Fiscalité Immobilière (Strebler) - PDF

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE : LE FINANCEMENT DE L’AMÉNAGEMENT : TAXES ET PARTICPATIONS D’URBANISME Introduc?on : Le financement public des équipements publics On va bénéficier d’équipement collec6fs, communs (routes, réseaux…). Dans un lo6ssement,...

FISCALITÉ IMMOBILIÈRE : LE FINANCEMENT DE L’AMÉNAGEMENT : TAXES ET PARTICPATIONS D’URBANISME Introduc?on : Le financement public des équipements publics On va bénéficier d’équipement collec6fs, communs (routes, réseaux…). Dans un lo6ssement, c’est le lo6sseur qui fait les routes, les réseaux… mais qui construit l’école et va la payer ? Se pose la ques6on du financement des équipements. Le législateur a imaginé qu’un certain nombre d’équipements publics pouvaient être mis à la charge de ceux qui les rendent nécessaires, cad ceux qui se décident à construire. La manière de faire payer repose sur 2 régimes de contribu6ons : - U?liser la fiscalité (impôts et taxes). Les taxes seront une sorte de mutualisa?on, tout le monde paie qu’on ait besoin ou non de l’équipement. Cela s’oppose à la redevance, où on paie ce qu’on u6lise. Ex : certaines communes fonc6onnent en taxe d’ordures ménagères (tout le monde paie pareil), et d’autres imposent un système de redevance d’ordures ménagères (on paie en fonc6on du nombre de fois où on sort la poubelle). - Les par?cipa?ons d’urbanisme : les personnes paient au prorata de ce qu’elles rendent l’équipement nécessaire. Il y a une fâcheuse tendance des collec?vités à chercher à faire entrer de l’argent, faire payer aux constructeurs et aménageurs, sans respecter les condi?ons légales. Elles font payer des choses qu’elles n’ont pas le droit de payer ou elles font payer selon des modalités qui ne sont pas légales. Il y a peu de recours des professionnels car ils répercuteront les taxes sur le prix et ne veulent pas de problème avec les communes (ex de Saint-Ouen). Le parlement a ouvert la possibilité de se faire rembourser, pour ceux qui ont payé, cad les promoteurs et les acquéreurs successifs de biens dont on a illégalement payé qqc. Les opéra?ons d’aménagement et de construc?on génèrent deux types de besoins d’équipements : - Des équipements « propres » : dont la voca6on est exclusivement « priva?ve », qui servent et peuvent uniquement servir à l’opéra?on d’aménagement ou de construc?on qui les rend nécessaires. Ils ont voca6on à être réalisés -ou au moins à être financés- en totalité, exclusivement par ceYe opéra?on (ex : branchements entre une construc6on et le réseau collec6f, arbre sur un terrain, abaissement de la bordure de troRoir…). ⚠ C’est un critère « FONCTIONNEL » ni géographique ni de propriété : ce n’est pas parce que ce n’est plus sur mon terrain que ce n’est plus mon équipement propre. L’équipement peut sor?r du terrain d’assieYe pour rejoindre les autres équipements. Ex : lo6ssement : le lo6sseur fait la voirie servant à desservir les lots de son lo6ssement. Il n’est pas impossible que la mairie reprenne la voirie dans son domaine public. L’équipement propre, comme celui du lo?ssement, sera la propriété de la personne publique. Il est aussi possible d’avoir sur son terrain des équipements qui ne sont pas propre car leur fonc?on n’est pas réservée à la sa?sfac?on personnelle du propriétaire (ex : voie qui doit être plus large juste pour accéder à terrain de foot). 1  - Des équipements « publics », qui servent ou serviront à d’autres opéra?ons -existantes ou futures- que celle qui les rend nécessaires. Ils ont voca6on à être réalisés -et financés- par les collec?vités publiques maîtres d’ouvrage des équipements è La dis?nc?on est exclusive et sans partage : il n’y a pas d’équipement qui sont par6ellement propre et par6ellement public, c’est ou l’un ou l’autre. Les receYes d’inves?ssement financent les dépenses d’équipements publics : (droit commun) - Fonds propres : fiscalité locale (prélèvement sur sec6on de fonc6onnement) - Subven?ons - Emprunts En plus de ces 3 solu6ons, par excep?on, le Code de l’urbanisme admet, de meYre à contribu?on les opérateurs qui interviennent en urbanisme qui rendent nécessaire un équipement qui servira à tout le monde. Les opérateurs ou aménageurs par6cipent financièrement aux opéra6ons qui rendent des équipements publics nécessaires par : - Contribu?ons fiscales (= forfaitaires) : taxe d’aménagement et autres taxes - Contribu?ons propor?onnalisées : par?cipa?ons d’urbanisme et TA « majorée » Les évolu*ons législa*ves - 7 août 1957 : lois rela6ves aux permis de construire et de lo6r : on a légalisé les pra6ques qui existaient déjà, on fait payer ceux qui ont rendu l’opéra6on nécessaire. - 30 décembre 1967 : loi d’orienta?on foncière : créa?on de la taxe locale d’équipement pour financer les équipements publics, qui avait voca?on à remplacer ce système où on disait qu’il faut payer au moment du permis. Quand la TLE était en place, on ne pouvait plus faire payer à la tête du client, mais les communes ne la meRaient pas en place alors que cela devait devenir un système universel. - 13 novembre 1981 : arrêt du Conseil d’État M. et Mme PLUNIAN : Avant, quand on faisait payer des équipements non-nécessaires au projet, le contribuable allait devant le juge, qui annulait le permis en6èrement. Des personnes acceptaient donc de payer pour conserver leur permis de construire. En 1981, le CE dit qu’on peut aYaquer un permis uniquement sur le volet financier. C’est donc la commune qui devra payer l’équipement. En outre, le CE admet que les recours tendant à l’annula?on financière d’une autorisa?on peut être engagée dans les 4 ans et non dans les 2 mois, car il s’agit du conten?eux des travaux publics. - 18 juillet 1985 : loi Aménagement : décentralisa6on pour l’aménagement et réforme des contribu6ons d’urbanisme en faisant une liste exhaus?ve de ce qu’on pouvait faire payer et les condi6ons dans lesquelles c’est exigible. On officialise aussi qu’une autorisa6on d’urbanisme est divisible, et que le juge peut annuler le volet financier sans annuler l’intégralité du permis (consécra?on arrêt PLUNIAN) - 13 décembre 2000 : loi Solidarité et Renouvellement urbains - 17 janvier 2001 : loi rela6ve à l’archéologie préven6ve : créa?on d’une nouvelle taxe d’urbanisme car l’État voulait faire payer les bénéficiaires d’autorisa6ons en cas de fouille archéologiques. Les services de l’État étaient censés payer mais annoncer des délais impossibles, sauf si le bénéficiaire payait, en quel cas les délais étaient réduits. Il y a eu du conten6eux car la loi de 1985 était exhaus6ve, donc annula6on des 6tres, l’État devait payer de sa poche. On a donc créé la redevance d’archéologie préven?ve. - 2 juillet 2003 : loi Urbanisme et Habitat 2  - 9 août 2004 : loi rela6ve au sou6en à la consomma6on : on avait fait un barème dans la loi rela6ve à l’archéologie préven6ve. Ce barème faisait que cela coutait plus cher de financer les fouilles que d’acheter un terrain et le viabiliser. En 2004, on a donc réformé la redevance d’archéologie pour que cela coute moins cher. - 25 mars 2009 : loi de mobilisa6on pour le logement : crise économique des Subprimes. Les promoteurs et aménageurs disent au gouvernement que des projets sont bloqués car des équipements publics sont nécessaires, mais ne peuvent pas être financés par les promoteurs et aménageurs et les collec6vités n’ont pas d’argent. Les promoteurs proposent d’accepter de payer des équipements publics. On a donc créé le projet urbain partenarial, qui était censé par le financement privé d’équipement public, débloquer les opéra?ons d’aménagements. - 29 décembre 2010 : loi de finances rec?fica?ve pour 2010 : réforme des contribu?ons d’urbanisme, on en vire bcp pour n’en garder qu’un minimum. - 14 mars 2012 : loi de finances rec6fica6ve pour 2012 - 29 décembre 2012 : loi de finances rec6fica6ve pour 2012 - 29 décembre 2013 : loi de finances pour 2014 - 24 mars 2014 : loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové C’est un droit mouvant, qui bouge. Réforme de 2010-2015 et ses réajustements La loi n° 2010-1659 du 29 décembre 2010 de finances rec*fica*ve pour 2010 : - Projet déposé à l’Assemblée le 17 novembre 2010 - Entrée en vigueur pour les autorisa6ons déposées à compter du 1er mars 2012 - 2ème phase à compter du 1er janvier 2015 - Créa?on de la taxe d’aménagement pour remplacer la taxe locale d’aménagement. - Bcp de contribu?ons d’urbanisme virées pour n’en garder qu’un minimum. La loi n° 2012-354 du 14 mars 2012 de finances rec*fica*ve pour 2012 : - Suppression de la par?cipa?on pour raccordement à l’égout et créa?on de la par?cipa?on au financement de l’assainissement collec?f : c’est pareil mais ce n’est plus une par?cipa?on d’urbanisme. On ne paie plus lors du permis de construire mais lors du raccordement. La loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013 : - Réforme de la redevance d’archéologie