BTS PI Financement 2022-2023 PDF

BTS PI Financement année 2022-2023 Valentin DELOISON [email protected] PAGE 1 80% des particuliers ont eu recours à un emprunt pour financer leur achat immobilier. Le crédit est très encadré. Comment adapter le choix du prêt en fonction du profil du bien et de l’acquéreur ? PAGE 2 Partie...

BTS PI Financement année 2022-2023 Valentin DELOISON [email protected] PAGE 1 80% des particuliers ont eu recours à un emprunt pour financer leur achat immobilier. Le crédit est très encadré. Comment adapter le choix du prêt en fonction du profil du bien et de l’acquéreur ? PAGE 2 Partie 1 : Les différents types de prêts Plan du cours Partie 2 : Taux de crédits et assurances Partie 3 : Les garanties de crédits PAGE 3 Les différents types de prêts ▪ Quelle somme emprunter ? ▪ Le contrat et l’offre de prêt ▪ Les types de crédits immobiliers Partie 1 PAGE 4 Quelle somme emprunter ? PAGE 5 Quelle somme emprunter ? ▪ La notion d’apport personnel afin de définir le montant du crédit long terme ▪ Evaluation de la somme empruntable = cumul des revenus (salaires, loyers) et déduction des charges (crédits en cours, pensions versées) ▪ Capacité d’emprunt fixée par la Banque(taux d’effort) = 35% des revenus afin d’éviter le surendettement ▪ Calcul du prix de revient global de l’acquisition = prix d’achat + droits de mutation (entre 7 et 9%) + frais de garantie + frais de dossier PAGE 6 Le contrat et l’offre de prêt PAGE 7 Le contrat : la loi Scrivener 2 ▪ La loi Scrivener 2 s'adresse principalement aux établissements financiers opérant sur le marché des crédits immobiliers et des prêts travaux pour les résidences principales ou secondaires. Son objectif principal est de protéger au mieux les emprunteurs contre les risques de surendettement. ▪ La loi Scrivener 2 renforce les obligations d'information et de protection de l'emprunteur par les organismes de prêt. Ce texte exige avant tout au banquier d'adresser une offre préalable de crédit à tout demandeur de crédit immobilier. ▪ Applicable à partir de 75 000€ (loi Scrivener 1 en dessous) ▪ La loi Scrivener 2 renforce les obligations d'information et de protection de l'emprunteur par les organismes de prêt. Ce texte exige avant tout au banquier d'adresser une offre préalable de crédit à tout demandeur de crédit immobilier. ▪ Ce document, gratuit et envoyé par lettre recommandée, précise toutes les modalités du contrat de prêt, notamment le taux d'intérêt, les échéances, le délai de remboursement et autres garanties à fournir. Les termes de cette proposition restent valables pendant une durée minimale de 30 jours, à compter de la réception de la demande. ▪ Tout changement sur le contrat doit faire l'objet d'une nouvelle proposition de crédit par le prêteur. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion minimum de 10 jours, à l'issu duquel il peut notifier son refus ou son acceptation de l'offre préalable au créancier. La Loi Scrivener exige également la présentation d'un tableau d'amortissements d'emprunt en accompagnement de la proposition de crédit. PAGE 8 Taux d’endettement et RAV ▪ Le contrat de prêt défini la durée de l’offre, variable en fonction de la somme empruntée et du montant des mensualités désirées ▪ Les ratios de risque des établissements financiers : ▪ Le taux d’endettement = emprunts et charges permanentes/revenus permanents ▪ Le reste à vivre = (revenus – emprunts et impôts)/nbre de personnes du foyer ▪ RAV référentiel BTS : 800€/célibataire et 1200€/couple sans enfants + 300€/pers du foyer PAGE 9 ▪ EXEMPLES : N°1 : calcul du reste à vivre d’un couple avec deux enfants REVENUS MENSUELS 3500€ CHARGES DE CREDIT 1000€ RESTE A VIVRE MINIMUM RESTE A VIVRE REEL LE RAV EST-IL SUFFISANT ? N°2 Calcul de taux d’endettement d’un couple : REVENUS ANNUELS 29 000€ CHARGES RECURRENTES ANNUELLES 8000€ TAUX D’ENDETTEMENT Calculer le RAV PAGE 10 ▪ EXEMPLES : N°1 : calcul du reste à vivre d’un couple avec deux enfants LE RAV est suffisant N°2 Calcul de taux d’endettement d’un couple : RAV = (29000-8000)/12/2 = 