Curs en gestió immobiliària PDF

Curs en gestió immobiliària Mòdul: 8 BLOC 1: VALORACIÓ IMMOBILIÀRIA L’AFA I EL SECTOR IMMOBILIARI ANDORRÀ Curs 2023/2024 David CERQUEDA (Autoritat Financera Andorrana) Ordre del dia de la sessió 18:00 1. Punt de partida: el Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA 18:15 2. L’AFA i el sector immobiliari 1...

Curs en gestió immobiliària Mòdul: 8 BLOC 1: VALORACIÓ IMMOBILIÀRIA L’AFA I EL SECTOR IMMOBILIARI ANDORRÀ Curs 2023/2024 David CERQUEDA (Autoritat Financera Andorrana) Ordre del dia de la sessió 18:00 1. Punt de partida: el Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA 18:15 2. L’AFA i el sector immobiliari 19:15 Pausa 19:30 3. Legislació més rellevant 20:30 4. Valoració d’immobles en el sector financer 2 Ordre del dia de la sessió 18:00 1. Punt de partida: el Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA 18:15 2. L’AFA i el sector immobiliari 19:15 Pausa 19:30 3. Legislació més rellevant 20:30 4. Valoració d’immobles en el sector financer 3 Punt de Partida: Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA L’AFA i el Curs en Gestió Immobiliària Text ▪ Text. } } 4 81h 69h Punt de Partida: Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA L’AFA i el Curs en Gestió Immobiliària Totes les preguntes: - de la PAC - de la Prova d’Aptitud Documents de referència ▪ Llei 10/2013, del 23 de maig, de l’Autoritat Financera Andorrana ▪ Memòria d’activitats de l’Autoritat Financera Andorrana 2022 – pàgs 11 a 16, 24 a 38, 44, 45, 78, 79 ▪ Llei 15/2021, del 17 de juny, de l’Institut Nacional de l’Habitatge Mòdul 8 Curs en Gestió Immobiliària ▪ Guia supervisora relativa a l’aplicació de la NIIF 9 – Paràgrafs 10e), 60e), 71a), i 73 a 77 ▪ International Valuation Standards (IVS) Exposure Draft for Consultation (2023) – IVS100 Valuation Framework seccions 10 i 20, IVS 400 Real Property, IVS 410 Development Property 5 Ordre del dia de la sessió 18:00 1. Punt de partida: el Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA 18:15 2. L’AFA i el sector immobiliari 19:15 Pausa 19:30 3. Legislació més rellevant 20:30 4. Valoració d’immobles en el sector financer 6 L’AFA i el sector immobiliari Implicacions per al sector immobiliari L’AFA ha de promoure i vetllar pel bon funcionament del sistema financer andorrà, així com per la seva estabilitat i reputació, mitjançant una actuació eficient i homologable a les millors pràctiques internacionals 7 L’AFA i el sector immobiliari “Fer las Cosas ab tanta prudencia, y Consell, Que ningú puga reprehenderlas ab raho” Màxima 32 del “Manual Digest de las Valls neutras de Andorra” d’Antoni Fiter i Rossell (1748) 8 L’AFA i el sector immobiliari 2023 Monitor sandbox financer 2022 Prestador Darrera Instància (LoLR) 2022 Òrgan Control sancions Rússia 2022 Reserves internacionals 2022 Crowdfunding 2022 Cripto Actius 2022 Ciberseguretat 2021 Recuperació i resolució 2021 Fons de l'habitatge 2018 Pagament i diner electrònic 2018 Consell Andorrà d'Estadística 2018 FAGADI i SAGI 2018 CRD IV 2017 Assegurances 2016 NRA 2016 Comitè Tècnic NIIF UE 2015 FRJ 2014 Saig 2014 CRAJ 2013 Llei AFA 2013 Règim EOSF 2013 Requisits organitzatius + Protecció inversor 2013 Euro 2012 Inversió estrangera 2011 Acord monetari 2008 OICs 2008 CPP 1997 Residències passives 1995 Reserves en garantia 1994 Coeficient d'inversions obligatòries 1993 Justícia: taxes 1989 Creació INAF 9 L’AFA i el sector immobiliari Responsabilitats AFA 2023 Monitor sandbox financer 2022 Prestador Darrera Instància (LoLR) 2022 Òrgan Control sancions Rússia 1989 Creació INAF 1989 2008 OICs 2008 CPP 1997 Residències passives 1995 Reserves en garantia 1994 Coeficient d'inversions obligatòries 1993 Justícia: taxes 1995 2000 2005 10 2010 2022 Reserves internacionals 2022 Crowdfunding 2022 Cripto Actius 2022 Ciberseguretat 2021 Recuperació i resolució 2021 Fons de l'habitatge 2018 Pagament i diner electrònic 2018 Consell Andorrà d'Estadística 2018 FAGADI i SAGI 2018 CRD IV 2017 Assegurances 2016 NRA 2016 Comitè Tècnic NIIF UE 2015 FRJ 2014 Saig 2014 CRAJ 2013 Llei AFA 2013 Règim EOSF 2013 Requisits organitzatius + Protecció inversor 2013 Euro 2012 Inversió estrangera 2011 Acord monetari 2015 2020 2022 2023+ L’AFA i el sector immobiliari 1. Com a supervisor i regulador Espanya / França L’AFA és l’autoritat supervisora sobre totes les entitats operatives del sistema financer, així com de les persones físiques i jurídiques fora del sistema financer d’acord amb la legislació: Entitats bancàries Entitats de pagament Entitats de diner electrònic Entitats de crèdit especialitzat Altres entitats operatives del sistema financer: Entitats financeres d’inversió Societats Financeres d’Inversió; Agències Financeres d’Inversió; Societats Gestores de Patrimonis; Assessors Financers Societats gestores d’OIC Actius digitals Finançament participatiu Entitats Asseguradores 11 L’AFA i el sector immobiliari 1. Com a supervisor i regulador Referències comparatives L’AFA és l’autoritat supervisora sobre totes les entitats operatives del sistema financer, així com de les persones físiques i jurídiques fora del sistema financer d’acord amb la legislació: Entitats bancàries Entitats de pagament Entitats de diner electrònic Entitats de crèdit especialitzat Altres entitats operatives del sistema financer: Entitats financeres d’inversió Societats Financeres d’Inversió; Agències Financeres d’Inversió; Societats Gestores de Patrimonis; Assessors Financers Societats gestores d’OIC Actius digitals Finançament participatiu Entitats Asseguradores 12 L’AFA i el sector immobiliari 1. Com a supervisor i regulador Impacte sector immobiliari L’AFA és l’autoritat supervisora sobre totes les entitats operatives del sistema financer, així com de les persones físiques i jurídiques fora del sistema financer d’acord amb la legislació: Entitats bancàries Entitats de pagament Entitats de diner electrònic Entitats de crèdit especialitzat Com a Supervisor bancari: l’AFA regula la capacitat i l’apetit de finançament dels bancs al sector immobiliari: Mesures macroprudencials Altres entitats operatives del sistema financer: Entitats financeres d’inversió Societats Financeres d’Inversió; Agències Financeres d’Inversió; Societats Gestores de Patrimonis; Assessors Financers Societats gestores d’OIC Actius digitals Finançament participatiu Entitats Asseguradores Consum de capital segons el tipus de finançament Increment de requeriments de capital Limitació de l’exposició sectorial Inspeccions temàtiques Valoració de les garanties