Financement et sûretés PDF

Table des matières -- Financement et sûretés {#table-des-matières-financement-et-sûretés.En-ttedetabledesmatires} ============================================ [[Cours 1 -- Notions générales] 8](#cours-1-notions-g%C3%A9n%C3%A9rales) [[Présentation : qui suis-je ?] 8](#pr%C3%A9sentation-qui-suis-je) [[Présentation du synopsis] 8](#pr%C3%A9sentation-du-synopsis) [[Fonctionnement] 8](#fonctionnement) [[Objectifs de la rencontre] 8](#objectifs-de-la-rencontre) [[Notions générales] 8](#notions-g%C3%A9n%C3%A9rales) [[Régime général d'exécution des obligations] 9](#r%C3%A9gime-g%C3%A9n%C3%A9ral-dex%C3%A9cution-des-obligations) [[Exercice : questions A à C] 14](#exercice-questions-a-%C3%A0-c) [[Les priorités] 14](#les-priorit%C3%A9s) [[Exercice : question D] 18](#exercice-question-d) [[Cours 2 -- La reconnaissance de dette] 19](#cours-2-la-reconnaissance-de-dette) [[Objectifs de la rencontre] 19](#objectifs-de-la-rencontre-1) [[La reconnaissance de dette] 19](#la-reconnaissance-de-dette) [[1. Introduction] 19](#introduction) [[2. Dispositions législatives applicables] 19](#dispositions-l%C3%A9gislatives-applicables) [[3. Convention de reconnaissance de dette] 29](#convention-de-reconnaissance-de-dette) [[4. Structure d'une reconnaissance de dette ou d'un contrat de crédit] 32](#structure-dune-reconnaissance-de-dette-ou-dun-contrat-de-cr%C3%A9dit) [[5. Conclusions et recommandations] 33](#conclusions-et-recommandations) [[Cours 3 -- L'hypothèque] 34](#cours-3-lhypoth%C3%A8que) [[Objectifs de la rencontre] 34](#objectifs-de-la-rencontre-2) [[Hypothèque : notions générales] 34](#hypoth%C3%A8que-notions-g%C3%A9n%C3%A9rales) [[Caractère réel] 34](#caract%C3%A8re-r%C3%A9el) [[Caractère mobilier ou immobilier] 34](#caract%C3%A8re-mobilier-ou-immobilier) [[Caractère accessoire] 34](#caract%C3%A8re-accessoire) [[Caractère indivisible] 34](#caract%C3%A8re-indivisible) [[Introduction] 34](#introduction-1) [[1. Caractère réel] 34](#caract%C3%A8re-r%C3%A9el-1) [[Droit de préférence] 35](#droit-de-pr%C3%A9f%C3%A9rence) [[Droit de suite (art. 2660 et 2751 C.c.Q.)] 35](#droit-de-suite-art.-2660-et-2751-c.c.q.) [[2. Caractère mobilier ou immobilier] 39](#caract%C3%A8re-mobilier-ou-immobilier-1) [[Art. 2660 C.c.Q.] 39](#art.-2660-c.c.q.) [[Articles 2980 et 3024 C.c.Q. = RDPRM] 39](#articles-2980-et-3024-c.c.q.-rdprm) [[Hypothèques mobilières peuvent être avec ou sans dépossession] 39](#hypoth%C3%A8ques-mobili%C3%A8res-peuvent-%C3%AAtre-avec-ou-sans-d%C3%A9possession) [[Caractéristique particulière de l'hypothèque mobilière avec dépossession (Le gage)] 39](#caract%C3%A9ristique-particuli%C3%A8re-de-lhypoth%C3%A8que-mobili%C3%A8re-avec-d%C3%A9possession-le-gage) [[3. Caractère accessoire] 40](#caract%C3%A8re-accessoire-1) [[Art. 2661 C.c.Q.] 40](#art.-2661-c.c.q.) [[Conséquences] 40](#cons%C3%A9quences) [[Recours distincts possibles] 40](#recours-distincts-possibles) [[4. Caractère indivisible] 41](#caract%C3%A8re-indivisible-1) [[Art. 2662 C.c.Q.] 41](#art.-2662-c.c.q.) [[Conséquences] 41](#cons%C3%A9quences-1) [[Exceptions au principe] 42](#exceptions-au-principe) [[Art. 2753 C.c.Q.] 42](#art.-2753-c.c.q.) [[Questions] 43](#questions) [[Exercices -- Reconnaissance de dette] 43](#exercices-reconnaissance-de-dette) [[Cours 4 -- L'hypothèque conventionnelle] 44](#cours-4-lhypoth%C3%A8que-conventionnelle) [[Introduction] 44](#introduction-2) [[1. Conditions relatives au constituant] 45](#conditions-relatives-au-constituant) [[Capacité = critère le plus important] 46](#capacit%C3%A9-crit%C3%A8re-le-plus-important) [[Propriété du bien hypothéqué] 51](#propri%C3%A9t%C3%A9-du-bien-hypoth%C3%A9qu%C3%A9) [[Restrictions sur le pouvoir d'hypothéquer ses biens] 51](#restrictions-sur-le-pouvoir-dhypoth%C3%A9quer-ses-biens) [[2. Conditions relatives au titulaire] 54](#conditions-relatives-au-titulaire) [[3. Conditions relatives à l'obligation garantie] 55](#conditions-relatives-%C3%A0-lobligation-garantie) [[Généralités] 55](#g%C3%A9n%C3%A9ralit%C3%A9s) [[Nature de l'obligation garantie] 56](#nature-de-lobligation-garantie) [[Cours 5 -- L'hypothèque conventionnelle] 58](#cours-5-lhypoth%C3%A8que-conventionnelle) [[1. Affectation hypothécaire] 58](#affectation-hypoth%C3%A9caire) [[C'est la principale clause qui créé l'hypothèque conventionnelle] 58](#cest-la-principale-clause-qui-cr%C3%A9%C3%A9-lhypoth%C3%A8que-conventionnelle) [[Formulation usuelle] 58](#formulation-usuelle) [[La somme de l'hypothèque] 58](#la-somme-de-lhypoth%C3%A8que) [[Les intérêts, frais et accessoires] 59](#les-int%C3%A9r%C3%AAts-frais-et-accessoires) [[L'hypothèque additionnelle] 61](#lhypoth%C3%A8que-additionnelle) [[2. Biens hypothéqués / grevés] 62](#biens-hypoth%C3%A9qu%C3%A9s-grev%C3%A9s) [[Généralités] 62](#g%C3%A9n%C3%A9ralit%C3%A9s-1) [[Immeuble] 62](#immeuble) [[Bien meuble] 65](#bien-meuble) [[Hypothèque universelle (mobilière et immobilière)] 66](#hypoth%C3%A8que-universelle-mobili%C3%A8re-et-immobili%C3%A8re) [[Cas particulier : droits de propriété intellectuelle] 66](#cas-particulier-droits-de-propri%C3%A9t%C3%A9-intellectuelle) [[Résumé : éléments essentiels à la constitution d'une bonne et valable hypothèque conventionnelle sans dépossession] 66](#r%C3%A9sum%C3%A9-%C3%A9l%C3%A9ments-essentiels-%C3%A0-la-constitution-dune-bonne-et-valable-hypoth%C3%A8que-conventionnelle-sans-d%C3%A9possession) [[Exercice !] 66](#exercice) [[3. Déclarations du constituant] 66](#d%C3%A9clarations-du-constituant) [[Exemples de déclarations] 67](#exemples-de-d%C3%A9clarations) [[Cours 6 -- L'hypothèque conventionnelle] 69](#cours-6-lhypoth%C3%A8que-conventionnelle) [[Introduction] 69](#introduction-3) [[1. Clauses de défaut] 69](#clauses-de-d%C3%A9faut) [[Rejoint en partie ce qui a déjà été dit dans le cadre du cours sur la reconnaissance de dette] 69](#rejoint-en-partie-ce-qui-a-d%C3%A9j%C3%A0-%C3%A9t%C3%A9-dit-dans-le-cadre-du-cours-sur-la-reconnaissance-de-dette) [[Cas de défaut habituellement présents peu importe le créancier ou les biens hypothéqués:] 69](#cas-de-d%C3%A9faut-habituellement-pr%C3%A9sents-peu-importe-le-cr%C3%A9ancier-ou-les-biens-hypoth%C3%A9qu%C3%A9s) [[2. Clauses additionnelles] 70](#clauses-additionnelles) [[2.1 Conservation physique des biens] 70](#conservation-physique-des-biens) [[2.2 Clause relative aux assurances] 71](#clause-relative-aux-assurances) [[2.3 Protection du rang de la garantie] 73](#protection-du-rang-de-la-garantie) [[2.4 Taxes, impositions ou autres cotisations] 74](#taxes-impositions-ou-autres-cotisations) [[2.5 Restrictions aux droits de propriété du constituant] 74](#restrictions-aux-droits-de-propri%C3%A9t%C3%A9-du-constituant) [[3. Autres clauses générales] 77](#autres-clauses-g%C3%A9n%C3%A9rales) [[Paiement des frais et dépenses] 77](#paiement-des-frais-et-d%C3%A9penses) [[Emprunteur / Constituant exploitant une entreprise] 77](#emprunteur-constituant-exploitant-une-entreprise) [[État civil et régime matrimonial du constituant] 77](#%C3%A9tat-civil-et-r%C3%A9gime-matrimonial-du-constituant) [[Élection de domicile : où seront exercés les recours] 78](#%C3%A9lection-de-domicile-o%C3%B9-seront-exerc%C3%A9s-les-recours) [[Dans tout type d'hypothèque] 78](#dans-tout-type-dhypoth%C3%A8que) [[Spécifiques à certains types d'hypothèques] 78](#sp%C3%A9cifiques-%C3%A0-certains-types-dhypoth%C3%A8ques) [[4. Avis d'adresse] 78](#avis-dadresse) [[5. Rôle du notaire] 79](#r%C3%B4le-du-notaire) [[Cours 7 -- Cas pratiques] 80](#cours-7-cas-pratiques) [[Cours 8 -- Opposabilité des hypothèques conventionnelles et rang] 81](#cours-8-opposabilit%C3%A9-des-hypoth%C3%A8ques-conventionnelles-et-rang) [[Introduction] 81](#introduction-4) [[1. Hypothèques immobilières] 81](#hypoth%C3%A8ques-immobili%C3%A8res) [[Principe] 81](#principe) [[Exceptions] 81](#exceptions) [[La cession de rang] 83](#la-cession-de-rang) [[2. Hypothèques mobilières] 85](#hypoth%C3%A8ques-mobili%C3%A8res) [[Principe] 85](#principe-1) [[Exceptions] 85](#exceptions-1) [[Cas particulier : hypothèque de droits dans une police d'assurance] 88](#cas-particulier-hypoth%C3%A8que-de-droits-dans-une-police-dassurance) [[Cas particulier : hypothèque de créances avec ou sans dépossession] 88](#cas-particulier-hypoth%C3%A8que-de-cr%C3%A9ances-avec-ou-sans-d%C3%A9possession) [[Conclusion et recommandation] 89](#conclusion-et-recommandation) [[Cours 9 -- L'hypothèque légale de la construction] 91](#cours-9-lhypoth%C3%A8que-l%C3%A9gale-de-la-construction) [[1. Introduction] 91](#introduction-5) [[2. Créanciers garantis] 91](#cr%C3%A9anciers-garantis) [[L'ouvrier] 91](#louvrier) [[Le fournisseur de matériaux] 92](#le-fournisseur-de-mat%C3%A9riaux) [[Architecte et ingénieur] 92](#architecte-et-ing%C3%A9nieur) [[L'entrepreneur et le sous-entrepreneur] 92](#lentrepreneur-et-le-sous-entrepreneur) [[Conditions applicables à tous les types de créanciers] 93](#conditions-applicables-%C3%A0-tous-les-types-de-cr%C3%A9anciers) [[3. Créance garantie] 94](#cr%C3%A9ance-garantie) [[Principe] 94](#principe-2) [[Limite : la dénonciation] 94](#limite-la-d%C3%A9nonciation) [[4. Objet] 96](#objet) [[5. Formalités de conservation et d'exercice] 96](#formalit%C3%A9s-de-conservation-et-dexercice) [[Trois formalités prévues par la loi :] 96](#trois-formalit%C3%A9s-pr%C3%A9vues-par-la-loi) [[6. Rang et naissance] 99](#rang-et-naissance) [[Rang] 99](#rang) [[Naissance] 99](#naissance) [[Rôle du notaire et recommandations] 100](#r%C3%B4le-du-notaire-et-recommandations) [[Exercice en équipe] 100](#exercice-en-%C3%A9quipe) [[Cours 10 -- Les autres hypothèques légales] 101](#cours-10-les-autres-hypoth%C3%A8ques-l%C3%A9gales) [[1. Hypothèque légale de l'état et des personnes morales de droit public] 101](#hypoth%C3%A8que-l%C3%A9gale-de-l%C3%A9tat-et-des-personnes-morales-de-droit-public) [[Créancier garanti] 101](#cr%C3%A9ancier-garanti) [[Créance garantie] 101](#cr%C3%A9ance-garantie-1) [[Objet] 102](#objet-1) [[Inscription et rang] 102](#inscription-et-rang) [[2. Hypothèque légale du syndicat des copropriétaires] 103](#hypoth%C3%A8que-l%C3%A9gale-du-syndicat-des-copropri%C3%A9taires) [[Créancier garanti] 104](#cr%C3%A9ancier-garanti-1) [[Créance garantie] 104](#cr%C3%A9ance-garantie-2) [[Objet] 104](#objet-2) [[Inscription et rang] 104](#inscription-et-rang-1) [[3. Hypothèque légale résultant d'un jugement] 106](#hypoth%C3%A8que-l%C3%A9gale-r%C3%A9sultant-dun-jugement) [[Créancier garanti] 106](#cr%C3%A9ancier-garanti-2) [[Créance garantie] 106](#cr%C3%A9ance-garantie-3) [[Objet] 107](#objet-3) [[Inscription et rang] 107](#inscription-et-rang-2) [[Effet de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité] 108](#effet-de-la-loi-sur-la-faillite-et-linsolvabilit%C3%A9) [[Pratico-pratique !] 108](#pratico-pratique) [[Cours 11 -- Défaut et recours des créanciers] 109](#cours-11-d%C3%A9faut-et-recours-des-cr%C3%A9anciers) [[Défaut et recours des créanciers] 109](#d%C3%A9faut-et-recours-des-cr%C3%A9anciers) [[Introduction] 109](#introduction-6) [[1. Action personnelle] 109](#action-personnelle) [[2. Exercice des droits hypothécaires] 110](#exercice-des-droits-hypoth%C3%A9caires) [[Généralités] 110](#g%C3%A9n%C3%A9ralit%C3%A9s-2) [[Conditions d'exercice : le bénéficiaire] 111](#conditions-dexercice-le-b%C3%A9n%C3%A9ficiaire) [[Conditions d'exercice : la créance] 111](#conditions-dexercice-la-cr%C3%A9ance) [[Conditions d'exercice : personne contre qui le recours est exercé] 111](#conditions-dexercice-personne-contre-qui-le-recours-est-exerc%C3%A9) [[Conditions d'exercice : obligation de respecter les délais indiqués dans le préavis] 112](#conditions-dexercice-obligation-de-respecter-les-d%C3%A9lais-indiqu%C3%A9s-dans-le-pr%C3%A9avis) [[Conditions d'exercice : priorité au créancier de rang antérieur] 113](#conditions-dexercice-priorit%C3%A9-au-cr%C3%A9ancier-de-rang-ant%C3%A9rieur) [[Mesures préalables : préavis de recours] 113](#mesures-pr%C3%A9alables-pr%C3%A9avis-de-recours) [[Mesures préalables : droit de remédier au défaut reproché] 116](#mesures-pr%C3%A9alables-droit-de-rem%C3%A9dier-au-d%C3%A9faut-reproch%C3%A9) [[Mesures préalables : délaissement] 116](#mesures-pr%C3%A9alables-d%C3%A9laissement) [[Recours hypothécaires] 117](#recours-hypoth%C3%A9caires) [[Exercice !] 