M1 Finance - Finance Immobilière Cours PDF

DATE : LE 2 FEVRIER 2024 M1 Finance - Finance Immobilière Auguste MPACKO PRISO Actuaire & Economiste BPCE et Université Paris-Dauphine Sommaire Séance 1 - « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité? Séance 2 – Prix de l’immobilier et bulles immobilières Séance 3 – Financement de l’immobili...

DATE : LE 2 FEVRIER 2024 M1 Finance - Finance Immobilière Auguste MPACKO PRISO Actuaire & Economiste BPCE et Université Paris-Dauphine Sommaire Séance 1 - « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité? Séance 2 – Prix de l’immobilier et bulles immobilières Séance 3 – Financement de l’immobilier DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 2 Sommaire 1. Présentations DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 3 Sommaire Séance 1 - « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité ou réalité de l’économie immobilière ? DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 4 Sommaire I. Poids de l’immobilier dans l’économie II. Parc résidentiel et sa valeur patrimoniale III. Immobilier et cycles économiques DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 5 1. Poids de l’immobilier à travers la nomenclature d’activités (1) > Les 5 secteurs d’activité et leur valeur en 2020 1. Agriculture, sylviculture et pêche : 36,8 Milliards € 2. Industrie manufacturière, industries extractives et autres : 272,0 Milliards € Industries extractives, énergie, eau, gestion des déchets et dépollution Fabrication de denrées alimentaires, de boissons et de produits à base de tabac Cokéfaction et raffinage Fabrication d'équipements électriques, électroniques, informatiques ; fabrication de machines Fabrication de matériels de transport Fabrication d'autres produits industriels 3. Construction : 106,7 Milliards € 4. Services principalement marchands : 1158,3 Milliards € Commerce ; réparation d'automobiles et de motocycles Transports et entreposage Hébergement et restauration Information et communication Activités financières et d'assurance Activités immobilières Activités scientifiques et techniques ; services administratifs et de soutien Autres services 5. Services principalement non marchands (« Administration publique, Enseignement, Santé humaine et action sociale ») : 480,6 Milliards € Total : 2054,3 Milliards € DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 6 1. Poids de l’immobilier à travers la nomenclature d’activités > Les 5 secteurs d’activité et leur évolution Construction : vers l’effondrement? Activités immobilières : montée en puissance, notamment à partir de 1977, Activités scientifiques et techniques : hausse quasi-continue, Effondrement de la fabrique de produits industriels, Résistance du commerce DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 7 1. Poids de l’immobilier à travers les comptes du Logement (2) > On s’intéresse surtout à la dépense en logements La dépense totale en logement mesure l’effort consacré par l’ensemble des agents économiques au domaine du logement. Les dépenses courantes totales incluent les loyers (réels et imputés) des logements ordinaires, les charges acquittées par les occupants ou les propriétaires des logements vacants (dépenses d’énergie, d’eau et charges annexes liées au logement) et les redevances des locaux d’hébergement collectif. Les dépenses en capital correspondent à la formation brute de capital fixe (FBCF) qui comptabilise les dépenses liées à l’acquisition de logements neufs, aux gros travaux d’entretien et d’amélioration, ainsi que les frais liés aux opérations d’acquisition (des logements neufs ou d’occasion). On y ajoute les investissements en terrains correspondants ainsi que certains avantages fiscaux liés à l'investissement (exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties, avantages du taux réduit de TVA pour l'investissement locatif social) DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 8 1. Poids de l’immobilier à travers les comptes du Logement > On