Stress tests Mesures microprudencials 13 Requeriments addicionals de capital Inspeccions on-site Limitació de l’exposició sectorial L’AFA i el sector immobiliari 1. Com a supervisor i regulador Impacte sector immobiliari L’AFA és l’autoritat supervisora sobre totes les entitats operatives del sistema financer, així com de les persones físiques i jurídiques fora del sistema financer d’acord amb la legislació: Entitats bancàries Entitats de pagament Entitats de diner electrònic Entitats de crèdit especialitzat Com a Supervisor dels serveis d’inversió: Vehicles d’inversió en actius immobiliaris Normalment OIC o SICAV Actius virtuals que tinguin com a subjacent un actiu immobiliari Altres entitats operatives del sistema financer: Entitats financeres d’inversió Societats Financeres d’Inversió; Agències Financeres d’Inversió; Societats Gestores de Patrimonis; Assessors Financers Societats gestores d’OIC Actius digitals Finançament participatiu Entitats Asseguradores Finançaments participatius vinculats al sector immobiliari 14 L’AFA i el sector immobiliari 1. Com a supervisor i regulador Impacte sector immobiliari L’AFA és l’autoritat supervisora sobre totes les entitats operatives del sistema financer, així com de les persones físiques i jurídiques fora del sistema financer d’acord amb la legislació: Entitats bancàries Entitats de pagament Entitats de diner electrònic Entitats de crèdit especialitzat Com a Supervisor del sector assegurador: Previ a l’explotació immobiliària: Cobertura del promotor i constructor Durant el finançament: Assegurances vida Altres assegurances vinculades per operacions en el sector immobiliari Altres entitats operatives del sistema financer: Entitats financeres d’inversió Societats Financeres d’Inversió; Agències Financeres d’Inversió; Societats Gestores de Patrimonis; Assessors Financers Societats gestores d’OIC Actius digitals Finançament participatiu Entitats Asseguradores Durant l’explotació immobiliària: Cobertura de la responsabilitat civil 15 L’AFA i el sector immobiliari 2. Com a Banc Central Impacte sector immobiliari L’AFA és l’encarregada de l’administració i la custòdia de les reserves internacionals del Principat d’Andorra en virtut de l’apartat 3 de l’article 3 de la Llei 36/2022, del 24 de novembre, de creació de reserves internacionals i accés del sistema financer a assistència en forma de provisió urgent de liquiditat (en endavant, Llei 36/2022). Com a Banc Central, l’AFA: - Administraria i custodiaria inversions en actius immobiliaris si la Comissió Gestora de les Reserves Internacionals en realitzés (hauria de fer-ho d’acord amb la política d’inversió del moment) - En cas de provisió urgent de liquiditat, l’AFA podria, a la seva discreció, acceptar actius vinculats al sector immobiliari com a col·lateral del finançament a l’entitat bancària (hipoteques, títols i altres actius) 16 L’AFA i el sector immobiliari 3. Com a autoritat per les monedes i bitllets d’Euro com a moneda Andorra Impacte sector immobiliari Com a autoritat de l’euro, l’AFA: L’AFA ha estat designada com a Centre Nacional d’Anàlisi (CNA) i com a Centre Nacional d’Anàlisi de Monedes (CNAM), en tant que autoritat competent per implementar les normes tècniques necessàries per a l’efectivitat del compliment de la Llei 17/2013, del 10 d’octubre, sobre la introducció de l’euro en el marc de l’Acord Monetari signat entre el Principat d’Andorra i la Unió Europea (en endavant, Llei 17/2013), segons el que s’estableix als articles 5 i 6 d’aquesta mateixa llei. - Realitza, cada any, inspeccions on site - És el punt de referència per a les entitats bancàries en cas de monedes i bitllets: - Falsificats - No aptes - Es coordina amb el Cos de Policia per a seu tractament a la BIBE – Banco de España 17 - Envia informació estadística al Banc Central Europeu L’AFA i el sector immobiliari 4. Ciberseguretat Impacte sector immobiliari L’AFA, en coordinació amb l’Agència Nacional de Ciberseguretat (ANC) del Principat d’Andorra, és l’autoritat nacional competent encarregada de la ciberseguretat i de les tasques de supervisió per a les xarxes i els sistemes d’informació que cobreixen els sectors de les entitats financeres i del mercat financer, així com per als serveis proveïts per les entitats que es trobin sota la supervisió de l’AFA, pel que fa a les entitats considerades essencials. Com a autoritat respecte ciberseguretat, l’AFA: a la Ha assumit la responsabilitat de supervisió del sector financer en coordinació amb l’ANC Ja ha emès una guia d’autoavaluació en ciberseguretat i ha inclòs reporting recurrent en la seva funció supervisora 18 L’AFA i el sector immobiliari 5. Tresoreria de l’Estat Impacte sector immobiliari L’AFA gestiona els següents dipòsits: L’AFA té la potestat de prestar serveis de tresoreria de l’Estat i dur a terme la gestió financera de les emissions de deute públic del Principat d’Andorra, prèvia resolució del Govern. - Fons de l’Administració de Justícia - Recaptació per compte de l’Administració de Justícia: - el cobrament de les taxes judicials - el cobrament de multes Així, l’AFA recull els dipòsits constituïts en aplicació de la legislació vigent i de decisions judicials, amb el criteri bàsic de prudència. En concret, es distingeixen diverses tipologies de dipòsits que gestiona l’AFA - Gestió del fons dels Saigs - Gestió dels dipòsits de les residències sense activitat lucrativa - Gestió dels dipòsits de les residències i treball per compte propi - Gestió dels dipòsits de les professions liberals Addicionalment, l’AFA calcula i fa la proposta a Govern respecte als tipus d’interès: el legal i el moratori 19 L’AFA i el sector immobiliari 6. Fons d’Habitatge Impacte sector immobiliari L’AFA exerceix de supervisor del Fons d’Habitatge de l’Institut Nacional de l’Habitatge. El Fons d’Habitatge és Organisme d’Inversió Col·lectiva (OIC) promogut per l’Institut de l’Habitatge d’acord amb la Llei de l’Institut de l’Habitatge i destinat a la promoció d’habitatge de lloguer a preu assequible (un preu inferior al preu del mercat) al Principat d’Andorra. La supervisió de l’AFA inclou tots els elements per un OIC, amb alguna limitada excepció, i inclou: - Els estatuts - Prospectes - Procés de classificació d’inversors i tests d’ idoneïtat - Termes del fons: càlcul del valor liquidatiu, condicions per a subscripcions o reemborsaments, deure d’informació. Aquest fons d’habitatge està sotmès a les obligacions aplicables als organismes d’inversió col·lectiva (OIC) de dret andorrà i al règim de supervisió