autrui : Interroger des candidats avec bienveillance. La prise de recul Regarder les choses sous un autre angle. Le conflit Le conflit interpersonnel : Un conflit ou situation conflictuelle qui a lieu entre plusieurs personnes et qui est la constatation d'une opposition entre personnes ou entités. Le conflit est chargé d'émotions telles que la colère, la frustration, la peur, la tristesse, la rancune, le dégoût. Parfois, il peut être fait d'agressivité et de violence. 5  Résumé IMMOBASE 2023 Une des caractéristiques essentielles des conflits réside dans l'implication émotionnelle qui a pour principal effet de nous priver de choix comportemental. Il s'agit d'un processus automatique, terriblement rapide et échappant souvent à la conscience qui se produit lorsqu'une valeur importante est violée. Une fois émotionnellement impliqués, nous nous mettons aussi à avoir un comportement conflictuel, ce qui a pour effet d'entretenir le conflit jusqu'à le rendre incontrôlable. Les particularités du conflit interpersonnel : Un conflit se caractérise par des fortes manifestations émotionnelles, pouvant entraîner des comportements extrêmes et incontrôlables. En situation de conflit, l'humain réagit comme un animal à qui on aurait envahi le territoire. Sa réponse spontanée est la fuite ou l'agressivité. Le conflit peut porter sur : Des éléments matériels (objets, territoire, etc.). Des besoins (sécurité, reconnaissance, liberté etc.). Des valeurs (harmonie, éducation, politesse, etc.). Des types de personnalités. La chose pour laquelle nous rentrons en conflit est à ce point importante pour nous et représente tellement, que nous nous sentons niés dans notre identité par ceux qui la remettent en question. A cette chose correspond une valeur abstraite qui est appelée croyance. Un conflit est le résultat de la violation de cette croyance. Les causes du conflit : Quels sont les éléments déclenchant la naissance d'un conflit ? Les éléments individuels, liés à : Une faible estime de soi. Un sentiment d'insécurité, de vulnérabilité. Une attitude dogmatique et autoritaire. Ces traits de la personnalité peuvent induire des processus de défense engendrant de l'agressivité ! (La meilleure défense c'est parfois l'attaque). Des éléments structurels qui amènent à : Une différence dans les objectifs poursuivis. Une ambiguïté sur les tâches, responsabilités et attributions de chacun (conflit de territoire). Une répartition inégale du pouvoir considérée comme injuste. Des ressources limitées. Des règles du jeu floues, changeantes ou appliquées de manière partiale. Et enfin des éléments relationnels qui peuvent engendrer : Une limitation de la marge d'autonomie obtenue par la pression, le chantage ou la manipulation. Un manque de reconnaissance, voire une négation des besoins de la personne. Des manques, surcharges ou distorsion de l'information qui conduit à des malentendus et des incompréhensions. Une distance dans la communication : éloignement spatial ou relationnel (manque d’authenticité ; stratégie indirecte). 6  Résumé IMMOBASE 2023 Introduction à l’économie immobilière Définition de l’économie L’économie est la somme de toutes les transactions entre les agents économiques (ménages, entreprise, État) actifs dans un espace économique (État ou groupe d’États) et mutuellement dépendant. Ils s’échangent des biens et des services sur les différents marchés. L’ensemble des transactions sur ces différents marchés constituent l’économie. La pyramide de Maslow : Dans la pyramide de Maslow, l’immobilier se positionne dans la catégorie « besoin de sécurité » au même titre que le besoin d’avoir de la stabilité etc… L’immobilier répond à un besoin privé et/ou professionnel. L’économie immobilière L’économie immobilière est l’ensemble des activités liées spécifiquement à l’immobilier. L’immobilier est défini pour toute activité commerciale ou privée ayant trait aux biens immobiliers. Cela désigne les activités suivantes : La gestion Les transactions Le logement La construction La promotion Le conseil L’urbanisme L’architecture Le rôle de l’immobilier englobe : Les logements à maisons individuelles, immeubles avec appartements La santé à hôpitaux, EMS La culture à musées, théâtres Les formations à écoles, universités La production à bâtiments administratifs, usine Les transports à aéroport, gares L’économie immobilière créer de l’emploi, de la valeur (PIB), des recettes fiscales Les caractéristiques du marché immobilier L’immobilier est un secteur transversal hétérogène : Il englobe le parc immobilier en Suisse et les acteurs qui développent, financent, produisent, commercialisent, gèrent et réutilisent ce parc. Le parc immobilier comprend les ouvrages construits (bâtiments et ouvrages de génies civils associés aux bâtiments, tels que les canalisations ou autres conduites d’alimentation et d’évacuation jusqu’aux limites du terrain) ainsi que les terrains. 7  Résumé IMMOBASE 2023 L’immobilier est soumis à des fluctuations cycliques, ce qui a un impact sur les investissements pour de nouvelles constructions et sur les rénovations du parc existant. Il existe plusieurs marchés immobiliers qui peuvent être défini en répondant à une série de questions : Quelle est la nature du bien échangé ? o Bâtiments résidentiels o Bâtiments professionnels o Immeubles d’investissement Quelle est la nature de la transaction ? o Vente ou location o Principale ou secondaire o À usage propre ou investissement Quelle zone géographique est considérée o Arc lémanique o Suisse centrale Le marché de l’immobilier est régional, voire par quartier Les différents vecteurs d’influence Le marché se caractérise par sa capacité et son rythme d’activité. Les indicateurs sont de 3 ordres : Indicateurs de la demande o Pour le résidentiel : § Population et composition des ménages § Démographique et mortalité § Immigration § Fiscalité (impôts – épargne – TH) § Revenus § Coût du logement et coût de la vie § Aménagement, urbanisme, mobilité, environnement et qualité de vie § Nouvelle implantation de société et attractivité de l’emploi o Pour le non résidentiel : § Emploi plein temps et mi-temps § Immigration § Fiscalité (impôts – épargne – TH) § Création d’entreprise (démographique) § Climat de consommation § Forme de la consommation (digitalisation et télétravail) Indicateurs de l’offre o Résidentiel : § Nombre de logement existant et produit par année § Nombre de logement autorisés o Non résidentiel : § Surface existante et produite par année et par secteur Indicateurs de synthèse o Il exprime les niveaux relatifs de l’offre et la demande o Il permet de qualifier l’état du marché en terme d’équilibre ou de déséquilibre o Pour l’immobilier résidentiel, cet indicateur est le taux de vacance o Le taux de vacance est le rapport exprimé en % entre le nombre de biens vacants et le nombre de biens totaux 8  Résumé IMMOBASE 2023 o Durant la vacance locative, le propriétaire ne perçoit pas de loyers, ce qui a un fort impact sur la rentabilité de son investissement immobilier Exemple : sur un parc de 1'000 logements, seulement 10 d’entre eux sont disponibles. On peut dire que le taux de vacance est de 10/1'000 = 1% Il peut être calculé par région, type de logement etc… Pour en faire sens il faut : Les choisir en fonction du marché à étudier Considérer leurs évolutions passées et futures Les mettre en rapport entre eux 9  Résumé IMMOBASE 2023 Presse & Internet Une communication efficiente et adaptée Corporate Identity à le pouvoir du son et de l’image : Déclinable Image de la marque Capital sympathie Reconnaissance appartenance Identification Mémorisation (jingle ou image) Slogan, logo et couleurs Positionner un bien immobilier Promotion immobilière o Photos et visites virtuelles (3D) o Publicité sur le lieu de vente § Panneau de chantier § Bâches o Annonces digitales § Réseaux sociaux § Portails immobiliers o Annonces presse § 24 Heures / Nouvelliste / Arcinfo § Presse spécialisée o Envoi de dossiers aux clients de l’agence o Envoi de brochures / flyers Bien existant o Prises de photos professionnelles o Annonces digitales § Réseaux sociaux § Portails immobiliers o Annonces presse § 24 Heures / Nouvelliste / Arcinfo § Presse spécialisée o Envoi de dossiers aux clients de l’agence Bien de luxe o Prises de photos professionnelles o Annonces digitales § Portails immobiliers suisses § Portails immobiliers internationaux o Annonces presse de luxe § Bilan § Agefi immo § Presse étrangère o Envoi de dossiers à un réseau de clients spécifiques 10  Résumé IMMOBASE 2023 Location de vacances o Prises de photos professionnelles o Annonces digitales § Portails immobiliers suisses § Portails immobiliers internationaux § AirBnb § Réseaux sociaux o Annonces presse § Presse spécialisée § Presse étrangère o Envoi de dossiers aux clients de l’agence Bien de rendement / terrain o Prises de photos professionnelles o Annonces digitales § Portails