Les actifs - Chapitre 1 - Découverte du patrimoine PDF

Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Un bien immobilier désigne :...

Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Un bien immobilier désigne : un bien bâti ou non-bâti ne OU un objet faisant partie intégrante pouvant pas être déplacé d’un bien immobilier exemples : un appartement, un terrain à exemples : une barrière, bâtir ou agricole une cuisine intégrée Un bien immobilier ne peut pas être déplacé alors que les meubles (le mobilier, les biens électroniques, etc.) peuvent être déplacés. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Le patrimoine immobilier d’un propriétaire se décompose en deux grandes parties : Ils ne procurent, de façon générale, pas de revenus au Les biens immobiliers d’usage propriétaire, qui s’en réserve la jouissance. Ils procurent des revenus Les biens immobiliers de rapport au profit du propriétaire. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers 1. Les biens immobiliers d’usage Un bien immobilier d’usage est destiné à l’usage personnel de son propriétaire. Il peut donc l’utiliser librement. Parmi les biens immobiliers d’usage, il convient de distinguer la résidence principale de la résidence secondaire. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Qu’est-ce qui différencie une résidence principale d’une résidence secondaire ? La résidence principale désigne La résidence secondaire se définit l'habitation occupée de façon comme le lieu où le ménage ne réside habituelle et à titre principal par un pas durant la majeure partie de ménage. l'année. Le saviez-vous ? En matière de fiscalité, un foyer ne peut avoir qu’une seule résidence principale. Cette qualification a son importance car la résidence principale bénéficie de dispositions fiscales spécifiques. Par exemple, en cas de revente, la plus-value constatée n’est pas taxable. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Les Français et leur résidence principale 58% sont propriétaires 40% 2% sont locataires sont logés à titre gratuit IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Les logements en France 67 millions d’habitants 37,8 millions de logements en 2023 Résidences principales 82% 8% Logements vacants 10% Résidences secondaires IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers 2. Les biens immobiliers de rapport Il est ici question de biens immobiliers mis en location : ces derniers procurent des revenus au propriétaire. Il peut s’agir par exemple de locaux : → à usage d’habitation → professionnels et commerciaux Le locataire habite le bien loué Le locataire y exerce son activité (industrielle, commerciale ou professionnelle) Ex : appartement, maison Ex : magasins, bureaux IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Il peut aussi s’agir de la location de divers autres biens immobiliers tels que : Un garage Une forêt exploitée Des terres agricoles IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Le saviez-vous ? Le propriétaire qui décide de proposer son bien immobilier en location à usage d’habitation peut le faire soit en location nue, soit en location meublée. Location nue Location meublée Le logement peut être loué vide Le logement doit être équipé du de meubles. mobilier indispensable à la vie au quotidien du locataire. Le type de location aura des incidences sur plusieurs points (fiscalité, forme du bail, etc.). IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Les actifs 1 1.1 Les biens immobiliers Et les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, vous connaissez ? Pour investir dans de l’immobilier, vous avez notamment deux options : 1 2 Soit acheter directement un bien Soit acheter des parts d’une pour ensuite le louer et en « SCPI » qui va investir dans assumer la gestion : plusieurs biens immobiliers et les gérer pour vous : SCPI IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Qu’est-ce qu’un placement financier ? Un placement financier consiste par définition à « placer » pendant une certaine durée un certain montant d’épargne dans une opération financière offrant un gain potentiel. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers L’épargne affectée aux placements financiers est injectée dans l’économie réelle en apportant notamment des ressources et des liquidités : Aux entreprises Aux banques Aux finances publiques IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Quels sont les critères qui différencient les placements financiers les uns des autres ? Le type de La durée L’exposition au La liquidité placement d’investissement risque de perte en capital IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Le type de placement On distingue 4 types de placements. 