de l’Autoritat Financera Andorrana, amb les excepcions establertes per llei. 20 L’AFA i el sector immobiliari 7. Comissió Gestora del Fons de Reserva de Jubilació de la CASS Impacte sector immobiliari El Fons de Reserva de Jubilació de la CASS ha invertit en el passat en el sector immobiliari. La Llei 6/2015, del 15 de gener, del Fons de reserva de jubilació estableix que la Comissió Gestora del Fons de Reserva de Jubilació està composat per cinc membres. Recurrentment es planteja, especialment des de fora de l’organisme, si aquest hauria d’invertir en immobles a Andorra. L’AFA nomena una persona d’entre el seu personal, o bé un expert extern 21 L’AFA i el sector immobiliari 8. Estreta col.laboració amb la UIFAND Impacte sector immobiliari L’AFA i la la Unitat d’Intel·ligència Financera d’Andorra (UIFAND) col.laboren de manera estreta i coordinada en l’àmbit de la lliuta contra el blanqueig de capitals i el finançament del terrorisme en el sector financer i d’actius virtuals. La UIFAND és l’órgan competent en la lluita contra el blanqueig de diners, el finançament del terrorisme i la proliferació d’armes de destrucció massiva. Subjectes obligats: - FINANCERS: - EOSF - Assegurances - Actius virtuals De fet, les dues autoritats han signat un nou protocol d’enteniment, al juny del 2023, per ampliar l'abast del protocol prèviament vigent i incloure-hi nous supervisats, concretament els proveïdors de serveis d’actius virtuals i els veedors digitals. - NO FINANCERS: - Comptables, assessors, auditors - Notaris, Advocats - Economistes - Agents immobiliaris - Comerciants, casinos L’AFA i la UIFAND són órgans de control de l’aplicació de les mesures restrictives en relació amb el conflicte entre Ucraïna i la Federació Russa (Decret 111/2022). 22 Ordre del dia de la sessió 18:00 1. Punt de partida: el Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA 18:15 2. L’AFA i el sector immobiliari 19:15 Pausa 19:30 3. Legislació més rellevant 20:30 4. Valoració d’immobles en el sector financer 23 Ordre del dia de la sessió 18:00 1. Punt de partida: el Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA 18:15 2. L’AFA i el sector immobiliari 19:15 Pausa 19:30 3. Legislació més rellevant Llei de l’AFA Fons d’Habitatge 20:30 4. Valoració d’immobles en el sector financer 24 Antecedents L’INAF fou creat el 1989 Llei de creació de l’INAF del 12 de juny de 1989 ▪ Amb les següents funcions: ▪ facilitar, directament o indirecta, el finançament del sector públic ▪ ajudar el Govern a acomplir els objectius socials i econòmics, especialment en matèria d’infraestructura, d’habitatge i d’agricultura ▪ i assistir les autoritats en la direcció de la política financera i econòmica, a fi d’afrontar les mutacions econòmiques ▪ i els següent òrgans: ▪ el Consell d’Administració format per 1 president i de 3 a 5 vocals nomenats pel Govern i ratificats pel Consell General i és assistit pel Comitè Consultiu ▪ el Comitè Consultiu: 2 membres designats pel Consell General, 2 pel Govern, 2 pels Comuns i 2 pels bancs privats ▪ la direcció i el personal. Modificacio de la Llei de creació de l’INAF el 1993 ▪ Es constitueix com a un dels òrgans tècnics executius de l’autoritat financera fruit de l’aprovació de la Llei de l’ordenació del sistema Financer del 27 de novembre del 1993 amb les funcions jurídiques i d'estructuració sectorial i es modifica la composició del Comitè Consultiu eliminant els membres designats pels bancs privats. Modificacio de la Llei de creació de l’INAF el 1995 ▪ S’atribueixen les funcions de control en matèria de prevenció de blanqueig de diners i l’exercici del poder disciplinari i sancionador del sistema financer andorrà. 25 Context actual Evolució fins l’actual Llei 10/2013 (Llei de l’AFA) Llei 14/2003 de l’Institut Nacional Andorrà de Finances ▪ S’atorga a l’INAF les funcions com a autoritat del sistema financer andorrà; per promoure i vetllar pel bon funcionament i l’estabilitat del sistema financer, així com potestat per realitzar les actuacions necessàries que requereix l’exercici de les seves funcions. Desapareix la Comissió Superior de Finances i el Comitè Consultiu del Consell d’Administració de l’INAF. Llei 10/2013 de l’Institut Nacional Andorrà de Finances ▪ S’adapta el marc jurídic andorrà als estàndards internacionals, emesos entre d’altres pel Fons Monetari Internacional, el Comitè de Basilea i l’IOSCO (International Organization of Securities Commissions), en supervisió i cooperació en relació amb les entitats operatives del sistema financer andorrà (d’ara en endavant, EOSF) i l’operativa en els mercats de capitals a nivell internacional, i es reforça i consolida la independència de l’INAF en tant que autoritat del sistema financer. ▪ Es crea un nou sistema de finançament de l’INAF, autònom i independent de l’Administració General, mitjançant la creació de taxes anuals de supervisió a satisfer per les EOSF; i taxes relatives a processos d’autorització prèvia i inscripció d’actes administratius a l’INAF. Modificacions posteriors de la Llei 10/2013 S’atorguen competències per supervisar... 2018 2022 2022..el sector assegurador i reassegurador...els participants relacionats amb els actius digitals...els proveïdors de serveis de finançament participatiu 26 Llei de l’AFA Naturalesa i objecte (art. 1 i 2) Règim jurídic ▪ S’atorga a l’ les funcions com a autoritat del sistema financer andorrà; per promoure i vetllar pel bon funcionament i l’estabilitat del sistema financer, així com potestat per realitzar les actuacions necessàries que requereix l’exercici de les seves funcions. Objectius a) promoure i vetllar pel bon funcionament del sistema financer andorrà; b) vetllar per salvaguardar l’estabilitat i la reputació del sistema financer andorrà, promoure la confiança en aquest i contribuir a reduir el risc sistèmic derivat d’esdeveniments de crèdit de les pròpies entitats operatives del sistema financer i/o de les seves contrapartides; c) vetllar per una adequada protecció dels clients i inversors; d) promoure la competitivitat de la plaça financera andorrana a nivell nacional i internacional; e) contribuir a reduir el risc sistèmic derivat de la inestabilitat dels mercats en què operen les entitats operatives del sistema financer andorrà; i f) realitzar les actuacions necessàries que requereix l’exercici de les seves funcions. La supervisió duta a terme per l’AFA no té com a finalitat garantir els interessos individuals de les entitats supervisades o dels supervisats o dels seus clients o tercers, sinó que té com a objectiu l’interès públic. 