121](#exercice-1) [[Cours 12 -- Extinction et radiation des hypothèques] 122](#cours-12-extinction-et-radiation-des-hypoth%C3%A8ques) [[Extinction et radiation des hypothèques] 122](#extinction-et-radiation-des-hypoth%C3%A8ques) [[1. Modes d'extinction des hypothèques] 122](#modes-dextinction-des-hypoth%C3%A8ques) [[Par voie principale] 122](#par-voie-principale) [[Par voie accessoire] 124](#par-voie-accessoire) [[2. Modes de radiation des hypothèques] 125](#modes-de-radiation-des-hypoth%C3%A8ques) [[Radiation judiciaire] 125](#radiation-judiciaire) [[Radiation légale] 126](#radiation-l%C3%A9gale) [[Radiation volontaire] 127](#radiation-volontaire) [[Déroulement d'un dossier de financement hypothécaire] 128](#d%C3%A9roulement-dun-dossier-de-financement-hypoth%C3%A9caire) [[Cours 13 : La garantie de la Loi sur les banques et le cautionnement] 131](#cours-13-la-garantie-de-la-loi-sur-les-banques-et-le-cautionnement) [[Le cautionnement] 131](#le-cautionnement) [[Introduction] 131](#introduction-7) [[Définitions et caractéristiques] 131](#d%C3%A9finitions-et-caract%C3%A9ristiques) [[Principales caractéristiques :] 132](#principales-caract%C3%A9ristiques) [[Cautionnement personnel vs cautionnement réel] 132](#cautionnement-personnel-vs-cautionnement-r%C3%A9el) [[Conditions] 133](#conditions) [[Classification, étendue et limites] 134](#classification-%C3%A9tendue-et-limites) [[Types de caution] 134](#types-de-caution) [[Étendue : art. 2341 C.c.Q.] 134](#%C3%A9tendue-art.-2341-c.c.q.) [[Droits de la caution] 135](#droits-de-la-caution) [[Recours contre le débiteur] 136](#recours-contre-le-d%C3%A9biteur) [[Recours contre les autres cautions] 137](#recours-contre-les-autres-cautions) [[Autres droits de la caution] 137](#autres-droits-de-la-caution) [[Fin du cautionnement] 138](#fin-du-cautionnement) [[Exception de subrogation] 139](#exception-de-subrogation) [[Recommandations] 139](#recommandations) [[Garantie de la Loi sur les banques] 140](#garantie-de-la-loi-sur-les-banques) [[Généralités] 140](#g%C3%A9n%C3%A9ralit%C3%A9s-3) [[Créanciers garantis] 140](#cr%C3%A9anciers-garantis-1) [[Constituants] 140](#constituants) [[Biens grevés] 141](#biens-grev%C3%A9s) [[Obligation garantie] 141](#obligation-garantie) [[Effet] 141](#effet) [[Opposabilité] 141](#opposabilit%C3%A9) [[Entrée en vigueur de la sûreté] 141](#entr%C3%A9e-en-vigueur-de-la-s%C3%BBret%C3%A9) [[Rang] 142](#rang-1) [[Recommandations] 142](#recommandations-1) **[\ ]** **[DRN819 -- FINANCEMENT ET SÛRETÉS]** Cours 1 -- Notions générales ============================ Présentation : qui suis-je ? ---------------------------- - Notaire depuis 2010 - Études à Sherbrooke, régime coopératif - Originaire du Saguenay-Lac-St-Jean - Maman de 2 enfants - Pratique privée (Associée - Gérin Custeau Francoeur, notaires) - Pratique axée principalement en immobilier commercial et droit des affaires - Expérience : conférences, formation, enseignement Présentation du synopsis ------------------------ - Objectifs du cours - Évaluation - Lectures - Moodle Fonctionnement -------------- - Présence - Usage du cellulaire - Écouter/ne pas déranger - Caméra/micro - Retard - Disponibilité - Pour me joindre : jbeaulieu\@gcfnotaires.com Objectifs de la rencontre ------------------------- Gage commun des créanciers - Principe - Exceptions - Égalité et causes d'inégalités Les priorités et leurs effets - Origine - Effets - Rang - Réalisation - Droit de suite occasionnel - Recommandations Notions générales ----------------- Droit des sûretés - Aspect majeur de la pratique des notaires au Québec - Pourquoi ? Notamment parce que les hypothèques immobilières doivent obligatoirement être notariées - Type de dossiers : - Financement pour achat d'immeuble (maison, immeuble commercial, terrain) - Refinancement - Financement pour un autre type de transaction commerciale (achat d'actifs ou d'actions d'une entreprise) Qu'est-ce qu'une sûreté? C'est ce qui garantit l'exécution d'une obligation. Les sûretés peuvent être classifiées : - Quant à leur objet : elles sont soit personnelles (attachées à la personne, à son patrimoine) ou réelles (attachées à un ou des biens et non pas à l'individu) - Quant à leur source : conventionnelle (de l'accord du débiteur), légale (par l'effet de la loi), judiciaire (suite à un jugement) Régime général d'exécution des obligations ------------------------------------------ Rappel des notions générales - Gage commun des créanciers (1.1) - Principe (1.1.1) - Exceptions (1.1.2) - L'égalité et les causes d'inégalité entre créanciers (1.1.3) - Recommandations **Principe (1.1.1)** Code civil du Québec Art. 2644: Tous les biens possédés par une personne (son patrimoine) constituent le gage commun de ses créanciers. Code civil du Québec Art. 2645 C.c.Q.: Quiconque s'oblige personnellement est tenu de remplir son engagement « sur tous les biens meubles et immeubles (corporels et incorporels) présents et à venir », donc sur l'actif de son patrimoine. Sens à donner aux mots utilisés aux articles 2644 et ss. C.c.Q.: - Ce sont les notions de la théorie générale des obligations (art.1373): - Débiteur : Celui qui doit exécuter l'obligation. Dans le cas d'un prêt, c'est l'emprunteur qui est le débiteur. - Créancier : Celui envers qui l'obligation est due et qui a le droit de demander son exécution. Dans le cas d'un prêt, le prêteur est le créancier. - Obligation : C'est ce que le débiteur s'est engagé à faire. Dans le cas d'un prêt, l'obligation est le fait de faire le paiement. - Exécution : C'est le fait de remplir son obligation, de respecter l'obligation qu'on s'est engagé à compléter. C'est en vertu du principe connu sous le nom de « gage commun » qu'un créancier évaluera la capacité de payer de son débiteur et décidera s'il peut lui consentir un prêt et si oui, quels biens seront assujettis à une sûreté. - Tout ce qui appartient au débiteur est le gage commun des créanciers **Exceptions (1.1.2):** Le principe général souffre de plusieurs exceptions qui permettent au débiteur de limiter les droits des créanciers sur certains biens ou encore, d'exclure totalement certains biens à l'applicabilité du principe général. Un créancier qui va prêter va devoir tenir compte de ces limites dans son évaluation. [À ce sujet, votre devoir de conseil prend toute son importance.] Ces limites sont mentionnées à l'article 2645 C.c.Q: Ce qui ne fait pas partie du gage commun des créanciers - Les biens insaisissables - Les biens qui font l'objet d'une division de patrimoine - Les limites conventionnelles à l'engagement du débiteur **Les biens insaisissables** **Insaisissabilité résultant de la loi** - Exemples: - Articles 1173, 2378, 2393, 2444, 2457, 2458, 2648 C.c.Q. - Articles 694 et ss. C.p.c. (notamment ce qui est nécessaire à la vie et instruments de travail). L'insaisissabilité peut également résulter de lois particulières contenant des dispositions spécifiques à cet effet. - Exemples: La *[Loi sur le notariat]*, L.R.Q. ch. N-3, prévoit l'insaisissabilité du greffe d'un notaire - Certaines lois à caractère social : aide sociale, assurance-emploi, régimes de retraite, régie des rentes, créance alimentaire *Biens pouvant être soustraits à la saisie (art. 694 C.p.c.):* - [Peuvent] être soustraits à la saisie, jusqu'à concurrence d'une valeur marchande de 7 000 \$ [évaluée par l'huissier], les meubles du débiteur qui garnissent ou ornent sa résidence principale, servent à l'usage de la famille et sont nécessaires à la vie de celle-ci. - Mes meubles qui garnissent ma résidence ne sont pas automatiquement insaisissables, l'huissier va me laisser des biens pour que je puisse continuer à vivre jusqu'à concurrence de 7 000,00 \$ qui ne seront pas saisissables. - [Peuvent] être également soustraits à la saisie les instruments de travail nécessaires à l'exercice personnel de l'activité professionnelle du débiteur - Pour atteindre le montant de 7 000 \$, le débiteur peut y ajouter des objets personnels, lesquels sont présumés lui appartenir. - Exception voulant que ces biens puissent être saisis et vendus pour les sommes dues sur le prix de ces biens ou par un créancier détenant une hypothèque sur ces biens - Si j'achète un divan et que je le paie à chaque mois mais qu'à un moment donné je ne le paie plus, on pourra venir le saisir. - Insaisissable ne veut pas dire que je ne peux pas consentir d'hypothèque dessus. Lorsque je donne une hypothèque, je renonce à l'insaisissabilité. *Biens insaisissables de [façon absolue] entre les mains du débiteur (art. 694 C.p.c.):* - Les animaux de compagnie - La nourriture, les combustibles, le linge et les vêtements nécessaires à la vie du débiteur et de sa famille - Vêtements nécessaires à la vie : si j'ai 14 manteaux de fourrure, ils ne sont pas nécessaires à la vie du débiteur - Les biens nécessaires pour pallier un handicap ou soigner la maladie du débiteur ou d'un membre de sa famille - Si une personne est en chaise roulante, on ne pourra pas saisir celle-ci. - Les papiers, portraits et autres documents de famille, les médailles et les autres décorations !!!Ne peut renoncer à l'insaisissabilité sur ces biens !!! - Ça veut dire qu'on ne peut pas venir dire que finalement c'est saisissable. *Le véhicule (art. 695 C.p.c.):* - Le véhicule de promenade ne peut être saisi s'il est nécessaire : - au maintien du revenu du travail; - Si j'habite dans le fond d'un rang et qu'il n'y a pas de transport en commun, on ne pourra pas le saisir. - pour une démarche active en vue d'occuper un emploi; - pour assurer la subsistance; - pour assurer les soins requis par l'état de santé ou l'éducation du débiteur ou des personnes à sa charge. Exceptions : - Vendeur impayé ou créancier hypothécaire; - Exécution d'un jugement en matière pénale; - [Si l'huissier estime] que le débiteur peut assurer ses déplacements essentiels par le transport en commun, a accès à un autre véhicule, véhicule de moindre valeur. - Si j'ai un seul véhicule et que j'en ai vraiment besoin pour travailler, ça peut être vrai que j'ai besoin d'un véhicule. Si mon véhicule vaut 150 000,00 \$, l'huissier pourrait le saisir et lui remettre une somme pour qu'il s'achète un véhicule de moindre valeur. - Régime général d'exécution des obligations *La résidence principale (art. 700 C.p.c.):* - Le montant pour lequel la résidence principale peut faire l'objet d'une saisie, excluant les frais de justice, est désormais porté à 20 000 \$. - Si j'ai une créance (pas hypothécaire) contre mon débiteur pour 15 000,00 \$ et que j'obtiens jugement contre lui et que je veux faire exécuter mon jugement pour aller saisir sa maison, je ne pourrai pas. - **[Notez que cette limite s'applique également à l'hypothèque légale résultant d'un jugement.]