Cours sur les Actes Authentiques et Sous Signature Privée PDF

[Cours du 20/09 - Mme LAKOMY ] [L'acte authentique et sous signature privée : ] L'acte authentique s'oppose à l'acte sous signature privée, alors que l'acte authentique est rédigé par un représentant de la fonction publique, que ce soit un notaire, ou un commissaire de justice, l'acte ssp est rédigé par d'autres personnes, soit les parties à l'acte, ou un expert-comptable, un avocat. La réalisation d'un acte authentique par un notaire garantit la validité de l'acte, il sera donc d'autant plus difficile de contester cet acte authentique devant les tribunaux. En effet, le notaire va vérifier un certain nombre de points : - L'identité des parties - La capacité des parties - La date de l'acte - La signature des parties Ce qui est différent d'un acte ssp (ex: reconnaissance de dette, vente de fonds de commerce, cession d'une part de société, bail d'habitation) qui est réalisé sans l'intervention d'un officier de la fonction publique. Les actes ssp n'étant pas établi par un notaire, ils sont moins couteux, l'acte ssp est plus facile à obtenir. Le contenu de ses actes ssp est plus facile à contester. Dans certains cas, l'acte authentique est obligatoire pour des raisons de validité de l'acte (ex: CDM), ou parfois pour permettre sa publication au service de publicité foncière. Cela concerne tous les actes dans lesquels il y aura transfert de propriété d'un bien immobilier. Si l'acte concernant un immeuble n'est pas rédigé par acte authentique, dans ce cas l'acte n'est pas nul mais ne pourra pas être publié au fichier immobilier au service de publicité foncière. Si l'authenticité est exigée par la loi pour des questions de validité, on dit que c'est un acte solennel. Dans ce cas, si l'acte n'est pas authentique, l'acte sera nul. Une affectation hypothécaire, un CDM, un testament authentique, ses actes doivent être rédigés sous forme authentique, c'est une condition de validité. [Avantages (caractéristiques) de l'acte authentique : ] - la date certaine : l'acte authentique fait foi de sa date - La force probante : l'acte authentique est un outil efficace est fiable concernant l'écriture et la signature des parties - La force exécutoire : l'acte authentique a la même force qu'une décision de justice, pour obtenir son exécution, il n'y a pas besoin d'obtenir préalablement une décision de justice, il suffira de remettre une copie de l'acte authentique a un commissaire de justice pour obtenir, par exemple, une somme due en vertu de cet acte (ex: prêt non remboursé) Les éléments constatés et vérifiés par le notaire sont incontestables sauf a faire une procédure d'inscription de faux, compliquée à mettre en œuvre. Toutes les déclarations que vont faire les parties (acquéreur, vendeur, etc) ne font foi que jusqu'à preuve du contraire. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Acte authentique Acte sous signature privée Date certaine (non contestable sauf procédure d'inscription de faux) Enregistrement au service des impôts / dépôt de l'acte chez un notaire pour le rendre authentique (PV de dépôt) ne permet pas la publication au service foncier Force exécutoire, il a valeur de jugement Pas de force exécutoire, besoin d'aller préalablement en justice, reconnaissance de l'acte auprès de la justice et exécution des dits engagements Conservation de 75 ans ou 100 ans si concerne une personne mineure Aucune garantie de conservation Conseil donné par le notaire Pas nécessairement de conseil Force probante, il fait foi de son contenu et de sa signature mais uniquement des constatations du notaire Le contenu comme la signature peut être contesté par l'une des parties Reçu chez le notaire dans son Étude Peut être reçu n'importe ou Établi par un officier public ministériel Par les parties / expert-comptable / avocat / etc Rédigé en un seul exemplaire (minute) Rédigé en autant d'exemplaire qu'il y a de parties ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- La plupart des actes authentiques peuvent être reçus par un notaire en minute (ex: CDM, donation). D'autres actes particuliers doivent être reçus par deux notaires ou par un notaire et deux témoins (ex: testament authentique). L'acte authentique peut être exigé par la loi, on dit alors qu'il est solennel, ou pour des besoins de publicités foncières lorsque les actes touchent des immeubles (ex: prêt garanti par une hypothèque). Il peut aussi être exigé par les parties. **[Structure d'un acte authentique :]** - Date écrite en toute lettre - Adresse ou est reçu l'acte - Indication du notaire (mention de s'il est membre d'une SCP) - Indication du lieu où se situe le notaire (adresse de l'Étude) - État civil des parties et des signataires de manière générale - Corps de l'acte - Fin : indication du nombre de pages & mention de lignes barrées, mots retirés et renvoie - Signature des parties & du notaire - Annexes Pour tous les actes devant faire objet d'une publication au service de publicité foncière, cad, tous les actes contenant un immeuble (mutation ou inscription de charge), les actes doivent contenir deux parties : la partie normalisée (obligatoire pour les besoins de la publicité foncière) et la partie développée. **[Le formalisme de l'acte authentique : ]** Pour être valable, seule la langue française peut être utilisée. En théorie, il y a une exception en Alsace, la langue allemande peut être utilisée. Problème concernant la publication de l'acte au livre foncier, pour trouver un publicateur qui parle la langue allemande. Il faut utiliser une encre indélébile et un papier offrant des garanties de conservation. Mention d'une signature électronique à la fin de l'acte ainsi que le nombre de blanc. Les surcharges / interlignes sont interdits. Les abréviations courantes sont seules à être autorisées. Dès qu'un acte comprend une somme quelconque, elles doivent être indiquées en chiffre et en toutes lettres. La pagination est obligatoire. L'originale de l'acte authentique est reçue en minute et est conservée par le notaire rédacteur au sein de son minutier. Les parties reçoivent une copie authentique de l'acte. Il y a cependant des exceptions, certains actes sont reçus en brevet, dans ce cas, il existe deux originaux et l'un des originaux est revêtu du sceau du notaire et remis au client. [Les grands domaines d'interventions du notaire : ] Il y a trois grands domaines : - Le droit de la famille : le notaire exerce son rôle de conseil et de rédacteur d'acte pour un CDM, changement de régime, donation, testament, succession, il doit authentifier certains documents et les conserve pendant 75 ou 100 ans - Le droit de l'entreprise : possibilité de recourir à un avocat, juriste ou comptable pour rédiger les actes, parfois les clients ont des questions annexes en rapport avec le patrimoine - Le droit immobilier : domaine important dans l'activité du notaire, la loi indique que le notaire peut seul rédiger certains actes dans ce domaine, c'est le cas des actes relatifs à la vente de biens immobiliers, dans le cadre des ventes il va devoir percevoir des taxes pour le compte de l'Etat, le notaire est un percepteur, il va percevoir les droits d'enregistrement et reverser au service de publicité foncière ses droits d'enregistrements mais aussi une éventuelle plus valu immobilière due par le vendeur, dans le cadre de ses actes le notaire va faire une « recherche » au livre foncier ou demander au bureau des hypothèques un état hypothécaire hors formalité on pourra y vérifier qui est le propriétaire du bien, quelles sont les charges qui grèvent le bien immobilier ainsi que l'origine du bien *[Comment les clients choisissent leur notaire ? ]* Le notaire va devoir nouer des rapports de confiance avec ses clients, ses compétences ainsi que son écoute vont être importantes. Chaque parties a un acte peut choisir son notaire, il peut donc y avoir deux notaires qui reçoivent un seul acte (ex: acte de vente, notaire du vendeur et notaire de l'acquéreur). \_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ [Cours du 26/09] *[Un notaire peut-il refuser de se charger d'un dossier ? ]* En principe non, il est obligé d'apporter son concours à ses clients. Mais il y a des exceptions, des cas où il peut refuser de se charger d'un dossier : - Quand il ne s'estime pas compétent (dossier compliqué) - Si l'affaire heurte ses convictions - En raison d'un conflit d'intérêt - Lorsqu'il n'y a plus de lien de confiance avec le client *[Quels sont les obligations du notaire ? ]* Le notaire est responsable, vis-à-vis de ses clients, des dommages qui résultent de toutes fautes commises dans l'exercice de ses fonctions. Il constate l'accord des parties et va s'engager personnellement sur le contenu et sur la date de l'acte en y apposant la signature et son sceau. Pour permettre d'indemniser les clients victimes de fautes professionnelles commises par le notaire, la loi a instaurée une obligation d'assurance. Le notaire est ainsi tenu de souscrire une « assurance RCP » (Responsabilité Civile Professionnelle) couvrant les fautes qu'il pourrait commettre dans l'exercice de ses fonctions et qui causerait préjudice ou perte de chance à son client ou à un tiers. ***Exemple*** : formalité oubliée, délai dépassé Les notaires ont également une obligation de solidarité vis-à-vis de l'ensemble des clients. Pour couvrir les risques encourus par l'activité notariale, la profession a mis en place plusieurs caisses de garanties qui récoltent les cotisations des notaires. [L'instruction d'un dossier :] Le client va prendre rdv chez son notaire, il expose son problème, le notaire va prendre des notes sur tous les points importants qui lui sont nécessaire pour la future rédaction d'acte et demande les documents nécessaires à son client. A l'issu du rdv, le client est censé verser une provision sur frais car les comptes clients ne peuvent être débiteur. L'argent figurant sur les comptes clients doit