Direito Imobiliário-Forense (2019) PDF

 A EDITORA FORENSE se responsabiliza pelos vícios do produto no que concerne à sua edição (impressão e apresentação a fim de possibilitar ao consumidor bem manuseá-lo e lê-lo). Nem a editora nem o autor assumem qualquer responsabilidade por eventuais danos ou perdas a pessoa ou bens, dec...

 A EDITORA FORENSE se responsabiliza pelos vícios do produto no que concerne à sua edição (impressão e apresentação a fim de possibilitar ao consumidor bem manuseá-lo e lê-lo). Nem a editora nem o autor assumem qualquer responsabilidade por eventuais danos ou perdas a pessoa ou bens, decorrentes do uso da presente obra. Nas obras em que há material suplementar on-line, o acesso a esse material será disponibilizado somente durante a vigência da respectiva edição. Não obstante, a editora poderá franquear o acesso a ele por mais uma edição. Todos os direitos reservados. Nos termos da Lei que resguarda os direitos autorais, é proibida a reprodução total ou parcial de qualquer forma ou por qualquer meio, eletrônico ou mecânico, inclusive através de processos xerográficos, fotocópia e gravação, sem permissão por escrito do autor e do editor. Impresso no Brasil – Printed in Brazil Direitos exclusivos para o Brasil na língua portuguesa Copyright © 2020 by EDITORA FORENSE LTDA. Uma editora integrante do GEN | Grupo Editorial Nacional Travessa do Ouvidor, 11 – Térreo e 6º andar – 20040-040 – Rio de Janeiro – RJ Tel.: (21) 3543-0770 – Fax: (21) 3543-0896 [email protected] | www.grupogen.com.br O titular cuja obra seja fraudulentamente reproduzida, divulgada ou de qualquer forma utilizada poderá requerer a apreensão dos exemplares reproduzidos ou a suspensão da divulgação, sem prejuízo da indenização cabível (art. 102 da Lei n. 9.610, de 19.02.1998). Quem vender, expuser à venda, ocultar, adquirir, distribuir, tiver em depósito ou utilizar obra ou fonograma reproduzidos com fraude, com a finalidade de vender, obter ganho, vantagem, proveito, lucro direto ou indireto, para si ou para outrem, será solidariamente responsável com o contrafator, nos termos dos artigos precedentes, respondendo como contrafatores o importador e o distribuidor em caso de reprodução no exterior (art. 104 da Lei n. 9.610/98). Capa: Aurélio Corrêa Produção digital: Ozone  Data de fechamento: 19.11.2019 CIP – BRASIL. CATALOGAÇÃO NA FONTE. SINDICATO NACIONAL DOS EDITORES DE LIVROS, RJ. S315d Scavone Junior, Luiz Antonio Direito imobiliário: teoria e prática / Luiz Antonio Scavone Junior. – 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020. Inclui bibliografia ISBN 978-85-309-8854-8 1. Direito imobiliário – Brasil. I. Título. 19-59788 CDU: 347.23(81) Leandra Felix da Cruz – Bibliotecária – CRB-7/6135 Agradeço a Deus, sempre, por tudo.  SOBRE O AUTOR Doutor e Mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo – PUC/SP. Professor dos Cursos de Graduação em Direito da Universidade Presbiteriana Mackenzie em São Paulo. Professor Titular do Curso e do Mestrado em Direito da Escola Paulista de Direito – EPD. Coordenador e Professor do Curso de Pós-graduação em Direito Imobiliário da Escola Paulista de Direito – EPD. Advogado Militante e Administrador de Empresas pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. Autor, coautor e coordenador de diversas obras jurídicas.  NOTA À 15A EDIÇÃO Nesta edição, além do aprimoramento da doutrina e dos modelos como nas edições anteriores, atualizei a maioria dos capítulos para espelhar os mais recentes entendimentos doutrinários e jurisprudenciais sobre os diversos temas tratados. Os modelos de peças e contratos continuam disponíveis para download em formato editável e foram acrescentados novos modelos para abranger os requisitos formais impostos às incorporadoras e loteadoras quanto aos contratos que firmam. O capítulo referente à promessa de compra e venda, que foi totalmente reformulado em razão das alterações empreendidas pela Lei 13.786/2018, chamada de Lei do Distrato, foi atualizado para espelhar o entendimento mais recente sobre a novel forma de resolução e resilição dos contratos. Como nas edições anteriores, procurei manter a atualidade da obra, trazendo posicionamento recente sobre os assuntos que envolvem o Direito Imobiliário, sem fugir da interpretação dos temas polêmicos. Em suma, houve atualizações e acréscimos na maioria dos capítulos. Espero que a obra continue a ser ferramenta útil aos estudantes e estudiosos da matéria, bem como aos operadores do Direito Imobiliário. O Autor  APRESENTAÇÃO Em meados do 2º semestre do ano de 2008, durante o curso de pós- graduação, especialização em Direito Civil, fomos convidados, pelo prof. Luiz Antonio Scavone Junior a desenvolver a atividade de “revisão” da 1ª edição desta obra. O que, em um primeiro momento, nos pareceu uma simples atividade, na verdade se revelou uma tarefa de muita responsabilidade e de grande valor acadêmico. Tivemos a oportunidade de trabalhar com uma obra bastante atual, que focaliza os problemas imobiliários com acuidade e com coragem, pois o autor procura apresentar questões e debater temas oferecendo soluções novas que fogem ao tradicionalismo. Ademais, com experiência de quem milita na área, o autor traz nesta obra uma ampla visão sistematizada do Direito Imobiliário, abrangendo temas, como propriedade, desapropriação, compra e venda, locação, usucapião, adjudicação compulsória, parcelamento do solo, problemas na aquisição de imóveis, condomínio e direito de vizinhança. Salientamos que a obra é de fácil manuseio, vez que, a exemplo dos demais livros do autor, foi escrita com grande fluência verbal, em linguagem simples, acessível a todos os níveis de intérprete, seja aluno do ensino jurídico, seja profissional do Direito. O autor conseguiu, em uma única obra, reunir diversos temas do Direito Imobiliário, proporcionando ao leitor uma ampla cognição da matéria abordada, além da facilidade de se visualizar a legislação atualizada pertinente aos variados assuntos, jurisprudência de apoio e inúmeros modelos de petições, constituindo um valioso instrumento de trabalho, que pode ser utilizado como fonte de informações e orientação prática ao militante do Direito. Para nós, o trabalho de revisão foi uma experiência inédita, em que tivemos a possibilidade de ampliar nossos horizontes profissionais, pois este livro não é destinado somente aos iniciantes da carreira jurídica, mas a todos os profissionais de Direito, visto que tem por objetivo inovar conceitos e apresentar soluções para problemas do cotidiano no setor imobiliário. Felicitamos o autor pela obra produzida, nos regozijamos e agradecemos pela oportunidade ímpar que nos foi concedida, de ter o privilégio do contato em primeira mão com este excelente trabalho, tão completo quanto à abrangência do tema concernente ao Direito Imobiliário. Amanda Moura Antonio Abel Paupério Daniel Fernandes Érica Andressa Ferragonio Heloisa Leonor Buika Jaime dos Santos Penteado Nádia Andrade Robson da Silva Vieira  ABREVIATURAS E SIGLAS USADAS AASP Associação dos Advogados de São Paulo a.C. Antes de Cristo ADCT Ato das Disposições Constitucionais Transitórias ADIn Ação Direta de Inconstitucionalidade AED Análise Econômica do Direito a.m. ao mês art. artigo CDB Certificado de Depósito Bancário cit. Citada Copom Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil CPC Código de Processo Civil FONAJE Fórum Nacional de Juizados Especiais IPCA Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo nos números ORTN Obrigação Reajustável do Tesouro Nacional OSB Ordem de São Bento p. página RDA Revista de Direito Administrativo RDB Recibo de Depósito Bancário REsp. Recurso Especial RJTJESP Revista de Jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo RT Revista dos Tribunais RTFR Revista do Tribunal Federal de Recursos RTJ Revista Trimestral de Jurisprudência Selic Sistema Especial de Liquidação e de Custódia SPC Serviço de Proteção ao Crédito STF Supremo Tribunal Federal STJ Superior Tribunal de Justiça TR Taxa Referencial estabelecida pelo Banco Central do Brasil URV Unidade Real de Valor v.g. verbi gratia vol. Volume  SUMÁRIO Livro I PROPRIEDADE, DIREITOS REAIS E REGISTROS Capítulo 1 – Propriedade e Direitos Reais 1.1. Direitos reais 1.2. Sistematização no Código Civil e classificação 1.3. Características dos direitos reais 1.3.1. Publicidade 1.3.2. Oponibilidade erga omnes 1.3.3. Sequela 1.3.4. Direito de preferência 1.3.5. Numerus clausus 1.4. Propriedade 1.4.1. Atributos da propriedade 1.4.2. Características da propriedade – a função social e a propriedade plena e limitada 1.4.3. Aquisição da propriedade imobiliária 1.4.4. Perda da propriedade Capítulo 2 – Dúvida Registral 2.1. Introdução 2.2. Qualificação do título 2.3. O procedimento de dúvida 2.4. O recurso cabível 2.5. A atuação do advogado  2.6. A atuação do Ministério Público 2.7. A dúvida inversa 2.8. Pedido de providências 2.9. Modelo de pedido de providências 2.10. Modelo de requerimento pedindo ao Oficial que suscite a dúvida 2.11. Fluxograma do andamento do procedimento de dúvida Capítulo 3 – Retificação do Registro Imobiliário 3.1. Principais aspectos 3.2. Generalidades 3.3. Jurisdição 3.3.1. Retificação como processo de jurisdição voluntária 3.3.2. Retificação como processo de jurisdição contenciosa 3.4. Classificação 3.5. Características procedimentais da retificação 3.5.1. Retificação extrajudicial 3.5.2. Retificação judicial 3.5.3. A impugnação fundamentada que possui o condão de encerrar o processo de retificação 3.6. O Poder Público como confrontante 3.7. Recursos 3.8. Condenação em custas e honorários advocatícios 3.9. Retificação do registro e art. 500 do Código Civil 3.10. Modelo de ação de retificação de área 3.10.1. Modelo de resposta à impugnação 3.11. Fluxograma Capítulo 4 – Ação para Suprimento de Outorga Conjugal 4.1. Principais aspectos 4.2. A falta de suprimento e a nulidade dos atos praticados 4.3. Impossível ao registrador dispensar a outorga 4.4. O procedimento do suprimento de outorga 4.5. Cessão de herança e outorga conjugal 4.6. Outorga conjugal nos compromissos de compra e venda 4.7. Outorga conjugal, o Decreto-lei 58/1937 e a Lei 6.766/1979 4.8. Outorga conjugal na cláusula de incomunicabilidade dos bens do casal  4.9. Outorga conjugal no caso de estrangeiros 4.10. Modelo