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Financement des opérations de promotion immobilère VALENTIN DELOISON Le financement d’une opération immobilière et les différentes sources Réflexion sur le financement « micro » : gestion de la trésorerie, à CT « macro » : financement du développement, à LT Micro : concent...

Financement des opérations de promotion immobilère VALENTIN DELOISON Le financement d’une opération immobilière et les différentes sources Réflexion sur le financement « micro » : gestion de la trésorerie, à CT « macro » : financement du développement, à LT Micro : concentration sur la liquidité Éviter le risque d’être à court de cash Distinction liquidité et solvabilité Liquidité : capacité à faire face à ses engagements de paiements à tout moment Solvabilité : capacité à avoir créé suffisamment de richesses pour que la valeur des actifs suffise à rembourser les dettes Financement d’un projet vs financement d’un actif Financement d’un Projet: Financement d’un Actif: Financement nécessaire pour développer un Financement d’un bien immobilier déjà nouveau projet immobilier, tel que la existant, tel qu’un immeuble de bureaux, un construction d’un immeuble, d’une résidence centre commercial ou un appartement. ou d’un ensemble de logements. Les fonds sont utilisés pour l’achat de l’actif et Les fonds sont utilisés pour l’acquisition du peuvent également inclure des coûts de terrain, les études de faisabilité, les permis de rénovation ou d’amélioration. construire, la construction, etc. Le financement peut être à long terme, avec Le financement est généralement temporaire des paiements échelonnés sur plusieurs et est remboursé une fois le projet achevé. années. Fonds propres Ils peuvent provenir de sont les ressources servent à couvrir une l’épargne personnelle, de financières apportées par partie du coût total du partenaires, d’associés l’investisseur lui-même. projet. ou d’autres investisseurs. Concours Concours: Subventions, des aides ou des Emprunts: Prêts contractés auprès de et prêts à taux préférentiels accordés par des organismes banques, d’institutions financières ou d’investisseurs Emprunts publics ou privés. privés. Destinés à des projets Utilisés pour financer une spécifiques (par exemple, la partie importante du projet. rénovation énergétique) ou à Les taux d’intérêt, les des promoteurs immobiliers modalités de remboursement en général. et les garanties varient en fonction du type d’emprunt. Perception de recettes anticipées Cela fait référence à la vente préalable d’unités immobilières avant leur achèvement. Les promoteurs vendent des logements sur plan (VEFA) ou des biens en construction. Les recettes anticipées aident à financer la construction et à réduire les besoins en emprunts.  Le crowdfunding immobilier permet à de nombreux petits investisseurs de financer collectivement un projet immobilier. Crowfunding Les plateformes de crowdfunding mettent en relation les promoteurs et les investisseurs. C’est une alternative aux méthodes de financement traditionnelles. La méthode du compte à rebours et la charge foncière admissible  La méthode du compte à rebours immobilier est un mode de raisonnement du promoteur visant à déterminer le montant maximal de la charge foncière admissible compte tenu du projet Définition envisagé, selon l’emplacement ou la destination, sur un terrain, ou un volume pour y monter une opération immobilière financièrement équilibrée. Préalable à la méthode : droits à construire exprimés en SDPC (Surface de Plancher Des Constructions) convertis en m² de surfaces habitables formant les recettes Charge Foncière = ∑ Produits - ∑ Charges (y compris marge normative)  Supposons que nous ayons un terrain situé dans une zone urbaine avec des droits à construire. Voici les chiffres pertinents : 1. Droits à construire (SDPC) : Le terrain a une Exemple chiffré : surface de 500 m² et les règles d’urbanisme permettent de construire jusqu’à 1 000 m² de évaluer la charge surface habitable (SDPC). 2. Coût de construction : Le coût estimé de la foncière construction de l’ouvrage est de 1 200 € par m². admissible 3. Marge normative : Le promoteur souhaite réaliser une marge de 20 % sur l’opération.  1. Calcul des produits : 1. Produits = Surface habitable maximale × Coût de construction 2. Produits = 1 000 m² × 1 200 €/m² = 1 200 000 € 2. Calcul des charges : 1. Charges = Coût de construction × Surface habitable maximale × (1 - Marge normative) 2. Charges = 1 200 €/m² × 1 000 m² × (1 - 0,20) = 960 000 € Résultat 3. Calcul de la charge foncière : 1. Charge foncière = Produits - Charges 2. Charge foncière = 1 200 000 € - 960 000 € = 240 000 € La charge foncière admissible pour ce terrain serait donc de 240 000 €. Cela signifie que le promoteur peut payer jusqu’à 240 000 € pour acquérir ce terrain tout en garantissant la rentabilité de son projet immobilier. Etablir un bilan prévisionnel d’une opération Les composants Chiffre d’affaires (CA) : Le chiffre d’affaires représente les recettes générées par la vente des biens immobiliers. Il est calculé en multipliant le nombre d’unités vendues par le prix de vente moyen. Par exemple, si vous vendez 20 appartements à 200 000 € chacun, le CA serait de 4 000 000 €. Dépenses : Les dépenses comprennent tous les coûts associés au projet immobilier. Voici quelques exemples : 1. Coût du foncier : Le prix d’achat du terrain. 