être distinct des comptes de l'Étude. Les fonds clients doivent être déposés à la CDC (Caisse des Dépôts et Consignation). Le notaire devra déterminer s'il est le seul dans ce dossier ou s'il y a un autre notaire qui va intervenir. Il peut y avoir plusieurs notaires pour deux raisons : - *Si l'une des parties le demande* : le notaire qui reçoit l'acte est nommé le notaire « instrumentaire », ou notaire en concours (= intervention d'un ou plusieurs notaires à la réception d'un acte, interdit pour les déclarations de succession). Quand il y a participation, plusieurs notaires sont présents mais l'acte n'est reçu que par un notaire, l'autre ne sera pas physiquement présent le jour de la signature de l'acte. Le fait d'avoir deux notaires n'alourdit pas le coup de l'acte pour le client, les deux notaires se partageront les émoluments. - *La substitution* : quand un notaire est malade, absent ou empêché, il va pouvoir demander à l'un de ses confrères de le substituer. La substitution est gratuite, le notaire substituant ne percevra aucune rémunération. La minute de l'acte restera en l'Étude du notaire substitué, l'acte sera porté aux deux répertoires. - Certains actes sont *obligatoirement reçus par deux notaires*, c'est le cas du testament authentique (ou par deux notaires et deux témoins), du pacte successoral Le notaire va remettre le dossier au collaborateur, ce collaborateur va instruire le dossier, cad, faire les formalités préalables. Le notaire devra s'interroger ensuite sur : le type de dossier, quelles sont les parties à l'acte (si elles sont mariées, capacité, etc), l'objet de l'acte, prix ou valeur du bien mentionné dans l'acte (dossier papier et informatique). Les Études sont soumises au règlement général sur la protection des données, cad qu'elles doivent protéger ses données et il doit y avoir un droit d'accès et de modification pour les clients. \` [La comparution des personnes physiques :] On va demander aux clients la CNI / passeport et en faire une copie (recto-verso) gardée au dossier. On va ensuite commander les actes civils nécessaires (acte de naissance, mariage, décès), en principe, par COMEDEC (toutes les communes n'y sont pas). Pour les Français nés ou mariés à l'étranger, cette demande devra se faire au service central de l'état civil à Nantes. Sur l'acte de naissance, on fera attention aux : - Noms et prénoms, - Mention du mariage / divorce, - Date et lieu de naissance, - Mention d'adoption - Le genre de la personne (changement ou nom) - Mention de décès - Mention d'un PACS - Changement de nationalité - Mention RC (Répertoire civil) suivit d'un numéro et correspond soit à un changement de régime matrimonial soit à un régime d'incapacité de la personne (sous tutelle ou curatelle) -\> s'adresser au greffe du TJ de la vile de naissance de la personne pour copie du jugement L'acte de naissance est valable 3 mois, pour celui délivré par le service de l'état civil, sa durée de validité est de 6 mois. Dans un acte de mariage on trouve : la mention des deux époux ainsi que la mention d'un contrat établi avant le mariage, dans ce cas il y aura marqué le nom, le prénom et le domicile du notaire. Cependant, on ne voit pas le régime matrimonial adopté par les conjoints. Il va falloir donc demander une copie du contrat aux époux ou au confrère ayant reçu l'acte. Il y aura mention, au cas, du changement de régime matrimonial ou d'une potentielle séparation de corps. Mention de la dévolution successorale dans l'acte de décès. Certains actes seront irréalisables par un majeur incapable, il lui faudra soit l'accord du tuteur ou du curateur. Si la personne physique est commerçante, il faudra un extrait K au greffe du tribunal de commerce via un faux greffe. Si la personne est un artisan, il faudra demander un extrait D1 auprès de la chambre des métiers. De manière générale, si la personne est artisan, commerçante, il faudra vérifier directement auprès du BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales), on pourra donc voir si le commerçant n'est pas en état de faillite ou de redressement judiciaire. Dans le cadre d'un acte de vente, et pour les acquéreurs, on va demander un casier judiciaire des acquéreurs, plus particulièrement le bulletin numéro 2 pour voir s'il a été condamné pour avoir héberger une personne vulnérable dans des conditions de travail ou d'hébergement incompatible avec la dignité humaine. Normalement, sauf exception, cet acquéreur condamné ne peut pas acheter sauf à habiter lui-même le bien. *« Monsieur LACOUR Etienne, professeur des écoles, et son épouse Madame DUPONT Lisa, infirmière, demeurant ensemble à STRASBOURG (67000) 3 Place des Trépieds* *Nés savoir :* - *Monsieur LE à Strasbourg le 2 novembre 1990* - *Madame DL à Strasbourg le 5 mai 1992* *Mariés sous le régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts à défaut de contrat de mariage préalable à leur union célébrée à Strasbourg le 5 septembre 2015. Ledit régime n'ayant subi aucune modification depuis lors. Tous deux de nationalité française. »* Parfois, les comparants ne peuvent être présents le jour de la signature de l'acte, dans ce cas-là il est possible pour elle de se faire représenter, pour ce faire, il faudra établir une procuration. Le mandataire ne peut pas être le notaire. En revanche, cela peut être le collaborateur du notaire, le mandataire ne peut pas être une personne ayant des intérêts opposés, cad, l'acquéreur ne peut être le mandataire du vendeur et inversement. Le donataire ne peut être le mandataire du donateur et inversement. Il y a deux types de procuration : - Une procuration spéciale : donnée pour un acte seulement - Une procuration générale : valable pour tous les actes Cependant, s'il on veut que les actes graves fassent partie de la procuration générale (acte de disposition), dans ce cas il faudra le préciser dans la procuration. [La comparution des personnes morales : ] Quand il y a une personne morale dans un acte, il va falloir demander un extrait K'BIS au registre du commerce et des sociétés (RCS), cad, cet extrait sera demandé au greffe du tribunal de commerce dont dépend l'entreprise. *« La société dénommée OTE Ingénierie, société à responsabilité limitée (SARL), au capital de \[montant du capital en euros), dont le siège social est à ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN (67400) Immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de \[VILLE) (CP) le \[date d\'immatriculation\] sous le numéro \[numéro SIREN OU SIRE 7\] représentée par :* - *M. DUPONT Pierre, gérant* *Nommé à cette fonction aux termes des statuts en date du 3 novembre 2001* *Ayant la qualité de résidente au sens de la règlementation fiscale* *Portant dans cet acte la dénomination de \[qualification au regard de l\'objet de l\'acte\] »* Le K'BIS est valable 3 mois et assure la bonne immatriculation de l'entreprise. En plus de demander sa délivrance il faudra également demander les statuts de la société, cad, l'acte constitutif de la société. Dans ces statuts, on va vérifier l'objet social de la société puisque l'acte doit rentrer dans l'objet social de la société. Dans ces statuts, on va aussi vérifier les pouvoirs du gérant, s'il est capable de signer seul l'acte ou s'il faudra réunir une assemblée générale extraordinaire pour lui donner pouvoir de signer l'acte. Il faudra aussi vérifier que la société n'est pas en procédure collective, pour cela on fera une vérification au BODACC et demander sur infos greffe un certificat d'absence de procédure collective. Concernant les associations, elle doit avoir été déclarée à la préfecture de son siège, elle est rendue publique par la publication d'un extrait au Journal Officiel. Il va falloir vérifier au BODACC qu'elle n'est pas en procédure collective. L'acte devra rentrer également dans l'objet non lucratif de l'association (vérification des statuts). Concernant les donations et les lègues, ce sont les associations qui sont reconnues d'utilité publique et les associations cultuelles qui peuvent en bénéficier. Les personnes morales sont représentées par son gérant ou dirigeant pour les sociétés et par le président pour les associations. Pour les collectivités territoriales, elles sont des personnes morales de droit public (ex : commune, région, département). Pour la comparution, il faudra obtenir le numéro SIREN, ce répertoire est tenu par l'INSEE. Va signer l'acte le maire de la commune, le président de la région ou du département. Il va falloir obtenir une copie de la délibération soit du conseil municipal pour une commune soit du conseil départemental pour le département ou du conseil régional pour la région. Pour qu'un bien de ses collectivités puisse être vendu, il doit appartenir au domaine privé de la collectivité territoriale puisque la collectivité a également un domaine public qui comprend des biens qui sont inaliénables. Mais il est possible pour la collectivité de déclasser le bien et de la faire ainsi passer du domaine public à son domaine privé. [La désignation d'un immeuble : ] Dès le rdv, il faut demander au propriétaire son titre de propriété. Ensuite, il faut demander un extrait cadastral modèle 1 (impots.gouv.fr), cet extrait est valable 6 mois, il comporte la désignation et l'identification des immeubles tel qu'elle figure sur les documents cadastraux. Il ne va concerner que les parcelles (référence cadastrale du bien et surface du terrain). Pour les fractions d'immeuble, on va trouver les numéros des lots visés par le demandeur. On va également demander un extrait du plan cadastral, cet extrait va permettre de localiser la parcelle par rapport à la commune. Pour la description du bien, on va regarder le type de propriété et demander au propriétaire s'il a apporté des modifications sur le bien, si le terrain est borné et l'alignement à la commune. Cet alignement va indiquer la limite de la parcelle par rapport à la voie publique. On trouvera le lieudit ainsi