de pedido de suprimento de outorga para alienação de bem imóvel Capítulo 5 – Ações Versando sobre Falsidade Documental 5.1. Principais aspectos 5.2. Falsidade 5.3. As ações versando sobre falsidade documental 5.3.1. Procedimento 5.4. O prazo para reclamar a falsidade 5.5. Ação rescisória e falsidade 5.6. A vantagem da arguição de falsidade como questão principal: coisa julgada 5.7. Foro competente 5.8. Legitimidade ativa e passiva 5.9. Valor da causa nas ações declaratórias (autônomas) 5.10. Recurso cabível na arguição de falsidade 5.11. Resumo 5.12. Modelos de arguição de falsidade 5.13. Fluxograma Capítulo 6 – Ação Reivindicatória 6.1. Resumo 6.1.1. Principais aspectos 6.2. Conceito 6.2.1. Natureza jurídica 6.2.2. A expressão “injustamente” 6.3. O que o autor deve provar 6.4. O proprietário que não tem a posse 6.5. O promitente comprador e a ação reivindicatória 6.6. Matéria de defesa 6.6.1. Exceção de usucapião 6.6.2. Outras defesas 6.7. Registro das citações 6.8. Prescrição da ação reivindicatória 6.9. Execução da sentença 6.10. Modelo de ação reivindicatória Capítulo 7 – Ação de Desapropriação 7.1. Principais aspectos 7.2. O instituto 7.2.1. Lei aplicável 7.2.2. Utilidade e necessidade pública ou interesse social 7.2.3. Decadência da desapropriação, prescrição da ação de indenização por desapropriação indireta e por apossamento administrativo 7.2.4. Desapropriação por acordo 7.2.5. Sub-rogação dos gravames no preço 7.2.6. Desapropriação indireta 7.2.7. Indenização prévia 7.2.8. Pagamento da indenização 7.2.9. Desvio de finalidade 7.2.10. Retrocessão 7.2.11. O interesse da União 7.3. Quem pode desapropriar 7.4. As fases do procedimento 7.4.1. Petição inicial 7.4.2. Contestação do desapropriado 7.5. Modelo de ação de desapropriação 7.6. Modelo de ação de indenização por servidão administrativa Capítulo 8 – Regularização Fundiária Urbana – REURB 8.1. Conceito e características gerais 8.2. Limitações e alcance da Reurb 8.3. Áreas de mananciais, de preservação ambiental ou unidades de conservação da natureza 8.4. Modalidades de Reurb 8.5. Procedimento Administrativo e Aprovação Municipal 8.6. Legitimação Fundiária e Legitimação da Posse 8.7. Registro da regularização fundiária Livro II NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS Capítulo 1 – Negócios Jurídicos Imobiliários – Incorporação, Parcelamento do Solo Urbano e Fundos de Investimento Imobiliário 1.1. Parcelamento do solo urbano – definição e classificação 1.1.1. Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor 1.1.2. Definição de loteamento e desmembramento 1.1.3. Diferença entre loteamento e desmembramento – abertura ou não de vias e logradouros públicos 1.1.4. Subdivisão de gleba em lotes 1.1.5. Desdobro 1.1.6. As certidões necessárias para registro do loteamento 1.1.7. Loteamento fechado por lote autônomo ou Loteamento de Acesso Controlado por Lote Autônomo 1.1.8. Fórmulas mirabolantes no ato de parcelar o solo urbano – condomínios, clubes de recreio, associações e incentivo a invasões 1.2. Incorporações imobiliárias 1.2.1. O contrato de incorporação imobiliária 1.2.2. Modalidades de incorporações 1.2.3. O ato de incorporar e a instituição do condomínio 1.2.4. Patrimônio de afetação 1.2.5. Permuta do terreno por futuras unidades 1.2.6. Modelo de memorial de incorporação, incluindo a minuta da convenção de condomínio 1.2.7. Resolução de compromisso de compra e venda de imóvel em construção em razão da ausência do registro da incorporação 1.3. Fundos de Investimento Imobiliário 1.3.1. Características gerais 1.3.2. Fundamento legal e propriedade 1.3.3. Propriedade do imóvel sujeito ao Fundo de Investimento Imobiliário 1.3.4. Administração 1.3.5. Limitações administrativas 1.3.6. Responsabilidade da Instituição Administradora do Fundo 1.3.7. Tributação  1.3.8. Conclusões Capítulo 2 – Relação de Consumo e Proteção ao Consumidor 2.1. Relação de consumo 2.1.1. Consumidor 2.1.2. O consumidor empresário 2.1.3. Vulnerabilidade 2.1.4. Terceiros protegidos pelas normas do CDC 2.1.5. Direitos básicos do consumidor imobiliário 2.2. Fornecedor 2.2.1. Habitualidade 2.2.2. Fornecedor e teoria da empresa 2.3. Princípio da especialidade 2.4. Responsabilidade por dano moral 2.5. Problemas na compra e venda de imóveis ante o Código de Defesa do Consumidor 2.5.1. Problemas para o adquirente 2.5.2. Problemas para o alienante 2.6. Vícios nos contratos Capítulo 3 – Promessa de Compra e Venda e Ações Propostas pelo Vendedor, em Virtude do Inadimplemento do Adquirente 3.1. Principais aspectos de direito material da promessa de compra e venda 3.1.1. O Decreto-lei 58, de 10.12.1937 3.1.2. Os requisitos formais do contrato de promessa de compra e venda 3.1.3. A outorga conjugal 3.2. A necessidade da ação de resolução, se não for purgada a mora 3.3. A notificação do promitente comprador inadimplente e o prazo para a purgação da mora (pagamento) 3.4. Principais aspectos práticos e de direito processual 3.4.1. Competência 3.4.2. Legitimidade ativa e passiva 3.4.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências 3.4.4. Valor da causa 3.4.5. Petição inicial  3.5. Ação de resolução por inadimplemento: lotes (vendedor que não é o loteador)/imóveis prontos 3.6. Ações de resolução nos casos de incorporação de imóveis 3.6.1. Construção por empreitada ou por administração 3.6.2. Construção por conta e risco do incorporador 3.6.3. Resumo 3.7. Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes vendidos pelo loteador 3.7.1. Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes operada judicialmente 3.7.2. Resolução do contrato de compromisso de compra e venda de lotes operada extrajudicialmente 3.7.3. Regularidade do loteamento como condição específica da ação de resolução 3.8. O inadimplemento do promitente comprador: prescrição da pretensão da cobrança, da resolução do contrato e prescrição aquisitiva (usucapião) requerida pelo promitente comprador inadimplente 3.9. O adimplemento substancial – “substancial performance” 3.10. Modelos 3.10.1. Notificação extrajudicial 3.10.2. Notificação judicial 3.10.3. Petição inicial da ação de resolução por inadimplemento 3.10.4. Contestação do pedido de resolução por inadimplemento 3.10.5. Agravo de decisão que nega antecipação de tutela para reintegração de posse em ação de resolução de compromisso de compra e venda 3.10.6. Ação anulatória de leilão extrajudicial de imóvel pronto 3.10.7. Agravo contra decisão que ordenou a citação do cônjuge em ação de caráter pessoal 3.10.8. Apelação contra decisão que indefere a petição inicial por suposta irregularidade de loteamento 3.10.9. Execução por quantia certa 3.11. Fluxograma (para o procedimento comum) Capítulo 4 – Distratos e Resoluções de Compromissos de Compra e Venda: Valores a Restituir aos Promitentes Compradores. O Suposto Direito de “Desistir” 4.1. Questão da devolução dos valores pagos pelo adquirente inadimplente e os prejuízos do promitente vendedor: a regra geral 4.2. A resolução dos contratos de compromisso de compra e venda firmados com incorporadoras e com loteadoras 4.2.1. As alterações decorrentes da Lei 13.786/2018 que incluiu o art. 67-A na Lei 4.591/1964 e o art. 32-A na Lei 6.766/1979 4.2.2. Os requisitos formais do contrato para possibilitar a aplicação do art. 67-A da Lei 4.591/1964 e do art. 32-A da Lei 6.766/1979 4.3. Regra especial para os contratos de compromisso de compra e venda firmados com incorporadoras 4.3.1. Aplicabilidade das regras especiais: distratos e resoluções 4.3.2. Percentual do que foi pago pelo adquirente a ser restituído pela incorporadora nos casos de distratos e resoluções e o limite da cláusula penal compensatória 4.3.3. A regra específica para a cláusula penal compensatória nas incorporações submetidas ao regime do patrimônio de afetação 4.3.4. Prazo para restituição, pela incorporadora ao adquirente, do eventual saldo 4.3.5. Excludente de aplicação da cláusula penal compensatória: cessão dos direitos do promitente comprador 4.3.6. O direito de modificar os descontos e as condições diferentes em instrumento de distrato e a rediscussão judicial do distrato em razão da abusividade do perdimento pactuado 4.4. Regra especial para os contratos de compromisso de compra e venda firmados com loteadoras 4.4.1. Percentual do que foi pago pelo adquirente a ser restituído pela loteadora nos casos de distratos e resoluções e o limite da cláusula penal compensatória  4.4.2. Prazo para restituição, pela loteadora ao adquirente, do eventual saldo 4.4.3. As benfeitorias e as acessões feitas no lote pelo promitente comprador ante a resolução ou distrato. A possibilidade de resolução extrajudicial e leilão 4.5. Inaplicabilidade das regras do distrato de compromissos de compra e venda aos contratos de alienação fiduciária 4.6. A questão da revisão da cláusula penal compensatória, ainda que estipulada dentro dos limites legais 4.7. A irretratabilidade da promessa de compra e venda e a impossibilidade da simples desistência sem demonstração de impossibilidade de pagamento pelo devedor 4.8. Irretroatividade das alterações empreendidas pela Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018, publicada no dia 28.12.2018 4.9. Prescrição 4.10. Juros e correção monetária sobre os valores a restituir ao adquirente 4.11. Principais aspectos da ação de resolução proposta pelo promitente comprador inadimplente 4.11.1. Modelo de ação de resolução pelo adquirente inadimplente 4.11.2. Modelo de contestação à ação de resolução do contrato promovida pelo inadimplente Capítulo 5 – Ação de Adjudicação Compulsória e a Ação do Promitente Vendedor para Compelir o Promitente Comprador a Receber a Escritura 5.1. Principais aspectos 5.2. Conceito e utilidade – a questão da propriedade irregular e a inadequação da ação de adjudicação compulsória 5.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências aplicadas à adjudicação compulsória. Prescrição 5.4. Condições específicas da ação de adjudicação compulsória 5.4.1. Registro do compromisso 5.4.2. Condições específicas 5.5. Legitimidade  5.6. A hipoteca constituída pelo promitente vendedor e o direito à adjudicação compulsória 5.7. Procedimento 5.8. O promitente vendedor pode propor ação para obrigar o promitente comprador a receber a escritura? 