préven6ve La loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rec*fica*ve pour 2012 : - Possibilité d’exonérer les surfaces de sta6onnement La loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 : - Possibilité d’exonérer les abris de jardin La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové - Assujehssement des opéra6ons d’aménagement à la taxe d’aménagement - Ajustement du versement pour sous-densité : conséquences de la suppression du cos - Possibilité de délimiter des « périmètres de PUP » et d’organiser un débat sur l’intérêt du PUP La loi n° 2014-1655 du 29 décembre 2014 de finances rec*fica*ve pour 2014 : - Possibilité d’exonérer les pigeonniers et colombiers La loi n° 2015-1786 du 29 décembre 2015 de finances rec*fica*ve pour 2015 : - Possibilité d’exonérer les maisons communales de santé 3  La réforme de 2021/2023 La loi n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 de finances pour 2021 : - Modifica?ons concernant la taxe d’aménagement : à Secteurs à taux majoré de la part locale de la taxe : « assouplissements » à U?lisa?on de la part départementale de la taxe : Dans la taxe d’aménagement, il y aussi une part départementale, qui ne devait service que pour les poli6ques d’espaces naturels et sensibles. Au fil des années comme les départements ne savent pas comment dépenser cet argent, on n’arrête pas de rajouter des possibilités de dépense pour u6liser ceRe taxe, par exemple pour financer des études sur les sen6ers de randonnée. à Exonéra?ons de certaines surfaces de sta?onnement - Suppression du versement pour sous-densité - Ges?on des taxes d’urbanisme par la DGFiP à Compétence des services fiscaux à Dates d’exigibilité de la taxe d’aménagement L’ordonnance n° 2022-883 du 14 juin 2022 rela*ve au transfert à la DGFiP de la ges*on de la taxe d’aménagement et de la taxe d’archéologie préven*ve : - Regroupement des textes dans le code général des impôts et le livre des procédures fiscales - Rapprochement des règles fiscales de « droit commun » - « Alignement » des taxes... La réforme de 2023 des raccordements électriques La loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, qui a pour but d’accélérer les énergies renouvelables, a supprimé la factura?on par ENEDIS aux communes et EPCI des frais d’extension des réseaux électriques rendus nécessaires par des opéra?ons d’aménagement ou de construc?on avec une entrée en vigueur le 10 septembre 2023. Dans les années 1960, celui qui rendait nécessaire une extension de réseau électrique devait la payer, ce qui était injuste car en cas de revente, celui d’après profitait de l’extension mais ne payait pas de taxe. En 2000, suppression de la par6cipa6on du financement des services industriels et commerciaux. En 2003, on a inscrit dans la loi que les communes doivent payer en cas d’extension. A l’occasion de la loi du 10 mars 2023, le gouvernement voulait être habilité à légiférer par voie d’ordonnance pour revoir les ques6ons techniques rela6ves au raccordement et en profiter pour supprimer la phrase prévoyant la factura6on des extensions aux communes. Mais les députés l’ont directement inscrit dans la loi. L’ordonnance n° 2023-816 du 23 août 2023 désigne le bénéficiaire d’une autorisa?on d’urbanisme comme le débiteur des frais de « raccordement » (= branchement individuel + extension du réseau public) rendus nécessaires par son opéra?on avec une entrée en vigueur le 10 novembre 2023. Cela est fixé dans le Code de l’énergie, or les autorisa6ons d’urbanisme sont régies par le Code de l’urbanisme qui prévoit un régime limité. L’art L111-11 dit que quand il y a des équipements de réseaux à faire mais que personne ne peut dire quand et par qui ils seront payés, il faut refuser le permis. La solu6on serait de meRre en place un PUP disant que le bénéficiaire accepte de payer sa quote-part, à condi6on d’être en zone U ou à AU d’un PLU. Le parlement doit ra6fier l’ordonnance. Le gouvernement a déposé son projet de loi de ra6fica6on de l’ordonnance déposé le 8 novembre 2023 prévoit de modifier le code de l’urbanisme et d’y créer une nouvelle contribu?on aux raccordements électriques, donc de légaliser la possibilité de faire payer les extensions électriques au bénéficiaire des autorisa6ons (or quasiment impossible ajd sauf PUP). Or, selon le CE, on ne peut pas faire payer à 1 ce qui sert à plusieurs, selon le principe de l’égalité devant les impôts. Il faut introduire la no6on de propor6onnalité dans le texte, sinon le juge annulera. 4  Chapitre 1 : Les caractères généraux des contribu8ons d’urbanisme I) Les principes applicables A) Le caractère limita?f des contribu?ons exigibles C.urb. fait liste exhaus?ve et limita?ve de ce qui peut être payé par les constructeurs et aménageurs. Aucune autre contribu?on ne peut être légalement exigée ou obtenue que : Volet fiscal : les taxes - Toutes les communes n’ont pas introduit la taxe d’aménagement, dans laquelle il y a une part communale/intercommunale, une part départementale et une part régionale, dont seule la région francilienne a droit. - Le versement pour sous-densité a été supprimé : on faisait payer les contribuables pour ce qu’ils pouvaient construire, on pénalise celui qui construit moins que ce qu’il pourrait, donc seule une poignée de communes l’ont introduite. Elle a été supprimée en 2020. - La taxe d’archéologie préven?ve fonc6onne comme la taxe d’aménagement. - La taxe sur la créa?on de bureaux, commerces, locaux de recherche ou de stockage, propre à l’IDF. On voulait faire de ceRe taxe une pe6te sœur de taxe d’aménagement mais pas le cas. Volet sur mesure : Les par*cipa*ons : - Par?cipa?on dans les zones d’aménagement concerté (ZAC), si l’aménageur paie la par6cipa6on ZAC, il ne paiera PAS la part communale de la TAXE D’AMÉNAGEMENT. - Le projet urbain partenarial (PUP), qui ne peut PAS se cumuler avec la part communale de la taxe d’aménagement et se cumule difficilement avec la par?cipa?on en ZAC. - La par?cipa?on à la réalisa?on d’équipements publics excep?onnels PEUT se cumuler avec la taxe d’aménagement. Il y a 3 taxes et 3 par6cipa6ons et il faut juste rajouter la réalisa?on des équipements propres. 5 Certaines taxes et par6cipa6ons ont été supprimées : taxe spéciale d’équipement de la Savoie (car JO 1992), cession gratuite de terrains affectés à certains usages publics. Mais quelle que soit la manière dont elle les nommée, aucune autre par?cipa?on ne peut être exigée (exigée par la commune) ou obtenue (si une personne est prête à payer, on ne peut pas l’accepter). Ne peuvent PAS être autorisés les offres de concours (offrir de l’argent), ni une permission de voirie (demande de voirie donc paie car a demandé), ni une vente de terrain majorée (intégra6on du prix des voiries dans le prix de vente du terrain) à la personne qui a payé peut se faire rembourser, les acquéreurs successifs peuvent se faire rembourser. S’ajoutera prochainement la par?cipa?on aux extensions de réseaux électrique. B) Les principes de nécessité et de propor?onnalité Les contribu6ons peuvent être exigées ou obtenues uniquement : - Pour des équipements publics rendus NÉCESSAIRES par les opéra?ons mises à contribu?on : on a besoin de l’équipement pour que l’opéra6on d’aménagement puisse se faire. - A hauteur de la PROPORTION de leur u?lisa?on par les habitants ou usagers des opéra6ons mises à contribu6on Ces deux principes sont mis en œuvre pour : - Les secteurs à taux majoré de la part locale de la taxe d’aménagement - Les 3 régimes de par?cipa?on : La par?cipa?on en zone d’aménagement concerté, la par?cipa?on au ?tre d’un projet urbain partenarial, la par?cipa?on au financement d’un équipement public excep?onnel Ne s’applique pas pour la taxe d’aménagement, où chacun paie un peu. C) Les autres principes applicables Principe : Un même équipement ne peut pas être financé 2 fois ! à Par l’aménageur puis par les constructeurs ni par 2 par6cipa6ons ayant le même objet (pour pq difficile de superposer ZAC et PUP). Principe : les citoyens sont égaux devant les charges publiques : si un périmètre de contribu6on est ins6tué, tous les projets qui s’y situent sont mis à contribu6on Principe : les contribu?ons sont exclusivement financières : ce sont les collec?vités qui sont censées réaliser les équipements publics et non un aménageur, car on ne peut pas réaliser des travaux publics sans MISE EN CONCURRENCE, selon le droit européen, (arrêt Scala de Milan), SAUF seule conven?on de réalisa?on de zone d’aménagement concerté peut prévoir la réalisa?on d’équipements publics par l’aménageur, après mise en concurrence (on a dû changer le régime de choix des aménageurs de ZAC, en meRant en place une mise en concurrence). II) L’exigibilité des contribu?ons d’urbanisme A) Contribu?ons et autorisa?ons d’urbanisme L’autorisa?on de construire cons?tue a priori le fait générateur des imposi?ons pour taxe d’aménagement (TA), taxe d’archéologie