immobiliers § Réseaux sociaux o Annonces presse § 24 Heures / Nouvelliste / Arcinfo § Presse spécialisée o Envoi de dossiers aux clients de l’agence o Envoi de dossier à des investisseurs / promoteurs / entreprises générales Déterminer le public cible Le marketing sert à savoir quoi vendre et à qui ! La détermination d’une cible marketing précise permet : De personnaliser le message D’augmenter l’efficacité d’une campagne De réduire les coûts en évitant les contacts inutiles D’élaborer une offre pertinente Connaître et s’intéresser aux consommateurs, leurs motivations, leurs besoins, leurs habitudes et leurs croyances. Les canaux de communication adaptés aux métiers de l’immobilier Les médias : Internet Réseaux sociaux Presse Les portails 11  Résumé IMMOBASE 2023 Rédaction du bail La déclaration de force obligatoire a pris fin au 30 juin 2020, hormis dans le canton de Vaud. Ceci a pour conséquences que : Pour les baux signés avant le 1er juillet 2020, les dispositions du contrat cadre romand continueront à être applicables pour autant qu’elles aient été intégrées dans le contrat de bail. Le bailleur doit choisir l’application du contrat cadre dans son entier s’il veut l’intégrer dans son contrat A partir du 1er juillet 2020, les bailleurs romands qui voudront appliquer le contrat cadre romand devront le joindre au bail à loyer en tant qu’annexe ou dans le corps du texte en vue d’une application contractuelle. Les RULV s’appliquent à tous les baux (d’habitation ou de locaux commerciaux) signés dans le canton de Vaud, peu importe la date à laquelle ils ont été conclus. Toute disposition d’un contrat individuel de bail contraire aux RULV (Vaud) ayant force obligatoire générale est nulle. Elle est alors remplacée par la disposition correspondante des RULV Lorsqu’il y a force obligatoire, si le bail ne prévoit aucune clause relative à un point traité dans le contrat-cadre ou les RULV, les dispositions du contrat-cadre ou des RULV s’appliquent. Les points essentiels d’un contrat de bail 1. Une chose (mobilière ou immobilière) 2. Cession de l’usage 3. Durée 4. Paiement d’un loyer Formes du contrat de bail : Écrit Oral (application des délais légaux et des échéances usuelles) Tacite Les documents officiels à remettre avec le contrat de bail 1. La formule officielle : a. Obligatoire dans les cantons de Vaud, Fribourg et Genève (autrement dit, obligatoire dans tous les cantons qui ont un taux de vacance supérieur à 1.6%. b. Doit être systématiquement notifiée lors de tout nouveau contrat de bail d’habitation. 2. Les RULV (uniquement dans le canton de Vaud) Les risques découlant d’une mauvaise rédaction ou de l’oubli de la transmission de la formule officielle 1. Notification de la formule lors de la conclusion du contrat : le locataire a 30 jours dès la prise de possession pour contester le loyer initial 2. Notification dans les 30 jours suivant l’entrée dans les locaux : le locataire a 30 jours dès la notification pour contester le loyer initial 12  Résumé IMMOBASE 2023 3. Le bailleur ne remet pas la formule ou la remet plus de 30 jours après l’entrée dans les locaux : le locataire peut contester le loyer initial en tout temps Contestation du loyer initial : Le locataire peut contester le loyer initial si une des trois conditions est réalisée : Le locataire a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale (urgence) En raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux (taux de vacance) Le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (augmentation inexpliquée) 13  Résumé IMMOBASE 2023 Résiliation du bail Bail de durée déterminée : Contrat dont les parties ont prévues qu’il prendra fin à une certaine date, sans renouvellement, ou à l’expiration d’une certaine durée. Bail de durée indéterminée : Contrat qui ne prend pas fin automatiquement : le bailleur ou le locataire doivent donc y mettre fin par une résiliation, en respectant le délai et terme de congé. Un congé ordinaire (résiliation ordinaire) Délai de congé minimum : 3 mois pour les baux d’habitation 6 mois pour les baux commerciaux 2 semaines pour les places de parc Échéances : Bail écrit : l’échéance est généralement prévue dans le contrat Bail oral : les termes usuels s’appliquent (Valais + Genève = pas de terme usuels) Vaud à 1er avril, 1er juillet, 1er octobre etc… Neuchâtel + Fribourg à 31 mars, 30 juin, 30 septembre, 31 décembre etc… La forme de notification d’un congé Par le bailleur : Formule officielle de résiliation de bail Séparément à chacun des époux ou partenaires enregistrés Envoi par pli recommandé vivement conseillé Par le locataire : Congé par écrit Signé par chacun des époux ou partenaires enregistrés Envoi par pli recommandé vivement conseillé Nullité de la résiliation : La résiliation est nulle lorsque : Le bailleur n’a pas utilisé la formule officielle Le bailleur n’a pas envoyé la résiliation séparément à chacun des conjoints Le locataire n’a pas résilié par écrit Le locataire n’a pas obtenu le consentement exprès de son conjoint Les différents types de résiliations extraordinaires Congé donné par l’une des parties qui ne survient pas à l’échéance prévue par le contrat ou la loi, mais prématurément à la suite de la survenance de circonstances particulières. 14  Résumé IMMOBASE 2023 Par le bailleur : Non-paiement du loyer Manque de diligence et d’égards envers les voisins Faillite du locataire Transfert de propriété Justes motifs Par le locataire : Défaut grave de la chose louées Décès du locataire Justes motifs Non-paiement du loyer : Procédure de résiliation extraordinaire du contrat de bail à loyer Procédure d’exécution forcée Le bailleur doit d’abord envoyer un avis comminatoire contenant : L’indication des mois impayés et le montant en souffrance Un délai de paiement d’au moins 30 jours La menace de résiliation du bail en cas de non-paiement dans le délai imparti à La mise en demeure est réputée reçue au plus tard dès le 7ème jour d’arrivée du recommandé à la poste. Si le locataire ne s’est pas acquitté de l’arriéré dans le délai imparti, le bailleur peut résilier le bail de manière extraordinaire : Avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois pour les baux d’habitation et de locaux commerciaux Exemple de procédure de mise en demeure : Manque de diligence : 1. Le bailleur doit protester par écrit 2. Si le locataire n’a pas changé son comportement et que le maintien du bail est devenu insupportable, le bailleur peut résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin d’un mois. Changement de propriétaire : (la vente ne rompt pas le bail) Le nouveau bailleur peut résilier si : Il a besoin urgent des locaux pour lui-même ou ses proches Ce besoin doit être sérieux, concret et actuel Le nouveau propriétaire peut résilier le contrat pour le plus prochain terme légal en observant le délai de congé légal : 3 mois pour les baux d’habitation 15  Résumé IMMOBASE 2023 6 mois pour les locaux commerciaux Justes motifs : Il y a juste motif en raison de circonstances : Graves Imprévisibles lors de la conclusion du contrat, et Non imputable à la partie qui s’en prévaut Les relations découlant du bail se sont modifiées au point qu’il est impossible à cette partie, en toute bonne foi, de continuer à remplir ses obligations contractuelles. Défaut grave de la chose : Un défaut grave doit affecter le bien immobilier Le bailleur a connaissance de ce défaut Le bailleur n’y a pas remédié dans un délai convenable Décès du locataire : En cas de décès du locataire, ses héritiers peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme. 16  Résumé IMMOBASE 2023 Mandat de gérance Les spécificités qui lient le propriétaire et son mandataire (le contrat de gérance) Le contrat de gérance (398 ss CO) peut être sous la forme oral ou écrite Mentionne l’immeuble et le numéro de parcelle Il définit les obligations du régisseur et du propriétaire Le contrat énumère les prestations du gérant et précise le contenu et les limites du mandat (les prestations font normalement l’objet d’un descriptif détaillé) Il règle la question de la rémunération du gérant La régie s’engage auprès du propriétaire à : Défendre ses intérêts Préserver les biens confiés selon ses instructions Faire respecter les règles et usages locatifs et obligations des locataires Le contrat de gérance est résiliable en tout temps. Les différents types de propriétés 1. Propriété commune 2. Copropriété a. Copropriété ordinaire b. PPE 3. Coopérative Il est primordial de connaître le régime juridique auquel un bien immobilier est soumis, pour pouvoir le gérer. à On parle de propriété collective lorsqu’un bien immobilier est la propriété de plusieurs personnes. Le droit suisse reconnaît que deux formes : La propriété commune La copropriété, dont la PPE est une forme particulière Propriété commune : Chacun est propriétaire de la chose entière, le propriétaire en main commune n’ayant pas de part idéale dont il puisse disposer. Exemple : dans un immeuble de 10 appartements, une hoirie constituée de 4 enfants et de l’épouse du défunt, sont ensemble propriétaires du tout et n’ont pas individuellement la jouissance de 2 appartements. à Le principe de l’unanimité est la règle lors de la prise de décisions. Ce qui peut constituer un inconvénient majeur. Copropriété ordinaire : La copropriété ordinaire est la forme de propriété collective dans laquelle chacun des copropriétaires à une quote-part de la chose, dont il peut disposer. Exemple : 3 frères et sœurs peuvent également être copropriétaires d’une maison familiale, leur quote-part respective, étant par l’hypothèse égale à un tiers. Chacun aura un droit d’usage égale sur la maison entière. 