Les Biens Immobiliers - leçon 7 et 8 - PDF

Leçon 7 La fiscalité sur le bien immobilier La fiscalité sur le bien immobilier Chapitre 1 A l’acquisition 1.1 Préambule 1.2 TVA et droits d’enregistrement Chapitre 2 Pendant la vie du bien...

Leçon 7 La fiscalité sur le bien immobilier La fiscalité sur le bien immobilier Chapitre 1 A l’acquisition 1.1 Préambule 1.2 TVA et droits d’enregistrement Chapitre 2 Pendant la vie du bien 2.1 La taxe d’habitation et la TEOM 2.2 La taxe foncière 2.3 La taxe sur les logements vacants IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre À l’acquisition 1 1.1 Préambule L’achat d’un bien immobilier comporte des frais annexes : Des taxes liées au bien lui-même : Des taxes liées à la situation du TVA* ou droits d’enregistrement*. bien : taxes d’urbanisme. Elles sont exigibles au moment Elles sont exigibles au moment de la signature de l’acte notarié. de la délivrance de l’autorisation de construire. Selon le cas, le redevable de ces taxes peut être l’acquéreur ou le vendeur. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre À l’acquisition 1 1.2 TVA et droits d’enregistrement Lors de la commercialisation d’un bien immobilier, le vendeur ou son intermédiaire parle à l’acheteur des «frais de notaire» : Les frais de notaire se composent de la manière suivante : Émolument correspond à la somme perçue par le notaire en contrepartie d'une prestation dont le tarif est réglementé (vente, donation, contrat de mariage, successions). Honoraire correspond à la somme perçue par le notaire en contrepartie d'une prestation dont le tarif n'est pas réglementé. Débours correspondent aux sommes avancées par le notaire. Droits et taxes se sont les sommes reversées à l'État et aux collectivités territoriales. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre À l’acquisition 1 1.2 TVA et droits d’enregistrement Source : service public IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre À l’acquisition 1 1.2 TVA et droits d’enregistrement Les droits d’enregistrement Ils sont de 5,09006% (ou de 0,715% à taux réduit) du montant de l’acquisition. Ils se composent : D’un droit départemental de 3,80%, D’une taxe additionnelle perçue au profit de la commune de 1,20%, D’un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental calculé sur le montant du droit départemental de 2,37%. Le taux réduit de 0,715% se compose quant à lui : D’un droit départemental de 0,70%, D’un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement du droit départemental calculé sur le montant du droit départemental de 2,14%. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre À l’acquisition 1 1.2 TVA et droits d’enregistrement La TVA Le taux de TVA normal est de 20 %. Selon la nature de l’opération réalisée et selon la qualité des parties (assujetties ou non à la TVA dans le cadre d’une activité économique, en d’autres termes professionnels ou particuliers), la taxation peut se faire, en règle générale : Soit totalement aux droits d’enregistrement, Soit aux droits d’enregistrement à taux réduit et à la TVA. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre À l’acquisition 1 1.2 TVA et droits d’enregistrement Le tableau ci-dessous permet d’avoir une vue synthétique des exemples précédents : TVA Droits d’enregistrement Immeuble ancien Non Taux normal (> 5 ans) Immeuble neuf (< 5 ans), vendu par un Non Taux normal particulier Immeuble neuf (< 5 ans), vendu par un Oui Taux réduit professionnel IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre À l’acquisition 1 1.2 TVA et droits d’enregistrement La base de calcul de l’imposition à la TVA et aux droits d’enregistrement est déterminée hors taxes. Cependant, les parties conviennent d’un prix qui s’entend TTC. Il faut appliquer un coefficient de conversion au prix TTC afin de le ramener à un montant hors taxe. Pour un taux de TVA à 20 % le coefficient de conversion est calculé de la manière suivante : 1÷1,2 = 0,833333. Un bien est vendu au prix de 150 000 € TTC. 150 000 x 0,833333 = 125 000 € HT. EXEMPLE Dans cet exemple, TVA et/ou droits d’enregistrement s’appliquent sur 125 000 €. 125 000 + (20/100 x 125 000) = 150 000 IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre À l’acquisition 1 1.2 TVA et droits d’enregistrement L’acquéreur paie la TVA dans le prix global de son acquisition. Toutefois, pour l’administration fiscale, c’est le vendeur qui est le redevable de la TVA. C’est lui qui doit la verser au Trésor public. Cependant, étant donné qu’il a déjà payé de la TVA lors de l’acquisition du logement, il est autorisé à déduire celle-ci du montant de TVA dû lors de la revente. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre À l’acquisition 1 1.2 TVA et droits d’enregistrement TVA Outre - Mer Le taux normal de la TVA est fixé à 8,5 % dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.1 La taxe d’habitation La taxe d’habitation La taxe d’habitation est encaissée pour le compte de la commune où se situe l’habitation et éventuellement du groupement de communes auquel elle appartient. Elle contribue au financement des services rendus aux habitants, des équipements collectifs, etc. Elle est établie annuellement en fonction de la situation du logement au 1er janvier et s’applique aux locaux affectés à l'habitation (maisons individuelles et appartements) et à leurs dépendances immédiates (chambres de service, garages…). Le logement peut être utilisé à titre d’habitation principale ou de résidence secondaire. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.1 La taxe d’habitation Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale du local diminuée, s'il s'agit d'une résidence principale, d'abattements obligatoires (pour charges de famille) ou facultatifs (en fonction du revenu, d'un handicap ou d'une invalidité, etc.). La personne qui dispose du logement au 1er janvier est redevable de la taxe au titre de cette année. Il peut s’agir du propriétaire, d’un locataire ou d’un occupant à titre gratuit du logement. Ainsi, même si la personne qui disposait du logement au 1er janvier a déménagé ou a vendu le logement depuis cette date, elle reste redevable de la taxe au titre de l’année entamée le 1er janvier. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.1 La taxe d’habitation EXEMPLES Cas 1 Le locataire A déménage le 15 décembre N-1. Le locataire B emménage le 1er février N. Au 1er janvier le logement était vide : la taxe d’habitation ne s’applique pas sur ce logement au titre de l’année N. Cas 2 Le locataire A déménage le 15 décembre N-1. Le locataire B emménage le 20 décembre N-1. Il occupe le logement au 1er janvier N, il sera donc redevable de la taxe d’habitation de l’année N. Cas 3 Le locataire A déménage le 5 janvier N, il sera donc redevable de la taxe d’habitation de l’année N. Cas 4 Après le départ de son locataire en septembre N-1, le propriétaire récupère le logement, l’aménage et l’utilise comme résidence secondaire. Au 1er janvier N, il occupe sa résidence principale. Il est redevable de la taxe d’habitation pour sa résidence principale et de la taxe d’habitation pour sa résidence secondaire. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.1 La taxe d’habitation La Loi de finances pour 2020 a prévu une suppression progressive de la taxe d’habitation : 2021 2022 2023 Abattement de 30% Abattement de 65% Suppression totale A noter La taxe d’habitation sera définitivement supprimée pour les résidences principales, quel que soit le revenu du contribuable. Toutefois, elle sera maintenue pour les résidences secondaires, les locaux non affectés à l’habitation principale et les logements vacants. Celle-ci prendra le nom de « Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale » (THRS). IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.2 La taxe foncière et la TEOM La taxe foncière sur les propriétés bâties Elle contribue au développement des équipements collectifs et des services proposés. Elle finance en partie le budget des communes, intercommunalités et départements. Chaque année, le propriétaire ou l’usufruitier de l’immeuble doit acquitter cette taxe, due pour l’année entière en fonction de la situation au 1er janvier, peu importe que le bien soit vendu en cours d’année. De même, si le propriétaire apporte des améliorations à la construction en cours d’année avec pour conséquence une augmentation de sa valeur locative, elles ne seront prises en compte que l’année suivante, au 1er janvier. Les propriétés bâties désignent les constructions et bâtiments élevés au- dessus du sol ou construits en sous-sol. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.2 La taxe foncière et la TEOM Pour les particuliers, il s’agit essentiellement des locaux d’habitation et des parkings dont ils sont propriétaires, qu’ils soient ou non occupants des lieux. Les bâtiments commerciaux, industriels ou professionnels sont également imposés à la taxe foncière. Les immeubles doivent : Être fixés au sol : on ne doit pas pouvoir les déplacer sans les démolir. C’est le cas si la construction repose sur des fondations ou qu’elle est reliée à une assise en maçonnerie incorporée au sol ; Présenter le caractère de véritables constructions. Elle est établie dans la commune où est situé l’immeuble en fonction du revenu cadastral, qui constitue la base d’imposition, et des taux qui lui sont appliqués et qui sont votés par les collectivités territoriales. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.2 La taxe foncière et la TEOM Les constructions neuves bénéficient d’une exonération temporaire de taxe foncière d’une durée de 2 ans. Cette exonération temporaire peut être totale ou partielle. Certaines communes peuvent décider de ne pas accorder d’exonération temporaire sur la part qui leur revient; dans ce cas l’exonération n’est que partielle. Afin de bénéficier de l’exonération, il est nécessaire de compléter et d’adresser à l’administration fiscale une déclaration, couramment appelée « H1/H2 » : H1, s’il s’agit d’une maison individuelle, H2, s’il s’agit d’un appartement. Cette déclaration doit être effectuée par le propriétaire dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de la construction ou l’acte authentique s’il est postérieur. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.3 La taxe sur les logements vacants LA GRANDE REFORME DE LA TAXE FONCIERE La loi de finances 2020 prévoit l’actualisation de la valeur des biens servant de base au calcul de l’impôt local. Elle projette la révision générale des valeurs locatives des locaux d’habitation. Ces valeurs servant de base de calcul à la taxe d’habitation mais également à la taxe foncière. La taxe d’habitation et la taxe foncière sont calculées aujourd’hui à partir de valeurs locatives de biens immobiliers. Ces valeurs datent de 1970 et n’ont jamais été révisées depuis. Aussi, le système actuel est jugé obsolète et inéquitable notamment par la Cour des comptes. En effet, des logements très anciens des centres villes sont moins fiscalisé que des logements plus récents. Les conséquences de la réforme des valeurs locatives seront lissées dans le temps, pour ne produire ses effets sur l’imposition foncière qu’à partir de 2026. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.2 La taxe foncière et la TEOM La taxe foncière sur les propriétés non bâties Elle contribue au développement des équipements collectifs et des services proposés. Elle finance en partie le budget des communes, intercommunalités et départements. Chaque année, le propriétaire ou l’usufruitier de l’immeuble doit acquitter cette taxe, due pour l’année entière en fonction de la situation au 1er janvier, peu importe que le bien soit vendu en cours d’année ou qu’une construction y soit réalisée. Dans ce dernier cas, le bien sera soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties l’année suivant l’achèvement des travaux. Comme pour la taxe foncière sur les propriétés bâties, certaines catégories de propriétés bénéficient d’exonérations permanentes totales ou partielles. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.2 La taxe foncière et la TEOM La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) La TEOM est une taxe annexe à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Elle permet aux communes et aux groupements de communes de financer la collecte des déchets ménagers. Lorsque le logement est mis en location, le propriétaire peut en demander le paiement au locataire. Il paie l’ensemble de la taxe au Trésor Public et en demande ensuite le remboursement au locataire, sur justificatif. La taxe foncière, hors TEOM remboursée par le locataire, est une charge déductible des revenus fonciers. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.3 La taxe sur les logements vacants La taxe sur les logements vacants (TLV) Lorsqu’un logement est inoccupé pendant au moins 1 an, le propriétaire est susceptible, de payer un taxe sur le logement vacant si ce dernier se situe dans certaines communes. En effet, si le logement est situé en zone tendue, le propriétaire est soumis à la taxe sur les logements vacants (TLV). A contrario, si le logement ne se trouve pas en zone tendue, il sera soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Le logement est situé en zone tendue + TLV logement inoccupé pendant au moins 1 an Le logement ne se situe pas en zone tendue + THLV logement inoccupé pendant au moins 2 ans IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.3 La taxe sur les logements vacants La taxe La taxe sur les d’habitation sur logements vacants les logements (TLV) vacants (THLV) Elle concerne exclusivement les Elle peut être instaurée dans toutes communes de plus de 50 000 les communes où la TLV n’est pas habitants marquées par un fort appliquée. déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Pendant la vie du bien 2 2.3 La taxe sur les logements vacants La taxe sur les logements vacants (TLV) Elle doit être payée par les propriétaires des communes concernées possédant un logement vacant à usage d’habitation depuis minimum 1 an au 1er janvier de l’année d’imposition. Les logements habités plus de 90 jours consécutifs dans l’année, subissant une vacance involontaire et nécessitant des travaux importants pour être habitables, et les résidences secondaires meublées soumis à la taxe d’habitation, ne sont pas concernés par la TLV. La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) Elle est due par les propriétaires des communes concernées qui possèdent un logement vacant à usage d’habitation depuis plus de 2 ans consécutifs au 1er janvier de l’année d’imposition. IMMO-IOBSPII-M9L7_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30 Leçon 8 La fiscalité sur les revenus immobiliers Préambule Chapitre 1 Les revenus fonciers 1.1 Les revenus 1.2 Les charges 1.3 Les intérêts d’emprunt 1.4 Le résultat foncier 1.5 Le régime micro foncier Chapitre 2 Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2.1 Les revenus 2.2 Les charges 2.3 Le résultat 2.4 Le régime micro entreprise (ou micro BIC) IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3 Préambule Les revenus issus de la location de biens immobiliers ne relèvent pas tous de la même catégorie de revenus en matière de fiscalité. Le type de location définit la catégorie de revenus dont elle relève fiscalement ainsi que les modalités de calcul du montant imposable. Il convient notamment de dissocier selon qu’il s’agit d’une : OU Location nue Location meublée *Les loueurs en meublé qui répondent aux critères d’assujettissement aux cotisations de sécurité sociale sont soumis à la CSG et CRDS au titre des revenus d’activité. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 4  Chapitre 1 Préambule Location meublée Location nue Les revenus sont imposés dans la Dans le cadre d’une location nue, catégorie des bénéfices les revenus sont imposés dans la industriels et commerciaux, les catégorie des revenus fonciers. BIC. Dès lors, certaines particularités dépendront du statut du contribuable : loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.1 Les revenus Les revenus provenant de la location de locaux vides sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ces revenus peuvent provenir de la location de bureaux, locaux commerciaux, appartements, maisons, etc. Le revenu foncier imposable peut être déterminé selon : Le régime micro Le régime réel foncier c’est-à-dire c’est-à-dire après forfaitairement déduction des frais et charges réellement constatés. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.1 Les revenus A noter La catégorie d’imposition des revenus tirés de la location d’un immeuble dépend de son affectation : Lorsque l’immeuble fait partie du patrimoine privé du contribuable, les revenus sont en principe imposés dans la catégorie de revenus fonciers. Lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif d’une entreprise ou que les revenus tirés de la location sont inclus dans une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale, ils sont imposables selon le cas, dans la catégorie des BIC, BA ou BNC. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.1 Les revenus Les revenus à prendre en compte avant l’application du micro foncier* ou avant la déduction des charges au régime réel, sont : ✓ Les loyers bruts* encaissés au cours de l’année prise en considération, quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent. Il peut donc s’agir d’arriérés de loyers ou de loyers perçus d’avance. ✓ Les revenus de substitution perçus dans le cadre d’une assurance « garantie de loyers » suite à une vacance locative* ou au non paiement du loyer par le locataire, les subventions versées par l’ANAH, la location du droit d’affichage, etc. sont considérés comme des recettes brutes diverses et s’ajoutent aux revenus précédents. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.1 Les revenus ✓ Les dépenses mises par convention à la charge des locataires, c’est-à- dire les dépenses par nature déductibles par le propriétaire mais qui sont attribuées au locataire de façon contractuelle, sont considérées comme des revenus. EXEMPLES Les grosses réparations, les primes d’assurance contre les risques dont le propriétaire est responsable. Dans la mesure où ces dépenses auraient pour le propriétaire le caractère de charges déductibles, lesdites sommes seront ultérieurement retranchées du revenu brut de ce dernier. L’administration admet donc que dans ce cas, si le propriétaire le souhaite, il puisse faire abstraction de ces sommes, tant en recettes qu’en dépenses. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.1 Les revenus ✓ La valeur locative* réelle des propriétés dont le propriétaire se réserve la jouissance est également considérée comme un revenu. Il ne s’agit pas ici des logements dont le propriétaire se réserve l’usage à titre d’habitation dans la mesure où les charges afférentes à ces logements ne sont pas déductibles. Il s’agit par exemple de locaux commerciaux mis gratuitement à la disposition de tiers sans y être tenu par un contrat de location. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.2 Les charges Focus : régime réel d’imposition Dans le cadre du régime réel d’imposition des revenus fonciers, les charges déductibles correspondent aux dépenses effectuées au titre des immeubles productifs des revenus fonciers. Il s’agit notamment : ✓ Les frais d'administration et de gestion recouvrent plusieurs types de dépenses déductibles des revenus fonciers : rémunérations des gardes et concierges, honoraires et commissions versées à un tiers, frais de procédure (en cas de litiges sur l’immeuble, etc.). ✓ Les autres frais de gestion sont déductibles à hauteur de 20 € par local (frais de correspondance, de déplacement, d’équipement informatique,…), IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.2 Les charges ✓ Les primes d’assurance couvrant les loyers impayés sont déductibles pour leur montant réel, ✓ Les primes d’assurance doivent concerner les immeubles loués et les couvrir des risques susceptibles de les affecter. Il s’agit des assurances couvrant les risques suivants : incendie, vandalisme, dégâts des eaux, intempéries, catastrophes naturelles, etc. et la responsabilité civile du propriétaire bailleur couvrant les dommages que pourrait causer le bien aux locataires ou aux tiers (assurance propriétaire non-occupant ou PNO), ✓ Les dépenses de réparation et d'entretien correspondent aux travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (l'installation électrique ou de l'installation de chauffage central par exemple). IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.2 Les charges ✓ Les dépenses d'amélioration sont celles qui ont pour objet d'assurer une meilleure utilisation de l'immeuble et son adaptation aux conditions modernes de vie, soit par une modification de son aménagement, soit par l'adjonction d'installations, d'équipements ou d'éléments de confort nouveaux ou complémentaires sans modifier cependant la structure de cet immeuble. ✓ La taxe foncière effectivement payée au cours de l’année d’imposition est déductible des revenus fonciers dans la mesure où aucune convention signée avec le locataire ne la met à la charge de ce dernier. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Cf§M4L1) n’est quant à elle pas déductible car elle est récupérable auprès du locataire. ✓ Une déduction spécifique n’est pas une déduction représentative de charges. Il s’agit d’un avantage supplémentaire accordé aux investisseurs dont le logement est loué dans le cadre d’un dispositif particulier (Scellier intermédiaire par exemple). IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.2 Les charges ✓ La déduction globale de provisions pour charges de copropriété* versées dans l’année au syndic est obligatoire même si le propriétaire connaît la ventilation exacte des charges au moment de renseigner la déclaration de revenus. En effet, la régularisation* des provisions pour charges n’intervient que l’année suivante. Pour ce faire, il faut de réintégrer au revenu imposable, les charges non déductibles et les charges récupérables sur les locataires qui étaient comprises, l’année précédente, dans les provisions pour charges. ✓ Les dépenses incombant normalement aux locataires et acquittées par les propriétaires (chauffage, éclairage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.) ne sont en principe pas déductibles du revenu global sauf dans le cas où le propriétaire n’a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire. Le remboursement de ces dépenses par les locataires ne sont par ailleurs pas considérés comme des recettes imposables. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.3 Les intérêts d’emprunt Dans le cadre du régime réel d’imposition, les propriétaires peuvent déduire de leurs revenus bruts fonciers : ✓ Les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l'acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l'amélioration des immeubles donnés en location. Les intérêts de l’emprunt souscrits viennent s’ajouter aux charges déductibles ainsi que les frais relatifs à cet emprunt qui sont des : Frais de constitution du dossier ; Frais d'inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ; Sommes versées à un organisme de cautionnement (à l'exception de la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire) ; Frais de mainlevée ; Agios ou commissions de banque. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.3 Les intérêts d’emprunt ✓ Les primes afférentes à l’Assurance Décès Invalidité (ADI) destinées à garantir le remboursement de l’emprunt utilisé pour l’acquisition du logement loué ne sont pas déductibles au titre des primes d’assurance. Ces primes sont considérées comme des frais liés à l’emprunt et au même titre que les intérêts d’emprunt. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Focus : régime réel d’imposition Après avoir déterminé l’ensemble des revenus et des charges du/des logements qu’il détient, le propriétaire peut calculer le résultat foncier (différence entre les revenus et les charges). RESULTAT FONCIER = REVENUS - CHARGES Ce résultat foncier peut être : POSITIF NEGATIF Un bénéfice Un déficit (revenu foncier) (déficit foncier) IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier s’ajoute Au revenu global du Le résultat foncier propriétaire Le bénéfice foncier ou le déficit foncier BENEFICE FONCIER Au revenu global du propriétaire DEFICIT FONCIER IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Le bénéfice foncier Lorsque les loyers versés par le locataire excèdent le montant des frais et charges relatifs aux logements, le résultat net foncier est positif : on parle de bénéfice foncier. Dans le régime forfaitaire : le résultat foncier est obligatoirement excédentaire Dans le régime réel : il le sera si les revenus fonciers sont supérieurs aux charges. Si le résultat foncier est excédentaire : il se cumule avec les autres revenus du foyer fiscal et il est imposé au barème progressif. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Le déficit foncier Lorsque les loyers versés par le locataire sont inférieurs aux montants des frais et charges relatifs aux logements, le résultat net foncier est négatif : on parle de déficit foncier. Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt est imputable, dans une certaine limite et sous certaines conditions, sur le revenu global. Le déficit foncier vient en déduction du revenu brut global du foyer, dans la limite de 10 700€ par an. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier La gestion des déficits fonciers Les propriétés rurales La répartition du déficit et urbaines ordinaires Les déficits fonciers déductibles du revenu global du bailleur dans la limite annuelle de 10 700€, à l’exclusion de la fraction de ces déficits qui provient des intérêts d’emprunt. En effet, les intérêts d’emprunt et l’Assurance Décès Invalidité (ADI) s’imputent prioritairement et seulement sur les revenus fonciers. La limite d’imputation 10 700€ pour les propriétés rurales et urbaines du déficit foncier est ordinaires, de : 15 300€ en cas d’investissement Périssol et d’investissement Cosse ancien. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Lorsque le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, l’excédent du déficit est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes. ATTENTION : La fraction du déficit qui est supérieure à 10 700€ (ou à 15 300€) ou qui provient des intérêts d’emprunt est uniquement imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Quoi de nouveau ? Le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique réalisés en 2023, 2024 ou 2025. Le doublement du déficit foncier imputable sur le revenu global vise à inciter les contribuables bailleurs à entreprendre des rénovations énergétiques, faisant passer les logements d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (bien entendu le déficit foncier n'a pas vocation à profiter aux propriétaires réalisant des travaux dans leur propre résidence principale). IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier RECAPITULATIF Déficit foncier déductible > Revenu global du revenu global L’excédent non déduit est reportable sur les revenus globaux des = 6 années suivantes La fraction du déficit Uniquement imputable sur les supérieure à 10 700€ (déficit restant) ou celle qui provient = revenus fonciers des 10 années suivantes des intérêts d’emprunt IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier EXEMPLE REVENUS FONCIERS CHARGES INTERETS D’EMPRUNT DEFICIT FONCIER BRUTS DEDUCTIBLES 15 000€ 20 000€ 18 000€ 23 000€ Le revenu brut est 15 000€ - 20 000€ - réputé compenser La fraction du déficit afférente aux 18 000€ d’abord les intérêts autres charges est imputable sur le d’emprunt : revenu global à hauteur de 10 700€. 