** Toutefois, cela ne signifie pas que l'hypothèque légale ne puisse pas être publiée contre l'immeuble pour une créance de moins de 20 000 \$. - Si ma créance est de moins de 20 000,00 \$, je ne pourrai pas l'utiliser pour faire vendre la maison. - L'hypothèque légale résultant d'un jugement sera admise même pour une somme moindre (pas besoin de respecter le 20 000,00 \$, mais ne vaudra que comme mesure conservatoire. *Autres biens insaisissables (art. 696 à 699 NCPC):* - Reprennent en substance les règles de l'art. 553 de l'ancien C.p.c. - À connaître, bien que nous ne les décortiquerons pas ensemble - Art. 698 C.p.c. : calcul de la portion du revenu d'un individu qui est insaisissable - Pas à vous de la déterminer ! *Certains biens sont insaisissables en vertu de la loi en raison de leur [nature] :* - Biens extra-patrimoniaux (n'appartiennent pas au débiteur) - Ressources communes (article 913 C.c.Q) - Biens hors commerce (article 916 C.c.Q.), notamment tous les biens de l'État (tant niveau provincial que municipal) et des personnes morales de droit public qui sont affectés à l'utilité publique. - Les choses sacrées et objets de culte (696 C.p.c.) **Insaisissabilité résultant d'une stipulation conventionnelle** - Articles 1212, 1214 et 2649 C.c.Q., article 696 al.2, par. 2° C.p.c. - Exclusivement dans un acte [à titre gratuit], en précisant que le bien sera inaliénable ou insaisissable - **[Note : La stipulation d'inaliénabilité entraîne l'insaisissabilité mais pas l'inverse.]** - Stipulation qui dit que le bien ne peut pas être vendu, transféré, disposé etc. Si on est dans un contexte où un bien a été transféré avec une stipulation d'inaliénabilité, le bien **[est automatiquement insaisissable]**. - L'insaisissabilité tombe avec le bien que le bénéficiaire revend le bien. Le nouveau propriétaire ne pourra donc pas bénéficier de cette insaisissabilité. [Conditions] - Acte à titre gratuit (don ou testament) seulement - Temporaire (indiquer un terme) - La vie durant du bénéficiaire ça fonctionne - Justifié par un intérêt sérieux et légitime - Souvent contesté devant les tribunaux - 30 ans est souvent accepté comme durée Opposabilité aux tiers : acte doit être publié (ou dans le cadre du règlement de la succession si par testament) - Si c'est une donation d'immeuble, ce sera publié au RF - Si c'est une donation mobilière, il faudra la publier au RDPRM même si on ne publiera pas nécessairement ce type d'acte Important pour la pratique notariale Clauses d'insaisissabilité dans des actes de donation et dans les testaments sont fréquentes, mais parfois mal rédigées... \*\*\*Recommandation, lorsqu'on rédige nos actes d'hypothèque, il faut s'assurer que le bien qui fait l'objet est bien insaisissable. **Biens qui font l'objet d'une division de patrimoine** Deuxième exception au principe du gage commun des créanciers (*infra* diapo 10) Voir exemples articles 780, 1223, 1233, 2221, 2249 et 2274 C.c.Q. Permet à certains créanciers de garder leur droit préférentiel sur certaines catégories de biens destinés à se confondre avec d'autres dans le patrimoine du débiteur ou à forcer l'exercice des recours des créanciers sur certains biens avant d'autres. Si on met en place une fiducie, même si c'est moi qui la contrôle, les biens ne m'appartiennent pas donc le bien ne peut pas être saisi. **Limites conventionnelles à l'engagement du débiteur** Troisième exception au principe du gage commun des créanciers (*infra* diapo 10) Article 2645 al. 2 C.c.Q. Un débiteur peut convenir par convention avec un créancier de limiter son engagement qu'à un bien précis ou une seule catégorie de biens. Le créancier accepte alors que ses droits soient limités qu'aux seuls bien offerts. Si j'emprunte 1 000,00 \$ seulement, je peux convenir avec mon créancier qu'il puisse venir seulement saisir certains biens. Ce n'est pas parce qu'une sûreté, par exemple une hypothèque, a été consentie par un débiteur, que nous nous trouvons pour autant dans le cas de cette exception. - La sûreté ne fait que donner une préférence ou un recours supplémentaire au créancier sur le bien visé; **[elle ne lui enlève pas ses recours sur les autres biens de son débiteur]**. - On peut être dans un cas où j'ai emprunté et j'ai convenu avec mon créancier qu'il pourra seulement venir saisir des biens précis et je peux lui donner une hypothèque sur ces biens-là. Je pourrais dire que si je ne paie pas, le créancier pourra exercer son recours sur tous mes biens du gage commun. Mais il sera un créancier hypothécaire sur les biens précis. **Égalité et causes d'inégalités (1.1.3)** En principe, les créanciers sont égaux, à moins qu'il existe une cause légitime de préférence. Article 2646 C.c.Q. Tous les créanciers sont égaux entre eux et ce, peu importe le moment de la naissance de leur créance **[à moins qu'il n'y ait une cause de préférence prévue par la loi]**. Article 2647 C.c.Q. Les causes légitimes de préférence sont les priorités et les hypothèques. Peuvent aussi provenir de l'application de lois particulières, autant fédérales que provinciales, dont notamment de la *Loi sur la faillite et l'insolvabilité*, L.R.C. (1985) ch. B-3 et les lois fiscales (fiducies réputées). Il existe également certaines « garanties » particulières pouvant octroyer *indirectement* une préférence à certains créanciers - Exercice du droit de rétention, vente avec faculté de rachat ou vente à tempérament - Garantie en vertu de la *Loi sur les Banques* (nous y reviendrons dans un prochain cours) - Subordination de créance **Recommandations** - Attention à l'insaisissabilité - Vérifier le registre foncier [et] le RDPRM - Si vous êtes dans un secteur d'activités régi par des lois et règlements spécifiques, ou encore dans un secteur de « droit social », vérifier les lois et règlements particuliers applicables à ces secteurs qui peuvent dicter l'insaisissabilité de certains biens - Rappel : Les biens de l'État et des personnes morales qui sont affectés à l'utilité publique sont toujours insaisissables Exercice : questions A à C -------------------------- Les priorités ------------- - Les priorités et leurs effets (2.1) - Origine (2.1.1) - Effets (2.1.2) - Rang (2.1.3) - Réalisation (2.1.4) - Droit de suite occasionnel (2.1.5) - Recommandations (2.1.6) **2.1.1 Origine** Article 2650 C.c.Q. La priorité est une créance à laquelle la loi accorde le droit d'être préférée aux autres créanciers, *suivant la cause de la créance* Les priorités tirent leur existence du C.c.Q. et seules celles reconnues par le C.c.Q. seront colloquées comme telles (art. 2651 C.c.Q.). Il n'y a pas d'autres priorités qui existent que celles prévues au CcQ. Les notaires n'ont donc pas à mettre en place des priorités. Les priorités existent sans avoir à publier quoi que ce soit dans quelque registre (2655 C.c.q). Les notaires doivent donc être prudents, particulièrement en matière mobilière, puisque celles-ci sont souvent difficiles à identifier **2.1.2 Effets** Donne le droit d'être préféré à certains créanciers en regard de la nature de leur créance Cette préférence s'applique sur le produit de la vente de certains biens, soit ceux sur lequel porte la priorité (s'étend à l'indemnité reçue s'il y a subrogation réelle) La préférence n'est pas donnée en fonction de l'identité du créancier mais plutôt en rapport avec la nature de la créance **2.1.3 Rang** Le rang des priorités découle des articles 2650 et 2657 c.c.Q. Les priorités ne sont soumises à aucune publicité (art.2655 C.c.Q.) En contrepartie à l'absence de publication, la priorité n'accorde aucun droit de suite, sauf une exception (art. 2654.1 C.c.Q.) car il n'y a pas de moyen de savoir qu'elle existe. Par rapport aux **autres créanciers, ordinaires et hypothécaires**, elle est au premier rang Entre elles: - Si plusieurs priorités affectent le même bien, leur rang est déterminé suivant l'ordre de l'article 2651 C.c.Q. - Si plusieurs priorités ont le même rang (qui sont dans le même paragraphe de 2651 CcQ, elles viennent en concurrence. (2657 al.2 CcQ) **[Ordre de collocation (2651 C.c.Q.)]** 1°Les frais de justice et toutes les dépenses faites dans l\'intérêt commun des créanciers; (meubles et immeubles) (voir art. 2652) - 766 et 776 Cpc : Attention il y a un ordre à respecter à l'intérieur des frais de justice 2°La créance du vendeur impayé pour le prix du meuble vendu à une personne physique qui n\'exploite pas une entreprise; - Différent du droit de résolution de 1740 et 1741 C.c.Q. 3°Les créances de ceux qui ont un droit de rétention sur un meuble, pourvu que ce droit subsiste - Droit de rétention de 1592 C.c.Q. qui devient une priorité - Toute partie qui, du consentement de son cocontractant, détient un bien appartenant à celui-ci a le droit de le retenir jusqu'au paiement total de sa créance, si cette créance est exigible et intimement liée au bien détenu. (Boudreault, p. 24). Un rétenteur pourra donc faire valoir son droit de rétention ainsi que la priorité à l'égard de tout acquéreur subséquent (1593 CcQ). - Ex. garagiste 4°Les créances de l\'État pour les sommes dues en vertu des lois fiscales; (meubles seulement) - \*\*\*Attention : à ne pas confondre avec les fiducies réputées en faveur de l'État (aussi pour sommes dues en vertu des lois fiscales; créées aux termes de ces mêmes lois). Lorsque les deux s'appliquent, l'État a le choix de se prévaloir de la priorité ou de la fiducie réputée, à sa discrétion. 5°Les créances des municipalités et des commissions scolaires pour les impôts fonciers sur les immeubles qui y sont assujettis, de même que celles des municipalités, spécialement prévues par les lois qui leur sont applicables, pour les taxes autres que foncières sur les immeubles et les meubles en raison desquels ces taxes sont dues. (immeubles; meubles pour lois spéciales seulement) - Il faut toutefois noter que plusieurs lois québécoises particulières étendent la nature de la priorité prévue à 2651 al.5 C.c.Q. Généralement, il faut retenir que les lois touchant la propriété immobilière (droits sur les mutations, aménagement et urbanisme) ont des dispositions accordant à leur bénéficiaire une priorité et même dans certains cas, cette priorité s'étend aux biens meubles et pourra même être garantie par hypothèque légale. **Municipalités et commissions scolaires** Les **taxes foncières, générales ou spéciales,** des municipalités et des commissions scolaires, **sont constitutives d'un droit réel** et donnent le droit de suivre le bien entre les mains du nouveau propriétaire (article : 2654.1 C.c.Q**.) (droit de suite occasionnel)**. Si je n'ai pas payé mes taxes foncières, la municipalité peut faire vendre l'immeuble pour vente pour taxes même si je l'ai vendu. La ville pourrait faire vendre l'immeuble pour taxes même si le compte de taxes est dû par l'ancien propriétaire. Outre la priorité, les municipalités et les centres de services scolaires bénéficient également de certains recours particuliers comme la vente pour taxes pour le paiement des taxes foncières (Boudreault, par. 39.1) Les commissions scolaires bénéficient aussi du droit d'inscrire une hypothèque légale (article 317.1 de la *[Loi sur l'instruction publique,]* L.R.Q. c. I-13.3 ). Les municipalités bénéficient aussi du droit de réclamer de tout acquéreur subséquent, locataire, possesseur occupant de l'immeuble les taxes foncières impayées -- recours personnel (*[Loi sur les cités et villes]*, L.R.Q. c. C-19 et *[Code municipal du Québec]*, L.R.Q. c. C-27.1). Elles ont donc, contrairement aux centres de services scolaires, en plus de la priorité, un recours personnel. Ce recours peut être exercé contre toute personne ayant acquis l'immeuble, y compris à la suite d'une vente forcée de cet immeuble. (Boudreault, par. 39.2) En regard des taxes municipales **autres que foncières**, le