que la contenance du terrain ainsi que la désignation exacte du bien. [L'origine de propriété de l'immeuble : ] Il va falloir vérifier que le titre de propriété est complet, dans ce titre on va y trouver : - *Le mode d'acquisition* : la personne est-elle plein propriétaire ? (Regroupement de l'usus, le fructus et l'abusus) Quel est l'usage du bien ? (Usage d'habitation, commercial, agricole), Le bien est-il loué ? S'agit-il du logement de la famille ? - *Date de construction du bien* : assurances à produire dans certains cas - *Servitudes* : à la charge du bien ou au profit du bien - *Inscription d'hypothèque existante / inscription quelconque* - *Conditions particulières* : interdiction d'aliéné et d'hypothéqué (nécessité de demander un état hypothécaire hors formalité au service de publicité foncière indiquant l'origine de propriété sur les 30 dernières années) -\> valable 2 mois Quand il y a vente ou donation du logement de famille, il faudra alors l'accord du conjoint qui devra intervenir à l'acte pour donner son consentement même si le bien constitue un bien propre du vendeur. Dans un acte de vente ou de mutation d'un bien immobilier il y a deux clauses distinctes : - [L'effet relatif] qui mentionne le dernier acte qui a transféré la propriété du bien au nom du vendeur / donateur rédigé de la manière suivante : nature de l'acte, reçu par Me, date de l'acte, « dont une copie authentique publiée au service de publicité foncière de XXX le XXX volume P numéro » - [La clause d'origine de propriété] : relate l'origine de propriété trentenaire, permet de s'assurer que le propriétaire est légitime et qu'il n'y a pas de restrictions, on vérifie l'origine de propriété sur une durée de 30 années afin que le nouveau propriétaire puisse se prévaloir éventuellement de la prescription acquisitive trentenaire, elle va comporter en plus le nom, le prénom, le domicile, la date et le lieu de naissance du précédent propriétaire mais également le prix, les modalités de paiement, la quittance de prix et l'état des charges et des inscriptions grevant le bien La clause de situation hypothécaire : nécessité de précision de la date à laquelle le service de publicité foncière à délivrée le certificat, les références de la demande de renseignement et les inscriptions grevant le bien comme une hypothèque légale ou une hypothèque conventionnelle. [La rédaction de l'acte : ] Quand l'étude à réceptionnée et effectuée les formalités préalables, il faudra rédiger l'acte au moyen d'un logiciel, le comptable taxateur établira une pré-taxe (montant prévisionnelle des frais) ils devront être payés par le client avant la signature de l'acte. Après la rédaction de l'acte, il est question de sa réception par le notaire, un rdv est fixé et le notaire va lire l'acte et l'expliquer. Quand l'acte est sur support papier, les parties vont devoir apposer leur paraphe sur chaque page et signer sur la dernière et apposé leur paraphe sur les annexes (document ne faisant pas parti du corps de l'acte, jointe à l'acte car elles constituent des pièces importantes et informatives). Il peut aussi être sur support électronique, qu'on appelle AAE. Dans ce cas l'identité du signataire doit être vérifiée en face à face, l'acte est projeté sur un écran et les clients vont signer sur une tablette numérique. Dans ce cas, ils n'apposent qu'une signature. Avec le décret du 3 avril 2020, est apparu la comparution à distance. Utilisé, ce système demande la vérification de l'identité des parties par le notaire ou par un système électronique avec scan d'une pièce d'identité. La veille de la signature, le notaire envoie aux parties un courrier de demande d'autorisation à comparaitre à distance, les clients signent le courrier par voie électronique. La partie non présente sera là en visio conférence, et le notaire va lire l'acte en visio conférence. Le notaire envoie une attestation de confirmation de consentement au client et les clients vont la signer électroniquement. Le notaire seulement signera l'acte. Une fois l'acte signé, il sera porté au répertoire officiel de l'Étude ou l'on mentionne chacun des actes signés avec sa date, numéro répertoire, sa nature, les parties concernées et la valeur du bien. Le notaire va effectuer les formalités postérieures selon le type d'acte. Le comptable fait un calcul précis des frais et le client obtiendra un relevé de compte, le notaire enverra une copie authentique de l'acte. [La publicité foncière : ] L'acte comprenant un bien immobilier doit être publié au service de publicité foncière. Le service de publicité foncière (SPF) est un service administratif et fiscal qui enregistre les informations sur les biens immobiliers et leur propriétaire successif. Ce service va se coordonner avec le cadastre. Jusqu'en 2012, son nom était « Conservation des hypothèques ». Ce fichier immobilier est alimenté par le notaire lors des ventes, des échanges, des donations ou des successions. Il existe des fiches personnelles, c'est-à-dire, des fiches sur les personnes et leur transaction, et des fiches réelles, c'est-à-dire sur les biens immobiliers, leur mutation et les inscriptions qui affectent ce bien. C'est l'État ou des fonctionnaires qui s'occupent de ce service. Ce service certifie les infos délivrées à la date de délivrance de l'état hypothécaire. Cela permet de sécuriser la partie acquéreur puisqu'on va connaître le propriétaire mais également toutes les charges grevant le bien. Ce service est payant (rémunération de l'État par la contribution de sécurité immobilière CSI). La contribution CSI a un taux différent selon le type d'acte publié, pour une vente, cette CSI s'élève à 0,10% du prix de vente du bien. Pour faire la demande il va falloir remplir un formulaire dématérialisé, il faut au minimum une référence cadastrale ou un nom. A la réception de l'état hypothécaire hors formalité demandé avant l'établissement d'un acte, on retrouvera l'identité des propriétaires successifs, le prix des différentes ventes, les servitudes, les hypothèques, un éventuel usufruit, cad, les charges grevant le bien. Tout le monde peut obtenir un état hypothécaire hors formalités, mais chaque demande à un cout. Une fois l'acte signé, les notaires effectuent par voie électronique le dépôt des documents au SPF par téléacte. On pourra ensuite obtenir un état hypothécaire (valable 2 mois mais possibilité de demander une prorogation) sur formalité relatant de la publicité d'un acte authentique. État hypothécaire : - Coordonnée du service de publicité foncière qui délivre l'état (celui du lieu de situation de l'immeuble) - Date de délivrance - Le nom du propriétaire - Désignation de l'immeuble avec la commune, la section et le numéro - Différentes mutations (nature des actes, le notaire, le prix, l'évaluation et les références de publication) - Les servitudes - Les charges, privilèges et hypothèques (ex : réserve du droit de retour, une hypothèque légale) tout ce qui est souligné n'est plus valable [La conservation des actes et dossiers : ] Pour les actes, c'est 100 ans pour ceux concernant un mineur et pour les autres actes, c'est 75 ans. Après ce délai, les actes seront versés aux archives départementales. Pour les dossiers, ils doivent être conservés pendant 30 ans, au-delà, ils vont pouvoir être détruits. Il y a un archivage numérique ou l'on fait une copie des actes et de leurs annexes sur des disques externes de grosse capacité. On a la GED (Gestion Électronique des Documents) elle permet de conserver l'ensemble des documents, il va falloir s'astreindre à l'alimenter quotidiennement, annexé chaque document, mettre de nom des parties et le type d'acte pour classer les documents. [L'organisation de la profession] Les notaires sont des officiers publics, par ce fait, la profession va être étroitement encadrée. Elle aura au sommet de la pyramide le conseil supérieur du notariat qui a une compétence nationale, c'est la plus haute autorité de l'organisation professionnelle. On a ensuite les conseils régionaux et les chambres interdépartementales qui ont une compétence régionale, en dessous, il y a les chambres départementales avec des compétences départementales. Et encore en dessous, il y a les notaires des différentes compagnies.\ \ [Le Conseil supérieur du notariat (CSN) : ] C'est le seul organe de la profession qui peut s'exprimer au nom de tous les notaires de France. Il va représenter la profession auprès des pouvoirs publics. Le CSN va déterminer la politique générale de la profession, il contribue à l'évolution du notariat et fournit des services collectifs aux notaires. Le CSN va pouvoir s'occuper de la publicité pour l'ensemble du notariat. Dans ses relations avec les pouvoirs publics, le CSN contribue à la réflexion sur les évolutions du droit, il va pouvoir donner son avis sur les projets de lois intéressant la profession ou sur les textes réglementaires en préparation. Le CSN établit également le règlement national, ce règlement va fixer les règles déontologiques comme le secret professionnel, l'impartialité et le règlement intercours. Ce règlement va régler les différends entre les notaires qui ne relèvent pas de la même Cour d'appel. [Règles déontologiques : ] - [L'impartialité du notaire :] un notaire va être touché par des interdictions, notamment l'impossibilité d'exercer une activité commerciale à côté de son métier, il ne peut pas recevoir un acte contenant un élément en sa faveur ni dans lequel il pourrait trouver un intérêt personnel ou quand des personnes proches de sa famille sont parties à l'acte (ligne directe & collatérale jusqu'au 3^e^ degré) - [Obligation d'instrumenter :] il ne peut refuser un dossier sauf dans certains cas (intérêt personnel, frauduleux, inefficace, si les parties ne semblent pas jouir de leur libre arbitre) - [Choix de notaire libre :] la compétence du notaire est nationale - [Secret professionnel :] si le notaire ne respecte pas le secret professionnel, sa