préven6ve (TAP), taxe pour la créa6on de bureaux (TCB), SANS men?on dans l’autorisa?on ! à La fiscalité de l’urbanisme n’est pas calculée par le maire qui délivre le permis, donc ne figure pas dans le permis, car les impôts sont collectés par l’État. 6 MAIS dans le permis, il faut tout de même men?onner la par?cipa?on à la réalisa?on d’équipements publics excep?onnels, avec montant et mode de calcul, et modalités de paiement, en jus?fiant la nécessité et la propor?onnalité. Si cela ne figure pas dans le permis, on ne pourra rien exiger au 6tre de l’équipement public excep6onnel. Si le périmètre a été créé avant 2015 et con6nue de s’appliquer, les PVR et PAE doivent aussi figurer avec mode de calcul et montant à payer). La taxe d’aménagement ne sera exigible que si elle existait avant la demande de permis de construire. Pour la taxe d’aménagement, on a aussi modifié comment elle se met en place : il faut délibérer avant le 1e juillet pour qu’elle s’applique le 1e janvier suivant. L’ins6tu6on des contribu6ons doit être exécutoire au 1er janvier. Il faudrait donc demander des CU avant le 1e janvier pour cristalliser les droits et ne pas se voir appliquer l’augmenta6on du taux et l’augmenta6on de l’assieRe (qui augmente en même temps que l’infla6on), surtout pour les professionnels. Cas par6culiers : dans les PUP, les ZAC (et les PVR), on est dans le cadre de conven?ons signées AVANT le permis de construire. L’autorisa?on n’est PAS le fait générateur des imposi?ons. On peut viser la conven6on dans le permis de construire mais ce n’est pas une clause du permis de construire, cela a été réglé indépendamment et avant le permis de construire. Toute conven?on signée après le permis de construire pour des PUP et des ZAC sont illégales. La conven6on doit être signée avant le permis de construire, et affichée en mairie. Cas par6culier des construc?ons sans autorisa?on ou ne la respectant pas : il faut payer pour les m2 non-autorisés. Dans ce cas, ce ne sera pas le permis mais le procès-verbal de constata?on qui sera le fait générateur des taxes et par6cipa6ons B) Contribu?ons et cer?ficat d’urbanisme Art L410-1 C.urba : « Le cer;ficat d’urbanisme, en fonc;on de la demande présentée : a) indique les disposi;ons d’urbanisme, les limita;ons administra;ves au droit de propriété et la liste des taxes et par;cipa;ons d’urbanisme applicables au terrain [...] Lorsqu’une demande d’autorisa;on ou une déclara;on préalable est déposée dans le délai de 18 mois à compter de la délivrance d’un cer;ficat d’urbanisme, les disposi;ons d’urbanisme, le régime des taxes et par;cipa;ons d’urbanisme ainsi que les limita;ons administra;ves au droit de propriété tels qu’ils existaient à la date du cer;ficat d’urbanisme ne peuvent être remis en cause [...] » Il faut indiquer dans le cer?ficat d’urbanisme la liste des taxes et par?cipa?ons applicables au terrain prévues par la règlementa6on na6onale. C’est un bout de papier que tout le monde peut demander. N’importe qui peut demander un CU n’importe où, gratuitement. Dans le CU, il y a la liste des taxes et par?cipa?ons applicables au terrain au jour de la délivrance du CU. Il y a notamment la part locale de la TA en communes avec PLU, TAP, TCB..., les taxes d’aménagement (autres communes, départements, IdF), PVR, PAE, et éventuellement la par?cipa?on pour équipement public excep?onnel (le cas échéant) Si demande d’autorisa6on déposée dans les 18 mois suivant le cer6ficat, seules les contribu6ons exigibles lors du cer6ficat seront exigées. Seul ce qui était exigible au jour du CU pourra être demandée SI la demande d’autorisa?on est déposée dans les 18 mois. En ma6ère de taxe d’aménagement notamment, les taux peuvent changer tous les ans. Pour décider de changer le taux, il faut avoir délibéré avant le 1e juillet précédent. Il faut donc vérifier les délibéra6ons avant le 1e juillet, et demander une demande de CU au plus tard le 30 novembre car 7 l’AD° a 1 mois pour répondre et si elle ne répond pas, la cristallisa6on a quand même lieu, et le 30 décembre, les changements éventuels du 1e janvier ne s’appliqueront pas. On a alors 18 mois pour déposer la demande pour ne pas payer le taux augmenté ou majoré. Dans le CGI, certains ar6cles du C.urba. ont mal été recopiés : - Dans le CGI est dit que si un cer6ficat d’urbanisme est accordée et qu’une demande est déposée dans les 18 mois, les « taxes et par?cipa?ons telles que men?onnées dans le CU », signifiant que le CU est écrit or il peut aussi être tacite, alors que dans le C.urba., il est dit « tel qu’ils existaient » pour tenir compte des CU tacite. - Dans le C.urba, ils ont mis « le régime des taxes et par?cipa?ons » alors que dans le CGI ils ont mis « le régime des taxes correspondant au taux et à la valeur d’assieYe », or l’impôt correspond à une valeur d’assieRe mul6pliée par un taux. CeRe valeur d’assieRe s’appuie sur une valeur forfaitaire au m2. La valeur d’assieYe change automa?quement tous les ans, sur la base de l’évolu6on de l’indice du cout de la construc6on. En cas de CU en cours de validité, l’assieYe est aussi cristallisée selon le CGI. La valeur applicable au 1e janvier de la demande de permis ne pourra s’appliquer. C) Registre des contribu?ons d’urbanisme Depuis 2012, il doit y avoir un minimum de transparence en ma6ère de contribu6ons d’urbanisme. Ce que les collec6vités exigent des constructeurs doit être transparent, donc on 6ent un registre. Toutes les communes sont censées tenir un tel registre mais c’est loin d’être le cas. Les par?cipa?ons reportées au registre : - Par?cipa?on en ZAC, PUP, PREPE (par6cipa6on excep6onnelle) - (PVR, PAE), cessions gratuites, PPRPPS, PRE Le maire doit tenir ce registre, qui doit être un registre papier et pas numérique pour ne pas rajouter de ligne. Les autorités qui prescrivent des par?cipa?ons ou les encaissent doivent communiquer les informa?ons au maire (préfet si permis délivré par le préfet par ex), quand cela a été payé et par qui, et le maire doit retranscrire. Les men?ons au registre : - Nature, montant ou valeur des par6cipa6ons - Références de l’acte prescrivant la contribu6on - Dénomina?on et adresse du redevable, du bénéficiaire et de celui qui s’est acquiYé de la par6cipa6on - Dates des versements ou obten6on des contribu6ons Cela est important pour la transparence dans la vie publique car des collec6vités ont tendance à faire payer des choses qu’elles n’ont pas le droit de faire payer. Mais les constructeurs et opérateurs sont prêts à payer, ils répercutent sur le prix de vente. On a prévu que les acquéreurs successifs de biens ainsi illégalement mis à contribu?on peuvent se faire rembourser. Puisque les opérateurs sont souvent complices, il faut que les vraies vic6mes, les acquéreurs, puissent se faire rembourser. Ils auront 5 ans à compter à compter du moment où le dernier versement a été inscrit au registre, mais si pas de registre, pas de prescrip?on. La ques6on ne s’est pas encore posée mais le juge re?endrait probablement la prescrip?on trentenaire. Ex : lors du permis de construire, on a demandé la par6cipa6on de raccordement à l’égout, puis on revend la maison, et l’acquéreur voit ceRe par6cipa6on et retrouve la délibéra6on du conseil municipal qui a instauré ceRe par6cipa6on, et qu’il n’y avait pas de quorum au conseil municipal, donc la 8 par6cipa6on est illégale. Il a aussi pu être écrit la somme sans le mode de calcul, la par6cipa6on serait donc illégale. La personne qui a racheté la maison peut dire au maire qu’a été payé une par6cipa6on illégale, et peut être remboursé. Soit au moment du paiement, la commune a inscrit le paiement dans le registre, en quel cas il y a prescrip?on au bout de 5 ans, soit il n’y a pas d’inscrip?on dans le registre, et la prescrip?on sera sans doute trentenaire. Le fait de ne pas inscrire dans le registre ne rend pas la par?cipa?on illégale mais l’inscrip?on dans le registre permet de faire courir les 5 ans d’ex?nc?on des droits à remboursement. Les contribu6ons prescrites par l’autorisa6on sont inscrites sur un registre mis à la disposi6on du public en mairie, ar6cle L. 332-29 du code de l’urbanisme Tenue du registre, ar6cle R. 332-41 du code de l’urbanisme Obliga6on de transmission au maire, ar6cle R. 332-42 du code de l’urbanisme D) Détermina?on de l’assieYe et liquida?on des contribu?ons Les taxes d’urbanisme : reconcentra6on des opéra?ons de calcul d’assieYe et de liquida?on des taxes d’urbanisme à compétence exclusive des services des finances publiques de l’ÉTAT (DGFiP). Ils calculent les taxes et reversent ensuite aux collec?vités. Les par?cipa?ons d’urbanisme : ?tres de receYe établis par la COLLECTIVITÉ bénéficiaire après le démarrage des travaux ou selon les termes de la conven?on (PUP, PVR, ZAC). Chaque collec6vité bénéficiaire de par6cipa6ons doit établir des 6tres de receRe APRÈS le démarrage effec6f des travaux (car financement de ce qui est rendu nécessaire mais si pas de travaux, pas nécessaire). Chapitre 2 : Les taxes d’urbanisme : contribu7ons à l’effort général d’équipement des collec7vités 2 systèmes complémentaires : - La taxe d’aménagement : système le plus répandu - Les autres taxes d’urbanisme : la redevance d’archéologie préven?ve, et la taxe pour la créa?on de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage (ÎLE-DE-FRANCE). I) La taxe d’aménagement A) Le régime de la taxe d’aménagement 1) Le champ d’applica6on Part « locale » : - De plein droit dans toutes les communes dotées d’un PLU : la part locale entre en vigueur au taux de 1% automa6quement, il faut prendre une délibéra6on si la commune souhaite un taux plus élevé. La commune peut aussi y renoncer, dans les communautés urbaines et les métropoles si commune n’a pas de PLU, la taxe de d’aménagement sera applicable en cas de communautés urbaines ou de métropolies. - Par délibéra?on du conseil municipal dans les autres communes - Possibilité de déléga?on à l’EPCI compétent en ma?