17  Résumé IMMOBASE 2023 à Le principe de la majorité est la règle lors de la prise de décision. PPE : La propriété par étage est un simple aménagement de la copropriété, l’immeuble restant dans son entier une chose unique. Le législateur a choisi de répartir la jouissance de l’immeuble entre les copropriétaires de façon que chacun ait un droit exclusif sur une partie du bâtiment. La PPE est constituée par un acte authentique et inscrit au registre foncier. Chaque copropriétaire reçoit un feuillet spécial à Plusieurs types de majorité lors de la prise de décisions (selon règlement PPE) Les différents types de propriétaires : Privé Investisseur institutionnel / professionnels de l’immobilier Institution publique Les tâches principales effectuées par un gestionnaire d’immeuble et la manière de calculer les honoraires facturés au propriétaire (règles et usages) Base du mandat (30% de la rémunération du mandat) : L’infrastructure : les différents locaux nécessaires La logistique : informatique, papeterie etc… Le personnel : salaire des collaborateurs La gestion financière (20% du mandat) Encaissements des loyers, frais de chauffage et d’eau chaude, frais annexes et autres produits Contrôle de la conformité des versements Traitement des rappels + contentieux Versement des avances de frais pour toutes procédures Organisation des paiements et contrôle de leurs conformités Établissement des décomptes de gérance, propriétaire ou copropriétaire Établissement du décompte de chauffage, d’eau chaude et des frais annexes Paiement des intérêts hypothécaires, bancaires Versement du disponible Paiement des impôts et des taxes (taxes immobilières) La gestion locative et administrative (25% du mandat) Accueil des locataires et candidats Présentation et visite des objets à louer Traitement des candidatures Suivi administratif des baux Suivi des contrats d’assurance/garanties/cautions Présentation du rapport de gestion au propriétaire Démarches courantes en vue de la relocation Représentation du propriétaire o Les autorités / les services publics Mise à jour de l’affichage (règlement de maison, concierge, diverses infos) La gestion technique (25% du mandat) Entretien courant et réparation Établissement des commandes de travaux 18  Résumé IMMOBASE 2023 Inspections régulières des immeubles et établissement de l’inventaire des travaux à effectuer Surveillance des installations techniques o Chauffage, ascenseur, ventilation etc… Gestion des contrats d’entretien Pré-constats pour la revalorisation États des lieux et convention de sortie Gestion des relevés d’énergie Gestion des concierges o Établissement du contrat o Gestion des fournitures o Suivi du cahier des charges Gestion des sinistres o Annonce des sinistres o Gestion et suivi des sinistres La rémunération : Honoraires de gérance : Un % sur les encaissements nets ou bruts Un % sur l’état locatif théorique Honoraires sur travaux : Un % sur les factures d’entretien courant et les fournitures Un % sur le montant des travaux pour des travaux spéciaux (selon négociation) Menu frais : Un % sur les honoraires de gérance Des honoraires négociés pour des activités particulières Attention aux différences cantonales (taux horaire, taux de gestion, …) Libre à chacun de pratiquer le prix qu’il entend facturer ! 19  Résumé IMMOBASE 2023 Gestion financière Le rôle, les missions et le cahier des charges d’un service comptable Le rôle principal d’un service comptable : Établir les états financiers à chaque fin d’exercice Assurer la fiabilité des informations À chaque instant, le service comptable est en mesure de connaître la position exacte des comptes et les éventuels risques financiers. Les missions du service comptable : Encaisser les loyers Payer les différentes charges Regrouper le tout dans différents documents comptables Le service comptable se chargera : D’encaisser les loyers bruts ou les appels copropriétaires De gérer le contentieux (rappel, mise en demeure, poursuite) De gérer les factures fournisseurs D’établir les factures (refacturations locataires ou édition BVR) De gérer les ordres bancaires ou postaux (ordre de virement) des différents propriétaires Le tout en respectant le plan comptable approprié. Le cahier des charges : Le décompte de gérance o Les comptes de gestion et d’exploitation pour chaque immeuble o Les c/c propriétaires en fonction des immeubles Les bouclements mensuels, trimestriels, semestriels ou annuels Les décomptes de chauffage / eau chaude et frais accessoires Les décomptes vendeur/acheteur Les reportings pour la clientèle institutionnelle Le plan comptable utilisé Document sur lequel figure tous les numéros de comptes Permet l’enregistrement des encaissements et décaissements Il fixe les règles et les principes en matière de comptes des entreprises Pas de plan comptable universel, mais des normes : CO RPC IFRS 20  Résumé IMMOBASE 2023 Les diverses formes de gestion financière d’un immeuble Les principes de trésorerie : 4 possibilités de compte peuvent se présenter : A. Au nom de la gérance (commun pour tous les propriétaires) B. Au nom de la gérance (une rubrique par propriétaire) C. Au nom du propriétaire (compte global) D. Au nom du propriétaire (une rubrique par immeuble) Cas A et B (au nom de la gérance) : Quel que soit le propriétaire, les loyers sont encaissés et les factures payées sur un même compte bancaire ou postal ; c’est uniquement à la comptabilisation des pièces comptables que la détermination de l’immeuble concerné a lieu. Chaque mois, et en fonction d’un budget prévisionnel ou sur la base de l’état du compte de l’immeuble, un disponible sera versé au profit du propriétaire. Dans ce cas de figure le propriétaire n’aura jamais accès au compte bancaire, ni à une visualisation de celui-ci. Dans ce cas, il faut être attentif aux compte auxiliaire de chauffage (acomptes de chauffage, d’eau chaude et frais accessoires moins charges liées) que le propriétaire ne voit pas Certaines gérances mentionnent dans le décompte de gérance mensuel ou trimestriel le solde du décompte de chauffage (ceci afin de ne pas verser au propriétaire un montant qu’il n’aurait pas à lui seul sur son compte et d’éviter d’avancer des fonds). Attention à risque en cas de faillite de la gérance : la banque considère que le compte est propriété de la gérance, y compris les fonds qui sont déposés dessus. Le disponible : le montant versé mensuellement au propriétaire : La différence entre les recettes et les charges y compris travaux en cours (engagements et soldes débiteurs) La gérance ne peut pas garder le montant global toute l’année Le montant est défini avec le propriétaire, selon l’immeuble et le budget. Il est généralement indiqué dans le mandat. Avantages Inconvénients Démarches facilitées pour Tenue des comptes propriétaires et l’encaissement des loyers, recettes immeubles au jour le jour Service comptable Gain de temps Attention aux avances de fonds Paiement des factures par un seul débit Difficile en cas d’erreur d’imputation Paiement des disponibles en bloc Intérêts négatifs Honoraires de gestion moindre Propriété de la régie / faillite Propriétaire(s) Aucune visibilité 21  Résumé IMMOBASE 2023 Cas C et D (au nom du propriétaire) : Les propriétaires ont accès aux relevés bancaires La notion du disponible n’existe plus, le propriétaire est libre de prélever sur le compte bancaire à tout moment En cas de divergence entre le compte bancaire et le résultat de l’immeuble, la gérance trouvera l’erreur plus facilement (volume des écritures plus restreint) ; ce qui est plus difficile dans le cas A et B Très demandé par les copropriétés Avantages Inconvénients Facilité en cas d’erreur Nombreux comptes et logins Service comptable Editions BVR pour chacun Transparence Consolidation facilité Accès aux propriétaires Honoraires plus élevés Propriétaire(s) Liberté de transactions Intérêts bancaires Titulaire du compte (sécuritaire) Les principes de comptabilisation, au brut, au net et de non-compensation TTC ou HT : En comptabilité immobilière, les différentes opérations financières peuvent être comptabilisées soit TTC soit HT (avec ou sans TVA). Les immeubles d’habitation ne sont pas soumis à la TVA. En revanche, un immeuble entièrement commercial ou mixte peut être soumis à la TVA. Le propriétaire décide d’opter ou partiellement opter son immeuble. à La TVA devra être comptabilisé selon la LTVA è Les places de parc peuvent être soumises à la TVA s’il s’agit d’une prestation indépendante. La non-compensation : En comptabilité, l’un des principes interdit d’opérer des compensations entre les postes de l’actif et du passif, ou entre les comptes de charges et produits. Exemple : le concierge est malade (longue durée). La gérance engage un remplaçant durant 2 mois. L’assurance perte de gain rembourse un mois de salaire. (1er mois pas assuré) Deux possibilités de comptabilisation : 1) Dans les recettes Attention à cette manière de faire fausse les recettes 2) En diminution des charges (une ligne distincte devra apparaître) En cas de sinistre et remboursement des frais par l’assurance, il est possible d’appliquer les mêmes principes. 