Code civil ne crée aucune priorité mais laisse le soin au législateur de pouvoir le faire (*« spécialement prévues par les lois qui leurs sont applicables »*). C'est généralement le cas. Ne confère ni droit réel ni droit de suite. Droit à l'hypothèque légale est aussi généralement accordé pour ce type de taxes. **Donc, pour les taxes autres que foncières, les municipalités peuvent bénéficier de deux sûretés qui doivent avoir été prévues spécialement par les lois qui leur sont applicables : une priorité prenant effet sans inscription, mais qui ne confère qu'un droit de préférence, et une hypothèque légale qui confère à la fois un droit de préférence et un droit de suite**, mais qui ne prend naissance qu'à compter de l'inscription d'un avis d'hypothèque désignant les biens pour lesquels les taxes en question sont dues (Boudreault, par. 40.1). - La taxe de bienvenue - Les taxes pour les propriétaires de piscine - Dans ces cas, il n'y a pas de priorité. Les droits de mutations immobiliers, garantis par une priorité sur des immeubles, ne sont pas constitutifs de droit réel mais peuvent être réclamés contre l'acquéreur subséquent de l'immeuble au moyen d'un recours personnel. - La taxe de bienvenue est garantie par une priorité, mais pas de droit de suite pour aller chercher l'immeuble - Mais possible de réclamer la somme au nouveau propriétaire même si c'est l'ancien propriétaire qui est en défaut Face à toutes ces mesures, il est capital de s'assurer lorsqu'on procède à la vente d'un immeuble que toutes les taxes applicables à l'immeuble ont été payées dans leur intégralité afin de s'assurer que nous ne laissons pas subsister un droit de suite ou un recours personnel contre l'acquéreur. Donc, les recours possibles pour les municipalités sont : - La priorité de 2654.1 - La vente pour taxes - Recours personnel contre tout personne ayant acquis l'immeuble Les recours possibles pour les commissions et centres scolaires sont : - La priorité de 2654.1 - La vente pour taxes **2.1.4 Réalisation (art. 2656 C.c.Q.)** Pas d'action réelle possible sur les biens affectés par la priorité; **plutôt un droit préférentiel de se voir attribuer le produit de la vente du bien que le créancier aura**. - Donc un créancier qui bénéficie d'une priorité, si le divan est vendu, le créancier aura préférence à se faire payer avant. Sa priorité ne lui donne pas le droit de saisir le divan. - Ce n'est pas comme une hypothèque. Les dispositions du Code civil relatives aux recours hypothécaires (2748 à 2794 CcQ) ne s'appliquent pas à la réalisation des priorités. **La seule façon d'exercer sa priorité est d'exercer un droit d'action personnelle** et une fois jugement obtenu, saisie du bien et vente et collocation. Si le bien est vendu par un autre créancier dans le cadre d'une vente en justice ou sous contrôle de justice, le créancier bénéficiant de la priorité produira un état de sa créance, appuyé d'un affidavit et des pièces justificatives et se fera payer. **2.1.5 Droit de suite occasionnel (art. 2654.1 C.c.Q.)** **Principe général** La priorité ne confère pas à son bénéficiaire le droit de suivre le bien lorsqu'il change de mains par opposition au créancier hypothécaire. Le seul droit du créancier prioritaire est d'être préféré sur le prix de vente du bien lors de la collocation. **Exception (vu plus tôt)** Les **taxes foncières, générales ou spéciales (impôts fonciers),** des municipalités et des commissions scolaires, **sont constitutives d'un droit réel** et donnent le droit de suivre le bien entre les mains du nouveau propriétaire (article : 2654.1 C.c.Q.). **2.1.6 Recommandations** **Financement mobilier** Toujours éviter de se prononcer sur le rang d'une hypothèque mobilière par rapport aux priorités. **Limiter votre mandat aux seules vérifications faites**. Faire une réserve en disant qu'on garantit qu'il n'y aura pas d'autres hypothèques de rang supérieur, mais pour les priorités on ne peut pas. D'ailleurs, elles sont tellement difficiles à évaluer que les prêteurs, lors de l'étude de la décision de crédit pour un client, prennent une provision pour les créances prioritaires (fiscales). Toujours faire attention à la priorité de l'État car il n'est pas liée par le montant inscrit dans sa dénonciation, si il dénonce. - Si on voit qu'il y a une dénonciation qui a été faite, car au moment où le gouvernement dénonce l'existence de sa priorité, si les sommes continuent de s'accumuler, le fait que le montant n'est pas identique, le gouvernement n'est pas lié par ça. **Financement immobilier** Toujours vérifier les taxes foncières, droits de mutations et les taxes scolaires afin de s'assurer qu'au moment de son rapport, le créancier hypothécaire détient une hypothèque libre de toutes priorités. De plus, le notaire devrait éviter de confirmer à un créancier que l'immeuble est libre de toute priorité quelconque car il est difficile de répertorier toutes les priorités qui peuvent grever un immeuble selon l'usage auquel il est destiné. **Limiter votre mandat aux seules vérifications faites.** Exercice : question D --------------------- Alors qu'il avait décidé d'accepter de prêter l'argent à Yannick en prenant une hypothèque de 2^e^ rang sur la maison et s'apprêtait à remettre l'argent à son neveu, Roger apprend que son neveu doit plus de 8 000\$ d'impôts impayés aux deux paliers de gouvernement. Roger, inquiet, vous appelle au bureau pour vous demander conseil. Il craint que ces arrérages d'impôts ne mettent en péril sa possibilité de récupérer le montant de sa créance. Dîtes à Roger si ses craintes sont fondées ou non et pourquoi. **Réponse :** Roger prenait une hypothèque de 2^e^ rang sur la maison. La priorité de l'État ne pourra pas s'exercer sur la maison. La garantie de Roger ne devient pas moins bonne. Son recours personnel pourrait être moins bon. Cours 2 -- La reconnaissance de dette ===================================== Objectifs de la rencontre ------------------------- La reconnaissance de dette - Comprendre les règles de droit qui entourent ce type de convention - Développer les outils pour savoir la rédiger - Être à l'affût des erreurs et pièges courants La reconnaissance de dette -------------------------- - Introduction - Dispositions législatives applicables - Convention de reconnaissance de dette - Structure d'une reconnaissance de dette ou d'un contrat de crédit - Conclusions et recommandations 1. Introduction --------------- Rappel : Une sûreté, qu'elle soit de nature contractuelle ou légale, vise à garantir l'exécution d'une obligation. Elle ne peut donc exister qu'en présence d'une obligation. Comme notaire, vous aurez parfois non seulement à rédiger l'acte de garantie (la sûreté), mais aussi l'acte constatant ou créant l'obligation, que celle-ci soit garantie ou non par une sûreté. - La reconnaissance de dette peut être dans un document avec l'hypothèque mais aussi elle peut être dans un document séparé Plus souvent qu'autrement, ces obligations ont trait à des obligations monétaires. L'acte d'obligation vise notamment à faire reconnaître une dette par le débiteur/emprunteur. La reconnaissance de dette ne procure ni sûreté ni garantie de paiement. **2. Dispositions législatives applicables** -------------------------------------------- Les principales dispositions législatives applicables à la reconnaissance de dette se retrouvent dans : - Code civil du Québec - Loi sur l'intérêt, L. R.C. (1985), c. I-15 - Loi sur les banques, L.C. 1991, c. B-46 - Loi sur la protection du consommateur, L.R.Q. c. P-40.1 (le cas échéant) - Code criminel **Code civil du Québec** Dispositions pertinentes au livre 5 du C.c.Q., intitulé « Des obligations » (articles 1371 et ss.) Articles 1385 et ss C.c.Q. : - Les règles propres notamment à la formation du contrat, à la capacité de contracter, à l'interprétation et aux effets des contrats trouvent application en matière de prêt. Articles 1508 C.c.Q. et ss C.c.Q.: - On retient que le terme d'un prêt est le moment où le prêt ou son solde devra être remboursé. CcQ Article 1511 C.c.Q.: "Le terme profite au débiteur sauf s'il résulte de la loi, de la volonté des parties ou des circonstances qu'il a été stipulé en faveur du créancier ou des deux parties." Conséquence : en principe, si rien n'est prévu à l'inverse dans la reconnaissance de dette, un débiteur **[pourra toujours rembourser un prêt par anticipation sans pénalité]** - La plupart du temps dans les prêts avec des prêteurs institutionnels, ce principe sera modifié conventionnellement afin que le débiteur soit tenu de payer une pénalité s'il rembourse avant l'arrivée du terme - Il pourrait rembourser avant la date limite/le terme pour rembourser. - Le prêteur n'aime pas ça car si l'emprunteur rembourse plus vite, le prêteur fait moins d'argent car il recevra moins d'intérêts. Exception : Le prêt qui porte intérêt est une exception au principe. Dans ce cas, le terme est stipulé en faveur du prêteur, pour lui permettre de jouir des intérêts. **[Le débiteur ne peut donc pas rembourser sa dette par anticipation s'il s'agit d'un prêt portant intérêt, à moins que l'acte ou la loi lui permette]**. À défaut de stipulation ou de disposition à l'effet contraire, le créancier peut refuser le paiement par anticipation d'un prêt portant intérêt. **[Le créancier peut aussi renoncer en partie à ce droit en permettant au débiteur de rembourser sa dette par anticipation moyennant le paiement d'une pénalité.]** CcQ Article 1514 C.c.Q.: "Le débiteur perd le bénéfice du terme s\'il devient insolvable, est déclaré failli, ou diminue, par son fait et sans le consentement du créancier, les sûretés qu\'il a consenties à ce dernier \[par exemple il vend les biens sur lesquels il y avait de garantie et qu'il n'y a pas de droit de suite\]. Il perd aussi le bénéfice du terme s\'il fait défaut de respecter les conditions \[toutes les conditions que l'on va mettre dans notre reconnaissance de dette\] en considération desquelles ce bénéfice lui avait été accordé." - **Cet article est supplétif** ne s'applique que lorsque les parties n'ont pas consensuellement convenues d'autres modalités. - Les cas de défaut peuvent varier d'un contrat à l'autre, il est donc important de les prévoir dans notre contrat. On devrait retrouver le défaut par le débiteur de faire un versement de capital ou d'intérêt et si l'acte comprend d'autres obligations, le défaut par le débiteur de se conformer à l'une ou l'autre des obligations. - Si le débiteur perd le bénéfice du terme, cela signifie qu'il devra rembourser toute sa dette maintenant, one shot. **[Enlève l'obligation du créancier de respecter le terme]**. Il peut demander de se faire rembourser tout de suite. - Pour que le 2^e^ alinéa s'applique il faut qu'on ait prévu ces conditions-là dans notre reconnaissance de dette. Exemple de clause : Le défaut d'effectuer à l'échéance un seul des remboursements ci-dessus mentionnés donnera le droit au créancier, à son choix et sous réserve de ses autres droits et recours, d'exiger le paiement immédiat de tout solde alors dû en capital et intérêts. Seules causes de déchéance du terme prévues spécifiquement par le Code civil Attention : on inclura généralement des clauses additionnelles de déchéance du terme dans les reconnaissances de dette - Ex: fausse déclaration, changement de contrôle ou vente, recours entrepris contre le débiteur par un autre créancier, etc. CcQ Article 1565 C.c.Q.: « Les intérêts se paient au taux convenu ou, à défaut, au taux légal. » - Si dans notre reconnaissance d'intérêt on ne mentionne pas que c'est sans intérêt ou qu'on