공업경제학 01,02주차 도시, 부동산 소개 (PDF)

공업경제학: 01,02주차 도시,부동산경제 류강민  1 도시경제 2 I. 도시·부동산 경제학 소개 1. 도시경제학 1) 공간경제학(spatial economics)의 일부 - 미시경제학에서 간과하는 공간에 관한 선택을 명시적으로 다룸 - 공간상의 활동이 초래되거나 영향을 받는 추가적인 비용(이동비용, 밀집에...

공업경제학: 01,02주차 도시,부동산경제 류강민  1 도시경제 2 I. 도시·부동산 경제학 소개 1. 도시경제학 1) 공간경제학(spatial economics)의 일부 - 미시경제학에서 간과하는 공간에 관한 선택을 명시적으로 다룸 - 공간상의 활동이 초래되거나 영향을 받는 추가적인 비용(이동비용, 밀집에 따른 비용) - 일반적인 공간경제학에 비해 도시적 문제에 치중 2) 주요 주제(Mills 2000) ① 도시지역의 형성, 규모, 공간적인 분포(도시가 하나의 균질한 대상) - 도시의 형성원인, 도시의 성장패턴, 도시와 농촌간 이주, 도시(urban area)의 규모와 공간적 분포 ② 도시내부 토지이용 및 공간구조이론 - 단일도심도시, 도시 내 토지이용 간의 경쟁, 다핵도시 ③ 주택(도시내 가장 넓은 토지이용) - 주택수요, 주택공급, 주택가격 - 주택소비행태(가구특성, 생애주기) - 주거이동(동태적 주거소비의 조정) - 자·차가의 선택, 임대주택(민간임대주택, 공공보조임대주택) 3 I. 도시·부동산 경제학 소개 ④ 도시재정: 지방정부의 재정과 지방공공재 ⑤ 교통, 환경(도시의 존재로 인한 사회적 비용), 질병 관리 - 효율적인 도시교통시스템 및 관리방법, 도시 내 환경 문제 ⑥ 빈곤(도시내 경제적 활동 및 부의 불균등한 집중에 따른 사회적 부작용) - 저소득층 주거문제, 인종차별(국내는 다문화 가정), 홈리스 2. 부동산경제학 - 민간 시각에 초점(개인적, 재무적, 수익성에 초점) - 부동산시장분석, 자본시장과의 연계 - 부동산조세 및 정책, 부동산개발, 투자 및 부동산거품 - 국내에서는 부동산 시장이 갈등의 장으로 주거복지보다 시장관리가 중요한 부동산정책의 기능 4 II. 도시의 정의 1. 도시의 정의 1) 사전적 정의 - 상공업을 중심으로 한 경제 및 행정, 문화, 교통망, 편의시설 따위의 중심지가 되며 인구가 집중하여 그 밀도 가 현저하게 높은 지역 2) 도시적 특성 - 여러 가지 도시활동을 지원하는 데 필요한 교통, 상하수도, 전기, 통신 등 각종 기반시설이 잘 갖추어진 지역 - 제조업과 서비스업이 주종을 이루어 국가경제의 발전을 선도하는 역할 : 현대 국가간 경쟁은 대도시권간의 경쟁: 뉴욕 vs. 상하이 vs. 서울 - 행정기능을 수행하고 문화의 중심 - 환경오염, 교통혼잡, 범죄, 빈곤, 질병 등 다양한 사회문제 3) 소극적 정의 - 주변지역보다 인구밀도가 현저히 높고, 인구규모가 일정규모 이상인 지역 (2,500 명 – 25,000 명; UN 통계: 20,000 명 이상) 5 II. 도시의 정의 4) 법적인 정의 - 지방자치법 제7조 1항 : 도시의 형태를 갖추고 인구 5만명 이상 - 동법 시행령 제7조: 시가지에 거주하는 인구의 비율과 상업·공업 기타 도시산업에 종사하는 가구의 비율이 각각 60%이상; 1인당 지방세 납부액, 인구밀도, 인구증가 경향 등이 행정안전부령이 정하는 기준 이상 5) 행정안전부의 정의 - 도시인구는 시와 인구 2만명 이상의 읍에 거주하는 인구 (시: 5만명 이상) - 2009년말 도시화율 (90.8%) 6) 행정구역으로서의 도시와 하나의 경제적 권역으로서의 도시 - 서울의 인구는 줄어들고 있어 주택수요가 감소한다(?) - 서울시 상암DMC개발과 경기도 판교신도시 벤처단지 개발 중 서울시 강남 고용중심에 미치는 여파는 어디가 더 큰가? - 인위적인 행정구역과 관련 통계의 한계 6 III. 