27 Llei de l’AFA Funcions (art. 3 a 6) Funció d'autorització i registre ▪ creació d’EOSF (Llei 35/2010) ▪ creació d’entitats asseguradores i reasseguradores (llei 12/2017) ▪ Funció supervisora Funció regulatòria ▪ ▪ autorització participants relacionats amb actius digitals sobre EOSF, entitats asseguradores i reasseguradores, sobre actius digitals, sobre proveïdors de finançament participatiu emissió de Comunicats tècnics -> norma/regulació d’obligat compliment per a les entitats supervisades ▪ ▪ ▪ autorització proveïdors de serveis de finançament participatiu en base consolidada sobre les entitats supervisades (EOSF i els grups d’EOSF) ▪ Sobre entitats que manegen efectiu ▪ resoldre autoritzacions prèvies i registre d’inscripcions segons l’especificat a la legislació vigent ▪ sobre l’abús de mercat / protecció de l’inversor / atendre reclamacions dels clients emissió de Comunicacions i/o recomanacions -> requeriments d’informació puntals, o qualsevol altra comunicació que es consideri rellevant per a qualsevol de les entitats supervisades ▪ en quant a monedes i bitllets d’euro no aptes per a la circulació. ▪ inspeccions in situ ▪ exercici del poder disciplinari i sancionador 28 Llei de l’AFA Funcions (art. 3 a 6) - (cont.) Funció consultiva i d’assessorament en l’àmbit del sistema financer ▪ representació a nivell internacional d’Andorra ▪ a petició del Govern, elevar informes i dictàmens sobre la legislació financera i altres matèries competència de l’AFA ▪ ▪ proposta de mesures susceptibles de millorar l’ordenació i la regulació del sistema financer assessorar el Govern en temes relatius a política econòmica i financera a petició del ministeri encarregat de les finances ▪ elaboració d’estudis i estadístiques ▪ recepció i resolució de consultes nacionals i estrangeres en relació al marc jurídic andorrà Funció de gestió de dipòsits ▪ recollir i gestionar, seguint el principi de prudència els dipòsits i les fiances constituïts en aplicació de la legislació vigent: Serveis de tresoreria ▪ prestar els serveis de tresoreria de l’Estat, incloses l’administració i la custòdia de les reserves internacionals ▪ dur a terme la gestió financera de les emissions de deute públic del Principat d’Andorra prèvia resolució del Govern, perquè així sigui ▪ disposar, en cas de necessitat, de les reserves internacionals o dels seus mecanismes financers associats per desenvolupar línies d’assistència en forma de provisió urgent de liquiditat a les entitats bancàries operatives i establertes al Principat d’Andorra -Fons de justícia -Dipòsits de sales de joc -Dipòsits de professions liberals -Dipòsits e residències passives 29 Llei de l’AFA Òrgans de Govern (art. 7 a 18) Consell d’Administració Composició ▪ ▪ ▪ De 4 a 6 membres, amb un president, un vicepresident i de dos a quatre vocals El director general de l’AFA forma part d’ofici, amb veu però sense vot El Consell d’Administració nomena, entre el personal de l’AFA, un secretari que l’assisteix en les seves reunions Nomenament ▪ Pel Consell General, a proposta del Govern, presentada pel ministre encarregat de les finances. Durada ▪ ▪ Càrrecs de 6 anys Nomenaments com a màxim 2 mandats de manera continuada o 3 de manera alterna Remuneració ▪ Fixada pel Govern a proposta del ministre encarregat de les finances. 30 Llei de l’AFA Òrgans de Govern (art. 7 a 18) - (cont.) Consell d’Administració Requisits ▪ reconeguda honorabilitat empresarial i professional: ✓ sense antecedents penals per delictes de falsedat, d’infidelitat en la custòdia de documents i violació de secrets, de malbaratament de cabdals públics, de descobriment i revelació de secrets o per delictes contra el patrimoni; ni per altres delictes dolosos; ✓ no estan ni han estat inhabilitades per exercir càrrecs públics o d’administració o de direcció en entitats operatives del sistema financer, assegurador o reassegurador a Andorra o a l’estranger; ✓ no estan ni han estat declarades en fallida o en situació d’arranjament judicial, i si ho han estat, han estat judicialment rehabilitades. ▪ coneixements idonis i experiència professional adequada, durant termini superior a 5 anys en: ✓ funcions d’alta administració, de direcció o de control en organismes o entitats de supervisió; ✓ funcions d’alta administració, direcció, control, auditoria o assessorament en entitats bancàries, asseguradores, reasseguradores o entitats supervisades de dimensió significativa; ✓ funcions de similar responsabilitat a les dues anteriors en altres entitats privades o en l’Administració pública; o ✓ funcions d’anàlisi, desenvolupament i/o implementació de política econòmica i financera. ▪ la majoria dels membres ha de tenir la nacionalitat andorrana. 31 Llei de l’AFA Òrgans de Govern (art. 7 a 18) - (cont.) Consell d’Administració Incompatibilitats ▪ ▪ ▪ Cessament ▪ Independents de les entitats supervisades; Han d’evitar conflictes d’interès en relació amb la seva activitat professional particular, actual o futura, fins i tot un cop finalitzada la seva relació contractual amb l’AFA. Càrrecs incompatibles amb: ✓ el de membre del Consell General; ✓ qualsevol altre càrrec o funció de caràcter públic prestat al servei de l’Administració, ja sigui per elecció, o per nomenament ✓ funcionarial o contractual; ✓ qualsevol funció o càrrec, directiu o executiu, en partits polítics o en entitats que desenvolupin, en territori andorrà o a l’estranger, ✓ activitats equivalents a les supervisades per l’AFA; i ✓ qualsevol activitat que pugui posar en perill la independència i la imparcialitat en l’exercici del càrrec. El Consell General a iniciativa pròpia o a proposta del Govern pot, amb el vot favorable de dues terceres parts dels seus membres, ✓ si deixen de reunir els requisits necessaris, ✓ incorren en qualsevol incompatibilitat sobrevinguda, o ✓ cometen un incompliment greu de les obligacions del càrrec. 32 Llei de l’AFA Òrgans de Govern (art. 7 a 18) - (cont.) Consell d’Administració Funcionament ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ Es reuneix almenys un cop cada tres mesos. Queda vàlidament constituït quan hi concorrin almenys les dues terceres parts dels membres. Els acords s’adopten per majoria dels membres assistents i, en cas d’empat, el vot del president és diriment. Assistència presencial o utilitzant mitjans electrònics o telemàtics de comunicació a distància. Deure de participar en totes les reunions regularment convocades i romanen obligats a respectar el secret de les deliberacions. El conseller s’absté en cas que tingui un conflicte d’interessos en la resolució de qualsevol dels assumptes tractats en el marc de les reunions Pot contractar serveis d’assessorament extern especialitzat. Es regeix pel reglament intern de funcionament. S’aixeca acta de totes les sessions. 