ne mentionne pas le taux, c'est 5% qui s'applique. Conclusion : il faut fixer le taux d'intérêt dans la convention de prêt/la reconnaissance de dette si on ne veut pas que le taux légal soit applicable. Les parties ont entière liberté pour établir le taux d'intérêt, à la condition de se conformer aux dispositions de la Loi sur l'intérêt et du Code criminel (voir diapositives à ce sujet) CcQ Article 1566 C.c.Q.: « Le paiement se fait au lieu désigné expressément ou implicitement par les parties. Si le lieu n'est pas ainsi désigné, le paiement se fait au domicile du débiteur... » - Le créancier ne veut pas se déplacer au domicile du débiteur pour réclamer tout paiement total ou partiel de la dette. Il faut donc prévoir dans l'acte que les paiements se feront au domicile du créancier ou à tout autre endroit. - On va prévoir dans notre acte de reconnaissance de dette comment se fera le paiement. Remarque : prévoir que le paiement se fera au domicile du créancier. CcQ Article 1595 C.c.Q. : « La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances ; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. » - C'est pertinent dans un contexte de contrat de prêt de **[prévoir une mise en demeure automatique]**. Cela signifie que s'il survient un cas de défaut, que le débiteur ne respecte pas ses obligations, le débiteur sera considéré automatiquement en demeure sans que le créancier soit obligé de rédiger et d'envoyer une mise en demeure. Remarque : on prévoit généralement que le créancier pourra agir sans la nécessité de mettre le débiteur en demeure. CcQ Articles 2312 à 2332 C.c.Q. : traitent du prêt en tant que contrat nommé. CcQ Article 2314 C.c.Q.: L'obligation du créancier / prêteur est de décaisser; l'obligation du débiteur / emprunteur est principalement de payer l'intérêt et de rembourser le prêt. CcQ Article 2315 C.c.Q. : Le prêt d'argent n'est pas un contrat de bienfaisance; il est présumé fait à titre onéreux. CcQ Article 2316 C.c.Q. : Le prêteur ne peut être contraint de prêter. Toutefois, s'il s'est engagé à le faire mais refuse de débourser le prêt, il s'expose à des recours en dommages-intérêts. - Le prêteur n'a pas le droit de changer d'idée à moins qu'on ait mis des clauses qui lui permettent de s'en sortir - S'il y a eu un changement significatif de la situation de l'emprunteur, pour éviter que le prêteur ne veule pu, on ne veut pas qu'il soit forcé de prêter alors que la situation n'est plus la même. - Si c'est vraiment juste un changement d'idée et que ça ne lui tente plus, il va être obligé de prêter l'argent si toutes les conditions sont remplies. **Loi sur l'intérêt** Loi sur l'intérêt Article 2: Principe général en matière commerciale : liberté des conventions, sauf si les parties ont omis de fixer le taux applicable, auquel cas le taux applicable sera le taux légal. - Si les parties décident de prévoir un taux d'intérêt, elles peuvent le fixer comme elles le veulent, sous réserves de l'article 347 C cr, 8 LPC et 2332 CcQ. - 1565 CcQ dit la même chose Loi sur l'intérêt Article 3: Taux légal de 5 % l'an. - Si les parties conviennent que le capital porte intérêt, mais sans indiquer le taux, c'est le taux légal qui s'applique, à moins que le contrat tombe sous l'application de l'article 6 LI. Loi sur l'intérêt Article 4: Si aux termes d\'un contrat quelque intérêt est payable à un taux ou pourcentage par jour, semaine ou mois, ou à un taux ou pourcentage pour une période de moins d\'un an, le taux d'intérêt doit aussi alors être exprimé sur une base annuelle - Dans tout autre contrat qu'un contrat d'hypothèque immobilière, si le taux d'intérêt est indiqué en journalier, hebdomadaire ou mensuel, il faut spécifier à quoi équivaut ce taux en annuel. Si on ne précise pas quel est le taux annuel, seul l'intérêt au taux légal peut être exigé. Loi sur l'intérêt Article 5: La sanction à l'article 4: le débiteur qui a payé tout ou partie de sa dette en trop pourra recouvrer ce qu'il aurait payé par voie de remboursement ou de compensation. Exception aux articles 4 et 5 : Prêt garanti par hypothèque immobilière. Voir les articles suivants. Si on est en présence d'un contrat d'hypothèque immobilière, il est important de vérifier les articles 6 et 7 LI qui pourraient s'appliquer. Loi sur l'intérêt Article 6: - Si toutes les conditions sont remplies, c'est cet article qui s'appliquera et non pas les articles 4 et 5 - Dans la reconnaissance de dette, on devra voir certaines informations. 4 conditions pour qu'il trouve application: - Une créance portant intérêt; - Une créance garantie par une hypothèque immobilière; - Une créance dont le capital est remboursable par versements; et - Si on est dans un cas où j'ai emprunté un montant de 250 000,00 \$ garanti par hypothèque mais que le capital est remboursable en un versement seulement, ça ne fonctionne pas. **Il faut qu'il y ait plus qu'un versement**. - Une créance dont le mode de remboursement correspond à l'un des 3 modes décrits à cet article Modes de remboursement visés : Il faut garder en tête - D'après le système du fonds d'amortissement; - Cas où le capital est remboursable par versements - Si on rentre dans le premier cas, on rentre dans tous les autres cas - D'après tout système en vertu duquel les versements du principal ou de l'intérêt sont confondus; ou - Vise les remboursements faits au moyen de versements constants composés de capital et d'intérêts confondus - D'après tout système qui comprend une allocation d'intérêt sur les remboursements stipulés. - Lorsque des versements en capital et intérêts sont précisés pour chaque versement - On va avoir convenu que dans les versements, il va y avoir une portion d'intérêt. Le capital et l'intérêt ne sont pas confondus. Article 6 (suite): Il faudra voir au moins 2 choses dans le contrat de prêt - Implique 2 exigences de rédaction, sans quoi il pourrait être interdit au créancier de réclamer le moindre intérêt : - Indication du montant en capital et du taux d'intérêt exigible - 100 000,00 \$ et un taux d'intérêt sur ce 100 000,00 \$ - Indication du calcul de l'intérêt (calculé annuellement ou semestriellement et non d'avance) - La période de composition des intérêts. À quelle fréquence les intérêts qui ne sont pas payés vont se rajouter sur le capital et eux-mêmes porter intérêt. - Si les intérêts sont composés trimestriellement, aux trois mois, si mes intérêts de 5 % sur mon prêt de 100 000,00 \$ ne sont pas payés, je vais prendre le montant des intérêts qui ne sont pas payés et je vais les rajouter sur le 100 000,00 \$. Les intérêts ainsi ajoutés vont aussi porter intérêt. Exemple de formulation: Le taux d'intérêt annuel sur le montant dû en capital est un taux fixe de 2,8% pour toute la durée de ce prêt hypothécaire. L'intérêt est calculé semestriellement et non à l'avance et est exigible à chaque versement régulier. Loi sur l'intérêt Article 7: Si le taux d'intérêt mentionné à l'acte visé à l'article 6 est moindre que celui qui serait exigible en vertu de quelque autre disposition, calcul ou stipulation de l\'acte d\'hypothèque, il n\'est exigible, payable ou recouvrable sur le principal avancé aucun intérêt plus élevé que le taux ainsi mentionné. - Si le taux mentionné à l'acte est moindre que celui qui serait exigible - On va avoir 2 documents : un contrat de prêt (100 000,00 \$ à 5% l'an) et un acte d'hypothèque (100 000,00 \$ à 15 ou 20% l'an). - Le taux dans l'hypothèque fait en sorte que si on renégocie avec le créancier et que le taux est maintenant de 6% - Le créancier ne peut pas exiger plus que ce qui est écrit dans le contrat de prêt même si c'est écrit 20% dans l'hypothèque. - Si mon prêt est de 300 000,00 \$. Je n'aurai pas fini de le rembourser au bout de 5 ans. On va s'asseoir avec la Caisse pour renégocier. Les taux d'intérêt ont monté donc le nouveau taux sera de 6,5 % pour les 5 prochaines années. - Faut que le taux d'intérêt dans l'hypothèque soit au moins équivalent à ce qui est prévu dans le contrat de prêt. **[Si un taux maximal et c'est pour éviter que si les taux montent que le débiteur doive resigner un acte d'hypothèque.]** - Donc l'article nous dit que si le taux d'intérêt dans le contrat de prêt n'est pas le même que dans l'acte d'hypothèque, **[c'est celui du contrat de prêt que l'institution va pouvoir exiger et pas plus.]** Loi sur l'intérêt Article 8 : Convention d'anatocisme ou taux d'intérêt applicable aux intérêts impayés, amendes et autres pénalités. Ne peut être plus élevé que le taux d'intérêt applicable au remboursement du capital. (**[Garantie par hypothèque sur un immeuble seulement]**) - Cet article a pour effet d'interdire au créancier d'utiliser quelque moyen que ce soit qui aurait pour effet d'élever les charges, sur les arrérages d'intérêt ou de capital, au-dessus du taux d'intérêt payable sur le capital non arriéré. Si la condition a pour effet d'imposer sur les arrérages un taux plus élevé que celui payable sur la somme non arriérée, elle contrevient à l'article 8 LI. - C'est l'intérêt qui s'applique sur les intérêts impayés. Il ne peut pas être plus élevé que l'intérêt sur le capital. Par exemple, si j'ai négocié pour 5% l'an, l'intérêt sur les intérêts non payés ne pourront pas être plus élevé que 5%. Loi sur l'intérêt Article 9: En somme, même principe que l'article 5 mais pour les hypothèques sur un immeuble. - Pour recouvrer les sommes payées en trop Loi sur l'intérêt Article 10 : Un emprunteur autre qu'une société par actions ou autre personne morale peut rembourser en totalité un prêt garanti par hypothèque sur un immeuble d'un terme de plus de 5 ans de la date d'hypothèque après l'expiration de ces 5 ans en payant une indemnité égale à trois mois d'intérêt. - Lorsqu'on a une créance garantie par hypothèque immobilière, le débiteur peut rembourser en tout temps après 5 ans de la date de l'hypothèque la totalité de sa dette moyennant le paiement d'une indemnité de trois mois d'intérêts et ce malgré toute convention à l'effet contraire. Donc, une personne physique peut rembourser un prêt hypothécaire après 5 ans en ajoutant au paiement du capital et des intérêts une pénalité équivalant à 3 mois d'intérêts. - Si quand j'ai signé mon k de prêt, j'ai négocié pour un terme de 1 à 5 an. On ne propose jamais un terme de 10 ans, car on ne peut pas prévoir les taux dans 10 ans. Si mon terme est de plus de 5 ans, quand ça fait 5 ans que j'ai signé mon acte d'hypothèque immobilière avec l'institution, l'article 10 dit que je peux rembourser la totalité de mon prêt avec une pénalité qui équivaut à 3 mois. L'institution ne pourra pas me charger une plus grosse pénalité que ça. Remarque: Pour contrer les effets de cet article: report conventionnel de la date de l'hypothèque lors du renouvellement. - Il serait à l'avantage du créancier, si la durée du terme initial et du nouveau terme excède 5 ans au total, d'inclure au contrat une clause stipulant que la date de signature de l'hypothèque sera considérée comme équivalant à la date du renouvellement du prêt. Le débiteur ne pourra donc pas rembourser son prêt avant l'expiration du nouveau terme prévu, ou si celui-ci est supérieur à 5 ans, avant que 5 ans ne soient écoulés. - Dans les actes de renouvellement du prêt, il va avoir un report conventionnel. Ça vient dire que le délai de 5 ans de l'article 10, **[repart à zéro à partir de la date de notre nouveau k de prêt]**. **Loi sur les banques** Loi sur les banques Article 627.89(1) : « Avant la conclusion avec une personne physique d'une convention de crédit à des fins autres que commerciales, l'institution lui communique ce qui suit : a\) le coût d'emprunt calculé et exprimé en conformité avec l'article 627.9; b\) des précisions sur ses droits et obligations; c\) les frais et les pénalités qui peuvent lui être imposés; \[...