responsabilité civile pénale et disciplinaire peut être engagée, tout ce qui se dit au sein de l'Étude ne doit pas en sortir, il en est de même pour les collaborateurs du notaire, le notaire doit s'assurer qu'il n'y a pas de blanchiment d'argent dans une de ses transactions (enquête ouverte) n'empêche pas le notaire de faire signer son acte - [Devoirs envers ses confrères :] le premier étant qu'il doit être confraternel, cad, la concurrence entre notaire doit être loyale (décret fixant la rémunération du notaire en fonction de l'acte) - Lorsqu'il y a plusieurs notaires dans un même dossier, un notaire ne pourra pas directement s'adresser aux clients de l'autre notaire, le client va devoir passer par son propre notaire, de la même manière le notaire devra passer par son confrère/consœur, le règlement intercours va fixer le notaire qui détient la minute d'un acte et celui qui sera chargé de réaliser les formalités préalables Le CSN est composé de délégués élus au sein de chaque conseil régional. Ces délégués sont élus pour 4 ans. [Le conseil régional des notaires : ] Il regroupe les chambres départementales situées dans le ressort d'une même cour d'appel. Il est composé des présidents de chambre mais également de délégués élus pour 4 ans par les assemblées générales des compagnies. Ce conseil établit le règlement inter chambres qui va régler les différends entre les chambres de son ressort. Le conseil régional joue un rôle disciplinaire, il peut prononcer des sanctions lorsqu'un notaire a enfreint les règles professionnelles ou s\'il a commis une faute. Il organise les inspections des Études. [La chambre des notaires : ] La compagnie des notaires d'un département est représentée par une chambre, la chambre se réunit en assemblée générale deux fois par an. Les notaires ont l'obligation d'être présent à ses assemblées générales. S'ils sont absents, ils doivent être excusés. La chambre des notaires est consultée par des autorités publiques lorsqu'il y a lieu de nommer un notaire dans ses fonctions d'officier public. Elle exerce un véritable contrôle sur les offices de notaires et sur l'exercice des fonctions de notaire. Lors des inspections, elles sont opérées par deux notaires de départements différents et le comptable, les inspecteurs vérifient le bon fonctionnement des Études du département, le respect par les notaires de leur département respectif et que la déontologie est respectée notamment que les comptes clients ne sont pas débiteurs et que les actes sont correctement taxés. Le non-respect des obligations est mentionné dans le rapport d'inspection. Si les règles n'ont pas été respectées, il peut y avoir des sanctions pour le notaire, ses sanctions peuvent aller du blâme jusqu'à la destitution ou même l'interdiction d'exercer. La chambre peut être saisie par tout clients qui se sent lésé par le comportement ou agissement inapproprié d'un notaire (dépôt d'une plainte). Le client envoie alors un courrier recommandé avec accusé de réception (LRAR) pour la saisir. Au sein de la chambre, il y a une chambre de discipline. La chambre s'occupe aussi de l'amélioration des conditions de travail dans les Études, elle a développé la signature électronique des actes. La chambre est composée de notaires élus pour 3 ans par les notaires de la compagnie, il y a un président, des présidents-délégués, des syndics, des rapporteurs et des taxateurs. Les syndics vont étudier les plaintes des clients et rendre un rapport sur ces plaintes. Les rapporteurs instruisent les dossiers d'installation des nouveaux notaires. Les taxateurs se déplacent dans les Études et veillent au respect de la tarification. [CONDUITE DE DOSSIER EN DROIT DE LA FAMILLE : LE MARIAGE] Le mariage est contracté par deux personnes de sexe différent ou de même sexe. Le mariage ne peut être contracté avant 18 ans révolus, mais il est toujours loisible au procureur de la République du lieu de célébration du mariage d'accorder des dispenses d'âges pour des motifs graves. C'est le cas, par exemple, quand la jeune fille est enceinte. Cette union constitue un acte juridique solennel qui produit des effets qui sont imposés de manière impérative par la loi. La célébration du mariage suppose le consentement libre et éclairé des époux, si l'un des époux est mineur, il faudra aussi le consentement des parents. Quand un mineur a l'autorisation de se marier, le mariage aura pour conséquence l'émancipation du mineur. Pour les majeurs protégés (régime de la tutelle ou de la curatelle), le mariage ne nécessite plus l'autorisation des organes de protection depuis 2019. *[Le mariage posthume]* : prononcé après le décès de l'un des futurs époux, ce mariage peut être autorisé par le Président de la République pour des motifs graves. Dans ce cas les effets du mariage remontent à la date du jour précédent celui du décès de l'époux. Le Code civil interdit le mariage entre membres d'une même famille, notamment entre frères et sœurs ou parents et enfants. Pour que ce soit reconnu comme un mariage au niveau civil, c'est uniquement le mariage civil qui est compté. Le mariage implique une communauté de vie, cad, de vivre ensemble et d'avoir des relations sexuelles (devoir conjugal). Pour se marier, il faut également ne pas être déjà marié selon la loi française ou selon une loi étrangère. En revanche, les personnes pacsées peuvent se marier sans rompre préalablement le PACS. Dans ce cas, le mariage va dissoudre le PACS. En France, deux personnes de même sexe peuvent se marier à la condition que pour au moins l'une d'elle, sa loi personnelle nationale ou alors la loi de l'État dans lequel elle réside le permette. Un étranger dont la loi nationale interdit le mariage homosexuel pourra se marier en France. Il va falloir constituer un dossier de pièces à donner à la mairie. Avant le mariage, la mairie va se charger de publier les bans par voie d'affichage. Le mariage sera alors célébré au plus tôt 10j après la publication. Lors du mariage, chaque époux aura des témoins, chaque époux peut avoir 2 témoins au plus. Quand on se marie, on va être tenu de respecter un certain nombre de lois, notamment les époux quel que soit le régime matrimonial choisit, légal ou conventionnel, seront soumis à un régime impératif qu'on appelle le régime primaire. Les dispositions sont d'ordre public, on ne peut y déroger : - [Article 212 du Code civil] : les époux se doivent mutuellement respect, fidélité, secours et assistance - [Article 214 du Code civil] : les époux contribuent aux charges du mariage à proportion de leur faculté respective, conventionnellement, dans un contrat de mariage ils peuvent prévoir une clause aux termes de laquelle chacun des époux sera réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive de sorte qu'ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux, lors de la dissolution du régime matrimonial chacun des époux et réputé avoir fourni sa part dans les charges du mariage qui correspondent au train de vie du couple comme les dépenses ménagères, dépenses alimentaires classiques, les dépenses d'agrément et de loisir, le but de cette contribution étant d'imposer à l'époux ayant un revenu plus confortable d'offrir à son conjoint une qualité de vie égale à la sienne, la contribution à ses charges peut se faire de différentes manières, de façon pécuniaire (par le versement d'une somme d'argent) - [Article 220 du Code civil ]: chacun des époux à le pouvoir de passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants, une dette de ménage ainsi contracté oblige l'époux solidairement, le créancier va pouvoir exiger le paiement de son dû auprès de l'un ou de l'autre des époux (dépenses relatives aux aliments, habillement, scolarité des enfants, loyer, facture) pourtant la loi prévoit des tempéraments à ce principe (dette excessives, achats à tempérament, les emprunts) - [Articles 221, 222 et 223 du Code civil ]: ces articles traitent des pouvoirs des époux en l'absence de période de crise, les époux sont libres d'administrer et de disposer de leurs biens, ils ont donc une certaine autonomie, chaque époux à le droit d'ouvrir un compte et de le faire fonctionner, ceci sans le consentement du conjoint - [Article 222 du Code civil ]: l'époux qui contracte avec un tiers sur un bien mobilier est réputé titulaire de ce bien, cet époux dispose individuellement d'un droit de jouissance et d'administration sur ce bien, chacun des époux administre, oblige et aliène seul ses biens personnels sauf pour le logement de la famille - [Article 223 du Code civil ]: chacun des époux est libre de choisir sa profession et de percevoir ses gains et salaire et d'en disposer après s'être acquitté des charges du mariage - [Articles 217 et 219 du Code civil ]: lorsqu'il y a un désaccord entre les époux, ou alors lorsque l'un des deux est hors d'état de manifester sa volonté, si un des époux est hors d'état de manifester son consentement, son conjoint peut être autorisé par le juge a passer seul cet acte (autorisation judiciaire de l'article 217) cette procédure concerne les actes soumis à la cogestion, cad, les actes ou les époux doivent donner leur consentement ou dans les cas de volonté de vendre le logement familial ainsi que les meubles meublants, une autorisation judiciaire sera possible si l'un des époux refuse de donner son consentement et que ce refus n'est pas justifié par l'intérêt, l'article 219 autorise un époux à demander au juge de représenter son conjoint lorsque celui-ci est dans l'incapacité de manifester sa volonté, lorsque l'un des époux met en péril les intérêts de la famille, le juge peut à la demande de l'autre époux prononcé les mesures urgentes dans l'intérêt de la famille, cette procédure figure à l'article 220-1 (sauvegarde judiciaire) elle nécessite la réunion de conditions cumulatives : un manquement grave par un des époux à ses devoirs maritaux et que ce manquement doit mettre en péril les intérêts de