22  Résumé IMMOBASE 2023 Les documents établis pour la gestion financière des immeubles et leurs composantes Les regroupements des écritures comptables pour les immeubles se font au travers du : Décompte de gérance o Compte d’exploitation (perte et profit) o Compte courant propriétaire § Regroupe les mouvements des disponibles versés dans l’année § Insertion possible dans le compte d’exploitation § Possibilité de payer une facture pour le propriétaire (pas en lien avec l’immeuble) Décompte de chauffage (auxiliaire que le propriétaire ne voit pas forcément) Décompte de frais accessoires è Le décompte de gérance peut être assimilé à un relevé de compte-courant bancaire En plus des documents comptables émis par la comptabilité immobilière : Décompte acheteur / vendeur o En cas de transfert de propriété o Répartition des recettes et des charges à la date du transfert Reporting o Clientèle institutionnelle o Exigé selon les normes IFRS pour l’élaboration des budgets, rapports, analyse financière. La responsabilité de la gérance est de veiller à ce que les locataires paient leurs loyers dans les délais. Si cela n’est pas le cas, elle doit engager la procédure de mise en demeure et poursuite. Les écritures de bouclements et d’imputation des honoraires de gérance La fréquence des bouclements : Elle est décidée en accord avec le propriétaire et peut être : Annuelle (le plus fréquent) Semestrielle Trimestrielle (relativement demandé par les institutionnels) Mensuelle (rare) Si elle est autre qu’annuelle à un récapitulatif annuel sera présenté et des honoraires plus élevés pourront être demandés (négociation de cas en cas) Honoraires / commissions de gérance : Convenu dans le mandat, exprimé en % Ne changent pas, sauf négociés entre les 2 parties +0.5% de frais de débours (impressions BVR, enveloppe, papier…) Soumis à la TVA Il existe 2 principes : Calculés sur les loyers et les acomptes de chauffage encaissés et les autres encaissements OU Calculé sur l’état locatif Honoraires de la gérance technique : Calculé sur le montant TTC de la facture à un taux convenu dans le contrat. Les contrats peuvent prévoir également une facturation sur le montant net. Dans la pratique, il est plus courant de voir une facturation sur le montant brut. 23  Résumé IMMOBASE 2023 Conciergerie Différencier les contrats et mandats de gérance Le contrat peut être oral, tacite ou écrit (la forme écrite est recommandée) Contrat de travail à perçoit un salaire Contrat de mandat à lui-même entrepreneur Contrat mixte à perçoit un salaire et paie un loyer Le contrat de conciergerie : Deux contrats distincts sont recommandés : o Un pour le logement o L’autre pour le service d’immeuble Le contrat mixte pose des problèmes à notion de prédominance des prestations bail vs travail Pendant la durée du contrat, chacune des prestations des parties est soumise aux règles du contrat dont elle relève. Pas d’application simultanée possible des normes du droit de bail et celles du droit du travail dans un litige entre le propriétaire et le concierge. La vente de l’immeuble entraîne le transfert du contrat du concierge au nouveau propriétaire (transfert d’entreprise) Bases légales : Le droit des contrats à CO Sources potentielles de conflits : Le concierge œuvre pendant le week-end et/ou effectue des travaux hors cahier des charges Le concierge engage et rémunère son remplaçant Le concierge cumule les temps partiels et dépasse un total de 100% Les prestations sont confiées à un couple Les prestations réciproquement dues par les parties sont sous-évaluées : petit salaire de concierge contre petit loyer (ou le contraire) Défauts : LPP limitée Faible valeur locative Salaire du concierge dépend : Du cahier des charges et de la fréquence des passages Des conditions complémentaires (cadre de l’immeuble, formation du concierge, etc…) 3 méthodes de calcul : 1. Selon l’état locatif net, on compte idéalement entre 1 et 6% selon les points précités 2. Montant de base de 100.- par entrée/cage d’escaliers + 25.- par appartement 3. Convertir le minutage du cahier des charges en heures avec fourchette 25 à 50.-/h. 24  Résumé IMMOBASE 2023 Techniques d’entretien du bâtiment Entretien = bon sens + motivation + produits adaptés Le nettoyage du bâtiment d’habitation est simple techniquement et au niveau des produits L’organisation et la régularité sont deux facteurs-clé dans le nettoyage Exemples de zones sensibles et/ou souvent oubliées par le concierge Selon les types de matériaux, le temps de travail peut être plus ou moins long Les visions de l’architecte et les réalités du concierge Nettoyage écologique Stockage des produits de nettoyage : Tous les produits avec des symboles toxiques doivent être tenus à l’écart des denrées alimentaires et être inaccessibles aux personnes. Le local de conciergerie idéal Les risques liés au stockage Local bien ordonné = immeuble (très souvent) bien nettoyé Les pictogrammes de danger et les fiches de donnée de sécurité Elimination des produits de nettoyage Sécurité au travail Les risques pour le concierge : Risques liés aux produits chimiques de nettoyage Risques liés aux contacts électriques avec le corps humain Risques spécifiques liés aux machines et matériels de nettoyage Risques liés aux travaux en hauteur Risque de chute (escaliers, gel…) Risques liés à la mauvaise ergonomie au travail Risques psychologiques (harcèlement, gestion des conflits, pression…) 25  Résumé IMMOBASE 2023 Gérance technique Les échelles : Exemple de calcul : 1. Un meuble de 60 cm de largeur dans la réalité est représenté sur plan à 3cm L’échelle du plan est à 60/3 = 20 soit une échelle à 1 : 20 2. Un mur de 2.4m dans la réalité est représenté sur plan à 1.2cm L’échelle est à 240/1.2 = 200 soit une échelle à 1 : 200 Les particularités : L’échelle 1 : 1 correspond au dessin « grandeur nature » Lorsque l’objet à représenter est très petit, il peut être dessiné agrandi à des échelles telles que 5 : 1, 10 : 1 etc… À l’échelle 5 : 1 par exemple, les dimensions du dessin sont 5 fois plus grandes que les dimensions réelles de l’objet représenté Rappel : sur un plan Jaune = à démolir Rouge = à construire Les différents plans établis par un géomètre et/ou un architecte Plan de situation (1 :500) Plan de masse + réseau (1 :200) 26  Résumé IMMOBASE 2023 Plan de façade (1 :100) 27  Résumé IMMOBASE 2023 Plan d’étage (1 :100) à plan de coupe horizontale 28  Résumé IMMOBASE 2023 Zoom plan d’étage (1 :50) Plan avec coupe AA et BB (1 :100) 29  Résumé IMMOBASE 2023 Plan de coupe (1 :100) à coupe longitudinale Plan perspective 30  Résumé IMMOBASE 2023 Plan technique (1 :20) 31  Résumé IMMOBASE 2023 Plan de détails (1 :50) 32  Résumé IMMOBASE 2023 Décompte de charges Les sources d’énergie utilisées pour chauffer et produire de l’eau chaude sanitaire Source d’énergie Unité de mesure Infos diverses Mazout Litres Pellets / granulés m3, kg, MJ ou KWh Gaz naturel m3 , KWh CAD (chauffage à distance) KWh Géothermie / PAC (énergies MJ ou KWh renouvelables) Électrique MJ ou KWh Pas une énergie primaire car il faut une autre énergie en amont pour la produire. Exemple de sources : hydroélectrique, solaire, éolienne Utilisé pour : chauffer des habitations individuelles ou faire fonctionner les installations chauffage Les dispositions légales des comptes de chauffage et eau chaude L’établissement des décomptes de chauffage et de l’eau chaude est régi par : Le CO à art. 257a et 257b L’OBLF (ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitation et locaux commerciaux) à art. 4 à 8 La loi fédérale sur l’énergie (art. 45) et les lois cantonales sur l’énergie Dispositions générales ou règles et usages locatifs des cantons Pour le canton de VD à directives spécifiques valables dès le 1er juillet 2013 Pour l’essentiel, le bailleur a droit au remboursement de l’avance des frais accessoires dans la mesure où cela a été convenu spécialement. (Art. 257a CO) Au sens de l’OBLF, les frais accessoires sont perçus soit : Sur la base d’un décompte calculé et facturé au moins une fois par an De manières forfaitaire en se fondant sur la moyenne calculée sur une période de 3 ans Les frais d’administration découlant de l’établissement du décompte peuvent être facturés Au sens de l’art. 6 OBLF à n’entrent pas en ligne de compte comme frais de chauffage et de préparation d’eau chaude les dépenses pour la réparation et le réfection des installations et le service de l’intérêt et l’amortissement des installations. 