Cours Immobilier - Gestion des Biens Immobiliers - PDF

Leçon 5 La détention d’un bien immobilier IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Préambule Le propriétaire d’un bien immobilier peut détenir ce bien de différentes manières : Directemen...

Leçon 5 La détention d’un bien immobilier IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Préambule Le propriétaire d’un bien immobilier peut détenir ce bien de différentes manières : Directement Indirectement En démembrement Il est propriétaire du La propriété est répartie entre : logement et peut, Il est propriétaire de parts ▪ Un usufruitier: il a l’usage du soit l’utiliser pour d’une société, elle-même logement pour y vivre ou pour l’habiter, soit le propriétaire du logement. en percevoir les fruits (les donner en location et Ce dernier peut être utilisé loyers), en percevoir les par un ou plusieurs des ▪ Un nu-propriétaire: il aura la loyers. associés ou être destiné à pleine propriété du bien au la location. décès de l’usufruitier. SOCIETE IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.1 La pleine propriété Le droit de propriété – Article 544 du Code Civil « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le propriétaire d'une chose est investi de trois prérogatives : 1 2 3 Le droit d'user de Le droit de jouir Le droit de disposer la chose, de la chose, de la chose. La pleine propriété d’un logement permet à son propriétaire de l’utiliser ou d’en disposer comme il le souhaite. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.1 La pleine propriété Le plein propriétaire d’un bien peut : L’occuper à titre de résidence principale ou secondaire, Le louer et en percevoir les loyers. Lorsqu’une personne dispose de l’ensemble de ces droits sur un bien, elle le détient en pleine propriété. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision L'indivision est la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien et disposent de droits de même nature sur ce dernier. Chaque individu est titulaire d'un droit de pleine + propriété mais sur une fraction du bien correspondant à ses droits dans l'indivision. Un bien détenu en indivision est nommé « bien indivis ». Dans le cadre d’un régime matrimonial de communauté, les biens achetés ensemble par les époux ne sont pas des biens indivis mais des biens communs. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision Dans quels cas peut-on se retrouver en indivision sur un même bien ? Il convient de distinguer si l’indivision est née : ▪ de l’application de la loi suite à un évènement (décès, divorce) : on parle alors d’indivision légale, ▪ de la volonté des parties : on parle d’indivision conventionnelle. (exemple : des concubins qui acquièrent ensemble un bien immobilier). Le bien acquis appartient alors aux indivisaires soit de façon égalitaire, soit de façon proportionnelle à leur contribution financière. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision Pour un logement, cette situation d’indivision est fréquente lorsqu’il s’agit : D’un achat en commun : on parle alors d’indivision conventionnelle : En principe, la propriété est partagée à parts égales (50/50) entre les acquéreurs mais elle peut également être partagée de façon inégale (60/40, 70/30, etc.). D’une succession : on parle alors d’indivision successorale : Avant que le patrimoine ne soit réparti entre les différents héritiers, les biens sont considérés comme détenus en indivision par ces derniers. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision L’indivision conventionnelle Chaque acquéreur est propriétaire du bien à hauteur de sa contribution financière lors de l’achat, sans que sa quote-part ne soit matériellement distinguée. Une fois le bien acheté, chacun des indivisaires a des droits sur la totalité du bien. Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité. Lorsque, un des indivisaires décide de mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer. Toutefois, ils disposent d’un droit de préemption sur la quote-part cédée. A défaut de rachat par un autre indivisaire, le bien doit être vendu. Afin de pallier à cette situation, il est possible de conclure une convention d’indivision. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision La convention d’indivision La convention d’indivision a pour objectif d’organiser la gestion de l’indivision et d’en fixer les règles. Elle peut être conclue pour une durée déterminée. En cas de durée indéterminée, aucun des indivisaires ne peut exiger la vente du bien pour obtenir sa part. Encadrée par certaines règles du Code Civil, cette convention doit être établie par écrit, lister les biens indivis et préciser les droits de chaque indivisaire, sous peine de nullité (c’est-à-dire au risque d’être considérée comme nulle). Lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, elle doit être rédigée par un notaire et faire l’objet d’une publication au Service de publicité foncière. L’intervention du notaire est obligatoire. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision Lorsque la vente d’un bien indivis est bloquée par l’un des indivisaires, l’autorisation de vendre peut être demandée au tribunal par les autres indivisaires (représentant au moins les 2/3 des droits indivis). IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision L’indivision successorale Après le décès et avant le partage de la succession, les héritiers sont propriétaires des biens du défunt dans l’indivision. Des règles encadrent la gestion du patrimoine en commun. L’utilisation des biens indivis Pour les utiliser, 3 conditions sont à respecter : Obtenir l’accord des autres indivisaires, Respecter la destination du bien, Si le bien est utilisé par un seul indivisaire, une indemnité sera versée aux autres. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision La cession des droits dans l’indivision : A tout moment, sauf si un jugement ou une convention entre les indivisaires s’y oppose, il est possible de sortir de l’indivision de la manière suivante : ▪ En donnant ou vendant la part dans l’indivision ou dans un bien déterminé. ▪ En cas de vente, il est nécessaire d’avertir les autres indivisaires par acte d’huissier, ▪ En demandant le partage de tout ou partie du bien.. Si l’un des indivisaires souhaite le partage alors que les autres veulent rester en indivision, ces derniers peuvent demander au tribunal de les autoriser à rester dans l’indivision. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.2 L’indivision La prise de décision La majorité des 2/3 des droits indivis La réalisation des actes de gestion courante*, La vente des biens indivis pour payer les dettes et les charges de l’indivision, L’attribution de la gestion des biens qui sont dans l’indivision à un ou plusieurs indivisaires ou à une autre personne. Les décisions prises à la majorité des 2/3 doivent être communiquées aux autres indivisaires. A défaut, les décisions prises leur sont inopposables. L’unanimité Pour les actes les plus importants concernant les biens indivis. Il s’agit en particulier des actes de disposition* (vente, donation d’un bien immobilier). IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.3 L’impact du régime matrimonial ou patrimonial Biens dont un des époux est Régime propriétaire Biens acquis pendant le mariage Divorce matrimonial avant le mariage Chaque époux reste Communauté propriétaire de ses biens réduite aux Biens propres Biens communs propres. acquêts La masse commune est partagée entre eux. Communauté La masse commune est Biens communs Biens communs universelle partagée entre eux. Biens propres ou, s’ils sont acquis Biens indivis partagés selon Séparation de par les 2 époux, les biens sont Biens propres les droits de chacun dans biens présumés indivis sauf preuve l’indivision contraire. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre La propriété d’un bien 1 1.3 L’impact du régime matrimonial ou patrimonial Régime Biens acquis Biens acquis après Dissolution ou séparation patrimonial avant PACS conclu Biens indivis partagés selon Présomption d’indivision sauf avant le Biens propres les droits de chacun dans indication contraire dans l’acte 01/01/2007 l’indivision PACS conclu Principe de la séparation de biens : Biens indivis partagés selon après le Biens propres Biens propres les droits de chacun dans 01/01/2007 ou Biens indivis l’indivision Biens propres ou, s’ils sont acquis Biens indivis partagés selon par les 2 concubins, les biens sont Union libre Biens propres les droits de chacun dans présumés indivis sauf preuve l’indivision contraire. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre La propriété indirecte 2 2.1 Préambule Dans le cadre de la détention d’un bien immobilier de manière indirecte, le propriétaire n’est pas l’acquéreur, ni l’investisseur, mais une société. Il a donc fait l’acquisition de parts de cette société qui est elle-même directement propriétaire du ou des logements. L’acquéreur de parts est donc l’un des associés de la société. En règle générale, lorsque l’acquéreur souhaite détenir des biens immobiliers de manière indirecte, il investit dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI). La société civile de placement immobilier (SCPI) est quant à elle utilisée comme un outil de placement et plus particulièrement un placement financier. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre La propriété indirecte 2 2.2 Via une SCI La Société Civile Immobilière (SCI) Une SCI est une entreprise destinée à acquérir, gérer, voir revendre des biens immobiliers. Une fois la société créée, les personnes deviennent des associés. Faciliter la gestion d’un patrimoine professionnel, en le Objectifs séparant du patrimoine privé. Eviter une situation d’indivision. Préparer la transmission des biens en vue de diminuer les droits de donation ou de succession. La donation d’un immeuble détenu par une SCI peut être progressive. Les associés peuvent céder progressivement des parts aux donataires qui bénéficient d’un abattement tous les 15 ans. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre La propriété indirecte 2 2.2 Via une SCI En matière de droits de Il est possible de céder un bien immobilier au travers mutation* : des parts de SCI, ce qui présente un intérêt quand la SCI n’a pas encore remboursé la totalité de l’emprunt contracté pour l’acquisition; En matière de droits de Une SCI dont les parents sont usufruitiers et les enfants succession : nus propriétaires permet une transmission sans droit; En matière d’impôt sur le L’utilisation de la SCI qui n’a pas opté pour l’IS est revenu : sans influence sur le montant de l’impôt. La SCI n’est pas redevable de l’impôt mais ce sont les associés dans la proportion du capital qu’ils détiennent. La SCI a la possibilité d’opter pour l’Impôt sur les Sociétés. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre La propriété indirecte 2 2.3 Via une SCPI La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif qui a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif (immobilier d'entreprise ou immobilier d'habitation). Le choix du type de SCPI permet de répondre à des objectifs différents : SCPI de rendement : percevoir des revenus réguliers, SCPI fiscales : bénéficier d'avantages fiscaux (Malraux, Pinel par exemple) afin de réduire son imposition, SCPI de plus-values : miser à long terme sur une valorisation importante du patrimoine immobilier de la SCPI. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre La propriété indirecte 2 2.3 Via une SCPI AMF Agrément Transparence des investissement comptes Expertise foncière associé associé SCPI associé investit associé Loyers et plus- Loyers et plus- values values IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Le démembrement 1 3.1 Préambule Le droit de propriété (pleine propriété) peut être scindé en deux. L’opération de dissociation des droits sur un bien s’appelle le démembrement de propriété : droit d’utiliser les Usufruit biens, d’en percevoir Usus + fructus les revenus Pleine propriété Démembrement Usus + fructus + de propriété abusus droit de disposer du Nue-propriété bien (vendre, donner, Abusus modifier) IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Le démembrement 3 3.1 Préambule Les types de démembrement temporaire Il existe deux types de démembrement temporaire : Le démembrement viager : il prend fin au décès de l’usufruitier, Le démembrement temporaire : il est convenu, dès le départ entre les parties, pour une durée déterminée. Le terme est dans ce cas connu. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Le démembrement 3 3.1 Préambule Les profils d’investisseurs possibles Exemples : Une réponse à trois objectifs patrimoniaux : 30-40 ans : constitution d’un patrimoine 40-50 ans et 50-65 ans : préparation de la retraite (complément de revenus) Au-delà de 65 ans : transmission Les CSP pouvant être concernées : Professions libérales Cadres supérieurs Chefs d’entreprise Hauts fonctionnaires qui sont déjà logés Investisseurs expatriés Investisseurs cibles : Ayant des revenus fonciers existants Soumis à l’IFI Souhaitant préparer leur retraite et protéger leur famille IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Le démembrement 3 3.1 Préambule 3 profils clients possibles Profil 1 : Situation patrimoniale : Objectifs : Moins de - Propriétaire de sa résidence principale - Se constituer un patrimoine 50 ans - Possiblement primo-investisseur immobilier - Préparer sa retraite - Rarement assujetti à l’IFI - Sans être fiscalisé - Capacité d’endettement Profil 2 : Situation patrimoniale : Objectifs : Entre 50 - S’est déjà constitué un patrimoine et - Renforcer son patrimoine et 59 ans ayant des revenus fonciers existants - Ne pas accroître sa charge - Avec une forte capacité d’investissement d’impôt sur le revenu - Forte fiscalité sur des revenus dont des - Préparer la constitution de revenus fonciers et éventuellement sur revenus complémentaires l’IFI au moment du départ à la retraite IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Le démembrement 3 3.1 Préambule Profil 3 : Situation patrimoniale : Objectifs patrimoniaux: Plus de - Jeune retraité qui doit faire face à une - Réorganiser son patrimoine 60 ans baisse de ses revenus ou Imposable à - Organiser la transmission l’IFI de son patrimoine, - Disposant de revenus fonciers - Protéger sa famille en cas de décès IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Le démembrement 3 3.1 Préambule La pleine propriété Source : Stellium Immobilier IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Le démembrement 3 3.1 Préambule 1 Le droit d’user de la chose Le droit d'user de la chose est également appelé usus. Le propriétaire a le droit d'utiliser la chose comme il l'entend, ce qui comprend le droit de ne pas l'utiliser. exemple exemple S'agissant d'une terre, il peut la cultiver, S’agissant d'une maison d'habitation il y planter des arbres, la laisser en peut : friche. ▪ l'occuper au quotidien, ou seulement à certaines époques de l'année, ▪ la prêter à un ami, ▪ la laisser vide de tout occupant. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Le démembrement 3 3.1 Préambule 2 Le droit de jouir de la chose Le droit de jouir de la chose est le droit d'en tirer profit, de l'exploiter. On l'appelle également fructus. Si le propriétaire a le droit d'utiliser la chose elle-même et par lui-même, il a également le droit de la faire fructifier. exemple exemple exemple S'agissant d'une maison S’agissant d'un d'habitation il peut S’agissant d'un capital il agriculteur, il peut décider de la donner à peut le placer pour en décider librement bail, afin de percevoir tirer des revenus. d'exploiter ou non la des loyers, plutôt que de terre qui lui appartient. l'habiter lui-même. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Le démembrement 3 3.1 Préambule 3 Le droit de disposer de la chose Le droit de disposer de la chose, également appelé abusus. Le droit de disposer signifie tout d'abord que le propriétaire est libre : D’effectuer des actes juridiques appelés De faire sur la chose qui lui appartient tous actes de disposition, et qui vont faire les actes matériels qu'il juge utiles. disparaître la chose de son patrimoine. Il peut : Il peut aliéner son bien : exemple Vente La modifier En altérer la La détruire La laisser $ (agrandir une substance (démolir une dépérir ou Donation maison) (extraire des construction) l’abandonner pierres de sa carrière) IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Le démembrement 3 3.2 L’usufruit L’usufruit peut naître dans le cadre : D’une succession : il est en principe attribué au conjoint survivant. D’une donation : le démembrement est alors utilisé comme un outil de transmission du patrimoine. D’une vente : un propriétaire peut vendre la nue-propriété d’un bien et s’en réserver l’usufruit. En contrepartie de ses droits sur le bien, l’usufruitier est tenu des : Réparations d’entretien de l’immeuble (remplacement de chaudière, ravalement de façade, etc.). Charges liées à la jouissance du bien (taxe d’habitation, charges de copropriété, etc.). IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Le démembrement 3 3.2 L’usufruit Nu-propriétaire et usufruitier conviennent parfois d’une durée pour l’usufruit. Il s’agit alors d’un « usufruit temporaire ». L’usufruit temporaire L’usufruit temporaire est une opération de démembrement de propriété qui consiste pour le propriétaire d’un bien à donner le droit d’user et de percevoir les revenus d’un bien à une tierce personne pendant une durée déterminée au préalable, tout en conservant la nue-propriété du bien. Durant toute la durée de la donation de l’usufruit temporaire, le bénéficiaire peut user du bien et en percevoir les revenus. À l’expiration de la donation de l’usufruit temporaire, le donateur redevient entièrement propriétaire du bien, l’usufruit lui revient sans formalité particulière. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Le démembrement 3 3.2 L’usufruit La donation d’usufruit temporaire présente certains avantages fiscaux : Elle permet un avantage fiscal en matière d’IFI. En effet, le bien dont l’usufruit est donné temporairement sort du patrimoine taxable à l’IFI du donateur. Elle peut également présenter un avantage en termes d’Impôt sur le Revenu si le bien, objet de la donation, produit des revenus. Les revenus sont imposables entre les mains du bénéficiaire de la donation et non plus entre celles du donateur. Elle est soumise aux droits d’enregistrement. Ils sont calculés sur une base taxable évaluée à 23% de la valeur du bien en pleine propriété pour chaque période de 10 ans. L’âge de l’usufruitier ne rentre pas en ligne de compte. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Le démembrement 3 3.2 L’usufruit BAREME DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE Dans le cadre du démembrement temporaire, la valeur imposable de l'usufruit et de la nue-propriété des logements est fonction de la durée de l'usufruit. La valeur de l’usufruit est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété entière pour chaque période de 10 ans entière de la durée de l'usufruit : Durée de l’usufruit Valeur de l’usufruit Valeur de la nue- temporaire propriété De 0 à 10 ans 23% 77% De 11 à 20 ans 46% 54% De 21 à 30 ans 69% 31% IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Le démembrement 3 3.3 La nue-propriété Par défaut, le nu-propriétaire possède les droits et devoirs que n’a pas l’usufruitier; il doit également respecter les droits de ce dernier. Il est ainsi notamment tenu des charges liées aux grosses réparations telles que, par exemple, la réparation des gros murs ou encore de la toiture. Pendant le démembrement, il peut vendre ou donner la nue-propriété du bien. Il récupère l’usufruit dès l’extinction de celui-ci, c’est-à-dire lors des événements suivants: La mort de l’usufruitier, L’arrivée du terme de l’usufruit temporaire, La renonciation de l’usufruitier à son droit, La perte du bien. IMMO-IOBSPII-M9L5_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45 Leçon 6 La gestion d’un bien immobilier Chapitre 1 Gestion de la location par un administrateur de biens 1.1 L’administrateur de biens 1.2 Le mandat de gestion Chapitre 