la famille, ces mesures sont temporairement limitées à 3 ans - [Article 215 alinéa 3 :] les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille (lieu où vivent les époux et leurs enfants) ni des meubles meublants (meubles destinés à l'usage du logement de la famille et à son ornement) dont il est garni, le logement est protégé par la règle de la cogestion, un des époux ne peut pas accomplir seul des actes qui risqueraient de priver la famille de la jouissance du logement, le double consentement des époux est nécessaire même si le logement appartient à un seul époux (vente et avant-contrat, mise en location et constitution d'une hypothèque conventionnelle), pour autant en cas de vente le conjoint n'est pas vendeur, si le conjoint n'a pas donné son consentement il peut demander l'annulation de l'acte devant le JAF, l'action en nullité se prescrit par 1 an à partir du jour où il a eu connaissance de l'acte sans pouvoir jamais être intenté plus d'1 an après la dissolution du régime, si le bien constitue le logement de la famille il faudra insérer dès le mandat une clause d'intervention : *« au présente est à l'instant intervenu : Monsieur X, lequel après avoir pris connaissance des clauses et conditions du présent acte déclare expressément donner son consentement à la présente session conformément à l'article 215 alinéa 3 du code civil, le bien objet des présentes constituant le logement de la famille »* [Comment vendre sans l'accord du conjoint ? ] On peut se servir de l'autorisation judiciaire de l'article 217 du Code civil : *« un époux peut être autorisé par le JAF à vendre le bien immobilier sans l'accord de son conjoint si ce refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille »* [Les différents régimes matrimoniaux : ] Dès leur mariage, les époux sont soumis à un régime matrimonial, cad, a un ensemble de règles fixant leurs droits et devoirs, s'ils n'ont pas fait de choix particulier ils vont relever du régime légal de la communauté de biens réduite aux acquêts comme étant le nouveau régime matrimonial légal depuis la loi du 13 juillet 1965 applicable aux époux mariés à compter du 1^er^ février 1966 (anciennement communauté de biens meubles et acquêts). Les époux peuvent toujours décider d'établir chez le notaire un contrat de mariage soit pour adopter un autre régime, soit pour adapter le régime légal, cad, introduire dans le contrat de mariage des clauses particulières. Il est également possible de changer de régime matrimonial en cours d'union (changement de régime matrimonial établi par acte authentique). Le contrat de mariage est un acte solennel, cad il doit être reçu par le notaire. En droit français il y a 4 types de régime matrimoniaux : - Le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts - Le régime de la séparation de biens - Le régime de la communauté universelle - Le régime de la participation aux acquêts [Formalités préalables à la rédaction d'un contrat de mariage : ] - CNI, acte de naissance, date et lieu du mariage, convention de PACS, titre de propriété des biens, l'extrait cadastral modèle 1 nécessaire pour la publicité foncière, l'état hypothécaire, jugement de divorce / acte de mariage avec mention du divorce Le contrat de mariage tout comme le changement de régime matrimonial est un acte solennel. [La séparation de biens : ] C'est un régime matrimonial qui convient aux époux ayant des situations différentes ou dont l'un des époux exerce une profession à risque ou quand les époux ne désirent pas faire entrer dans une communauté les biens acquis grâce au fruit de leur travail respectif ou encore lorsque les époux ou l'un d'eux ont des enfants d'une précédente union. La séparation de bien permet de protéger les biens de son conjoint lorsque l'un a une profession à risque. Il a un inconvénient, ce sera le cas lorsque l'un des époux ne travaille pas lui ne constituera pas de patrimoine. Pour la propriété des biens, chacun conserve la propriété exclusive des biens qu'ils possédaient avant le mariage ou qu'il a acquis en cours d'union à titre onéreux ou à titre gratuit ainsi que ses gains et salaires et ses économies (article 1536 du code civil). Pour ce qui concerne les meubles meublants, il va falloir que chacun des époux apporte la preuve de sa propriété personnelle. Mais il est pourtant possible pour les époux d'acheter des biens ensemble dès lors que chacun finance sa part (achat en indivision). Si les apports de chacun sont différents, il conviendra de calculer les quote-part de chacun des époux. Toutes les dettes d'un époux lui demeurent personnel qu'elles aient été contractées avant ou pendant le mariage. Son conjoint ne peut être poursuivie pour leur paiement. Les dettes contractées pour l'entretien du ménage et l'éducation des enfants sont solidaires entre les époux. Chaque époux conserve l'entière administration et la disposition de ses biens meubles et immeubles. Chaque époux peur gérer ses biens personnels comme il l'entend, cad, il n'aura pas besoin de l'accord du conjoint pour vendre ou donner un de ses biens sous réserve du logement de la famille. Dans ce cas-là, l'intervention du conjoint est nécessaire pour qu'il donne son consentement. En cas de divorce, il n'y a aucun partage des biens sauf pour les biens acquis en indivision, cela limite les conflits. On peut aussi rajouter des clauses supplémentaires dans ce régime, c'est le cas d'une clause de société d'acquêts, cette clause permet aux époux de soumettre certains biens à une communauté sur mesure, c'est le cas pour la résidence principale. Quand une telle clause est prévue, il sera alors possible d'inclure dans le contrat de mariage ce qu'on appelle une « convention matrimoniale » qui prévoira qu'en cas de décès de l'un des époux, cette société d'acquêts reviendra en pleine propriété au conjoint survivant. [La participation aux acquêts : ] Ce régime à un surnom qu'on appelle « régime des intellectuels ». Dans la participation aux acquêts, pendant la durée du mariage, les époux seront dans la même situation que s'ils étaient mariés sous le régime de la séparation de bien. En revanche, au moment de la dissolution du régime, chacun des époux va participer pour moitié à l'enrichissement de l'autre (créance de participation). Pour déterminer cette créance, on va comparer le patrimoine final et le patrimoine originaire de chacun des époux. - Le patrimoine final est composé de tous les biens appartenant à chacun des époux au jour de la dissolution du régime. - Le patrimoine originaire comprendra les biens appartenant à chacun des époux au jour du mariage ainsi que les biens acquis par donation ou succession et les biens considéré comme des propres par nature. Si un enrichissement est constaté, il va être partagé pour moitié, en revanche, si l'un des patrimoines s'est appauvri, l'époux concerné va supporter seul cet appauvrissement. La créance de participation doit être payée en argent dès la clôture de la liquidation. Il est en revanche possible de demander en justice un délai pour payer cette créance, ce délai ne pourra dépasser 5 ans. Cette créance peut également être payé par l'attribution d'un bien au conjoint. Dans le contrat de mariage, la composition des patrimoines peut être aménagée, les époux peuvent convenir d'insérer dans le contrat une clause qui exclura les biens professionnels de cette créance de participation, pour éviter que les biens professionnels ne soient pris en compte dans la détermination de la créance de participation. Il est aussi possible de prévoir une clause de partage inégal de l'enrichissement. [La communauté de biens réduite aux acquêts : ] Il s'agit du régime légal de la loi du 13 juillet 1965 applicable aux époux mariés à partir du 1^er^ février 1966. Ce régime peut aussi être adopté dans le cadre d'un contrat de mariage par volonté des époux d'ajouter des clauses particulières à ce régime légal. [Les biens propres :] Ce sont les biens qui restent de la propriété d'un seul époux, l'article 1405 du code civil énonce : *« son propre les biens appartenant à chacun des époux avant le mariage mais également tous les biens acquis pendant le mariage à titre gratuit par succession ou par donation ».* Ensuite, l'article 1404 du code civil énonce que *« forme des propres par leur nature, quand même ils auraient été acquis pendant le mariage, les vêtements et linges à l'usage personnel de l'un des époux, les actions en réparation d'un dommage corporel ou moral, les créances et pensions incessibles \... mais sont également des propres par nature les instruments de travail nécessaires à la profession de l'un des époux ».* Sont également des propres, les biens propres par accessoire, ce sera le cas si l'un des époux acquiert des parts indivises d'un bien immobilier dont un époux est déjà en indivision. Les biens propres par subrogation, ce sont les biens acquis à la place d'un bien propre. On parle d'emploi ou de remploi (article 1434 et 1435 du code civil). L'emploi c'est quand on utilise une somme d'argent propre pour acheter un autre bien. A l'inverse, on utilise le prix de vente d'un bien immobilier pour en racheter un nouveau lorsqu'il s'agit d'un remploi. Si l'argent propre réinvesti dans l'achat d'un bien immobilier d'un montant supérieur à l'argent commun injecté, dans ce cas, le bien restera propre, en revanche, au moment de la liquidation du régime matrimonial, il y aura récompense par cet époux là à la communauté. A l'inverse, si la somme mise par communauté est supérieure à l'argent propre injecté, le bien deviendra commun. Cependant, au moment de la dissolution du régime matrimonial, il y aura récompense par la communauté à l'époux. [Le passif propre : ] Celui qui concerne les biens propres d'un époux. Il y est fait mention dans l'article 1410 du code civil. Ce seront les dettes antérieures au mariage mais également celles qui grèvent les successions et libéralités reçues. [La communauté des biens communs ]: article 1401 du code civil, vont former des biens communs, les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage ainsi que les revenus qui proviennent de l\'activité professionnelle des époux mais également les revenus qui sont produits par des biens propres ou par des biens communs (loyers, intérêts de placement) - [Article 1402 du code civil mentionne] : « il y a présomption de communauté pour les biens dont on ne pourra rapporter la preuve qu'ils sont propres ». [Les biens par subrogation] : biens qui remplacent d\'autres biens ayant été acquis durant le mariage. Plus précisément, si l\'un des époux utilise des biens propres (c\'est-à-dire des biens possédés avant le mariage ou reçus par héritage ou donation) pour acquérir un nouveau bien, ce dernier sera considéré comme un bien propre par subrogation. [Le passif commun] : résulte de l'article 1409 du code civil « toutes les dettes nées après le mariage sont dues à la communauté », si les dettes sont liées à l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants, les époux sont solidairement tenus de leur dépense. *Qui est tenu de rembourser l'emprunt ?