15 000€ - 18 000€ = (-3 000€) L’excédent de 9 300€ (20 000€ - 10 700€) s’ajoute aux 3 000€ (fraction relative aux intérêts d’emprunt) imputables uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier EXEMPLE Les intérêts d’emprunt sont inférieurs aux loyers perçus Recettes et dépenses de l’année Imputation Revenus fonciers bruts = 8 000€ Intérêts déductibles du revenu foncier = 6 000 € Intérêts d’emprunt = 6 000€ Charges déductibles du revenu foncier = 2 000€ Déficit déductible du revenu global Charges déductibles = 16 000€ de l’année = 10 700€ Déficit non déductible pour l’année = Déficit global = 14 000€ 3 300€ Résultat fiscal : - Revenu foncier imposable pour l’année : aucun - Diminution du revenu imposable de l’année : 10 700€ - Déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes : 3 300€ IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier EXEMPLE Les intérêts d’emprunt sont supérieurs aux loyers perçus Recettes et dépenses de l’année Imputation Intérêts déductibles du revenu foncier Revenus fonciers bruts = 8 000€ = 8 000 € Excédent non déductible = 2 000€ Intérêts d’emprunt = 10 000€ Charges déductibles du revenu foncier = 0€ Déficit déductible du revenu global Charges déductibles = 16 000€ de l’année = 10 700€ Déficit non déductible pour l’année = Déficit global = 18 000€ 5 300€ Résultat fiscal : - Revenu foncier imposable pour l’année : aucun - Diminution du revenu imposable de l’année : 10 700€ - Déficit reportable sur les revenus fonciers des années suivantes (intérêts + charges) : 2 000€ + 5 300€ = 7 300€ IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Les immeubles spéciaux La répartition du déficit Les déficits fonciers provenant des monuments historiques sont imputables, sous certaines conditions, sans limitation sur le revenu global du bailleur. Pour déterminer la fraction du déficit imputable sur le revenu global en présence de charges imputables sans limitation de montant et de charges imputables dans les conditions de droit commun, il convient de procéder comme suit: Dans un 1er temps : imputation sur le revenu global, dans la limite de droit commun (10 700€/15 300€), de la fraction du déficit foncier provenant des charges autres que celles imputables sans limitation de montant et autres que les intérêts d’emprunt, Dans un 2nd temps : imputation sur le revenu global, de la fraction du déficit foncier provenant des charges imputables sans limitation de montant, Par la suite : report des intérêts d’emprunt et des charges qui excèdent la limite d’imputation sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Une personne loue en 2022 un logement dont il est propriétaire EXEMPLE et dont le revenu foncier est déterminé comme suit : Exemple 1 Exemple 2 A Revenu brut 5 000€ 20 000€ B Intérêts d’emprunt 37 500€ 6 000€ C Autres charges 8 500€ 55 000€ D Résultat foncier (A – (B+C) - 41 000€ - 41 000€ E Revenu foncier / / F Déficit foncier 41 000€ 41 000€ IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Les modalités d’imputation du déficit foncier sont les suivantes : Exemple 1 Exemple 2 G Fraction du déficit foncier mentionnée au B–A 32 500€ 0€ F résultant des intérêts d’emprunt (si B>A) H Fraction du déficit foncier mentionnée au F-G 8 500€ 41 000€ F provenant des dépenses autres que les intérêts d’emprunt I Fraction du déficit foncier mentionnée au H dans la limite 8 500€ 10 700€ H imputable sur le revenu global dans de 10 700€ les conditions de droit commun J Fraction du déficit mentionnée au H qui H – 10 700€ 0€ 30 300€ excède 10 700€ (si H >10 700) K Fraction du déficit foncier mentionnée au G+J 32 500€ 30 300€ F, imputable exclusivement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes (si (G+J)>0) IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Les déficits antérieurs restant à imputer La fraction des déficits non imputée sur le revenu global est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour ce faire, il est nécessaire de reporter sur la déclaration Déficits cumulés fiscale, au regard de son année d’origine, le déficit ou la fraction de déficit qui n’a pu être absorbé par les revenus fonciers. Source: déclaration n°2044/2044 S IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier RAPPEL Auparavant, en présence de plusieurs biens locatifs, lorsqu’un était vendu, l’administration fiscale estimait que l’imputation du déficit généré par l’immeuble cédé n’était autorisée que jusqu’à la date de cessation de la location, les déficits restant à imputer après cette date étaient alors perdus. Cette restriction a été supprimée par le Conseil d’Etat le 26 avril 2017. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.4 Le résultat foncier Les limites à la remise en cause Aucune remise en cause de l’imputation du déficit sur le revenu global n’est effectuée si l’abandon de la location est dû par : Le licenciement, Le décès (l’exception ne vaut que pour les déficits antérieurs à la date du décès), L’invalidité de 2ème ou 3ème catégorie du contribuable, de son époux ou partenaire de PACS, ou en cas d’expropriation de l’immeuble ayant donné lieu à déficit. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.5 Le régime micro foncier Le régime du micro foncier est un régime d’imposition simplifié applicable de plein droit. Il ne s’applique que si le montant du revenu foncier brut annuel, perçu par l’ensemble des membres de son foyer fiscal, est inférieur à 15 000 €. Si les revenus sont supérieurs à ce montant, c’est le régime réel qui s’applique. Il s’agit d’un régime forfaitaire. Avant son imposition, le revenu est diminué d’un abattement forfaitaire de 30%*. Il n’y a donc aucune déduction des charges réelles dans ce régime. Aussi, aucun déficit ne peut être crée. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.5 Le régime micro foncier Détermination du revenu foncier imposable : 30% Fraction à intégrer au barème 70% progressif de l’IR et aux prélèvements Revenus sociaux au taux de 17,2% Recettes brutes locatives Application d’un abattement forfaitaire pour charge de 30% aux recettes brutes locatives annuelles. Les loyers sont donc imposés à hauteur de 70%. Les charges ne sont pas déduites du revenu imposable pour leur montant réel. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.5 Le régime micro foncier Les revenus fonciers : 15 000 € EXEMPLE Ce sont 10 500 € qui sont imposables : 15 000 – (30% x 15 000) = 15 000 – 4 500 = 10 500 €. Ce régime s’applique de plein droit mais il est toutefois possible d’y renoncer en optant pour le régime réel d’imposition. Le fait de souscrire une déclaration de revenus fonciers en plus de sa déclaration de revenus suffit pour exercer cette option qui devient alors irrévocable pour 3 années: A l’issue de ces 3 ans : il est possible de renoncer à cette option en se plaçant sous le régime micro foncier (sous réserve que les conditions d’application de celui-ci soient respectées). L’année suivante : il est à nouveau possible d’opter pour le régime réel, l’option sera alors valable 3 ans. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Les revenus fonciers 1 1.5 Le régime micro foncier Sont exclus du régime micro foncier, entre autres, les propriétaires : De logements au titre desquels est demandé le bénéfice de l’une des déductions au titre de l’amortissement "Périssol", "Besson neuf", "Robien", "Robien recentré" et "Borloo neuf", De monuments historiques procurant des recettes imposables dans la catégorie de revenus fonciers et dont le déficit est imputé sur le revenu global, logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction spécifique "Cosse ancien". IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.1 Les revenus La location meublée Quel que soit le régime juridique et la nature de la location meublée, le propriétaire-bailleur est soumis à une fiscalité spécifique. Juridiquement, la location meublée est une activité civile. Fiscalement, elle revêt un caractère commercial (et donc imposée en BIC). Les revenus résultant de la location de locaux meublés sont soumis BIC à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ainsi qu’aux prélèvements sociaux. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.1 Les revenus Un logement est considéré comme meublé lorsque les meubles et objets mobiliers fournis, ainsi que les éléments d’équipement essentiels existants dans le logement permettent une occupation normale et convenable du logement conforme aux exigences de la vie quotidienne. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.1 Les revenus Contrairement aux revenus fonciers, le revenu imposable n’est pas déterminé en tenant compte des revenus encaissés dans l’année. Seuls les loyers échus sur l’année d’imposition sont retenus au titre des revenus imposables, qu’ils aient ou non été payés. Le loyer de décembre N, payé en janvier N+1 par EXEMPLE le locataire, devra être compris dans les BIC de N. A noter Le traitement du déficit est par ailleurs différent selon que le propriétaire est considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP) ou comme loueur en meublé non professionnel (LMNP). IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.2 Les charges Dans le cadre de revenus provenant de la location meublée, les revenus nets imposables peuvent être déterminés selon deux méthodes distinctes : MICRO-BIC OU REGIME REEL Application lorsque le chiffre Obligatoire pour les bailleurs dont le d’affaires hors taxes de l’activité de chiffre d’affaires excède 77 700€ ou location est inférieur à 77 700€ ou 188 700€ dans certains cas. 188 700€ dans certains cas. Déduction forfaitaire fixée à 50% ou Déduction des charges pour leur 71% des recettes perçues. montant réel. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.2 Les charges Régime réel d’imposition Comme pour les revenus fonciers, les charges relatives au logement sont déductibles des revenus issus de la location meublée. Lorsque le logement meublé est donné en location à un exploitant dans le cadre d’un bail commercial, les charges sont réparties entre propriétaire et exploitant dans le bail. Le propriétaire s’acquitte : ▪ D’au minimum des charges de copropriété relatives au syndic et à l’assurance (copropriété, PNO), ▪ De la taxe foncière et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que, le cas échéant, les honoraires du cabinet comptable qui l’accompagne pour les démarches relatives à la TVA et aux déclarations fiscales. Au titre des charges, il va pouvoir déduire les intérêts de l’emprunt (emprunt utilisé pour le financement du bien) et l’amortissement du logement. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.2 Les charges L’amortissement est la représentation comptable de la dépréciation d’un bien. Il permet donc de déduire chaque année une partie de la valeur du bien. Cette part est déterminée en fonction de la durée normale d’utilisation du bien. L’administration fiscale n’impose pas de durée ou de taux pour ces amortissements. Il appartient au comptable de définir cette durée en fonction des usages. En règle générale, ces usages veulent que : L’amortissement de l’immeuble soit réparti entre 20 et 30 ans, L’amortissement des meubles soit réparti entre 5 et 10 ans. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.2 Les charges Que peut-on amortir ? GROS OEUVRE CONSTRUCTIONS FACADE INSTAL. TECHNIQUES AMENAGEMENT En revanche, le terrain ne peut pas s’amortir. En effet un terrain n’a pas de durée d’utilisation limitée, il ne peut pas se dégrader avec le temps (sauf exception). Selon la localisation du bien, la valeur du terrain peut être plus ou moins importante. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.2 Les charges Que peut-on amortir ? Les frais d’acquisition (frais de notaire, honoraire d’agence) sont, au choix du contribuable : ▪ soit des charges déductibles l’année de leur paiement, ▪ soit des immobilisations, amortissables et donc déductibles à compter de la mise en location. Frais de notaire Frais d’agence IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.2 Les charges Lorsque le bien est donné en location, la déduction de l'amortissement est limitée : elle ne peut excéder la différence entre : ▪ le montant des loyers des immeubles loués ▪ diminué des charges afférentes aux biens loués. Autrement dit, l'amortissement ne peut aboutir à créer ou à augmenter l'éventuel déficit. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.2 Les charges LE SAVIEZ-VOUS ? La partie de l'amortissement non déductible fiscalement peut être reportée sans limitation de durée sur les exercices bénéficiaires suivants sous réserve d'avoir été régulièrement comptabilisés. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.2 Les charges ATTENTION : L’amortissement du bien doit se faire en retranchant du prix d’acquisition la TVA récupérée sur la valeur du terrain (valeur du « foncier »), qui n’est pas amortissable, et en isolant les composants de l’immeuble. Pour une acquisition de 185 000 € HT, dont le terrain est de 10 000 € et les meubles de 5 000 €, l’amortissement EXEMPLE est : De 170 000€/30 = 5 667€/an, pour l’immeuble, De 5 000€/10 = 500 €/an, pour les meubles. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.3 Le résultat Pour l'établissement de l'impôt sur le revenu, le loueur en meublé est susceptible de relever : D’un statut professionnel D’un statut non-professionnel Loueur Meublé Professionnel Loueur Meublé Non-Professionnel LMP LMNP IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.3 Le résultat Comme pour les revenus fonciers, le résultat peut être déterminé selon un régime réel ou selon un régime forfaitaire. Le régime réel L’ensemble des charges présentées au chapitre précédent sont déductibles. Lorsqu’un déficit est créé : Si le propriétaire a le statut de LMP : Il est déductible du revenu global car les revenus sont des BIC professionnels, Si le propriétaire a le statut de LMNP : Il est déductible des bénéfices issus de l’activité de location meublée des 10 années suivantes. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.3 Le résultat Le régime forfaitaire Les revenus sont diminués d’un abattement forfaitaire. Il n’y a aucune déduction des charges réelles dans ce régime qui ne permet donc pas de créer de déficit. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.4 Le régime micro-entreprise (ou micro BIC) En règle générale, le régime micro-entreprise est utilisé : A l’issue de la période d’amortissement et de financement de l’acquisition, Pour les logements dont les revenus sont soumis à TVA et pour lesquels le propriétaire a récupéré la TVA portant sur l’acquisition, à l’issue du délai de 20 ans pendant lequel ils doivent rester au régime réel. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.4 Le régime micro-entreprise (ou micro BIC) Application du micro-BIC Le chiffre d'affaires BIC hors taxes de l'année civile N-1 ou de N-2 : Relatifs à la location meublée classique (non classée) ou aux gites Relatifs aux chambres d'hôtes, ruraux non classés meublés de meublés de tourisme classés. tourisme. Ne doit pas excéder 77 700€ hors taxes 188 700€ hors taxes Ainsi les 2 premières années (en l'absence de chiffre d'affaires de référence), les revenus sont taxés au micro-BIC, sauf option pour le régime réel. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.4 Le régime micro entreprise (ou micro BIC) Le résultat imposable est égal au total des recettes diminué d'un abattement forfaitaire de : 50% 71% En cas de location meublée En cas de chambres d'hôtes, classique (non classée) ou de gites meublés de tourisme classés (taux ruraux non classés meublés de applicable pour les ventes de tourisme (taux applicable pour les marchandises). prestations de services). L'abattement est réputé tenir compte de toutes les charges et il est d'au minimum 305 €. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.4 Le régime micro-entreprise (ou micro BIC) Possibilité d’option pour le régime réel d’imposition Cette option a pour intérêt de prendre en compte les charges réellement exposées. L’option doit être exercée par anticipation, par courrier adressé au centre des finances publiques avant le dépôt de la déclaration de résultats de l'année précédente. soit jusqu’en mai juin 2023 pour relever du régime réel pour les loyers de 2023. L'option est valable 1 an (irrévocable) et elle est reconduite tacitement pour cette même durée. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) 2 2.4 Le régime micro entreprise (ou micro BIC) Quoi de nouveau ? La loi de finances pour 2024 change la fiscalité des meublés de tourismes non classés ainsi que ceux des meublés de tourisme classés en zone non tendue : Les régimes « meublés classiques », la parahôtellerie et les chambres d’hôtes ne sont pas modifiés. IMMO-IOBSPII-M9L8_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65