Le Marché et les Aspects Réglementaires des SCPI PDF

Leçon 3 Chapitre Plan 1 Chapitre 1 Le marché des SCPI...

Leçon 3 Chapitre Plan 1 Chapitre 1 Le marché des SCPI 1.1 Chiffre clés 1.2 Evolution de la capitalisation 1.3 Evolution de la collecte 1.4 Marché secondaire 1.5 Performances Chapitre 2 Les aspects règlementaires des SCPI CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.1 Chiffres clés Placements financiers des ménages : Le taux d'épargne des ménages français, s’élève à 17,4 % en 2022. Le rapport annuel édité par la Banque de France rend compte d’une année exceptionnelle pour l’épargne réglementée. Elle a en effet enregistré une collecte de 40,4 milliards d’€ en 2022, presque autant que les 42,2 milliards de 2020 liés à la crise sanitaire. Avec 29 milliards, la collecte nette sur le seul livret A est à un plus haut depuis dix ans. L’encours de l’épargne réglementée atteint ainsi 874 milliards d’€ en décembre 2022, soit 15,1 % du patrimoine financier des ménages contre 13,8 % en 2021. Source : BDF CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.1 Chiffres clés Source : Banque de France, épargne des ménages CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.1 Chiffres clés L’épargne réglementée, une part toujours importante de l’épargne financière des ménages et des ressources bancaires : 874 milliards d’€ déposés sur les produits d’épargne réglementée fin 2022, dont 489 milliards sur le livret A et le LDDS et 283 milliards sur le PEL. + Ce qui représente : ▪ 15 % du patrimoine financier des ménages ▪ Une croissance annuelle de 5%. Quoi de nouveau ? Les taux des livrets A et des LDDS sont passés 3 % au 1er février 2023. Quant au LEP, sa rémunération a été portée de Il est de : 3,2 % pour les PEL ouverts à partir du 1er janvier 2023, 2,2 % pour les PEL ouverts entre le 1er août 2016 et le 31 décembre 2022. CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.1 Chiffres clés Les SCPI L’encours (ou capitalisation) de l’ensemble des SCPI atteint, en fin 2022, 89,61 milliards d’euros. Dans ce marché, la collecte nette relative aux SCPI représente plus de 10 milliards d’euros. Source : ASPIM CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.2 Evolution de la capitalisation Au 31 décembre 2022, la capitalisation des SCPI, en progression sur les douze derniers mois atteint les 89,61 milliards €. Source : Aspim CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.3 Evolution de la collecte La collecte brute : Il s’agit du montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par les sociétés de gestion, soit pour procéder à l'augmentation du capital de SCPI à capital fixe, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts de SCPI à capital variable. Source : ASPIM CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.3 Evolution de la collecte La collecte nette : Il s’agit de la collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées. Source : ASPIM CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.3 Evolution de la collecte L’année 2022 a été exceptionnelle pour les SCPI en termes de collecte. Elle se répartit ainsi entre les différents types d’actifs de SCPI : Types d'actifs 5,30% 0,40% 7,00% 2,40% 0,50% 2,10% 1,90% 18,20% 62,20% Bureaux Commerces Locaux d'activité Entrepôts Locaux mixtes Hôtels, loisirs Résidentiel Santé Autres CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 14  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.3 Evolution de la collecte Evolution de la collecte nette des SCPI : CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.3 Evolution de la collecte Répartition de la collecte des SCPI : CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.4 Marché secondaire Avec un total de SCPI 1 438 millions d’euros de parts échangées en 2022, le marché secondaire des connaît une activité élevée. Source : ASPIM, Communiqué de presse SCPI et OPCI CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.5 Performances Les performances financières des SCPI s'apprécient au regard de deux critères : Le rendement locatif Il s'agit des revenus que distribue la SCPI à chacun de ses associés, exprimé en pourcentage de la valeur d'achat des parts. Le rendement locatif correspond aux loyers nets de charges et de frais de gestion qui est généralement distribué tous les trimestres. L'évolution de la valeur de la part Celle-ci évolue dans le temps en fonction des conditions du marché immobilier et du marché des parts de SCPI. Cette évolution de la valeur de la part fait historiquement apparaître à long terme des revenus de plus-value. ➔ La combinaison de ces deux critères donne la performance globale ou rentabilité. CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 20  Chapitre Le marché des SCPI 1 1.5 Performances Le taux de distribution des SCPI qui détermine leur rendement financier, a atteint en 2022, 4,53 % (contre 4,45 % en 2021). Source : ASPIM, Communiqué de presse SCPI et OPCI CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Chapitre 2 1 Les aspects réglementaires des SCPI Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des Organismes de Placement Collectif (OPC) qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Les parts ou actions d’un organisme de placements collectif sont des instruments financiers régis par le Code Monétaire et Financier (CMF). Le Code Monétaire et Financier regroupe l’ensemble des dispositions de nature législatives et réglementaires relatives au système monétaire et financier français, aux marchés financiers, aux instruments et produits financiers, aux différents prestataires et intermédiaires, etc. CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Chapitre 2 1 Les aspects réglementaires des SCPI Les organismes de placements collectifs A ce jour, l’environnement de la gestion d’actifs et donc des véhicules financiers gérés par les gestionnaires d’actifs est régi par deux directives européennes qui ont été transposées en droit français et retranscrites au niveau du Code Monétaire et Financier et du règlement général de l’AMF : ▪ La directive n° 2009/65/CE dite UCITS IV ou OPCVM IV ▪ La directive n° 2011/61/UE dite AIFM Cette dernière directive est entrée en vigueur en France le 27 juillet 2013 et a profondément transformé la nomenclature des Organismes de Placement Collectif (OPC). Le Code Monétaire et Financier définit les placements collectifs et les organismes de placement collectif (OPC) ainsi : Art L.214-1 du Code Monétaire et Financier CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Chapitre 2 1 Les aspects réglementaires