* - *Si un des époux contracte l'emprunt seul* : le gage des créanciers seront ses biens propres mais également ses revenues - *Si l'autre conjoint donne son consentement à l'emprunt* : le gage du créancier sera le patrimoine de l'époux mais également toute la communauté (article 1405 du code civil) - *Si l'autre époux est co-emprunteur *: le gage des créanciers sera le patrimoine de l'époux, toute la communauté et également le patrimoine de l'autre époux Il y a des dérogations au principe de la dette née pendant le mariage qui est commune : - Dette contractée dans l'intérêt personnel d'un époux, lui seul sera engagé - Dette délictuelle ou quasi délictuelle d'un époux - Dette contractée au mépris des devoirs du mariage par un seul époux [La gestion des biens communs : ] Chaque époux peut administrer seul les biens communs, ce qu'on appelle donc la gestion concurrente. Dans ce cas, comme il y a gestion concurrente, un seul des époux peut faire ses choses-là seul. Pour les actes de dispositions (vente d'un appartement), en revanche, ses actes exigent l'accord des deux époux. [La gestion des biens propres : ] Chacun peut librement administrer ses biens propres et disposer de ses biens propres (vendre seul, louer, donner) sauf concernant le logement familial protégé en vertu de l'article 215 alinéa 3 du code civil. Quand on adopte le régime de la communauté de bien réduite aux acquêts on peut inclure des clauses supplémentaires au contrat, puisque tout ce qui concerne la qualification des biens marche à la fois pour le régime légal mais aussi lorsqu'on adopte ce régime par l'intermédiaire d'un contrat. Dans ce contrat on peut insérer diverses clauses qu'on appelle « conventions matrimoniales », on va retrouver : - Une clause de *preciput* : aux termes de cette clause on attribue au conjoint survivant un bien sans contrepartie et avant tout partage (ex : résidence principale) - Une clause de partage inégal des biens communs : en cas de décès, les 2/3 de la communauté revient au conjoint survivant et 1/3 à la succession - Une clause d'attribution intégrale de la communauté au conjoint survivant : en cas de décès, la totalité de la communauté va revenir au conjoint survivant, cette clause est impossible en cas de présence d'enfants non issus du couple Il y a d'autres clauses que l'on peut insérer dans un tel contrat, cela va être le cas de : - La clause d'apport d'un bien propre en communauté : clause d'ameublissement, cas quand il y a un terrain à bâtir propre à l'un des époux sur lequel les époux veulent construire ensemble leur résidence principale - Clause alsacienne consacrée à l'article 265 alinéa 3 du code civil, cet article permet d'inclure dans le contrat une condition résolutoire de cet apport en communauté en cas de divorce, dans ce cas l'époux apporteur pourra, en cas de divorce reprendre les biens qui ont été apporté par lui à la communauté [La communauté universelle] : Il n'y a qu'une seule et unique communauté, tous les biens, quel que soit leur origine vont être communs. Il est tout à fait possible dans une donation de mettre une clause d'exclusion de communauté, le donateur va imposer au donataire que le bien ne puisse être que propre au donataire sans jamais pouvoir passer dans la communauté Cette communauté est un régime souvent adopté dans le cadre d'un changement de régime matrimonial (cas d'un couple retraité ou plus jeune sans enfant). Ce régime de communauté ne pourra être appliqué en présence d'enfant non issus du couple. Toutes les dettes présente ou future y compris celles antérieures au mariage sont communes. Il est dont possible d'ajouter des clauses particulières au contrat de mariage, c'est le cas d'une convention matrimoniale : on combine l'adoption de la communauté universelle avec une clause stipulant qu'en cas de décès, la communauté serait attribuée en pleine propriété au survivant. On prévoit souvent dans ce cas une clause qui mentionnera qu'en cas de divorce chacun des époux reprendra avant tout partage tous les biens qui ne sont pas constitutifs d'acquêts tombés de ce fait en communauté. Tout ce qui est commun se partagera donc par moitié en cas de divorce sauf l'application de clause de reprise. [Effets du mariage sur le bail : ] Si le locataire se marie, il a obligation de prévenir le bailleur par courrier, l'époux n'ayant pas signé le bail à l'origine va devenir automatiquement partie au bail. En cas de séparation des deux époux, et que l'un d'eux décide de rester, l'époux sortant devra envoyer au bailleur sa lettre de congé, malgré l'envoie de cette lettre il restera solidaire de l'époux restant jusqu'au prononcé du divorce. SI chacun des deux époux souhaite garder le logement, le JAF tranchera en fonction des intérêts de la famille. Si le locataire n'a pas prévenu le bailleur de son mariage, dans ce cas il n'y aura pas de cotitularité automatique du bail. En cas de décès de l'un des époux, le survivant des époux bénéficie d'un droit de jouissance temporaire et gratuit sur le logement de la famille et sur les meubles meublants qui le garnissent, ce droit de jouissance et d'ordre public de sens qu'on ne peut priver le conjoint survivant de ce droit. [Effets du mariage sur les impôts : ] Pour tous les impôts, il y aura une déclaration commune. [Effets du mariage en cas de décès : ] Le conjoint survivant a une vocation successorale légale, cad, la loi va accorder des droits au conjoints survivant. Le conjoint survivant bénéficie également d'une exonération totale des droits de succession. [La rédaction du contrat de mariage : ] C'est un acte solennel. Pour la signature de cet acte, la présence et le consentement simultané des deux époux sont nécessaire. Il ne peut pas y avoir deux dates pour un contrat de mariage. Si l'un des époux est absent, la seule possibilité sera d'effectuer une procuration authentique et spéciale qui vise expressément le contrat de mariage. Le contrat de mariage doit être conclu avant la célébration effective du mariage, s'il est conclu le jour-même, il sera question de mentionner l'heure. Il faudra préciser le régime matrimonial adopté au début du contrat de mariage (ex : séparation de bien, ou communauté universelle). Quand le contrat est signé par les deux époux, il faudra remettre un certificat au futur époux, sur lequel il sera mentionné l'état civil des époux ayant signé le contrat de mariage, il faudra également indiquer la date de réception du contrat chez le notaire ainsi que la mention du notaire. Ce certificat est remis aux futurs époux qui devront eux-mêmes le remettre à l'officier d'état civil avant la célébration du mariage. L'acte ensuite est porté au répertoire de l'Etude. S'il n'y a pas d'apport de bien immobilier, le contrat de mariage sera enregistré gratuitement, si le contrat comprend une donation au profit du conjoint survivant, il sera enregistré sur état au tarif de 125€. On remet ensuite une copie authentique de cet acte aux futurs époux. S'il y a un apport en communauté (ameublissement), le notaire devra s'occuper de la formalité fusionnée au fichier immobilier du lieu de l'immeuble. Dans ce cas, il y a une taxe de publicité foncière dû au taux de 0,715€ sur la valeur du bien. Si le bien est un bien propre de l'un des époux, sur la moitié de la valeur de ce bien. Si c'est un bien indivis il n'est pas nécessaire de faire le dépôt au fichier immobilier, dans ce cas la taxe de publicité foncière n'est pas dû, seule sera prise la contribution de sécurité immobilière sur la valeur totale du bien. [LE CONCUBINAGE ] Le concubinage est aussi appelé « union libre ». Le concubinage est une union de fait caractérisé par une vie commune stable et continue entre deux personnes de sexe différent ou de même sexe et qui vivant en couple. Le concubinage est aussi autorisé pour les majeurs sous tutelle ou curatelle sans avoir à demander d'autorisation, c'est aussi valable pour les mineurs, il est donc ouvert à tout le monde. La preuve du concubinage peut en être rapportée par tout moyen, cela peut être par un certificat, par des témoignages. Ce concubinage n'entraîne aucune conséquence entre les concubins, contrairement au mariage. Chacun des concubins peut à tout moment rompre cette union, il n'y a aucun formalisme. [Conséquences sur le logement : ] Si le logement est loué par un seul des concubins, l'autre a un droit sur le logement uniquement en cas de décès ou d'abandon du domicile de celui qui a signé le bail, mais seulement sous certaines conditions : - Ils doivent être concubins depuis plus d'1 an, ce concubinage doit être notoire, prouvable par tous moyens. Au cas contraire, il faudra l'accord du propriétaire pour que le concubin reste dans les lieux, il faudra alors la signature d'un nouveau bail. Si les deux concubins ont signé le bail, ils ont les