Fiscalité sur la revente des biens immobiliers PDF

Leçon 9 La fiscalité sur la revente Chapitre 1 Le champ d’application 1.1 Les personnes concernées 1.2 Les biens imposables 1.3 Les biens exonérés Chapitre 2 Le calcul de la plus-value 2.1 Le prix de...

Leçon 9 La fiscalité sur la revente Chapitre 1 Le champ d’application 1.1 Les personnes concernées 1.2 Les biens imposables 1.3 Les biens exonérés Chapitre 2 Le calcul de la plus-value 2.1 Le prix de cession 2.2 Le prix d’acquisition 2.3 La plus-value Chapitre 3 L’impôt sur la plus-value 3.1 Le calcul de l’impôt 3.2 Le paiement de l’impôt IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre Le champ d’application 1 1.1 Les personnes concernées À l’occasion de la cession d’un bien immobilier, à titre onéreux, si la valeur de cession est supérieure à la valeur d’acquisition, le vendeur réalise alors une plus-value. En principe, cette plus-value est imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Article 150U CGI IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Le champ d’application 1 1.1 Les personnes concernées Les personnes domiciliées en France Le régime d’imposition des plus-values immobilières s’applique aux particuliers, personnes physiques, dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé. ✓ Pour les LMNP, dont l’activité est non professionnelle, les plus-values réalisées lors de la cession des logements affectés à la location meublée relèvent du régime d’imposition des plus-values des particuliers, malgré la nature des revenus procurés par le bien au cours de sa mise en location (bénéfices industriels et commerciaux). ✓ Le régime des plus-values des particuliers s’applique également aux cessions à titre onéreux, réalisées par des sociétés qui relèvent de plein droit ou sur option de l’Impôt sur le Revenu. Il s’agit des sociétés dites « transparentes *» sur le plan fiscal comme, par exemple, les SCI. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Le champ d’application 1 1.1 Les personnes concernées Le régime d’imposition des plus-values immobilières ne s’applique pas : Aux profits tirés d'une activité professionnelle imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles et bénéfices non commerciaux. Les profits réalisés par les marchands de biens à titre habituel ne sont donc pas concernés par l'imposition des plus-values immobilières des particuliers. Au bien immobilier figurant à l’actif d’une entreprise industrielle, artisanale ou commerciale car dans ce cas, c’est le régime des plus- values immobilières des professionnels qui s’applique. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Le champ d’application 1 1.1 Les personnes concernées Les personnes non domiciliées en France Sous réserve des conventions internationales, sont soumis à l’impôt sur les plus- values immobilières de source française : ✓ Les personnes physiques qui ne sont pas fiscalement domiciliées en France au sens de l’article 4 du Code Général des Impôts, ✓ Les personnes morales, quelle qu’en soit la forme dont le siège social est situé hors de France, ✓ Les sociétés dont le siège social est situé en France et qui ne relèvent pas de l’impôt sur les sociétés, au prorata des droits détenus par des associés qui ne sont pas fiscalement domiciliés en France ou dont le siège social est situé hors de France. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Le champ d’application 1 1.1 Les personnes concernées La cession d’un bien immobilier en France par une personne En principe non-résidente relève du régime des plus-values immobilières. Les personnes physiques et les associés personnes physiques de sociétés dont les résultats sont imposés au nom des associés, sont soumis à un prélèvement au taux de 36,2%. Ce prélèvement correspond à un impôt de plus-value de 19% et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Suite à de nombreux contentieux, l’administration fiscale a modifié le régime relatif aux prélèvements sociaux. Ainsi, les personnes physiques qui relèvent d’un régime de la Sécurité sociale au sein de l’Espace Economique Européen (EEE) sont exonérées de CSG et de CRDS, si par ailleurs elle ne sont pas à la charge d’un régime obligatoire de Sécurité sociale. Les autres personnes physiques non résidentes restent soumises aux prélèvements sociaux. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Le champ d’application 1 1.1 Les personnes concernées Un non-résident bénéficie d’une exonération limitée à 150 000€ Par de plus-value nette imposable lorsqu’il cède un immeuble en exception France. Cette exonération s'applique dans la limite d'une résidence par contribuable. Ce plafonnement s’apprécie au niveau du cédant. Pour cela, 3 conditions doivent être respectées : ✓ Le cédant doit être un ressortissant de la Communauté Européenne ou d’un Etat de l’EEE ayant conclu avec la France une convention fiscale qui détient une clause d’assistance administrative, ✓ Le cédant doit avoir été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession, ✓ Le cédant a eu la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de cette cession. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Le champ d’application 1 1.2 Les biens imposables Les plus-values imposables sont celles provenant de la cession : ✓ De biens immobiliers bâtis ou non bâtis et des droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, servitudes), ✓ De certains biens meubles ou de droits relatifs à ces biens, ✓ De certains titres de sociétés à prépondérance immobilière ou transparentes (SCI). L’origine de propriété du bien cédé n’a pas d’impact : il peut avoir fait l’objet d’une acquisition à titre onéreux ou à titre gratuit. Seuls sont imposables les biens cédés à titre onéreux, c’est-à-dire cédés dans le cadre d’une vente, d’une expropriation ou d’un échange. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Le champ d’application 1 1.3 Les biens exonérés J’ai pourtant une amie qui m’a dit avoir été exonérée d’impôt lors de la vente de son bien immobilier, alors qu’elle avait réalisé une plus-value. C’est possible. En effet, plusieurs cas d’exonération des plus-values de cession de biens ou de droits immobiliers existent, comme nous allons le voir pages suivantes. Par ailleurs, les plus-values bénéficient d’une exonération au bout d’un certain nombre d’années de détention. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Le champ d’application 1 1.3 Les biens exonérés 1 Première cession d’un logement autre que la résidence principale sous condition de remploi de tout ou partie du prix de cession, à l’acquisition ou la conservation d’un logement affecté à l’habitation principale dans un délai de 24 mois. Le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 années précédant la cession. La cession d’un logement situé en France par des contribuables non- résidents, dans la limite d'une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Le champ d’application 1 1.3 Les biens exonérés La cession par le vendeur de sa résidence principale (et dépendances) au jour de la cession. La cession d’un bien dont le prix de vente n’excède pas 15 000€. 