2. Coût de construction : Les frais de construction, y compris les matériaux, la main- d’œuvre et les honoraires d’architecte. 3. Frais annexes : Les frais juridiques, les taxes, les assurances, etc. 4. Frais de commercialisation : Les coûts liés à la promotion et à la vente des biens. 5. Frais financiers : Les intérêts sur les prêts, les frais bancaires, etc. Marges : Les marges sont essentielles pour évaluer la rentabilité du projet. Elles sont généralement exprimées en pourcentage du chiffre d’affaires. 1. Marge brute : Calculée en soustrayant les dépenses totales du chiffre d’affaires. Elle représente la rentabilité brute avant impôts. 2. Marge nette : Prend en compte les impôts et autres charges. C’est la rentabilité nette du projet. Scénarios et sensibilité : 1. Il est important d’élaborer plusieurs scénarios pour évaluer les risques et les opportunités. Par exemple, que se passe-t-il si les coûts de construction augmentent ou si les prix de vente baissent ? 1. La sensibilité aux variations (taux d’intérêt, taux de vacance, etc.) doit également être prise en compte. Données du projet : 1. Terrain : Coût d’achat du terrain = 500 000 € 2. Construction : Coût de construction de l’immeuble = 2 000 000 € 3. Nombre d’unités : 10 appartements 4. Prix de vente moyen par appartement : 250 000 € 5. Imposition : 200 000 € Exemple chiffré : établir le bilan prévisionnel  Chiffre d’affaires (CA) : CA = Nombre d’unités × Prix de vente moyen CA = 10 × 250 000 € = 2 500 000 € Dépenses : Coût total = Coût du terrain + Coût de construction Coût total = 500 000 € + 2 000 000 € = 2 500 000 € Marge brute : Résultat Marge brute = CA - Coût total Marge brute = 2 500 000 € - 2 500 000 € = 0 € Marge nette : Supposons que les impôts et autres charges s’élèvent à 200 000 €. Marge nette = Marge brute - Charges Marge nette = 0 € - 200 000 € = -200 000 € (déficit) Calcul des fonds d’emprunt et leur mise en place Les fonds d’emprunt Supposons que vous voulez emprunter un montant de P euros à un taux d’intérêt annuel de r pour une durée de n années. Le montant total T que vous devrez rembourser à la fin de la période d’emprunt est donné par la formule : T=P×(1+r)n P est le montant principal que vous empruntez, R est le taux d’intérêt annuel (divisé par 100 pour le convertir en décimal) N est le nombre d’années pendant lesquelles vous empruntez l’argent. Prêt corporate VS prêt par opération Le prêt corporate est un emprunt accordé à une entreprise dans son ensemble, plutôt qu’à un projet spécifique. Il peut être utilisé pour financer divers besoins de l’entreprise, tels que l’expansion, l’acquisition d’actifs ou la gestion de la trésorerie. Le prêt par opération est spécifique à un projet ou à une opération particulière. Par exemple, un prêt pour l’achat d’un nouvel équipement ou pour la construction d’un bâtiment.  Prêt corporate Crédits généraux avec recours TERM LOAN : 2/7 ans, montant variable RCF : ligne de crédit confirmée, modalité tirage et remboursement souple Récapitulé dans le term sheet (document bancaire) Prêt par opération Financement adossé et donc Cantonné à l’actif financé sans recours Facteurs de choix Externes Internes Positionnement cycle de vie Environnement économique Nature de la société et des actifs à Benchmarking financer Opportunisme Structure des couts Point de vue de la bourse Flexibilité financière rating Sutrcutre capitalistique souhaitée Découvert autorisé Découvert Autorisé: Le découvert autorisé est une facilité de trésorerie accordée par la banque à un compte courant. Il permet au titulaire du compte de dépenser plus que le solde disponible, jusqu’à un certain montant prédéfini. Cela peut être utile pour faire face à des dépenses imprévues ou pour gérer des flux de trésorerie temporaires. Cout du crédit Le coût du crédit englobe tous les frais associés à un emprunt, tels que les intérêts, les frais de dossier et les assurances. Il est exprimé en euros et représente le montant total que vous devrez payer en plus du capital emprunté.  