33  Résumé IMMOBASE 2023 Les périodes : 3 étapes indispensables et dans l’ordre : 1. Établissement du décompte générale (tout immeuble) 2. Établissement du tableau de répartition entre les locataires (ces documents ne sont généralement pas envoyés au locataire. Le locataire a cependant le droit de les demander par écrit) 3. Établissement des décomptes individuels de frais de chauffage et d’eau chaude pour chacun des locataires. Chauffage au mazout : Calcul du stock final : Le contenu principal du décompte de chauffage et d’eau chaude : Source d’énergie utilisée Contrats d’abonnement Ramonage Révision périodique de la citerne, ébouage du système de distribution, détartrage des bouilleur (ces frais doivent être répartis sur 3 à 5 périodes de chauffe) 34  Résumé IMMOBASE 2023 Les répartitions du chauffage et de l’eau chaude Production de chauffage et d’eau chaude par la chaufferie principale, sans compteurs d’eau. Dans les cantons de FR, VS et GE et précédemment le canton de VD, la répartition s’effectue généralement de la manière suivante : FR à directives de 1988 toujours utilisées, l’accord paritaire avec l’Asloca n’ayant pas aboutie VS à pas de directives à usage. Certaines régies appliquent un 64% / 36%, d’autres un 50-50 GE à pas de directive à usage Le processus de répartition en cas de mutation d’un locataire Cette étape ne peut être calculée que si l’on a : Le coût général de l’immeuble Le coût par objet Imaginons que le locataire du logement du 1er étage a quitté le logement au 1er décembre et que la période du décompte est établie du 01.07 au 30.06. Il est nécessaire de répartir les frais de chauffage et d’eau chaude de l’objet durant la période d’occupation des différents locataires selon les règles des différents cantons. 35  Résumé IMMOBASE 2023 Si un locataire déménage au 1er décembre, il faudra répartir les frais de chauffage et d’eau chaude selon l’occupation : Les modes de facturation des coûts auprès des locataires et les conséquences sur les décomptes 3 possibilités : Moyen mnémotechnique : Acomptes = décompte Forfait / loyer tout compris = pas de décompte 36  Résumé IMMOBASE 2023 Connaissances juridiques générales Les principaux organes de la Confédération 1. L’Assemblée fédérale à l’autorité suprême de la Confédération. Elle exerce la haute surveillance sur le Conseil fédéral et l’administration fédérale, les tribunaux fédéraux et les autres organes ou personnes auxquelles sont confiés des tâches de la Confédération. Elle se compose de 2 chambres : a. Le Conseil national à 200 membres élus au prorata de la population b. Le Conseil des états à 2 conseillers aux Etats par canton et 1 conseiller aux Etats par demi-canton, soit 46 L’assemblée générale a pour mission de légiférer, d’élaborer les modifications constitutionnelles, d’élire les membres du Conseil fédéral et les plus hauts magistrats et d’exercer la haute surveillance du pouvoir exécutif et du pouvoir judiciaire. 2. Le Conseil fédéral à autorité directoriale et exécutive suprême de la confédération. Il se compose de 7 membres élus pour 4 ans par l’Assemblée fédérale. Chaque conseiller fédéral est à la tête d’un département. 3. Le Tribunal fédéral à autorité judiciaire suprême de la Confédération et les autres tribunaux fédéraux : Tribunal pénal fédéral, Tribunal administratif fédéral et Tribunal fédéral des brevets. 4. L’organisation cantonale à les cantons disposent d’une organisation étatique centrale et leur territoire est subdivisé en communes. Leur organisation centrale compte 3 organes principaux : a. Assemblée législative à souvent appelée Grand Conseil b. Exécutif collégial à Conseil des états c. Organisation judiciaire complète 5. Les communes à les cantons sont subdivisés en communes. Une commune est autonome dans les domaines que la législation cantonale ne règle pas de façon exhaustive. Définition du droit Le droit est l’ensemble des règles générales et abstraites indiquant ce qui doit être fait dans un cas donné, édictées ou reconnues par un organe officiel, régissant l’organisation et le déroulement des relations sociales et dont le respect est en principe assuré par des moyens de contraintes organisés par l’Etat. Générale : elle régi un nombre indéterminé de personnes Abstraite : elle s’applique à un nombre indéterminé de situations concrètes La règle de droit dicte un devoir. La règle de droit est l’expression d’un pouvoir qui indique quelle conséquence il attache à tel acte ou fait. La règle de droit indique ce qui devrait être et non ce qui est. La règle de droit est obligatoire et sert à qualifier des personnes, des actes et des choses. 37  Résumé IMMOBASE 2023 La règle de droit est sanctionnée par la contrainte : L’Etat assortit la règle juridique d’une sanction pour inciter à son respect, et ceux qui la violent à la respecter à l’avenir. Sanction directe à permette de rétablir le droit violé (police, armée, douane) Sanction indirecte à assure indirectement le respect (peine de droit pénal, dommages et intérêts) Les différentes sources du droit Les sources du droit : La loi o La Constitution fédérale à c’est la loi fondamentale de l’État suisse. o La loi fédérale à un acte adopté selon la procédure législative et qui contient des règles de droit. o Ordonnance législative à elle désigne une loi au sens matériel o Deux sortes de règles de droit cantonal : § Droit cantonal § Droit intercantonal La coutume o La plus ancienne des sources de droit o Manque de précision et de sûreté o Preuve de la coutume difficile à apporter o Doit être raisonnable o Conviction que l’usage est obligatoire La doctrine La jurisprudence La loi laisse nécessairement des lacunes. Le législateur résout cette difficulté en instituant deux sources subsidiaires de droit : en premier lieu la coutume, puis, à défaut, le droit prétorien, car le juge doit statuer sous peine de commettre un déni de justice, autrement dit un manquement au devoir de rendre justice. Les deux premiers alinéas de l’article 1er du CCS et l’art. 4 CCS assignent au juge une mission, dire le droit, et lui donnent des pouvoirs et des méthodes, mais ils ne lui disent ni comment choisir parmi les multiples façons de les mettre en œuvre, ni quel résultat retenir parmi plusieurs. C’est la tradition qui oriente le juge, à savoir la doctrine et la jurisprudence. 38  Résumé IMMOBASE 2023 En résumé : La hiérarchie du droit La hiérarchie du droit est importante à elle détermine l’ordre d’importance des textes législatifs. Ainsi, le droit communal ne peut pas être contraire au droit cantonal et le droit cantonal ne peut pas être contraire au droit fédéral. 39  Résumé IMMOBASE 2023 La Constitution fédérale est le texte suprême ; les lois, ordonnances et arrêtés peuvent la concrétiser, mais non y être contraire. De même des lois et ordonnances. Différence entre droit privé et droit public Droit privé : Il régit les relations entre particuliers qu’il s’agisse de personnes physiques ou de personnes morales. Le droit civil Le droit commercial Le droit international privé Droit public : Il englobe l’ensemble des règles qui organisent l’Etat et les corporations qui lui sont liées, ainsi que celles qui régissent les relations dans lesquelles les pouvoirs publics interviennent comme détenteur de la puissance publique et qui visent en premier lieu l’intérêt général. Droit constitutionnel Droit administratif Droit de la procédure et de l’exécution forcée Droit pénal Les critères de distinction entre droit privé et droit public : 1. Critères de la nature des intérêts en cause Lorsqu’une norme tend à promouvoir un intérêt général à droit public Lorsqu’elle vise un intérêt particulier à droit privé 2. Critère des personnes impliquées Lorsqu’une norme concerne l’Etat ou des corporations publiques à droit public Lorsqu’elle concerne les particuliers à droit privé 3. Critère des relations en jeu Lorsqu’une norme implique ou consacre un rapport de sujétion entre personnes qu’elle régit à droit public Lorsqu’elle implique ou consacre un rapport d’égalité à droit privé 4. Critère de la nature de la sanction Une règle de droit privé est sanctionnée par l’annulation de l’acte contraire et/ou par l’obligation d’indemniser la personne lésée. Une règle de droit public est sanctionnée par une mesure d’exécution ou de contrainte ou une révocation d’autorisation administrative. 