Housing Market Analysis 2023

2023 -03 -13 1 3.3 Logement et marché immobilier 3.3 Logement et marché immobilier •Le marché du logement •Offre de court terme et de long terme Le marché du logement 1 2 P Q OCT cCT D1 D2 P2 P1 OLT P3 2023 -03 -13 2 •Marché secondaire et constructions neuves Le mar...

2023 -03 -13 1 3.3 Logement et marché immobilier 3.3 Logement et marché immobilier •Le marché du logement •Offre de court terme et de long terme Le marché du logement 1 2 P Q OCT cCT D1 D2 P2 P1 OLT P3 2023 -03 -13 2 •Marché secondaire et constructions neuves Le marché du logement •Facteurs qui agissent sur l’offre •Le coûts des facteurs de production •Le capital (machinerie) •Ne devrait pas varier beaucoup dans l’espace •Le travail : les salaires •Généralement corrélées à la productivité totale de la région métropolitaine (Ex : Fort McMurray) •Les matières premières •Disponibilité des matériaux (coûts de transport) •Terrains disponibles •Contraintes physiques ( Saiz 2010) L’offre de logement 3 4 P Q Constructions neuves Immeubles exisitants D1 D2 P2 P3 P1 2023 -03 -13 3 •Facteurs qui agissent sur l’offre •Les contraintes réglementaires •Sur la qualité du bâti •ex : normes environnementales, séismes etc. •Sur la typologie •Contraintes de hauteur, de densité, etc. •Effet sur les prix mesurés par plusieurs études (Green 2012) •Effet total : •Les coûts de construction peuvent être du simple au double entre la Californie et l’Alabama (Green 2012) L’offre de logement •Facteurs qui agissent sur la demande •La croissance démographique •La formation de ménages •Vieillissement •Accroissement naturel •Immigration •Régionale (attractivité des villes) •Internationale •Revenus •Le logement est un bien normal •La variation des prix des biens compléments •Taux d’intérêt La demande de logement 5 6 2023 -03 -13 4 •Facteurs qui agissent sur la demande •La variation des prix des biens substituts •Le transport •Mobilité résidentielle vs mobilité quotidienne •Modèle de localisation des ménages de Alonso (1964) •Les autres actifs financiers •Valeur refuge (bien d’investissement) •Loyer = rendement •Gain en capital (appréciation) •Notion de loyer implicite •Coût d’opportunité La demande de logement •Facteurs qui agissent sur la demande •Les préférences •Décomposition du logement •Caractéristiques du logement (X) •Préférence marqué pour la maison unifamiliale ( Shlay 1986) •Environnement (Z) •Phénomène d’auto -ségrégation ( Shlay 1986) •Modèles hédonistes •Prix = f(X,Z) •Utilisé beaucoup pour l’évaluation foncière La demande de logement 7 8 2023 -03 -13 5 •Modèle hédoniste de la valeur résidentielle •Habitation = marché hétérogène •Modèle hédoniste : Prix = 51 908 + 13 935 chambres + 50 678 sdb + 21 681garage – 60 âge –3880 attaché + 3 425 qualité + 6 175 quartier –4997 centre -ville •Autres effets : •Esthétisme •Gage de valeur (investissement) La valeur des logements •Le caractère permanent des logements •À l’équilibre, le prix du logement devrait être équivalent à sa valeur de remplacement moins la dépréciation •Valeur de remplacement = coûts de construction + terrain • La dépréciation •Physique : dégradation du bâtiment •Fonctionnelle : si l’usage change… •Économique : liée aux conditions démographiques de la demande •On évalue à 0,5 % la dépréciation du stock de logement (McDonald et McMillen 2000) La valeur des logements 9 10 2023 -03 -13 6 •La capitalisation foncière •Les logements ne sont pas des biens de commodité •Le niveau de liquidité des actifs immobiliers est très faible •Peu d’échanges sur les marchés •Les modifications des caractéristiques de l’offre ou de la demande affectent tous les logements (même ceux qui ne sont jamais transigés) •C’est le phénomène de la capitalisation foncière •Tous les bénéfices et tous les coûts liés au logement peuvent être actualisés et capitalisé dans le prix du logement •Effets potentiels •Hausse de taxe foncière = baisse du prix des logements •Diminution des coûts de transport = hausse du prix du logement •Amélioration de l’environnement = hausse du prix du logement La valeur des logements La question de l’ abordabilité Ratio du prix médian des logements sur le revenu médian Bertaud 2018, chap. 6 La question de l’ abordabilité 11 12 2023 -03 -13 7 La question de l’ abordabilité Meloche (2022) 0 2 4 6 8 10 12 14 Québec Montréal Toronto Vancouver 10 12 14 16 18 20 22 24 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 Québec Montréal Toronto Vancouver Prix de vente moyen des logements sur lerevenu moyen des ménage s Loyer moyen d’un logement deux chambres sur le revenu moyen des