\]» - Si l'emprunteur est une personne morale, ça ne s'applique pas - Si on est dans un cas de prêt avec un particulier qui n'est pas à des fins commerciales, il faudra que l'institution financière fournisse, au-delà du contrat de prêt, à l'emprunteur un document avant la conclusion qui lui dit quel est le coût de son emprunt. Le but c'est que l'emprunteur sache combine ça lui aura coûté faire son emprunt. - Ce qu'on veut c'est que l'intérêt que l'emprunteur va avoir payé soit annualisé et on va aussi retrouver le détail qu'au bout du terme de 5 ans, quelle portion va être de l'intérêt, quelle portion va être du capital - Ce document qui est remis par l'institution financière, s'appelle la **déclaration du coût d'emprunt**. Il est n'est pas applicable en matière commerciale. - Ce document nous sera fourni par la banque habituellement. Loi sur les banques Article 627.9 : « Le coût d'emprunt est calculé de la manière réglementaire, comme si l'emprunteur respectait tous ses engagements, et est exprimé sous forme d'un taux annuel avec indication, dans les circonstances réglementaires, d'un montant en dollars et en cents.» Relatif à la déclaration du coût d'emprunt, aussi appelée divulgation du coût de crédit Non applicable en matière commerciale Règlement associé : Règlement sur le coût d'emprunt (banques) **Loi sur la protection du consommateur (Lpc)** - Applicable qu'entre un commerçant et un consommateur (art. 2 LPC) - Il y a un principe dans la LPC qui se trouve à l'article 8. Le consommateur peut demander la nullité du contrat ou la réduction des obligations LPC Principe, art. 8 : « Le consommateur peut demander la nullité du contrat ou la réduction des obligations qui en découlent lorsque la disproportion entre les prestations respectives des parties est tellement considérable qu'elle équivaut à de l'exploitation du consommateur, ou que l'obligation du consommateur est excessive, abusive ou exorbitante. » LPC Art. 115 et 125: divulgation du coût de crédit en matière de prêt d'argent (autres dispositions à prévoir dans la déclaration du coût d'emprunt lorsqu'applicable) **Règlement d'application de la Loi sur la protection du consommateur (Lpc)** - Certaines exemptions sont prévues et visent les hypothèques immobilières Règlement d'application, art. 20 à 22 : - hypothèque immobilière de premier rang est exclue de la plupart des dispositions de la Loi et hypothèque immobilière de deuxième rang et plus aussi à condition de remettre un avis du coût de crédit au débiteur au moins 48 heures avant la signature de l'hypothèque Règlement d'application LPC 20\. Est exempté de l'application de la Loi, le contrat où un crédit consenti à un consommateur est garanti par une hypothèque grevant un immeuble: a\) comportant plus de 4 logements; b\) utilisé principalement à une fin commerciale, industrielle ou professionnelle. - Un contrat de crédit garanti par une hypothèque grevant un immeuble comportant plus de 4 logements ou un immeuble utilisé principalement à une fin commerciale, industrielle ou professionnelle, **[est exempté de l'application de la LPC.]** Règlement d'application LPC 21\. Est exempté de l'application des articles 12, 14 et 15, du chapitre II du titre I, des sections I.1, II et III du chapitre III du titre I, à l'exception des articles 103.2 à 103.5 et 115.2, et du titre II de la Loi, à l'exception de l'article 245.2, le contrat où un crédit consenti à un consommateur est ou doit être garanti par une hypothèque immobilière de premier rang aux conditions suivantes : a\) le contrat de crédit est celui à l'occasion de la conclusion duquel le consommateur a accepté de consentir une hypothèque; b\) l'acte constitutif d'hypothèque identifie le contrat garanti par l'hypothèque; c\) si l'hypothèque permet de garantir un contrat de crédit autre que celui visé au paragraphe a, l'acte constitutif d'hypothèque prévoit que le consommateur doit consentir, dans cet autre contrat, à ce qu'il soit garanti par l'hypothèque. L'exemption s'applique également au contrat de crédit qui a pour objet de modifier, renouveler ou remplacer le contrat de crédit visé au paragraphe a du premier alinéa. L'exemption ne s'applique pas au contrat de crédit variable conclu pour l'utilisation d'une carte de crédit. - Un contrat de crédit garanti par une hypothèque immobilière de premier rang est exempté de l'application des articles 12, 14, 15, 23 à 33, 54.1 à 54.16, 55 à 65, 66 à 150 et 215 à 253, sauf les articles 103.2 à 103.5, 115.2 et 245.2 LPC si les conditions sont respectées. - Cet article permet donc qu'un contrat de crédit, qui est consenti à un consommateur par un commerçant dans le cours des activités de son commerce et qui est ou doit être garanti par une **hypothèque immobilière de premier rang,** **puisse être exempté de la LPC**. **Conditions de l'article 21** Première condition : - Le contrat de crédit qui bénéficiera de l'exemption lors de la constitution d'hypothèque correspondra à l'obligation principale pour laquelle le consommateur a accepté de consentir une hypothèque. - Ce contrat de crédit doit exister au moment où l'hypothèque est constituée. - L'hypothèque peut être constituée en même temps ou après la conclusion du contrat de crédit. Deuxième condition - Permet d'un contrat de crédit garanti par une hypothèque immobilière puisse être soustrait de l'application des articles 23 à 33 LPC portant sur les règles de formation d'un contrat pour lequel un écrit est exigé ainsi que des articles 66 à 150 LPC. - L'acte d'hypothèque devra identifier de façon particulière le contrat de crédit à l'occasion duquel le consommateur accepte de consentir une hypothèque immobilière et que la portée et les obligations lui résultant de ce contrat de crédit soient établies dans l'acte constitutif d'hypothèque Troisième condition - Cette troisième condition ne vise que les obligations futures pouvant être garanties par l'hypothèque. 22\. Est exempté de l'application des articles 12, 14 et 15, du chapitre II du titre I, des sections I.1, II et III du chapitre III du titre I, à l'exception des articles 81, 86, 98, 99, 100.1, 101 à 103, 103.2 à 103.5 et 115.2, et du titre II de la Loi, à l'exception de l'article 245.2, le contrat où un crédit consenti à un consommateur est ou doit être garanti par une hypothèque immobilière autre qu'une hypothèque immobilière de premier rang aux conditions suivantes : a\) le commerçant doit, au moins 2 jours avant la passation de l'acte constitutif d'hypothèque, indiquer par écrit au consommateur, en dollars et en cents, les frais de crédit déterminés conformément à la Loi; b\) une copie de cet écrit doit être jointe à l'acte constitutif d'hypothèque; c\) ce contrat doit stipuler que si, à son expiration, une somme excédant le montant d'un versement périodique reste due, le commerçant ne peut en exiger le paiement que 30 jours après avoir donné au consommateur un avis écrit de son intention, sauf en cas de défaut du consommateur. Les conditions énoncées aux paragraphes a, b et c du premier alinéa de l'article 21 de même que les deuxième et troisième alinéas de cet article s'appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires, au contrat où un crédit consenti à un consommateur est ou doit être garanti par une hypothèque immobilière autre qu'une hypothèque immobilière de premier rang. - S'applique au contrat de crédit garanti par une hypothèque immobilière **autre que de premier rang** - Ce contrat sera exempté de l'application des mêmes articles que ceux mentionnés pour une hypothèque immobilière de premier rang si les conditions sont respectées. **Conditions de l'article 22** Première condition - Le commerçant doit avoir, au moins 2 jours avant la passation de l'acte constitutif d'hypothèque, indiqué par écrit au consommateur, en dollars et en cents, les frais de crédit déterminés conformément à la loi - Un avis de 48 heures doit être donné au consommateur au moins 48 heures avant la signature du contrat d'hypothèque Deuxième condition - Une copie de cet écrit ait été jointe à l'acte constitutif d'hypothèque Troisième condition - Qu'il ait été stipulé au contrat que si, à son expiration, une somme excédant le montant d'un versement périodique reste due, le commerçant ne pourra exiger le paiement que 30 jours après avoir donné au consommateur un avis écrit de son intention, sauf en cas de défaut du consommateur Quatrième condition - Il faut que les conditions aux paragraphes a, b et c du premier alinéa de 21 soient respectées Attention: modifications aux articles 21 et 22 du règlement et aux articles 115 et 125 de la LPC et certains ajouts à la LPC (dont notamment l'article 115.2) qui sont entrées en vigueur le 1er août 2019 **Code criminel** C cr Article 347 : « Malgré toute autre loi fédérale, quiconque conclut une convention ou une entente pour percevoir des intérêts à un taux criminel ou perçoit, même partiellement, des intérêts à un taux criminel est coupable : a\) soit d'un acte criminel passible d'un emprisonnement maximal de cinq ans; b\) soit d'une infraction punissable sur déclaration de culpabilité par procédure sommaire passible d'une amende maximale de 25 000 \$ et d'un emprisonnement maximal de deux ans moins un jour, ou de l'une de ces peines. » Définition de taux criminel : « Tout taux d'intérêt annuel effectif, appliqué au capital prêté et calculé conformément aux règles et pratiques actuarielles généralement admises, **[qui dépasse soixante pour cent.]** » - Le terme effectif : l'interprétation par les tribunaux est quand on veut vérifier si l'emprunteur paie trop cher, on ne va pas considérer uniquement ce qui est considéré comme des intérêts - Par exemple, un prêteur privé. On voit souvent des clauses qu'on ne verrait pas avec une banque, comme des frais d'analyse de dossier, des frais de radiation du prêt pour le solde etc. Il y a le taux d'intérêt mais aussi plein d'autres frais. Pour analyser le taux qui est payé par l'emprunteur, tous ces autres frais qui ne sont pas des intérêts, vont être calculés comme si c'était de l'intérêt. 