des SCPI Sur ces bases, les organismes de placement collectif (OPC) regroupent : Les OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) Les FIA (Fonds d’Investissements Alternatifs) listés dans le Code Monétaire et Financier Désormais, l’appellation OPCVM est réservée aux seuls organismes de placement collectif (FCP ou SICAV) qui relèvent de la directive OPCVM IV (UCITS IV). Les autres organismes de placements collectifs relevant de la directive AIFM seront quant à eux nommés FIA. Les FIA sont ainsi définis dans le CMF : Art L.214-24 du Code Monétaire et Financier CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Chapitre 2 1 Les aspects réglementaires des SCPI Au sein de cette classification FIA, il existe des supports financiers ouverts à des investisseurs non professionnels suivants : ▪ Les fonds de capital investissement : FCPR, FCPI, FIP ▪ Les organismes de placement collectif en immobilier : OPCI ▪ Les sociétés civiles de placement immobilier : SCPI ▪ Les fonds de fonds alternatifs ▪ Les fonds d’épargne salariale Les OPC bénéficient d’une réglementation spécifique, notamment des règles de répartition des risques et des règles de transparence à l’égard des investisseurs. Tout OPC est réglementairement soumis à la surveillance de l’AMF. Des instructions spécifiques de l’AMF définissent une grille de classification pour les OPCVM et les FIA à vocation générale. Cette classification comporte six familles selon la nature de la gestion et les risques qu’ils comportent. Elle définit pour chacune des familles un indicateur sur le niveau de risque encouru par les porteurs. Cela permet d’apprécier si l’OPC répond aux besoins et objectifs de l’investisseur. CAMF-M5L1_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26  Fiche descriptive Formation Formation Agent Lié Module Les SCPI Intitulé de la leçon Le fonctionnement des SCPI Durée de la leçon 3H Nombre de supports 108 diapositives Dernière mise à jour Novembre 2023 Leçon précédente Le marché et les aspects réglementaires Leçon suivante La fiscalité des SCPI CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 2 Leçon 3 Chapitre Plan 1 Chapitre 1 Les différents types de SCPI 1.1 Définition et principe 1.2 Les SCPI de rendement 1.3 Les SCPI fiscales 1.4 Les SCPI de plus-value Chapitre 2 Les indicateurs de performance des SCPI 2.1 Taux de distribution sur valeur de marché 2.2 Taux de rendement interne Chapitre 3 Les modalités de souscription 3.1 L’information préalable aux associés 3.4 Modalités d’achat et de cession des parts 3.2 Le capital social 3.5 Les modes d’acquisition 3.3 Prix et frais de souscription Chapitre 4 Les intervenants 4.1 L’AMF 4.4 Le commissaire aux comptes 4.2 La société de gestion 4.5 L’expert immobilier 4.3 Le conseil de surveillance Chapitre 5 Les risques associés aux SCPI 5.1 Risques sur les instruments financiers en général 5.4 Le risque de liquidité 5.2 Baisse de la valeur du placement 5.5 Autres risques opérationnels 5.3 Diminution des revenus locatifs CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 3  Chapitre Les différents types de SCPI 1 1.1 Définition et principe L'investissement dans les SCPI est parfois appelé investissement dans la «pierre- papier» puisqu’il s’agit d’acquérir des parts d’une société civile de placement immobilier qui va elle-même acquérir un patrimoine immobilier. Ainsi, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés qui achètent des immeubles et qui s’occupent de leur gestion et de leur mise en location. Le principe : En pratique, la SCPI va collecter des fonds auprès d’investisseurs ce qui va lui permettre d’acheter de nombreux biens immobiliers. En échange des sommes collectées, les investisseurs acquièrent des parts de société et deviennent des associés de la SCPI, chacun en proportion de leur investissement. Ils deviennent donc indirectement propriétaires d’une fraction du patrimoine de la SCPI. Art L.214-114 du Code Monétaire et Financier et Art L.214-86 du Code Monétaire et Financier CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 5 Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.1 Définition et principe Investisseur Société de gestion SCPI Loyers Revenus Rémunération CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 6  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.1 Définition et principe L’investisseur : L’investisseur peut être une personne physique ou morale et peut être fiscalement domicilié en France ou non. Cependant, les avantages fiscaux qui pourraient être accordés au titre de l’acquisition de certaines SCPI sont généralement accordés aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France. Tout investisseur qui achète des parts de SCPI devient associé. Il dispose du : Droit de vote dans les Droit à l’information Droit aux bénéfices assemblées Les parts de SCPI ne peuvent faire l’objet d’un démarchage que si les statuts prévoient la limitation de la responsabilité de chaque associé au montant de la part de capital qu’il détient. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 7  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.1 Définition et principe Selon la nature de leur patrimoine, il existe deux grands types de SCPI : Les SCPI détenant un patrimoine Les SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage d’habitation : commercial : Les SCPI de plus value Les SCPI de rendement Les SCPI fiscales CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 8  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.1 Définition et principe Les SCPI détenant un patrimoine d’habitation Quel que soit le type de SCPI, l’objectif principal d’un investisseur est donc d’effectuer un placement proche de celui qu’il réaliserait dans de la « pierre », d’où l’expression « pierre-papier ». En effet, il peut percevoir des revenus réguliers issus d’un patrimoine immobilier avec un investissement de départ qui peut être moins élevé que pour un investissement immobilier en direct. Le choix du nombre de parts acquises lui permet ainsi d’adapter très précisément l’investissement à ses besoins. En outre, la procédure d’acquisition est simplifiée : il n’est pas nécessaire de signer un acte devant notaire, l’acquisition des parts s’effectue au moyen d’un bulletin de souscription. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 9  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.1 Définition et principe Une fois propriétaire, l’investisseur ne gère pas directement son bien : la recherche de locataires et l’entretien du bien sont délégués à la société de gestion. Cependant, l’investisseur doit avoir à l’esprit qu’il s’agit d’un placement moins liquide qu’un placement financier; il est soumis aux fluctuations du marché immobilier. Ce placement doit donc être considéré comme un investissement à long terme, et dans une optique de diversification du patrimoine. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 10  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.1 Définition et principe Les SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial Les SCPI détenant un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial investissent majoritairement le secteur de l’immobilier d’entreprise ou de l’immobilier industriel: bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, boutiques, administrations, etc. Ces SCPI communément appelées « SCPI classiques diversifiées » ou encore « SCPI de rendement » offrent généralement un rendement supérieur à l’immobilier d’habitation. Elles représentent la majorité des SCPI existantes. Leur principal objectif est de distribuer aux associés des revenus réguliers. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 11  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.1 Définition et principe Les SCPI de plus-values Le but des SCPI de plus-values est de valoriser leur patrimoine avec pour conséquence une valorisation de leurs parts sur le long terme. La SCPI peut procéder à des travaux d’amélioration et accessoirement à des travaux d’agrandissement ou de reconstruction. Ces travaux doivent avoir pour objectif de conserver ou d’améliorer la rentabilité locative des immeubles. Les SCPI fiscales Ces SCPI sont investies principalement en immobilier d'habitation éligible à un dispositif fiscal permettant de bénéficier d'une économie d’impôt, en contrepartie d’un engagement de conservation des parts. En souscrivant des parts de SCPI Pinel, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu dès l’année de souscription. L’avantage fiscal pour les associés de SCPI porte sur la totalité du montant de l’investissement. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 12 Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.1 Définition et principe Si les SCPI (de plus-values) peuvent céder des éléments de leur patrimoine immobilier, deux conditions se posent à elles au moment de la revente : 1.Ces éléments ne doivent pas avoir été achetés en vue de leur revente : ▪ La SCPI doit être propriétaire de l’immeuble cédé depuis au moins 5 ans, ▪ Les travaux d’agrandissement ou de reconstruction dont l’immeuble vendu a fait l’objet doivent être achevés depuis 5 ans également. 2.Les cessions ne doivent pas présenter un caractère habituel. La valeur cumulée des immeubles cédés au cours d’un exercice est limitée en principe à 15 % de la valeur vénale du patrimoine immobilier de la société. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 13  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.2 Les SCPI de rendement Le principe des SCPI de rendement : Les SCPI de rendement répondent à une optique de complément de revenus et d’épargne retraite. Elles permettent ainsi aux associés de percevoir régulièrement (la plupart du temps de manière trimestrielle) des revenus issus des loyers perçus par la société de gestion. Plus les locataires sont fiables et son parc immobilier diversifié, plus le rendement d'une SCPI sera potentiellement élevé. Le patrimoine de ces SCPI est généralement constitué d'immobilier d'entreprise (bureaux, entrepôts, locaux commerciaux, administrations, etc.) car le rendement de ce type de bien est souvent plus élevé et stable que dans l'immobilier d'habitation. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 15  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.2 Les SCPI de rendement Les différents types de SCPI de rendement : Les SCPI de rendement se distinguent en sous-catégories de par la nature ou l’implantation de leurs immeubles. Les SCPI « internationales » : ces SCPI investissent sur des biens immobiliers diversifiés à l’échelle européenne (Allemagne principalement). Les SCPI « murs de magasins » : leur patrimoine est composé de locaux commerciaux de détail (murs de boutiques ou de magasins) ou de grande distribution (centres commerciaux, galeries marchandes). Sur la durée, leurs performances ne manquent pas d’être influencées par la santé économique du secteur, lui-même lié à la consommation des ménages. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 16 Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.2 Les SCPI de rendement Les SCPI « classiques diversifiées » : leur patrimoine est essentiellement composé de bureaux, d’entrepôts, et de locaux commerciaux, répartis sur l’Ile-de-France et les grandes métropoles. La diversification tenant à cette répartition des actifs leur assure une meilleure régularité des performances. Les SCPI « régionales » : leur patrimoine, diversifié en immobilier d’entreprise, est concentré sur une région déterminée. Leurs performances peuvent profiter – ou souffrir – de l’évolution économique de la région concernée. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 17  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.2 Les SCPI de rendement Les caractéristiques des SCPI de rendement : Le bail commercial La nature fiscale des revenus Etant donné que les SCPI de rendement Les revenus générés (dividendes) pour sont constituées de bureaux, d’entrepôts l’investisseur sont classés dans la ou de locaux commerciaux, le point catégorie des revenus fonciers. commun entre ces types d’immobiliers réside dans le fait que ces locaux sont loués au travers d’un bail commercial. La distribution des revenus Investir en SCPI La SCPI de rendement a pour but de Il existe différentes possibilités pour verser un rendement régulier à investir dans une SCPI. l’investisseur. Dans la plupart des cas, la perception a lieu tous les trimestres. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 18  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.2 Les SCPI de rendement L’acquisition de parts de SCPI de rendement : Acquisition dans un contrat d’assurance vie : les dividendes perçus servent à racheter ou à réinvestir sur un autre fonds. L’intérêt majeur de ce montage est de bénéficier de la fiscalité avantageuse des contrats d’assurance-vie après 8 ans. Acquisition au comptant : C’est-à-dire sans recourir à un prêt bancaire. Cela permet d’obtenir des revenus complémentaires. Les revenus sont fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition. Acquisition par un emprunt : L’intérêt majeur de ce type d’acquisition est d’utiliser l’effet de levier du crédit. Acquisition en démembrement : L’acquisition des parts se réalise avec une décote selon la durée du contrat de démembrement. Au terme du contrat, la pleine propriété revient au nu-propriétaire. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 19  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales Le principe des SCPI fiscales : Ces SCPI sont investies principalement en immobilier d'habitation, neuf ou à réhabiliter, elles sont éligibles à un dispositif fiscal permettant de bénéficier d'une économie d’impôt en contrepartie d’un engagement de conservation des parts. L’avantage fiscal pour les associés de SCPI porte sur la totalité du montant de l’investissement. Il existe trois types de SCPI fiscales : SCPI PINEL Elle investit dans les logements éligibles au dispositif Pinel. SCPI Malraux Elle investit dans des immeubles en principe de caractère, situés en cœur de ville et devant faire l’objet de travaux de rénovation. SCPI Déficit foncier Elle investit dans des immeubles en centre ville devant faire l’objet de travaux de rénovation. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 21  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales 1. Les SCPI PINEL Les avantages du dispositif Pinel sont accordés aux investisseurs d'une SCPI sous réserve de respecter certaines conditions : ▪ L'investisseur doit être un contribuable français domicilié en France, ▪ L’avantage fiscal est accordé dans la limite du montant investi dans la SCPI, ▪ L'investisseur doit s'engager à conserver ses titres pendant la durée d'engagement de location, ▪ L'investissement est limité à 300 000 € par an, ▪ Les logements de la SCPI doivent être situés dans une zone du dispositif Pinel, respecter les normes de performances énergétiques et des plafonds de loyers, être loués à des locataires respectant les plafonds de ressources. La réduction d’impôt octroyée par la SCPI Pinel est calculée de la même façon que pour l’achat d’un logement neuf. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 22  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales Le montant de l’avantage fiscal dépend de la durée de l’engagement. Aussi, le porteur de parts doit s’engager à conserver ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location choisi : ▪ 12% du montant investi dans une SCPI pour un engagement de 6 ans, ▪ 18% du montant investi dans une SCPI pour un engagement de 9 ans, ▪ 21% du montant investi dans une SCPI pour un engagement de 12 ans. La réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafond global des niches fiscales, limité à 10 000 € par an par foyer fiscal. Il s’agit d’un placement à long terme. Le fonctionnement d’une SCPI Pinel comprend plusieurs étapes, réparties sur une durée moyenne de 15/16 ans (étapes d’investissement, de location et de revente). La SCPI Pinel présente un risque de perte de capital. L’investisseur est contraint de la conserver sur une durée minimale qu’il a lui-même choisi pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 23  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales Les étapes d’une SCPI Pinel : Ouverture de la période de souscription ▪ Sélection et acquisition Location et gestion du Mise en vente du patrimoine des immeubles patrimoine immobilier et dissolution de la SCPI ▪ Livraison du logement ▪ Début de mise en location 36 mois 6/9/12 ans 1 an environ ACQUISITION LOCATION DISSOLUTION Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, les souscriptions en parts de SCPI Pinel doivent être effectuées entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Le taux de la réduction pourra atteindre jusqu'à 17,5 % en 2023 puis 14 % en 2024. Source : Primaliance CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 24  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales 2. Les SCPI Malraux La SCPI Malraux est une SCPI qui permet de bénéficier du dispositif de défiscalisation Malraux. L’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt « one shot » de 30 % du montant des dépenses de travaux, dans la limite globale et pluriannuelle de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal selon les zones des biens acquis : ▪ 30 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, les quartiers anciens dégradés – (anciens secteurs sauvegardés). ▪ 22 % pour les immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d'utilité publique (anciennes zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine). CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 25  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales Le dispositif Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. Afin de bénéficier de la réduction d'impôt, la durée de conservation des parts de la SCPI Malraux est de 9 ans. Cependant, pour réaliser ce type de travaux, elles sont conçues pour une durée comprise entre 12 et 15 ans. Pourquoi une durée comprise entre 12 et 15 ans ? La SCPI se doit d'avoir un temps suffisamment important pour pouvoir revendre dans de bonnes conditions le parc immobilier qu'elle détient. Il est conseillé de conserver les parts jusqu'au dernier moment afin de bénéficier pleinement de la valorisation des biens. La revente des SCPI Malraux n'est pas liquide. Aussi, la durée d'investissement recommandée est de 15 ans. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 26 Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales Les étapes d’une SCPI Malraux : ENGAGEMENT LOCATION DES IMMEUBLES : 9 ANS Perception de revenus locatifs sous forme de dividendes trimestriels Années Liquidation 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 ▪ Proposition de ▪ La SCPI ne garantit pas la vente des Reduction d’impôt liquidation en parts, assemblée ▪ La SCPI Malraux représente un générale, investissement à long terme, ▪ Mise en vente progressive des ▪ L’investissement comporte un risque immeubles, de perte en capital, ▪ Versement des ▪ Les investisseurs sur le marché acomptes de liquidation aux Travaux secondaire ne bénéficient pas de associés l’avantage fiscal. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 27  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales 3. Les SCPI Déficit Foncier La SCPI de Déficit foncier s’adresse aux investisseurs qui disposent de revenus fonciers d’une tranche marginale d’imposition supérieure à 30 %. En investissant via une SCPI Déficit foncier, l’investisseur se porte indirectement propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation sur lequel le gestionnaire de la SCPI engage des travaux. Selon le Code Général des Impôts (CGI), le propriétaire d’un immeuble peut déduire de ses revenus fonciers : ▪ Les dépenses de réparation et d’entretien effectives. ▪ Les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation. ▪ Les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 28  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales Le dispositif du déficit foncier permet : D’imputer les déficits fonciers occasionnés par les dépenses aux travaux réalisés sans aucune limite sur les revenus fonciers existants, et sur le revenu global dans la limite de 10 700 € maximum par an (l’excédant étant reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers). D’imputer le déficit lié aux intérêts d’emprunt uniquement sur les revenus fonciers (l’excédant étant reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers). CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 29  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales EXEMPLE Monsieur X achète un immeuble pour 100 000 € sur lequel il effectue des travaux déductibles à hauteur de 30 000 €. Cet immeuble génère 10 000 € de revenus par an. Il dispose de revenus fonciers sur d’autres immeubles à hauteur de 10 000 €. En plus de supprimer l’ensemble de ses revenus fonciers, l’investisseur peut imputer 10 000 € de déficit foncier sur ses autres revenus. La 1ère année, il aura un revenu foncier négatif (déficit foncier) de 10 000 € : Revenu déjà perçu : + 10 000 € Revenu de l’immeuble acquis : + 10 000 € Travaux déductibles : - 30 000 € Déficit foncier : - 10 000 € CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 30  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.3 Les SCPI fiscales Les étapes d’une SCPI déficit foncier Période de souscription Revenus potentiels issus des Revenus en capital Revenus fonciers placements de trésorerie potentiels Acquisition Mise en vente Sélection et Location et gestion du du patrimoine des rénovation patrimoine immobilier et dissolution immeubles de la SCPI 6 mois 12 mois 13 ans 1 an environ CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 31  Les différents types de SCPI Chapitre 1 1.4 Les SCPI de plus-values La SCPI de plus-value (appelée également SCPI de valorisation ou de capitalisation) a pour objectif la valorisation de son patrimoine, essentiellement investi dans de l’immobilier d’habitation. La SCPI de plus-value représente environ 3 % de la capitalisation globale. La SCPI de plus-value ne distribue pas de revenus. Des revenus exceptionnels liés à des plus-values faites sur des immeubles peuvent être versés aux associés, mais la performance de la SCPI provient essentiellement des plus-values long terme réalisées par la SCPI. La SCPI de plus-value ne vise pas la rentabilité à court terme. Elle concentre ses investissements sur des biens immobiliers présentant un fort potentiel de revalorisation dans le but d’une revente ultérieure. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 33  Chapitre Les indicateurs de performances des SCPI 12 2.1 Taux de distribution sur valeur de marché Le rendement est le niveau de rémunération servi par un placement. La rentabilité (ou performance globale) de la SCPI tient compte à la fois du revenu servi et de l’évolution du prix de la part. Depuis le 1er juillet 2012, la notion de taux de rendement a été remplacée par celle de taux de distribution sur valeur de marché (DVM). Ce taux mesure le niveau de distribution historique. Il est la division : 1. Du dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées) 2. Par le prix de part acquéreur moyen de l’année n. Quoi de nouveau ? De 2012 à 2021, les porteurs de parts de SCPI ont été habitués à apprécier le rendement de leur fonds exprimé en taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM). Le TDVM est remplacé par le taux de distribution, depuis le 1er janvier 2022. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 35  Chapitre Les indicateurs de performances des SCPI 12 2.1 Taux de distribution sur valeur de marché Désormais, ce taux mesure le niveau de distribution historique. Il est l’indicateur officiel du dernier rendement distribué d’une SCPI ( revenus fonciers et autre revenus). Il s’évalue sur le prix de souscription et se calcule sur une année civile Il est la division : 1. Dividendes bruts ( avant fiscalité étrangère ou prélèvement libératoire) sur la période N 2. Prix de souscription au 01/01/N Ce prix de part acquéreur moyen est la moyenne, au titre d’un exercice, des prix de parts acquéreur (droits et frais inclus) constatés sur les marchés primaire et/ou secondaire et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges (acquisitions et souscriptions) successifs. La rentabilité est obtenue en cumulant le rendement et la valorisation du prix des parts détenues au cours de leur période de détention. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 36  Chapitre Les indicateurs de performances des SCPI 12 2.1 Taux de distribution sur valeur de marché La fréquence de versements des revenus peut être mensuelle, trimestrielle, etc. en fonction des SCPI. En revanche, au moment de la souscription, il faut tenir compte de ce que l'on appelle le délai de jouissance. Il s'agit d'une période au cours de laquelle le souscripteur des parts de SCPI n'a pas droit aux revenus dans un souci d'équité entre les porteurs de parts (délai nécessaire à l'acquisition des immeubles). La date de jouissance est donc la date à laquelle le porteur des parts acquiert les droits aux dividendes. Le délai de jouissance est relatif à la distribution de dividendes (revenus). C’est le délai entre la date de souscription ou d’achat des parts de la SCPI et la date à laquelle ces parts commencent à générer des revenus à leur titulaire. La perception des revenus via les parts détenues au sein d’une SCPI dépend donc du délai de jouissance. L’investisseur ne peut commencer à bénéficier des revenus de ses parts de SCPI qu’après le délai de jouissance. Ce dernier varie d’une SCPI à une autre. Il peut aller de 1 à 6 mois. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 37  Chapitre Les indicateurs de performances des SCPI 12 2.1 Taux de distribution sur valeur de marché EXEMPLE Prenons l'exemple d'une SCPI de rendement procédant à une distribution des dividendes de façon trimestrielle avec un délai de jouissance fixé au 1er jour du 4ème mois suivant la souscription. 1ère hypothèse : souscription des parts le 15 Novembre. Date de jouissance : le 1er Mars 31 mars = fin du 1er trimestre civil, donc déclenchement du paiement des dividendes pour la période allant du 1er mars au 31 mars, ce qui correspond à 1/3 du dividende complet. 