M8.5 Introducció a la valoració de béns immobles - Mètode del cost - V2.pdf

Curs en gestió immobiliària Mòdul M8. Introducció a la valoració i taxació de béns immobles 8.5. Mètode del cost Curs 2023/2024 Nom professor: Albert Villamayor Mètode del cost (1/9) Aplicabilitat El Mètode del cost serà aplicable en la valoració de tota classe d’edificis i elements d’edificis, en p...

Curs en gestió immobiliària Mòdul M8. Introducció a la valoració i taxació de béns immobles 8.5. Mètode del cost Curs 2023/2024 Nom professor: Albert Villamayor Mètode del cost (1/9) Aplicabilitat El Mètode del cost serà aplicable en la valoració de tota classe d’edificis i elements d’edificis, en projecte, en construcció o rehabilitació o finalitzats. Mitjançant aquest mètode de valoració es determina el valor de reemplaçament. El valor de reemplaçament pot ser brut (VRB) o net (VRN). Mètode del cost (2/9) Valor de Reemplaçament Brut (VRB) (1/5) Per calcular el valor de reemplaçament brut (VRB) es sumaran les inversions següents: - El valor del terreny (F) en el que es troba l’edifici o edifici a rehabilitar. - El cost de l’edificació (Cc) o de les obres de rehabilitació. - Les despeses necessàries (D) per realitzar el reemplaçament. VRB = F + Cc + D (Impostos no recuperables + Honoraris tècnics + Llicències i taxes + Estudis tècnics + Despeses promotor) Per determinar el valor del terreny o de l’edifici a rehabilitar s’utilitzarà el Mètode de comparació o el Mètode residual. Mètode del cost (3/9) Valor de Reemplaçament Brut (VRB) (2/5) VRB = F + Cc + INR + H + T + L + Qt + Sd + Ga + Gf + Gc On, VRB F Cc INR H L T Qt Sd Ga, Gf, = valor de reemplaçament brut = valor mercat sòl = cost construcció = impostos no repercutibles = honoraris = llicències = taxes = control tècnic = assegurances Gc = despeses administració, financeres, comercialització Mètode del cost (4/9) Valor de Reemplaçament Brut (VRB) (3/5) El cost de l’edificació o de les obres de rehabilitació serà el cost de la construcció per contracta. Es considerarà com a cost de construcció per contracta, la suma dels costos d’execució material de l’obra, les seves despeses generals, en el seu cas, i el benefici industrial del constructor. No s’inclouran en aquest cost el dels elements no essencials de l’edificació que siguin fàcilment desmuntables, ni, excepte per immobles lligats a una explotació econòmica, els costos dels acabats e instal·lacions no polivalents. En el cas d’edificis de caràcter històric o artístic, també és tindrà en compte el valor particular d’aquests elements que li confereixin aquest caràcter. Mètode del cost (5/9) Valor de Reemplaçament Brut (VRB) (4/5) Les despeses necessàries per realitzar el reemplaçament seran els mitjans del mercat segons les característiques de l’immoble a valorar, amb independència de qui pugui realitzar el reemplaçament. Aquestes despeses es calcularan amb preus existents en la data de valoració, incloent entre altres els següents: impostos no recuperables i aranzels necessaris per la declaració d’obra nova de l’immoble, els honoraris tècnics per projectes i direcció d’obres i altres necessaris, els costos de llicències i taxes de construcció, l’import de les primes de les assegurances obligatòries de l’edificació i dels honoraris d’inspeccions tècniques per calcular aquestes primes, les despeses d’administració del promotor, i altres estudis que puguin ser necessaris. No es consideraran com a despeses necessàries el benefici del promotor, ni qualsevol classe de despeses financeres o de comercialització. Mètode del cost (6/9) Valor de Reemplaçament Brut (VRB) (5/5) En el càlcul del valor de reemplaçament brut d’immobles en construcció o en rehabilitació es tindrà en compte la situació de l’obra executada en la data de valoració, sense incloure acopis ni mobiliari. Quan es calculi el valor de reemplaçament brut d’immobles en projecte, en construcció o en rehabilitació, per la hipòtesi d’edificis finalitzats, els preus de l’obra existent en la data de taxació podran corregir-se, si s’escau, amb l’actualització del mercat fins la data de l’actualització. I la modificació del valor del sòl no podrà realitzar-se fins que l’obra estigui finalitzada i requerirà l’actualització de la taxació. Mètode del cost (7/9) Valor de Reemplaçament Net (VRN) (1/3) En el càlcul del valor de reemplaçament brut d’immobles en construcció o en rehabilitació es tindrà en compte la situació de l’obra executada en la data de valoració, sense incloure acopis ni mobiliari. Per calcular el valor de reemplaçament net (VRN) es restarà del valor de reemplaçament brut la depreciació física i funcional de l’edifici finalitzat. VRN = VRB – Depreciació Física – Depreciació Funcional Mètode del cost (8/9) Valor de Reemplaçament Net (VRN) (2/3) La depreciació física de l’edificació es calcularà mitjançant algun dels procediments següents: - Atenent a la vida útil total i residual estimades pel taxador, que haurà de justificar adequadament. Si es contemplen diferents vides útils a diferents instal·lacions o elements de la construcció la justificació es realitzarà per a cadascuna d’aquestes. - Mitjançant amortització lineal, multiplicant el VRB, exclòs el valor del terreny, pel quocient resultat de dividir l’antiguitat de l’immoble entre la vida útil total. La vida útil total serà estimada pel taxador, amb un màxim de 100 anys per edificis d’ús residencial, 75 anys per edificis d’oficines, 50 anys per edificis comercials i 35 anys per edificis d’ús industrial o vinculats a una explotació econòmica. En el cas d’edificis no utilitzats a un ús determinat, la vida útil màxima s’obtindrà ponderant els terminis màxims indicats en funció de la superfície destinada a cada un dels usos. D = (Antiguitat/Vida útil) - Sumant les despeses i costos necessaris per transformar l’edifici actual en un nou de característiques similars. Mètode del cost (8/9) Valor de Reemplaçament Net (VRN) (2/3Bis) La depreciació física també es pot calcular tenint en compte la depreciació progressiva en funció de la situació del mercat immobiliari: - Depreciació progressiva creixent (creixements immobiliaris) Quan els edificis no tenen uns ratis de depreciació constant, sinó que la pèrdua de valor es tendeix a accentuar amb el pas del temps. És freqüent en períodes de creixement econòmic i fort increment dels preus; i no es freqüent en altres situacions del mercat immobiliari. D = (Antiguitat/Vida útil)2 x 100 - Depreciació progressiva decreixent (crisis immobiliàries) Quan els edificis no tenen una depreciació més acusada a l’inici de la seva vida útil que la seva madures o decadència. Normalment és la que mes s’ajusta a un comportament raonable, econòmicament parlant, del mercat immobiliari. D = (1 - Antiguitat/Vida útil) Mètode del cost (9/9) Valor de Reemplaçament Net (VRN) (3/3) La depreciació funcional de l’edificació es calcularà a partir dels costos i despeses necessàries per adaptar l’edifici als usos al que es destina, o per corregir errors de disseny o obsolescència.