40  Résumé IMMOBASE 2023 En résumé : Les conditions à l’exercice des droits civils Les effets généraux du mariage Droit de la famille : Conditions du mariage : Deux personnes 18 ans Capacité de discernement Absence de mariage ou dissolution du mariage précédent Lien de parenté prohibé 41  Résumé IMMOBASE 2023 Les effets généraux du mariage : La célébration du mariage crée l’union conjugale Chacun des époux conserve son nom Les époux choisissent ensemble la demeure commune Entretien de la famille Logement de famille (consentement exprès pour résilier) Devoir de renseigner Mesures judiciaires : Suspension de la vie commune Fixation de la contribution d’entretien Logement et mobilier de ménage Séparation de biens Mesures nécessaires si enfant mineurs (lieu de résidence, droit de visite, contribution d’entretien) Conditions de divorce : Divorce sur requête commune o Divorce avec accord complet o Divorce avec accord partiel Divorce sur requête unilatérale o Un époux peut demander le divorce lorsqu’au moment de l’introduction de sa demande les conjoints ont vécu séparés pendant deux ans au moins Les régimes matrimoniaux La participation aux acquêts o Régime légal et/ou ordinaire lorsque les conjoints n’ont prévu aucun autre contrat de mariage. o Chaque époux possède des biens propres et des acquêts o Acquêts = salaire, biens acquis pendant le mariage, notamment grâce au salaire o Biens propres = avoirs existants avant le mariage, donations, héritages, effets personnels La séparation de biens La communauté de biens Quand dissout-on un régime matrimonial ? Au décès d’un conjoint Au moment du divorce Lors du changement de régime matrimonial Les héritiers légaux et réservataires Les héritiers légaux : Le conjoint survivant Les descendants du défunt (enfants, petits-enfants) Les parents du défunt et leurs descendants (frères, sœurs, neveu, nièces) Les grands-parents du défunt et leurs descendants (oncles, tantes, cousins, cousines) Les héritiers réservataires depuis le 1er janvier 2023 : Le conjoint survivant ou le partenaire enregistré (1/2 de son droit de succession) Les descendants (1/2 de son droit de succession) 42  Résumé IMMOBASE 2023 Les différents droits réels La forme du contrat Il n'est pas obligatoire de respecter une forme spéciale pour qu’un contrat soit valablement conclu. Les formes écrite et orale sont possible. Cela peut toutefois poser un problème quand il faut interpréter ce qu’on voulut les parties. 43  Résumé IMMOBASE 2023 La loi prévoit des exceptions. Certains contrats sont soumis à une forme particulière à la forme authentique (passée devant notaire). Tel est le cas notamment pour les actes relatifs à des transferts de propriété : Contrat de vente d’un bien immobilier Avancement d’hoirie d’un bien immobilier Acte d’échange de deux terrain etc… À quoi servent les règles d’éthiques et à qui elles s’appliquent ? Les obligations d’un professionnel de l’immobilier dépendent du contrat passé avec le client, mais aussi de règles générales comme celles du droit des mandats. - Obligations du mandataire à diligence + fidélité = responsabilité - Règles de l’art, bonnes pratiques professionnelles - Méthodes de travail - Engagement du patron pour ses collaborateurs - Règles précisent et complètent les lois et règlements étatiques - Définissent les valeurs éthiques d’une entreprise ou d’une organisation - Permettent leur diffusion - 3 objectifs principaux : o Respect de l’intérêt public o Service au client o Confraternité 44  Résumé IMMOBASE 2023 Registre foncier Ce service public : Permet de connaître les droits et les charges attachés aux immeubles Est revêtu de foi publique Bases légales : Fédérale à Art. 949a CC ; Art. 159 et 160 ORF Cantonales à lois et règlements L’organisation et le fonctionnement du registre foncier Principe de l’accession : La propriété s’entend sur toute la hauteur de l’immeuble (y compris le sous-sol) Exceptionsà le patrimoine public (fouilles, trésors, eau, etc…) – les constructions juridiques ci-dessous (DDP et PPE) Les 4 différents types d’immeubles : Biens-fonds ou parcelles Droits distincts et permanents immatriculés (DDP) Mines Parts de copropriété et PPE Les documents principaux : Le journal o Liste de toutes les réquisitions quotidiennes, classées de manière chronologique (demande d’inscription, de radiation et de modification) o Contenu sommaire : jour – heure – numéro PJ – descriptif sommaire de la demande – commune et immeuble concerné – requérant o Effet de l’inscription au journal : fixe le rang de droits réels inscrits à l’effet de l’inscription au grand livre remonte à la date d’inscription au journal o Principe de l’inscription constitutive à le transfert de propriété (droits et charges, contrat d’assurance, charges de copropriété, etc…) a lieu à l’inscription au journal. o Exception de l’inscription déclarative à le transfert de propriété a déjà eu lieu (jugement, expropriation, succession, exécution forcée), mais l’inscription au journal donne le droit de disposer. Le feuillet ou Grand-livre o Recueil de toutes les données en relation avec les immeubles immatriculés au RF, en ce qui concerne les droits réels, les annotations et les mentions (qu’ils aient des effets juridiques ou qu’ils soient radiés) o C’est le document principal du RF, celui qui contient l’ensemble des feuillets, celui sur lequel le RF travaille quotidiennement. o Feuillet : recueil de toutes les données en relation avec un immeuble déterminé du grand livre, en ce qui concerne les droits réels, les annotations et les mentions (qu’ils aient des effets juridiques ou qu’ils soient radiés), parties descriptives (états 45  Résumé IMMOBASE 2023 descriptifs) et juridique (propriété – gages immobiliers – servitudes – charges foncières – annotations – mentions) Pièces justificatives o Est le terme générique pour la réquisition au RF et pour le justificatif relatif au titre ainsi que ses annexes, notamment les procurations, les consentements et les autorisations. Le registre des propriétaires Le plan cadastral o Il est le fruit de la mensuration officielle et représente géométriquement les immeubles en indiquant leur situation et leurs limites o Une fois mis en vigueur par l’autorité compétente, les plans sont des titres publics et leur exactitude est présumée o La gestion du plan n’incombe pas au RF Règles de base : Renseignement ou extrait RF uniquement en rapport avec une immeuble déterminé (sauf les chapitres dans le cadre des successions) Accès limité (pour tout citoyens) : Etat descriptif Propriétaire Date d’acquisition Servitudes Mentions relatives à la parcelle (pas à la personne) Toute personne sans intérêt spécifique ni mandat. Accès étendu (pour les propriétaires et les notaires) : Tout, y compris les PJ Données en relation avec leur activité (établissements financiers, fisc, avocats, bénéficiaires de droits) 46  Résumé IMMOBASE 2023 Administration PPE 1907 à pas de PPE dans la loi Après-guerre = nouveaux besoins à la propriété de son appartement 1965 à introduction des art. 712a à 712t dans le CCS 3 types de copropriétés Copropriété commune (ex : hoirie) Copropriété ordinaire (répartition en quote-part, pas de notion de partie commune) PPE (répartition en millième, partie commune + partie privative) Les aspects juridiques d’une PPE La PPE est une copropriété sur un immeuble (terrain) organisé de manière à ce que chaque titulaire de part soit propriétaire de : 1. L’immeuble dans son entier à raison de sa quote-part (exprimé en 0/00 / millième) 2. Il bénéficie d’un droit de jouissance exclusif sur une portion de l’immeuble, appelé partie privative La PPE est une forme particulière de copropriété : o Droit de maîtrise sur une chose, droits réels o Forme de propriété collective (chaque titulaire a une quote-part de la chose) o Eléments constitutifs § Une personne (toute personne) physique ou morale jouissant des droits civils § Un immeuble (min. 2 unités) Confère un droit exclusif : o Le titulaire a un droit exclusif de jouissance et d’utilisation sur une partie de la chose à situation similaire à celle d’un propriétaire individuel Les parts de copropriété : o Claire délimitation des parties exigées par la loi Les modalités de constitution d’une PPE Selon l’article 712d al 2 CC à une PPE peut être constituée : Par contrat à achat et constitution de la PPE ont lieu simultanément o Plusieurs personnes acquièrent un immeuble pour en devenir propriétaire d’étage o Plusieurs personnes sont déjà propriétaires collectifs d’immeuble Par acte unilatéral o Un propriétaire décide de soumettre son immeuble au régime de la PPE Indications impératives : 1. La délimitation des parts d’étages et des quotes-parts 2. La désignation de l’immeuble de base constitué en PPE 47  Résumé IMMOBASE 2023 Indications dispositives (non obligatoires mais utiles pour l’organisation de la PPE) : 1. Adoption d’un règlement 2. Précision sur la destination des locaux 3. Droit de préemption 4. Nomination