33 Llei de l’AFA Òrgans de Govern (art. 7 a 18) - (cont.) Direcció General Composició ▪ ▪ Director general i fins a 4 directors que exerceixen la direcció d’una àrea especialitzada Nomenament ▪ ▪ El director general és nomenat pel Govern a proposta del Consell d’Administració de l’AFA Els directors pel Consell d’Administració de l’AFA, a proposta del director general, preferentment d’entre el personal de l’AFA Durada ▪ El càrrec de director general té una durada de 6 anys renovable indefinidament Remuneració ▪ ▪ La remuneració i la resta de condicions del contracte de treball del director general són fixades pel Govern La remuneració i la resta de condicions del contracte de treball dels directors són fixades pel director general, d’acord amb les polítiques de gestió de persones i remuneració aprovades pel Consell d’Administració 34 Llei de l’AFA Òrgans de Govern (art. 7 a 18) - (cont.) Direcció General Requisits ▪ reconeguda honorabilitat empresarial i professional: ✓ sense antecedents penals per delictes de falsedat, d’infidelitat en la custòdia de documents i violació de secrets, de malbaratament de cabdals públics, de descobriment i revelació de secrets o per delictes contra el patrimoni; ni per altres delictes dolosos; ✓ no estan ni han estat inhabilitades per exercir càrrecs públics o d’administració o de direcció en entitats operatives del sistema financer, assegurador o reassegurador a Andorra o a l’estranger; ✓ no estan ni han estat declarades en fallida o en situació d’arranjament judicial, i si ho han estat, han estat judicialment rehabilitades. ▪ coneixements idonis: ✓ persones amb titulació universitària en economia, finances o administració i direcció d’empreses, o ✓ persones que tenen una altra titulació universitària i, a més, formació especialitzada de reconeguda solvència acadèmica en economia, finances, administració i direcció d’empreses o dret bancari i financer. ▪ i experiència professional adequada, durant termini superior a 10 anys en i han exercit durant més de 5 anys: càrrecs o responsabilitats d’alta administració, de direcció o de control en organismes o entitats de supervisió, en entitats de l’àmbit bancari i/o financer, en entitats d’auditoria o d’assessorament a entitats de l’àmbit bancari i/o financer o en l’Administració pública. 35 Llei de l’AFA Òrgans de Govern (art. 7 a 18) - (cont.) Direcció General Incompatibilitats ▪ ▪ ▪ Cessament Independents de les entitats supervisades Han d’exercir el càrrec amb dedicació exclusiva i, en conseqüència, és incompatible amb l’exercici de qualsevol altre càrrec, públic o privat, professió o activitat remunerada Han d’evitar conflictes d’interès en relació amb la seva activitat professional particular, actual o futura, fins i tot un cop finalitzada la seva relació contractual amb l’AFA ▪ El Govern pot cessar o separar el director general ✓ si deixa de reunir els requisits necessaris, ✓ incorre en qualsevol incompatibilitat sobrevinguda, o ✓ comet un incompliment greu de les obligacions del càrrec. ▪ El Consell d’Administració de l’AFA, a proposta del director general, pots cessar o separar un director si deixa de reunir els requisits necessaris, ✓ incorre en qualsevol incompatibilitat sobrevinguda, o ✓ comet un incompliment greu de les obligacions del càrrec. 36 Llei de l’AFA Deure de secret (art. 19) ▪ L’art. 19 de la Llei 10/2013 estén el deure de secret a totes les persones que exerceixin o hagin exercit una funció a l’AFA, inclosos els auditors externs o altres experts que siguin contractats per l’AFA, en l’exercici de les seves funcions i de les seves activitats professionals a l’AFA. Tots ells juntament amb els membres del òrgans de govern i el seu personal tenen el deure de guardar secret respecte a tota la informació obtinguda en el marc del seu mandat, en l’exercici de les seves funcions i de les seves activitats professionals a l’AFA, fins i tot després del seu cessament o de la seva separació. ▪ Deure de secret implica la no divulgació a tercers o a autoritats d’informacions confidencials, exceptuant els casos previstos legalment. Les excepcions són: ✓ Divulgació d’informació de forma resumida o agregada ✓ Intercanvis d’informació en el marc de cooperació internacional en matèria de supervisió financera ✓ Informacions confidencials lliurades quan s’aportin com a testimoni a la justícia o en el marc d’un recurs contra una decisió presa en la realització de funcions a l’AFA o en compliment de disposicions legals vigents (divulgació de secrets exclusivament en l’àmbit penal) ✓ Informacions confidencials lliurades a autoritats o organismes oficials nacionals amb competències equivalents o complementàries a les atorgades a l’AFA si la finalitat és la de vetllar per la protecció dels inversors, els dipositants o l’estabilitat del sistema financer 37 Llei de l’AFA Cooperació Nacional (art. 4.5) ▪ L’AFA coopera amb el govern i amb altres autoritats nacionals i organismes i, en particular amb la UIFAND (autoritat en matèria de supervisió del blanqueig de capitals), amb qui té signat un protocol d'entesa on s’acorda, entre d’altres: ✓ la cooperació entre les dues autoritats a reforçar la supervisió de les entitats sota el seu àmbit d’actuació; ✓ la cooperació en els processos d’autorització; ✓ la cooperació en la realització d’inspeccions in situ; ✓ la cooperació davant d’organismes internacionals o d’autoritats supervisores estrangeres; i ✓ la col·laboració en formacions. ▪ L’AFA coopera amb Justícia i amb el Ministeri Fiscal (protocol d’entesa signat) proveint assistència i intercanviant les informacions confidencials necessàries per a l’adequat exercici de les seves funcions i respectant les competències legals de les parts. ▪ L’AFA coopera amb el Servei de Policia (mitjançant el protocol d'entesa signat a tal efecte), principalment en relació amb: ✓ el procés de fit & proper dels membres de les entitats supervisades o de nova creació; i ✓ en la lluita contra la falsificació dels bitllets i les monedes en euro. ▪ Mitjançant l’acord de cooperació amb el Registre de Societats, l’AFA coopera en el procés d'autorització de noves societats amb la finalitat de determinar, conjuntament amb el registre, si una nova entitat pot requerir o no d’una llicència financera. ▪ L’AFA col·labora amb el departament d’estadística de Govern amb estricta coordinació de l’activitat estadística interna i de promoció de la cooperació i col·laboració externa amb el fi de garantir la màxima utilització de l’activitat estadística d’interès comú i en l’elaboració de la balança de pagaments. 