ère de PLU. 9 Si c’est la communauté urbaine ou la métropole ou déléga?on à l’EPCI, l’établissement public DOIT reverser une par?e aux communes. Mais quand ce sont les communes qui touchent, elle PEUT reverser à l’EPCI (mais ne doit pas). Il y a eu des débats, on a essayé de leur imposer de reverser mais elles versaient des montants ridicules donc on est revenu à la possibilité de verser. Part départementale : par délibéra?on du conseil départemental, applicable dans toutes les communes du département, avec le même taux partout. On peut être dans une commune où il n’y a pas de taxe d’aménagement locale, où il y a une part départementale. Il peut aussi y avoir une exonéra6on au niveau local mais pas au niveau départemental. Part francilienne : par délibéra?on du conseil régional d’Île-de-France, applicable dans toutes les communes de la région. Ils PEUVENT moduler par département à l’intérieur de la région, mais ce n’est pas le cas. Ces 3 taxes fonc?onnent INDÉPENDAMMENT l’une de l’autre. La taxe se paie dès lors qu’il y a une AUTORISATION d’urbanisme (y compris déclara?on préalable) : - Bâ?ments : construc6on, reconstruc6on et agrandissement de surface de plancher - Opéra?ons d’aménagement comportant la construc?on de surfaces de plancher : comme les opéra6ons de lo6ssements, si le lo6sseur construit par ex un abri ou des places de sta6onnement collec6ve, mais en pra6que, pas grand-chose car le lo6sseur ne fait pas bcp de surfaces de plancher. - Installa?ons et aménagements : Terrains de camping, caravanage, résidences mobiles de loisirs : 3 000 € / emplacement en assieRe (par ex si 5% de taux, on paie 5% de 3000€) Terrains d’habita?ons légères de loisirs : 10 000 € / emplacement en assieRe Piscines : 250€/m2 de bassin, en assieRe, donc à mul6plier par le taux et le nombre de m2. Éoliennes d’une hauteur > 12 m : 3 000 € / éolienne, en assieRe Panneaux photovoltaïques au sol : 10 € / m2, en assieRe Aires de sta?onnement hors bâ?ment : 2 500 à 5 000 € / emplacement, en assieRe à la commune a une marge de manœuvre sur la valeur d’assieRe, mais la valeur choisie par la commune s’appliquera à la part départementale et à la part francilien. Prix = assieYe x taux x nombre de places/nombre de m2 Exonéra?ons légales, de plein droit : - Construc?ons et aménagements affectés à un service public ou d’u6lité publique - Locaux d’habita?on et d’hébergement bénéficiant de la TVA à 5,5 % (logements aidés PLAI) - Dans les exploita?ons et coopéra?ves agricoles : serres de produc6on, locaux des6nés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, à ranger et entretenir le matériel agricole, locaux de produc6on, de stockage des produits à usage agricole, locaux de transforma6on, de condi6onnement des produits provenant de l’exploita6on - Dans les centres équestres de loisir : bâ6ments affectés aux ac6vités équestres - Aménagements prescrits par un PPRNP, PPRT, PPRM, sur des biens régulièrement construits avant ces plans - Reconstruc?on à l’iden?que d’un bâ?ment démoli ou détruit < 10 ans - Reconstruc?on (dans la commune ou une commune limitrophe) de locaux sinistrés dont le terrain a été reconnu extrêmement dangereux et inconstruc?ble - Construc?ons d’une surface < 5 m2 10  - Depuis le 1er janvier 2022 : surface des places de sta?onnement intégrées dans le plan ver?cal du bâ6 ou aménagées au-dessus ou en-dessous des immeubles à parking sur le toit ou le sous-sol. Exonéra?ons faculta?ves : chaque commune peut prendre une délibéra?on AVANT le 1e juillet pour exonérer : - Logements sociaux bénéficiant de la TVA réduite - Résidences principales bénéficiant du PTZ (maxi 50 %) - Locaux industriels - Commerces de détail < 400 m2 - Travaux sur monuments historiques - Surfaces annexes affectées au sta6onnement (à/c 2013) (fini 01/2022) - Abris de jardin (à/c 2015) - Pigeonniers et colombiers (à/c 2016) - Maisons de santé communales (à/c 2017) - Maisons de santé (non communales) (à/c 2018) 2) L’assieYe, base et taux d’imposi?on La surface de plancher (fiscale) : Elle paie sur la surface de plancher : - Somme des surfaces de plancher closes et couvertes - Hauteur sous plafond > 1,80 m : il faut qu’il y ait au moins 1,80m de hauteur sous plafond, donc pas les zones basses de plafond. - A par?r du nu intérieur des façades extérieures, on ne compte pas l’épaisseur des murs, ni les surfaces de cloisons - Déduc?on faite des vides et trémies : cages d’ascenseur ou escalier par ex, et sous l’escalier on ne met pas ce qui fait moins d’1m80 de haut. L’exonéra6on de plein droit de certaines surfaces affectées au sta6onnement à surface des places de sta?onnement intégrées dans le plan ver?cal du bâ6 ou aménagées au-dessus ou en dessous des immeubles depuis le 1e janvier 2022, cad dans le volume bâ6. Deux valeurs de construc6on taxées : - 886 €/m2 hors ÎLE-DE-FRANCE (2023) (1 004 €/m2 en ÎLE-DE-FRANCE) : c’est une valeur forfaitaire, revalorisées tous les ans. - AbaYement unique de 50 % pour les sociétés d’HLM + les 100 premiers m2 de résidence principale, favorise les logements collec6fs, souvent plus pe6ts que les maisons, car si une résidence de 900m2 de 9 logements, il y a tout à moi6é prix, on fait la moyenne de la surface des logements + ac?vités économiques (listées) Des possibilités de modula?on : - Part locale : taux de 1 à 5 %, modulable, éventuellement différents selon les secteurs géographiques, pour tenir compte du coût réel de l’urbanisa6on, mais c’est rare. - Part départementale : 2,5 % au plus (uniforme) : même taux pour toutes les communes du département, même si la part locale ne s’applique pas. - Part francilienne : 1 % au plus (modulable par département mais pas le cas, car déjà ce taux avant la réforme donc ils ne voulaient pas perdre d’argent). 11 Construc?ons : valeur forfaitaire, valeur forfaitaire / m2, augmente chaque année : - 2021 : 767 €/m2 hors ÎLE-DE-FRANCE, 870 €/m2 en ÎLE-DE-France - 2022 : 820 €/m2 hors ÎLE-DE-FRANCE, 929 €/m2 en ÎLE-DE-France - 2023 : 886 €/m2 hors ÎLE-DE-FRANCE, 1 004 €/m2 en ÎLE-DE-FRANCE Pour les surfaces de plancher : somme des surfaces de plancher closes et couvertes, hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, à par?r du nu intérieur des façades extérieures, déduc?on faite des vides et des trémies Installa?ons assuje{es : - Terrains de camping, résidences mobiles de loisirs 3 000 €/emplacement - Habita?ons légères de loisirs : 10 000 €/emplacement - Panneaux photovoltaïques 10 €/m2 - Sta?onnement hors bâ? : 2 500 à 5 000 €/emplacement - Piscines : 250 €/m2 - Éoliennes : 3 000 € Ce sont les services de l’État sont chargés d’établir, liquider et recouvrer la taxe d’aménagement, que ce soit la part locale, départementale ou francilienne. Jusqu’en 2022, il fallait payer la moi6é au bout de 12 mois et le reste au bout 24 mois après l’autorisa6on. Si on n’avait pas construit, pas de taxe exigible, il fallait rembourser ce qui a déjà été payé. A par6r de septembre 2022, on paie moi?é-moi?