s’intéresse surtout à la dépense en logements montants en milliards d'euros 1990 Dépenses courantes des occupants de logements ordinaires 1995 2000 2005 2010 2015 2018 2019 2020 123,7 164,4 195,3 246,5 299,1 338,4 353,6 361,4 364,7 Redevances des occupants de locaux d'hébergement collectif 2,2 3,6 3,8 4,7 5,9 8,1 9,0 9,3 9,5 Subventions d'exploitation aux producteurs (hors bonifications) 0,1 0,1 0,2 0,2 0,1 0,2 0,2 0,3 0,3 Charges des producteurs liées aux logements vacants 1,1 1,5 1,6 1,8 2,4 3,1 3,4 3,5 3,5 127,2 169,6 200,9 253,1 307,5 349,7 366,1 374,5 378,0 59,2 59,8 72,9 98,3 108,0 105,5 122,8 127,4 111,9 Logements neufs 31,6 29,5 35,2 51,0 53,1 45,9 56,6 58,9 46,9 Gros travaux d'entretien-amélioration 22,9 26,4 31,7 36,8 44,1 47,1 50,0 50,6 47,4 4,7 3,8 6,1 10,4 10,8 12,4 16,1 17,9 17,6 Investissement en terrains (dans le champ de la FBCF) 6,1 5,2 9,5 13,6 12,9 10,8 14,0 14,7 11,5 Avantages fiscaux liés à l'investissement (partiel) 0,8 0,7 1,4 1,8 3,2 3,4 2,8 2,8 2,8 66,2 65,7 83,8 113,7 124,1 119,7 139,6 144,9 126,2 193,4 235,3 284,8 366,8 431,7 469,4 505,7 519,4 504,2 Dépenses courantes Formation brute de capital fixe Autres composantes de la FBCF Dépenses en capital Dépense en logem ent Source: CSL 2020 Champ: France entière DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 9 1. Poids de l’immobilier à travers les comptes du Logement DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 10 1. Poids de l’immobilier à travers les comptes du Logement Dépenses en logement en 2020 : 504,2 milliards d’€ (soit 23,5% du PIB) Dépenses courantes : 378,0 milliards d’€ (soit 23,6% de la consommation effective des Ménages ; 19,7% de leur revenu disponible ajusté) Loyers : 272,9 milliards d’€ (72,2%) Energie : 49,7 milliards d’€ (16,1%) Charges : 29,9 milliards d’€ (9,7%) Redevances : 9,5 milliards d’€ (3,0%) DATE : 2 Fév. 2024 Dépenses en capital : 126,2 milliards d’€ (équivalent à 39,5% de l’épargne brute des ménages) FBCF logement : 111,9 milliards d’€ (88,7%) (soit 21,2% de la FBCF totale) Terrains : 11,5 milliards d’€ (9,1%) (soit 9,1% des dépenses en capital) UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 11 2. Parc résidentiel et sa valeur patrimoniale Décomposition de la valeur patrimoniale du parc résidentiel en 2011 (montant en milliards d'€) Structure du parc résidentiel en 2011 (nombre en millions) Logements individuels 1,8 (57,7%) Résidences secondaires 3,2 (9,5%) Logements collectifs 1,4 (42,3%) Prêts conventionnés Prêts d'accession sociale 59,7 (7,1%) individuels 15,7 (56,8 %) Collectif 12 (43,2 %) Prêts à taux zéro 30,2 (3,6%) Endettement 843,2 (11,9%) Résidences principales 27,7 (83,4%) Epargne logement 9,0 (1,1%) Valeur patrimoniale des logements 7 067 Secteur libre 744,4 (88,3%) Parc de logements 33,2 Patrimoine logement net* 6223,9 (88,1%) propriétaires 16,0 (57,9%) Locataires 11,7 (42,1%) Parc privé 6,9 Non accédants 11,0 Autres statuts gratuits 0,5 Parc social 4,3 Accédants 5,0 Logements vacants 2,4 (7,1%) Période de construction du Parc * Patrimoine logement détenu diminué des crédits encore en cours Source: Observatoire Caisse d'Epargne (2008), MAJ Auguste Mpacko Priso DATE : 2 Fév. 2024 Après 1998 (13,5%) 1975-1998 (26,9%) 1949-1974 (23,5%) 1871-1948 Avant 1871 Inconnue UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 12 2. Parc résidentiel et sa valeur patrimoniale Décomposition de la valeur patrimoniale du parc résidentiel en 2020 (montant en milliards d'€) Structure du parc résidentiel en 2020 (nombre en millions) Logements individuels 1,8 (53,8%) 2,0 (57,7%) Résidences secondaires 3,2 3,7 (9,5%) (9,9%) Logements collectifs 1,4 (42,6%) 1,7 (42,3%) Prêts conventionnés Prêts d'accession sociale 59,7 (6,2%) 69,0 (7,1%) individuels 15,7 17,1 (56,8 %) (56,3 Collectif 13,3 12 (43,2 %) (43,7 Prêts à taux zéro 30,2 (3,4%) 37,4 (3,6%) Endettement 1843,2 112,2(11,9%) (13,7%) Résidences principales 27,7 30,4 (83,4%) (81,8%) Epargne logement 0,7 9,0(0,07%) (1,1%) Valeur patrimoniale des