38 Llei de l’AFA Cooperació Internacional (art. 20) ▪ L’AFA coopera, estableix acords de col·laboració amb organismes oficials internacionals o amb autoritats estrangeres que tinguin atribuïdes funcions i competències en matèria de regulació del sistema financer, d’autorització i registre, de supervisió i/o control dels supervisats. ▪ L’AFA col·labora si es compleixen les disposicions següents: ✓ reciprocitat i confidencialitat; a ✓ les informacions son necessàries per a la consecució de les funcions de l’autoritat o organisme que les rep; ✓ ús de la informació únicament amb la finalitat per a la qual aquesta informació li ha estat comunicada; ✓ no poden ser facilitades per l’AFA a tercers sense el consentiment escrit previ (total o parcial) de dita autoritat o organisme; ✓ la sol·licitud sigui efectuada per escrit i inclogui concretament la informació sol·licitada, l’explicació que justifica la seva rellevància, la descripció dels fets, motius i propòsit així com una descripció de la presumpta infracció comesa, si escau. ▪ r L’AFA no col·labora si: ✓ l’intercanvi pot comportar perjudici a la sobirania, o a la seguretat o a l’ordre públic d’Andorra; ✓ s’ha incoat un procediment judicial sobre la base dels mateixos fets i contra les mateixes persones davant dels tribunals andorrans; o ✓ ha recaigut una resolució judicial definitiva sobre els mateixos fets i respecte de les mateixes persones davant dels tribunals andorrans. 39 Llei de l’AFA Situació i gestió patrimonial (art. 21 a 27) Fons propis ▪ Els fons propis estan formats pel capital de dotació de 12.020.242,09 euros posat a disposició de l’AFA per part de Govern en ser creat i per les reserves dotades amb càrrec als resultats positius obtinguts a comptar des de la seva creació. Pressupost ▪ L’elabora ela Direcció General i l’aprova el Consell d’Administració. ▪ El director general el tramet al ministeri encarregat de les finances amb l’antelació suficient perquè aquest pugui ser integrat en una secció específica del projecte de llei del pressupost general per ser tramès al Consell General per a la seva aprovació. ▪ El pressupost de l’AFA queda sotmès a la Llei general de les finances públiques i a les disposicions concordants i de desplegament. Finançament ▪ Principalment, pels ingressos derivats del cobrament de taxes o contraprestacions en el marc de l’exercici de les seves funcions: ✓ taxes en concepte d’autorització de creació d’entitats operatives del sistema financer, assegurador i reassegurador ✓ Taxes de supervisió de les entitats supervisades; ✓ altres taxes relatives a les sol·licituds adreçades a l’AFA per les entitats supervisades d’acord amb els requeriments establerts a la legislació vigent. 40 Llei de l’AFA Situació i gestió patrimonial (art. 21 a 27) – (cont.) Gestió administrativa ▪ Els recursos propis són gestionats amb total independència de l’Administració general, respectant els principis d’eficiència, eficàcia i prudència, i valorant en cada cas les circumstàncies dels mercats financers. Règim impositiu ▪ Exempta del pagament de qualsevol tipus d’impost, tret de l’Impost General Indirecte (IGI). Formulació i aprovació de comptes anuals i liquidació pressupostària ▪ La Direcció General elabora la proposta dels comptes anuals i de la liquidació pressupostària de l’AFA i se sotmet al Consell d’Administració per a la seva formulació i aprovació en el termini màxim de tres mesos a comptar de la data de tancament de l’exercici. ▪ El Consell d’Administració pot sotmetre els comptes anuals de l’AFA a una auditoria de comptes. ▪ Un cop aprovada la liquidació pressupostària i els comptes anuals, el director general els tramet al ministeri encarregat de les finances perquè els sotmeti al Consell General. Control financer i comptable ▪ Subjecte al control financer d’acord amb el que estableix la Llei general de les finances públiques i amb les adaptacions necessàries per a l’exercici de la seva activitat. ▪ Subjecte a la fiscalització externa del Tribunal de Comptes. 41 Ordre del dia de la sessió 18:00 1. Punt de partida: el Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA 18:15 2. L’AFA i el sector immobiliari 19:15 Pausa 19:30 3. Legislació més rellevant Llei de l’AFA Fons d’Habitatge 20:30 4. Valoració d’immobles en el sector financer 42 Índex Contexte Normativa de referència Institut Nacional de l’Habitatge (INH) Fons d’Habitatge 43 Contexte La creació i objectius de l’Institut Nacional de l’Habitatge Mitjançant el marc normatiu: Llei 15/2021, del 17 de juny, de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge i Decret 355/2021, del 10-11-2021, d’aprovació del Reglament d’organització i funcionament de l’Institut Nacional de l’Habitatge es crea i regula aquest organisme per tal de desenvolupar les polítiques d’habitatge, d’acord amb l’objectiu estratègic de plena eficàcia i màxima proximitat a la població, i que alhora ha de permetre analitzar les possibles desigualtats en l’accés i el manteniment de l’habitatge per part de les persones, atenent les diferències de gènere, així com altres condicions personals com l’edat o la discapacitat. Per poder complir amb aquest objectiu, es considera necessari dotar l’Institut Nacional de l’Habitatge de les eines necessàries per incrementar el parc immobiliari de lloguer a un preu assequible. 44 Contexte Les eines de l’Institut Nacional de l’Habitatge Les eines disponibles a l’INH no només han de considerar l’acció única i aïllada del mateix Institut i de les administracions públiques, sinó que també han de permetre la generació de sinergies amb el sector privat. Una de les eines que es consideren necessàries per assolir aquest objectiu és facultar l’Institut Nacional de l’Habitatge perquè pugui promoure la creació d’uns fons d’inversió amb participació pública i privada l’objectiu del qual sigui poder invertir per posar al mercat habitatges de lloguer a un preu raonable, ja sigui per la promoció de nous habitatges destinats a aquesta finalitat com per la rehabilitació d’habitatges privats per ser dedicats a la mateixa finalitat. Aquest fons d’habitatge està sotmès a les obligacions aplicables als organismes d’inversió col·lectiva (OIC) de dret andorrà i al règim de supervisió de l’Autoritat Financera Andorrana, amb les excepcions establertes per llei. Govern aprova el Decret 280/2022, del 6 de juny del 2022, del Reglament de desenvolupament de la Llei de creació de l’INH a l’efecte de regular el règim jurídic aplicable al Fons d’Habitatge. 