1. L’épargne bancaire Epargne disponible Gain faible Capital garanti IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Des enveloppes existent et notamment les livrets d’épargne bancaire proposés par les banques. Elles conservent une place essentielle dans l’épargne financière des ménages. Leur liquidité et leur sécurité font qu’elles sont la première forme d’épargne des ménages. 90% Le Livret A est le plus connu des Français âgés de plus de 15 ans possèdent au moins un livret d’épargne 8 français sur 10 en possèdent un. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Quels sont les noms de ces livrets d’épargne bancaire ? Epargne Livret Livret A LDDS LEP réglementée jeune Livrets Epargne non Super Comptes à bancaires réglementée livrets terme ordinaires Epargne PEL CEL logement IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Vous trouverez ci-dessous un aperçu des livrets d’épargne règlementée. 12-25 ans Pour tous Versements jusqu’à Versements jusqu’à 1 600€ 22 950€ Domicile fiscal en France Domicile fiscal en France Versements jusqu’à 12 000€ Versements jusqu’à 10 000€ IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Le type de placement 2. Les obligations Ce sont des prêts d’argent à une entreprise, à l’état ou à un établissement public : PRÊT D’ARGENT REMBOURSEMENT Capital + intérêts OBLIGATION Intérêts à taux fixe ou à taux variable Rendements modérés mais réguliers IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Le type de placement 3. Les actions En achetant des actions, vous devenez propriétaire d’une partie du capital d’une entreprise. Risque plus ou moins important en fonction des entreprises et Le détenteur a des des mouvements de droits, notamment celui la bourse. de recevoir des revenus, si la société en distribue. Possibilités de gains plus élevés sur le long terme. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Le type de placement 3. Les actions EXEMPLE Une société émet 100 actions. Un investisseur en détient une, il est ainsi propriétaire d’une petite partie 99% 1% de la société (1%). Il est « actionnaire » Il bénéficiera de l’éventuel succès de la société. de l’entreprise à hauteur de sa participation. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Les premières actions se sont vendues en 1250 France en 1250. C’était l’entreprise “Les moulins du Bazacle” et chaque année elle rémunérait ses actionnaires… en farine. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Le type de placement 4. Les OPCVM Ce sont des portefeuilles de valeurs investisseur mobilières, gérés par des professionnels et détenus Achète des parts d’un fonds collectivement par des investisseurs. Ils OPCVM sont investis dans divers instruments financiers (actions, obligations, etc.). Détenant lui-même obligations Il existe deux catégories juridiques actions d'OPCVM : les FCP et les SICAV. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers 5. Le capital investissement Le capital investissement, appelé également Private Equity, a pour vocation de financer le développement des entreprises naissantes ou très jeunes, à fort potentiel. Les investisseurs placent une partie de leur argent au capital de ces dernières, mais restent associés minoritaires. Ils contribuent directement à la création d’entreprises, la promotion de l’innovation et l’emploi. Les parts de ces entreprises ne peuvent pas être achetées en Bourse. Elles ne sont pas « cotées ». IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Comment puis-je investir dans ces entreprises ? Vous pouvez acheter des parts de FCPI et de FIP. Ce sont des fonds intermédiaires d’investissement. Ils vont sélectionner et investir pour vous dans ces entreprises. Passer par des FIP/FCPI vous permet également de réduire vos impôts, mais vous FIP/FCPI devrez alors respecter certaines conditions : par exemple vous devrez garder ces parts au moins 5 ans. Entreprises IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers La durée d’investissement La durée d’investissement est une autre donnée importante caractérisant les placements financiers. Les placements sont différenciés selon qu’ils nécessitent un investissement : Court terme Moyen terme Long terme Il est souvent dit sur les marchés financiers que c’est le temps qui fait la performance, notamment en lissant sur la durée les éventuelles fluctuations. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers L’exposition au risque de perte en capital Le niveau de risque est un critère fondamental pour classifier les placements financiers. Plus un placement est risqué, plus son rendement sera potentiellement élevé, et donc plus son potentiel de gain sera fort. Le saviez-vous ? 82% de l’épargne des ménages est investie sur des placements non risqués. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers La liquidité Un placement liquide permet à son détenteur de pouvoir le retirer librement, rapidement et sans frais dissuasifs. A titre d’exemple, certains placements ne peuvent être réalisés qu’à condition que l’investisseur s’engage à le conserver pour une durée donnée : ils ne sont donc pas « liquides ». IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Si je devais schématiser les caractéristiques de ces placements, où se situerait chacun d’eux ? ECHELLE 6 ACTIONS DE RISQUE 5 OBLIGATIONS 4 EPARGNE 3 REGLEMENTEE 2 1 DUREE DE PLACEMENT COURT LONG TERME TERME IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Les placements financiers procurent des revenus à leurs investisseurs. Comment sont nommés les revenus procurés par les actions et les obligations ? Revenus des Revenus des actions obligations Dividendes Coupons Lorsqu’un investisseur vend un de ses placements plus cher qu’il ne l’a acheté, le gain est appelé « plus-value ». IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Dans le langage financier, qu’est-ce que « la bourse » ? La Bourse est un lieu d’échange non matérialisé où sont confrontées l'offre et la demande d’actions, obligations, etc. S'y rencontrent les épargnants investisseurs, qui les achètent ou les vendent, et les entreprises ou Etats, qui les émettent. ACTIONS, OBLIGATIONS Etats et entreprises Investisseurs IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Les placements financiers évoqués ci-avant peuvent être détenus : OU A TRAVERS DES EN DIRECT ENVELOPPES JURIDIQUES ET FISCALES 7% des Français détiennent des actions en direct. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Les principales enveloppes juridiques et fiscales sont les suivantes : PER Plan Epargne Contrat de Contrat de Assurance-vie Retraite capitalisation capitalisation 2/3 des Français en ont une PEA Plan Epargne Compte-titres Actions IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Assurance-vie Enveloppe d’épargne à moyen ou long terme, sa souplesse permet de répondre à de nombreux objectifs : + Epargner Valoriser Compléter Protéger l’épargne ses revenus ses proches IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers PER Plan Epargne Assurance-vie Retraite Enveloppe d’épargne à long terme pour préparer sa retraite tout en bénéficiant d’une incitation fiscale, elle répond à plusieurs objectifs : + Préparer sa Réduire ses Protéger retraite impôts ses proches Au cours de sa vie active, le détenteur d’un PER y réalise des versements, qu’il récupèrera sous forme de capital ou de rente au moment de sa retraite. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 39  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Peut-être avez-vous entendu parler des contrats « PERP » et « Madelin » ? PER Le PERP et le contrat Madelin sont elles-aussi des Plan Epargne Assurance-vie enveloppes d’épargne qui permettent à l’épargnant Retraite de préparer sa retraite. Le PER a été créé en 2019 pour remplacer progressivement les « PERP » et « contrats Madelin », qui offraient moins de souplesse. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Contrat de Contrat de capitalisation capitalisation Enveloppe d’épargne à moyen ou long terme, sa souplesse permet de répondre à de nombreux objectifs : + Epargner Valoriser Compléter l’épargne ses revenus IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers Sur quels supports puis-je investir au travers de ces enveloppes ? Supports « fonds euros » ET/OU Supports « unités de compte » + Capital garanti + Fort potentiel de rendement Liquidité Liquidité et diversification - Rendement peu élevé - Risque de perte en capital Actions, obligations, SCPI, OPCVM etc. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 42  Chapitre Les actifs 1 1.2 Les placements financiers PEA Plan Epargne Enveloppe d'épargne réglementée qui Actions permet d'acquérir des actions d'entreprises européennes ou des OPCVM. + Compte-titres Enveloppe permettant l’investissement en actions, obligations, OPCVM etc. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Les actifs 1 1.3 Le patrimoine professionnel Dans l’univers de la gestion de patrimoine, il convient de distinguer le patrimoine privé d’une personne de son éventuel patrimoine professionnel. La notion de patrimoine professionnel apparait généralement lorsqu’une personne exerce son activité à travers sa propre entreprise. EXEMPLE PATRIMOINE PERSONNEL PATRIMOINE PROFESSIONNEL Madame a acheté sa résidence principale Elle possède par ailleurs avec son époux. son propre cabinet de médecin. Elle détient par ailleurs des comptes en banque à son nom. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Les actifs 1 1.3 Le patrimoine professionnel Cette activité professionnelle peut être exercée soit : En entreprise individuelle En société L'entreprise individuelle ne forme La société est une personne qu'une seule et même personne « morale » distincte de ses associés. avec l'entrepreneur. L'entrepreneur La société est autonome et possède dirige seul son activité. Il n'aura son propre patrimoine. Elle peut donc aucun compte à rendre à des avoir un ou plusieurs associés. associés. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Les actifs 1 1.3 Le patrimoine professionnel Il existe plusieurs formes de sociétés dont les principales sont : SARL Société à responsabilité limitée SARL avec un seul associé EURL Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée SAS Société par actions simplifiée SAS avec un seul associé SASU Société par actions simplifiée unipersonnelle SC Société civile IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre Les actifs 1 1.3 Le patrimoine professionnel Création d’entreprises en France en quelques chiffres le nombre de créations d’entreprises en France atteint un nouveau record avec 1 071 900 créations. 79% sont des entreprises 27% sont des sociétés individuelles IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 48  Chapitre Les actifs 1 1.4 Les autres types de biens D’autres biens, de natures différentes, peuvent composer le patrimoine d’une personne. A titre d’exemple, il peut s’agir : D’objets de valeur De biens d’usage courant objets objets de véhicules meubles d’arts collection bijoux bateaux IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre Les passifs 1 2.1 Les prêts bancaires Une personne qui souhaite se constituer un patrimoine doit procéder à l’acquisition de ses éléments constitutifs, ce qui pose la question de son financement. ? Soit elle dispose des fonds nécessaires, auquel cas elle peut acquérir directement le bien. Soit elle sollicite un établissement bancaire afin que celui-ci lui prête la somme nécessaire : on parle alors d’emprunt bancaire ou de prêt. L’endettement d’une personne ou d’un ménage a pour conséquence l’inscription au passif de son patrimoine du montant de l’emprunt restant à rembourser. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre Les passifs 1 2.1 Les prêts bancaires Les prêts bancaires aux particuliers se divisent en deux grandes catégories : Les prêts immobiliers Les prêts à la consommation Permettent à l’emprunteur de se Permettent à l’emprunteur d’acquérir constituer un patrimoine immobilier. des biens divers (voiture, meubles, Ils sont généralement d’un montant non tableaux…). négligeable et engagent l’emprunteur Ils peuvent être affectés à l’achat d’un sur de nombreuses années. bien défini, ou permettre à l’emprunteur de disposer librement de liquidités. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre Les passifs 1 2.1 Les prêts immobiliers EXEMPLE En 2001, Madame souscrit un emprunt immobilier afin d’acquérir sa résidence principale pour 300 000€. L’échéance de son emprunt est dans 25 ans. En 2022, elle a déjà remboursé 80% de l’emprunt. Son patrimoine est valorisé comme suit : 300 000€ 60 000€ ACTIFS PASSIFS Le recours à l’emprunt lui permet ainsi de s’enrichir sur du long terme. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 54  Chapitre Les passifs 1 2.1 Les prêts bancaires 50 % des ménages vivant en France ont au moins un emprunt en cours de remboursement, pour des raisons privées ou professionnelles. 50% IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre Les passifs 1 2.1 Les prêts bancaires Un ménage sur dix cumule à la fois crédit immobilier et crédit à la consommation. 1/10 IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre Les passifs 1 2.2 Les dettes envers les proches Les dettes qu’une personne peut avoir envers ses proches résultent généralement d’un prêt d’argent. Elles correspondent à la somme qu’une personne avance à l’un de ses proches, avec ou sans intérêt. Ce dernier sera tenu de le rembourser, c’est pourquoi le montant correspondant constitue un passif. Ce prêt peut avoir pour objet d’aider ses proches à financer un achat ou à surmonter un imprévu. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre Les passifs 1 2.1 Les prêts immobiliers EXEMPLE Un monsieur souhaite ouvrir son entreprise mais ne dispose pas de fonds suffisants : il a 50 000€ sur des livrets bancaires. Afin de pouvoir réaliser son projet, il lui faut réunir la somme totale de 80 000€. Il sollicite sa tante, qui accepte, afin qu’elle lui prête la somme de 30 000€. Son patrimoine est valorisé comme suit : 80 000€ 30 000€ ACTIFS PASSIFS IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre L’évaluation du patrimoine 3 3.1 Généralités Chaque patrimoine a une valorisation. Il est nécessaire de lister et d’évaluer chaque composant de ce dernier afin, dans un second temps, d’en déterminer la valeur globale : LES ACTIFS LES PASSIFS Biens Placements Emprunts Dettes immobiliers financiers Patrimoine Autres types professionnel de biens Chacun de ces composants a une valorisation qui lui est propre. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre L’évaluation du patrimoine 3 3.1 Généralités Afin d’évaluer le patrimoine global d’une personne, il convient de distinguer deux notions : le patrimoine brut et le patrimoine net. PATRIMOINE BRUT Le patrimoine brut est égal au montant total des actifs détenus par un ménage. Il tient compte de son patrimoine financier, son patrimoine immobilier et son patrimoine professionnel, mais aussi de ses autres biens tels que sa voiture, l’équipement de sa maison, ses bijoux, ses œuvres d’art, etc. Il tient compte de tout ce qui correspond au patrimoine matériel. Il est évalué avant déduction des éventuels remboursements d’emprunts en cours et autres dettes. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre L’évaluation du patrimoine 3 3.1 Généralités PATRIMOINE NET Le patrimoine net correspond à la somme des actifs détenus par un ménage duquel est déduit le montant des passifs qu’il doit encore au titre des emprunts qu’il a souscrits, des dettes qu’il a envers divers créanciers etc. Il représente la véritable richesse de la personne à une date donnée. IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre L’évaluation du patrimoine 3 3.1 Généralités PATRIMOINE BRUT ACTIFS PATRIMOINE NET ACTIFS PASSIFS - IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 64  Chapitre L’évaluation du patrimoine 3 3.2 Synthèse SYNTHESE Biens Placements Patrimoine Autres types Dettes et immobiliers financiers professionnel de biens emprunts 1 2 3 4 5 PATRIMOINE BRUT = 1 + 2 + 3+ 4 PATRIMOINE NET = [1 + 2 + 3+ 4] - 5 IMMO-IOBSPII-Intro2_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.1 Impact de l’union sur la détention En France, un couple peut vivre sous différentes formes légales. Il peut décider de rester en union libre ou d’officialiser son union, en choisissant soit de se marier, soit de se pacser. Ces différentes formes d’union sont : LE MARIAGE LE PACS LE CONCUBINAGE ? ? IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.1 Impact de l’union sur la détention Comparatif mariage/PACS/concubinage Protection de l’autre Droits et obligations + + Mariage Mariage PACS PACS - Concubinage - Concubinage IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.1 Impact de l’union sur la détention VOCABULAIRE Concernant la propriété des biens du couple, chaque bien peut être défini comme : PROPRE OU COMMUN INDIVIS PERSONNEL Le couple détient Le couple est propriétaire Chacun est propriétaire ensemble le bien. ensemble du bien dans exclusif de ses biens. des proportions identiques ou différentes. % % IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.1 Impact de l’union sur la détention VOCABULAIRE Selon l’union choisie par le couple, leurs biens seront : MARIAGE PACS CONCUBINAGE COMMUNS OU PROPRES OU INDIVIS INDIVIS INDIVIS OU OU OU PERSONNELS PERSONNELS PERSONNELS Les biens propres et personnels désignent tous deux des biens dont la propriété est exclusivement affectée à l’un des membres du couple. Toutefois, la notion de biens propres n’apparait que dans le cadre de régimes matrimoniaux de communauté. IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.1 Impact de l’union sur la détention Dans le cadre du mariage, qu’est-ce qu’un régime matrimonial ? Il s’agit de l’’ensemble des règles qui déterminent les rapports d'argent entre les époux et avec les tiers, la composition du patrimoine de chacun des époux, de leur patrimoine commun, en actif et passif. Il règle les pouvoirs de chacun d’eux sur leur patrimoine propre et sur le patrimoine qu’ils détiennent ensemble. Le choix des règles entre époux est libre, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à l'ordre public. IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.1 Impact de l’union sur la détention Je souhaite me marier : parmi les différents régimes matrimoniaux existants, lesquels assureront une bonne protection à mon conjoint ? + Communauté universelle Communauté de meubles et acquêts Communauté réduite aux acquêts Participation aux acquêts Séparation de biens - IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.1 Impact de l’union sur la détention Sur quelle durée un régime matrimonial est-il applicable ? Les règles du régime s’appliquent pendant le mariage et jusqu’à la dissolution de ce dernier. PRINCIPAUX CAS DE DISSOLUTION Changement de décès de l’un des divorce régime époux matrimonial IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.2 Illustration CAS PRATIQUE A qui appartiennent les salaires de chacun des époux ? Nous verrons ci-après qu’en cours d’union, le régime matrimonial aura un impact sur la propriété de leurs salaires. Le cas pratique suivant traite des deux régimes matrimoniaux les plus courants : ▪ Le régime de la séparation de biens ; ▪ Le régime de la communauté réduite aux acquêts. IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.2 Illustration Revenus du couple et droit de propriété Monsieur et Madame sont