mêmes droits, il faudra l'accord des deux concubins pour mettre fin au bail. SI le logement a été acheté par l'un des concubins, l'autre n'aura aucun droit sur le logement, il n'aura droit à aucune protection. Si les deux concubins ont acheté le bien, ils sont alors propriétaire indivis, ils auront chacun droit à une quote-part en fonction de la part du prix payé par chacun. [Effet du concubinage en cas de décès : ] Les concubins ne bénéficient d'aucune vocation successorale légale. Le concubin n'hérite pas lors du décès de l'autre. La seule manière de faire hériter son concubin est de lui faire un testament, dans ce cas l'inconvénient est que le concubin sera soumis à des droits de successions à hauteur de 60%. [Pour les biens :] chacun des concubins va faire l'acquisition de bien à titre personnel, en cas de conflit, il faudra que le concubin apporte la preuve qu'un bien lui appartient, il pourra le faire au moyen d'une facture, d'un relevé de compte, d'une copie de chèque. [Effet du concubinage au niveau fiscal :] Pour l'impôt sur le revenu, chaque concubin doit remplir séparément une déclaration pour les revenus qu'il a perçu durant l'année d'imposition. S'ils ont un enfant, la charge de cet enfant commun est partagée de façon équivalente entre les deux concubins. Pour l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), les concubins notoires sont imposés en commun. Concernant les successions, le concubin ne peut hériter que dans la mesure où il existe un testament à son profit. En revanche, le concubin survivant sera imposé à hauteur de 60% avec un abattement de seulement 1 594€. \_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_\_ [LE PACS (Pacte Civil de Solidarité)] Le PACS est un contrat qui est conclu entre deux personnes physiques majeures de sexe différent ou de même sexe pour organiser leur vie commune. Les articles du code civil concernant le PACS sont : les articles 515-1 et suivants du code civil. Pour conclure le PACS, il va falloir produire une attestation ou un engagement de résidence commune. Il va également falloir produire une attestation d'absence de lien de parenté, et un certificat de non-PACS pour les étrangers au service de l'état civil de Nantes. Pour les Français, on retrouvera le non-PACS en produisant un acte de naissance. Si l'un des partenaires est sous tutelle ou curatelle, Il faudra l'assistance éventuelle du curateur ou du tuteur. Les conditions requises pour pouvoir se pacser : - Être majeur - Ne pas être déjà marié ou pacsé - Ne pas avoir de liens familiaux direct avec son futur partenaire La convention de PACS peut être établie par acte sous signature privée ou par acte authentique. Par acte authentique, c'est obligatoire si l'on fait état d'un bien immobilier pour des questions de publicité foncière. Quand on établit une convention de PACS sous signature privée, la convention est remise à l'officier d'état civil du lieu de résidence qui l'enregistre. Il y a une inscription de ce PACS en marge de l'acte de naissance avec l'indication de l'identité de l'autre partenaire. [Avantage sous acte authentique : ] - Pour le conseil apporté par le notaire - Acte conservé par le notaire - Force probante, date certaine et force exécutoire Le notaire ensuite va enregistrer l'acte sur un registre spécifique de PACS qui s'appelle le PAC'sen. Le récépicé d'enregistrement est remis aux partenaires. Il sera fait mention en marge de l'acte de naissance. [Effets du PACS : ] 1. [Sur les partenaires :] les partenaires s'engagent à une vie commune, ils s'engagent à apporter une aide financière réciproque pour le logement, la santé, la nourriture, et ils s'engagent à une assistance réciproque en cas de chômage ou de maladie. L'aide matérielle est proportionnelle aux capacités financières respectives de chaque partenaire, mais dans la convention, il peut être convenu d'une répartition différente 2. [Sur les biens] : il existe deux régimes de PACS possible, à savoir le régime légal de la séparation de bien et le régime optionnel de l'indivision signifiant que pendant la durée du PACS, les biens acquis par les deux partenaires ou par l'un d'eux seront considérés comme indivis sauf exception en cas d'emploi ou de remploi. 3. [En matière fiscale ]: au niveau de l'impôt sur le revenu il y a une imposition commune pour les partenaires de PACS selon les mêmes règles que les couples mariés, les partenaires vont être solidaires pour le paiement de cet impôt. Concernant l'IFI, l'imposition sera commune comme pour les concubins et les couples mariés 4. [Sur le logement ]: si le logement est loué par un seul des partenaires, le partenaire qui n'est pas titulaire du bail va devoir quitter le logement si l'autre à donner congé, il n'y a pas de cotitularité automatique du bail. Si le titulaire du bail abandonner le logement ou décède, le bail va se poursuivre avec l'autre partenaire. Si le logement est loué par les deux partenaires ou si un seul des partenaires à signer le bail mais qu'ensuite il demande à être cotitulaire du bail, dans ce cas, le congé devra être donné par les deux partenaires. Si un seul des partenaires demande congé, le bail se poursuivra avec l'autre partenaire, le partenaire quittant restera solidaire pour le paiement des loyers et des charges jusqu'à la rupture du PACS. En cas de décès le bail continue au profit de l'autre. Au cours de la vie du couple pacsé, il est possible de modifier la convention de PACS d'un commun accord. Les changements vont être intégrés dans une convention modificative, cette convention va être rédigée soit par les partenaires soit par un notaire. Il faudra mentionner dans cette convention les références de la convention initiale. Quand la première convention a été faite sous signature privée, la convention modificative devra également être enregistré dans la mairie ou le PACS initial a été enregistré. Quand la convention a été reçue par un notaire, il faudra enregistrer la convention modificative devant le notaire qui a enregistré le PACS initial. [La fin du PACS : ] Le PACS prend fin par le décès de l'un des partenaires, par le mariage de l'un des partenaires ou d'un commun accord entre les partenaires, dans ce cas, cela se fera par une déclaration conjointe de dissolution. Les partenaires vont remettre une déclaration écrite conjointe au notaire ou à la mairie selon le lieu de réception de la convention de PACS. La date d'effet du PACS sera au jour de l'enregistrement de la dissolution par le notaire ou par la mairie, dans ce cas il faudra également informer les officiers d'état civil des lieux de naissance des deux partenaires pour mention en marge des actes de naissances de la dissolution du PACS. Le PACS peut également être rompu unilatéralement, un seul des partenaires souhaite rompre le PACS, dans ce cas le partenaire va faire une signification par commissaire de justice à la mairie ou au notaire. Le notaire ou la mairie va devoir en informer le partenaire ainsi que les officiers d'état civil pour mention en marge des actes de naissances de la dissolution du PACS. [Les conséquences de la fin du PACS : ] SI les partenaires ont acheté des biens ensemble, dans ce cas il faudra établir un acte de partage des biens qu'ils ont en indivision ou il faudra procéder à la vente de ses biens. Au niveau successorale le partenaire survivant ne bénéficie pas d'une vocation successorale légale, la loi n'offre pas de droit pour le partenaire de PACS. Pourtant, en cas de décès, le partenaire survivant a quand même un droit temporaire au logement pendant 1 an. Il est également possible par testament de lui léguer le droit viager au logement, cependant pour le reste, le partenaire survivant n'a aucun droit sur la succession de celui prédécédé. Au niveau fiscal, les partenaires de PACS sont exonérés de droit de succession comme les couples mariés. Quand le PACS est fait par acte notarié, une fois la signature de l'acte faite, l'acte est porté au répertoire, il va être enregistré au service des impôts sur état au droit fixe de 125€ (remis au service des impôts avec les sommes dû). [LE CHANGEMENT DE REGIME MATRIMONIAL ] Le changement de régime matrimonial était interdit avant 1965. La loi du 13 juillet 1965 donne enfin la possibilité de changer de régime sous deux conditions : - Il fallait que deux ans se soit écoulé pour changer de régime matrimonial - Il fallait que ce changement soit effectué sous le contrôle du juge Le changement de régime est obligatoirement un acte notarié. C'est un acte solennel qui est établi par le notaire. En 2007, les choses changent encore, l'homologation judiciaire n'est plus obligatoire que dans les cas d'opposition d'un enfant majeur ou d'un créancier de l'un des époux et dans les cas où il y aurait un enfant mineur. Il y avait toujours le délai de 2 ans pendant lequel on ne pouvait pas changer de régime matrimonial. La dernière réforme en date est celle du 23 mars 2019, grâce à cette loi il y a eu suppression du délai minimal de 2 ans. Aux termes de cette loi, c'est la fin de l'homologation systématique en présence d'enfant mineur. C'est le notaire qui à présent a le pouvoir de saisir le juge lorsqu'il a connaissance d'actes ou d'omissions qui compromettent manifestement les intérêts patrimoniaux du mineur ou quand le notaire détecte une situation de nature à porter préjudice aux intérêts du mineur. Il y a une avancée vers la libéralisation du changement de régime matrimonial. [Formalités préalables : ] - CNI - Livret de famille - Acte de naissance des deux époux et des enfants - Contrat de mariage (si existant) - Tout ce qui concerne les biens immobiliers (titre de propriété, état hypothécaire hors formalité, plan cadastral et l'extrait cadastral modèle 1) Pour changer de régime il va falloir respecter un certain nombre de conditions : - Le respect de l'intérêt de la famille, cet intérêt est vu de manière globale, cad, pas seulement l'intérêt des enfants mais aussi