도시의 형성과 성장 1. 도시의 존재 이유 - 다양한 활동의 공간적 근접성이 상품, 인간, 정보의 이동비용을 줄이기 때문 2. 경제적 관점의 도시발생 조건 - 규모의 경제 (scale economies) - 집적의 경제 (agglomeration economies), - 지역비교우위 (comparative advantage of regions) 3 규모의 경제 1) 규모의 경제 발생 원인 - 생산요소의 특화: 안성유기공장의 분업 (집게잡이, 1망치, 2망치, 3망치) - 분리 불가능한 생산요소: 안성유기공장의 프레스 2) 규모의 경제와 평균비용곡선 3) 규모의 경제로 인한 도시의 형성: 규모의 경제와 운송비 7 III. 도시의 형성과 성장 4) 규모의 경제 정도와 도시규모 - 생산기술 발달로 인한 비용감소와 상권(배후지역) 확대 - 생산 및 고용의 증가 -> 도시성장 5) 한계운송비와 도시규모 - 운송기술의 발달로 인한 상권(배후지역)의 확대 -> 수요 증가 - 생산 및 고용의 증가 -> 도시성장 6) 도시규모의 한계 - 도시외부적 요인(배후지역) : 재화의 운송비용 - 도시 내부적 요인(도시내부통근) : 노동력의 통근비용 (도시의 규모는 커져도 도심까지의 통근시간의 한계는 한 시간정도) : 임금의 상승 -> 배달가격의 상승 -> 상권의 축소 -> 도시규모의 축소 8 III. 도시의 형성과 성장 4. 집적의 경제 - 규모의 경제는 한 기업의 생산활동에 관한 논리 - 집적의 경제는 산업이나 도시규모가 커짐에 따라 각 개별기업의 생산성이 높아지는 현상 - 인구와 경제활동의 공간적 밀집에 따른 여러 가지 개념의 이득 (생산과 마케팅의 양 측면에서 발생) - 종류: 지역화경제(localization economies)와 도시화경제(urbanization economies) : 지역화 경제는 산업내의 집적효과 vs. 도시화경제는 일정 산업이 아닌 도시규모의 확대에 따른 외부효과 1) 지역화경제 ① 같은 산업 내 기업수가 공간적 집중하여 증가함에 따라 각 기업의 생산성이 높아지고 평균비용이 하락하는 산업내부의 외부효과 (울산석유화학 공업단지) ② 지역화경제의 존재 이유 - 예) 동대문 의류시장: 급변하는 패션시장, 생산라인 유지의 불확실성, 다품종 소량생산 - 중간투입요소의 공동이용: 다양한 표준화되지 않은 단추 (전문생산업체 외주 및 대면접촉을 통한 관리 필요), 배달맨 - 노동풀의 공동이용: 안정적인 생산량 유지의 불확실성, 재단사 및 미싱사의 공동이용, 경우에 따라서는 가게 봐주기 - 정보의 공유: 새로운 패션트랜드 베끼기, 선호 디자인에 대한 정보 9 III. 도시의 형성과 성장 2) 도시화경제 - 특성 산업의 규모가 아니라 전체 도시의 규모로 인해 발생하는 외부효과로 도시 전체 입지기업에게 편익을 창출 - 중간투입요소: 은행, 보험, 호텔, 건물유지관리, 공공서비스 (고속화도로, 지하철) - 노동풀링: 산업간 노동력 이동, 단일 산업도시(디트로이트, 피츠버그)의 몰락 - 정보의 공유: 다른 산업 간의 지식 전파와 혁신 3) 마케팅에 있어서의 집적의 경제 - 구매의 외부효과: 한 상점의 매출이 다른 상점들의 매출에 영향을 미치는 경우 ex) 마케팅 비용의 절감과 고객 풀의 공유 - 불완전대체재: 멀티플랙스 영화관, 의류아울렛 단지 또 예는? - 보완재: 옷가게와 구두가게, 쇼핑몰, 원스톱쇼핑 - 대도시의 소비활동 흡입력 강화 10 III. 도시의 형성과 성장 5. 지역비교우위 - 상대적인 능력의 차이에 따라 비교우위에 있는 재화만을 생산하여 서로 교역 : 비교우위의 개념은 기회비용의 원칙에 기초함 : 상대적으로 기회비용이 적은 생산 선택 - 교역도시의 생성 조건 : 잉여 생산이 가능한 수준의 생산성 : 비교우위로 인한 생산성의 차이가 집단적인 운송비용을 상쇄 (개인적 운송비용 X) : 운송에서의 규모의 경제 (수송을 위한 공간적 집중 필요->교역도시 발생) - 교역도시의 입지 : 생산물을 효율적으로 수집하고 배분할 수 있는 입지 : 교차로, 강의 합류점, 항구 등 교통요지 등 11 III. 