S’ils sont mariés sous le régime de la tous les deux salariés séparation de biens : les salaires restent la et perçoivent chacun les propriété exclusive de chacun revenus suivants : 80 000€/an 40 000€/an 80 000€/an 40 000€/an IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.2 Illustration Revenus du couple et droit de propriété Monsieur et Madame sont S’ils sont mariés sous le régime de la tous les deux salariés communauté réduite aux acquêts : et perçoivent chacun les les salaires sont communs revenus suivants : 80 000€/an 40 000€/an 120 000€/an IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.3 Données chiffrées : couples et familles Parmi les personnes vivant en couple : 20% 73% Sont en Sont mariées concubinage 4/5 sont mariées sous le régime de la communauté réduite aux acquêts 7% Sont pacsées IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.3 Données chiffrées : couples et familles Les chiffres ci-dessous présentent le nombre de mariages et PACS conclus en 2022 : MARIAGES PACS 244 000 192 000 15% Se sont mariés sous le régime de la séparation de biens IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.3 Données chiffrées : couples et familles En 2020, le nombre de mariages est en recul de 34% par rapport à 2019, notamment en raison de la pandémie. A partir de 2021, le nombre de mariage augment. 2020 148 000 2013 2018 230 000 230 000 2021 2000 218 000 2022 300 000 244 000 IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.3 Données chiffrées : couples et familles Actuellement, les familles sont composées de la façon suivante : 66,3% Couple avec des 24,7% enfants communs Parent vivant seul avec ses enfants 9% Couple avec au moins un enfant né d’une précédente union IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre La détention du patrimoine en couple 1 1.3 Données chiffrées : couples et familles Et les divorces, quelle part ont-ils dans la vie des Français ? 244 000 mariages Presque un mariage pour 130 000 divorces sur deux dures moins de 9 ans 9 Le nombre élevé de divorces illustre l’importance de prendre le temps d’opter pour un régime matrimonial adéquat. IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.1 L’indivision L'indivision est la situation dans laquelle deux ou plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien et disposent de droits de même nature sur ce dernier. + Un bien détenu en indivision est nommé « bien indivis ». Dans le cadre d’un régime matrimonial de communauté, les biens achetés ensemble par les époux ne sont pas des biens indivis mais des biens communs. IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.1 L’indivision Dans quels cas peut-on se retrouver en indivision sur un même bien ? Il convient de distinguer si l’indivision est née : ▪ de l’application de la loi suite à un évènement : on parle alors d’indivision légale, ▪ de la volonté des parties : on parle d’indivision conventionnelle. IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.1 L’indivision Illustration de deux cas fréquents dans lesquels des personnes se retrouvent en indivision sur un même bien : 1. A la suite d’un héritage, lorsque plusieurs personnes héritent ensemble. EXEMPLE 1 2 Un père propriétaire d’un appartement Ses deux enfants décède, laissant pour héritiers ses deux héritent ensemble enfants. de l’appartement. IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.1 L’indivision 2. Lorsque des partenaires de PACS ou des époux mariés en séparation de biens achètent ensemble. EXEMPLE 1 2 Un couple marié sous le régime de la A l’issue de cet achat, ils séparation de biens envisage se retrouvent propriétaires d’acheter ensemble un appartement. du bien en indivision. IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.2 Le démembrement de propriété PREAMBULE Le droit de propriété confère à celui qui en est titulaire tous les droits qu’il est possible d’avoir sur un bien : Le droit de détenir un bien et de l’utiliser, appelé « l’usus ». Le droit de percevoir les revenus (fruits) d’une chose ou d’un bien, appelé « le fructus ». Le droit de disposer du bien (vendre, donner, modifier), appelé « l’abusus ». IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.2 Le démembrement de propriété Lorsqu’une personne dispose de l’ensemble de ces droits sur un bien, elle le détient en pleine propriété. USUS FRUCTUS ABUSUS PLEINE PROPRIETE IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 3 2.2 Le démembrement de propriété Le droit de propriété (pleine propriété) peut être scindé en deux. L’opération de dissociation des droits sur un bien s’appelle le démembrement de propriété : droit d’utiliser les Usufruit biens, d’en percevoir Usus + fructus les revenus Pleine propriété Démembrement Usus + fructus + de propriété abusus droit de disposer du Nue-propriété bien (vendre, donner, Abusus