875€ PAGE 11 L’offre de prêt ▪ Contrat = offre préalable qui répond à des exigences légales ▪ Il comprend : ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ L’identité des parties et des cautions La nature L’objet et les modalités du prêt Le tableau d’amortissement Le cout du crédit (TEG) Les modalités de révision dans le cas d’un prêt à taux variable ▪ Adressé à l’emprunteur par LRAR valable 1 mois ▪ L’emprunteur doit attendre 10 jours avant de retourner son offre acceptée ▪ Protection du consommateur, possible de ne pas donner suite sans frais PAGE 12 Les types de crédits immobiliers PAGE 13 Les prêts aidés ▪ Prêts qui bénéficient de conditions plus intéressantes que le prêt classique, car ils bénéficient d’une aide de l’Etat afin de favoriser l’accession à la propriété ▪ Les différents types : ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ Le PTZ LE PRÊT CONVENTIONNE LE PRÊT PAS LE PRÊT EPARGNE LOGEMENT AUTRES PRETS AIDES PAGE 14 LE PRÊT A TAUX ZERO ▪ Révisé à chaque loi de finances (2022 sur 2023 : modification des plafonds de ressources) ▪ Prêt sans intérêts mais sous conditions de ressources ▪ Achat dans le neuf ou ancien avec travaux (mini 25% + zone B2 ou C, amélioration de l’habitat ou économie d’énergie) ▪ Bénéficie d’un différé de remboursement ▪ Cumulable avec d’autres prêts aidés PAGE 15 LE PRÊT CONVENTIONNE ▪ Accordé par un établissement financier ou banque ayant passé une convention avec l’Etat ▪ Achat neuf ou financement de travaux dans l’ancien (supérieur à 10 ans) ▪ Sans conditions de ressources ▪ Permet de profiter de l’APL (aide personnalisée au logement) PAGE 16 LE PRÊT PAS ▪ Prêt conventionné garanti par l’Etat (Prêt à l’accession Sociale) ▪ Soumis à conditions de ressources ▪ Acquisition uniquement RP ou travaux d’amélioration ▪ Taux d’intérêt révisable trimestriellement est plafonné PAGE 17 LE PRÊT EPARGNE LOGEMENT ▪ Prêt à taux fixé au début du contrat après la phase d’épargne (1% depuis 2016) ▪ Montant et durée dépendant des droits acquis pendant la phase d’épargne ▪ Financement de tout type d’achat ou de travaux immobiliers (maximum de 92000€ taux 2,2%) ▪ Durée maximale de 15 ans et montant maximum de 61200€ ▪ Possibilité de céder ses droit à la famille PAGE 18 LE PRÊT EMPLOYEUR ▪ Prêt employeur 1% ▪ >à 10 salariés ▪ taux de 1 à 3% ▪ achat neuf ou ancien ou remise aux normes de logements anciens PAGE 19 ETUDE MEILLEUR TAUX 2019 profil des emprunteurs sur l’année 2019 en 6 chiffres Montant des revenus du foyer 4549€ Moyenne d’Age de l’emprunteur 36,1ans Montant de l’apport personnel 13 900 € Montant moyen de l’emprunt 223 000 € Montant moyen de la transaction 236 900 € Durée moyenne du crédit 21,6ans PAGE 20 Taux de crédit et assurances ▪ Les différents taux de crédits ▪ L’assurance (loi Hamon de 2014, loi Lagarde de 2010, loi Lemoine de 2022) Partie 2 PAGE 21 LES DIFFERENTS TAUX DE CREDITS PAGE 22 LE TAUX FIXE CARACTERISTIQUES : ▪ Taux identique durant toute la durée de l’emprunt (ex 1,8% sur 15 ans) ▪ Le taux ne varie pas sauf en cas de renégociation ▪ Les échéances sont modulables (en fonction de l’offre) : ▪ Échéances constantes : annuité identique pendant toute la durée de l’emprunt ▪ Echéances progressives : le montant augmente chaque année selon un rythme prévu à la signature du contrat = anticiper les hausses de revenus ▪ Échéances modulables : le montant varie à la hausse ou à la baisse pendant toute la durée du prêt, fonction des variations de revenu. Elles sont réglementées PAGE 23 LE TAUX FIXE AVANTAGES INCONVENIENTS Pas de variation dans la durée Pas de baisses de taux d’intérêts Budget géré sur le LT Taux fixe plus élevé que le taux révisable Taux préférable sur un emprunt LT >15 ans SECURITE L’emprunteur ne bénéficie pas d’éventuelles baisses de taux d’intérêt, le taux fixe est plus élevé que le taux révisable. L’euribor (EURO INTERBANK OFFERED RATE) est la taux interbancaire de la zone euro : moyenne des 12 mois des taux des 57 établissements les plus actifs de la zone euro Pénalité en cas de remboursement anticipé (3% du