45 Normativa de referència Institut Nacional de l’Habitatge: (INH) Llei 15/2021, del 17 de juny, de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge. https://www.bopa.ad/bopa/033076/Pagines/CGL20210701_12_09_43.aspx Decret 355/2021, del 10-11-2021, d’aprovació del Reglament d’organització i funcionament de l’Institut Nacional de l’Habitatge. https://www.bopa.ad/bopa/033117/Pagines/GR20211110_15_24_40.aspx Decret 53/2022, del 9-2-2022, d’aprovació del Reglament de la Comissió Nacional de l’Habitatge. https://www.bopa.ad/bopa/033117/Pagines/GR20211110_15_24_40.aspx Modificat per el Decret 14/2023, de l’11-1-2023, d’aprovació del Reglament de modificació del Reglament d’aprovació de la Comissió Nacional de l’Habitatge. https://www.bopa.ad/bopa/035007/Pagines/GR20230112_11_38_48.aspx 46 Normativa de referència Fons d’Habitatge Llei 15/2021, del 17 de juny, de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge. Article 22. Naturalesa, règim jurídic i objectiu 1. És competència de l’Institut Nacional de l’Habitatge promoure la creació d’un organisme d’inversió col·lectiva publicoprivat destinat a la promoció d’habitatge de lloguer a un preu assequible al Principat d’Andorra. 2. El Fons d’Habitatge es regula per les disposicions d’aquesta Llei i la seva normativa de desenvolupament i, amb caràcter supletori, per la normativa aplicable. 3. No és aplicable al Fons d’Habitatge el règim jurídic establert per a les societats públiques mercantils. Article 23. Normes d’inversió 1. La política d’inversió del Fons d’Habitatge es regeix pels principis de responsabilitat, transparència i seguretat. 2. Reglamentàriament s’estableixen les normes de funcionament de la política d’inversió, els criteris de valoració dels béns i drets en què inverteixi, i les limitacions a les subscripcions i reemborsaments, així com la fixació del valor liquidatiu. Article 24. Regulació del fons d’habitatge 1. El Fons d’Habitatge està sotmès a les obligacions aplicables als organismes d’inversió col·lectiva (OIC) de dret andorrà i al règim de supervisió de l’Autoritat Financera Andorrana, amb les excepcions establertes en aquesta Llei. 2. El Fons d’Habitatge està sotmès al control del Tribunal de Comptes. Decret 280/2022, del 6-7-2022: Reglament de desenvolupament de la Llei de creació de l’Institut Nacional de l’Habitatge a l’efecte de regular el règim jurídic aplicable al Fons d’Habitatge. https://www.bopa.ad/bopa/034083/Pagines/GR20220707_10_17_30.aspx 47 Institut Nacional de l’Habitatge (INH) Missió La missió de l’INH és analitzar, desenvolupar i executar de forma integrada polítiques d’habitatge que responguin a les necessitats actuals i als reptes del futur per garantir l’exercici real del dret a un habitatge digne a tota la població d’Andorra Visió La visió de l’INH és convertir-se en l’organisme expert i de referència del Principat d’Andorra per donar accés a la població del país a un habitatge digne adaptat a les seves necessitats i possibilitats amb els actors implicats. 48 Institut Nacional de l’Habitatge (INH) Valors Els valors conformen els principis que regeixen les accions de l’Institut: Coordinació, cooperació i col·laboració Eficiència, eficàcia i prudència Equitat Esperit de servei social Proactivitat i proximitat Publicitat i concurrència Responsabilitat i seguretat Rigor i credibilitat Subsidiarietat Transparència Visió de futur Pla Estratègic El Pla Estratègic de l’Institut Nacional de l’Habitatge en desenvolupa les prioritats estratègiques i n'aprova el programa d’activitats. S’estructura com una eina metodològica bàsica per explicitar els objectius que l’Institut ha d’aconseguir, en base a la missió que la seva Llei de creació li assigna. https://www.inh.ad/sites/default/files/INH_PlaEstrategic.pdf 49 Fons d’Habitatge Fons d’Habitatge: Organisme d’Inversió Col·lectiva (OIC) promogut per l’Institut de l’Habitatge d’acord amb la Llei de l’Institut de l’Habitatge i destinat a la promoció d’habitatge de lloguer a preu assequible (un preu inferior al preu del mercat) al Principat d’Andorra. Delimitació de l’objecte: El Fons d’Habitatge té per objecte la inversió, directa o indirecta, en operacions i projectes immobiliaris per a la promoció d’habitatge de lloguer a preu assequible al Principat d’Andorra. S’entenen incloses en el paràgraf anterior les inversions en una societat andorrana l’actiu de la qual estigui constituït majoritàriament per béns immobles destinats a la promoció d’habitatge de lloguer. El Fons d’Habitatge pot concloure altres negocis jurídics amb tercers per a la promoció d’habitatge al Principat d’Andorra, sempre que no desvirtuïn el seu objecte social. S’entén que aquesta activitat en particular no desvirtua l’objecte social quan els ingressos provinents d’aquesta activitat no representin més del 25% dels seus ingressos totals. Règim d’aportacions: Les aportacions al capital social del Fons d’Habitatge poden ser dineràries i no dineràries. En tot cas, les aportacions no dineràries han de ser autoritzades i valorades per la societat gestora en el cas escaient. Posteriorment han de ser verificades pels auditors, que han de fer menció d’aquesta verificació en l’auditoria anyal. 50 Fons d’Habitatge (cont.) Classes d’accions: Els estatuts del Fons d’Habitatge poden preveure diferents classes d’accions i els drets que hi són inherents. Inversors qualificats i criteris d’idoneïtat: La inversió privada s’ha de limitar a inversors qualificats que compleixin els requisits establerts a la Llei OIC. El prospecte complet pot preveure criteris d’idoneïtat addicionals. L’acceptació dels inversors privats l’aprova el Consell d’Administració. El valor liquidatiu l’ha de fixar, almenys anualment, el Consell d’Administració; i, en qualsevol cas, cada cop que s’admetin subscripcions o reemborsaments per part del Consell d’Administració. Deure d’informació El Fons d’Habitatge ha de publicar anualment un informe de l’alineació de les activitats desenvolupades amb la política d’inversió del Fons. Auditoria externa → El Fons d’Habitatge té l’obligació de sotmetre a auditoria els seus comptes anuals. Estatuts i el prospecte de l’OIC: Pendents de definició 51 Fons d’Habitatge (cont.) Política d’inversió: La gestió del patrimoni del Fons d’Habitatge s’ha de dur a terme d’acord amb els principis de gestió eficient i rendibilitat, tenint en consideració les necessitats de cobertura de les obligacions financeres futures del Fons d’Habitatge. La política d’inversió del Fons d’Habitatge s’ha de regir pels principis de responsabilitat, transparència, liquiditat, seguretat i eficiència La política d’inversió del Fons d’Habitatge s’ha de descriure en el seu prospecte complet i en el simplificat. El Consell d’Administració és l’òrgan responsable de definir una estratègia d’inversió que inclogui la política d’inversió i la política de gestió de riscos. El Fons d’Habitatge ha d’integrar els principis d’inversió responsable, promoguts per les Nacions Unides, en la gestió del seu patrimoni. 