5.9. Modelo de ação de adjudicação compulsória 5.10. Modelo de ação de obrigação de fazer para compelir o promitente comprador a receber a escritura 5.11. Modelo de notificação para que o promitente comprador receba a escritura 5.12. Fluxograma Capítulo 6 – Corretagem – Cobrança de Comissões 6.1. Principais aspectos 6.2. Principais aspectos de direito material 6.2.1. Primeira etapa: a aproximação das partes 6.2.2. Segunda etapa: fechamento do negócio (formação do vínculo jurídico) 6.2.3. Terceira etapa: a execução do contrato de venda e compra 6.3. Em que fase surge o direito à comissão? 6.4. A desistência imotivada 6.5. A dispensa e a participação de mais de um corretor 6.6. Quem paga a comissão, comprador ou vendedor? A questão da comissão paga pelo comprador nos lançamentos imobiliários além do SATI (Serviço de Assessoria Técnica e Imobiliária) 6.7. O “corretor” não inscrito no CRECI 6.8. Modelo de ação de cobrança de comissão pelo procedimento comum 6.9. Ação monitória para cobrança de comissão de corretagem 6.9.1. Modelo de ação monitória Capítulo 7 – Atraso na Entrega do Imóvel e suas Consequências 7.1. Principais aspectos 7.2. Excludentes de responsabilidade contratual das construtoras/incorporadoras pelo atraso na entrega do imóvel: o fortuito interno (caso fortuito) e o fortuito externo (motivo de força  maior) no sistema 7.2.1. Distinção entre caso fortuito e motivo de força maior 7.2.2. Consequência da distinção entre caso fortuito e motivo de força maior 7.2.3. Excludente decorrente da ausência de nexo causal ou decorrente da ausência de culpa? 7.2.4. Doutrina da irrelevância da distinção entre caso fortuito e motivo de força maior nas relações de consumo 7.3. O atraso na entrega do imóvel e a cláusula de carência – legalidade 7.4. O atraso na entrega da documentação como fundamento do atraso na entrega do imóvel 7.5. As soluções jurídicas possíveis para o atraso na entrega do imóvel e suas consequências 7.5.1. As consequências para as construtoras 7.6. Modelo de ação cominatória para entrega do imóvel cumulada com perdas e danos 7.7. Modelo de ação de resolução por inadimplemento da promitente vendedora – impossibilidade de outorga da escritura 7.7.1. Modelo de réplica Capítulo 8 – Ação de Execução para Entrega de Coisa Certa 8.1. Principais aspectos 8.2. Generalidades 8.2.1. Execução para entrega de coisa certa ou imissão de posse? 8.2.2. Procedimento 8.3. Modelo de petição inicial – Execução para entrega de coisa certa 8.3.1. Modelo de petição esclarecendo o cabimento da execução para entrega de coisa certa 8.3.2. Modelo de impugnação ao pedido do executado de reunião da ação de execução com ação de conhecimento (anulatória) 8.4. Fluxograma Capítulo 9 – Ação de Imissão de Posse 9.1. Principais aspectos 9.2. Generalidades  9.3. Ações reais e pessoais – distinção e consequências 9.4. Pressupostos da ação de imissão de posse 9.5. Alguns fundamentos (exemplificativos) da ação de imissão de posse 9.6. Antecipação de tutela 9.7. Sentença 9.8. Embargos por retenção de benfeitorias 9.9. Constituto possessório 9.10. Modelo de ação de imissão de posse Capítulo 10 – Vícios no Imóvel (Qualidade e Quantidade) 10.1. Principais aspectos 10.2. Incorporação e construção – definição 10.3. Responsabilidade do construtor/incorporador no Código Civil – não há relação de consumo 10.3.1. Espécies de problemas com a construção – vícios aparentes e ocultos (redibitórios); problemas com as medidas; e problemas com a solidez e a segurança da obra 10.3.2. O art. 618 do Código Civil pode ser afastado pelo contrato? 10.3.3. O prazo do art. 618 do Código Civil é de prescrição ou de garantia? 10.4. Responsabilidade do construtor/incorporador no Código de Defesa do Consumidor 10.4.1. Responsabilidade objetiva – o risco 10.4.2. Vício por insegurança e vício por inadequação 10.4.3. Direito de regresso 10.4.4. Excludentes de responsabilidade nos vícios por insegurança 10.4.5. O problema das normas técnicas sobre a segurança e o barulho gerado pela propagação de ruídos nas edificações 10.5. Legitimidade 10.6. Modelo de ação redibitória – restituição das quantias pagas 10.7. Modelo de pedido na ação de preceito cominatório – obrigação de  fazer 10.8. Modelo de ação de indenização em face de construtora Capítulo 11 – Execução Hipotecária por Agente Financeiro 11.1. Principais aspectos 11.2. Aspectos gerais do Sistema Financeiro da Habitação 11.3. As peculiaridades da execução hipotecária da Lei 5.741/1971 11.4. Petição inicial 11.4.1. Apresentação do título da dívida 11.4.2. Especificação do valor do débito e dos encargos (Lei 5.741/1971, art. 2º, II e III) 11.4.3. Constituição em mora do devedor e apresentação dos avisos regulamentares 11.5. Aspectos processuais 11.5.1. Valor da causa 11.5.2. Citação 11.5.3. Penhora 11.5.4. A desocupação do imóvel 11.5.5. Embargos à execução 11.5.6. Saldo devedor 11.5.7. Avaliação do imóvel penhorado 11.5.8. Praça 11.5.9. Remição 11.6. Modelo de execução hipotecária Capítulo 12 – Alienação Fiduciária de Bem Imóvel – Sistema Financeiro Imobiliário 12.1. Conceito 12.2. Partes 12.3. Constituição e natureza jurídica 12.4. Objeto 12.5. Forma 12.6. Posse e propriedade 12.6.1. Posse 12.6.2. Propriedade 12.6.3. Possibilidade de penhora dos direitos do fiduciante devedor por dívida diversa – exceções das despesas  condominiais (penhora do próprio imóvel) e da proteção decorrente da Lei do Bem de Família aos direitos do fiduciante por dívidas com terceiros 12.7. Imposto de transmissão 12.8. O artigo 53 da Lei 8.078/1990 12.9. Juros e correções 12.10. Procedimento no caso de inadimplemento 12.10.1. O direito de preferência até a data do segundo leilão e necessidade de comunicação do devedor acerca dos leilões; a aplicação da teoria da substancial performance 12.10.2. Dação em pagamento do imóvel e a questão do valor do imóvel superior ao da dívida 12.11. Modelo de ação de reintegração de posse após a consolidação da propriedade Capítulo 13 – Alienação Fiduciária – Sustação de Leilão/Execução Extrajudicial – Pedido de Nulidade da Consolidação 13.1. Principais aspectos 13.2. Generalidades 13.3. Ação de consignação em pagamento cumulada com pedido declaratório de nulidade da consolidação da propriedade fiduciária Capítulo 14 – Contratos Imobiliários – Nulidades, Interpretação, Juros, Correção Monetária, Consequências da Inexecução e Revisão Contratual 14.1. Principais aspectos da ação de revisão 14.2. Generalidades 14.2.1. A boa-fé e os requisitos de validade dos negócios jurídicos 14.2.2. Nulidades absolutas dos negócios jurídicos e a simulação 14.2.3. Os defeitos dos negócios jurídicos 14.2.4. Regras de interpretação dos contratos 14.2.5. Cláusula rebus sic stantibus e imprevisão 14.2.6. Procedimento da ação de revisão 14.2.7. Pagamento indevido 14.3. Fato: juros como mecanismo de controle econômico; contrários ao objetivo do direito e historicamente combatidos 14.4. Juros – conceito 14.5. Classificação 14.6. Juros legais moratórios 14.6.1. Primeira opção: taxa Selic 14.6.2. Segunda opção: 1% a.m. – art. 161, § 1º, do CTN 14.7. Juros convencionais moratórios 14.8. Início da contagem dos juros moratórios; responsabilidade do banco oficial depositário no caso de penhora ou depósito 14.9. Juros legais compensatórios 14.10. Juros convencionais compensatórios 14.10.1. Juros convencionais compensatórios nos financiamentos 14.10.2. Juros convencionais compensatórios no contrato de mútuo 14.11. Resumo dos limites legais impostos às taxas de juros 14.12. Juros simples e juros compostos 14.13. Sistemas de amortização – Tabela Price e SAC 14.14. Os juros e as instituições financeiras 14.15. A capitalização de juros e as instituições financeiras 14.15.1. A capitalização de juros no Sistema Financeiro da Habitação em razão da Lei 11.977, de 7 de julho de 2009 14.16. Outras consequências do descumprimento das obrigações 14.16.1. Prejuízos e cláusula penal 14.16.2. Cláusula penal 14.16.3. Arras (sinal) 14.16.4. Honorários de advogado 14.16.5. Correção monetária pelo atraso e em razão do regular cumprimento das obrigações contratuais em prestações periódicas 14.17. Modelo de ação em face do banco 14.17.1. Modelo de réplica 14.18. Modelo de ação em face da construtora/incorporadora 14.18.1. Modelo de réplica 14.19. Ação de repetição de indébito Livro III  CUIDADOS NA COMPRA DE IMÓVEIS – FRAUDE CONTRA CREDORES E FRAUDE À EXECUÇÃO Capítulo 1 – Cuidados na Aquisição de Imóveis 1.1. Introdução 1.2. Certidões do imóvel 1.2.1. Certidão de propriedade 1.2.2. Certidão negativa de tributos municipais 1.2.3. Certidão negativa de débitos condominiais; as contas de consumo de água e energia do imóvel 1.2.4. Certidão negativa de imóveis enfitêuticos 1.2.5. O risco da desapropriação 1.3. Certidões referentes à pessoa do vendedor 1.3.1. A proteção ao terceiro de boa-fé 1.3.2. A boa-fé e o registro de constrições e gravames na matrícula; a Lei 13.097, de 19 de janeiro de 2015 – concentração dos Atos na matrícula (MP 656, de 7 de outubro de 2014) e a impossibilidade de dispensar certidões – Súmula 375 do STJ 1.3.3. A pessoa jurídica pode vender bens do estoque 1.3.4. A decadência do direito de desconstituir a venda em fraude contra credores 1.4. Conclusões e outras cautelas 1.4.1. Se o vendedor é pessoa jurídica 1.4.2. Desconsideração da personalidade jurídica – se o vendedor é sócio de uma pessoa jurídica 1.4.3. O vendedor empresário 1.4.4. Quem não registra não é dono e quem registra pode não o ser 1.4.5. A aquisição de imóveis em construção ou de incorporadoras 1.4.6. Cuidados com venda através de procurações 1.4.7. O registro da aquisição 1.5. Comprando imóvel em hasta pública 1.5.1. Hasta pública e sua natureza de aquisição originária 1.5.2. O débito hipotecário ante a alienação por hasta pública  1.5.3. O débito fiscal ante a alienação por hasta pública 1.5.4. Anulação da arrematação 1.5.5. Penhoras anteriores 1.5.6. Posse do imóvel adquirido 1.5.7. Evicção 1.6. Único imóvel do vendedor – bem de família e impossibilidade de venda 1.7. Modelo de carta requerendo certidões para o vendedor Capítulo 2 – Fraude Contra Credores e Ação Pauliana (ou Ação Revocatória) 2.1. Principais aspectos 2.2. Fundamento 2.3. Elementos da fraude contra credores 2.4. O consilium fraudis – a notoriedade e a presunção da insolvência 2.5. As hipóteses de fraude e a boa-fé 2.6. As provas a produzir 2.7. Objeto da ação