celui du couple, plus spécialement du conjoint survivant en cas de décès (préserver la sécurité pécuniaire du conjoint survivant correspond à l'intérêt de la famille) - Consentement des deux époux - Recours à un notaire Le changement de régime peut simplement signifier la modification d'une clause du contrat. Le changement doit être homologué par le JAF dans les cas suivants : - En cas d'opposition formée par les créanciers des époux ou par les enfants majeurs - Si le notaire saisit le juge car il estime le changement contraire aux intérêts des enfants mineurs - En cas d'opposition formée par le représentant d'un enfant majeur sous tutelle ou curatelle [Formalités postérieures : ] On porte l'acte au répertoire de l'Étude, le notaire va devoir informer les enfants majeurs ainsi que les intervenants au contrat de mariage initial et les représentants d'un majeur incapable. Il va le faire par lettre recommandé avec accusé de réception ou par exploit de commissaire de justice. Les destinataires de cette notification pourront faire opposition dans un délai de 3 mois de la réception de la lettre. Le notaire va devoir également publier un avis du changement de régime matrimonial dans un journal d'annonces légales du département. Les créanciers auront alors 3 mois pour former opposition à compter de la publication de cet avis. Ils pourront le faire par lettre recommandé avec accusé de réception envoyé au notaire ou par exploit de commissaire de justice. S'il y a opposition, le changement de régime matrimonial devra être homologué par le JAF. S'il n'y a pas d'opposition, le notaire va établir un « certificat de non-opposition » qui sera joint à l'acte de changement de régime matrimonial. Le notaire avertit ensuite l'officier d'état civil du lieu du mariage pour mention en marge de ce changement de régime matrimonial. Il avertit également les officiers d'état civil des lieux de naissance pour mention en marge sous mention RC. On mentionne également en marge du contrat de mariage initial ce changement de régime matrimonial. L'enregistrement du changement de régime matrimonial est gratuit mais il faudra effectuer une publicité foncière de ce changement de régime pour le cas où celui-ci contiendrait une mutation d'un bien immobilier. [LA VENTE D'IMMEUBLE] Un immeuble est un bien qui n'est pas susceptible d'être déplacé, la distinction entre un meuble et un immeuble résulte de l'article 516 du code civil. Un immeuble va être une maison, un appartement, un terrain agricole, un terrain à bâtir. Le droit immobilier, ce sont les règles juridiques qui s'appliquent aux biens immobiliers. Le droit immobilier comprend des règles tirées autant du droit privé que du droit public. Ce droit s'applique à la vente, mais aussi à la location d'un bien immobilier, généralement à tout acte juridique de disposition ou d'administration. Les règles afférentes à la propriété immobilière, au démembrement de propriété, à la mitoyenneté et aux servitudes sont fixées par le code civil. Le recours au notaire est obligatoire pour la vente d'un bien immobilier et cela pour des raisons de publicité foncière. Ce bien immobilier doit être situé en France. L'ensemble d'une vente immobilière peut être confiée au notaire, cela va de la négociation immobilière, la signature de l'avant-contrat, les formalités, l'acte authentique de vente, la perception des droits dus au trésor et à la déclaration de plus-value. Le notaire va sécuriser les transactions immobilières, il va s'assurer de la légalité de la vente. Si l'avant-contrat est rédigé par un agent immobilier, celui-ci doit garantir l'efficacité juridique de cet avant-contrat. La validité de la vente doit être publique, cad, chaque transfert de propriété, chaque mutation qui touche un immeuble doit être publiée au fichier immobilier. Seul le notaire a le pouvoir de publier un transfert de propriété au fichier immobilier. L'objectif du notaire est d'éviter toute contestation ultérieure, c'est pour cela qu'il doit rassembler tous les documents nécessaires à la vente comme par exemple un état hypothécaire, un certificat d'urbanisme, des diagnostics immobiliers. La vente immobilière est donc réglementée. Le notaire peut voir sa responsabilité civile, sa responsabilité disciplinaire et pénale engagée s'il n'assure pas l'efficacité juridique de son acte de vente. Il peut ainsi être condamné en faux en écriture publique s'il a constaté des faits inexacts. La définition de l'acte de vente est donnée par l'article 1582 du code civil, il mentionne *« la vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer ».* C'est ce qu'on appelle un contrat synallagmatique, entre les deux parties vendeur et acquéreur il y a des obligations réciproques. L'un doit payer le prix et l'autre doit livrer le bien immobilier. Dans l'acte de vente on va trouver deux parties : - [La partie normalisée] : exigée pour les besoins de la publicité foncière, on va y trouver la comparution des parties, la désignation du bien, l'effet relatif, le prix de vente, les modalités de paiement du prix de vente, la clause fiscale ainsi que tout autre disposition devant faire l'objet d'une publication au fichier immobilier (ex : création d'une servitude) - [La partie développée] : on va retrouver toutes les dispositions contractuelles concernant les parties à l'acte sans avoir d'incidence sur la publicité foncière (ex : relation d'un certificat d'urbanisme, origine de propriété trentenaire, diagnostics immobiliers) on relate également les droit de préemption et leur purge, les obligations du vendeur et de l'acquéreur, ainsi qu'une clause « d'affirmation de sincérité » et de « certification de l'identité des parties » indiquant que leur identité est exacte et une clause concernant la CNIL (Commission Nationale Informatique et Liberté) et la clôture de l'acte (mention du nombre de pages) Le notaire pour effectuer son acte va devoir effectuer une série de vérification : - La vérification de l'état civil (identité) des parties au moyen des CNI ou du passeport, des actes de naissances et de mariage - La vérification du titre de propriété du bien - La vérification des modifications apportées au bien ou construction, dans ce cas on se préoccupe d'une éventuelle autorisation d'urbanisme demandée (permis de construire ou déclaration préalable) - L'état hypothécaire du bien - La purge d'un éventuel droit de préemption urbain de la commune Le droit de préemption urbain peut être instauré dans les zones U mais aussi dans les zones U A et dans certains secteurs protégés de la commune. Les zones U sont les zones urbaines, les zones U A sont les zones à urbaniser. Ce droit de préemption urbain est instauré par délibération motivée du conseil municipal. Ce droit permet à la commune d'acquérir le bien en priorité sur l'acquéreur initial. Mais pour l'exercer, la commune ne peut le faire que dans un but d'intérêt général, cad, en vue de la réalisation d'opérations ou d'actions qui répondent à des objectifs énumérés dans le code de l'urbanisme. Sur la base du compromis de vente, ou d'un avant-contrat, ou d'une réquisition, le notaire va adresser une DIA (Déclaration d'Intention d'Aliéner) à la commune. Dès réception, la commune a 2 mois pour informer le notaire si elle souhaite ou non préempter. Elle peut aussi ne pas répondre, dans ce cas l'absence de réponse dans le délai de 2 mois vaut renonciation. Si on oublie d'établir la DIA, cela peut entraîner la nullité de la vente et ce pendant 5 ans à compter de la signature de l'acte. A l'inverse, si on purge un droit de préemption alors que cela n'a pas lieu d'être, on ouvre un droit à la commune qu'elle n'a pas. Dans ces cas, la responsabilité du notaire pourra être engagée. Il existe deux types de droit de préemption urbain : - [Un droit de préemption urbain simple] : mutations ou immeubles qui ne vont pas être soumis à ce droit comme les immeubles achevés depuis moins de 5 ans, les lots de copropriété achevés depuis moins de 5 ans, des ventes en l'état futur d'achèvement et des lots de copropriété quand la mise en copropriété a été faite depuis plus de 10 ans, pour cela on regarde la date du règlement de copropriété d'origine - [Un droit de préemption urbain renforcé :] vont y être soumis les lots de copropriété achevés depuis moins de 5 ans, les lots de copropriété quand la mise en copropriété a été faite depuis plus de 10 ans et les immeubles achevés depuis 5 ans (exclusion : vente en état futur d'achèvement) Le notaire va aussi demander un certificat d'urbanisme à la mairie CU, ce certificat est un document d'information, ce n'est en aucun cas une autorisation. Il existe deux types de certificat d'urbanisme : - [Le certificat d'urbanisme d'information (CU a) :] mentionne les règles d'urbanismes applicables au terrain ainsi que toutes les limitations administratives au droit de propriété, la liste des taxes et des participations. Le délai d'instruction par la mairie est de 1 mois, on y trouve l'existence d'une zone de droit de préemption urbain, le fait que le bien se situe dans le périmètre de protection d'un monument historique - [Le certificat d'urbanisme opérationnel (CU b)] : renseigne sur la faisabilité d'un projet en plus des autres renseignements préalables, il indique si le projet est réalisable et renseigne sur l'état des équipements publics, cad, les voies et réseaux existants ou prévus pour desservir le terrain. Le délai d'instruction est de 2 mois, la demande de certificat doit être accompagnée d'une note descriptive succincte de l'opération et doit indiquer la destination du ou des bâtiments à construire. [La situation de l'immeuble au regard de l'alignement ]: cette demande est à faire à la mairie qui délivrera un certificat d'alignement mentionnant l'alignement du bien par rapport à la voie publique. On pourra ainsi voir si la commune a prévu un élargissement de rue ou de trottoir.

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