Les principaux prêts immobiliers PDF

Leçon 6 Les principaux prêts immobiliers Chapitre 1 Généralités 1.1 Les prêts classiques et les particularités bancaires 1.2 Les particularités d’une acquisition en VEFA 1.3 Le prêt relais 1.4 Le prêt in fine...

Leçon 6 Les principaux prêts immobiliers Chapitre 1 Généralités 1.1 Les prêts classiques et les particularités bancaires 1.2 Les particularités d’une acquisition en VEFA 1.3 Le prêt relais 1.4 Le prêt in fine Chapitre 2 Les prêts aidés 2.1 Le principe de proposition prioritaire d’un prêt aidé en cas d’éligibilité du candidat 2.2 Le prêt à taux zéro (PTZ) 2.3 L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) Chapitre 3 Les prêts conventionnés 3.1 Le prêt conventionné classique (PC) 3.2 Le prêt d'accession sociale (PAS) Chapitre 4 Autres types de prêt 4.1 Le PEL 4.2 Le CEL 4.3 Le prêt "Action Logement" (ex-1 % Logement) IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires Le prêt bancaire classique tient la place de "prêt principal" : sans limite légale de montant, ni de durée de remboursement, il cible toutes catégories d’emprunteurs et représente le crédit parfaitement adapté à chaque projet : achat d'un logement, d'un terrain, financement de travaux d'une propriété. Sa durée varie de 10 à 25 ans en moyenne. Le taux d'intérêt est défini par la banque : il peut s'agir d’un taux fixe, d’un taux variable ou modulable. Le prêt classique se combine avec tout autre type de prêt : PTZ, Prêt Epargne Logement, Prêt employeur, etc. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires L'établissement bancaire transmet par courrier une offre de prêt à l’emprunteur qui reste valable pendant 30 jours à partir de la date de réception du courrier. L’emprunteur dispose alors d'un délai de réflexion qui débute le lendemain de la réception de cette offre. Aucun versement ne peut être réalisé avant la fin du délai de réflexion. Les fonds sont généralement débloqués le jour de la signature de l'acte notarié. Dans le cadre de financement de travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l'offre. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires Les particularités bancaires : la modulation des échéances Les modulations des échéances Certains prêts à taux fixe permettent de rembourser de façon plus souple le crédit en ajustant, soit à la hausse soit à la baisse, les échéances selon les capacités financières de l’emprunteur. Le montant des mensualités et la durée de remboursement d’un crédit immobilier à taux fixe sont déterminés dès la signature du contrat de prêt. Toutefois, la plupart des établissements de crédit proposent des prêts à taux fixe dont les mensualités sont modulables, permettant ainsi d’adapter les remboursements des échéances à des changements de situation. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires o La modulation à la hausse En modulant à la hausse, l’emprunteur choisit d’augmenter sa mensualité. La modulation à la hausse entraîne une mensualité plus importante et la durée initialement prévue est raccourcie, c’est-à-dire de la durée contractuelle. L’augmentation de l’échéance peut être plafonnée, tout comme le la diminution de la durée du crédit. Quel est l’intérêt de Les jeunes ménages par exemple, peuvent la modulation à la réévaluer le montant de leurs échéances en fonction de leur progression professionnelle, réduisant ainsi hausse ? la durée du crédit et son coût global. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires o La modulation à la baisse En modulant ses échéances à la baisse, l’emprunteur choisit de diminuer sa mensualité. Elle est plus encadrée puisqu’elle entraîne un risque supplémentaire pour la banque. En principe, elle ne peut pas entraîner d’augmentation de la durée initialement prévue (le cas échéant, une augmentation très réduite). Cette option est choisie lorsque la durée du prêt a été préalablement diminuée par rapport à la durée prévue dans le contrat, c’est-à-dire : ✓ Après un remboursement anticipé partiel raccourcissant la durée du prêt, ✓ Après une baisse des taux, lorsque le prêt est à taux révisable et que la révision du taux impacte la durée du prêt, ✓ Après une régularisation des intérêts capitalisés au titre d’un différé total, lorsque la régularisation impacte la durée du prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires Les particularités bancaires : le report d’échéances Le report des échéances Le report d’échéance permet, en cas de difficultés passagères, de suspendre le remboursement des mensualités. Il existe 2 sortes de report d’échéance : Le report total d’échéances consiste à ne payer aucune mensualité pendant une durée déterminée. A l’issue de cette période, les mensualités reprennent mais les échéances non payées se répercutent sur le capital restant dû du crédit, Le report d’échéance partiel consiste à rembourser chaque mois uniquement les intérêts du prêt sans le capital. Une fois la période de report terminée, le capital restant dû reste inchangé et l’allongement de la durée est moindre par rapport au report total. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires Il existe 2 systèmes de report : Un report total de la mensualité. Un report uniquement de l’amortissement (l’emprunteur continue à payer les intérêts). IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires Les particularités bancaires : le remboursement anticipé Le remboursement anticipé Le remboursement anticipé consiste à rembourser tout ou partie du capital emprunté avant l'échéance du prêt. Le remboursement anticipé est courant en cas de revente du bien ou suite à une importante rentrée d'argent. Une pénalité de 0 à 3% du capital restant dû sera exigée. Cette option autorise des remboursements anticipés partiels ou totaux afin de s’adapter aux évolutions d’ordre patrimonial des emprunteurs. Dans le cadre d’un remboursement anticipé partiel, le montant remboursé doit être supérieur à plus de 10% du capital emprunté sauf s’il s’agit de son solde et qu’il n’atteint pas ce pourcentage. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires En principe, le remboursement anticipé partiel diminue le montant de la mensualité. Ce type d’option peut répondre à : ✓ Une rentrée d’argent (héritage par exemple), ✓ Une stratégie de revente de l’investisseur, notamment dans l’hypothèse d’un prêt de 25 ans avec remboursement anticipé à 15. Le remboursement anticipé a généralement un coût : les IRA ou Indemnités de Remboursement Anticipé. Le montant des indemnités demandé par les organismes prêteurs est encadré par la loi : Il ne peut être supérieur à 6 mois d’intérêts au taux moyen du crédit dans la limite de 3% du capital restant dû avant le remboursement anticipé. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires A noter Généralement, aucune pénalité ne s’applique aux prêts révisables. De même, aucune pénalité ne peut être demandée si le remboursement du prêt est consécutif à la vente du logement provoquée par : Le changement du lieu de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, Le décès de l’emprunteur ou de son conjoint, La perte d’emploi de l’emprunteur ou de son conjoint. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires Les particularités bancaires : la cession et le transfert du prêt o La cession du prêt Il s’agit de la possibilité, lors de la vente d’un bien immobilier, de céder également le prêt au nouvel acquéreur. Le prêt est cédé en même temps que le bien. La banque se retrouve avec un nouveau débiteur, qu’elle n’a pas choisi. C’est pourquoi la cessibilité du prêt est encadrée : le contrat de prêt fixe les conditions que doit satisfaire le nouvel acquéreur pour avoir la possibilité de reprendre le prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Généralités 1 1.1. Les prêts classiques et les particularités bancaires o Le transfert de prêt Il s’agit de la possibilité, lors de la vente du bien objet du prêt, de transférer le prêt pour l’acquisition d’un nouveau bien immobilier. Il permet d'acquérir ce nouveau bien en conservant le prêt initial et par conséquent les conditions commerciales accordées. Il permet également de réduire les frais : l’emprunteur n’a pas de pénalités liées aux IRA et il bénéficie d’une réduction des frais de prise de garantie (caution transférable d’un achat à l’autre, translation d’hypothèque). Dans le cas d'un transfert de prêt, seuls les frais de traitement sont généralement facturés. Pour en bénéficier, le transfert de prêt doit être prévu au contrat de crédit qui en spécifie la possibilité et les conditions. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA La mise à disposition des fonds Lors d’une acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), l’acquéreur choisit son logement sur plan et le prix du logement est réglé au promoteur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. La signature de l’acte authentique chez le notaire transfère à l’acquéreur, la propriété du logement. Lorsque l’acquéreur souscrit le prêt pour financer son acquisition, il signe une autorisation de déblocage de fonds afin que la banque règle directement au promoteur les sommes nécessaires. Cette autorisation est insérée dans le contrat de réservation. Les fonds sont débloqués progressivement durant la phase de construction du bien, générant le déclenchement d’appels de fonds. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA Les appels de fonds Le montant des appels de fonds est réglementé en fonction de l’avancement des travaux et ne peut dépasser un certain pourcentage du prix d’acquisition. Les différentes étapes de la construction génèrent le déclenchement d’appels de fonds encadrés par la loi. Les sommes qui sont réclamées au cours des différents appels de fonds sont : ✓ 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations, ✓ 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau, ✓ 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux, ✓ Le solde, 5 %, lors de la livraison du bien. Le premier appel de fonds intervient à l’ouverture des travaux et le dernier à la livraison du bien. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA Les intérêts intercalaires A partir du moment où la banque débloque des fonds, ceux-ci génèrent des intérêts. Les intérêts générés par les fonds débloqués avant la livraison sont appelés les intérêts intercalaires. Les intérêts intercalaires Les intérêts intercalaires sont des intérêts que l’emprunteur doit payer entre le moment où la banque débloque les fonds et celui où l’emprunteur commence réellement à rembourser son prêt. Ces intérêts se rajoutent au coût initial du crédit. Ils sont calculés en appliquant le taux du prêt sur les portions de crédit libérées (appels de fonds) au fur et à mesure de l’avancement des travaux. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA La période de préfinancement Pendant la période de construction, l’acquéreur devrait s’acquitter du remboursement du capital, des intérêts intercalaires et des assurances. Toutefois, pour éviter que l’investisseur n’ait un effort de trésorerie à effectuer pendant la construction, 2 solutions peuvent être envisagées : Le promoteur peut rembourser les intérêts intercalaires (s’ils ont été avancés par l’investisseur), Les banques peuvent proposer une période de préfinancement : différé d’amortissement ou différé total. Ces options permettent de différer le remboursement du prêt à la livraison et elles sont souvent privilégiées dans le cadre de la VEFA. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA La durée de la période de préfinancement Elle débute en général à l’acte notarié. Elle peut avoir une durée fixe ou être calquée sur la livraison, même si une durée maximale est généralement prévue. Si la période de préfinancement n’est pas incluse dans la durée du prêt, la durée totale du prêt est égale à la durée affichée, augmentée de la durée du préfinancement. Mensualités = Mensualités = intérêts intercalaires intérêts + capital IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA o Le différé d’amortissement Il permet de différer dans le temps le remboursement du capital au-delà de la période de construction. Ainsi, seuls les intérêts intercalaires et l’Assurance Décès Invalidité (ADI) sont exigibles, l’amortissement étant différé. A noter Il peut également être appelé différé partiel. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA Son mécanisme Pendant la période de différé d’amortissement, seuls les intérêts intercalaires et l’ADI sont exigibles. Ainsi, en empruntant la même somme, au même taux, le montant de la mensualité pendant la période amortissable sera le même : Pour un prêt d’une durée de 15 ans sans différé, Pour un prêt d’une durée totale de 16 ans incluant un différé de 12 mois, Pour un prêt d’une durée totale de 17 ans incluant un différé de 24 mois. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA o Le différé total Il consiste à différer non seulement le remboursement du capital emprunté mais également les intérêts. Il cesse au dernier déblocage de fonds. Il est possible de trouver une option de différé total aussi bien dans le cadre d’un crédit in fine que dans celui d’un prêt amortissable. L’emprunteur ne rembourse alors que l’ADI. A noter Il peut également être appelé franchise totale ou compte courant. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA Son mécanisme Lors d’une période de différé total, deux mécanismes se superposent : Celui du différé d’amortissement, Celui du différé des intérêts. Le mécanisme du différé des intérêts est un mécanisme de capitalisation : les intérêts ne sont pas payés mais rajoutés au montant emprunté et capitalisent mois par mois. Les intérêts doivent être calculés que sur la partie des fonds débloqués. Le montant des intérêts intercalaires est donc fonction de la date des appels de fonds. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Généralités 1 1.2. Les particularités d’une acquisition en VEFA o Les options de différé total après la livraison Lorsque la période de différé total a lieu après la livraison, la banque connaît dès le départ le montant des intérêts qui seront générés : ils sont calculés sur le montant total de l’emprunt (puisque la banque a versé l’intégralité des fonds au promoteur). EXEMPLE Un investisseur souhaite faire un prêt à un taux annuel de 5% pour un bien immobilier d’une valeur de 100 000 €, avec une période de différé total de 3 mois après la livraison : La banque calcule le montant des intérêts qui vont être différés au cours des 3 mois : 100 000 X 5%/12 X 3 = 1 250 € Elle les rajoute au montant emprunté qui va donc passer de 100 000 à 101 250 €. Le tableau d’amortissement est alors réalisé avec un capital emprunté de 101 250 €. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Généralités 1 1.3. Le prêt relais Présentation Le prêt relais Le prêt relais est destiné à apporter une solution aux propriétaires qui souhaitent changer de résidence principale avant d’avoir vendu le bien dans lequel ils résident. Il est basé sur un principe simple : la banque avance les fonds sur la future vente du bien immobilier. Le capital provenant de la vente du bien immobilier n'étant pas disponible tant que la vente de l'ancien logement n'est pas définitive, les emprunteurs sont confrontés à un problème de décalage de trésorerie. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Généralités 1 1.3. Le prêt relais Le relais classique L’emprunteur achète une maison moins chère qu’il ne revend son logement actuel. La réponse à son besoin passe par un crédit de très courte durée. Il existe deux méthodes de calcul pour le montant du prêt relais (qui diffèrent selon les établissements bancaires) : La première consiste à retenir 70% de la valeur du bien et à déduire le montant d'éventuels prêts en cours. La seconde consiste à déduire les éventuels prêts en cours de la valeur du bien, puis à appliquer à cette somme 70%, la banque souhaitant conserver une marge de manœuvre. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Généralités 1 1.3. Le prêt relais L’emprunteur peut choisir de payer les intérêts de son prêt relais chaque mois, ou de ne les payer qu’au moment de la vente de son bien. On appelle cette période un « différé total d’amortissement ». Dans le cadre du prêt relais classique, cette période de différé permet d’alléger l’endettement de l’emprunteur car, dès qu’il aura signé l’acte de d’achat de son nouveau bien, il sera redevable à la banque de : L’échéance du prêt de son premier bien, La nouvelle échéance du prêt de sa nouvelle acquisition, L’échéance du prêt relais (s’il ne choisit pas de différé total). IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Généralités 1 1.3. Le prêt relais Le crédit relais-revente Ce prêt relais reprend le capital restant dû du prêt de la première acquisition. Le client doit assumer pendant la période du relais : La mensualité du relais sauf s’il existe un différé total de remboursement des intérêts, La mensualité du prêt complémentaire. A noter Le prêt relais-revente est un prêt ayant la même philosophie que le prêt relais classique, mais qui reprend le capital restant dû, relatif au prêt de la première acquisition. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Généralités 1 1.4. Le prêt in fine Le prêt in fine Le prêt in fine est un prêt spécifique qui consiste à ne rembourser, pendant sa durée, que les intérêts d’emprunt et l’assurance décès invalidité (ADI). Le capital est remboursé en fin de période, à la dernière échéance. Souvent, ce type de prêt est utilisé dans le cadre d’un montage associant un crédit immobilier et un produit d’épargne (généralement un contrat d’assurance-vie). A noter L'emprunteur paie plus d'intérêts que le souscripteur d'un prêt classique car aucune part du capital n'est remboursée lors de la durée du prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Généralités 1 1.4. Le prêt in fine AV = CE AV Versements programmés Intérêts ADI Jusqu’à 15 ans Le capital épargné (CE) au terme du contrat d’assurance vie (AV) doit constituer une épargne suffisante pour reconstituer le capital emprunté. Pour cela, le contrat d’assurance vie est alimenté par des versements libres et/ou programmés. Par ailleurs, le contrat d’assurance vie est nanti au profit de la banque. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Généralités 1 1.4. Le prêt in fine Souvent réservé dans le cadre d’un investissement locatif et pour des profils d’investisseurs se situant dans les tranches marginales d’imposition supérieures (30%, 41%, 45%), le montage in fine permet une optimisation fiscale et patrimoniale, notamment par les intérêts déductibles des revenus locatifs. Un crédit in fine a donc un effet de levier en permettant d’augmenter l’économie d’impôts générée par l’investissement immobilier. Le choix d’un prêt in fine par rapport à un prêt amortissable dépend principalement du projet de l'emprunteur, de son niveau de revenus, de sa tranche d’imposition et de sa capacité à constituer une épargne suffisante pour rembourser le prêt à son terme. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre 2 Les prêts aidés 2.1. Le principe de proposition prioritaire d’un prêt aidé en cas d’éligibilité du candidat L’Etat propose un certain nombre de prêts aidés. Ces derniers ont différents objectifs, mais les deux prioritaires sont de : Permettre l'accession à la propriété des personnes à revenus modestes, en offrant des prêts garantis par l'état ou des prêts faisant office d'apport. Favoriser l'amélioration énergétique du parc immobilier français en permettant des travaux rendant les habitations plus « vertes » (Eco-PTZ, PTZ). Ces prêts sont éligibles sous conditions. À partir du moment où l'acquéreur peut bénéficier d'une de ces enveloppes, il est du devoir du banquier ou de l'intermédiaire en opérations de banque de proposer ce dispositif à son client. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre 2 Les prêts aidés 2.1. Le principe de proposition prioritaire d’un prêt aidé en cas d’éligibilité du candidat En effet, ne pas proposer un prêt aidé, alors que le client est éligible à cette aide est un défaut de conseil de la part du professionnel du financement immobilier. Si le client ne souhaite pas bénéficier de cette enveloppe, il convient de lui demander de faire un courrier de renonciation dans lequel il stipule que le banquier/ l'IOBSP a bien effectué son devoir de conseil, mais que malgré l'intérêt représenté par ce prêt aidé, il préfère y renoncer. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) Présentation Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) s'adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique. Cependant, un PTZ peut parfois financer certains logements anciens nécessitant des travaux importants. Le PTZ ne finance qu'une partie de l'opération et doit être complété par d'autres prêts immobiliers (prêt classique, conventionné, d’accession sociale, épargne logement, etc.) ou un apport personnel. Bon à savoir : Un PTZ ne peut donner lieu à des frais de dossier, des frais d’expertise, intérêt ou intérêt intercalaire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) o La loi de finances pour 2022 a prorogé la distribution du prêt à taux zéro jusqu’au 31 décembre 2023. o Depuis le 1er janvier 2022, les ressources de l’emprunteur sont appréciées à la date d’émission de l’offre de prêt. o Un décret du 8 décembre 2020 fixe les conditions d'allongement du délai dont dispose l'emprunteur pour justifier des travaux réalisés. o Un décret du 15 novembre 2020 élargit les conditions d'éligibilité pour les primo-accédants à la propriété dans le cadre d'un contrat de location- accession à la propriété immobilière. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) Bénéficiaires L'emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt. Toutefois, cette condition n'est pas exigée lorsque l'emprunteur ou l'un des occupants du logement est : Seul détenteur de l’usufruit ou de la nue-propriété de la résidence principale, En situation d’handicap. Il faut pour cela avoir une carte de mobilité inclusion portant la mention invalidité ou d’une carte d’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie ou percevoir l’allocation aux adultes handicapés ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé, Victime d’une catastrophe naturelle ou technologique rendant définitivement inhabitable le logement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) Les conditions de ressources Le PTZ est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d'occupant(s) du logement. Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants : o Le coût total de l'opération divisé par 9. o La somme des revenus fiscaux de l'ensemble des occupants du logement pour l'année n-2, IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) Les conditions liées au logement Ce logement doit devenir la résidence principale de l'emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l'achat du logement. Toutefois, cette condition peut être assouplie dans certains cas. Le PTZ peut financer la construction ou l'achat de tout logement neuf, mais également : ✓ L'achat d'un logement ancien avec de gros travaux l'assimilant fiscalement à un local neuf, ✓ La transformation d'un local, neuf ou ancien, en logement (assimilé fiscalement à un local neuf), ✓ Le logement ancien dont les travaux représentent 25% du coût total de l'opération (soit au moins un tiers de la valeur d'achat du logement seul). IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) A noter : o Le logement ne peut pas être loué pendant les 6 années suivant le versement du prêt, sauf situation spécifique. o S’il y des travaux de construction ou d’amélioration du logement, ils ne doivent pas commencer avant l’obtention du PTZ. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) Les règles de calcul Le PTZ permet de financer une partie du coût total (TTC) de l’opération. Le coût total de l’opération se compose notamment : Du coût de la construction ou de l’achat du logement, Des honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié, les droits d’enregistrement et l’achat de meubles pour meubler le logement sont exclus du calcul. Ce plafond dépend de la zone géographique du logement et du nombre de personnes qui vont l’habiter. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) Le tableau ci-dessous présente le coût maximal de l’opération immobilière servant de base de calcul de la valeur du PTZ : Depuis le 1er avril 2024, le montant du PTZ est plafonné à 50 % du coût de l'opération. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre Les prêts aidés 2 2.2. Le prêt à taux zéro (PTZ) La durée de remboursement La durée de remboursement du PTZ dépend : Des revenus, Du coût total de l’opération, De la composition de la famille de l’emprunteur, De la zone géographique dans laquelle se situe le logement. La durée de remboursement du PTZ s’étend de 20 à 25 ans, et comprend 2 périodes : La période de différé, pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le PTZ, La période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre Les prêts aidés 2 2.3. L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) Présentation L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) permet de financer des travaux de rénovation énergétique des logements. Le montant maximal de l’éco-PTZ est compris entre 7 000€ et 30 000€ selon les travaux financés. Le montant peut s’élever à 50 000€ pour les travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement. Ce prêt peut être accordé jusqu’au 31 décembre 2023. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre Les prêts aidés 2 2.3. L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) Les personnes concernées L’éco-PTZ s’adresse à tous les propriétaires, occupant ou bailleur, sans condition de ressources. Le dispositif est également ouvert aux copropriétaires. Les logements concernés Le logement doit être déclaré comme résidence principale et avoir été achevé avant le 1er janvier 1990. Le logement doit avoir été construit depuis plus de 2 ans. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre Les prêts aidés 2 2.3. L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) Les travaux éligibles Dans la limite de plafonds, l’éco-PTZ permet de financer les travaux correspondant à au moins l’une des 7 catégories suivantes : Isolation performante de la toiture, Isolation performante des murs donnant vers l’extérieur, Remplacement des fenêtres et des portes fenêtres en simple vitrage donnant sur l’extérieur, Isolation des planchers bas sur sous-sol, vide sanitaire ou passage ouvert, Installation ou remplacement du système de chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire, Installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable, Installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre Les prêts aidés 2 2.3. L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) Les formalités à accomplir Une fois le choix des travaux défini, l'intéressé doit s'adresser à un établissement bancaire muni des devis relatifs à l'opération retenue. Une fois le prêt accordé, son bénéficiaire dispose d'une durée de 3 ans pour réaliser les travaux effectivement prévus et retourner voir l'établissement bancaire muni des factures acquittées. Le montant du prêt Le montant maximum de l’Eco-PTZ est de 50 000 € par logement, remboursable sans intérêt. Il n'est autorisé qu'un seul prêt par logement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre Les prêts aidés 2 2.3. L’éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) Le cumul avec d’autres dispositifs L’éco-PTZ est cumulable avec : Les aides de l’Anah et des collectivités territoriales, Les certificats d’économies d’énergie, Le PTZ pour l’accession à la propriété, MaPrimeRénov ou avec le crédit d’impôt pour la transition énergétique. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre Les prêts conventionnés 3 3.1. le prêt conventionné classique (PC) Présentation Le prêt conventionné classique est destiné au propriétaire qui souhaite faire des travaux dans sa résidence principale ou à toute personne qui veut devenir propriétaire de sa résidence principale (en l’achetant ou en la faisant construire). Il est accordé sans conditions de ressources. Le taux d’intérêt est plafonné. Il est possible d’obtenir ce prêt auprès des établissements financiers ayant passé une convention avec l’Etat. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre Les prêts conventionnés 3 3.1. le prêt conventionné classique (PC) Les logements concernés Le prêt peut servir à financer les opérations suivantes : Achat d’un terrain et construction d’un logement sur ce terrain, Achat d’un logement neuf, Achat d’un logement ancien et travaux d’amélioration si nécessaire, Travaux dans un logement existant pour faire des économies d’énergie, pour l’agrandir ou pour transformer en local qui n’était pas destiné à l’habitation. Le montant des travaux doit au moins être égal à 4 000€. A noter : Le logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre Les prêts conventionnés 3 3.1. le prêt conventionné classique (PC) La durée de remboursement Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de modifier cette durée pour : L’allonger jusqu’à totaliser une durée de 35 ans maximum, La réduire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre Les prêts conventionnés 3 3.2. Le prêt d'accession sociale (PAS) Présentation Le prêt d'accession sociale (PAS) a été institué pour favoriser l'accession à la propriété des ménages aux revenus modestes. Il est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État pour financer la construction ou l'achat d'un logement, avec ou sans travaux d'amélioration. Il est remboursable avec intérêts et peut financer jusqu'à l'intégralité du coût de l'investissement. A noter : Lorsque le prêt finance des travaux, ils doivent avoir été achevés dans les 3 ans suivant l’offre de prêt. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre Les prêts conventionnés 3 3.2. Le prêt d'accession sociale (PAS) Les conditions liées au logement Le prêt peut servir à financer les opérations suivantes : Achat d’un terrain et construction d’un logement sur ce terrain, Achat d’un logement neuf, Achat d’un logement ancien et travaux d’amélioration si nécessaire, Travaux dans un logement existant pour faire des économies d’énergie, pour l’agrandir ou pour transformer en logement un local qui n’était pas auparavant destiné à l’habitation. Le montant des travaux doit au moins être égal à 4 000€. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre Les prêts conventionnés 3 3.2. Le prêt d'accession sociale (PAS) Les conditions de ressources Les ressources de l'emprunteur ne doivent pas excéder un certain plafond qui dépend de ses charges de famille et de son lieu de résidence. L'année de référence à prendre en compte est l'avant- dernière année précédant l'offre (soit l’année n-2). IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre Les prêts conventionnés 3 3.2. Le prêt d'accession sociale (PAS) La durée de remboursement Le prêt conventionné peut être remboursé sur une durée allant de 5 à 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir la possibilité de modifier cette durée pour : L’allonger jusqu’à totaliser une durée de 35 ans maximum, La réduire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Présentation La Plan Epargne Logement (PEL) est un compte d’épargne réglementé. Il aide à constituer une épargne en vue d’un achat immobilier. En contrepartie du blocage de l’épargne pendant 4 ans, l’emprunteur peut obtenir sous conditions, des intérêts exonérés d’Impôt sur le Revenu, un prêt à taux bonifié et une prime d’Etat. A noter : Pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2018, les intérêts sont soumis à l’Impôt sur le Revenu et la prime d’Etat est supprimée. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 68  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le fonctionnement du PEL Dépôt Versements >224 € versement versement versement Des versements périodiques doivent être Le versement initial est de 225 € obligatoirement effectués. Le montant annuel de ces minimum. versements est d'au moins 540 €, sous la forme de versements : Le plafond des dépôts est de 61 200 €, Mensuels Trimestriels Semestriels intérêts capitalisés non compris. 45 € minimum 135 € minimum 270 € minimum Le PEL est clôturé d'office en cas de non-respect de la condition de versement annuel minimum. Transfert Le transfert d'un PEL existant dans un autre établissement est possible mais il faut l'accord des deux établissements et des frais peuvent être facturés. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 69  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le fonctionnement du PEL Clôture d’un PEL ouvert avant 2018 ouverture 2 ans 4 ans Avant 2 ans : Entre 2 et 4 ans : Après 4 ans : Tout retrait effectué Tout retrait effectué sur Tout retrait effectué sur sur le PEL entraîne la un PEL entraîne la le PEL entraîne la clôture du plan. Le clôture du plan. Pour le clôture du plan. titulaire perd les retrait intervenu entre droits à prime. ces dates, le titulaire Le retrait effectué garde le bénéfice du après les 4 ans taux de rémunération n’entraîne pas de du PEL mais les droits à pénalités. prêts et à prime sont diminués. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 70  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le fonctionnement du PEL Clôture d’un PEL ouvert après 2018 ouverture 2 ans 4 ans Avant 2 ans : Entre 2 et 4 ans : Après 4 ans : Tout retrait effectué Tout retrait effectué sur Tout retrait effectué sur sur le PEL entraîne la un PEL entraîne la le PEL entraîne la clôture du plan. clôture du plan. clôture du plan. Le retrait effectué après les 4 ans n’entraîne pas de pénalités. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le fonctionnement du PEL La rémunération du PEL PEL ouvert avant 2018 PEL ouvert après 2018 Le taux d’intérêt est fixé à l’ouverture du PEL. Le taux d’intérêt est fixé à l’ouverture du PEL. Pour les contrats ouverts Entre août 2003 et depuis le 1er janvier 2024, le taux du 2,5% janvier 2015 PEL est de 2,25% contre 2% en 2023. Entre février 2015 2% 2,25% / an et janvier 2016 Les intérêts sont capitalisables, au 31 Entre février 2016 décembre de chaque année, ils viennent 1,5% s’ajouter au capital déjà épargné et et juillet 2016 deviennent producteurs d’intérêts Depuis le 1er août supplémentaires. 1% 2016 IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 72  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le régime fiscal des PEL les intérêts sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, qui est opéré à la source sur le montant des intérêts bruts versés. 12,8% Le PFU Impôt sur le revenu 30% 17,2% Prélèvements sociaux Sur option globale, les intérêts peuvent être soumis au barème de l’impôt sur le revenu auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2%). Toutefois, concernant les PEL ouverts avant le 31 décembre 2017, les intérêts acquis au cours des 12 premières années sont exonérées du plan. La banque fournit chaque année un relevé qui mentionne le montant des intérêts produits par le PEL et le montant du PFU. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le prêt immobilier Avantages PEL et prêt immobilier 4 ANS ouverture En plus de la rémunération La demande de prêt est possible dès que le plan a 4 qu’il offre, le PEL permet à son ans d'existence. Il n'est plus possible d'exercer son droit titulaire de solliciter un à prêt après un délai d'un an suivant la clôture du PEL. établissement bancaire afin de souscrire un prêt immobilier Conditions offrant des conditions financières particulièrement Un PEL ne donne droit qu’à un seul avantageuses. Un seul prêt peut être accordé par 1 prêt. personne. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre Autres types de prêts 4 4.1. Le PEL Le prêt immobilier Utilisation Montant, taux et durée prêt 2 15 La durée du prêt est comprise entre 2 et 15 ans. Seule l'acquisition de la résidence principale ou des travaux qui s'y rapportent permettent Le titulaire du plan peut obtenir un prêt d'obtenir le prêt. allant jusqu'à 92 000 € maximum. Lorsque le prêt est d'un montant minimum de Le montant du prêt accordé dépend de 5 000 €, et que le PEL a été ouvert avant 2018, l’emprunteur des droits à prêt du titulaire du PEL : peut bénéficier d’une prime d’Etat correspondant à un c'est-à-dire du montant des intérêts pourcentage des intérêts acquis sur le PEL. obtenus sur le PEL. La loi de finances pour 2018 supprime la prime d’Etat pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2018. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 75  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Présentation Le Compte Epargne Logement (le CEL) est un produit d’épargne dont les fonds sont disponibles et qui permet de bénéficier sous conditions, d’un prêt immobilier ou d’un prêt travaux et d’une prime d’Etat. Les intérêts du CEL étaient exonérés d’impôt sur le Revenu mais un CEL ouvert à partir du 1er janvier 2018 ne permet plus de bénéficier ni de cette exonération ni de la prime d’Etat. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 77  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Le Compte d'épargne logement est un système d'épargne donnant accès, après une phase d'épargne d'une durée minimale, à un prêt immobilier à un taux privilégié. L'ouverture d’un CEL Qui peut ouvrir Conditions Patrimoine un CEL ? 1 Toute personne physique Il n'est pas possible pour Un CEL peut être ouvert par un quel que soit son âge une personne de détenir titulaire d’un PEL, dans le plusieurs CEL même établissement bancaire. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 78  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Le fonctionnement du CEL Transfert Le transfert d’un CEL existant dans un autre établissement est possible mais il faut l'accord des deux établissements et des frais peuvent être facturés. Il est possible de transformer son PEL en CEL à tout moment. En revanche l'inverse n'est pas possible. PEL CEL Les intérêts acquis sont recalculés en appliquant à l'ensemble des dépôts le taux du CEL en vigueur à la date du transfert. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 79  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Versements Montant, taux et durée 18 Maximum 300€ 15 300€ mois prêt Le souscripteur choisit librement la Le versement initial auquel est subordonné durée du plan. l'ouverture du CEL doit être, au minimum, de Toutefois, l’obtention du prêt n’est 300 €. possible que si le CEL a 18 mois d’existence. Le plafond des dépôts est de 15 300 € (hors intérêts capitalisés). Contrairement au PEL, il n'y a pas de montant minimum de versement à respecter de façon annuelle. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 80  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Le fonctionnement du CEL Depuis le 1er février 2023, le taux d’intérêt, hors prime d’Etat, est de 2% / an. intérêts intérêts Les intérêts sont capitalisables : au intérêts 31 de chaque année, ils viennent s’ajouter au capital épargné et capital deviennent producteurs d’intérêts supplémentaires. ouverture 31/12 31/12 31/12 N N+1 N+2 IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 81  Chapitre Autres types de prêts 4 4.2. Le CEL Le prêt immobilier Utilisation prêt ou SCPI Le prêt doit être destiné au financement de la résidence principale ou à l'achat de parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) à vocation d'habitation. Sous certaines conditions, le titulaire d’un CEL ouvert postérieurement au 1er janvier 2018, peut l’utiliser pour obtenir un prêt à un taux privilégié. La loi de finances pour 2018 a supprimé la prime d’Etat pour les CEL ouverts à partir du 1er janvier 2018. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 82  Chapitre Autres types de prêts 4 4.3. Le prêt "Action Logement" (ex-1 % Logement) Présentation La participation des employeurs à l’effort de construction (PEEC) permet d’aider les salariés à se loger grâce à un versement des entreprises. Les sommes collectées permettent, soit la construction des logements, soit une aide directe aux salariés via des prêts en matière d’accession ou encore des cautionnements en matière de location. Depuis 2009, le prêt bénéficiant aux salariés au titre de la PEEC est appelé « Action Logement » (anciennement « 1 % logement »). Il est accordé par Action Logement aux salariés des entreprises du secteur privé adhérentes au Comité Interprofessionnel du Logement (CIL). IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 84  Chapitre Autres types de prêts 4 4.3. Le prêt "Action Logement" (ex-1 % Logement) Les caractéristiques Il peut financer un logement neuf ou ancien à usage de résidence principale et doit respecter les conditions de performances énergétiques. La durée de prêt est au maximum de 20 ans. Le prêt ne doit pas dépasser 30% du coût total de l’opération. Son montant varie de 7 000 € à 25 000 € et dépend de la zone dans laquelle est situé le bien. Le prêt Action logement n'est pas lié au contrat de travail et n'a donc pas à être remboursé par anticipation si l'emprunteur quitte son entreprise. L'intéressé doit se renseigner auprès de son employeur. IMMO-IOBSPII-MS-M8L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 85 Leçon 7 Les dispositifs d’investissements locatifs Chapitre 1 Loi Pinel 1.1 Préambule 1.2 L’avantage fiscal 1.3 Les conditions d’application 1.4 L’application du dispositif 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Chapitre 2 Ancien dispositif : la loi Duflot 2.1 Présentation 2.2 Les conditions d’application 2.3 L’avantage fiscal 2.4 Le Duflot Outre-mer IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Préambule Investir dans l’immobilier locatif neuf permet d’obtenir des avantages fiscaux d’où le terme «défiscalisation». Il s’agit d’acheter un bien et de le louer (sous conditions) moyennant un avantage fiscal. Ces dispositifs permettent à l'investisseur de se constituer un patrimoine immobilier en douceur, car la majorité du remboursement du crédit immobilier est financée par les loyers du locataire et les économies d'impôts réalisées. Il existe plusieurs lois de défiscalisation dans l’immobilier. Elles s’adaptent toutes à des situations différentes avec des objectifs poursuivis différents. Le but principal de l’Etat est de subvenir au manque de logements en France. Nous étudierons ici le dispositif Pinel ainsi que son prédécesseur : le dispositif Duflot. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.1 Présentation Dans le cadre d’un vaste plan de relance de l’immobilier, le Gouvernement a annoncé en Août 2014 la création d’un nouveau dispositif d’investissement locatif : le dispositif Pinel qui vise à doper la construction de logements destinés à la location. Il est applicable aux investissements réalisés depuis le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024, c’est-à-dire pour lesquels l’acte notarié est signé à compter de cette date. Il comporte un volet métropole et un volet Outre-Mer. Depuis 2023, les avantages fiscaux a connu des modifications. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.1 Présentation Un investissement immobilier locatif Pinel permet à l’acheteur de réduire son impôt sur le revenu, de développer son patrimoine et d’avoir des revenus complémentaires. Pour obtenir cette réduction d’impôt, l’investisseur doit louer le logement pendant 6, 9 ou 12 ans selon le montant de réduction souhaitée. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Le dispositif Pinel est ouvert aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Ils peuvent détenir le bien en direct ou à travers une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) : SCI par exemple. Extension de la réduction d’impôt Pinel au bénéfice des non- résidents : Le contribuable ayant réalisé un investissement Pinel depuis le 1er janvier 2019 alors qu’il était domicilié en France, peut conserver le bénéfice de la réduction d’impôt Pinel restant à courir durant toutes les années de sa non-résidence fiscale. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Le logement doit être acheté neuf ou en l’état futur d’achèvement, dans certaines zones géographiques (A bis, A ou B1). L’investisseur doit s’engager à louer le bien nu sous certaines conditions de loyer et de ressources du locataire, pendant 6 ou 9 ans avec une possibilité de proroger l’engagement de deux périodes triennales jusqu’à atteindre 12 ans. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Deux options existent pour des propriétaires souhaitant mettre un logement en location : louer vide ou meublé. Pour que l’avantage fiscal lié à la loi Pinel s’applique, le logement doit être loué nu. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Le taux de la réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du logement (généralement le prix d’acquisition majoré de frais liés à cette acquisition). Ce taux varie en fonction : ▪ de la durée de l’engagement de location (6 ou 9 ans) ; ▪ et de la date de l'investissement : depuis 2023 le taux de la réduction est réduit (à l'exception de certains logements). A noter Le plafond du prix de revient est fixé à 300 000€ et à 5 500 € du m² habitable. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Taux de réduction actuels Durée de l’engagement de Jusqu’au Investissements Investissements location 31/12/2022 en 2023 en 2024 Période initiale 12% 10,5% 9% 1ère prorogation de 3 ans 6% 4,5% 3% 6 ans 2ème prorogation de 3 ans 3% 2,5% 2% Période initiale 18% 15% 12% 9 ans 1ère prorogation de 3 ans 3% 2,5% 2% IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal EXEMPLE 2023 Engagement Montant total réduction d’impôt total 6 ans 29 085 € 10,5% 277 000€ 9 ans 41 550 € 15% 12 ans 48 475 € 17,5% IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal Taux de réduction actuels : Outre - Mer Durée de l’engagement de Jusqu’au Investissements Investissements location 31/12/2022 en 2023 en 2024 Période initiale 23% 21,5% 20% 1ère prorogation de 3 ans 6% 4,5% 3% 6 ans 2ème prorogation de 3 ans 3% 2,5% 2% Période initiale 29% 26% 23% 9 ans 1ère prorogation de 3 ans 3% 2,5% 2% IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.2 L’avantage fiscal o Depuis le 1er avril 2020, la rémunération des intermédiaires distribuant des biens en Loi Pinel est limitée à 10%. Le plafond des commissions est inclus dans les frais directs et indirects liés à la vente du logement. o Depuis 2021, la réduction d’impôt ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire. o Le périmètre est limité aux bâtiments d’habitation collectifs, notion précisée par l’administration fiscale par voie de rescrit. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application La réduction d’impôt La réduction d’impôt s’applique sous certaines conditions. Le logement doit répondre à un certain niveau de performance énergétique : ▪ Depuis le 1er janvier 2013 et jusqu’au 31 décembre 2021 (date du permis de construire), les constructions neuves à usage d’habitation devaient respecter la règlementation thermique 2012 (RT2012) ; ▪ Depuis le 1er janvier 2022 (date de dépôt du permis de construire), les constructions neuves à usage d’habitation doivent respecter la règlementation environnementale 2020 (RE2020) qui vise à optimiser davantage la conception énergétique du bâti. Le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement de l’investisseur de louer le logement nu à usage d’habitation principale. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application L’engagement L’investisseur peut opter pour un engagement initial irrévocable d’une durée de 6 ou 9 ans. Il a ensuite la possibilité de prolonger cet engagement pour deux périodes triennales s’il s’est engagé initialement sur 6 ans ou pour une période triennale s’il s’est engagé initialement sur 9 ans. Le loyer Le loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par décret qui varie en fonction de la zone dans laquelle est située le logement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application Le délai de mise en location Le délai de mise en location impacte également sur le bénéfice de la réduction d’impôt : Dans le cadre d’une acquisition d’un logement neuf déjà achevé: la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’acquisition. Dans le cadre d’une acquisition d’un logement en VEFA, ou de la construction par le contribuable: la location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement du logement. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application Le titulaire du bail Le titulaire du bail, dont les ressources sont soumises à un plafond variable selon le zonage et fixées annuellement par décret, doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même ou un membre de son foyer fiscal. Cependant, la location à un ascendant ou un descendant est autorisée à la condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal, sans entraîner la suspension de l’avantage fiscal ou une prolongation de l’engagement de location. Un coefficient est appliqué pour tenir compte de la surface du logement dans l’appréciation du plafonnement du loyer, il ne peut pas excéder 1,2. Il faut appliquer la formule suivante pour le calculer : 0,7 + (19/surface habitable). IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.3 Les conditions d’application Le non respect des engagements L’avantage fiscal est remis en cause en cas : - De non-respect de l’engagement de location, - De non-respect des conditions de location, - De cession pendant la période d’engagement, - D’interruption de la location pendant une durée supérieure à 12 mois. Aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune : - Décède, - Est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégorie, - Est licencié. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.4 L’application du dispositif La première année au titre de laquelle la réduction d'impôt est accordée dépend de la nature de l'investissement. Il n’y a pas de prorata temporis à effectuer, même si l’acquisition ou l'achèvement du logement intervient en cours d’année. Nature de l'investissement Fait générateur Acquisition d'un logement neuf achevé Année d'acquisition du logement Acquisition d'un logement en VEFA Année d'achèvement du logement Construction d'un logement par le contribuable Le contribuable ne peut réaliser que 2 investissements Pinel par année civile. Dans le cadre d'une VEFA l’achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l'Acte authentique. Ce délai est prorogé de 30 mois supplémentaires pour tenir compte des différents ralentissements liés aux difficultés d'approvisionnement de matériaux et à la mise en place de mesures de protection sanitaire sur les chantiers. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.4 L’application du dispositif L’assiette de calcul de la réduction d’impôt est soumise à un double plafonnement: Un plafond global de 300 000 € par an et par foyer fiscal, Un plafond par mètre carré de surface habitable pondérée fixé à 5 500 €/m², quelle que soit la zone dans laquelle se situe le logement. La surface à prendre en compte pour l’application de ces plafonds est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (caves, balcons, etc.), cette moitié ne pouvant dépasser 8 m². Les terrasses ne peuvent être prises en compte, en tant que surface annexe, que dans la limite de 9 m² (soit 4,5 m² maximum de surface pondérée fiscale). IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Le dispositif Pinel 1 1.4 L’application du dispositif L’assiette de calcul de la réduction d’impôt est composée : Du prix de vente du bien immobilier, Des frais d’acte, Du prix du parking si le loyer total (loyer principal + loyer du parking) ne dépasse pas le plafond de loyer applicable. En cas de dépassement, il est nécessaire d’établir 2 baux distincts et d ’enlever le prix du parking de l’assiette de calcul de la réduction d’impôt. Si le montant de la réduction d’impôt est supérieur au montant de l’impôt effectivement dû par le contribuable: le surplus ne peut pas faire l’objet d’un report sur les années suivantes et sera donc définitivement perdu. IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Baisse progressive du taux de la réduction d’impôt à Depuis 2023 la date de signature de l’acte : En métropole Durée de l’engagement de Investissements Investissements location en 2023 en 2024 Période initiale 10,5% 9% 1ère prorogation de 4,5% 3% 6 ans 3 ans 2ème prorogation de 2,5% 2% 3 ans Période initiale 15% 12% 9 ans 1ère prorogation de 2,5% 2% 3 ans IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Baisse progressive du taux de la réduction d’impôt à Depuis 2023 la date de signature de l’acte : Outre-mer Durée de l’engagement de Investissements Investissements location en 2023 en 2024 Période initiale 21,5% 20% 1ère prorogation de 4,5% 3% 6 ans 3 ans 2ème prorogation de 2,5% 2% 3 ans Période initiale 26% 23% 9 ans 1ère prorogation de 2,5% 2% 3 ans IMMO-IOBSPII-MS-M8L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre 1 Le dispositif Pinel 1.5 L’évolution du dispositif Pinel Depuis le 1er janvier 2023, la loi Pinel s’est divisée Nouveautés 2023 en deux dispositifs distincts, à savoir le Pinel + et le Pinel classique. PINEL + Les taux applicables avant 2023 sont toutefois maintenus pour les logements :