d’un administrateur 5. Constitution de servitudes et charges foncières Forme : Acte instrumenté par un notaire et inscrit auprès du registre foncier Modifications : Possible mais nécessite l’unanimité des copropriétaires Modification nécessite la réouverture de l’acte notarié et réinscription auprès du RF Constitution de PPE et la réquisition au RF : Constitution d’une PPE = inscription au feuillet du bien-fonds qui en est l’objet Forme authentique La réquisition doit être adressée au RF du lieu de situation de l’immeuble La réquisition doit être faite par les personnes qui ont le pouvoir de disposer relatif à l’inscription requise ; il doit s’agir des propriétaires de l’immeuble en question ou des bénéficiaires du droit de superficie Les requérants doivent produire un titre d’acquisition valable (en l’occurrence, l’acte constitutif) Constitution de la PPE avant construction : Avantage pour le constructeur Avantage pour le copropriétaire (choix des matériaux possible) Après l’inscription, la PPE est constituée même si le bâtiment n’est pas encore achevé ou même si la construction n’a pas encore débuté. Une fois le bâtiment achevé, les propriétaires doivent communiquer l’achèvement des travaux au RF. Les diverses règles sur lesquelles s’appuient le fonctionnement d’une PPE Le RAU : Répartition et utilisation des parties communes et privées L’utilisation de certaines parties privées ou communes Les droits et obligations du copropriétaire L’organisation de la PPE (AG, convocation, ODJ, quorum, etc…) Répartition des charges Types de majorités Compétences de l’administrateur, du comité, du contrôleur aux comptes (vérificateur) Gestion du fonds de rénovation Le règlement de maison (permet de régler les problèmes liés à l’utilisation domestique de l’immeuble) : Horaires et mode d’utilisation de la buanderie Fermeture de portes d’entrée de l’immeuble Nettoyage des parties communes Utilisation des balcons 48  Résumé IMMOBASE 2023 Tolérance du bruit (horaires) Utilisation du local ski Etc… L’organisation et le fonctionnement d’une PPE Une PPE est composée de plusieurs organes : 1. La communauté des copropriétaires à regroupe tous les copropriétaires d’étages, sous forme de communauté. Diverses compétences lui sont attribuées comme : a. Contribution aux frais et charges communes b. Contribution au fonds de rénovation c. Créances contre des tiers d. Prestations d’assurance suite à des dommages subis par l’immeuble e. Gestion du matériel d’entretien f. Produit de location des parties communes 2. L’assemblée des copropriétaires (l’organe suprême de la communauté ou législative) a. L’assemblée a la compétence de modifier ses règlements (majorité spécifique) b. Contrôle de l’activité de l’administrateur (engagement, révocation) c. Nomination d’un comité et vérificateur aux comptes d. Approbation des comptes et budgets e. Engagement de travaux de rénovation importants f. Contribution au fonds de rénovation L’Assemblée générale = seul organe obligatoire légalement en PPE (pouvoir décisionnel) Le quorum Calcul : Double exigence fixée par le législateur : o De nature personnelle : la moitié des copropriétaires mais au moins x2 doivent être présents ou représentés o De nature économique : au moins la moitié de la valeur des quotes-parts, soit 500 millièmes. à Question d’examen Les types de majorités La majorité des propriétaires d’étage, présents ou représentés La majorité absolue La double majorité des propriétaires d’étage et des quotes-parts L’unanimité des propriétaires d’étage Simple : (travaux nécessaires) o 1 voix = 1 vote, sans valeur des quotes-parts o Moitié des copropriétaires + 1 à 12 copropriétaires, majorité simple = 7 copros o Décisions : simples et sans grande importance o Ex : travaux d’entretien, réparation et réfection pour le maintien de valeur de la chose (travaux d’étanchéité, réparation de la chaudière etc…) Absolue : o La majorité de tous les copropriétaires (y compris les absents) 49  Résumé IMMOBASE 2023 o En nombre de voix o Ex : exclusion d’un copropriétaire Double majorité ou qualifiée : (travaux utiles à apportant une plus-value) o La majorité de tous les copropriétaires (présents ou représentés) représentant en outre plus de 500 millièmes. o Ex : actes d’administration importants, réfection et transformation. L’unanimité : (travaux somptuaires (création d’une piscine etc… à apport d’un confort en +) o Tous les copropriétaires o Ex : aliénation, constitution de droits réels, dissolution Les modes de contestation : Décisions nulles : Toutes celles ne respectant pas le doit impératif ou contraires à la structure de la PPE, comme : Supprimer le droit de vote de certains copropriétaires Décisions prises lors d’Assemblée, ne respectant pas les règles du quorum La nullité d’une décision se constate d’office et peut être invoqué en tout temps. Décisions annulables : Décisions prises au mépris des dispositions légales ou statutaires, comme : Non-respect du délai de convocation (concerne le copropriétaire absent) Décision prise à l’Assemblée et qui ne figurait pas à l’ODJ Convocation incomplète des copropriétaires. Pour contester : demande d’annulation dans le mois qui suit la date où l’on en a pris connaissance. 50  Résumé IMMOBASE 2023 Introduction à l’état des lieux Les dispositions légales applicables Association des locataires à ASLOCA Associations de bailleurs à Fédération Romande Immobilière & USPI Droit applicable : Art. 109 al. 2 de la Constitution fédérale et de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadre et de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale. Représentativité : Les parties au contrat-cadre se reconnaissent réciproquement la qualité d’associations représentatives de bailleurs et de locataires au sens de ces dispositions. Champ d’application territorial : Le contrat-cadre s’applique aux cantons de Fribourg, Vaud, Neuchâtel, Genève et Jura, ainsi qu’aux sept districts du Bas-Valais. Objets : Le contrat-cadre s’applique aux baux à loyer pour habitations, à l’exception des : Villas de six pièces et plus (cuisine non comprise) Appartements de luxe de six pièces et plus (cuisine non comprise) État des lieux d’entrée (art. 256 et 256a CO) Le bailleur est tenu de délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l’usage pour lequel elle a été loué. A l’entrée du locataire, un état des lieux, comprenant également l’inventaire et l’état des accessoires, est dressé en deux exemplaires, en présence des deux parties qui le signent sur place ; un exemplaire est immédiatement remis à chacun d’elles. à Il fait partie intégrante du bail A la demande du locataire, le bailleur lui remet une copie de l’état des lieux de sortie du précédent locataire. Le bailleur doit informer le locataire des défauts dont il a connaissance. 51  Résumé IMMOBASE 2023 Droit du bail et thèmes divers Fixation du loyer Loyer net : loyer expressément prévu pour la mise à disposition des locaux Loyer brut : comprend toutes les prestations Principe : liberté contractuelle Exception : système de la surveillance des loyers Système de la surveillance des loyers : Application : Conclusion du bail Hausse de loyer Demande de baisse de loyer Protection pour : Baux d’habitation Baux commerciaux Accessoires Méthode absolue et relative Méthode relative : se réfère au rapport contractuel entre les parties et l’on examine le loyer par rapport à sa dernière fixation. Cette méthode prend en considération le principe de la confiance et l’évolution dans le temps des facteurs de coûts, des prestations supplémentaires du bailleur et du renchérissement. Elle prend en considération l’évolution dans le temps du loyer, cette méthode est donc utilisée en cours de bail. Les facteurs de calcul relatif : Hausse de l’indice suisse des prix à la consommation (ISPC) à raison de 40% Évolution du taux hypothécaire Charges courantes et d’entretien de l’immeuble Prestation supplémentaire du bailleur (Fracheboud) Méthode absolue : se préoccupe exclusivement de l’objet loué et implique l’appréciation du loyer en soi, sans égard aux stipulations contractuelles. Le loyer est contrôlé à une date donnée, sans se préoccuper du montant du loyer précédemment en vigueur entre les parties. La méthode absolue s’applique en premier, lors de l’examen du rendement admissible ou excessif de la chose louée, ou pour déterminer si le loyer résulte d’un prix manifestement exagéré. Elle s’applique également lors de l’examen de l’admissibilité du loyer par rapport aux critères des loyers usuels du quartier ou de la localité. Rendement admissible de l’immeuble : Art. 269 CO : « les loyers sont abusifs lorsqu’ils permettent au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu’il résulte d’un prix d’achat manifestement. » Cette disposition s’applique de deux manières : 52  Résumé IMMOBASE 2023 Bâtiments anciens : rendement net o Calcul à revenu net – (intérêts hypothécaires + charges