logements 7 094 8 067 Secteur libre 1744,4 005,1(88,3%) (90,4%) Parc de logements 33,2 37,2 Patrimoine logement net* 66223,9 981,7 (88,1%) (86,3%) propriétaires 16,0 17,6 (57,9%) (57,8%) Logés gratuitement 0,7 Locataires 11,7 12,1 (42,1%) (39,9%) Parc privé 6,9 7,0 Non accédants 11,0 11,4 (37,5%) Parc social 5,2 Accédants 5,0 6,1 (20,2%) Logements vacants 2,4 3,1 (7,1%) (8,3%) Période de construction du Parc * Patrimoine logement détenu diminué des crédits encore en cours Source: Observatoire Caisse d'Epargne (2008), MAJ Auguste Mpacko Priso DATE : 2 Fév. 2024 Après 2015 1998 (13,5%) (7,1%) 2010-2015 1975-1998 (26,9%) (7,7%) 2000-2009 1949-1974 (23,5%) (9,3%) 1981-1999 1871-1948 (23,9%) Avant 1961-1980 1871 (37,9%) Avant Inconnue 1961 (14,1%) UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 13 2. Parc résidentiel et sa valeur patrimoniale En mil iards d'euros, en fin d'année En mil iards d'€ ACTIFS NON FINANCIERS dont Logements dont Terrains Terrains bâtis Terrains cultivés ACTIFS FINANCIERS TOTAL DES ACTIFS 1980 1985 1990 1995 2000 2005 1 051 1 564 2 170 2 173 2 902 5 650 536 906 1 234 1 475 1 753 2 383 339 426 683 455 875 2 929 167 236 501 335 712 2 597 118 129 120 82 94 142 1 746 2 719 3 247 3 919 5 620 8 897 Part du patrimoine financier en % Part du patrimoine non-financier en % DATE : 2 Fév. 2024 44,5 55,5 48,4 51,6 36,5 63,5 2006 6 256 2 564 3 348 2 986 144 3 619 9 875 2007 6 714 2 763 3 599 3 217 152 3 813 10 527 2008 6 441 2 902 3 195 2 843 143 3 538 9 979 2009 6 418 2 956 3 116 2 781 130 3 818 10 236 2010 6 976 3 074 3 534 3 159 139 4 068 11 043 2011 7 262 3 210 3 677 3 283 146 4 101 11 362 2012 7 206 3 296 3 542 3 154 145 4 253 11 459 2013 7 185 3 378 3 433 3 053 145 4 402 11 587 2014 7 110 3 452 3 269 2 895 142 4 558 11 668 2015 7 173 3 501 3 293 2 916 141 4 831 12 004 2016 7 395 3 586 3 431 3 033 145 5 101 12 496 2017 7 734 3 700 3 647 3 224 150 5 370 13 104 2018 8 077 3 821 3 867 3 418 153 5 278 13 355 2019 8 524 3 946 4 191 3 689 173 5 806 14 329 2020 9 120 4 110 4 623 4 074 176 6 072 15 192 2021 9 962 4 463 5 070 4 471 187 6 486 16 448 2022 10 341 4 737 5 102 4 498 188 6 249 16 590 36,6 63,4 36,2 63,8 35,5 64,5 37,3 62,7 36,8 63,2 36,1 63,9 37,1 62,9 38,0 62,0 39,1 60,9 40,2 59,8 40,8 59,2 41,0 59,0 39,5 60,5 40,5 59,5 40,0 60,0 39,4 60,6 37,7 62,3 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 14 3. Immobilier et cycles économiques > Les cycles en théorie : les 4 étapes l’expansion : période pendant laquelle l’activité immobilière s’accroit ;  la surchauffe : période où, ayant atteint un maximum, cette activité stagne avant de se retourner;  la dépression : période pendant laquelle l’activité décroit jusqu’à un creux à partir duquel le prochain retournement se produira;  la reprise : période pendant laquelle l’activité reprend  DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 15 3. Immobilier et cycles économiques > Les cycles en théorie : une sinusoïdale 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 -0,2 un cylce X -0,4 Y -0,6 -0,8 -1 -50 0 DATE : 2 Fév. 2024 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 16 3. Immobilier et cycles économiques > Les cycles en pratique : l’exemple de l’immobilier résidentiel DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 17 3. Immobilier et cycles économiques > Les cycles en pratique : l’exemple de l’immobilier résidentiel DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 18 3. Immobilier et cycles économiques > Les cycles en pratique : l’exemple de l’immobilier nonrésidentiel et croissance DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 19 3. Immobilier et cycles économiques > Les cycles en pratique : l’exemple de l’immobilier nonrésidentiel (surfaces nouvelles de bureaux) DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 20 3. Immobilier et cycles économiques > Les cycles en pratique : l’exemple de l’immobilier nonrésidentiel (service public) DATE : 2 Fév. 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 21