é 3 et 9 mois après la déclara?on (fiscale) d’achèvement de la construc?on. Les communes ont râlé car il faut aRendre l’achèvement pour obtenir l’argent. Pour les gros projets de plus de 5 000m2 de surfaces de plancher supérieurs, il y a un acompte de 50 %, versés 9 mois après l’autorisa?on, puis 35 %, versés 18 mois après l’autorisa?on, puis 15% à la déclara6on d’achèvement. Pour la construc?on sans permis ou sans respecter le permis, il y a une pénalité fiscale = 80 % de la taxe due après procédure contradictoire, en plus de la taxe. Mode de calcul : TLA = surface x valeur x taux taxable communal Ex : part locale de la taxe d’aménagement pour immeuble de 6 niveaux (RdC + 5 étages), sans parking couvert ni sous-sol (36 logements) + 40 emplacements de sta6onnement extérieurs : Surface taxée = ([600m2x6]-[15m2x5 pour trous comme escaliers])-(140mlx0,3mx6 pour murs)= 3315m2 Donc TA = [(3 315 m2 x 886 €/m2 x 5 %) / 2 car 36 logements pour 3315m2 donc en moyenne la surface des 36 logements fait moins de 100m2] + [40 x 5000 € x 5 %] = 83 427 € Ex 2 : part locale de la taxe d’aménagement pour pavillon de 100 m2 d’emprise sur 2 niveaux (RdC + étage), avec garage aRenant ou cave (50 m2) : Surface taxée=[(100m2+96m2+50m2]-(105mlx0,32m)= 212,40m2 TA = (212,4 m2 x 886 €/m2 x 5 %) - (100 m2 x 886 €/m2 x 5 % / 2 car 100 premiers m2 moi6é prix) = 7 194 € 12  B) Les secteurs à taux majoré de la part locale Au moment de la réforme 2012/2015, on a imaginé que les communes pour la part communale de la TA, pourrait définir des secteurs à taux majoré, mais uniquement dans les secteurs où sont NÉCESSAIRES des « travaux substan?els » de voirie ou de réseaux (si on ne fait pas ces travaux publics, on ne peut pas construire) ou la créa?on d’équipements publics généraux (on fait les équipements publics, donc on répercute sur les secteurs à taux majoré). Depuis la réforme Loi de Finances pour 2021 : - Des travaux de restructura?on ou de renouvellement urbain pour renforcer l’aRrac6vité des zones concernées et réduire les incidences liées à l’accroissement local de la popula6on - Des travaux de recomposi?on et d’aménagement des espaces publics permeRant d’améliorer la qualité du cadre de vie, de luRer contre les îlots de chaleur urbains, de renforcer la biodiversité ou de développer l’usage des transports collec6fs et des mobilités ac6ves. Mais il faut que ce soient des secteurs où les travaux sont nécessaires. Il sera dur de démontrer que les travaux de recomposi?on publics/restructura?on sont rendus nécessaires par les m2 rajoutés. Par ex, luRer contre les ilots de chaleur bénéficient à tout le monde et ne sont pas rendus nécessaires par travaux pour ceux qui paient. Ce ne sont pas ceux qui construisent qui rendent nécessaires le verdissement de la ville, si on ne le fait pas on peut quand même construire et cela bénéfice à tous. Pour appliquer le taux majoré, il faut : - Une délibéra?on mo?vée. - Une délimita?on du/des secteurs géographiques concernés - Déterminer le taux, en fonc?on des équipements publics nécessaires à la sa?sfac?on des besoins des futurs habitants ou usagers des construc?ons. La loi de Finances pour 2021 a supprimé le critère de la propor?on d’u6lisa6on de ces équipements par ces futurs habitants ou usagers, car la métropole de Toulouse s’est faite annuler le taux majoré. Mais il y aura du conten6eux, et c’est sûr qu’en cas de conten6eux, le juge appliquera la propor6on et annulera à cause du principe propor6onnel d’égalité devant les charges publiques. Les grosses métropoles font souvent des taux poli6ques, ils ne calculent pas mais dans ce cas, c’est illégal, car pas jus6fié par les équipements rendus nécessaires. La délibéra?on mo?vée doit : - Délimiter le périmètre à si un taux déborde sur 2 zones, on applique le plus faible des 2 taux. - Déterminer le « programme de construc?ons » dans ce périmètre - Déterminer les équipements publics que ces construc?ons rendront nécessaires, avec leur coût et le critère de la propor6on d’usage a été supprimé. - Diviser la part du coût des équipements publics rendus nécessaires imputable aux construc?ons, par la valeur (TA) de ces construc?ons Adoptée avant le 30 novembre (1er juillet à/c 2023) pour une entrée en vigueur le 1er janvier suivant à non opposable aux autorisa?ons demandées dans les 18 mois qui suivent un cer?ficat d’urbanisme obtenu avant le 1er janvier. Illustra6on Juvisy-sur-Orge : délibéra6on taux de 20% en 2011 dans les secteurs en bleu. Elle jus6fie en disant que la popula6on a augmenté, et les nouvelles construc6ons rendent nécessaires des travaux d’équipements publics généraux, notamment les écoles, can6nes et garderies à ce n’est pas une délibéra6on légalement jus6fiée, les personnes dans le secteur bleu pourraient se faire rembourser. 13 Illustra6on Antony : taux majoré de 20% dans une zone bleue car réaménagement de voirie, renforcement des réseaux, crèche, groupe scolaire à illégal mais ce n’est pas la nouvelle zone qui rend la construc6on d’une crèche nécessaire, c’est pour toute la commune. Illustra6on Grenoble : Taux majoré de 20%, jus6fié par nouvelle ligne de tram alors que secteur déjà bâ6, donc pas rendu nécessaire par les quelques nouvelles construc6ons. Le cout du tram est es6mé à 8M€, et le poten6el fiscal de la taxe de 4M€, or les nouvelles construc6ons ne représenteront pas 50% du tram. Peut-être que c’était une stratégie pour interdire de construire indirectement par la dissuasion. Illustra6on Fagnières : secteur à taux majoré de 5,54% mais bête car on ne monte pas un taux pour si peu, vaut mieux meRre 5% partout, et en outre, il est dit que les dépenses ont déjà été engagées mais on ne peut pas faire un secteur à taux majoré pour des équipements déjà réalisés. Illustra6on Seyne-sur-Mer : liste précise des équipements et de leur cout, et on définit pour chaque équipement le cout imputable à chaque secteur au regard des besoins iden6fiés, donc taux majoré de 9% après calcul. Illustra6on Réguisheim : La taxe majorée est jus6fiée par la mise en place d’une route qui n’est pas dans le lo6ssement, alors que des gens habitent dans ceRe rue. La route ne sert pas qu’au lo6ssement, mais aussi aux gens qui habitent déjà dans la rue. En plus, pas d’apprécia6on des couts, pas de part correspondant aux besoins des nouveaux habitants, et aucune argumenta6on jus6fiant que le taux majoré ne finance que la quote-part des équipements nécessaires aux futurs habitants. Illustra6on Toulouse : la propor6on n’est pas jus6fié à cela a donné lieu à l’amendement parlementaire supprimant la propor6on, mais le juge con6nuera de l’appliquer. Saint-Hippolyte de Caton : on fait payer un taux majoré de 10%, en jus6fiant par la créa6on d’un réseau d’électricité alors qu’il ne coute que 8 000€, donc surévalué, pas propor6onnel et nécessaire. Pertuis : taux majoré de 20% sur l’ensemble du territoire, alors que cela doit être sur un secteur donné. Ce ne sont pas les délibéra6ons qui sont contestés, mais les avis d’imposi6on sur la base de ces délibéra6ons. Toutefois, c’est bon ou?l de financement des équipements publics SI reste u6lisé aux seules fins de financer des équipements publics rendus nécessaires dans le respect de la « propor*on d’usage » (condi6on plus valable mais le juge con6nuera de l’appliquer). Deux conséquences à envisager : - Un secteur à taux majoré n’est pas « éternel » : il doit être abrogé lorsque le programme de construc?ons qui a jus?fié les équipements publics a été réalisé, et on reviendra au TA normal, sinon on fait juste du bénéfice. - L’absence de réalisa?on d’équipements publics prévus démontre qu’ils n’étaient pas nécessaires, ouvrant la porte à des ac?ons en répé??on de l’indu... è Ces secteurs sont contestés si pas nécessaire ou pas propor?onnel ou si absence de réalisa?on d’équipements donc pas nécessaires. 14  II) Les autres taxes d’urbanisme A) La taxe d’archéologie préven6ve La taxe d’archéologie préven6ve : - Est applicable sur l’ensemble du territoire, en cas de construc?on qui rentre dans l’assieYe de la taxe d’aménagement à elle se paie même si l’opéra6on ne nécessite pas de fouilles (alors qu’avant c’était une redevance, on ne payait que si besoin de fouilles). - Au profit de l’INRAP ou des services archéologiques locaux, à l’occasion de travaux - Soumis à une autorisa?on d’urbanisme ou donnant lieu à étude d’impact ou d’affouillement > 3000 m2 soumis à déclara?on administra?ve à ces deux dernières opéra6ons ne sont pas soumises à autorisa6on d’urbanisme mais font l’objet de la taxe, comme en cas d’aménagement rou6er, qui donne lieu à une étude d’impact mais pas d’autorisa6on d’urbanisme. - Même régime que taxe d’aménagement : assieYe, taux (0,4 %), exonéra?ons, recouvrement Le taux de la part locale peut aller jusqu’à 5%, voire majorée à 20% la part départementale jusqu’à 2,5%, et la part francilienne de 1%, et la taxe d’archéologie de 0,4%, donc un maximum de 23,9%, soit 1/4 de l’assieYe donc de la valeur de la construc?on. CeRe taxe a voca?on à payer les diagnos?cs préalables, et les fouilles elles-mêmes sont tjrs à la charge du propriétaire (Conven6on de Malte). Elle est exigée même dans les communes où il n’y a pas de TA. B) La taxe pour la créa6on de bureaux, de locaux commerciaux et de locaux de stockage (Ile-de-France) Dans les années 1980, on s’est rendu compte que tout se concentrait en IDF. L’État s’est donc dit qu’il faudrait mener une poli6que pour dissuader les personnes et les entreprises de venir en IDF et les encourager à aller en province, notamment pour répar6r la créa6on d’emploi sur tout le territoire. Pour aReindre cet objec6f de redéploiement des ac6vités, on a instauré une taxe pour les entreprises qui s’installent à Paris, taxe qui sert à donner des subven?ons aux entreprises qui partent de l’IDF pour