52 Ordre del dia de la sessió 18:00 1. Punt de partida: el Curs en Gestió Immobiliària i l’AFA 18:15 2. L’AFA i el sector immobiliari 19:15 Pausa 19:30 3. Legislació més rellevant 20:30 4. Valoració d’immobles en el sector financer 53 Valoració d’immobles en el sector financer La comptabilitat dels instruments financers al balanç dels bancs andorrans té una implicació directa sobre el finançament del sector immobiliari. A. NIIF (IFRS) 9: instruments financers B. Classificació i mesurament d’actius financers C. Marc general de gestió del risc de crèdit D. Classificació de les Operacions en funció del risc de crèdit E. Solucions alternatives F. Risc de crèdit per raons de Risc- País 54 Valoració d’immobles en el sector financer La valoració en la comptabilitat dels instruments financers al balanç dels bancs andorrans té una implicació directa sobre el finançament del sector immobiliari. A. NIIF (IFRS) 9: instruments financers IASB (International Accounting Standards Board) al juliol del 2014 Millora de la informació financera post gran crisis financera Acord Monetari Unió Europea – Andorra Canvis molt rellevants Classificació Segons característiques contractuals Model de negoci Valoració Deteriorament: de pèrdua incorreguda a pèrdua esperada 55 Valoració d’immobles en el sector financer La valoració en la comptabilitat dels instruments financers al balanç dels bancs andorrans té una implicació directa sobre el finançament del sector immobiliari. B. Classificació i mesurament d’actius financers Avaluació del model de negoci del banc respecte l’actiu financer Característiques dels fluxos d’efectiu contractuals 56 Valoració d’immobles en el sector financer La valoració en la comptabilitat dels instruments financers al balanç dels bancs andorrans té una implicació directa sobre el finançament del sector immobiliari. C. Marc general de gestió del risc de crèdit i) Concessió de les operacions: La política de finançament de promocions immobiliàries ha d’incloure un límit màxim al percentatge de finançament del cost d’adquirir la propietat del terreny i del seu desenvolupament posterior (desenvolupament urbanístic i edificació inclosos). El finançament del cost d’adquisició de terrenys per al seu posterior desenvolupament urbanístic no serà superior al 50% del valor més petit entre el cost d’adquisició i el seu valor de taxació. 57 Valoració d’immobles en el sector financer La valoració en la comptabilitat dels instruments financers al balanç dels bancs andorrans té una implicació directa sobre el finançament del sector immobiliari. C. Marc general de gestió del risc de crèdit ii) Modificació de les operacions Refinançament: modificació condicions finançament per possibilitar compliment en temps i forma de la devolució del finançament Reestructuració: modificació condicions finançament, inclosa una quitança o la recepció d’actius per reduir el deute i facilitar el compliment en temps i forma de la devolució del finançament Renovació: substitució d’un finançament per un altre, sense que hi hagi previsió d’incumpliment 58 Valoració d’immobles en el sector financer Refinançament Reestructuració Renovació Reemplaça finançament SÍ SÍ SÍ Es preveuen dificultats SÍ SÍ NO NO SÍ NO Quitança o pagament amb actiu 59 Valoració d’immobles en el sector financer La valoració en la comptabilitat dels instruments financers al balanç dels bancs andorrans té una implicació directa sobre el finançament del sector immobiliari. C. Marc general de gestió del risc de crèdit iii) Avaluació, seguiment i control del risc de crèdit La màxima cura i diligència en l’estudi i l’avaluació rigorosos del risc de crèdit de les operacions, no solament al moment de la seva concessió, sinó també durant la seva Vigència. Cobertures de les pèrdues de risc de crèdit Estimacions individualitzades per operacions: dubtoses significatives: valor brut en llibres >1M€ o 5% FFPP normals amb increment significatiu de risc (valor brut >1M€ o 5% FFPP) Estimacions col.lectives per aquelles operacions que no s’hagin de realizar mitjançant estimació individualitzada 60 Valoració d’immobles en el sector financer La valoració en la comptabilitat dels instruments financers al balanç dels bancs andorrans té una implicació directa sobre el finançament del sector immobiliari. C. Marc general de gestió del risc de crèdit iv) Garanties i Taxacions: Garanties eficaces Garanties immobiliàries (hipoteques amb primera càrrega) Edificis i elements d’edificis acabats: - habitatges - oficines, locals comercials i naus polivalents, - resta d'edificis, com naus no polivalents i hotels Sòl urbà i urbanitzable ordenat; Resta de béns immobles, on es classificarien, entre d’altres, els edificis i els elements d'edificis en construcció, com les promocions en curs i les promocions parades, i la resta de terrenys, com finques rústiques 61 Valoració d’immobles en el sector financer La valoració en la comptabilitat dels instruments financers al balanç dels bancs andorrans té una implicació directa sobre el finançament del sector immobiliari. C. Marc general de gestió del risc de crèdit iv) Garanties i Taxacions: Valoració de garanties reals Obligatòriament, el banc ha de comptar amb polítiques escrites sobre la valoració de les garanties reals disposar de tota la informació rellevant sobre els immobles disposar d’un llibre de registre amb totes les taxacions individuals completes les valoracions, tant de garanties com d’actius immobiliaris adjudicats revisar periòdicament les valoracions Taxadors: independència i objectivitat diversificació de taxadors Llei de taxació: pendent 62 Curs en gestió immobiliària Mòdul: 8 BLOC 1: VALORACIÓ IMMOBILIÀRIA L’AFA I EL SECTOR IMMOBILIARI ANDORRÀ Curs 2023/2024 David CERQUEDA (Autoritat Financera Andorrana) 63