pauliana 2.8. Excludentes da fraude 2.8.1. O art. 164 do Código Civil 2.8.2. Aquisição de insolvente mediante depósito judicial 2.8.3. Permuta 2.9. Decadência 2.10. Fraude contra credores e fraude à execução – diferenças 2.11. Foro competente 2.12. Legitimidade 2.13. Pedido 2.14. Valor da causa 2.15. Modelo de ação pauliana Capítulo 3 – Embargos de Terceiro 3.1. Principais aspectos 3.2. O instituto 3.3. Faculdade do terceiro, que pode utilizar as vias ordinárias 3.4. Fraude contra credores, fraude à execução e embargos de terceiro 3.5. Valor da causa 3.6. Foro competente  3.7. Petição inicial 3.8. Procedimento 3.9. Prazo para contestação 3.10. Recursos 3.11. Legitimidade ativa e passiva 3.12. Questão do compromisso de compra e venda sem registro e os embargos de terceiro 3.13. Os honorários nos embargos de terceiro 3.14. Modelo de embargos de terceiro (petição inicial) 3.15. Fluxograma Livro IV CONDOMÍNIO Capítulo 1 – Condomínio 1.1. Espécies de condomínio 1.2. Condomínio geral 1.2.1. Características 1.2.2. Administração do condomínio 1.3. Condomínio edilício 1.3.1. Definição 1.3.2. Instituição 1.3.3. A unidade autônoma e as áreas comuns 1.3.4. O síndico e seus deveres 1.3.5. Destituição do síndico 1.3.6. Conselho consultivo 1.3.7. Os deveres legais e da convenção impostos aos condôminos e as contribuições, inclusive da construtora/incorporadora pagar enquanto não transmite a posse; multas e penalidades pelo descumprimento; relação de inadimplentes e sua divulgação; desconto por pontualidade; impossibilidade de impedir o inadimplente de usar as áreas comuns; despesas judiciais e para defesa em razão de litígio promovido por condômino contra o condomínio; dever de pagar daquele que conta com saída individual para via pública; as comodidades que  podem ser contratadas diretamente; dever de pagar por unidade não ocupada; obras; manutenção da cor e forma da fachada; respeito aos vizinhos e destinação da unidade e das partes comuns; o uso reiterado de forma diversa – supressio 1.3.8. Assembleia Geral – necessidade de inclusão da matéria na ordem do dia; irregularidades da assembleia e sua anulação; votos e sua composição; direitos das minorias; direito ao voto e impossibilidade de participação do inadimplente; quórum para as deliberações, inclusive para obras e propositura de medidas judiciais pelo condomínio; procurações em assembleias 1.3.9. As vagas de garagem 1.3.10. Locação de área comum nos condomínios em edifícios e quorum necessário para a deliberação 1.3.11. O dano, furto ou roubo de bens dos condôminos 1.3.12. Condomínio e Código de Defesa do Consumidor 1.3.13. O seguro da edificação 1.3.14. A solução arbitral dos conflitos no condomínio 1.4. Condomínio em multipropriedade 1.4.1. Características 1.4.2. Instituição da multipropriedade 1.4.3. Direitos e obrigações do multiproprietário, inclusive quanto ao pagamento de cota de condomínio edilício 1.4.4. Transferência da multipropriedade 1.4.5. Administração 1.4.6. Multipropriedade inserida no condomínio edilício Capítulo 2 – Cobrança de Despesas Condominiais 2.1. Principais aspectos 2.1.1. Procedimento 2.1.2. Documentos que deverão instruir a inicial 2.2. Aspectos processuais 2.3. Competência 2.4. Legitimidade ativa 2.5. Legitimidade passiva – obrigação propter rem  2.5.1. O imóvel foi prometido à venda e o contrato não foi levado a registro (contrato “de gaveta”) ou está gravado com direito real sobre coisa alheia (hipoteca, alienação fiduciária, usufruto etc.). Quem responde pelas despesas? E a penhora, é da própria unidade ou dos direitos? 2.5.2. Separação e partilha ainda não registrada – legitimidade para responder pelas despesas de condomínio 2.5.3. O proprietário do imóvel faleceu. Quem responde pelas despesas condominiais? 2.5.4. Mais de um titular e solidariedade no pagamento de despesas de condomínio 2.5.5. Imóvel novo; quem responde pelas despesas: a construtora ou o adquirente? 2.5.6. A ausência de reparos ou de cumprimento de deveres por parte do condomínio autoriza a suspensão do pagamento das quotas condominiais? 2.5.7. Responsabilidade e legitimidade do adquirente e do arrematante pelos condomínios não pagos pelo alienante e pelo executado 2.5.8. Responsabilidade e legitimidade do condômino pelas cotas em aberto, inclusive pelas multas e penalidades da unidade locada 2.6. O rateio das despesas ordinárias como encargo de locação 2.7. Cobrança das prestações vincendas 2.8. Penhora da unidade devedora, mesmo sendo “bem de família”, ou gravada com a cláusula de impenhorabilidade 2.9. A multa por transgressão da convenção não pode ser cobrada juntamente com as demais despesas 2.10. A possibilidade de o condomínio adjudicar ou arrematar o imóvel em hasta pública 2.11. Unidade hipotecada, débitos tributários e preferência para recebimento dos créditos decorrentes de venda judicial 2.12. Prescrição 2.13. Protesto de cotas condominiais 2.14. Modelo de ação de cobrança de débitos condominiais –  procedimento comum 2.15. Modelo de contestação de ação de cobrança de débitos condominiais 2.16. Execução por quantia certa Capítulo 3 – Ação Divisória 3.1. Principais aspectos 3.2. Finalidade 3.2.1. A divisão nem sempre é possível 3.3. Procedimento da divisão – duas fases distintas 3.3.1. Nomeação de agrimensor e arbitradores 3.4. Cumulação de divisão e demarcação 3.5. Apresentação dos títulos – pedido de quinhões 3.6. Operações da divisão 3.7. Divisão amigável 3.8. Modelo de ação de divisão de terras particulares Capítulo 4 – Ação de Extinção de Condomínio 4.1. Aspectos processuais 4.2. Principais aspectos de direito material 4.2.1. O condomínio comum ou tradicional e a natureza da sua extinção 4.3. Principais aspectos de direito processual 4.3.1. Sobre a jurisdição voluntária 4.4. Procedimento 4.5. Intervenção do Ministério Público 4.6. Modelo de ação de extinção de condomínio Livro V VIZINHANÇA Capítulo 1 – Direito de Vizinhança – Ação de Dano Infecto e Ação de Nunciação de Obra Nova 1.1. Aspectos gerais: a propriedade, sua função social e o direito de vizinhança 1.2. Mau uso ou uso anormal da propriedade 1.2.1. Os critérios para verificação do uso anormal da  propriedade e o abuso de direito 1.2.2. Casuística 1.2.3. Atuação do Ministério Público 1.3. Árvores limítrofes 1.4. Passagem forçada 1.5. Passagem de cabos, tubulações e aquedutos 1.6. Águas 1.7. Direito de tapagem 1.7.1. Parede-meia 1.8. Direito de construir 1.8.1. Direito de travejar 1.9. Ação de dano infecto 1.9.1. Principais aspectos 1.9.2. Legitimidade ativa 1.9.3. Legitimidade passiva 1.9.4. Valor da causa 1.9.5. Natureza da ação de dano infecto 1.9.6. Antecipação de tutela – tutela específica das ações de obrigação de fazer e de não fazer – Código de Processo Civil, arts. 294, parágrafo único, 297, 300, 301, 500, 519, 536 e 537 1.9.7. Prescrição 1.9.8. Procedimento 1.9.9. Caução de dano infecto 1.9.10. A caução de dano infecto ante o mandamento do art. 1.313 do Código Civil 1.9.11. O dano moral na ação de dano infecto 1.9.12. Modelo de ação de dano infecto 1.10. Ação de nunciação de obra nova 1.10.1. Principais aspectos 1.10.2. Principais aspectos de direito material 1.10.3. Tutela de urgência e pedido 1.10.4. Modelo de petição inicial da ação de nunciação de obra nova Capítulo 2 – Ação Demarcatória  2.1. Principais aspectos 2.2. Conceito de demarcação 2.2.1. Ação de demarcação de terras particulares 2.3. Objeto da ação demarcatória 2.4. Requisitos do direito de demarcar 2.5. Caráter dúplice 2.6. Duas fases do procedimento 2.7. Primeira fase 2.8. Segunda fase 2.9. Perícia 2.9.1. Plantas, memoriais e operações de campo 2.9.2. Conferência, eventuais divergências 2.10. Demarcação amigável 2.11. Demarcação de terras públicas 2.12. Modelo de ação de demarcação Livro VI POSSE E SUAS CONSEQUÊNCIAS Capítulo 1 – Posse e Ações Possessórias 1.1. Principais aspectos das ações possessórias 1.2. Posse 1.2.1. Teorias sobre a posse 1.2.2. Espécies de posse 1.2.3. Direito de retenção 1.2.4 Ações possessórias 1.3. Fungibilidade 1.4. Cumulação de demandas 1.5. Natureza dúplice 1.6. Exceção do domínio 1.7. Prática das ações de reintegração e manutenção de posse 1.7.1. Foro competente 1.7.2. Legitimidade 1.7.3. Valor da causa 1.7.4. Denunciação da lide 1.7.5. Procedimento  1.7.6. Petição inicial 1.7.7. Concessão liminar da proteção possessória 1.7.8. Recurso da decisão que concede ou não a liminar 1.7.9. Justificação prévia 1.7.10. Prazo para contestação 1.7.11. Possibilidade de antecipação de tutela 1.7.12. Litígio coletivo pela posse 1.7.13. Modelo de notificação 1.7.14. Modelo de ação de reintegração de posse (petição inicial) 1.7.15. Modelo de ação de manutenção de posse (petição inicial) 1.8. Prática do interdito proibitório 1.8.1. Procedimento 1.8.2. Modelo de interdito proibitório (petição inicial) 1.9. Fluxograma Capítulo 2 – Usucapião 2.1. Principais aspectos 2.2. Usucapião (direito material) 2.2.1. Conceito 2.2.2. Usucapião extraordinária 2.2.3. Usucapião ordinária 2.2.4. Usucapião constitucional ou especial urbana 2.2.5. Usucapião constitucional ou especial rural 2.2.6. Usucapião coletiva 2.2.7. Usucapião por abandono do lar 2.3. Justo título 2.3.1. Requisitos 2.3.2. Conceito de justo título na doutrina nacional moderna 2.3.3. Justo título e desnecessidade de registro 2.3.4. Justo título decorrente de atividade jurídica relacionada ao fundamento do direito 2.3.5. Justo título e promessa de compra e venda 2.3.6. Justo título, nulidade absoluta e nulidade relativa 2.3.7. Justo título, transação, sentenças e escrituras que operam a divisão de coisa comum  2.3.8. Vícios de forma e justo título 2.3.9. Conclusão 2.4. Usucapião e condomínio 2.5. Procedimento 2.5.1. Citações, intimações e distribuição dos ônus processuais 2.5.2. Prazo para resposta 2.5.3. Impossibilidade de oposição e embargos de terceiro na ação de usucapião 2.5.4. Sentença 2.6. Usucapião extrajudicial 2.6.1. A ata notarial no requerimento de usucapião extrajudicial 2.6.2. Modelo de ata notarial de usucapião extrajudicial 2.7. Modelo de ação de usucapião 2.8. Fluxograma Livro VII LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS Capítulo 1 – Locação de Imóveis Urbanos – Definição e Aspectos Gerais das Ações Locatícias 1.1. Locação de imóveis urbanos – definição 1.2. Solidariedade (art. 2º) 1.3. A reforma da Lei do Inquilinato pela Lei 12.112/2009 1.3.1. Vigência da Lei 12.112/2009 no tempo 1.4. Prazo e multa pela devolução antecipada do imóvel pelo locatário 1.5. Divórcio ou morte do locatário e do locador: sub-rogação 1.5.1. Limitação da sub-rogação legal à hipótese de locação residencial 1.5.2. Comunicações ao locador e fiador acerca da sub-rogação legal 1.5.3. A sub-rogação não implica exoneração automática do fiador: necessidade de o fiador se exonerar notificando o locador 1.5.4. Extensão das consequências da sub-rogação às hipóteses do art. 11  1.5.5. Possibilidade de exigência de novo fiador, sob pena de despejo 1.6. Sublocações 1.7. Aluguel 1.8. Benfeitorias e acessões 1.8.1. Acessões e benfeitorias realizadas pelo locatário – impossibilidade de avaliar o aluguel com fundamento nesses acréscimos na ação revisional e possibilidade na ação renovatória 1.9. Deveres do locador e do locatário e suas consequências 1.9.1. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio – obrigações do locador e do locatário 1.9.2. Requisito da Lei do Inquilinato para que o locatário fique obrigado ao pagamento das despesas ordinárias 1.9.3. Edifício de um só dono, ausência de assembleias e despesas ordinárias 1.9.4. Dever de o locador entregar o imóvel em condições de uso e do locatário restituí-lo nas mesmas condições 1.9.5. Modelo de ação de reparação de danos pela entrega do imóvel locado deteriorado 1.10. Penalidades criminais e civis 1.11. Locação em shopping centers 1.11.1. Restrições à liberdade das partes no contrato de locação em shopping centers: despesas que não podem ser cobradas 1.11.2. Risco do negócio e eventual indenização pelo fracasso do empreendimento 1.11.3. Impossibilidade da defesa fundada em uso próprio na ação renovatória manejada pelo locatário 1.12. Locação por temporada e por intermédio de plataformas digitais: locação ou hospedagem? Vedações pelos condomínios: legalidade? Casuística 1.12.1. Possibilidade da locação para temporada se não houver vedação na convenção ou se a convenção simplesmente determinar a destinação residencial 1.12.2. A questão deve ser tratada na Convenção. Quorum para  a alteração 1.12.3. Corrente que sustenta a impossibilidade de locação por temporada nos condomínios com destinação residencial por se tratar de destinação não residencial 1.12.4. Natureza jurídica das plataformas de oferta de imóveis por curto espaço de tempo e a questão da necessidade de respeitar as normas que regulam a intermediação de negócios imobiliários 1.13. Contrato “built-to-suit” e a locação por encomenda – Lei 12.744/2012 1.14. Foro competente (art. 58, II) 1.14.1. Alegação de incompetência nas ações decorrentes da Lei 8.245/1991 1.15. Valor da causa 1.16. Férias forenses 1.17. Citação, notificação e intimação 1.18. Efeitos do recurso de apelação 1.19. Procedimento 1.20. Prazos e diferenciação de prazos decorrentes do direito material e do direito processual – a contagem de prazos em dias úteis Capítulo 2 – Garantias da Locação 2.1. Espécies de garantia – panorama geral 2.2. Caução 2.2.1. Introdução 2.2.2. Caução de bens imóveis 2.2.3. Caução de bens móveis 2.2.4. Caução em dinheiro 2.2.5. Caução de títulos de crédito e de créditos 2.3. Fiança 2.3.1. Introdução 2.3.2. Outorga uxória ou marital na fiança 2.3.3. Efeitos da fiança 2.3.4. Fiança prestada por pessoa jurídica contra determinação do ato constitutivo 2.3.5. Morte do fiador  2.3.6. Ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador 2.3.7. Ato de disposição de imóveis do fiador 2.3.8. Exoneração do fiador após o término do prazo contratual 2.3.9. Outros casos em que se possibilita ao locador exigir novo fiador 2.3.10. Morte do afiançado e alteração do quadro social de pessoa jurídica afiançada – exoneração do fiador 2.3.11. Novação e exoneração do fiador 2.3.12. Foro competente para execução do fiador 2.3.13. Bem de família e fiança 2.3.14. Sub-rogação pelo fiador que paga a dívida e bem de família 2.4. Seguro-fiança Capítulo 3 – Ação de Despejo 3.1. Principais aspectos processuais 3.2. Ação de despejo como única forma de o locador reaver o imóvel – exceções 3.3. Hipóteses de despejo 3.4. Notificação 3.4.1. Casos em que a notificação se faz necessária para a ação de despejo 3.5. Legitimidade ativa e passiva 3.5.1. Menor pode locar? Nesse caso, quem ingressa com a ação de despejo? O despejo em face de pessoa menor 3.5.2. Prova de propriedade nas ações de despejo (arts. 47, § 2º, e 60) 3.6. Liminares 3.6.1. Ação de despejo com fundamento na necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las 3.6.2. Ação de despejo pelo término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do  contrato 3.6.3. Ação de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo 3.6.4. Ação de despejo pelo término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada 3.7. Antecipação de tutela 3.8. Prazos para desocupação nas ações de despejo 3.8.1. Caução e execução provisória do despejo (art. 64) 3.8.2. Execução definitiva do despejo (art. 65) 3.9. Embargos de retenção por benfeitorias 3.10. Ciência a sublocatários e fiadores 3.11. Sentença 3.12. Ação de despejo por sublocação, cessão ou empréstimo não consentido (art. 13) 3.12.1. Modelo de ação de despejo por sublocação, cessão ou empréstimo não consentido 3.12.2. Alteração do quadro social da sociedade locatária 3.12.3. Modelo de petição inicial de ação de despejo por cessão da locação em razão da cessão das quotas sociais 3.13. Pedido de assistência do sublocatário 3.13.1. Modelo 3.14. Ação de despejo por extinção da sublocação com pedido liminar (arts. 14, 15, 16 e 59) 3.15. Ação de despejo por infração de mútuo acordo (art. 47, I, c/c arts. 9º, I, e 59, § 1º, I) 3.15.1. Modelo de ação de despejo por infração de mútuo acordo com pedido de desocupação liminar 3.16. Ação de despejo por infração legal ou contratual (art. 47, I, c/c art. 9º, II) 3.16.1. Modelo de ação de despejo por desvio de uso do imóvel  (art. 23) 3.17. Ação de despejo por falta de pagamento de aluguéis e encargos (art. 47, I, c/c arts. 62, 63, 66 e 9º, III) 3.17.1. Espécie de mora e prazo para sua ocorrência 3.17.2. Vencimento apenas dos encargos autoriza o despejo? 3.17.3. Depósito em conta do locador credor 3.17.4. Cumulação de pedidos – despejo e cobrança – e de ações de despejo por falta de pagamento e despejo por denúncia vazia 3.17.5. Fiador pode figurar no polo passivo da ação cumulada (despejo e cobrança)? 3.17.6. Discriminação dos valores 3.17.7. Purgação da mora – necessidade de ser realizada mediante depósito, no prazo da contestação sob pena de despejo 3.17.8. Limite para purgação da mora – inadmissão da simples purgação da mora se a faculdade já houver sido utilizada nos últimos vinte e quatro meses 3.17.9. Alegação de insuficiência do depósito 3.17.10. Parcelas vincendas 3.17.11. Execução dos aluguéis antes do despejo 3.17.12. Cumulação de cláusula penal (multa) compensatória e moratória 3.17.13. Modelo de ação de despejo por falta de pagamento sem cumulação de cobrança de aluguéis 3.17.14. Modelo de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis somente contra o locatário 3.17.15. Modelo de ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança em face do fiador 3.17.16. Modelo de ação de despejo por falta de pagamento com pedido de desocupação liminar na hipótese de ausência de garantias 3.18. Ação de despejo para reparos urgentes (art. 47, I, c/c art. 9º, IV) 3.18.1. Modelo 3.19. Ação de despejo por extinção do contrato de trabalho (art. 47, II,  c/c art. 59, § 1º, II) 3.19.1. Modelo 3.20. Ação de despejo para uso próprio e de parentes (art. 47, III, c/c §§ 1º e 2º) 3.20.1. Modelo 3.20.2. Ação de despejo para uso próprio no Juizado Especial Cível (art. 47, III, c/c §§ 1º e 2º e art. 3º, III, da Lei 9.099/1995) 3.20.3. Modelo 3.21. Ação de despejo para demolição ou edificação licenciada (art. 47, IV) 3.21.1. Modelo 3.22. Ação de despejo nas locações de hospitais, escolas, asilos e entidades religiosas (art. 53) 3.22.1. Modelo 3.23. Ação de despejo em virtude da permanência de pessoas não autorizadas após a morte do locatário (arts. 11, I, e 59, § 1º, IV) 3.23.1. Modelo 3.24. Ação de despejo em virtude de contrato de locação sem vênia conjugal, por prazo superior a dez anos (art. 3º) 3.24.1. Modelo 3.25. Ação de despejo por denúncia vazia (condicionada) 3.25.1. Ação de despejo nas locações residenciais (art. 46) 3.25.2. Ação de despejo nas locações não residenciais (arts. 55 a 57) 3.25.3. Ação de despejo em virtude da extinção do usufruto ou fideicomisso (art. 7º) 3.25.4. Ação de despejo em virtude da alienação do imóvel durante a locação (art. 8º) 3.25.5. Ação de despejo nas locações residenciais por contrato ininterrupto de cinco anos – denúncia vazia (art. 47, V) 3.25.6. Ação de despejo nas locações para temporada (arts. 48 a 50 e 59, § 1º, III) 3.25.7. Locações celebradas anteriormente à Lei 8.245/1991 3.26. Abandono do imóvel no curso da ação (art. 66) 3.26.1. Modelo de petição requerendo imissão na posse  3.27. Resposta do réu e reconvenção 3.27.1. Contestação com modelo referente à prescrição da pretensão da cobrança dos aluguéis e encargos 3.28. Reconhecimento da procedência do pedido (art. 61) 3.28.1. Modelo 3.29. Fluxograma Capítulo 4 – Ação Renovatória 4.1. Principais aspectos 4.2. A proteção legal do ponto 4.3. Requisitos para se obter a renovação 4.4. Defesas do locador 4.5. Procedimento 4.5.1. Necessidade de outra ação renovatória na pendência de anterior 4.6. Quem pode ajuizar a ação renovatória (legitimidade ativa) 4.7. Contra quem é ajuizada a renovatória (legitimidade passiva) 4.8. Valor da causa 4.9. Desocupação no caso de improcedência da ação e alteração do prazo para retomada pela Lei 12.112/2009: possibilidade de execução provisória do despejo por julgamento de improcedência da ação renovatória e caução a ser prestada 4.10. Retomada pelo adquirente 4.11. Modelo de ação renovatória 4.12. Fluxograma Capítulo 5 – Ação de Consignação de Pagamentos de Aluguéis 5.1. Principais aspectos 5.2. Consignação extrajudicial 5.3. Consignação judicial 5.3.1. Citação e intimação para depósito 5.3.2. Depósitos 5.3.3. Resposta do réu 5.3.4. Execução de aluguéis, pendente a desocupação 5.3.5. Levantamento de depósitos no curso da ação 5.3.6. Aplicabilidade do art. 545, § 2º, do Código de Processo Civil  5.4. Modelo de ação de consignação de aluguéis e acessórios 5.5. Modelo de ação de consignação de chaves (arts. 4º e 6º) 5.6. Ação de consignação em pagamento havendo fundada dúvida sobre quem deva receber 5.6.1. Modelo 5.7. Fluxogramas 5.7.1. Consignação de aluguéis e acessórios 5.7.2. Consignação havendo fundada dúvida sobre quem deva receber Capítulo 6 – Ação Revisional 6.1. Principais aspectos 6.2. Direito que também é deferido ao locatário 6.3. Requisito específico da ação revisional 6.4. Renúncia ao direito de pedir revisão 6.5. Qualquer acordo interrompe o prazo trienal ou é necessário que esse acordo tenha colocado o aluguel no valor de mercado? 