s’installer en province. Mais dans les faits, ceRe taxe n’a pas dissuadé, les entreprises payaient mais les entreprises ne partent pas donc on a une cagnoRe, et on a aménagé des zones d’ac?vités pour les entreprises qui viennent. On fait donc l’inverse de ce que pour quoi on a créé l’ou?l. Condi6ons : - AssieKe : construc?on, reconstruc?on, rénova?on, transforma?on ou agrandissement des locaux de bureaux, commerciaux ou de stockage, même dans des bâ6ments qui existent déjà. On a viré les industries et ar6sanat. - Faits générateurs : soumis à une autorisa?on d’urbanisme ou toute transforma?on de locaux créant des locaux de bureaux, commerce ou stockage. - Exonéra;ons : services publics ou d’u6lité publique ; bureaux dans les établissements industriels ; professions libérales ; recons6tu6on de locaux détruits par sinistre ou expropriés Mise en œuvre : - Surface de construc?on x tarif forfaitaire (en €/m2) (valeurs 2022) : circonscrip6on 1: bureaux 444,64, commerce 143,44, stockage 15,60 ; circonscrip6on 2 : bureaux 100,07, commerces 15  88,96, stockage 15,60 ; Circonscrip6on 3 : bureaux 55,61, commerces 35,61, stockage 15,60 ; Circonscrip6on 4 : bureaux 0, commerces 0, stockage 15,60. Si on créé un bureau à Paris dans la circonscrip6on 1, on paie 444,64€ par m2 à c’est ce qu’il faut payer, pas l’assieRe. Recouvrement : versement unique dans les 2 mois suivant la liquida?on (le calcul). C) Le versement pour sous-densité Il y avait le versement pour sous-densité payé par ceux qui ne construisaient pas assez, mais cela n’a pas marché donc supprimé. Chapitre 3 : Les par8cipa8ons au financement des équipements publics 3 régimes de par6cipa6on mobilisables : - Le projet urbain partenarial, que l’on rencontre le plus - La ZAC : ou6l qui permet de faire payer directement voire réaliser des équipements publics par l’aménageur de la ZAC. - La par?cipa?on à la réalisa?on d’équipements publics excep?onnels - Des par?cipa?ons supprimées lors de la réforme 2012/2015, qui con?nuent dans leur périmètre d’applica?on à produire des effets, au nom du principe d’égalité devant les charges publiques. On ne peut plus créer de tels secteurs, mais s’il en existait, ils se main6ennent. I) Le projet urbain partenarial Créé en 2009, idée des professionnels de la construc6on de payer des équipements publics si les collec6vités n’ont pas les moyens. A) Objet et champ d’applica6on Objet : - PermeRre le développement d’opéra?ons privées nécessitant la réalisa?on d’équipements publics - PermeRre une contribu?on contractuelle privée au financement de ces équipements publics C’était en opposi6on avec les régimes mis en place jusque-là, pour éviter les magouilles, accepter de payer si on veut le permis de construire. Champ d’applica6on territorial limité : - Zones U ou AU des PLU : communes dotées d’un POS ou d’un PLU approuvé + zones urbaines (U) ou à urbaniser (AU) de ces communes - Exclusions : les autres zones (agricoles, naturelles) des POS et PLU + les communes sans PLU B) Équipements concernés Équipements suscep?bles d’être financés, en respectant les principes de nécessité et propor?onnalité : - Nécessité➔ réponse aux besoins d’équipements des futurs habitants ou usagers des construc6ons à édifier 16  - Propor?onnalité ➔ contribu?on propor?onnelle à l’u?lisa?on des équipements à financer par les futurs habitants ou usagers Travaux suscep6bles d’être financés : - Voirie et réseaux : y compris aménagements de carrefours, élargissement de voies existantes (troRoirs, pistes cyclables...), extensions ou renforcements de réseaux (> 100 mètres...) à nécessité facilement démontrable - Équipements de superstructure : scolaires, spor6fs, socioculturels... à nécessité plus difficilement démontrable, notamment nécessité d’un bâ6ment spor6f ou socioculturel, par ex on peut construire même s’il n’y a pas de bibliothèque ou de terrain de foot, l’équipement n’est pas nécessaire à la construc6on Équipements exclus : - Équipements propres - Équipements publics existants, sauf délibéra?on ayant annoncé leur financement par de futures contribu?ons d’urbanisme (ZAC, PUP, PAE, PVR). Ex : on annonce qu’on met en place un équipement mais qu’il sera à payer par 2 quar6ers. Si on ne l’a pas annoncé, pas de raRrapage possible. C) Partenaires concernés C’est un contrat entre une par?e publique et une par?e privé. Par?e « publique » : - Commune ou EPCI compétent en ma?ère de PLU : si la commune n’a pas transféré sa compétence « PLU », elle peut transférer sa compétence « PUP » à un EPCI (rare). La compétence pour meYre l’ou?l financier en place n’est pas aYaché à la compétence maitrise d’ouvrage de l’équipement. La commune peut décider d’un PUP même si ce n’est pas elle qui réalise l’ouvrage. Ex : la commune décide du PUP pour un carrefour, qui est de la compétence du département. La commune devra autoriser son maire/son président à signer la conven?on par une délibéra?on. - État, dans les opéra?ons d’intérêt na?onal Il faut l’accord des collec?vités maîtres d’ouvrage : il faut que la collec6vité maitre d’ouvrage soit d’accord pour que la commune meRe en place le PUP. Il est possible qu’il y ait un paiement direct au maitre d’ouvrage, même s’il n’est pas par?e à la conven?on. Par?e « privée » : - Constructeurs ou aménageurs qui ont prévu de faire l’opéra6on qui rend des équipements publics nécessaires. - Propriétaires directement, s’il est possible de définir leurs projets de construc6on ou d’aménagement (pour s’assurer du lien direct et, surtout, de la propor6onnalité). Mais pb, le montant ç payer doit correspondre au montant de l’équipement public rendu nécessaire au prorata de son u6lisa6on mais il est difficile de signer un PUP si on ne sait pas ce qu’il y aura sur son terrain. Il faut que le propriétaire ait une idée précise sur ce qui se passera sur son terrain, sinon la nécessité et la propor6on d’usage seront difficile à démontrer et le PUP risque d’être illégal. 17  D) Conven6on de PUP et leur périmètre Dans la conven?on de PUP, on met : - Périmètre du projet urbain partenarial - Projets d’aménagement et de construc?on : terrains d’assieRe, descrip6on, calendrier prévisionnel de réalisa6on - Équipements publics rendus nécessaires : descrip6on, coût prévisionnel, part du coût mis à contribu6on, délais de réalisa6on (éventuellement « rela6fs ») - Prise en charge financière des équipements publics : montant, échéancier de paiement (dates fixes ou « floRantes») ; possibilité d’apport immobilier (sans travaux car en cas de travaux publics, il faut une mise en concurrence...) ; révision éventuelle en cas de réalisa6on de projets différents... - Exclusion de la part locale de la taxe d’aménagement : durée d’exonéra6on (10 ans au plus) à on ne peut pas faire payer la part locale de la taxe et la par6cipa6on de PUP. La par6cipa6on de PUP a voca6on à faire rentrer plus d’argent. Un certain nombre de collec6vité signe des conven6ons mais n’exonère pas de la TA, donc il ne peut pas s’agir d’une conven6on de PUP donc la conven6on est illégale, on ne peut rien exiger ou obtenir si ce n’est pas une PUP donc il faut rembourser. En cas de PUP, on paie quand même la part départementale ou francilienne, juste pas la part locale. Mesures de publicité de la conven?on : - Affichage en mairie (ou au siège de l’EPCI et dans les mairies) - Publica?on au recueil des actes administra?fs - Périmètre annexé au PLU N’importe qui peut consulter la conven6on. En 2014, on a remarqué un problème. Si une première opéra6on rend nécessaire un équipement public, mais servira aussi à une autre opéra6on à venir, on signe la conven6on de PUP avec l’opérateur dont le projet est prêt, et le second opérateur dit qu’il ne rend nécessaire car le premier opérateur a déjà fait les équipements rendus nécessaires. On a donc mis en place un système permeRant quand il y a une première conven?on qui rend des équipements nécessaires rendus nécessaires à d’autres projets, de définir un périmètre de PUP. Les suivants seront donc obligés de signer des conven?ons dans le périmètre. Ce sera une pièce obligatoire du permis. Il y a périmètre de la conven6on de PUP quand : - Équipements publics ayant voca?on à faire l’objet d’une 1e conven?on de PUP desservant d’autres terrains que ceux men?onnés dans le projet de 1e conven?on - La collec?vité compétente (ou le préfet en OIN) fixe les modalités de partage du coût des équipements, délimite un périmètre où les opérateurs par6cipent à la prise en charge des équipements (encore à réaliser ou déjà réalisés) s’ils répondent aux besoins des habitants ou usagers des opéra6ons, le périmètre est délimité par délibéra6on pour une durée maximale de 15 ans - Les conven?ons successives peuvent viser des programmes d’équipements différents si les opéra6ons de construc6on propres à chaque périmètre de conven6on ne nécessitent pas les mêmes besoins en équipements 18  E) Exemples de PUP Ex 1 : Pralognan-la-Vanoise, premier PUP de France : construc6on d’un immeuble, pour lequel il faut étendre le réseau électrique. Délibéra6on, selon laquelle l’immeuble u6lise la construc6on à 75%, et exonéra6on de la TLE (ancienne TA) pour 3 ans. Mais le PUP ferait rentrer moins d’argent que si on avait mis en place la TA, car 75% de 12 100€ rapporte moins que la TA, même à 5% (mauvais calcul des services de l’État). Ex 2 : Mios (Gironde) : 9 propriétaires aménageurs d’un lo6ssement. Raccordements à l’eau potable, aux eaux usées… sont des équipements propres, alors qu’on a fait un PUP. Il aurait dû être écrit extension et non raccordement. On leur fait aussi payer la salle de classe, alors qu’il s’agit de 9 retraités. Ex 3 : Saint-E6enne (Loire) : PUP en novembre 2009 pour 2 maisons car extension du réseau électrique pour les besoins exclusifs des futurs habitants, mais dans ce cas ce sont des équipements propres et non publics. Ils paient tout au 6tre du PUP, ce qui montre que c’est un équipement propre. Mais encore, 5 500€ c’est moins que s’ils avaient gardé la TA. Ex 4 : Niedernai (Bas-Rhin) : château racheté par un inves6sseur qui voulait en faire un hôtel. Le maire a donc dit qu’il faudra passer par une route à travers les champs pour rentrer à l’hôtel, et pas par le village, pour la tranquillité des habitants, le tout pour 400 000€ qu’ils paieront à 100%. Dans ce cas, pareil, il s’agit d’un équipement propre. En outre, d’autres personnes l’u6liseront, donc c’est dégueulasse de tout faire payer à cet inves6sseur. Donc l’opéra6on ne s’est pas faite. Ex 5 : Urrugne : société qui veut aménager un logement de vacances, environ 70 logements. 460 000€ ont été mis à la charge de la société d’équipements publics soi-disant rendus nécessaires. Il s’agissait de travaux d’extension du réseau électrique, modifier les réseaux passant sous le pont, ce qui peut être rendu nécessaire. Mais a été inclus la réfec6on du pont pour 400 000€, or ils ne seront pas les seuls à u6liser ce pont. Il signe la conven6on de PUP pour avoir le permis de construire, et ensuite aRaque la conven6on. CAA Bordeaux : le pont desserre aussi des habita6ons et est une voie de contournement des bouchons de l’autoroute, et était vétuste, interdit à la circula6on des poids-lourds, donc il fallait déjà des travaux de consolida6on. Donc les travaux sur l’ouvrage ne sauraient être laissés en6èrement à la charge de la société qui veut faire le village de vacances, donc la CAA limite à 40%. Ex 6 : Saint-Ouen : le périmètre du PUP couvre la quasi-totalité des zones de construc6on. Il n’y aucune disposi6on fixant les modalités de partage du coût, ni ne précise les équipements réalisés ou à réaliser. La conven6on de PUP n’a aucune portée selon la CAA de Paris. Mais elle est encore en vigueur. F) Avantages et inconvénients Avantage : une véritable « souplesse » contractuelle : - Si l’on respecte les principes de nécessité et de propor?onnalité - Souplesse pour le moment de mise en place, délais de paiement... - Nécessité d’un périmètre à taux majoré de la part locale de la taxe d’aménagement pour prendre le relais du périmètre de conven?ons de PUP après 15 ans Inconvénients : seule la collec6vité prend des risques... - Tenta6on, « chantage »... jusqu’où ne pas céder ? Certains opérateurs proposent de payer par peur qu’on leur refuse le permis, quiYe à payer des choses qu’ils ne doivent pas payer. - PUP avec des propriétaires... en l’absence de projet ? - Le non-respect des principes de nécessité et de propor?onnalité ouvre la porte à des ac?ons en répé??on de l’indu... C’est la collec6vité qui prend des risques et pas l’opérateur. 19  II) La par6cipa6on en zone d’aménagement concerté Vue la taille d’une ZAC, il est fort probable qu’il y ait des équipements publics nécessaires à la ZAC mais aussi à d’autres. L’aménageur de la ZAC peut être chargé de faire aussi les équipements publics à seuls cas, normalement ce sont les collec?vités publiques qui font les équipements publics. Le droit européen a tapé sur les doigts de la France car il n’y avait pas de mise en concurrence pour choisir un aménageur. Il faut respecter les principes de nécessité : financement des équipements publics rendus nécessaires par l’urbanisa6on de la zone, et de propor?onnalité : financement propor6onnel aux besoins des habitants et usagers de la ZAC auxquels ces équipements répondent. Il y aura une liste des équipements rendus nécessaires et la propor6on d’usage pour chacun. Pas ques6on que l’aménageur de la ZAC en assume le prix complet. Mise en œuvre : - Concession d’aménagement : on déterminera la propor6on, les équipements nécessaire, qui paye, en quelle propor6on et les modalités de financement. - Conven?ons spécifiques avec des propriétaires « indépendants », cad des personnes qui n’ont pas acheté à l’aménageur de la ZAC, elles doivent aussi payer leur quote-part : pièce obligatoire du dossier de permis de construire. Il faut signer une conven?on dans laquelle elles s’engagent à payer leur quote-part avant l’obten?on du permis. III) La par6cipa6on à la réalisa6on d’équipements publics excep6onnels La par6cipa6on à la réalisa6on d’équipements publics excep6onnels remonte aux années 1970 quand les supermarchés se sont installés en périphérie des villes pour les faire payer pour les aménagements lourds de voierie qu’ils imposaient (ex : sor6e Roppenheim). Elle permet d’assurer le financement d’équipements publics excep?onnels rendus nécessaires : - A l’occasion de la construc6on d’une installa?on agricole, industrielle, ar?sanale, commerciale à jamais pour des bureaux ou de l’habita?on. - En raison de sa nature, de sa situa?on ou de son importance Il s’agit : - D’équipements d’infrastructure et non de superstructure (bibliothèque, école…) - En respectant le principe de propor?onnalité - D’une contribu?on financière et non pas de la réalisa?on de travaux à seulement en ZAC que l’aménageur peut faire les travaux, sinon c’est la collec?vité. 20  Récapitula?f : éléments de choix IV) Les par6cipa6ons en sursis A) La par6cipa6on pour voirie et réseaux Objet des travaux : permeYre l’implanta?on de nouvelles construc?ons Travaux finançables : - Voirie : études et acquisi6ons foncières, aménagement de chaussée, troRoirs, aménagements cyclables, éclairage public, écoulement des eaux pluviales, passage souterrain des réseaux de communica6on - Réseaux nécessaires à la desserte des construc?ons : alimenta6on en eau potable, assainissement des eaux pluviales et des eaux usées, distribu6on électrique Travaux exclus : - Réseaux de distribu?on de gaz, de chauffage urbain, de télécommunica6on, câblage - Équipements de superstructure : école, crèche, installa6ons spor6ves... - (Moyens de luRe contre l’incendie) à finalement inclus par juge. Périmètre : - Profondeur : 80 mètres de part et d’autre de la voie, - Modulable entre 60 et 100 mètres, sur décision mo6vée Terrains exclus : - Dans tous cas, les terrains : physiquement inconstruc?bles (ravin, rivière, etc.) ; physiquement non desservis par la voie ou les réseaux ; inconstruc?bles en raison de prescrip?ons ou de servitudes administra6ves ; en bordure d’une voie existante et déjà raccordée - Si réalisa?on réseaux d’eau ou d’électricité seuls, les terrains déjà desservis par ces réseaux 21 Instaura6on : délibéra6on de principe, délibéra6ons spécifiques, voie par voie Compétence : intercommunale si les statuts le prévoient ou si l’ensemble des travaux sont de compétence communautaire SINON communale dans tous les autres cas MAIS TJRS avec l’accord des maîtres d’ouvrage concernés. Fait générateur : autorisa6on d’urbanisme, conven6ons avec les propriétaires, exemp6ons, exclusions d’autres par6cipa6ons Recouvrement : délais et modalités, bénéficiaires : percep6on par la commune (ou l’EPCI), reversement aux maîtres d’ouvrage, hypothèse de versement direct aux maîtres d’ouvrage B) La par6cipa6on au 6tre d’un programme d’aménagement d’ensemble Principes : nécessité (financement des équipements publics rendus nécessaires par l’urbanisa6on du périmètre) et propor6onnalité (financement propor6onnel aux besoins des habitants et usagers des futures construc6ons auxquels les équipements répondent) Mise en œuvre : - Délibéra6on ins6tuant le PAE : périmètre, programme, coût, délai de réalisa6on des équipements, critères de répar66on des dépenses, affichage en mairie, men6on dans deux journaux, annexée au PLU - Versement des contribu6ons : autorisa6ons d’urbanisme : montant, mode de calcul, modalités de versement, 6tre de receRes, éventuellement : apport immobilier, mais pas de travaux V) Par6cipa6ons supprimées A) La par6cipa6on à la réalisa6on de parcs publics de sta6onnement B) La par6cipa6on pour raccordement à l’égout, mise dans le code de la santé publique C) La cession gratuite de terrain VI) La réalisa6on des équipements propres de l’opéra6on Le principe : - Lien direct : réalisa?on et financement des travaux de viabilité et d’équipement nécessaires à l’opéra?on de construc?on ou d’aménagement : voirie, alimenta6on en eau, gaz et électricité, réseaux de télécommunica6on, évacua6on et traitement des eaux et ma6ères usées, éclairage, aires de sta6onnement, espaces collec6fs, aires de jeux et espaces plantés, branchement des équipements propres à l’opéra6on sur les équipements publics qui existent au droit du terrain Exclusivité : - Équipements exclusivement des?nés aux besoins de l’opéra?on - Équipements insuscep?bles de profiter à d’autres opéra?ons Les branchements aux réseaux publics : les raccordements aux réseaux publics existants au droit de la parcelle, si la distance maximale de 100 mètres hors du terrain d’assieYe. è Un équipement propre ne peut pas être propre et public en même temps. CE, 17 mai 2013, Isère Développement Environnement : Deal signé pour que le lo6sseur paie 10 mètres et la commune 3 mètres de surlargeur. Mais un équipement ne peut pas être propre et public. Comme cela a été élargi, cela sert aussi à d’autres équipements donc c’est public. 