2 Le bail d’habitation 2.1 Présentation 2.2 Durée 2.3 Révision du loyer 2.4 Obligations des parties 2.5 Fin du bail Chapitre 3 Gestion de la location par un exploitant 3.1 L’exploitant de la résidence 3.2 Le bail commercial Chapitre 4 La répartition des charges 4.1 Pour la location dans une résidence services 4.2 Pour la location nue : entre copropriétaires 4.3 Pour la location nue : entre propriétaire et locataire IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Préambule La gestion d’un bien immobilier de jouissance acquis à titre de résidence principale ou secondaire relève de la gestion courante d’un occupant pour maintenir le bien en bon état et y apporter le confort nécessaire. Par ailleurs, le propriétaire occupant s’acquitte des charges liées à l’acquisition et à l’occupation de son bien. Par contre, la gestion d’un bien destiné à la location (location nue ou location meublée) peut être plus complexe. Cette leçon a donc pour objet de percevoir les spécificités liées à la gestion de la location d’un bien, qu’elle soit : Confiée à un administrateur de biens, que le logement soit loué nu ou meublé. Confiée à un exploitant s’il s’agit d’un bien situé dans une résidence services*. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre La gestion par un administrateur de biens 1 1.1 L’administrateur de biens Pour louer un bien nu, le propriétaire peut faire appel à un professionnel : Un administrateur de biens Pour ce faire, le gestionnaire est mandaté par le propriétaire. 2 missions : La recherche de locataires, L’administration du bien qui est confié. Dans le cadre de l’administration du bien, le document qui régit leurs rapports est un mandat de gestion : le propriétaire est le mandant et le gestionnaire le mandataire. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre La gestion par un administrateur de biens 1 1.2 Le mandat de gestion Le gestionnaire mandaté par le propriétaire pour louer son bien réalise pour son compte, les actions liées à la mise en location et à sa bonne gestion : ▪ L’accueil des candidats à la location et présentation des lieux, ▪ La publication ou l’affichage de petites annonces, ▪ Les états des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire, ▪ La rédaction du contrat de location (le bail d’habitation), ▪ L’encaissement des loyers et l’envoi des quittances, ▪ Les relances en cas d’impayés, etc. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre La gestion par un administrateur de biens 1 1.2 Le mandat de gestion Le mandat de gestion permet au propriétaire de déléguer la gestion de la relation avec le locataire à un gestionnaire. Il fixe : Les conditions dans lesquelles le gestionnaire effectue les actions susvisées au nom du propriétaire, Le montant de sa rémunération et des assurances éventuelles (loyers impayés, vacance locative, etc.). La loi Hoguet ne prévoit pas de durée minimale pour le mandat de gestion. Cependant, elle interdit de prévoir une durée illimitée. La pratique a malgré tout apporté des délais. La durée du mandat de gestion est en principe de 3 ans, renouvelable par tacite reconduction dans la limite d’une durée maximale de 30 ans. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre La gestion par un administrateur de biens 1 1.2 Le mandat de gestion Il peut être mis fin au mandat à l’initiative du mandant : Dans ce cas, la pratique veut que le mandant avertisse le gestionnaire 3 mois avant la date de renouvellement. Ce préavis peut toutefois être réduit à 1 mois lorsque le propriétaire vend le logement ou le reprend pour y habiter. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.1 Présentation Le bail d’habitation s’impose pour la location nue d’un logement destiné à l’habitation principale du locataire. Il doit être obligatoirement : Ecrit, Respecter un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat du 29 mai 2015. La loi Mermaz du 6 juillet 1989 régit le statut des baux d’habitation. Depuis 1989, cette loi a fait l’objet de différentes adaptations ou modifications liées à l’évolution de la politique du logement et de la protection des propriétaires et des locataires. La Loi Alur du 24 mars 2014, La Loi Macron du 6 août 2015. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.1 Présentation La Loi Mermaz relative aux rapports entre bailleurs et locataires s’applique : Aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur, Aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale – Point de vue locatif La résidence principale est le logement occupé au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure*, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.1 Présentation Le bail d’habitation a notamment pour objectif la protection du locataire au titre du droit au logement. La liberté contractuelle pour un bail d’habitation connaît certaines limites. Toute discrimination à la signature est notamment interdite. Pour cela, certains documents ne doivent pas être demandés au candidat à la location (photo, relevé de compte bancaire, jugement de divorce, extrait de casier judiciaire, etc.). Apport de la Loi Alur : Aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire défini à l'article 225-1 du code pénal (origine, sexe, situation de famille, grossesse, apparence physique, patronyme, lieu de résidence, état de santé, handicap, caractéristiques génétiques, mœurs, orientation ou identité sexuelle, âge, opinions politiques, activités syndicales, etc.). IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.1 Présentation Les clauses juridiquement considérées comme réputées non écrites ou abusives : Sont celles qui : Imposent des frais d’expédition de la quittance, Prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement, Obligent le locataire à laisser visiter les lieux les jours fériés, en vue de la relocation, Imposent le prélèvement automatique comme mode de paiement du loyer, Autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble, Imposent au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice, Interdisent au locataire de demander une indemnité au bailleur lorsque ce dernier réalise des travaux d'une durée supérieure à vingt et un jours. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.1 Présentation Certaines pièces doivent être fournies au locataire en complément du bail : ▪ Un état des lieux établi à l’entrée du locataire (à la remise des clefs). Un second état des lieux doit ensuite être réalisé à la sortie (à la restitution des clefs). ▪ Un extrait du règlement de copropriété, le cas échéant, ▪ Un diagnostic Etat des Risques et Pollutions (Ex ERNMT) lorsque le logement est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans une zone de sismicité, etc. ▪ L’état des lieux doit être établi selon un modèle type (défini par décret en Conseil d’Etat), IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.1 Présentation Certaines pièces doivent être fournies au locataire en complément du bail : Le dossier de diagnostic technique (DTT) doit comprendre : o Le diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de 10 ans, o Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) pour les logements construits avant 1949. Il doit dater de moins de 6 ans en cas de présence de plomb. Aucune exigence de délai n’existe en l’absence de plomb. o Une copie d’un état constatant l’absence ou la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997. Le Dossier Amiante Partie Privative (DAPP) concerne uniquement les bâtiments situés dans un immeuble collectif. o Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dès lors que cette installation date de plus de 15 ans, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes (obligatoire depuis le 1er juillet 2017). IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.1 Présentation A noter La validité des diagnostics : IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.1 Présentation A noter Les apports de la Loi Macron Elle précise la possibilité pour le locataire de demander à compléter l’état des lieux, elle ne vaut que pour celui établi à l’entrée dans le logement. Sa réclamation doit être présentée dans un délai de 10 jours. Alors que la Loi Alur autorisait la remise en mains propres contre récépissé d’un congé donné par le locataire mais uniquement pour les locaux vides, la Loi Macron a quant à elle, étendu cette possibilité aux locations meublées. Apporte une modification concernant les mentions obligatoires du bail. Il faut indiquer dans le bail le dernier loyer « appliqué » au locataire et non le dernier loyer « acquitté ». IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.2 Durée La durée minimale du bail est de 3 ans. Les parties peuvent convenir d’une durée plus longue mais en pratique c’est la période triennale qui s’applique. Néanmoins, lorsque le bailleur est une SCI non « familiale », c’est-à-dire dont les associés ne sont pas exclusivement des parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, la durée minimale est de 6 ans. A noter Dans chaque cas, les parties peuvent s’entendre sur une durée plus longue. Au terme de cette durée, à défaut de congé délivré, le bail est reconduit pour 3 ans ou 6 ans selon le bailleur. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.3 Révision du loyer L’encadrement des loyers L’encadrement des loyers consiste à limiter l’évolution du loyer d’un logement loué vide ou meublé dans certaines zones géographiques, dites zones tendues. DE QUOI PARLE-T-ON ? - Depuis le 1er juillet 2019, la ville de Paris s’est dotée d’un dispositif expérimental, reposant sur des loyers de référence définis par arrêté préfectoral. - Par décret du 22 janvier 2020, l’encadrement des loyers s’applique à Lille. - Depuis le 1er novembre 2021, l'encadrement des loyers est entré en vigueur à Lyon et Villeurbanne. - Depuis 2022, l’encadrement des loyers est effectif à Bordeaux et Montpellier. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.3 Révision du loyer Seules les villes situées en zone tendue sont concernées par l’encadrement des loyers. Dans ces villes, le loyer d’un logement utilisé comme résidence principale du locataire est plafonné. 1ère mise en location : lorsque le logement est mis en location pour la 1ère fois, le propriétaire fixe librement le montant du loyer dans les limites éventuelles de conditions locatives. Renouvellement de bail : le propriétaire peut dans ce cas, augmenter le loyer s’il est manifestement sous-évalué, sous réserve de respecter certaines limites: o Le logement a été loué au cours des 18 derniers mois: le nouveau loyer ne peut dépasser le montant du loyer payé par l’ancien locataire. Toutefois, si l’ancien loyer n’a pas été révisé au cours des 12 mois précédents, le bailleur peut l’augmenter de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). o Le logement n’a pas été loué pendant plus de 18 mois: le bailleur fixe librement le loyer. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.3 Révision du loyer ATTENTION : Sont exclus de l’encadrement des loyers : Les logements conventionnés par l’Anah, Les logements soumis à la Loi de 1948 Les logements HLM, Les locations de tourisme, Les sous-locations. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.3 Révision du loyer La révision annuelle du loyer Si aucune clause du bail ne prévoit la révision du loyer, alors celui-ci restera le même pendant toute la durée du bail. Dans le cas contraire, il pourra être révisé chaque année par le bailleur : o À la date convenue entre les parties (propriétaire et locataire), o À défaut, au terme de chaque année du contrat, soit au plus tard à la date anniversaire du contrat. Cette révision ne peut jamais excéder à la hausse la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Cet indice correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.3 Révision du loyer A noter Selon la Loi Alur, le bailleur dispose d’un délai d’1 an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. Comment se calcule la Le loyer révisé se calcule selon la révision du loyer? méthode suivante : Loyer révisé = loyers précédent HC x IRL applicable à la date de révision IRL applicable à la dernière date de révision (N-1) IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.4 Obligations des parties Les obligations du propriétaire (bailleur) et du locataire sont prévues par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Les obligations du bailleur (I) Fournir un logement décent et en bon état d’usage et de réparation. Par logement décent, il faut entendre un logement « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ». Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat. Assurer au locataire la jouissance paisible du logement et garantir le logement des vices et défauts de nature à y faire obstacle. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.4 Obligations des parties Les obligations du bailleur (II) Entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le bail et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués. Ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. Le bailleur, ou son mandataire, est tenu de transmettre gratuitement, à la demande du locataire, des quittances distinguant les sommes versées au titre des loyers et des charges. Le propriétaire doit accepter le paiement mensuel du loyer lorsque le locataire en fait la demande. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.4 Obligations des parties Les obligations du locataire (I) Payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. User paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Répondre des dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve que ces dégradations soient intervenues par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement (ex. : cambriolage). Prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés sur le bail et l’ensemble des réparations locatives (voir chapitre suivant). IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.4 Obligations des parties Les obligations du locataire (II) Permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Obtenir l’accord écrit du propriétaire avant de transformer les locaux et équipements loués. S’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégâts de eaux,…) et d’en apporter la preuve à la remise des clefs puis chaque année à la demande du bailleur. A l’obligation de laisser visiter les lieux loués en vue de leur vente ou de leur location, deux heures maximum chaque jour ouvrable pendant la période du préavis. Toute clause contraire est réputée non écrite*. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail Le bail d’habitation peut prendre fin, soit à la demande du bailleur, soit à la demande du locataire. Dans tous les cas, la demande de congé doit respecter une procédure qui porte sur : Le motif de congé, La forme du congé, Les délais d’envoi du courrier et du préavis. A noter Les logements sociaux et les logements conventionnés font l’objet de règles spécifiques. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail Le congé donné par le propriétaire Le propriétaire ne peut donner congé au locataire que pour : Motif légitime et sérieux, comme par exemple l’inexécution par le locataire d’une obligation lui incombant. Reprendre le logement pour y habiter « congé pour reprise », lui, son conjoint, son partenaire PACS, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ou l’un de ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire PACS, ou de son concubin notoire. Vendre le logement. Il doit alors justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail Le congé pour vendre ou le congé suite à vente Le propriétaire peut donner congé au locataire pour vendre le logement libre. Le congé vaut alors offre de vente et le locataire peut se porter acquéreur. Dans ce cas, le bailleur peut donner congé au locataire à la fin du bail. La notification du congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le propriétaire peut vendre le logement occupé, le nouvel acquéreur pourra donner congé de la façon suivante : Si le terme du bail en cours intervient – de 3 ans après l’achat : Le congé ne pourra être donné qu'à l'échéance de la première reconduction tacite (en principe même durée) ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. La lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant la fin de cette 2ème période. Si le terme du bail en cours intervient + de 3 ans après l’achat: le bailleur peut donner congé à la fin du bail en cours. La lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail A noter L’offre de vente au locataire est valable pendant 2 mois. L’absence de réponse du locataire est considérée comme un refus d’acheter et il doit quitter le logement à la fin du bail. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail Le congé pour habiter : Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour habiter le logement en tant que résidence principale ou y loger un proche en tant que résidence principale. Le bailleur peut donner congé au locataire à l’échéance du bail. La notification du congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Le logement a été vendu en cours de bail : Le terme du bail en cours intervient – de 2 ans après l’achat : le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail mais il ne prendra effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 ans à partir de la date d’achat. La lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. Le terme du bail en cours intervient + de 2 ans après l’achat: le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail. La lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail La reprise pour motif légitime et sérieux Si le propriétaire peut prouver des troubles de voisinage EXEMPLE ou des retards répétés de paiement du loyer. Le bailleur peut donner congé à l’échéance du bail. La lettre de congé doit être reçue par le locataire au moins 6 mois avant l’échéance du bail. ATTENTION : En fonction de l’âge et des ressources du locataire, celui-ci bénéficie d’une protection: Le locataire est âgé de – de 65 ans à l’échéance du bail: il est protégé s’il héberge une personne âgée de plus de 65 ans et fiscalement à charge, et si, à la date de notification, le montant cumulé des ressources de toutes les personnes vivant dans le logement sont inférieures à un certain plafond, Le locataire est âgé de + de 65 ans à l’échéance du bail: il est protégé si ses ressources sont inférieures à un certain plafond. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail A noter Depuis le 1er janvier 2018, tous les bailleurs d’un logement en location nue, souhaitant donner congé à leur locataire pour reprise ou pour vente, doivent y joindre une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours d’indemnisation du locataire. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail Enfin, outre sa motivation, le congé donné doit respecter certaines conditions de forme et de délai : Délai de préavis qui Motif du Mentions figurant obligatoirement court à compter de la Forme du courrier congé dans le courrier réception de la lettre recommandée Reprise - Le motif pour y - Le nom et l’adresse du bénéficiaire de habiter la reprise - La nature du lien existant entre le Lettre recommandée bailleur et le bénéficiaire de la reprise AR (ou acte Au moins 6 mois avant Vendre le - Le prix et les conditions de la vente d’huissier) adressée le terme du bail logement - Les 5 premiers alinéas de l’art. 15, II à chacun des de la loi n°89-462 du 06/07/1989 cotitulaires du bail Motif - Le motif allégué légitime et sérieux IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Le bail d’habitation 2 2.5 Fin du bail Le congé donné par le locataire Le locataire qui souhaite quitter son logement doit adresser une lettre au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, ou acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé. La durée du délai de préavis varie selon que le logement quitté se situe en zone tendue ou non: Le logement en zone tendue: le préavis applicable est d’1 mois, Le logement dans une autre zone: le préavis applicable est de 3 mois. Toutefois dans certains cas, ce délai est réduit à 1 mois (mutation professionnelle, départ à la retraite, arrivée de fin de droits de l’assurance chômage, etc). IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.1 L’exploitant de la résidence Lorsqu’un logement meublé fait partie d’une résidence services (étudiant, tourisme, personnes âgées), sa gestion est déléguée à un professionnel appelé l’exploitant. L’exploitant gère l’intégralité de la résidence et particulièrement les services apportés aux résidents. L’accueil La fourniture du petit déjeuner Ces services sont relatifs à : Le nettoyage des locaux La fourniture de linge de maison IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.1 L’exploitant de la résidence Il peut également proposer d’autres services : ▪ Piscine, sauna pour les résidences de tourisme, ▪ Salles de réunion pour les résidences d’affaires, ▪ Laverie, cafétéria, salle de sport, pour les résidences pour étudiants, ▪ Personnel qualifié, équipements médicaux, salon de coiffure, pour les résidences pour personnes âgées. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.1 L’exploitant de la résidence L’exploitant : ▪ Gère le logement pour son propre compte et non pour le compte du propriétaire, contrairement à un administrateur de biens qui agit sur mandat, pour le compte du propriétaire. ▪ Met en œuvre des actions commerciales ciblées, développe des campagnes de communication adaptées (publicité, référencement auprès des tours opérateurs, signature d’accords avec des entreprises, site internet, centrale de réservation, etc.) et recherche les utilisateurs ou occupants de la résidence services. ▪ Perçoit les loyers des occupants dans le cadre d’un des contrats de location meublée (saisonnier ou à usage d’habitation). IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.1 L’exploitant de la résidence DE QUOI PARLE-T-ON ? L’activité de l’exploitant est commerciale et les lieux concernés sont destinés à l’exploitation de son fonds de commerce. Dans ce cas, le Code de commerce impose de régir les rapports entre le propriétaire (le bailleur) et l’exploitant par un bail commercial. Le propriétaire perçoit le loyer fixé dans ce bail que l’exploitant ait loué ou non le logement. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.1 L’exploitant de la résidence loue sous-loue Bail commercial ACHETE GERE PAR LOUE A LOCATAIRES INVESTISSEUR LOGEMENT EXPLOITANT FINAUX Loyers payés par Loyers versés au les locataires propriétaire tel que défini finaux au dans le contrat gestionnaire IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.2 Le bail commercial Le bail commercial Le bail commercial est utilisé lorsque les lieux ont une destination commerciale, c’est-à-dire lorsqu’une activité commerciale, industrielle ou artisanale est exercée dans l’immeuble objet du bail. Il a un objectif : la protection du locataire. Ce locataire, qui est ici l’exploitant est protégé dans son activité et notamment sur les éléments suivants : La durée du bail, Le loyer et ses modalités de révision, Le renouvellement du bail. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.2 Le bail commercial Le Code de commerce précise que la durée du bail commercial ne peut pas être inférieure à 9 ans mais offre la possibilité au preneur (l’occupant des locaux) de donner congé à l'expiration d'une période triennale, à défaut de convention contraire. ATTENTION : Malgré cette faculté, la durée fixée initialement dans le bail ne peut jamais être inférieure à 9 ans même si, du fait de cette faculté de résiliation triennale du bail, il est d’usage, chez les commerçants notamment, d’appeler le bail commercial : « bail 3/6/9 ». IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.2 Le bail commercial Il existe des situations dans lesquelles il n’est pas possible de résilier le bail à l'expiration d'une période triennale : Le Code de commerce impose que les baux commerciaux signés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme classées* soient d'une durée de neuf ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale. En principe, les baux proposés aux investisseurs dans le cadre d’un investissement LMP ou LMNP ne permettent pas la faculté de résiliation triennale. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.2 Le bail commercial En effet dans le cadre d’un investissement en LMNP/LMP, les baux proposés aux investisseurs contiennent le type de clause ci-dessous : ARTICLE 2 – DUREE ET PRISE D’EFFET Le bail est consenti et accepté pour une durée de 9 an ferme à compter de sa prise d’effet définie aux conditions particulières. Le PRENEUR renonce à sa faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale. Les parties fixent librement le montant du loyer initial et peuvent prévoir une clause de révision. Cette dernière doit contenir : La date de révision (chaque année ou plus), L’indice de révision, L’éventuel plafonnement. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre Gestion de la location par un exploitant 3 3.2 Le bail commercial Focus L’exploitant bénéficie d'un droit au renouvellement du bail qui lui permet de s'assurer qu'il pourra poursuivre son activité bien au-delà des 9 premières années. À défaut de congé, le bail se poursuit tacitement. En cas de non renouvellement ou de rupture du bail commercial à l'initiative du propriétaire, il percevra une indemnité d’éviction* (indemnité égale au préjudice subi) sauf en cas de motif grave et légitime à son encontre. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre La répartition des charges 4 4.1 Pour la location dans une résidence services En principe, les charges sont réparties librement entre le propriétaire et l’exploitant. Cette répartition est détaillée dans le bail commercial. A noter Le propriétaire s’acquitte au minimum des charges de copropriété relatives au Syndic et à l’assurance (copropriété, PNO). Il paie la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures L’exploitant paie les charges d’exploitation et d’entretien (exploitation de la résidence, entretien des parties communes et privatives) ainsi que l’assurance des parties communes et la taxe d’habitation. Le bail peut prévoir, par exemple, que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, payée par le propriétaire dans le cadre de la taxe foncière, puisse être récupérée par ce dernier auprès de l’exploitant. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre La répartition des charges 4 4.1 Pour la location dans une résidence services Les grosses réparations Les grosses réparations sont toujours à la charge du propriétaire bailleur. Elles sont celles : Des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier. La jurisprudence a donné des exemples de grosses réparations : ✓ travaux de remise en état des lieux après inondation, ✓ travaux de prévention contre les inondations, ✓ travaux de mise en conformité de la toiture, ✓ travaux de réfection des installations électriques, ✓ travaux de reprise d’une fuite d’eau en cave, ✓ travaux de réparation de canalisation par gel pour manque de calorifugeage. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre La répartition des charges 4 4.2 Pour la location nue, entre les copropriétaires Dans le cadre d’une copropriété, on distingue 2 catégories de charges : Les charges dites générales Les charges dites spéciales Ce sont les charges relatives à la Ce sont les charges entraînées par conservation, à l’entretien et à les services collectifs et les l’administration des parties équipements communs. communes. C’est le règlement de copropriété qui répartit les charges entre ces 2 catégories. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre La répartition des charges 4 4.2 Pour la location nue, entre les copropriétaires Les charges générales Il s’agit des charges relatives aux assurances de la copropriété, aux honoraires du syndic, aux frais d’AG, aux services de gardiennage ou conciergerie, à l’éclairage des parties communes, aux escaliers, au nettoyage et entretien courant de l’immeuble, au ravalement, à l’entretien des espaces verts, au système de vidéosurveillance, aux frais de procédure, à l’entretien du gros-œuvre, etc. En l’absence de compteurs individuels, les charges d’eau froide font également partie des charges générales. Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de la partie privative dont ils sont propriétaires. Ainsi, tous les copropriétaires, sans exception, participent obligatoirement à ces charges. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre La répartition des charges 4 4.2 Pour la location nue, entre les copropriétaires Tantième / Millième Le tantième : Tout immeuble en copropriété est divisé en un certain nombre de lots. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes. Cette quote-part s'exprime en tantièmes. Le tantième est la part de la copropriété possédée par chacun des copropriétaires. Sa détermination permet ensuite la répartition du paiement des charges afférentes aux parties communes entre les différents copropriétaires. Le millième : Un tantième est une notion qui détermine la proportion d'une certaine grandeur. Cette grandeur s'obtient par le biais d'une fraction ou d'un pourcentage. Généralement, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, c’est pour cela que l’on parle de « millièmes » : il s’agit de tantièmes exprimés sous forme de mille. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre La répartition des charges 4 4.2 Pour la location nue, entre les copropriétaires Les charges spéciales Il s’agit des charges relatives à l’antenne collective de TV, à l’ascenseur, aux interphones, au chauffage collectif et à l’eau chaude collective si l’immeuble est équipé ainsi. Pour les charges dont le classement n’est pas prévu légalement, c’est le règlement de copropriété qui détermine dans quelle catégorie les classer. Contrairement aux charges générales, les charges spéciales sont réparties en fonction de l’utilité objective qu’elles présentent à l’égard de chaque lot. L’ascenseur. Si un lot peut utiliser l’ascenseur, son propriétaire doit participer aux EXEMPLE charges correspondantes, même s’il ne l’utilise pas effectivement (il utilise uniquement l’escalier). Si un lot ne peut pas utiliser l’ascenseur, le propriétaire ne doit pas en assumer la charge (pour un lot situé en rez-de-chaussée). IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre La répartition des charges 4 4.3 Pour la location nue, entre propriétaire et locataire Lorsque le propriétaire d’un logement en copropriété loue ce logement, il a la possibilité de récupérer une partie des charges auprès du locataire. Les charges récupérables Les charges récupérables sont des charges que le bailleur a supportées mais qui incombent normalement au locataire. Si les charges locatives donnent lieu au versement de provisions, alors elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire : Le décompte par nature de charges, Le mode de répartition entre les locataires, La note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectives. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre La répartition des charges 4 4.3 Pour la location nue, entre propriétaire et locataire Les pièces justificatives de ces dépenses doivent être tenues à la disposition des locataires durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte. Les charges récupérables auprès du locataire sont fixées par le décret du 26 août 1987. Cette liste est limitative. Aux ascenseurs [exploitation, entretien courant, etc.], A l’eau froide et, le cas échéant, au chauffage et à l’eau chaude, Aux parties communes intérieures au bâtiment [électricité, entretien de propreté (frais de personnel), etc.] ou aux équipements divers [ventilation, interphone], Aux espaces extérieurs [voies de circulation, aires de stationnement, espaces verts, éclairage, etc.] IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre La répartition des charges 4 4.3 Pour la location nue, entre propriétaire et locataire Au-delà des charges récupérables, le locataire doit prendre en charge l’entretien courant du logement. Il doit ainsi assumer et entreprendre, lorsque cela s’avère nécessaire, les réparations locatives énumérées par ledit décret. Il doit en prendre l’initiative. EXEMPLE Parmi les obligations qui lui incombent, il doit répondre aux dégradations et pertes qui surviennent dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve que ces dégradations soient intervenues par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers (ex. : cambriolage). A noter Lorsque les réparations sont occasionnées par la vétusté, les malfaçons, ou un vice de construction ou force majeure, elles ne peuvent pas être mises à la charge du locataire. IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre La répartition des charges 4 4.3 Pour la location nue, entre propriétaire et locataire Exemples de réparations locatives Parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif : jardin, terrasse, gouttières, etc. Ouvertures intérieures et extérieures : graissage des gonds, remplacement des vitres détériorées, remplacement de quelques lames de store, remplacement des clefs égarées, etc. Parties intérieures : maintien en état de propreté des murs, sols, plafonds et placards, Installations de plomberie : remplacement joints, colliers, tuyaux souples de raccordement au gaz, entretien des équipements de production d’eau chaude, des éviers et appareils sanitaires (détartrage, remplacements flexibles de douche, etc.). IMMO-IOBSPI-M9L6_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67