6.6. Rito 6.7. Indicação do valor do aluguel pretendido na inicial 6.8. Aluguel provisório 6.8.1. Criação de um limitador para o aluguel provisório requerido pelo locatário pela Lei 12.112/2009 6.9. Pendência de prazo para desocupação e impossibilidade revisional 6.10. Perícia 6.11. Honorários de advogado 6.12. Modelo de ação revisional proposta pelo locador 6.13. Fluxograma Capítulo 7 – Ação de Preceito Cominatório para Possibilitar Vistoria do Imóvel 7.1. Principais aspectos 7.2. Generalidades 7.3. Modelo 7.4. Fluxograma (para procedimento comum) Capítulo 8 – Execução por Quantia Certa – Aluguéis e Encargos 8.1. Principais aspectos  8.2. Condições da ação executiva 8.3. Execução por quantia certa contra devedor solvente 8.4. Legitimidade 8.5. Competência 8.6. Possibilidade de conversão de ação de despejo em execução antes da citação 8.7. Modelo de execução de aluguéis e encargos em face do fiador 8.8. Fluxograma Capítulo 9 – A Indenização e a Adjudicação do Imóvel por Afronta ao Direito de Preferência 9.1. Principais aspectos 9.2. O direito de preferência 9.3. O direito à indenização 9.4. Adjudicação 9.5. Modelo de ação de adjudicação 9.6. Modelo de notificação para conceder ao locatário o direito de preferência Capítulo 10 – Enunciados do Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo e Súmulas do Tribunal de Justiça de São Paulo 10.1. Enunciados do Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo 10.2. Súmulas do Tribunal de Justiça de São Paulo Livro VIII PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS NO DIREITO IMOBILIÁRIO Capítulo 1 – Produção Antecipada de Provas 1.1. Conceito 1.2. O exame pericial – vistoria 1.3. Classificação das provas antecipadas 1.4. A desnecessidade de propositura de ação principal 1.5. Procedimento 1.6. Competência 1.7. Deferimento liminar da prova  1.8. Valor da causa 1.9. Sucumbência 1.10. Modelo de produção antecipada de prova Bibliografia Obras do autor  Capítulo 1 PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS 1.1. DIREITOS REAIS Modernamente, entende-se que a fonte do direito positivo é o fato dotado de relevância que, ocorrido, é qualificado pela norma regularmente posta no sistema jurídico. Os fatos são os acontecimentos sociais e o costume. Diz-se, portanto, que a fonte do direito positivo é o fato socialmente relevante. Assim, a lei não é fonte do direito positivo, é o próprio direito positivo, que não pode ser fonte dele mesmo. Ora, o homem, buscando satisfazer suas necessidades, procura apropriar-se de coisas que encontra na natureza. Não o faz com as coisas abundantes e, tampouco, com as insuscetíveis de apropriação. Com efeito, o ar que respiramos, não obstante imprescindível à sobrevivência, não provoca a cupidez do homem que, destarte, não o incorpora ao seu patrimônio. Assim, o direito real, ou direito das coisas, é definido como o conjunto de normas destinadas a regular as relações jurídicas concernentes a bens corpóreos (materiais) ou incorpóreos (imateriais) suscetíveis de apropriação pelo homem e, bem assim, dotados de conteúdo econômico relevante e significativo. 1.2. SISTEMATIZAÇÃO NO CÓDIGO CIVIL E CLASSIFICAÇÃO O Direito das Coisas está regulado pelo Livro III da Parte Especial do Código Civil, cujo título básico é o da propriedade. De fato, a partir daí classificam-se os direitos reais, classificação essa que leva em consideração a finalidade e o objeto. Está assim redigido o art. 1.225 do Código Civil: Art. 1.225. São direitos reais: I – a propriedade; II – a superfície; III – as servidões; IV – o usufruto; V – o uso; VI – a habitação; VII – o direito do promitente comprador do imóvel; VIII – o penhor; IX – a hipoteca; X – a anticrese; XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; XII – a concessão de direito real de uso; e XIII – a laje.1 A propriedade, direito real por excelência, é o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar (reaver) a coisa sobre a qual recai (Código Civil, art. 1.228). O uso nada mais é que a faculdade do titular de servir-se da coisa, ou seja, a aplicação de sua destinação natural. A fruição (ou gozo) representa a possibilidade de o titular extrair os frutos naturais e civis do objeto, como, por exemplo, os aluguéis dos imóveis. A disposição significa o direito de o titular transferir ou alienar o bem, inclusive o direito de consumir, dividir ou gravar o bem. A reivindicação, último atributo da propriedade, é a faculdade de retomar o bem de quem quer que injustamente o possua ou detenha. Como se verá adiante, a propriedade pode não ser plena, em face da ausência de alguns dos seus atributos. Ocorrendo isso, surgem certos direitos para terceiros, quer de gozo, ou então de garantia, que incidirão sobre a propriedade alheia. O usufruto, por exemplo, é o direito real sobre coisa alheia que está circunscrito ao direito de uso e fruição (gozo), de tal sorte que o usufrutuário pode usar a coisa, alugá-la e emprestá-la, mas, por outro lado, não poderá vendê-la. Tomando-se o objeto como fundamento da classificação, temos que os direitos reais podem ser: a) sobre coisa própria (propriedade); b) sobre coisa alheia (todos os outros direitos reais). Se, por outro lado, levarmos em conta a finalidade, teremos: a) direitos reais de garantia (penhor, hipoteca e anticrese); b) direitos reais de gozo (todos os demais direitos reais). 1.3. CARACTERÍSTICAS DOS DIREITOS REAIS 1.3.1. Publicidade Ordinariamente, os direitos reais sobre imóveis são adquiridos após o registro do respectivo título aquisitivo junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente; já sobre os móveis, depois da tradição (transferência física da coisa), o que se afirma com supedâneo no Código Civil, arts. 108, 1.245, 1.267, 1.226 e 1.227. Portanto, o registro (bens imóveis) e a tradição (bens móveis) atuam como meio de publicidade da titularidade de direitos reais. 1.3.2. Oponibilidade erga omnes Em razão da publicidade atribuída pelo registro, o titular de um direito real passa a ter a prerrogativa de opor, a quem quer que seja, o seu direito, que recai, assim, sobre toda a coletividade. Portanto, a ninguém é lícito impedir que o titular utilize, por exemplo, a sua propriedade. Tampouco é lícito perturbar o usufruto (direito real de usar e fruir) e, bem assim, impedir a utilização de uma servidão. Vamos exemplificar, diferenciando o direito real do direito pessoal. Suponhamos alguém que tenha adquirido um imóvel por promessa de compra e venda sem registro. De fato, há apenas uma obrigação de o promitente vendedor outorgar a escritura depois de receber o preço. E essa obrigação nada mais é que um vínculo jurídico transitório (extingue-se pelo pagamento), mediante o qual o devedor (sujeito passivo), se obriga a dar, fazer ou não fazer sob pena de, ao não cumprir culposamente sua obrigação, responder pelo equivalente (o que recebeu) e perdas e danos. Essa pessoa dispõe, apenas, de um direito pessoal, ou seja, pode opor seu direito em face do outro contratante e de mais ninguém. Caso a obrigação não seja cumprida, tratando-se de ação pessoal, o titular do direito violado poderá tão só pleitear perdas e danos ou cláusula penal, juros, correção monetária e eventuais honorários de advogado (Código Civil, art. 389).  Nada impede que o promitente vendedor outorgue uma escritura pública de compra e venda para um terceiro ou, até, outra promessa que poderá ser registrada. Havendo o registro desses títulos, esse terceiro passará, em razão da publicidade, a dispor de um direito real oponível a quem quer que seja, inclusive contra o anterior promitente comprador que não registrou sua promessa. Sendo assim, em razão do inadimplemento da obrigação, o promitente vendedor – e somente ele – a par de consequências penais, deverá devolver o que recebeu, acrescido de juros, correção monetária e honorários de advogado, sem contar a multa (cláusula penal) eventualmente existente no contrato ou os prejuízos efetivos (Código Civil, art. 404, parágrafo único). Quem adquiriu por promessa de compra e venda ou até escritura, ambas sem registro, não poderá reivindicar o imóvel do terceiro na medida em que, embora o direito do promitente vendedor esteja enumerado como um direito real, depende do registro para que valha contra terceiros e, portanto, tenha a característica de um direito real. Logo, enquanto não for registrada, a promessa de compra e venda é mero direito pessoal, valendo exclusivamente entre as partes com algumas exceções, como aquela que permite ao promitente comprador opor seu direito a terceiros nos casos de penhora por meio dos embargos de terceiro, em que pese a ausência de registro (Recurso Especial 1.490.802/DF, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 17.04.2018). 