modifier) IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 3 2.2 Le démembrement de propriété Ainsi, selon la nature de leurs droits sur un même bien, il convient de distinguer : Pleine propriété Usufruit L’usufruitière Démembrement de propriété Nue-propriété Plein- Le nu-propriétaire propriétaires IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.2 Le démembrement de propriété Le démembrement de propriété peut apparaitre dans plusieurs cas : DONATION Exemple : une mère donne la nue-propriété d’un appartement à sa fille. Elle conserve l’usufruit de ce bien afin de pouvoir y habiter ou de le louer et de bénéficier des revenus. PLEINE NUE- USUFRUIT PROPRIETE PROPRIETE IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 32  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.2 Le démembrement de propriété Le démembrement de propriété peut apparaitre dans plusieurs cas : SUCCESSION Exemple : une mère décède et laisse pour héritiers son époux et sa fille. Son époux hérite de l’usufruit des biens de sa succession et sa fille de la nue-propriété. PLEINE NUE- USUFRUIT PROPRIETE PROPRIETE IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Droit de propriété partagé : indivision et démembrement 2 2.2 Le démembrement de propriété Le démembrement de propriété peut apparaitre dans plusieurs cas : ACHAT OU VENTE Exemple : une personne achète l’usufruit d’un appartement et une autre la nue-propriété. PLEINE NUE- USUFRUIT PROPRIETE PROPRIETE IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 34  Chapitre 2 Détention directe et indirecte Un bien peut être détenu soit en direct, soit par l’intermédiaire d’une société, d’un fonds ou d’un support d’investissement. Le mode de détention aura des conséquences sur la fiscalité applicable mais aussi sur les règles de gestion et de transmission de ce bien. DETENTION DETENTION INDIRECTE DIRECTE VIA UNE VIA UN FONDS OU TOUT SOCIETE AUTRE SUPPORT D’INVESTISSEMENT SOCIETE SUPPORT FONDS D’INVESTISSEMENT IMMO-IOBSPII-Intro3_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les revenus 1 1.1 Généralités Dans le cadre du langage économique, le revenu est l'ensemble des ressources qu'un individu perçoit sur une période donnée, en nature ou en monnaie, sans prélever sur son patrimoine. Les revenus peuvent être récurrents, par opposition aux revenus exceptionnels, lorsqu’ils apparaissent régulièrement. IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Les revenus 1 1.1 Généralités La notion de « revenus » désigne des flux, contrairement au patrimoine qui constitue un stock. Les revenus peuvent notamment provenir du travail et/ou du patrimoine. Certaines personnes peuvent avoir un patrimoine important et des revenus limités, et inversement : EXEMPLE PATRIMOINE REVENUS Madame a hérité il y a 40 ans d’une ancienne ferme familiale et Par ailleurs, elle perçoit une retraite d’un terrain agricole sur l’île de Ré. de 30 000€/an. Le prix de l’immobilier dans cette zone ayant augmenté depuis, sa maison et son terrain sont valorisés à 1 500 000€. IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Les revenus 1 1.1 Généralités 1 Français sur 10 a un niveau de vie moyen supérieur à 3 327€ par mois. Et les 5% des personnes les plus aisées ont un revenu moyen disponible après impôts supérieur à 4 155€ par mois. Le niveau de vie correspond ici au revenu à disposition de chaque individu pour consommer et épargner, après avoir payé les impôts directs (impôt sur le revenu, taxe d’habitation, etc…) IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Les revenus 1 1.2 Les revenus du travail Qu’entend-on par « revenus du travail » ? Les revenus du travail regroupent l’ensemble des revenus qu’une personne obtient en travaillant. Ce sont majoritairement des revenus salariés : 80% de la population active sont des salariés. Toutefois, à titre d’exemple sont également considérés comme des revenus du travail les revenus des personnes exerçant leur activité professionnelle dans leur propre entreprise. Les revenus de transfert, tels que les allocations chômage et autres aides sociales, ne sont pas considérés comme des revenus du travail. IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Chapitre Les revenus 1 1.2 Les revenus du travail Parmi les Français qui travaillent dans le privé : 1sur 2 gagne plus de 1 940€ net par mois. 1% des salariés ont un revenu supérieur à 9 103€ net par mois. Salaire net mensuel moyen : 2 424 € IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Les revenus 1 1.3 Les revenus du patrimoine Qu’entend-on par « revenus du patrimoine » ? Les revenus du patrimoine sont constitués de toutes les ressources financières issues des biens possédés par une personne. Il convient de distinguer : ▪ Les revenus procurés par les biens en cours de vie ; ▪ Le produit de la vente de ces derniers. IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Les