d’exploitation) Fonds propres Bâtiments neufs : rendement brut o Calcul à État locatif x 100 Coût de revient de l’immeuble Le taux de rendement admissible (qui n’est pas considéré abusif) est à 2% en sus du taux hypothécaire de référence (1.25%). Aujourd’hui, un loyer ne sera donc pas considéré abusif si celui-ci est en dessous d’un rendement de 3.25%. En cas de contestation, difficile de faire valoir cette méthode auprès des tribunaux. La sous-location Pas de relation contractuelle entre le bailleur et le sous-locataire La restitution anticipée Art. 264 al. 1 CO : Lorsque le locataire restitue la chose sans observer les délais ou terme de congé, il n’est libéré de ses obligations envers le bailleur que s’il lui présente un nouveau locataire qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser ; le nouveau locataire doit en outre être disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions. Cas d’application : Le locataire souhaite restituer les locaux hors délai pour des motifs qui lui sont propres. Candidat de remplacement : Solvable Disposé à reprendre le bail aux mêmes conditions Que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser Modification du bail Il faut distinguer 3 types de modification du contrat : 1. Les modifications unilatérales du contrat par le bailleur a. Utilisation obligatoire de la formule officielle de notification de nouvelles prétentions 53  Résumé IMMOBASE 2023 2. Les modifications sur demande du locataire en accord entre les parties a. Ces modifications peuvent être introduites par un avenant signé par les parties 3. La suppression d’une dérogation mise à disposition à bien-plaire a. Elle peut être révoquée en tout temps, sans indication de motif, moyennant préavis de 30 jours par lettre signature (art. 5 des dispositions générales pour habitation faisant partie intégrante du contrat de bail) Les modifications du contrat sont nulles lorsque : Elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle Les motifs ne sont pas indiqués Elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation Art. 270b CO à si le locataire estime qu’une modification de contrat est abusive, il peut la contester dans les 30 jours qui suivent l’avis de modification. Divers points à retenir Le délai minimum pour une résiliation anticipée donnée par le locataire à son bailleur est d’un mois pour le 15 ou la fin d’un mois selon le contrat. Si un bailleur souhaite modifier une échéance d’un contrat d’un de ses locataires en cours de bail, il peut notifier des modifications unilatérales à son locataire moyennant l’envoi de la formule de nouvelles prétentions du bailleur pour la prochaine échéance du bail en respectant le préavis de résiliation prévu dans le bail + 10 jours de réflexion. Il est faux de dire qu’au moment de la mise à disposition d’un appartement en début de contrat : la chose doit être délivrée propre, car le nettoyage qui est de l’entretien à charge locataire en cours de bail est à charge propriétaire au début du contrat. Le locataire peut consigner les loyers à échoir à partir du moment où le délai qu’il a fixé à son bailleur pour réparer le défaut, est terminé Le bailleur peut-il demander à un locataire de refaire les murs d’une chambre en blanc, alors qu’il avait accepté que celui-ci la peigne en rose aux frais du locataire ? (Précision : rien d’autre n’était stipulé dans le courrier d’accord au locataire fait par le propriétaire) : Non, il n’est pas obligé de la remettre en état, il a déjà payé la peinture rose, il n’a pas de raison de devoir repayer pour refaire les murs en blanc. Pourquoi un propriétaire pourrait demander à son locataire de constituer une « garantie pour travaux » avant d’autoriser un locataire à effectuer des travaux dans son logement : Éviter la pose d’une hypothèque légale des artisans et entrepreneurs si le locataire ne paie pas les travaux qu’il commande Qu’est-ce qu’un bail à loyer (donner la définition) ? Réponse : le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’engage à céder l’usage d’une chose au preneur moyennant un loyer Citez les parties prenantes lors de la conclusion d’un bail à loyer. Réponse : il s’agit du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire) 54  Résumé IMMOBASE 2023 Quels sont les points importants qu’un bail (écrit) doit contenir ? Réponse : Noms et adresses du/des preneur/s et du/des bailleurs/s Désignation de l’objet loué Date d’entrée en vigueur du bail et date d’échéance de celui-ci Montant du loyer et celui des charges et frais accessoires Délai de résiliation Montant de la garantie loyer Signature des deux parties Sous quelle forme résilie-t-on un contrat de bail d’habitation ? Réponse : Par lettre recommandée si le(s) locataire(s) résilie(nt) Par formule officielle (avis de résiliation) si le bailleur résilie, adressée séparément aux deux conjoints par pli recommandé, s’il s’agit d’un logement familial. Quels sont les termes légaux de résiliation ? Réponse : la loi prévoit 3 mois pour la fin d’un trimestre. Ce délai ne peut pas être raccourci. Dans le canton de Neuchâtel, les termes sont les 31 mars, 30 juin, 30 septembre et 31 décembre. Ces termes varient d’un canton à l’autre. Dans le cas d’une résiliation de bail hors des termes légaux, quelle est l’obligation du preneur pour être libéré de ses obligations ? Réponse : le preneur doit trouver et présenter au bailleur un nouveau locataire, solvable et objectivement acceptable, d’accord de reprendre le bail aux mêmes conditions. Quelle est la garantie maximum que le bailleur peut demander pour un appartement ? Réponse : trois mois de loyer net versé par le locataire sur un compte « bloqué » auprès d’un établissement bancaire de son choix ou suite à sa demande auprès d’une société de cautionnement. Quels sont les principaux frais accessoires qui s’ajoutent au loyer net ? Réponse : - Les frais de chauffage - Les frais d’eau chaude - La consommation d’eau froide - Les frais de conciergerie - Les frais d’entretien des extincteurs - Les frais d’ascenseur - Le téléréseau - Les frais de ventilation Comment les baux d’habitation prévoient-ils le paiement du loyer ? Réponse : par mois et d’avance, soit jusqu’au 1er jour du mois pour le mois courant Quel est le document que le bailleur doit notifier au(x) locataire(s) lors de la conclusion d’un nouveau bail d’habitation ? Réponse : il s’agit de la formule officielle lors de la conclusion d’un bail qui est obligatoire dans les cantons de VD, FR, GE et NE Quelles sont les différentes formes du contrat de bail ? Réponse : il existe le bail écrit, le bail oral et le bail tacite. 55  Résumé IMMOBASE 2023 Quels sont les critères de fixation des loyers selon la méthode relative qui figurent sur le bail à loyer ? Réponse : o Le taux hypothécaire o L’indice suisse des prix à la consommation (IPC) o Les charges d’exploitation (arrêtées au …) Quelle est la conséquence de la non-notification de la formule officielle lors de la conclusion d’un nouveau bail ? Réponse : Le locataire peut contester le loyer initial en tout temps A quels types de biens le bail à loyer peut-il s’appliquer ? Réponse : à des choses mobilières et immobilières Quelles conditions doivent être réalisées pour permettre au locataire de contester le loyer initial ? Réponse : Il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale Il a été contraint de conclure le bail en raison du marché local du logement (Pénurie) Si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer (sans avoir effectué de travaux) Rédaction du contrat de bail Quelle est la garantie maximum que le bailleur peut demander pour un appartement ? Trois mois de loyer net versé par le locataire sur un compte « bloqué » auprès d’un établissement bancaire de son choix ou suite à sa demande auprès d’une société de cautionnement. Quels sont les principaux frais accessoires qui s’ajoutent au loyer net ? Les frais de chauffage, les frais d’eau chaude, la consommation d’eau froide, les frais de conciergerie, les frais d’entretien des extincteurs, les frais d’ascenseur, Le téléréseau, les frais de ventilation Comment les baux d’habitation prévoient-ils le paiement du loyer ? Par mois et d’avance, soit jusqu’au 1er jour du mois pour le mois courant Quel est le document que le bailleur doit notifier au(x) locataire(s) lors de la conclusion d’un nouveau bail d’habitation ? Il s’agit de la formule officielle lors de la conclusion d’un bail qui est obligatoire dans les cantons de VD, FR, GE et NE Quelles sont les différentes formes du contrat de bail ? Il existe le bail écrit, le bail oral et le bail tacite. Quels sont les critères de fixation des loyers selon la méthode relative qui figurent sur le bail à loyer ? Le taux hypothécaire, l’indice suisse des prix à la consommation (IPC), les charges d’exploitation (arrêtées au …) Résiliation du contrat de bail Qu’est-ce que l’échéance d’un bail ? Appeler également le terme du