1.3.3. Sequela Decorrência da oponibilidade erga omnes, a sequela é a faculdade concedida ao titular do direito real de perseguir a coisa nas mãos de quem quer que a detenha, de apreendê-la para sobre a mesma exercer o seu direito real. O proprietário, por exemplo, possui o direito de retomar a coisa das mãos de quem a detenha injustamente, invocando, para tanto, o seu direito de propriedade. Isso será levado a efeito através da ação reivindicatória, que veremos adiante. O direito de ação de que dispõe o titular é real, assim como real é o seu direito. Portanto, a ação poderá ser endereçada a quem quer que seja. 1.3.4. Direito de preferência A preferência se aplica aos direitos reais de garantia, ou seja, ao penhor, à hipoteca e à anticrese. A hipoteca é a garantia real consubstanciada em bens imóveis e o penhor em bens móveis. Penhor é garantia real e não se confunde com a penhora, instituto de Direito Processual que consiste na apreensão de bens. A anticrese é a garantia real que se dá pela entrega de bem imóvel para que o credor satisfaça seu crédito com os frutos civis, os aluguéis, por exemplo. A preferência, portanto, consiste no privilégio de se obter o pagamento de uma dívida com os frutos ou valor de um bem especialmente destinado à sua satisfação na constituição da obrigação. Por exemplo: o proprietário dá seu imóvel em hipoteca como garantia de um mútuo (empréstimo) e, ao depois, aliena esse imóvel. Inadimplida (não paga) a obrigação, o credor poderá penhorar e levar à praça o bem com o fim de satisfazer seu crédito, independentemente das subsequentes alienações. Importante apenas ressaltar que a venda levada a efeito pelo devedor é válida, apenas não é eficaz em face do credor, até porque ninguém adquire mais ou menos direitos do que possuía o antigo titular. O vínculo se prende de maneira indelével à coisa e dela não se livra pelo fato da alienação. Em verdade, com a hipoteca há uma afetação da coisa àquilo que, por seu intermédio, colima-se garantir. O direito real prefere ao pessoal de tal sorte que, em regra, os demais credores (credores quirografários, que são aqueles que não dispõem de crédito com garantia real de penhor, hipoteca ou anticrese) só receberão depois de satisfeito o crédito com garantia real. Assim, seguindo o mesmo exemplo, se alguém tiver um crédito com garantia hipotecária, os outros credores, que não dispõem dessa mesma garantia (credores quirografários), somente receberão depois de satisfeito o crédito hipotecário, e isso se alguma coisa sobrar. É possível a constituição de outras hipotecas, que serão pagas na ordem de constituição e não poderão ser executadas antes de vencida a primeira. Todavia, com a costumeira percuciência, coloca o professor Arruda Alvim no seu magistério que, se houver lei em sentido contrário, o direito pessoal pode preferir ao real. Por exemplo: o art. 186 do Código Tributário Nacional dispõe que o crédito de natureza trabalhista prefere ao tributário e, os dois, a um direito real de garantia, tal qual um mútuo com garantia hipotecária. 1.3.5. Numerus clausus Os direitos reais são enumerados taxativamente na lei, seja no próprio art. 1.225 do Código Civil ou em qualquer lei extravagante. Nesse sentido, diz-se que só a lei tem o condão de criar direitos reais. O número dos direitos reais é sempre limitado nas legislações. Não há direito real senão quando a lei o declara. Os direitos pessoais são inumeráveis. Contrapondo-se à concepção clássica, Washington de Barros Monteiro admite a possibilidade de atribuir realidade a direitos decorrentes de convenção. Defende que, não afrontando os bons costumes e a ordem pública, nada há na lei que impeça a criação de outros direitos reais além daqueles estabelecidos e tipificados no art. 1.225 do Código Civil. Todavia, pelas regalias que munem os direitos reais, tais como a sequela e a oponibilidade erga omnes, a constituição de direitos reais não pode ficar à mercê da liberdade criadora das partes. Há uma obrigação negativa de toda a sociedade respeitar o direito do titular. Sendo assim, essa obrigação não pode ficar ao talante do credor. Ademais, tratando-se de imóveis, a constituição de um direito real torna imprescindível o registro junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (Código Civil, art. 1.227). Ocorre que os oficiais estão adstritos aos títulos que são passíveis de registro, especialmente pelas disposições da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos). Assim, se as partes submeterem a registro um direito outro, o oficial não encontrará permissão na Lei para fazê-lo e, tampouco, livro para assentá-lo. Suscitada dúvida, a magistratura, no âmbito administrativo, deve obediência à lei, e só deve atuar pretorianamente quando o interesse social assim exigir. É exatamente essa a mens legis contida na redação do art. 172 da Lei de Registros Públicos: Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter vivos” ou “mortis causa” quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. 1.4. PROPRIEDADE O Código Civil não define a propriedade, mas o proprietário, o que faz a partir dos atributos da propriedade. Certo é que a noção de propriedade está insculpida no estudo dos direitos reais do Direito Civil e, não obstante, é também uma garantia constitucional preceituada no art. 5º, inc. XXII, da Constituição Federal. Sendo assim, a propriedade nada mais é que o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitando sua função social. Determina o art. 1.228 do Código Civil: Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. De fato, a definição passa pelos poderes inerentes à propriedade. Diz-se que a propriedade é direito real por excelência porquanto dela emanam todos os outros, cujo elenco é numerus clausus no Código Civil brasileiro e na legislação extravagante. Só a lei possui o condão de criar direitos reais, entre os quais se inclui a propriedade. Com a costumeira clareza, o professor Silvio Rodrigues, baseado em Lafayete Rodrigues Pereira, ensina que a propriedade é o único direito real que não recai sobre o direito de outrem.2 De fato, os direitos reais podem ser classificados, em relação ao titular do domínio, em: a) Direito real sobre coisa própria: somente a propriedade; e, b) Direitos reais sobre coisa alheia: todos os demais direitos reais. Por exemplo, o usufruto é um direito real mediante o qual o usufrutuário pode, apenas, usar e fruir. Todavia, o bem continua com o proprietário, embora despido desses dois atributos. Silvio Rodrigues ensina, ainda, que das inúmeras teorias que tentam explicar a propriedade, a que mais se aproxima da realidade é a teoria da natureza humana. Explica que a propriedade, desde os primórdios da história, é inerente ao ser humano como condição de sua existência e pressuposto de sua liberdade. Argumenta que muito embora diversos regimes tentassem atenuá-la ou até extirpá-la, nenhum teve êxito, o que, na sua opinião, merecedora do nosso aplauso, vem reforçar a tese da natureza humana do domínio.3 Em suma, não há na lei uma definição legal de propriedade, o que só é possível através do art. 1.228, do Código Civil, que define o proprietário como aquele que pode usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa. De qualquer forma, todo direito subjetivo representa um vínculo que, no caso do direito real de propriedade, configura um liame, que se forma entre o proprietário e a coletividade, cuja fonte se encontra na lei. Com efeito, há uma obrigação de toda a coletividade em respeitar o direito de propriedade, o que poderia ser representado da seguinte maneira: Não se pode negar que o proprietário pode usar a coisa de acordo com a finalidade para qual ela foi criada. Inegável, também, que possa fruir ou gozar, ou seja, extrair os frutos (rendimentos), como, por exemplo, locar o imóvel. Poderá dispor da coisa, ou seja, vender ou doar, por exemplo. Pode, igualmente, reivindicar, buscando a sua propriedade nas mãos de quem quer que injustamente a possua ou detenha. A propriedade é a base do nosso sistema, o que se afirma na medida em que sua exploração assegura a sobrevivência da própria sociedade. Todavia, a propriedade não mais possui o sentido que lhe emprestaram os povos antigos, notadamente os romanos. De acordo com o art. 5º, inc. XXIII, da Constituição Federal, hoje a propriedade submete-se ao princípio de sua função social.  Na verdade, a partir de Justiniano, no século VI, Roma começou a assistir à transformação do antigo conceito de propriedade. Antes desta época, era rigorosamente homenageado o cunho individualista, que atribuía ao seu titular o pleno direito de usar, gozar e dispor do que lhe pertencesse, da maneira que melhor lhe aprouvesse. Essa ideia de absolutismo da propriedade, mesmo em Roma, ainda que lentamente, foi modificada, contemplando algum conteúdo social. Apareceram as primeiras restrições, disciplinadas, entretanto, pelos direitos recíprocos de cada proprietário, ou seja, cada um também devia o mesmo respeito ao direito do outro, na mesma equivalência, dentro da órbita do direito privado. Na realidade, esse direito, como hoje o entendemos, estereotipado no nosso diploma civil, difere em muito daquele que emanava do direito romano. Muito tempo se passou desde que o conceito de propriedade encontrasse seu estágio atual. É que, paradoxalmente, os romanos, que praticamente criaram o direito, sequer o definiram com objetividade. Não havia no Direito Romano uma definição de proprietas, e, em razão disso, como o nosso direito tem base romanística, fundamentado na legislação europeia do século retrasado, e como o Direito Romano não transmitiu à Idade Média a definição de propriedade, não houve repercussão da definição no direito moderno, o que persiste no Código Civil de 2002. Somente pouco antes do Renascimento é que a propriedade passou a ser conceituada como o direito de dispor de modo completo das coisas, salvo naquilo que fosse proibido por lei, incorporando, pelo menos claramente, pela primeira vez, à definição de propriedade, a ideia de sua limitação, ou seja, a possibilidade de restrição ao absoluto direito de propriedade preconizado pelos romanos. Esse acréscimo à conceituação se refletiu em todos os sistemas de direito de base romanística. Nessa esteira o nosso Código Civil, que guarda alguma semelhança com o Código anterior, de 1916, que, por sua vez, se baseou no direito português e no germânico, além do direito francês, especialmente no Código de Napoleão de 1804. 