revenus 1 1.3 Les revenus du patrimoine Les revenus du patrimoine immobilier Les revenus du patrimoine immobilier sont générés lorsque le bien est loué. Il s’agit donc ici de revenus procurés par : ▪ L’immobilier de rapport, qui a vocation à être loué la majeure partie du temps ; ▪ L’immobilier d’usage qui peut, dans certains cas, être mis en location de façon temporaire. ▪ Exemple : mise en location de la résidence principale sur Airbnb par un propriétaire lorsqu’il est en vacances. Les revenus immobiliers sont majoritairement constitués des loyers perçus par le propriétaire du bien. IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Les revenus 1 1.3 Les revenus du patrimoine Les revenus du patrimoine financier Ces derniers vont inclure tous les revenus perçus par un particulier ou un ménage via les actifs financiers évoqués ci-avant dans la leçon 2. Actions Obligations Assurance-vie PEA Compte-titres IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Les revenus 1 1.4 La retraite En 2021, la retraite moyenne mensuelle, tous régimes confondus, est de 1 150 euros bruts. Elle est de : 1 267€ 1 035€ pour les hommes pour les femmes IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Les revenus 1 1.4 La retraite Le saviez-vous ? En France, il y a : 1,7 ACTIF POUR 1 RETRAITE 62 ans et 2 mois : c’est l’âge moyen de départ à la retraite IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Chapitre Les revenus 1 1.4 La retraite 24% 43% des Français pensent que le des Français estiment que l’achat système de retraite actuel leur de la résidence principale est le permettra d’avoir une pension de meilleur moyen de préparer sa retraite correcte. retraite. IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Les revenus 1 1.4 La retraite Quoi de nouveau ? La réforme des retraites de 2023 contient deux grands changements : tout d'abord le recul de l'âge légal de départ à la retraite, c'est-à-dire l'âge auquel il est possible de partir au plus tôt à la retraite ; d'autre part l'augmentation de la durée de cotisation (ou du nombre de trimestres à valider), pour pouvoir partir à la retraite avec une pension complète. D'autres dispositifs sont également visés par la réforme : la pension minimum, les régimes spéciaux, les départs anticipés (pour carrières longues notamment), le cumul emploi-retraite. 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Sont concernés les régimes des industries électriques et gazières (IEG), de la Régie autonome des transports parisiens (RATP), des clercs et employés de notaire, de la Banque de France et des membres du Conseil économique, social et environnemental (CESE). Les nouveaux embauchés seront affiliés au régime général au titre de la retraite. Les salariés actuels resteront affiliés à leur régime spécial selon la clause dite "du grand-père". Les autres régimes particuliers de retraite (comme les marins, l'Opéra de Paris, la Comédie Française), les régimes autonomes des professions libérales et les régimes agricoles ne sont pas réformés. IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre Les charges 2 2.1 Les charges courantes Les charges courantes sont celles qui sont récurrentes annuellement. Elles peuvent également être nommées « charges fixes ». Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de charges courantes : Loyers Remboursement d’emprunt Impôts Assurances IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre Les charges 2 2.1 Les charges courantes D’autres charges spécifiques peuvent apparaitre. EXEMPLE Mère Père Divorcée, a la garde Divorcé, n’a pas la exclusive de son enfant garde de son enfant Le père s’acquitte de sa contribution à l’entretien et à La mère perçoit une pension l’éducation de son enfant sous alimentaire versée par le la forme d’une pension père. alimentaire qu’il verse à la mère. IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Chapitre Les charges 2 2.2 Les charges exceptionnelles Les charges exceptionnelles, également appelées « charges variables », sont des charges qui sont générées de façon occasionnelle. Vous trouverez ci-dessous quelques exemples de charges exceptionnelles : Achat d’une voiture Les frais liés à des sorties IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Chapitre Les charges 1 2.3 Les impôts Les impôts sont des versements obligatoires mis à la charge des personnes physiques et morales, sans contrepartie déterminée, en vue de la couverture des dépenses publiques et de la réalisation d'objectifs économiques et sociaux fixés par la puissance publique. Personnes physiques Finances publiques Personnes morales IMMO-IOBSPII-IntroL4_V102023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Chapitre Les charges 1 2.3 Les impôts En 2022, les recettes fiscales brutes du budget général de l’Etat se répartissent comme suit : 37,9% 9,5% TVA