3. Convention de reconnaissance de dette ---------------------------------------- Éléments importants : - Constater l'existence de la dette (qui, quoi, combien, pourquoi) - Conditions de remboursement du prêt (comment, où, quand) - Cas de défaut (déchéance du terme) et clauses accessoires - Distinction entre le terme et l'amortissement **Constater l'existence de la dette** Diverses formes possibles : - Prêt à terme ou à demande - À demande : on consent à prêter l'argent mais on peut demander de rembourser à tout moment. On va souvent voir ça entre personnes liées (ma compagnie me fait un prêt par exemple) ou qui se connaissent - Ouverture de crédit (marge de crédit) - Habituellement ça sera un minimum qui sera à rembourser avec les intérêts - Solde de prix de vente - Si je vends mon entreprise pour 2M\$ et l'acheteur ne paie pas au complet tout de suite. Établir dans quelle situation on se trouve. On doit **indiquer dans l'acte quelle est la nature de la dette** concernée. Manière dont le prêt est décaissé (un versement ou plusieurs, tranches de versements, etc...) - L'acte doit refléter la réalité quant au décaissement des sommes. S'il s'agit d'une dette antérieure, on indique que le débiteur se reconnaît endetté envers le créancier « pour une somme de \_ dollars ( \_ \$) en vertu d'un prêt ou d'une avance qui lui a été consentie avant ce jour ». - Si la totalité de la somme est remise au débiteur ou déposée dans un compte en fidéicommis au nom de ce dernier, au moment de la signature de l'acte, la clause devrait se terminer par les mots : «que le débiteur reconnaît avoir reçu dont quittance pour autant ». - Si le décaissement du prêt ou de l'ouverture de crédit est assujetti à certaines conditions, on doit les indiquer. Ainsi, il est fréquent en matière hypothécaire de subordonner le décaissement des fonds à l'obtention d'une garantie valable. - Les intérêts se font par des versements qui ne sont pas en même temps que les versements du capital, il faut préciser le jour du mois ou de l'année où ces versements d'intérêts devront se faire ainsi que la date du premier versement. - Les intérêts peuvent aussi être inclus et confondus avec les versements en capital. Si c'est le cas et que ces versements sont d'un montant fixe, il peut alors être prévu que le premier versement en sera un d'intérêt seulement. Cette date sera appelée la computation des intérêts ou la date d'ajustement des intérêts. Conditions d'utilisation du montant prêté - Le prêt est souvent consenti dans un but précis et devra servir uniquement à cette fin - Si ce n'est pas ça qu'on fait avec le prêt, il se peut que l'institution ne veuille pas prêter finalement. Si jamais l'emprunteur s'en sert pour autre chose que ce qui a été prévu, ce sera un cas de défaut. La manière dont le prêt sera remboursé: On peut rembourser le capital en totalité en un seul versement. Il faudra indiquer la date d'échéance convenue entre les parties. On peut aussi rembourser le capital au moyen de plusieurs versements périodiques. - Fréquence des versements - Mensuel, trimestriel, semestriel, annuel avec une mention que ces versements seront consécutifs - En un seul paiement - Composition des versements en capital et intérêt - Versements égaux et consécutifs en capital et intérêts confondus, versements inégaux composés d'un montant fixe en capital avec les intérêts payables en sus, versements inégaux composés de montants inégaux en capital avec des intérêts payables en sus) - Dates auxquelles les versements seront effectués - Payables le 1^er^ et le 15 de chaque mois, le 1^er^ de chaque mois, tel jour, une fois par année - Date du premier versement (généralement composé seulement d'intérêts) - Le premier versement régulier (en capital et intérêt) sera fixé un terme de paiement plus tard - Date du dernier versement, de l'échéance - Ou date de l'échéance du capital si la durée du terme prévu est plus courte que la période d'amortissement de la dette. **Si le mode de remboursement n'est pas précisé, la dette devrait être payable à demande**, à moins que le contrat fasse ressortir que l'obligation est payable à terme. Le fait de dire que le débiteur paiera quand il le pourra, quand il en aura les moyens, lorsque sa situation financière se sera améliorée sont des exemples d'obligations payables à terme. **Conditions de remboursement du prêt** - Le taux d'intérêt (fixe, variable, convertible) - Convertible : C'est quand je prends un taux variable mais que lorsque les taux d'intérêt augmentent je vais le switcher en taux fixe - La clause d'anatocisme ou le calcul de l'intérêt sur l'intérêt - La clause d'ajustement des intérêts - Si la date du premier paiement ça ne fait pas un mois complet. - On va payer les intérêts pour les jours passés et ensuite on fera le paiement régulier (capital et intérêt) le mois d'après - Un moment d'exigibilité - Un lieu d'exigibilité - Si on ne le précise pas ce sera au domicile du débiteur - Sûretés exigées afin de garantir le prêt (si applicable) **Cas de défaut et clauses accessoires** **Les cas de défaut** - Faillite, insolvabilité et autres qui sont prévues par la loi automatiquement - On peut prévoir toutes sortes de défaut - S'il ne fait pas ses paiements et s'il ne respecte pas les autres conditions dans les clauses. On n'a pas besoin de lister toutes les clauses de défaut. On vient seulement dire que s'il ne respecte pas toutes les conditions, il sera en défaut. **Les clauses accessoires (pas obligatoires)** - Élection de domicile - S'il y a un avis à envoyer aux parties - S'il y a un litige - On va prévoir le district judiciaire pour fins de recours - Solidarité (1518, 1523 et 1525 CcQ) - Lorsque plusieurs débiteurs sont obligés envers une même chose, l'obligation est conjointe. Chacun ne peut être tenu que pour sa part dans la dette. Si on veut que l'obligation soit solidaire, on doit le prévoir au contrat puisque la solidarité ne se présume pas (1523 CcQ). - Indivisibilité (1519 CcQ) - L'obligation de payer une somme d'argent est de nature divisible. Cette obligation se divise donc entre des héritiers de sorte que chacun ne puisse être tenu que pour sa part dans la dette. **Si on veut que l'obligation soit indivisible** pour pouvoir contraindre un héritier pour la totalité de la dette, **on doit le stipuler**. - Clause interprétative - Novation - Les créanciers ne veulent pas ça - Quand la dette entre le créancier et le débiteur est remplacée par une nouvelle dette - L'ancienne dette est éteinte et c'est la nouvelle qui la remplace. - Soit c'est la novation de la dette ou la novation du débiteur (un nouveau débiteur arrive) - On va souvent retrouver une clause que s'il y a des changements au contrat de prêt, ça n'opèrera pas novation **Distinction entre le terme et l'amortissement** **Amortissement** Amortissement : La période de temps requise pour **[le remboursement total de la dette]**. En pratique, les périodes d'amortissement varient le plus souvent entre 5 et 30 ans. Plus la période d'amortissement est courte, plus les versements sont élevés, mais moins le montant total des intérêts payés en rapport avec le remboursement complet de la dette est élevé. - Combien de temps ça prendrait normalement pour rembourser la totalité de son prêt s'il payait toujours avec le même taux d'intérêt et sans retard ou défaut - J'aurais fini de rembourser la banque au bout de 25 ans par exemple **Terme** Terme : La période de temps à l'expiration de laquelle **[le solde en capital devient exigible]**. En pratique, le terme d'un prêt hypothécaire est le plus souvent fixé entre 6 mois et 5 ans. À l'expiration du terme, le débiteur est tenu de rembourser la totalité du solde en capital encore dû, à moins qu'il ne convienne d'un nouveau terme avec le créancier, auquel cas le taux d'intérêt, la période d'amortissement et les modalités de remboursement seront redéfinies par les parties. - Au bout de combien de temps je renégocie mon prêt - C'est aussi à partir de quand la banque peut dire qu'elle ne veut plus nous prêter - C'est le moment où la totalité de la somme restante est due - Ouvert ou fermé - Ouvert : on peut rembourser à tout moment à l'intérieur du terme. Le taux d'intérêt sera plus élevé - Fermé : on ne peut pas rembourser par anticipation - Lié à la possibilité ou non de remboursement anticipé - De façon générale : - Le prêt fermé affiche un taux d'intérêt plus bas que le prêt ouvert. - Le prêt fermé coûte moins cher si on se rend à terme. - Le prêt ouvert peut être renégocié avant le terme, **[sans pénalité]**, ce qui n'est pas le cas du prêt fermé. La banque ne peut pas me donner de pénalité si je rembourse plus vite mais elle peut me donner un taux plus élevé. - Le plus grand avantage du prêt ouvert est qu'il peut être remboursé en tout temps, sans **[aucune pénalité]**. 4. Structure d'une reconnaissance de dette ou d'un contrat de crédit -------------------------------------------------------------------- Les clauses mentionnées précédemment se retrouveront généralement toutes dans un contrat de prêt Sauf : dans le cas d'un prêt à demande - Pas de modalités de remboursement à prévoir - Pas de cas de défaut Sauf : dans le cas d'un prêt sans intérêt - On n'a pas besoin de prévoir tout ce qui touche les intérêts 5. Conclusions et recommandations --------------------------------- **Mises en garde:** - Connaître les pratiques et politiques du prêteur impliqué dans le dossier - Si on ignore certaines pratiques et exigences, il faut chercher l'information auprès de ce dernier - \*\*\*Garder son esprit critique même si ce sont des formulaires\*\*\* - Attention à la novation - Si on modifie l'entente entre les parties, ne pas oublier d'ajouter cette clause - Savoir distinguer le type de prêt (ouverture de crédit, crédit rotatif, prêt à terme, etc.) - Attention aux contradictions entre les différents documents - Si on a un contrat de prêt et un acte hypothécaire - Avoir les informations et documents à jour, notamment les modèles de conventions standardisées - Connaître l'intention des parties - En l'absence de conventions standardisées, on peut s'inspirer des documents généraux du prêteur (ex: modèle de contrat de prêt, hypothèque mobilière ou immobilière, etc.) mais il faut alors s'assurer de les adapter convenablement Cours 3 -- L'hypothèque ======================= Objectifs de la rencontre ------------------------- - L'hypothèque - Débuter les apprentissages entourant la notion d'hypothèque - Traiter des règles et notions générales entourant les hypothèques en droit québécois - Établir les bases applicables à toutes les hypothèques - Exercices sur les notions vues au cours précédent Hypothèque : notions générales ------------------------------ Caractère réel -------------- - Droit de suite - Droit de préférence Caractère mobilier ou immobilier -------------------------------- Caractère accessoire -------------------- Caractère indivisible --------------------- Introduction ------------ Les hypothèques représentent, au Québec, la sûreté par excellence, celle le plus souvent choisie par les créanciers, tant institutionnels que privés. Cela s'explique principalement par le cadre légal favorable accordé aux hypothèques dans le droit québécois. Notamment, leurs caractéristiques et les effets qu'elles produisent permettent de sécuriser les créanciers en cas de défaut de leur débiteur. Parmi ces caractéristiques et ces effets, certains, plus généraux, s'appliquent à l'ensemble des hypothèques, sans distinction. 1. Caractère réel ----------------- Les hypothèques ont, de par leur nature, un caractère réel. Cela signifie qu'elles confèrent [un droit direct dans la chose]. C'est un droit sur le bien. Les hypothèques accordent un droit réel au créancier sur le bien sur lequel elle porte. Implications : - Droit de préférence - Droit de suite Droit de préférence ------------------- Attaché au rang de l'hypothèque. C'est le droit d'être payé par préférence aux autres créanciers (sauf exceptions). N'est pas une caractéristique exclusive à l'hypothèque. Les priorités bénéficient aussi d'un tel droit. **Découle des articles suivants du C.c.Q. :** CcQ « 2660. L'hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l'exécution d'une obligation; elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre [et d'être alors préféré sur le produit de cette vente] suivant le rang fixé dans le présent code. » CcQ « 2646. \[...