30 La cession d’un bien détenu depuis plus de 22 ans pour l’IR, depuis plus de 30 ans pour l’IR et les prélèvements sociaux. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Le champ d’application 1 1.3 Les biens exonérés Exonérations liées à la qualité de l’acquéreur Bien vendu à un organisme en charge du logement social, Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux, Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un immeuble dans un délai de 12 mois Exonérations liées à la qualité du vendeur Titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité, personne ayant des revenus faibles, etc. Personnes résidant dans un établissement social, médico-social d'accueil de personnes âgées ou d'adultes handicapés ; IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Le champ d’application 1 1.3 Les biens exonérés Les non-résidents Depuis 2021, un ressortissant qui a la nationalité de l’un des pays de l’Union Européenne qui quitte la France se trouve exonéré de taxation* sur la plus-value réalisée si les conditions suivantes sont réunies : ✓ La personne a été domiciliée fiscalement en France au moins deux ans à un moment quelconque avant la vente, ✓ La vente intervient : o Soit dans un délai de 10ans après son départ (contre 5 ans jusqu’à la fin 2018) si la personne n’a pas la libre disposition du bien (par exemple, si le bien est loué), o Soit à tout moment dès lors qu’il a la libre disposition du logement au moins depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente. * L'exonération d'impôt n'est pas totale puisqu'elle est limitée à la fraction de la plus-value nette imposable qui n'excède pas 150.000 € IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Le champ d’application 1 1.3 Les biens exonérés La résidence principale – Définition de l’administration fiscale La résidence principale s’entend comme la résidence habituelle et effective du propriétaire, c’est-à-dire le lieu où il réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Résidence habituelle : lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année, Résidence effective : il doit s’agir de la résidence effective du contribuable. Une utilisation temporaire du logement ne permet de le caractériser comme une résidence principale. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Le champ d’application 1 1.3 Les biens exonérés L’exonération est refusée : Pour les logements qui n’ont plus cette qualité au moment de la vente, Lorsque l'occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente pour les besoins de cette dernière, Lorsque l’immeuble, au jour de la cession, est donné en location ou est occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Le champ d’application 1 1.3 Les biens exonérés L’exonération est accordée : ✓ Lorsque le cédant déménage entre le moment de la mise en vente et la vente effective. Pour cela, la cession doit intervenir dans les délais normaux de vente. L’appréciation du délai est fonction des circonstances de fait (délai d’un an en moyenne pour le fisc). ✓ Une personne âgée partie en maison de retraite peut bénéficier de l’exonération si : - La cession a lieu dans les 2 ans qui suivent ce départ, - Le logement n’est pas occupé, - Le cédant n’est pas soumis à l’IFI, - Ses revenus ne dépassent pas certaines limites fixées annuellement. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.1 Le prix de cession La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien par le cédant. Prix de cession - Prix d’acquisition = Plus-value brute Le prix de cession à prendre en compte : Le prix mentionné dans l’acte Déductions et majorations possibles IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.1 Le prix de cession Le prix de cession est-il bien le montant que l’acheteur me verse ? Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre et pour quelque cause que ce soit (montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs par exemple). Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de certains frais, ces derniers étant définis par décret et supportés par le vendeur à l’occasion de la cession. Les frais supportés par le vendeur à l’occasion de la cession ne peuvent être admis en diminution du prix de cession que si leur montant est justifié. Il en est ainsi des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires, des indemnités d’éviction versées au locataire par le propriétaire, du montant de la TVA acquittée au moment de la cession, de la mainlevée d'hypothèque, de la commission de l'agence immobilière, etc. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.2 Le prix d’acquisition Le prix d’acquisition à prendre en compte : Le prix mentionné dans l’acte Majorations possibles d’acquisition Sur justificatifs Sans justificatifs Les charges et indemnités Intégralement déductibles Intégralement déductibles versées au vendeur lors de l’achat Les frais d’acquisition, frais de Intégralement déductibles Majoration forfaitaire de 7,5% du notaire, etc. prix d’acquisition Les dépenses de construction, Intégralement déductibles Si le bien est détenu depuis plus reconstruction, de 5 ans, majoration forfaitaire d’agrandissement ou possible de 15% du prix d’amélioration sous conditions d’acquisition Les frais de voirie, réseaux et de Intégralement déductibles Intégralement déductibles distributions IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.2 Le prix d’acquisition Acquisition à titre gratuit En cas d’acquisition à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend, de la valeur vénale retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit. La valeur vénale n’a pas de définition légale. Appliquée à l’immobilier, elle correspond au prix auquel le bien peut être vendu. Elle se réfère au prix de marché. Elle dépend de l’offre et de la demande. Pour un bien acquis à titre gratuit (héritage ou donation), la valeur vénale peut être majorée : ✓ Les frais payés, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement, ✓ Lorsque le logement constituait la résidence principale du défunt et que sa valeur a été diminuée d’un abattement de 20% avant application des droits de succession, la valeur à retenir pour le calcul de la plus-value est la valeur du bien diminuée de cet abattement. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.3 La plus-value En cas de moins – value : Aucune plus-value n’étant constatée, le vendeur ne sera pas imposé. La moins-value immobilière est ni imputable sur le revenu global ni sur les plus-values immobilières à venir. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.3 La plus-value Si je résume, je calcule ma plus-value-brute comme ceci : Prix de cession - Prix d’acquisition Majoré de certaines charges Majoré de certains frais et et diminué de certains frais de dépenses de travaux Le montant obtenu est donc directement imposable ? Non. La plus-value brute réalisée est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la 5ème. Les délais sont calculés par périodes de 12 mois, de la date d’acquisition jusqu’à la date de cession. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.3 La plus-value L’abattement pour durée de détention s’applique à toutes les ventes et cessions de biens immobiliers. La plus-value est soumise à l’impôt sur le Revenu, après application d’un abattement égal à : 6% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ; 4% au titre de la 22ème année de détention. Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement pour durée de détention est égal à : 1,65% pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu'à la 21ème ; 1,60% pour la 22ème, 9% pour chaque année au-delà de la 22ème. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.3 La plus-value Récapitulatif des abattements pour durée de détention IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.3 La plus-value A titre exceptionnel, des abattements s’appliquent sous certaines conditions et de manière temporaire, pour la détermination de la plus-value nette imposable, tant à l’Impôt sur le Revenu qu’aux prélèvements sociaux, pour la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis. En effet, cette mesure vise des communes situées dans des zones géographiques qui se caractérisent par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements. Il s’agit d’un marché très tendu. Cet abattement exceptionnel s’applique à condition que : ▪ La promesse de vente soit signée entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2023. ▪ La vente soit réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a été signée. ▪ L’acquéreur (promoteur) s’engage à démolir les constructions présentes sur le terrain et à y réaliser, dans les quatre ans, un ou plusieurs immeubles d’habitation collectifs. Cet engagement doit être mentionné dans l’acte authentique de vente. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.3 La plus-value Cet abattement est de : pour les cessions en vue de dans les autres cas réaliser des logements sociaux ou intermédiaires IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Le calcul de la plus-value 2 2.3 La plus-value Le point de départ Le point de départ à prendre en compte pour définir la durée de détention est : Pour les biens acquis à titre onéreux : la date de l’acte d’achat. Pour les biens acquis en l’état futur d’achèvement : la date de conclusion du contrat de vente définitif (contrat conclu le jour de l’acte). Pour les biens acquis à titre gratuit : la date de l’ouverture de la succession ou la date d’acte en cas de donation. L’abattement se calcule par périodes de 12 mois complets. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt Les plus-values nettes, après application des abattements le cas échéant, sont soumises à une imposition : A l’impôt sur le revenu Aux prélèvements au taux sociaux au taux de : proportionnel de & IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt l’Impôt sur le Revenu Il ne s’applique pas de la même façon que pour l’imposition des salaires ou des revenus fonciers par exemple. En effet : Ce n’est pas le barème par tranches qui s’applique mais un taux d’imposition spécifique. La plus-value n’est pas imposée l’année suivant l’acte de vente mais dès la cession. L’imposition est appliquée à la source. Les prélèvements sociaux applicables sont également prélevés à la source. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt SYNTHESE Prix de cession Frais supportés par le vendeur (commission d’agence, honoraires du syndic, coût des diagnostics) Prix de cession pris en compte pour le calcul de la plus-value Prix d’acquisition Frais d’acquisition : Acquisition à titre onéreux : frais réels ou forfait de 7,5% sans justificatif ; Acquisition à titre gratuit : frais réels d’actes ou de déclaration et droits payés. Montant des travaux réalisés ou forfait de 15% sans justificatif si le bien est détenu depuis + de 5 ans = Prix d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value Plus-value brute Abattement pour durée de détention Plus-value nette Application du taux de 19% + 17,2% des prélèvements sociaux IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt EXEMPLE Janvier 2000 Avril 2021 Acquisition à titre onéreux d’un Vente de appartement l’appartement : loué meublé : 162 500€ 100 000€ IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt EXEMPLE 1 Détermination de la plus-value brute réalisée sur le bien Prix de cession 162 500€ Montant indiqué dans l’acte 100 000€ Prix Forfait pour frais 7,5% 7 500€ d’acquisition Forfait pour travaux 15% 15 000€ Total 122 500€ Plus-value brute 40 000€ IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt EXEMPLE 2 Application des abattements pour durée de détention Nombre d’années de Abattement détention Impôt sur le revenu 96% 21 ans et 4 mois Prélèvements sociaux 26,4% IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt EXEMPLE 3 Calcul de la plus-value nette 4 Application du taux proportionnel à la plus-value nette 5 Application des prélèvements sociaux à la plus-value nette Plus-value nette 1 600€ Impôt sur le revenu Impôt (19%) 304€ Plus-value nette 29 440€ Prélèvements sociaux Impôt (17,2%) 5 064€ Impôt global dû sur la plus-value 5 368€ IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt La taxe supplémentaire Depuis le 01/01/2013, une taxe supplémentaire s’applique sur les plus-values immobilières supérieures à 50 000 €. Ce seuil de 50 000 € doit être individualisé par cédant. Dans le cadre de la vente d’un bien détenu en commun ou en indivision, chacun des époux ou partenaires PACS est considéré comme co-cédant : chacun bénéficie du seuil de 50 000 € sur sa quote-part de plus-value. Elle est calculée sur le montant imposable de la plus-value, c’est-à-dire après application de l’abattement pour durée de détention et, le cas échant, de l’abattement exceptionnel. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt J’ai entendu parler d’une surtaxe sur les plus-values immobilières, de quoi s’agit-il ? Lorsque le montant de la plus-value taxable au titre de l’Impôt sur le Revenu dépasse 50 000€, le vendeur doit s’acquitter d’une surtaxe allant de 2% à 6%. Le seuil des 50 000€ s’apprécie après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. * PV : montant de la plus-value imposable après abattement pour durée de détention IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt Cette taxe ne s’applique pas aux plus-values : Réalisées lors de la cession de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, Pour lesquelles le cédant bénéficie d’une exonération (cession de la résidence principale par exemple). Dans le cadre de la vente d’un bien détenu en commun ou en indivision, chacun des époux ou partenaires PACS est considéré comme co-cédant : chacun bénéficie du seuil de 50 000 € sur sa quote-part de plus-value. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt EXEMPLE 1 2021 Le montant de la plus-value nette se situe Cession d’une entre 60 001€ et 100 000€, le montant de maison. la surtaxe sera donc de 2% x PV, soit Plus-value : 1 860€. 93 000€ Cette taxe s’ajoute à l’imposition des plus-values immobilières au taux de droit commun de 36,2%. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt EXEMPLE 2 Juillet 2009 Septembre 2017 Acquisition Cession de la d’une maison maison : mise en 545 000€ location : 350 000€ IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.1 Le calcul de l’impôt EXEMPLE 2 Prix de cession 545 000€ Montant indiqué dans l’acte 350 000€ Prix Forfait pour frais 7,5% 26 250€ d’acquisition Forfait pour travaux 15% 52 500€ Total 428 750€ Plus-value brute 116 250€ Abattement 18% IR Montant imposable 95 325€ Impôt (19%) 18 112€ Montant imposable 95 325€ Surtaxe Impôt (2%) 1 906 € Abattement 4,95% Prélèvements Montant imposable 110 496€ sociaux Impôt (17,2%) 19 005€ Impôt global dû sur la plus-value 39 023€ IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre L’impôt sur la plus-value 3 3.2 Le paiement de l’impôt La déclaration et le calcul de la plus-value sont effectués à l’aide de l’imprimé fiscal : N° 2048 IMM s’il s’agit d’un bien immobilier autre qu’un terrain à bâtir, N° 2048 TAB s’il s’agit d’un terrain à bâtir. L’imprimé doit être remis au service de la publicité foncière du lieu de la situation de l’immeuble, accompagné du paiement de l’impôt. En pratique, le notaire accompagne le vendeur pour réaliser la déclaration, prélève le montant de l’impôt sur le prix versé par l’acheteur et effectue le paiement pour le compte du vendeur. Outre ces démarches, le montant net imposable de la plus-value doit être reporté à titre indicatif sur la déclaration d’ensemble des revenus. IMMO-IOBSPII-M9L9_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Module spécialisé : Les biens immobiliers La structure du marché immobilier et la politique du logement Module 9 Leçon 10 Formation IMMO-IOBSP Niveau II 1 Leçon 10 Fiche descriptive Formation Formation IMMO-IOBSP Niveau II Module Module spécialisé : Les biens immobiliers Intitulé de la leçon La structure du marché immobilier et la politique du logement Durée de la leçon 1H Nombre de supports 65 diapositives Dernière mise à jour Octobre 2023 Leçon précédente La fiscalité sur la revente d’un bien immobilier Leçon suivante Webconférences : Promotion immobilière : ses acteurs et impératifs Objectifs de la leçon Apporter un éclairage sur le marché de l’immobilier en France: son poids dans l’économie et la typologie des logements Connaître les mesures d’encouragement à la construction et les limites légales en termes de construction et d’urbanisme. Notions abordées Le parc de logements, l’investissement locatif, le rôle économique et social de l’immobilier, le déficit de logements, l’accession à la propriété. Prêts aidés, crédits d’impôt, dispositifs de défiscalisation, permis de construire… IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 2 Leçon 10 La structure du marché immobilier et la politique du logement Chapitre 1 L’immobilier dans l’économie française 1.1 Le rôle économique et social de l’immobilier 1.2 Le marché de l’immobilier des logements neufs 1.3 Le marché de l’accession à la propriété 1.4 Le marché de l’investissement locatif Chapitre 2 Le parc des logements en France 2.1 Le type des logements et le profil de leurs occupants 2.2 La loi de logement 2018 : la Loi Elan Chapitre 3 Les incitations à la construction 3.1 Aide à l’accession et aux travaux 3.2 Aide à l’investissement locatif Chapitre 4 La protection de l’environnement et du paysage 4.1 Les règles d’urbanisme 4.2 La démarche environnementale IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre L’immobilier en quelques chiffres 1 1.1 Le rôle économique et social de l’immobilier L’immobilier joue un rôle majeur dans l’économie française et le patrimoine des ménages. Selon une étude de l’Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF) basée sur des données INSEE : Fin 2022 Le patrimoine économique national* net est estimé à 20 052 Md€. Le patrimoine net des ménages est évalué à 14 791 Md€. Le patrimoine 85% sur l’immobilier résidentiel (logements), immobilier 15% sur l’immobilier non résidentiel (immobilier d’entreprise et bâtiments publics). IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre L’immobilier en quelques chiffres 1 1.1 Le rôle économique et social de l’immobilier Le secteur de l’immobilier est l’un des principaux contributeurs en termes de valeur ajoutée en France. 8,5% du total des En 2021, l’immobilier (construction et activités immobilières) emplois en France emploie près de 2,3 millions de personnes : Source : EY « Panorama de l’immobilier et de la ville » IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs Le marché du logement neuf Sur l’année 2022, 112 147 logements neufs ont été réservés par des particuliers. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs La commercialisation des appartements Sur l’année 2022, le nombre d’appartements neufs réservés à destination des particuliers a été de 105 747 réservations. La commercialisation des maisons Sur l’année 2022, les réservations de maisons individuelles commercialisées par les promoteurs immobiliers à destination des particuliers s’établissent à 6 400 réservations. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs Le zonage ABC La France est découpée en plusieurs zones. Le zonage conventionnellement appelé ABC effectue un classement des communes du territoire national en fonction du déséquilibre entre l'offre et de la demande de logements. Les zones géographiques sont : Abis, A, B1, B2 et C. + Abis A B1 B2 C - Manque de logements IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs Le zonage ABC IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs Le zonage ABC ▪ Elles réunissent Paris, une grande partie de l’Île de Les France, la côte d’Azur et la zone frontalière avec la zones A et A bis Suisse; ▪ Les mises en vente et les réservations se contractent plus fortement que la moyenne nationale. ▪ Elle regroupe les autres agglomérations de plus de La zone B1 250 000 habitants. ▪ Les mises en vente et les réservations évoluent de façon comparable à celles observées dans les zones A et A bis. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs ▪ Elle regroupe les autres communes de plus de 50 000 La zone habitants, B2 ▪ Elle se caractérise par un rebond des mises en vente et des réservations. La zone ▪ Elle désigne le reste du territoire, C ▪ Elle est marquée par un recul des mises en vente plus fort que dans les autres zones. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs Les indicateurs de construction de logements neufs Les permis de construire Sur l'année 2022, 482.200 nouveaux logements ont été autorisés, un niveau relativement élevé par rapport à ces dernières années. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs Les mises en chantier Sur l’année 2022, 376 200 logements ont été mis en chantier, soit 14 200 de moins (- 3,7 %) que sur l'année 2021. Les mises en chantier de logements collectifs ou en résidence diminuent : Les logements collectifs ordinaires : - 7,6%, Les logements en résidence : -5,7%. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.2 Le marché immobilier des logements neufs Nombre de logements autorisés et commencés par type IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.3 Le marché de l’accession à la propriété Les différentes formes d’accession à la propriété L’accession libre L’accession libre permet à tous les particuliers de devenir propriétaires, sans conditions de ressources, ni prix de vente. En effet, les logements en accession « libre » individuels ou collectifs concernent toute personne désireuse de devenir propriétaire. L’accession aidée Concernant l’accession dite « aidée », la vente est soumise aux conditions de prix et de revenus. En outre, l’accédant a la possibilité de bénéficier d’aides financières. L’accession aidée s’adresse à toute personne physique respectant des critères d’éligibilité. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.3 Le marché de l’accession à la propriété La location accession La location accession permet à des ménages à revenus plus modestes d’accéder à la propriété. Après la phase locative, le locataire-accédant peut devenir propriétaire : Dans la phase locative : le locataire-accédant verse une redevance composée de l’indemnité d’occupation (part locative) et d’une épargne (part acquisitive) qui contribue à l’apport personnel, Dans la phase d’acquisition : le locataire-accédant doit lever son option pour devenir propriétaire du logement. L’épargne réalisée durant la phase locative, devient son apport personnel qui sera imputé sur le prix de vente. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre L’immobilier dans l’économie française 1 1.4 Le marché de l’investissement locatif Le marché de l’investissement locatif peut concerner les logements soumis à des dispositifs fiscaux. Les acquéreurs de ce type de logements s’engagent à les mettre en location pendant un minimum de temps en respectant notamment des plafonds de loyers. Les logements pour lesquels un Logements locatifs aidés avantage fiscal de ce type est accordé IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.1 Le type des logements et le profil des occupants Le parc des logements en France selon la catégorie de logements Selon les études de l’Insee, au 01/01/2023, le parc de logements en France s’élève à 37 818. Ce parc de logements est constitué pour : 82 % de résidences principales*, 10 % de résidences secondaires*, 8 % de logements vacants. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.1 Le type des logements et le profil des occupants Les résidences principales selon le statut de l’occupant Au 01/01/2020, parmi les occupants à titre de résidence principale: 57,6% sont propriétaires, 40% sont locataires sont logés dans un parc privatif privé, 2,4% sont logés à titre gratuit. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.1 Le type des logements et le profil des occupants Le profil type des propriétaires en France Les primo-accédants Sur l’année 2023, la crise durable du marché de l'immobilier entrave considérablement les projets des primo-accédants, confrontés à d'importantes difficultés de financement sur fond de hausse des taux d'intérêts et de réticence des banques à accorder des prêts. La crise de l'immobilier est désormais confortablement installée en France et pénalise notamment les primo-accédants qui éprouvent toutes les peines du monde à acquérir leur premier logement. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.1 Le type des logements et le profil des occupants Les propriétaires En France, la part des propriétaires immobiliers est de 58 %, un chiffre stable depuis 2010. 82 % des logements possédés sont des résidences principales. Source : INSEE, 2022 Le taux de détention du patrimoine immobilier des ménages en France selon la composition du ménage Lecture : 43,2 % des ménages dont la personne de référence est une personne sont propriétaires de leur résidence principale. Source: Insee Références – Édition 2021 IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.1 Le type des logements et le profil des occupants Le taux de détention du patrimoine financier des ménages en France selon la composition du ménage Source: Insee Références – Édition 2021 IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.2 La loi de logement de 2018: La Loi ELAN La loi Evolution du Logement et Aménagement Numérique (Elan) du 23 novembre 2018 aborde une multitude de sujets tels que l’urbanisme, les normes de construction, la lutte contre l’habitat indigne ou la copropriété. La stratégie de logement est orientée sur différents axes : La simplification des procédures d’aménagement : - Elle simplifie les procédures applicables aux opérations d’aménagement, - Elle crée un dispositif de projet partenarial d’aménagement entre Etat et collectivités, associé à un nouvel outil juridique, la grande opération d’urbanisme. Les opérations de revitalisation des territoires : - La loi crée un nouveau contrat : l’opération de revitalisation de territoire (ORT). Ce projet permet d’intervenir de manière concertée sur l’habitat, l’urbanisme, l’économie, etc. - L’ORT s’accompagne de mesures favorisant la rénovation de l’habitat, l’instauration d’un droit de préemption urbain renforcé. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.2 La loi de logement de 2018: La Loi ELAN La simplification de l’urbanisme - La hiérarchie des normes des documents d’urbanisme est simplifiée. - La loi limite les pièces exigibles pour les permis de construire, - Elle souhaite dématérialiser les demandes de permis de construire d’ici 2022 pour les communes de plus de 3 500 habitants. La lutte contre les recours abusifs - Le traitement des recours contre les permis de construire est accélérée et la lutte contre les recours abusifs est renforcée. Des logements évolutifs dans le neuf - Pour toute construction neuve, le séjour et les toilettes doivent être accessibles pour les personnes à mobilité réduite dans tous les logements, - Tous les logements doivent être évolutifs pour pouvoir s’adapter par des travaux simples. A ce titre, 20% des logements doivent être totalement accessibles aux personnes à mobilité réduite dès la construction. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.2 La loi de logement de 2018: La Loi ELAN Aspect social Le regroupement des organismes HLM : - Les organismes HLM qui gèrent moins de 12 000 logements devaient se regrouper avant le 1er janvier 2021. Les attributions de logements sociaux : - La cotation de la demande de logement social est généralisée afin d’assurer une meilleure transparence des critères retenus. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.2 La loi de logement de 2018: La Loi ELAN La mixité sociale Le bail mobilité - Il a une durée de 1 à 10 mois, non renouvelable, - Il concerne les logements meublés et il s’adresse à toute personne en formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, mutation ou mission temporaire dans le cadre d’une activité professionnelle, - Il ne nécessite pas de dépôt de garantie. L’encadrement de la location touristique - En matière de location de courte durée à des fins touristiques, les contrôles et les sanctions à l’encontre des loueurs et des plateformes ne respectant pas la loi, sont renforcés. - La location de la résidence principale ne peut pas excéder 120 nuitées par an, sauf exceptions. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.2 La loi de logement de 2018: La Loi ELAN L’observation et l’encadrement des loyers : - Dans les zones tendues, les observatoires des loyers sont généralisés pour améliorer la connaissance des loyers. La mobilité dans le parc HLM : - En zone tendu, tous les 3 ans, la situation de chaque locataire est réexaminée pour vérifier si le logement est toujours adapté aux besoins de la famille, et proposer, si besoin, un nouveau logement. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Le parc des logements en France 2 2.2 La loi de logement de 2018: La Loi ELAN Amélioration du cadre de vie La lutte contre les marchands de sommeil : - Désormais, les marchands de sommeil peuvent être poursuivis par l’administration fiscale sur la base d’une présomption de revenus. Un bail numérique pour les locations : - Les annexes au contrat de location (diagnostic technique, extraits de règlement de copropriété) sont désormais dématérialisée par défaut. Les copropriétés dégradées : - Différentes mesures visent à simplifier les procédures de redressement des copropriétés dégradées. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.1 Aide à l’accession et aux travaux Les incitations à la construction peuvent prendre la forme : D’aides à l’accession et aux travaux, D’aides à l’investissement locatif. Les objectifs de ces aides sont alors : De faciliter le financement des constructions par la mise en place de prêts aux conditions avantageuses (aides ou subventions), D’encourager certaines dépenses par la mise en place d’avantages fiscaux. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.1 Aide à l’accession et aux travaux Outre les prêts bancaires classiques, des prêts spécifiques à l’acquisition ou à la réalisation de travaux peuvent être proposés aux propriétaires : Des prêts aidés : PTZ , Eco-PTZ Des prêts réglementés : PEL, prêt conventionné*, PAS, Des prêts complémentaires : prêt action logement, prêt aux fonctionnaires. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.1 Aide à l’accession et aux travaux Les prêts aidés Le prêt à taux zéro (PTZ) Le prêt à taux zéro (PTZ) est destiné à l’acquisition d’un logement neuf ou dans certains cas d’un logement ancien (obligations de travaux de rénovation importants) qui sera la résidence principale de l’emprunteur. Il est accordé aux primo-accédants (personnes non propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt) sous conditions de ressources. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.1 Aide à l’accession et aux travaux L’éco - PTZ L’éco-PTZ est destiné à la réalisation de travaux permettant à un logement ancien à usage de résidence principale de son propriétaire ou de son locataire, d’atteindre un meilleur niveau de performance énergétique*. ▪ Le montant du prêt peut aller de 7000€ à 50000€ suivant le type de travaux, ▪ Le montant du prêt est fonction des travaux réalisés, ▪ La durée maximale de remboursement de l’éco-prêt à taux zéro ne peut pas dépasser 15 ans. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.1 Aide à l’accession et aux travaux Les exigences de performance des équipements éligibles à l’éco-PTZ et à MaPrimeRénov’ RAPPEL Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) a pris fin le 31 décembre 2020. Auparavant, pour le financement des travaux de rénovation énergétique, les critères techniques que devaient respecter les équipements et les travaux ouvrant droit à l’éco-PTZ étaient alignés sur ceux imposés dans le cadre du CITE. Compte tenu de la disparition du CITE, pour les offres de prêt à compter du 1er janvier 2021, certains critères exigés en matière d’éco-PTZ ont été harmonisés avec ceux relatifs aux travaux éligibles à MaPrimeRénov’. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.1 Aide à l’accession et aux travaux La Loi de finances pour 2021 a mis en place des dispositions transitoires jusqu’à l’extinction du CITE et son remplacement par MaPrimeRénov’ : Maintien du CITE aux dépenses de travaux engagées en 2018 et payées en 2020, ainsi qu’aux dépenses payées en 2021 si le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis et du paiement d’un acompte en 2019 ou 2020, Sont éligibles au CITE, les dépenses engagées en 2020 pour les foyers fermés et inserts à bûches ou granulés à hauteur de 6 000€. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.1 Aide à l’accession et aux travaux Les prêts réglementés Le plan d’épargne logement (PEL) Le plan d’épargne logement (PEL) est une épargne bloquée qui produit des intérêts et peut permettre d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié. Le prêt conventionné Le prêt conventionné est accordé par une banque ou un établissement financier ayant passé une convention avec l'État. Le prêt d’accession sociale (PAS) Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt conventionné à vocation sociale destiné à l'acquisition de la résidence principale. Il est accordé sous condition de ressources. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.1 Aide à l’accession et aux travaux Les prêts complémentaires : Le prêt action logement Le prêt action logement : les entreprises d'au moins 20 salariés versent une cotisation à un organisme collecteur qui utilise ces fonds pour accorder aux salariés concernés des prêts à un taux privilégié (anciennement le « 1% logement »). En complément de ces prêts, des avantages fiscaux peuvent également être accordés. Le propriétaire, le locataire ou l’occupant à titre gratuit peut bénéficier d’un crédit d’impôt s’il effectue des dépenses en faveur des économies d’énergie et du développement durable sur sa résidence principale. Pour l’acquisition d’un logement destiné à la location, l’investisseur peut bénéficier sous réserve de conditions particulières appliquées à la location (plafond de ressources ou de loyers pour les locataires, engagement de location minimum pour les propriétaires,…), de prêts spécifiques ou de dispositifs fiscaux. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.2 Aide à l’investissement locatif Si les aides à l’investissement locatif sont essentiellement d’ordre fiscal, elles existent aussi à travers des prêts spécifiques : Le prêt conventionné locatif: des plafonds de ressources du locataire doivent être respectés dès lors que l'emprunteur a signé une convention avec l'Etat. Le prêt locatif intermédiaire : il finance l'acquisition de logements destinés à la location, avec le respect d'un loyer plafonné et à des personnes dont les ressources sont inférieures à un certain plafond. Le prêt locatif social: il finance l'acquisition de logements locatifs neufs ou de logements anciens avec travaux d'amélioration. L'emprunteur doit participer personnellement au financement à hauteur de 10 % du prix prévisionnel de l'opération. Pour en bénéficier, il doit s'engager à louer le bien à des personnes disposant de revenus modestes et à appliquer un loyer plafonné. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Les incitations à la construction 3 3.2 Aide à l’investissement locatif Afin de remédier à la problématique de la demande de logements, l’Etat incite à l’investissement locatif à l’aide de mesures fiscales attractives depuis maintenant plus de 20 ans. Ces mesures fiscales ont pris la forme soit de réductions d’impôt*, soit d’amortissements* déductibles des revenus de la location. Il s’agit notamment des dispositifs : Duflot Outre-mer, Scellier, LMNP-Bouvard, Robien (ou Robien recentré/Borloo), Besson, Demessine-ZRR (zone de revitalisation rurale), Périssol, Quilès-Méhaignerie et, pour l’Outre-Mer : Scellier majoré, Girardin, Paul. La plupart des avantages fiscaux porte sur des logements neufs, mais des avantages peuvent également être attribués aux propriétaires de logements anciens dont le loyer respecte un certain plafond. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.1 Les règles d’urbanisme Outre la préservation du paysage, l’une des priorités des règles d’urbanisme et de construction est la préservation de l’environnement à long terme. Le Code de l’Urbanisme impose aux collectivités publiques d’harmoniser leurs prévisions et leurs décisions d'utilisation de l'espace et précise que leur action en matière d'urbanisme doit contribuer à la lutte contre le changement climatique et à l'adaptation à ce changement. Le Code de la Construction et de l’habitation impose quant à lui, un niveau de performance énergétique et environnementale aux constructions nouvelles et informe les acquéreurs ou les locataires sur l’environnement (interne et externe) du logement. L’objet du droit de l’urbanisme est la réglementation du sol. Il permet d’aménager les villes selon des règles préétablies et d’éviter notamment, les constructions dispersées et la spéculation foncière. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.1 Les règles d’urbanisme Les règles d’urbanisme posées dans des documents d’urbanisme (tels que le PLU, le SCoT, les DTADD), sont élaborées selon un processus complexe. Elles tiennent compte des particularités géographiques et économiques des zones qu’elles concernent et peuvent donc être très différentes d’une commune à l’autre. Elles permettent à l’administration d’accorder ou non une autorisation d’urbanisme, comme le permis de construire par exemple. Définition Une autorisation d’urbanisme est un acte administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.1 Les règles d’urbanisme Le décret du 5 janvier 2016 portant sur la durée de validité des autorisations d’urbanisme a prolongé la durée des autorisations d’urbanisme à 3 ans et donne la possibilité de les proroger deux fois pour une durée d’un an, portant le délai à 5 ans maximum. Cette autorisation d’urbanisme peut être : Un permis de construire pour tous les travaux de grande importance. Une déclaration préalable pour la réalisation d'aménagements de faible importance. Un permis d’aménager pour la création d’installations et d’aménagements affectant l'utilisation du sol d'un terrain donné. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.1 Les règles d’urbanisme Surface de plancher ou Autorisation Surface de plancher Bâtiment situé dans une zone urbaine emprise totale de la nécessaire Nature de la construction créée et/ou emprise construction après d'une commune dotée d'un POS ou au sol d'un PLU réalisation Construction nouvelle d'une maison, située ou non dans un Indifférent Permis lotissement > 20 m² Indifférent Indifférent Permis Garage ou dépendance Entre 5 et 20 m² Déclaration < 5 m² Non Travaux d'entretien et réparations ordinaires sur construction - - - Non existante Travaux qui modifient l'aspect - - - extérieur de la construction Entre 5 et 20 m² Indifférent Indifférent Déclaration Travaux qui créent de la surface de Oui plancher ou une nouvelle emprise < 150 m² au sol Entre 20 et 40 m² Non > 150 m² Indifférent Permis > 40 m² Indifférent Indifférent Travaux ou construction en site Règles spécifiques à chaque commune classé ou secteur sauvegardé IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.1 Les règles d’urbanisme Les démarches Un dossier de demande complet doit être déposé en mairie. Il comporte : Des informations sur le demandeur et sur le projet (identité, superficie du terrain, nature des travaux,…), Des pièces permettant de visualiser le projet (plans de situation, projet architectural) et un document attestant de la prise en compte de la réglementation thermique. Dès réception, la mairie délivre un récépissé qui permet de déterminer les délais de réponse dont elle dispose, pour autoriser ou non le projet : Une déclaration préalable: 1 mois Un permis de construire pour une maison individuelle ou un permis de démolir: 2 mois, Tous les autres permis (permis d’aménager, permis de construire d’un autre bâtiment qu’une maison individuelle): 3 mois IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.1 Les règles d’urbanisme 1 La validité de l’autorisation Les travaux doivent débuter dans les 3 ans qui suivent l’obtention de l’autorisation. Afin de justifier le démarrage des travaux nécessitant un permis de construire, une déclaration d’ouverture de chantier (la DROC ou DOC) doit être déposée en mairie. 