Taux facial + commissions + primes Exemple : prime de 100M, taux facial de 1% = rbsmt de 110M in fine au bout de 5 ans Taux effectif = 2,90% Annuité d’emprunt L’annuité d’emprunt est le montant que vous devez rembourser chaque année pour rembourser un emprunt. Elle comprend une partie du capital emprunté et les intérêts dus. L’annuité peut être constante (même montant chaque année) ou dégressive (diminuant chaque année). Anticipation de la trésorerie prévisionnelle Outils de détermination des besoins Plan de trésorerie prévisionnel : Il permet de suivre l’équilibre financier de l’activité et de visualiser les fonds disponibles. Ce tableau contient deux informations principales : les décaissements prévisionnels et les encaissements prévisionnels. Logiciels de gestion de trésorerie : Ils permettent de suivre les flux de trésorerie entrants et sortants afin de prévenir les risques de déficit et d’optimiser les placements. Outils de suivi de la dette Suivi des flux de trésorerie : Il est essentiel pour s’assurer que la structure dispose bien des moyens nécessaires pour financer ses activités afin de garantir sa pérennité. Logiciels de gestion de trésorerie : Ils permettent d’établir des prévisions de trésorerie, de suivre les flux entrants et sortants, d’intégrer les différents comptes bancaires, de visualiser les soldes de trésorerie à l’instant. Outils d’optimisation du résultat Calcul du point mort : Il désigne le moment où le seuil de rentabilité a été atteint. À cette date, l’opération immobilière ne réalise plus de perte mais ne réalise pas encore de gain. Logiciels de gestion de trésorerie : Ils permettent de gérer les liquidités le plus finement possible afin de prévenir les risques financiers et détecter les meilleurs moments pour investir ou placer des fonds disponibles. Justification du dossier de demande de crédit et suivi par le prêteur Le dossier de demande de crédit Justificatifs financiers : Il s’agit Justificatifs d’identité et de Justificatifs professionnels : Une Justificatifs du projet : Une notamment des derniers bilans domicile : Un titre d’identité en copie de la décision portant description détaillée du projet, y comptables, des derniers relevés cours de validité, un justificatif de agrément pour l’exercice de la compris les plans, les devis, les de compte bancaire, des derniers votre situation familiale en cas profession de promoteur permis de construire, les contrats avis d’imposition, des justificatifs d’emprunt en couple, un immobilier. de vente en l’état futur d’éventuels crédits en cours, et justificatif de domicile de moins d’achèvement (VEFA), etc. des documents justifiant votre de 3 mois, un contrat de travail (si apport personnel. le demandeur est salarié).  En ce qui concerne le suivi par le prêteur, il est essentiel de maintenir une communication ouverte et transparente tout au long du projet. Suivi du Cela peut inclure la fourniture de mises à jour régulières sur l’avancement du projet, la présentation de rapports prêteur financiers périodiques, et la notification immédiate de tout changement ou problème qui pourrait affecter le remboursement du prêt. Le prêteur peut également demander des garanties pour se protéger contre le risque de défaut de paiement. Analyse des risques du prêteur et les garanties attendues Mise en place du crédit Examen, approbation, distribution Analyse du risque, comité de crédit et revue du crédit Distribution : bilatérale, club deal, crédit syndiqué Risques du prêteur Risques financiers : Le prêteur doit s’assurer que le promoteur a la capacité financière de mener à bien le projet. Cela comprend l’évaluation de la solidité financière du promoteur, de ses fonds propres et de sa capacité à générer des revenus. Risques liés au projet : Le prêteur doit évaluer la viabilité du projet lui-même. Cela comprend l’évaluation de la faisabilité du projet, de la rentabilité prévue, de la qualité du foncier, de l’obtention des permis de construire, et de la pré- commercialisation des lots. Risques de marché : Le prêteur doit prendre en compte les conditions du marché immobilier, qui peuvent affecter la demande pour le projet et donc sa rentabilité. Garanties attendues Garanties sur la valeur des biens : Cela peut inclure une hypothèque sur le bien immobilier, un nantissement de fonds de commerce ou de parts sociales. Garanties personnelles : Le prêteur peut demander une caution personnelle ou solidaire de la part du promoteur ou d’un tiers. Garanties liées au projet : Le prêteur peut demander que le promoteur fournisse une garantie de paiement des entreprises d’une opération de promotion. Covenants  Quelle séniorité de dette ? Dette sénior : remboursement en premier en cas d’exigibilité de la dette, moins risquée Dette junior ou subordonnée : remboursement après DS, subordination contractuelle ou structurelle, plus cher car plus risquée, permet une augmentation du levier de dette globale Covenants Ensemble d’engagements, règles, ratios à respecter en tant qu’emprunteur En cas de défaut : dette exigible Permet au préteur de suivre l’évolution du risque de crédit Bris de covenants Covenants courants : interdiction de céder un actif, interdiction de nantir un actif au bénéfice d’un tiers, limitation ou interdiction e payer des dividendes, exigibilité en cas de changement de contrôle Clauses bancaires Pari-passu : engagement de même garantie, mêmeprotection par l’emprunteur Défaut croisé : la banque peut demander le remboursement si l’entreprise fait défaut sur un autre prêt Negative pledge : interdire à l’emprunteur de nantir certains actifs ou de les cder