ménages La question de l’ abordabilité Meloche (2022) Part des ménages dont le taux d’effort pour payer le logement excède 30 % des revenus bruts Total population Quintile des revenus les plus faibles 1996 2016 1996 2016 Locataires Québec 41,6 30,1 85,8 64,3 Montréal 44,1 35,9 91,0 78,1 Toronto 44,0 46,7 82,9 81,3 Vancouver 46,6 43,3 86,7 85,8 Propriétaires Québec 14,6 9,7 72,6 50,1 Montréal 19,3 15,5 82,7 67,6 Toronto 23,9 26,6 73,1 79,3 Vancouver 23,5 25,4 58,8 71,4 Total Québec 26,8 17,8 83,3 60,9 Montréal 32,1 24,5 89,7 75,9 Toronto 32,2 33,4 80,2 80,6 Vancouver 32,9 31,9 77,5 80,0 13 14 2023 -03 -13 8 Intervenir sur le marché du logement L’abordabilité des logement (notion générale) Logement abordable et logement social Bertaud 2018, chap. 6 •Abordabilité des logements (notion générale) •Adaptation douce de la demande •Partage de l’espace •Famille, colocation, subdivision •Effort au logement plus élevé •Étalement urbain •Intervenir sur l’offre •Assurer des conditions favorables à la compétition •Réduire les limites administratives et réglementaires •Contrôler les loyers (?) •Favoriser les segments de marché « abordables » Intervenir sur le marché du logement 15 16 2023 -03 -13 9 •Le modèle de ruissellement (percolation) DH RH H RM M RB B DM DB OH QB Intervenir sur le marché du logement •Le modèle de ruissellement (percolation) DH RH H RM M RB B DM DB OB QB H’ RH’ RM’ Q’B RB’ Intervenir sur le marché du logement 17 18 2023 -03 -13 10 •Logement abordable et logement social •Subventionner la demande •Supplément au loyer •Intervenir sur l’offre •Production de logement social •Zonage inclusif •Contrôle des loyers Intervenir sur le marché du logement Intervenir sur le marché du logement L’efficacité des mesures Bertaud 2018, chap. 6 Quelques enjeux • Le problème de sélection • La localisation • L’écart entre bénéficiaires et non bénéficiaires • L’efficacité des mesures (coûts) •Logement abordable et logement social 19 20 2023 -03 -13 11 Étude de marché Pourquoi l’analyse de marché ? •Faire des maisons c’est beau, mais qui va les habiter? •Motifs •Aider la planification (informations utiles) •Déterminer la faisabilité économique (attirer des investisseurs) •Démontrer le potentiel de sites ou de projets nouveaux •Contribuer à l’acceptabilité d’un projet Étude de marché •Utilisateurs •Promoteurs immobiliers •Gouvernements •Investisseurs •Prêteurs •Propriétaires •Qui produit ces études ? •Grandes firmes immobilières •Promoteurs •Analystes des marchés immobiliers (courtiers) •Firmes de marketing 21 22 2023 -03 -13 12 Étude de marché •Analyse de la demande •Emploi •Création d’emploi = hausse de population et hausse de revenus •Importance des secteurs industriels (types d’emplois) •Quotients de localisation •Nombre et taille des entreprises •Anticiper les changement •Projets des principaux employeurs •Nouveaux investissements •Scolarité •Qualité de la main -d’œuvre locale Étude de marché •Population et ménages •Âge de la population •Préférences : segments de marchés •Formation de ménages •Croissance de population •Changement de mœurs •Vieillissement de population •Revenus des ménages •Taux de remplacement du stock immobilier •Dépend de l’âge du bâti ( 1% pour moyenne de 50 ans) 23 24 2023 -03 -13 13 Étude de marché •Choix du mode d’occupation •Propriétaire ou locataire •Visiteurs et touristes •Demande commerciale •Hôtel •Résidences secondaires •Préférences •Profil des consommateurs •Crédit bancaire •Taux hypothécaire Étude de marché •Collecte de données •Recensements •Données de population et ménages •Données d’enquête statistiques •Enquête sur la population active ou consommation •Données sur l’habitation SCHL •Enquêtes auprès des consommateurs •Enquêtes téléphoniques, web ou par la poste •Questionnaires à réponses fermées •Entrevues •Focus groups 25 26 2023 -03 -13 14 Étude de marché Analyse de l’offre •Tendances historiques et conditions actuelles de l’offre immobilière •Analyse segmentée •Typologie des propriétés •Achat ou location •Prix et loyers •Durée de mise en marché •Vacances •Sources de données : •Document SCHL –Données MLS (APCIQ) Étude de marché •Offre concurrentielle •Les projets en construction ou récemment entré sur le marché •Caractéristiques : typologie, prix, etc. •Absorption (ventes vs temps) •Les projets futurs ou annoncés •Caractéristiques… •Sources de données •Bureaux de développement économique •Direction d’urbanisme (municipalité) •Enquête sur le terrain 27 28 2023 -03 -13 15 Étude de marché •Exemples d’analyse de marché Étude de marché •Exemples d’analyse de marché Montréal 29 30