\] En cas de concours entre les créanciers, la distribution du prix se fait en proportion de leur créance, à moins qu'il n'y ait entre eux des causes légitimes de préférence. » CcQ « 2647. Les causes légitimes de préférence sont les priorités et les hypothèques. » **Effets à l'égard des tiers** **Créanciers chirographaires ou ordinaires** Pour exercer le droit de préférence, les conditions de l'hypothèque doivent avoir été respectées. L'hypothèque doit aussi avoir été publiée (2663 et 2941 CcQ). Donc, avant qu'un créancier chirographaire reçoive une somme provenant de la vente du bien, il faut que le créancier hypothécaire ait été payé. Si les conditions de l'hypothèque n'ont pas été respectées et qu'elle n'a pas été publiée, le créancier hypothécaire sera traité comme un créancier ordinaire. **Créanciers prioritaires** Les créances prioritaires ont aussi un droit de préférence, mais elles ont le droit d'être payées par préférence à toute créance, y compris les créances hypothécaires. **Créanciers hypothécaires** Les hypothèques prennent rang suivant la date de leur publication (2941 et 2947 CcQ). Droit de suite (art. 2660 et 2751 C.c.Q.) ----------------------------------------- CcQ « 2660. L'hypothèque est un droit réel sur un bien \[...\] [elle confère au créancier le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il soit], de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendre \[...\] » CcQ « 2751. Le créancier exerce ses droits hypothécaires en quelques mains que le bien se trouve. » Donc, peu importe qui devient propriétaire du bien, si l'hypothèque le grève toujours à ce moment et qu'elle est inscrite (publiée) contre le bien, elle est opposable aux tiers, **[incluant le propriétaire subséquent du bien.]** - Le fait que le propriétaire actuel du bien ne soit pas tenu au paiement de l'obligation garantie n'a pas d'impact. - Le créancier ne perd pas son droit même si le bien a changé de propriétaire Ce droit est parfait en matière immobilière mais souffre d'exceptions en matière mobilière. **En matière immobilière** Le créancier est toujours protégé peu importe ce qui se produit car l'hypothèque est attachée à l'immeuble et non pas seulement au constituant. Le principe est que peu importe qui devient propriétaire du bien, si l'hypothèque le grève toujours, **[un propriétaire subséquent peut être tenu hypothécairement.]** Le créancier ne peut exercer que les recours que lui confère l'hypothèque lorsqu'on ne prévoit pas l'obligation pour l'acquéreur de payer l'obligation garantie. Exemple: Le prêt est souscrit par Alain qui accorde à la Banque une hypothèque sur sa maison en garantie. Plus tard, Alain transfère sa maison à Pierre *sans rembourser son prêt ni faire radier l'hypothèque*. **Question: Dans l'exemple, l'hypothèque est-elle toujours valide ? Qui est responsable de quoi et jusqu'à quel niveau ?** - [Question 1]: Oui, toujours valide. C'est le principe du droit de suite. - [Question 2]: Ça dépend des circonstances entourant le transfert. - Banque peut [assurément] exercer recours hypothécaires pour faire saisir et vendre la maison ou la prendre en paiement. - *En principe*, Alain demeure personnellement tenu au paiement de la dette et Pierre n'est pas tenu personnellement au paiement de la dette, uniquement hypothécairement, sur l'immeuble (seulement s'il n'y a pas eu de prise en charge de l'hypothèque/une assumation). Si la Banque vient chercher l'immeuble, Pierre aura un recours contre Alain (subrogation dans droits du créancier) (et aussi possiblement son notaire...) pour les dommages et intérêts subis. Si Pierre a dit qu'il assumait le remboursement du prêt à la Banque, cette dernière aurait eu en plus un recours personnel contre Pierre. - Exceptions : - Si transfert = **[donation]** : art. 1833 C.c.Q. dit Pierre devient alors aussi [personnellement] responsable du paiement de la dette. Dans ce cas, Alain libéré de l'obligation de payer la dette (sous réserves de l'article 1827 C.c.Q.) - Si transfert fait **« à charge de payer la dette hypothécaire »** ou si l'acquéreur **« assume le paiement de l'hypothèque »** = dans ce cas, Pierre (nouvel acquéreur) devient alors aussi [personnellement] responsable **[du paiement de la dette]**. Quant à Alain, ça dépend si l'assumation est fait avec libération de l'ancien débiteur ou pas... On peut faire un transfert de Alain à Pierre et Pierre va rembourser. S'il y a libération, elle confirme que Alain ne lui doit plus rien et c'est Pierre qui doit la somme maintenant. S'il n'y a pas libération, la Banque conserve son recours contre Alain et en a un aussi contre Pierre. **Exceptions** Si la loi prévoit que l'acquéreur est tenu personnellement au paiement de l'obligation garantie ou si dans l'acte d'acquisition l'acquéreur déclare acquérir le bien à charge de payer la dette hypothécaire ou s'il déclare assumer le paiement de l'hypothèque, **l'acquéreur devient alors tenu personnellement aussi**. Donation (1833 CcQ) - Le donataire d'un bien hypothéqué **devient tenu personnellement au paiement de l'hypothèque** grevant d'un bien donné. Si un recours hypothécaire est ensuite exercé, le donataire ne pourra exercer un recours en recouvrement contre le donateur que dans la mesure où les sommes payées excèdent l'avantage qu'il retire de la donation (1827 CcQ). Si l'acquéreur s'est engagé aussi envers les débiteurs antérieurs (2644 à 2646 CcQ) - Si transfert fait **« à charge de payer la dette hypothécaire »** ou si l'acquéreur **« assume le paiement de l'hypothèque »** = dans ce cas, Pierre devient alors aussi [personnellement] responsable **[du paiement de la dette]**. Quant à Alain, ça dépend si l'assumation est fait avec libération de l'ancien débiteur ou pas... **En matière mobilière** Droit de suite « imparfait » Lorsqu'un bien est vendu [dans le cours des activités d'une entreprise], il n'y a **[pas de droit de suite]**. CcQ Article 2674 C.c.Q. Il y a report des droits hypothécaires sur les biens acquis en remplacement ou les sommes qui proviennent de la vente des biens vendus - J'ai un concessionnaire John Deere. Si je consens une hypothèque sur mon inventaire de camions, ça n'a pas de sens qu'à chaque fois que je veux vendre un camion, je doive demander l'autorisation de mon créancier. Dans ce cas, quand je vends un camion dans le cadre de mes activités, l'hypothèque se reporte soit sur des nouveaux camions que j'achète ou sur les sommes d'argent que je reçois de la vente de mes camions. Lorsqu'un bien [meuble n'est pas vendu dans le cours des activités de l'entreprise] **[et]** si le bien est inscrit sur une fiche descriptive (art. 15 du RRDPRM), **[le droit de suite s'appliquera]**. - Une fiche descriptive est établie pour les véhicules routiers visés par l'article 15 du *Règlement sur le registre des droits personnels et réels mobiliers*. La vente de ceux-ci, en dehors des activités de l'entreprise, n'oblige donc pas le créancier à produire un avis de conservation de l'hypothèque. (CcQ annoté) - L'article 15 RRDRPM nous dit quels biens doivent faire l'objet d'une fiche descriptive - Le droit de suite fonctionne car n'importe qui peut faire une rechercher avec le numéro d'identification du véhicule et voir qu'il y a une hypothèque. Si le bien n'est pas inscrit sur une fiche descriptive, c'est l'article 2700 C.c.Q. qui s'applique. - S'il s'agit de l'aliénation d'un bien autre qu'un bien meuble destiné à la vente (par exemple l'aliénation faite [par une personne qui n'exploite pas une entreprise] ou si elle exploite une entreprise mais que l'aliénation porte sur un bien affecté à l'exploitation de l'entreprise tels l'outillage, la machinerie etc) ou s'il s'agit d'un bien meuble destiné à la vente mais que [l'aliénation survienne hors du cours des activités d'une entreprise] (par exemple une vente d'entreprise ou une liquidation des biens de l'entreprise), l'hypothèque subsiste sur le bien, sujet à ce que les formalités de conservation soient respectées à l'article 2700 CcQ. - Pour que le droit de suite fonctionne, il faut qu'à compter du moment où le créancier a été avisé que le bien a changé de propriétaire, le créancier doit faire une étape supplémentaire. Il doit publier un avis de conservation au RDPRM et qui sera transmis au nouveau propriétaire du bien dans les 15 jours afin que le caractère réel soit opposé aux tiers. Cet avis est la seule façon pour un créancier de savoir qu'il y a déjà une hypothèque sur le bien. **Lorsqu'en présence d'une hypothèque ouverte** **Article pertinents** CcQ Art. 2715. « L'hypothèque ouverte est celle dont certains des effets sont suspendus jusqu'au moment où, le débiteur ou le constituant ayant manqué à ses obligations, le créancier provoque la clôture de l'hypothèque en leur signifiant un avis dénonçant le défaut et la clôture de l'hypothèque. Le caractère ouvert de l'hypothèque doit être expressément stipulé dans l'acte. » - Il existe un type d'hypo où le créancier et le débiteur s'entendent pour dire que le créancier va consentir une hypothèque mais il ne sait pas encore sur quels biens. On va faire un acte dans lequel on va dire qu'on va figer sur ce quoi va porter mon hypo juste si tu deviens en défaut. CcQ Art. 2755. « Le titulaire d'une hypothèque ouverte ne peut exercer ses droits hypothécaires qu'après l'inscription de l'avis de clôture. » - Au départ on inscrit une hypothèque mais on n'a pas de rang. Le jour où il y a un cas de défaut, j'inscris mon avis de clôture pour dire sur quoi va porter mon hypothèque. CcQ Art. 2955. « L'inscription de l'avis de clôture détermine le rang de l'hypothèque ouverte. Si plusieurs hypothèques ouvertes ont fait l'objet d'un avis de clôture, elles prennent rang suivant leur inscription respective, sans égard à l'inscription des avis de clôture. » Donc, ce qu'il faut retenir dans le cas des hypothèques ouvertes : Avant le dépôt d'un avis de clôture, cette hypothèque n'a aucun effet quant à son *opposabilité* ni quant à son *rang*. Tant que l'avis de clôture n'a pas été publié, l'hypothèque n'a pas d'effet. Le droit de suite ne peut donc pas s'exercé. **Le droit de suite est donc *suspendu* tant et aussi longtemps qu'il n'y a pas d'avis de clôture d'inscrit.** Si le bien change de propriétaire avant qu'un avis de clôture soit inscrit, trop tard pour le créancier. 2. Caractère mobilier ou immobilier ----------------------------------- Art. 2660 C.c.Q. ---------------- L'hypothèque peut grever des biens immeubles et, depuis 1994, elle peut aussi grever des biens meubles Voir aussi art. 2665 Articles 2980 et 3024 C.c.Q. = RDPRM ------------------------------------ Le RDPRM est un registre où sont publiés des droits de garantie mobiliers par opposition au registre foncier où sont publiés et des droits de garantie **[et]** des titres. Pas de registre faisant état des titres sur les biens meubles. Hypothèques mobilières peuvent être [avec] ou [sans] dépossession ----------------------------------------------------------------------------------------- Attention : art. 2683 C.c.Q. et art.15.01-15.02 du Règlement sur le registre des droits personnels et réels mobiliers - 2683 CcQ : Une PP ne peut consentir une hypothèque sans dépossession que dans des cas particuliers, soit sur les biens à 15.01 et 15.02 RRDPRM. - Si j'exploite une entreprise ou si je suis une PM et que je veux hypothéquer un bien de mon entreprise, on peut consentir une hypothèque sans dépossession sans problème. Possibilités de consentir une hypothèque mobilière sans dépossession pour un particulier qui n'exploite pas une entreprise sont très limitées. L\'hypothèque consentie par celui qui exploite une entreprise, sur les biens de cette entreprise, ce n\'est, en revanche, que dans les conditions et suivant les formes autorisées par la loi, qu\'une hypothèque mobilière sans dépossession pourra être consentie par une personne physique qui n\'exploite pas une entreprise. Celle-ci pourra cependant consentir une hypothèque mobilière avec dépossession, c\'est-à-dire un gage. Caractéristique

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