CRD plafonné à 6 mois d’intérêts) PAGE 24 LE TAUX VARIABLE CARACTERISTIQUES : ▪ Révisé chaque année à date anniversaire en fonction de l’indice de référence de l’EURIBOR ▪ La banque ajoute ensuite une marge de 1 à 1,5% en fonction du risque pris : il s’agit du taux capé Exemple : Taux variable proposé = 1,90% capé 1 Taux maximum proposé = 2,90% Le taux peut être non capé, donc sans plafond = prise de risque importante PAGE 25 LE TAUX VARIABLE AVANTAGES INCONVENIENTS Taux de départ < taux fixe Prise de risques Profiter des baisses de taux Impossibilité de faire face aux échéances Remboursement par anticipation sans pénalités Choix spéculatif Transformable en taux fixe PAGE 26 L’assurance (loi Hamon de 2014, loi Lagarde de 2010, loi Lemoine de 2022) PAGE 27 GENERALITES ▪ Légalement pas obligatoire (aucun établissement ne prêtera sans assurance) ▪ Définition : L’assurance a pour objet de se substituer à l’emprunteur en cas de décès ou d’invalidité. Dans les deux cas, l’assurance rembourse les mensualités à la place de l’emprunteur ▪ Les assureurs parlent de QUOTITE = quote part sur la « tête » de chaque assuré en cas de sinistre sur une ou deux têtes ▪ Quotité 50% = le co-emprunteur aura à rembourser chaque mois la moitié de l’échéance ▪ Quotité 100% = les héritiers n’auront rien à rembourser. L’assureur rembourse à hauteur du CRD ▪ La quotité doit être fonction des revenu de chacun. Idéal = 100%/tête mais cela est couteux PAGE 28 ▪ EXEMPLES : Madame X gagne 30 000€/an Monsieur X gagne 16 000€/an Que représente le remboursement en % sur les revenus de chacun du ménage sur une base 100? Quel risque en cas de décès de madame avec une quotité de 50%/tête ? Quelle préconisation auriez-vous pu faire en terme de conseil ? PAGE 29 ▪ EXEMPLES : Madame X gagne 30 000€/an Monsieur X gagne 16 000€/an Que représente le remboursement en % sur les revenus de chacun du ménage sur une base 100? => Le remboursement représente 67% des revenus du ménage pour Madame X et 33% pour Monsieur X. Quel risque en cas de décès de madame avec une quotité de 50%/tête ? => Si Madame X décède, l’assurance remboursera la moitié du capital. Monsieur devra rembourser la moitié de la mensualité => difficulté financière passage de 33% à 50% Quelle préconisation auriez-vous pu faire en terme de conseil ? => Ils auraient dû prendre 70% pour Monsieur et 30% pour Madame PAGE 30 LES RISQUES COUVERTS 1 ▪ Le décès ▪ L’invalidité absolue et définitive => PTIA ▪ L’incapacité de travail => remboursement de la banque pendant la durée de l’incapacité (avec franchise : entre 6 et 12 mois par assureur) => ITT/IPT ▪ Calcul de la cotisation sur le K initial ou sur le CRD ▪ Assurance prise chez l’assureur de la Banque ou alors en délégation interne ou externe PAGE 31 LES RISQUES COUVERTS 2 ▪ Éligibilité à un questionnaire de santé (sauf depuis loi Lemoine) ▪ Une fausse déclaration entraine la réduction ou la nullité du contrat ▪ L’assurance prend en compte les frais annexes (frais dossier, frais de garanties…) ▪ Possibilité de souscrire une garantie perte d’emploi facultative. Conditions variables selon l’assureur PAGE 32 Loi Lagarde 2010 ▪ Valable jusqu’à la signature du prêt ▪ Délégation d’assurance emprunteur à l’organisme de son choix sans modifications du prêt ▪ Permettre la concurrence des acteurs de l’assurance et d’arrêter le monopôle bancaire PAGE 33 Loi Hamon 2014 ▪ Délai d’un an suite à la signature pour changer d’assureur emprunteur ▪ Interdit de facturer des frais d’avenants et d’étude d’équivalence ▪ Substitution dans les 12 mois suite à la signature du prêt ▪ Garanties au moins équivalentes ▪ Réponse sous 10 jours obligatoires de l’assureur tenant du contrat PAGE 34 Loi Lemoine 2022 ▪ Droit de résiliation à tout moment et sans frais ▪ Depuis le 01/06/2022 : suppression du questionnaire de santé si encours < 200ke =/pers soit 400ke pour un couple + fin du prêt < à 60 ans pour l’âge des acquéreurs ▪ Droit d’oubli raccourci à 5 ans PAGE 35 Les garanties de crédits ▪ Les sûretés réelles : hypothèque, PPD et nantissement ▪ La sûreté personnelle : le cautionnement Partie 3 PAGE 36 Lors de l’achat d’un bien immobilier par un acquéreur au moyen d’un prêt bancaire, l’établissement de crédit demande une garantie pour s’assurer du remboursement du prêt. Il existe différentes garanties pour cautionner une créance : des garanties réelles et des garanties personnelles PAGE 37 Les sûretés réelles : hypothèque, PPD et nantissement PAGE 38 L’hypothèque 1 ▪ Le bien est affecté à la garantie de la dette en déposséder le propriétaire ▪ Acte notarié avec prescription au bureau des hypothèques ▪ Droit de suite (droit de saisir le bien par le créancier quel qu’en soit le propriétaire) et droit de préférence (créancier prioritaire sur les autres) rattachés à l’immeuble ▪ Hypothèque garantissant un crédit => hypothèque conventionnelle ▪ L’hypothèque est la plus chère des garanties (environ 1,5% du montant du prêt) PAGE 39 L’hypothèque 2 ▪ Non-paiement des échéances par le débiteur => la banque procède à la mise aux enchères ▪ En cas de remboursement total, le notaire doit procéder à une « main levée d’hypothèque » auprès du conservateur des hypothèques. => obligatoire pour vendre le bien sans inscription car elle est lié au bien et non au propriétaire ▪ Cout de la mainlevée : 0,7% de l’encours ▪ L’extinction de l’hypothèque st automatique 1 an après le paiement de la dernière échéance ▪ Durée maximale de l’inscription hypothécaire : 50 ans ▪ Ordonnance du 23/03/2006 => hypothèque rechargeable, affecter l’hypothèque initiale à d’autres garanties de créances PAGE 40 Le privilège de prêteur de deniers (PPD) ▪ Même effets que l’hypothèque mais avantage d’être dispensée de taxe de publicité foncière (0,715% du montant du prêt) ▪ Porte uniquement sur un immeuble existant et non sur une construction ou des travaux ▪ Même effets que l’hypothèque tout en garantissant une meilleure protection au prêteur prenant effet à la date d’achat ▪ Le créancier est prioritaire sur tous les autres candidats ▪ Inscrit au bureau des hypothèques ▪ En cas de vente => mainlevée du privilège coute entre 0,5 et 1% de l’encours PAGE 41 Attention depuis le 01/01/2022, le PPD devient l’hypothèque légale PAGE 42 Le nantissement ▪ Plus rare pour une garantie d’une créance ▪ Donner en gage un portefeuille d’actions et/ou d’obligations au créancier ▪ Valeur exigible fonction des banques (au moins égal à l’encours) ▪ Prêt à hauteur de 40% du montant de portefeuille actions, 80% pour les obligations et 100% pour des assurance-vie fonds euros (80/20) ▪ Avantage = gratuité de la garantie ▪ Inconvénient = portefeuille gelé jusqu’à la fin de l’emprunt PAGE 43 Pour garantir une créance, l’établissement financier peut accepter qu’une société ou une personne physique se porte caution. L’article 2 288 du CC définit le cautionnement : la personne ou l’organisme qui se porte caution (dénommé(e) « la caution »)s’engage à payer à la place du débiteur (dénommé(e) »le cautionné ») en cas de défaillance. PAGE 44 La sûreté personnelle : le cautionnement PAGE 45 La caution mutuelle ▪ Sociétés spécialisées dans le cautionnement (exemple : SACCEF) moyennant rémunération. ▪ Se substitue au débiteur défaillant => se retourne vers le débiteur afin de recouvrer a créance ▪ L’emprunteur verse dès le déblocage des fonds une contribution proportionnelle au montant de son prêt => 75% est remboursée à la fin du crédit si pas d’incident de paiement ▪ Cout moins élevé que les garanties précédentes (1 à 1,2% du montant crédit) ▪ Acte sous seing privé = pas d’inscription ni de mainlevée ▪ Déchargée de son engagement de façon automatique dès la dernière mensualité remboursée PAGE 46 La caution d’un particulier ▪ Engagement des biens personnels de la caution à l’exception du RSA ▪ Si mariage sous le régime légal => consentement du conjoint exigé => engagement des biens communs et propres à chacun ▪ Caution simple (poursuite de l’emprunteur en premier lieu) ou caution solidaire (le créancier peut s’adresser à la caution avant même d’avoir éteint les poursuites contre le débiteur) PAGE 47