22 CAA Bordeaux, 22 juin 2017, SàRL Oxygène : La résidence étudiante ne doit pas payer le transformateur, car cela bénéfice à tout le quar6er et pas juste à la résidence étudiante. La commune doit rembourser le prix du transformateur mis à la charge de la résidence étudiante. Il y a de bons ou6ls mais les communes ne sont pas d’une fiabilité dans l’u6lisa6on des ou6ls. Les par6culiers ne connaissent pas leurs droits et les professionnels ne veulent pas se faire mal voir donc paient et répercutent sur le prix de vente. Chapitre 4 : Le contrôle juridic8onnel des contribu8ons d’urbanisme 2 moyens de contester : - La contesta?on de la légalité des contribu?ons exigées : on peut râler contre la légalité de la demande de payer AVANT de payer. On peut invoquer l’illégalité de la délibéra6on. On peut râler contre la disposi?on financière, tout en gardant le permis pour le reste, arrêt CE, Plunian. On a 4 ans pour faire un recours. On peut râler si on fait payer sans respecter les principes de nécessité et de propor6onnalité ou si on paie alors que ce n’est pas dans le champ d’applica6on des 6 cas - Il est aussi possible d’accepter de payer pour de se faire rembourser les contribu?ons illégalement perçues ou obtenues par une ac?on en répé??on de l’indu. L’intérêt de ceRe ac6on est qu’elle n’est pas limitée à celui qui l’a payé, car ce sont sur les acquéreurs que se répercutent le prix et non pas sur celui qui a payé. L’ac6on en répé66on de l’indu peut être engagé par les acquéreurs successifs dans les 5 ans de l’inscrip6on dans le registre. I) La contesta6on de la légalité des contribu6ons exigées : le recours pour excès de pouvoir La demande d’annula?on peut être limitée aux contribu?ons illégales : l’autorisa?on d’urbanisme est, s’agissant des prescrip?ons financières, « divisible », arrêt Plunian, CE. La demande d’annula?on peut être présentée dans un délai de quatre ans : puisqu’il s’agit de financer des équipements publics, et donc des « travaux publics », le conten6eux des par6cipa6ons (qui revient à demander à être « dispensé » du paiement ou de l’exécu6on de la contribu6on...) relève du conten?eux des travaux publics pour lequel le délai de recours est de quatre ans. Les exigences sont limita?vement énumérées : y compris s’il s’agit d’engagements antérieurs à l’autorisa6on et quelles que soient les appella6ons retenues. A) L’illégalité des contribu6ons non prévues Les contribu?ons non prévues sont illégales. Sont ainsi entachés d’illégalité : - Des conven?ons entre constructeurs ou aménageurs et les collec?vités publiques - Des ventes de terrains intégrant le coût d’équipements publics - Des permissions de voirie pour la réalisa?on d’aménagement de voies publiques - Des fonds de concours à la réalisa?on d’équipements publics Elles sont illégales peu importe leur appella?on : Une imagina6on fer6le... expression de besoins variés : un droit de voirie, une par6cipa6on à la voirie communale, une taxe communale de surdensité, une « par6cipa6on forfaitaire complémentaire » dans un lo6ssement, une par6cipa6on forfaitaire de 7% du coût de la construc6on en zone à urbanisme, un droit de branchement aux réseaux, un droit de branchement supplémentaire (par rapport aux frais de branchement électrique), une par6cipa6on aux frais de branchement au réseau d’eau et une contribu6on, contrepar6es d’un droit général de branchement, une par6cipa6on aux dépenses d’améliora6on du réseau de distribu6on d’eau potable, une par6cipa6on pour l’extension du réseau d’assainissement, une somme pour financer un réservoir 23 de luRe contre l’incendie, une offre de concours pour la construc6on, soit d’une maison de jeunes, soit d’une halte-garderie, sur un terrain à céder gratuitement, une par6cipa6on aux dépenses d’infrastructures publiques de voirie, d’eau potable et d’assainissement, une redevance pour « financer la viabilité d’une zone industrielle », une redevance « pour faire face au développement de la commune », une par6cipa6on « pour les efforts consen6s par la commune et dont le lo6ssement profitera, directement ou indirectement », une redevance « pour par6cipa6on à l’entre6en du golf » B) Le non-respect des règles et des procédures Dans le cadre des autorisa?ons d’urbanisme : - Contribu?on non en vigueur lors de l’obten?on d’un cer?ficat d’urbanisme, encore en cours de validité - Par?cipa?on non men?onnée dans l’autorisa?on - Men?on incomplète : montant, mode de calcul... Dans le cadre des contribu?ons elles-mêmes : - Ins?tu?on de la par?cipa?on : délibéra6on, caractère exécutoire... - Condi?ons de mise en œuvre : principes de nécessité, de propor6onnalité, préexistence de l’équipement, critères de répar66on... II) Le remboursement des contribu6ons illégalement perçues ou obtenues : la répé66on de l’indu On peut se faire rembourser dès lors qu’il y a des contribu?ons illégalement perçues ou obtenues les sommes perçues, avec intérêt au taux légal à compter des demandes de remboursement. Pour les contribu?ons imposées en viola?on des ar?cles L. 311-4 et L. 332-6, le taux d’intérêt légal est majoré de cinq points, à compter de la date de chacun des versements indus. Le juge n’accorde la majora?on de 5% que si la contribu?on ne peut pas être couverte par une contribu?on légale à cela est censé être dissuasif. L’ac6on peut être engagée dans un délai de 5 ans : - Par ceux qui ont indûment contribué, à compter du dernier versement ou de l’exécu6on des presta6ons et par les acquéreurs successifs des biens concernés à compter de l’inscrip?on au registre des contribu6ons d’urbanisme du dernier paiement obtenu - A l’encontre des collec?vités bénéficiaires des par?cipa?ons illégalement perçues L’importance du registre des par?cipa?ons : - La prescrip?on de l’ac?on en répé??on de l’indu - Les risques en cas d’équipements irrégulièrement considérés comme des équipements « propres » à faire croire qu’un équipement public ne sert qu’à une opéra6on, or si c’est un équipement propre, il n’apparaitra pas dans le registre, ce qui laisse la porte ouverte au remboursement, car il a illégalement été qualifié de propre. L’ac?on en répé??on est engagée à l’encontre du « bénéficiaire » de la par?cipa?on indue, sans préjudice de la mise en cause de la responsabilité de l’autorité qui a délivré l’autorisa6on qui a cons6tué le fait générateur... On peut aussi engager la responsabilité de l’autorité qui a délivré l’autorisa?on indépendamment de l’ac?on en répé??on. 24  III) PUP, ZAX, PVR, PAE : le non-respect d’engagements contractuels Il peut y avoir du conten?eux en cas de contrat : PUP, PVR, ZAC. Il y aura res6tu6on + indemnisa6on éventuelle : - Si la commune / l’EPCI compétent ne respecte pas ses engagements « contractuels » (conven6on de ZAC, conven6on de par6cipa6on des propriétaires) - Si la voie ou les réseaux ne sont pas réalisés dans le délai fixé par la conven?on de « préfinancement » par le propriétaire, voire pas fait du tout. PAE : res6tu6on, déduc6on faite de la TLE éventuellement exigible en l’absence de PAE : si les équipements publics annoncés ne sont pas réalisés dans le délai fixé par la délibéra6on ins6tuant (ou modifiant) le PAE IV) Un conten6eux à venir : les secteurs à taux majoré de la taxe d’aménagement Des recours restric?vement envisagés : - Pas de suite à l’autorisa?on génératrice de la TA - Réduc?on de l’assieYe de la TA après modifica?on de l’autorisa?on génératrice - Démoli?on des construc?ons sur décision du juge civil ou après catastrophe naturelle - Destruc?on des locaux par catastrophe naturelle - Exclusion, exonéra?on ou abaYement qui ne pouvait pas être accordé lors de l’autorisa6on - Erreur d’assieYe ou de calcul Des situa?ons contestables : - Non-respect des principes de nécessité et de propor?onnalité - Non réalisa?on des équipements prévus... 25