도시의 형성과 성장 - (풀이) 시간당 생산량 구분 남부 북부 빵 1 2 셔츠 1 6 빵만 3시간 생산 셔츠만 2시간 생산 구분 남부 북부 빵 3 0 셔츠 0 12 교환조건: 빵 1개에 셔츠 2개로 교환할 수 있음 : 빵 3개에 셔츠 6개로 교환 구분 남부 북부 빵 3-3 0+3 셔츠 0+6 12-6 구분 남부 북부 빵 0 3 셔츠 6 6 구분 남부 북부 결과 6시간 들여야 생산 빵 1개 이득 12  2 부동산경제 13 I. 부동산시장 특성 1. 부동산의 특성 - 초코파이와 부동산의 특성 차이: 부동산과 일반 재화의 특성차이 존재 구분 부동산 초코파이 - 많이 먹고 많이 찾으면, 철야로 공장을 돌려서라 한정성 - 땅은 늘어나지 않음, 건물도 당장 지어지지 않음 도 수요에 맞춤 - 소비를 위해 소비자가 이동해야 함 부동성 - 택배 이용 가능 : 위치자체가 상품이며, 접근성 중요 - 유일한 상품의 유일한 소비자 : 같은 동이라도 층, 면적 등에 따라 다른 부동산 이질성 : 입찰에 의한 가격 형성 - 어디서나 구매가능, 어디서나 같은 맛 - 다양한 개별특성의 조합 (위치, 방향, 창문 등) - 대체성의 한계 (강남 아파트 vs 인천 아파트) - 토지: 영구적, 건물: 반영구적 - 소유와 이용의 차별화 내구성 - 한번 먹으면 끝 : 임대시장과 자산시장의 구분 : 현재 자산가치 = 미래 임대수입의 현재가치 12 I. 부동산시장 특성 2. 부동산시장의 특성 1) 수급 불균형 발생 - 공급의 단기고정성: 건물의 인허가-준공까지 장기간 시간이 소요 - 단기고정성으로 수요의 변화에 따른 공급조절이 어려움 2) 하부시장별 차이 발생 - 부동산의 이질성으로 하부시장별(권역별/유형별/등급별) 차이발생 3) 정보의 불완전성 - 거래가 이루어질 때만 임대/매매가격이 나타나는 문제 - 현재가격을 판단할 시세, 감정가 등 평가가격 필요 ※ 특히 오피스시장에서는 Rent-Free, TI등 임대료 할인에 대한 정보가 공개되지 않음 4) 높은 거래비용 13 I. 부동산시장 특성 3. 부동산시장의 구분 - 임대시장: 건물/입지에 대한 수요와 공급이 임대료 결정 - 자산시장: 기타자산 및 금융시장과 연관되어 자산가격 결정 4. 일반적인 임대시장과 자산시장의 관계 임대료(₩) 0. 시장 균형 1. Cap. Rate ? 임대료-운용경비등 임차수요 = f(임대료, 경제) 매매가 = ───── 2. 경제규모가 증가? Cap.Rate 3. 금리 인상 ? 4. 재건축 규제 강화? 5. 분양가상한제? 매매가(₩) 재고(㎡) 신규공급 = h(매매가) 신규공급(㎡) 14 II. 거시경제 변화와 부동산시장 변화 1. 거시경제 변화: GDP(소득)의 증가, 인구의 증가 - 시장의 확대 - 시장균형: 임대료 상승(세입자 경쟁), 매매가 상승(소유주 양호), 신규공급 증가(건설사 부양), 재고 증가 15 II. 거시경제 변화와 부동산시장 변화 2. 거시경제 변화: 금리 인상 - 시장의 축소 - 시장균형: 임대료의 상승(세입자 타격), 매매가격 하락(소유주 타격), 신규공급 감소(건설사 타격), 재고 감소 16 II. 거시경제 변화와 부동산시장 변화 3. 거시경제 변화: 재건축 규제강화 - 재건축 시기 도래까지 신규공급 축소 - 시장균형: 임대료의 상승(세입자 타격), 매매가격 상승(소유주 양호), 신규공급 감소(건설사 타격), 재고 감소 17 II. 거시경제 변화와 부동산시장 변화 4. 거시경제 변화: 분양가상한제 시행 - 로또 주택 탄생 - 시장균형: 임대료의 상승(세입자 타격), 매매가격 상승(소유주 양호), 신규공급 감소(건설사 타격), 재고 감소 18