2 La conformité des travaux A l’issue des travaux, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être déposée en mairie. En principe, l’administration dispose alors d’un délai de 3 mois pour contester la conformité. 3 La contestation du permis par un tiers Le délai de recours est de 2 mois à compter du premier jour d’affichage de l’autorisation sur le terrain. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale La réglementation thermique La réglementation thermique Toute construction neuve doit respecter un niveau de performance énergétique. Ces performances sont inscrites dans la RE2020 qui fixe des exigences de résultats en matière de conception du bâtiment, de confort et de consommation d’énergie. Afin de limiter la consommation énergétique des bâtiments neufs à usage d’habitation ou non (bureaux par exemple), une réglementation thermique doit être respectée dès la conception du logement. Les premières obligations d’isolation ont vu le jour à la fin des années 1970 à la suite de la crise pétrolière et de l’augmentation du prix de l’énergie. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale La réglementation thermique 2012 Elle est obligatoire pour l’ensemble des permis de construire déposés depuis le 01/01/2013. Elle précède la RE2020. Son objectif : Améliorer l’isolation, la conception et l’exposition des bâtiments neufs afin de limiter leur consommation énergétique. Cette limite est fixée à une moyenne de 50 kWh/m²/an, qui est celle des labels HPE (Haute Performance Energétique) et THPE (Très Haute Performance Energétique). Outre cette consommation énergétique moyenne de 50kWh/m²/an, les exigences de la RT 2012 portent notamment sur : ▪ L’efficacité énergétique minimale du bâti pour le chauffage, le refroidissement et l’éclairage artificiel, ▪ Le confort d’été. ? Elle a pris fin au 31 décembre 2021. La RE2020 remplace désormais la RT2012. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale La réglementation environnementale 2020 La nouvelle réglementation thermique est désormais la Réglementation Environnementale RE 2020. Principe : Prise en compte de l’empreinte carbone de chaque matériau de la construction et des équipements que comportera le bâtiment. Entrée en vigueur : 1er janvier 2022. Cette réglementation thermique est mise en œuvre dans le cadre de la Loi Elan du 16 octobre 2018. Elle met en œuvre le concept de bâtiment à énergie positive, appelé également « BEPOS » au sein du Plan Bâtiment Durable. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale Las bâtiments à énergie positive sont des bâtiments qui produisent plus d’énergie (chaleur, électricité) qu’ils n’en consomment. Objectifs de la RE 2020 : Réduire l’impact environnemental des bâtiments neufs, Améliorer la performance énergétique des bâtiments neufs en leur permettant d’être passifs en consommation, voire positifs (qui produisent plus d’énergie qu’ils n’en consomment), Adapter les logements au nouveau climat (exemple dans le cadre de périodes caniculaires). La réalisation d’habitat à énergie positive reprend les principes de la maison passive en incluant en plus, des éléments de production énergétiques (tels qu’une isolation thermique renforcée, des fenêtres de haute qualité, etc). IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale Le diagnostic technique Afin de protéger et d’informer les acheteurs, un dossier de diagnostic technique doit être produit par le vendeur lors de la signature de la promesse de vente ou de l’acte de vente. Pour tous les logements, ce dossier comprend obligatoirement un diagnostic de performance énergétique du bâtiment et un état des risques et pollutions (ERP). Selon le type de logement, le dossier est complété par des documents relatifs : A l’état des installations intérieures de gaz et d’électricité, Au risque d’exposition au plomb A la présence d’amiante A la présence de termites. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale Nouveau diagnostic Loi du 10 février 2020 Objectifs : Lors de travaux de démolition ou réhabilitation significative de bâtiments, le maître d’ouvrage doit réaliser un diagnostic « déchets » relatif à la gestion des produits, matériaux et déchets issus de ces travaux. Mise en œuvre : 1er juillet 2021. Le diagnostic : Vise à caractériser et à quantifier les déchets issus de la démolition de certaines catégories de bâtiments, Permet d’améliorer les plans de gestion des déchets en évaluant les possibilités de réemploi sur site et, à défaut, en identifiant les filières les plus adaptées pour leur traitement, leur stockage ou leur élimination. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 60  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale Le diagnostic de performance énergétique (DPE) Le diagnostic de performance énergétique est un document informatif qui donne un aperçu de la performance énergétique d'un logement par une estimation de sa consommation énergétique et de son taux d'émission de gaz à effet de serre (étiquettes A à G). Pour les bâtiments existants : il doit être disponible dès la mise en vente du logement. Pour la construction d’une maison : il doit être réalisé par le maître d’ouvrage au plus tard au moment de la réception. Pour l’acquisition d’un logement neuf ou en VEFA : le constructeur ou promoteur remet le diagnostic au plus tard au moment de la livraison. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale Un DPE plus précis et opposable est effectif depuis le 1er juillet 2021. Il indique la consommation en énergie primaire du logement, ses émissions de gaz à effet de serre et une estimation de la facture énergétique. 60 % 40 % 800.000 habitations utilisant une énergie fossile des biens conservent des biens évoluent comme le gaz et le fioul deviennent des leur étiquette d’une classe passoires thermiques. énergétique La durée d'un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est de 10 ans. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre La protection de l’environnement et du paysage 4 4.2 La démarche environnementale La performance énergétique Application au 1er janvier 2028 : À compter du 1er janvier 2028, la consommation énergétique des bâtiments à usage d’habitation ne doit pas excéder le seuil de 330 kW/m²/an d’énergie primaire. Application au 1er janvier 2033 : Cette obligation s’appliquera également à compter du 1er janvier 2033 pour les copropriétés : Faisant l’objet d’un plan de sauvegarde, Situées dans le périmètre d’une opération programmés d’amélioration de l’habitat, Situées dans le périmètre d’une opération de requalification de copropriétés dégradées, Pour lesquelles un juge a désigné un administrateur provisoire, Déclarées en état de carence. IMMO-IOBSPII-M9L10_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63