1.4.1. Atributos da propriedade Os atributos da propriedade são derivados do jus utendi, fruendi e abutendi dos romanos, ou seja, usar, fruir ou gozar e abusar. Contudo, com a evolução da humanidade, “abusar” foi substituído por dispor com limites, principalmente em razão da função social incorporada ao instituto. Assim temos que são atributos do direito real de propriedade: a) uso; b) gozo; c) disposição; e, d) reivindicação. Usar significa extrair as vantagens naturais ofertadas pela coisa, extração esta que não importa em alteração de sua substância. Assim, ao utilizar uma casa para moradia, o proprietário está utilizando a coisa para o fim que se destina sem alterar-lhe a substância, o que possui o condão de determinar esse atributo da propriedade. Gozar ou fruir, por seu turno, é a possibilidade de o proprietário extrair os frutos ou produtos decorrentes da coisa sobre a qual recai o direito de propriedade; assim, ao locar uma casa, recebendo, por via de consequência, os alugueres, o proprietário estará fruindo por intermédio da percepção de frutos civis (rendimentos) decorrentes da coisa. Dispor significa dar à coisa o destino que o proprietário achar conveniente. Destarte, poderá consumi-la, destruí-la, aliená-la onerosa ou gratuitamente (venda ou doação), gravá-la com um ônus real (hipotecá-la, em caso de bens imóveis), ou seja, dar a coisa em garantia constituindo ônus real. Se pudéssemos conferir graus de importância aos atributos da propriedade, sem dúvida a disposição seria o mais importante, o que se afirma na exata medida em que permite ao proprietário a liberdade de fazer com o que é seu quase tudo o que pretende. Por último, pode o proprietário reivindicar a coisa de quem injustamente a detenha ou possua. Isso ocorre exatamente no juízo petitório, ou seja, através de uma ação reivindicatória, que será adiante examinada, cuja causa de pedir remota é a prova do domínio ou propriedade e representa o direito de sequela, definido como o direito de seguir a coisa e de reavê-la de quem quer que injustamente a tenha. 1.4.2. Características da propriedade – a função social e a propriedade plena e limitada A propriedade apresenta algumas características que são enumeradas de forma uniforme pela doutrina, ou seja, trata-se de um direito: a) absoluto; b) exclusivo; c) perpétuo; e, d) ilimitado. a) Caráter absoluto A propriedade é um direito absoluto na medida em que o proprietário tem o mais amplo poder jurídico sobre aquilo que é seu. Nela estão insertos todos os atributos dos direitos reais. Se assim o é, a partir dela surgem todos os demais direitos reais, conforme dito alhures. Como a propriedade é o direito real de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa, todos os outros direitos podem ser extraídos do direito de propriedade, onde se concentram os atributos. De fato, destacados, passam a configurar outro direito real, como, por exemplo, o usufruto, que é o direito de uso e gozo extraído do direito de propriedade, despido, entretanto, dos atributos da disposição e da reivindicação. b) Caráter exclusivo A propriedade possui, também, a característica de ser um direito real exclusivo já que a propriedade de um afasta a propriedade do outro, sendo que uma coisa não comporta dois proprietários por inteiro. O condomínio não elide a exclusividade. Essa característica significa que não são admitidas duas pessoas proprietárias, autonomamente e ao mesmo tempo, da inteireza da coisa. Todavia, o direito de propriedade pode ser exercido em relação a partes ideais – em condomínio – e o direito que recai sobre a coisa é apenas um, não maculando a característica sub exame.  Por exemplo: duas pessoas podem ser proprietárias de um imóvel na proporção de 50% cada. Possível, também, que uma seja proprietária de fração ideal maior que a outra. c) Caráter perpétuo A propriedade é considerada, também, um direito perpétuo, o que se afirma em razão de só se extinguir pela vontade do dono ou de disposição legal. De fato, a propriedade existirá independentemente do seu exercício por quem de direito. Tornando-se proprietário, o direito do titular só deixará de existir no caso de constituição de uma situação geradora de um benefício a outrem, benefício esse que deve ser entendido como um ato de aquisição. Por exemplo: se houver uma invasão, e o invasor possuir o imóvel pelo prazo suficiente para usucapi-lo (que varia de acordo com a modalidade), haverá uma situação nova, geradora de um direito que concorre em benefício de outrem, sendo este um ato de aquisição (prescrição aquisitiva). Não é a inércia do titular, por si só, que leva à perda da propriedade, mas, sim, a inércia associada à ação de um terceiro. Nem sempre a propriedade é perpétua, o que se afirma na medida da existência da propriedade perpétua e da propriedade resolúvel. A propriedade perpétua é aquela que não possui termo final e só se extingue caso ocorra uma situação geradora de um benefício a outrem, benefício este que deve ser entendido como um ato aquisitivo, ou então em face da lei. A propriedade resolúvel, por outro lado, é aquela que se resolve, ou seja, tem um dia certo de término. Por exemplo, essa data pode ser estabelecida pelas partes no caso da retrovenda, cláusula inserta nos contratos mediante a qual defere-se ao vendedor, em prazo não superior a três anos, direito de readquirir a coisa; entretanto, após o termo a quo sem o exercício da opção, a propriedade passa a ser perpétua. É o caso também da alienação fiduciária de bem imóvel, regulada pela Lei 9.514/1997, que torna a propriedade do credor resolúvel, ou seja, o credor é proprietário até que o devedor pague a dívida. Com o pagamento, a propriedade do credor se resolve. A alienação fiduciária vem tratada em capítulo específico ao qual remetemos o leitor. d) Caráter ilimitado Mas também se diz que a propriedade é um direito real ilimitado porquanto permitiria ao proprietário fazer com a coisa que lhe pertence o que bem entender e o que melhor lhe aprouver. Veremos que modernamente não é bem assim. É que a propriedade pode ser plena ou limitada e, demais disso, está pautada pela função social. Diz-se que é plena quando estiverem concentrados todos os atributos da propriedade (uso, gozo, disposição e reivindicação), ou seja, quando o proprietário enfeixa em suas mãos todas as prerrogativas que constituem o conteúdo do direito. Será limitada aquela despida de algum ou alguns dos seus atributos ou que sofra limitações a esses atributos. Supondo, para ilustrar, que o proprietário retire o uso e o gozo (fruição) e transfira-os ao seu filho. Embora continue sendo proprietário, o será de forma limitada (nu-proprietário). Manterá o direito de alienar a coisa e de reivindicá-la de terceiros, e o seu filho terá o usufruto (uso e fruição), que não se extinguirá com a eventual alienação. O nu-proprietário tem a posse indireta e o usufrutuário, a posse direta. Sendo assim, ao nu-proprietário tanto se admite o interdito possessório em face da posse indireta, quanto a ação reivindicatória em razão de sua propriedade, embora limitada. Por outro lado, o usufrutuário somente poderá invocar os interditos possessórios além da legítima defesa da posse (com os requisitos do desforço imediato e meios necessários). Todavia, se decorrer ano e dia, o eventual esbulhador adquire a posse, que passa a ser justa e, nesse caso, só o proprietário poderá ingressar com o interdito (no exemplo, reintegração de posse), sem possibilidade de reintegração liminar, ou então optar pela ação reivindicatória fundamentada na propriedade que mantém, embora limitada. O caráter ilimitado ou pleno da propriedade decorre, portanto, de suas características, posto que, se o direito é ilimitado, o é porquanto exclusivo, perpétuo e principalmente absoluto. Antigamente essa característica era bem mais acentuada, de tal sorte que a propriedade era considerada, no direito romano, usque ad inferos e usque ad sidera, ou seja, dos céus às profundezas da terra. Ocorre que hoje a lei restringe este direito, em tese ilimitado, seja em razão de limitações específicas, seja através da função social da propriedade. Consideramos que a função social, a par de limitações específicas, tais como as limitações administrativas (servidões, requisições, ocupações e desapropriações) e civis (por exemplo, os direitos reais sobre coisa alheia) hoje, faz parte da construção jurídica do direito de propriedade. De fato, ao mesmo tempo em que o direito de propriedade é garantido pelo inc. XXII do art. 5º da Constituição Federal, logo em seguida, o inc. XXIII exige que a propriedade atenda a sua função social. Essa função social, no nosso sistema, não significa socialização da propriedade, o que se afirma na exata medida em que a propriedade está garantida. O que a Constituição exige, respeitada a ordem econômica, é que o direito de propriedade seja exercido nos limites do interesse econômico e social. Em outras palavras, aquele que reside em imóvel residencial está atribuindo ao bem o seu destino e, nessa medida, está cumprindo a função social da propriedade. Da mesma forma, aquele que tem uma fazenda produtiva respeita a função social de sua propriedade. Não respeita, de outro lado, aquele que mantém seu imóvel fechado ou que conserva a terra improdutiva. Nessa medida, a lei traz alguns mecanismos que impõem sanção àquele que não atribui à propriedade a sua função social. É o que ocorre com o Estatuto da Cidade, Lei 10.257/2001, que prevê a possibilidade de parcelamento, edificação ou utilização compulsória do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado e, ainda, imposto predial com progressão de alíquota por ano, durante cinco anos, enquanto o solo não for utilizado de acordo com a sua função social, mantendo-se a alíquota máxima fixada enquanto não houver essa destinação (Lei 10.257/2001, arts. 5º a 7º). No âmbito rural, surge outro mecanismo tributário, o Imposto Territorial Rural. Assim, a propriedade não produtiva gera mais imposto que uma propriedade produtiva.  Nesse sentido, depois de estabelecer que o Imposto Territorial Rural pertence à União, a Constituição Federal determina a progressividade através de alíquotas destinadas a desestimular a manutenção de terras improdutivas (Constituição Federal, art. 153, § 4º). Outra vertente da função social da propriedade é a proibição do abuso do direito de forma geral pelo Código Civil: Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. O Código Civil proíbe, também, especificamente, o abuso do direito de propriedade. Nesse sentido, o art. 1.228, § 2º, do Código Civil: Art. 1.228, § 2º. São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem. Para Josserrand:4 Os direitos se realizam, não em uma direção qualquer, mas em uma ambiência social, em função de sua missão e na conformidade destes princípios que são, como se disse, subjacentes à legalidade, e constituem, em seu conjunto, um direito natural de conteúdo variável e como uma superlegalidade... é a teoria do abuso de direito que o mantém em seu caminho, e o impede de se af