2ème hypothèse : souscription des parts le 4 décembre. Date de jouissance : le 1er avril 30 juin = fin du 2ème trimestre civil et déclenchement du paiement des dividendes pour la période allant du 1er avril au 30 juin, soit un trimestre complet. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 38  Chapitre Les indicateurs de performances des SCPI 12 2.2 Taux de rentabilité interne En principe, le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est utilisé pour juger l’opportunité et l’intérêt de réaliser une opération d’investissement. Le TRI s’applique comme indicateur de performance de l’investissement en SCPI sur une période donnée. Le TRI en SCPI permet de pouvoir juger de la performance de l’investissement en SCPI, particulièrement lorsque l’opération est réalisée via un crédit. Ainsi, un investissement en SCPI ayant un TRI élevé (supérieur à 5 %) est un investissement performant. Les TRI se calculent généralement sur une période donnée et sont mentionnés dans les bulletins rédigés par les sociétés de gestion. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 40  Chapitre Les indicateurs de performances des SCPI 12 2.2 Taux de rentabilité interne La rentabilité d’un investissement tient compte à la fois : ▪ De l’évolution de la valeur de la part : c’est-à-dire la différence entre le prix d’acquisition de la 1ère année et la valeur de retrait ou le prix d’exécution au 31 décembre de la dernière année. ▪ Des revenus fonciers distribués sur la période considérée. Source : IEIF – édition 2020 de l’étude « 40 ans de performances comparées » CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 41  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.1 L’information préalable avec associés Préalablement à la souscription et selon l’Article 422-17 du Règlement Général de l’AMF, l’établissement qui commercialise les parts doit remettre au futur associé : ▪ Une note d’information visée par l’AMF ▪ Les statuts ▪ Le dernier rapport annuel ▪ Le bulletin de souscription ▪ Le dernier bulletin semestriel d’information (auparavant trimestriel). CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 43  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.1 L’information préalable avec associés Le rapport annuel Chaque année, la société de gestion publie un rapport annuel. Ce rapport : ▪ Reprend les principaux événements intervenus dans la gestion de la SCPI et ses prévisions d'évolution, ▪ Présente les textes de résolutions soumises à l'assemblée, ▪ Reproduit les comptes de la société et les résultats des expertises immobilières. Sont joints à ce rapport de la société de gestion, le rapport du commissaire aux comptes et le rapport du conseil de surveillance. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 44  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.1 L’information préalable avec associés Le bulletin d’information semestriel La société de gestion diffuse un bulletin d'information reprenant les informations relatives à la SCPI telles que la capitalisation, le nombre d'associés, le marché des parts, les taux d'occupation, la distribution et plus généralement tous les événements, notamment de gestion immobilière, intervenus au cours du semestre. Le Règlement Général de l’AMF, en vigueur depuis le 22 février 2019 met fin à l’obligation de périodicité trimestrielle des bulletins d’information des SCPI. Désormais, cette périodicité est semestrielle. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 45  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.1 L’information préalable avec associés Les statuts Il s’agit des règles de fonctionnement établies pour chaque SCPI par ses fondateurs, conformément à la loi. Ils fixent notamment le montant du capital social initial souscrit par les fondateurs, ainsi que le montant du capital maximum correspondant à la limite à laquelle peuvent être reçues des souscriptions à une augmentation de capital. Le bulletin de souscription Il détaille les modalités de souscription et les documents à fournir par l’investisseur. Il est téléchargeable sur le site internet des sociétés de gestion. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 46  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.1 L’information préalable avec associés La note d’information Elle renseigne les futurs associés sur les fondateurs de la SCPI, les conditions d'achat et de vente des parts et plus généralement, tous les aspects du fonctionnement de la SCPI et son orientation. La loi prévoit que pour permettre à une SCPI de faire publiquement appel à l'épargne, sa note d'information doit recevoir un visa de l'AMF. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 47  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.2 Le capital social Le capital d’une SCPI ne peut être inférieur à 760 000 €, les parts ayant une valeur nominale d’au moins 150 €. Le capital maximal fixé par les statuts de la SCPI doit être souscrit à hauteur de 15 % au moins par le public dans un délai de 1 an à compter de l’ouverture de la souscription. A défaut, la société est dissoute et les associés sont remboursés du montant de leur souscription. L'acquisition de parts de SCPI n'a pas lieu au même moment selon qu'il s'agit d'une SCPI à capital fixe ou bien d'une SCPI à capital variable. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 49  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.2 Le capital social Les SCPI à capital fixe Un capital maximum est fixé par les statuts. Pour atteindre ce chiffre, la SCPI procède, sur décision de l’assemblée générale, à des augmentations de capital successives en fixant le nombre de parts émises ainsi que la durée. Il ne peut être procédé à l’émission de parts nouvelles tant que le capital initial n’a pas été intégralement libéré et tant que les offres de cession n’ont pas été satisfaites à un prix inférieur ou égal à celui demandé aux nouveaux souscripteurs. Ainsi, en dehors des périodes d’augmentation de capital ou lorsque le capital maximal est atteint, la SCPI est dite « fermée ». Autrement dit, il n’est pas possible de souscrire d’actions nouvelles. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 50  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.2 Le capital social Un investisseur pourra donc acquérir des parts d’une SCPI à capital fixe : ▪ Soit en souscrivant directement des parts lors des périodes d’augmentation du capital (on parle alors de marché "primaire"), ▪ Soit, lorsque le capital est fermé, en recherchant un associé désireux de céder ses parts (on parle alors de marché secondaire). Ce marché secondaire consiste en une confrontation périodique (en général entre une semaine et un mois) des ordres d’achat et de cession dont l’objet est de déterminer le «prix d’exécution» qui optimise le nombre de parts échangées au cours de cette confrontation. Ce prix correspond au net perçu par le cédant. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 51  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.2 Le capital social Les SCPI à capital variable Un capital maximum est également fixé par les statuts mais, à la différence des SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable peuvent émettre des parts à tout moment tant que le capital maximum n’est pas atteint. Les parts de SCPI à capital variable ne peuvent être acquises que lors de l'émission de nouvelles parts, c'est-à-dire lors de la création de la SCPI ou lors d'une augmentation de capital. C'est pour cela que l'on dit que les parts de SCPI à capital variable ne peuvent être acquises que par voie de "souscription". CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 52  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.2 Le capital social En bref : Les SCPI à capital fixe Les SCPI à capital variable ▪ Le nombre de parts composant le ▪ Le capital peut varier à tout capital est fixe, on parle de « fonds moment, on parle de « fonds fermé », ouvert», ▪ Les augmentations de capital sont ▪ Possibilité à tout moment de votées en assemblée générale. souscrire des parts, de les vendre ou de les liquider. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 53  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.3 Prix et frais de souscription 1. Le prix de souscription Lors de la création de la SCPI, une valeur nominale des parts est déterminée. Celle-ci, tout au long de la vie de la SCPI, ne variera pas puisqu'elle correspond à la valeur de la part lors de la création. Cependant, au cours de la vie de la SCPI, la valeur de la part va varier pour tenir compte de l'évolution du patrimoine de la SCPI. Le prix de souscription de la part est déterminé périodiquement par la société de gestion, sur la base de la valeur de reconstitution. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 55  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.3 Prix et frais de souscription La valeur de réalisation est égale à la valeur vénale des immeubles qui résulte d’une expertise réalisée par un expert immobilier indépendant et de la valeur nette des autres actifs en tenant compte des plus ou moins values latentes sur les actifs financiers. La valeur de reconstitution correspond à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à la reconstitution du patrimoine de la SCPI. Le prix effectif de la part est alors fixé dans une fourchette de plus ou moins 10 % par rapport à la valeur de reconstitution. Tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution de plus de 10 % doit être justifié par la société de gestion et notifié à l’AMF. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 56  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.3 Prix et frais de souscription L'égalité entre les anciens et les nouveaux associés est préservée par ce que l'on appelle la "prime d'émission" qui est donc égale à la différence entre le prix effectif de la part et la valeur nominale de la part. Extraits de bulletins d’informations : EXEMPLE CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 57  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.3 Prix et frais de souscription RECAPITULATIF DES NOTIONS Elle correspond à la valeur de la SCPI lors de la création du LA VALEUR NOMINALE capital social. Elle est déterminée par la valeur vénale du patrimoine LA VALEUR DE immobilier à laquelle s’ajoute la valeur nette des autres REALISATION actifs non immobiliers de la SCPI. Elle est calculée sur la base de la valeur de réalisation, augmentée des frais, droits et taxes que devrait supporter la LA VALEUR DE SCPI dans le cas où elle devrait acheter les mêmes RECONSTITUTION immeubles. Ainsi, il s’agit des frais que la SCPI acquitterait pour reconstituer son patrimoine. Elle assure une égalité de traitement entre les souscripteurs et les associés existants. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI lors de la constitution de la société ou quand de nouvelles parts sont créées. Le prix d’une nouvelle part se LA PRIME D’EMISSION compose de la valeur nominale et d’une prime d’émission. Celle-ci inclut notamment la commission de souscription, réservée à la société de gestion et qui vise à couvrir les frais de collecte et d’acquisition de biens immobiliers. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 58  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.3 Prix et frais de souscription 2. Les frais de souscription Les frais de souscription se traduisent par le versement d’une commission de souscription à la société de gestion qui est calculée sur le montant des sommes recueillies à chaque augmentation de capital. Les statuts, ou à défaut, la note d’information, mentionnent de façon précise l’assiette et le taux de cette commission versée. Ces frais sont inclus dans le prix de souscription annoncé et varient entre 8 et 12 % du montant souscrit. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 59  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.4 Modalités d’achat et de cession des parts Les modalités selon lesquelles un associé de SCPI peut vendre ses parts diffèrent selon que la SCPI est à capital fixe ou à capital variable. 1. Modalités des SCPI à capital fixe La vente de parts par un associé s’opère dans le cadre d’un dispositif d’échange, par un système de confrontation des ordres d’achat et de vente. Vendeurs et acquéreurs passent des ordres auprès de la société de gestion qui doit horodater les demandes pour respecter la règle du "premier arrivé, premier servi" (FIFO). La confrontation permet d'établir un prix d'exécution. Le prix retenu sera celui qui permettra d'effectuer le plus grand nombre d'échanges de parts. La cession des parts à un tiers non associé peut être soumise à l'agrément de la société de gestion si les statuts le prévoient. Les cessions donnent lieu au paiement d’un droit d'enregistrement de 5 %. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 61  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.4 Modalités d’achat et de cession des parts 2. Modalités des SCPI à capital variable Il n'existe pas de marché secondaire pour les SCPI à capital variable. La vente des parts d'un associé doit être compensée par une souscription. On parle alors de "retrait". Lorsqu'un associé souhaite céder des parts, sa demande doit être portée à la connaissance de la société de gestion. Dès réception, elle est inscrite sur le registre des demandes de retrait et doit être satisfaite par ordre chronologique d’inscription. Il appartient à la société de gestion de déterminer une valeur de retrait. Ce prix ne peut être supérieur au prix de souscription proposé au nouveau souscripteur, diminuée de la commission de souscription. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 62  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.4 Modalités d’achat et de cession des parts En l'absence de souscripteur, la SCPI doit rembourser l'associé (mécanisme de retrait sans contrepartie). Pour ce faire, elle peut se doter d'un fonds de remboursement alimenté par le produit de la cession d’éléments de l’actif ou bien par l’affectation de bénéfices. Lorsque ce fonds est épuisé, la SCPI ne peut plus reprendre les parts des associés désirant sortir de la SCPI, il n’y a donc pas une garantie de rachat des parts par la société de gestion. Pour permettre aux associés de se retirer plus facilement, il est interdit d'émettre de nouvelles parts tant qu'il existe des demandes de retrait non satisfaites. Si des demandes de cession ne sont pas satisfaites pendant 12 mois et qu'elles représentent au moins 10 % des parts, la société de gestion doit convoquer une Assemblée Générale pour proposer éventuellement une cession d’une partie des actifs. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 63  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.5 Les modes d’acquisition L’acquisition des parts de SCPI peut s’effectuer au comptant ou avec un financement qui peut alors avoir un double intérêt : 1. Bénéficier d’un différé pour faire coïncider le démarrage des mensualités avec le premier versement des dividendes. 2. Diminuer le montant de l’impôt sur le revenu, les intérêts étant déductibles fiscalement. La souscription de parts de SCPI peut s’effectuer en pleine propriété ou de façon démembrée. Le démembrement de propriété consiste à séparer entre plusieurs individus les composantes du droit de propriété que sont : ▪ l'usufruit, c’est-à-dire le droit de récolter les fruits du bien, par exemple les loyers, ▪ la nue-propriété, c’est-à-dire le droit de disposer à terme du bien. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 65  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.5 Les modes d’acquisition En matière de démembrement de parts de SCPI, la gestion étant confiée à une société de gestion, l'usufruitier n’a pas à se préoccuper du bon entretien du patrimoine immobilier de la SCPI, il devra cependant en supporter les conséquences financières en participant à hauteur de sa part dans la SCPI aux charges effectuées par la société de gestion. Le prix de l'investissement est acquitté par l'usufruitier et le nu-propriétaire, selon une répartition effectuée suivant la valeur économique de chaque droit acquis. Elle consiste notamment à estimer l'usufruit en fonction du rendement attendu du bien. EXEMPLE Pour l'achat d'une nue-propriété avec un usufruit temporaire de 15 ans, l'acquéreur de la nue-propriété peut espérer payer seulement la moitié de la valeur de l'appartement en pleine propriété, soit une réduction d'environ 50 %. Une évaluation fiscale des droits est également nécessaire notamment pour le calcul des droits d'enregistrement qui s'effectue obligatoirement sur cette base. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 66  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.5 Les modes d’acquisition Deux hypothèses doivent être distinguées : 1 2 Si l'usufruit est viager, sa valeur est Si l'usufruit est temporaire (hypothèse calculée en fonction de l'âge de la plus fréquente), il est estimé, en l'usufruitier selon le barème fiscal. fonction de sa durée, à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans. Exemple : pour un démembrement L’usufruit viager : il s’éteint au décès généralement prévu sur une durée de 15 ou 20 de l’usufruitier. Ainsi, le nu-propriétaire ans, l'usufruit représente 46 % de la valeur du devient propriétaire. bien et la nue-propriété, par différence, 54 % seulement. L’usufruit temporaire : il est limité dans le temps. A son terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 67  Chapitre Les modalités de souscription 13 3.5 Les modes d’acquisition Deux hypothèses doivent être distinguées : 1. Si l'usufruit est viager, sa valeur est calculée en fonction de l'âge de l'usufruitier selon le barème fiscal. L’usufruit viager : il s’éteint au décès de l’usufruitier. Ainsi, le nu-propriétaire devient propriétaire. 2. Si l'usufruit est temporaire (hypothèse la plus fréquente), il est estimé, en fonction de sa durée, à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans. L’usufruit temporaire : il est limité dans le temps. A son terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien. EXEMPLE Pour un démembrement généralement prévu sur une durée de 15 ou 20 ans, l'usufruit représente 46 % de la valeur du bien et la nue-propriété, par différence, 54 % seulement. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 68  Chapitre 14 Préambule Le fonctionnement d’une SCPI nécessite réglementairement l’intervention de plusieurs acteurs et ce, sous le contrôle de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). L'organe principal est la société de gestion qui a pour objectif de gérer au mieux le patrimoine de la SCPI. La société de gestion est contrôlée et assistée dans ses missions par un conseil de surveillance et un commissaire aux comptes qui certifie de la régularité de l'inventaire et du respect de l'égalité entre les associés. Un expert immobilier indépendant doit également effectuer une évaluation régulière du patrimoine de la SCPI. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 70  Chapitre Les intervenants 14 4.1 L’AMF En tant que régulateur, entres autres, des activités de gestion collective pour compte de tiers, l’AMF est l’organe de tutelle des SCPI et des sociétés qui en assurent la gestion. L’Autorité des marchés Financiers (AMF) régule les acteurs et produits de la place financière française. Elle réglemente, autorise, surveille et, lorsque c’est nécessaire, contrôle, enquête et sanctionne. Elle veille également à la bonne information des investisseurs. A ce titre, l’AMF : ▪ Agrée les sociétés de gestion et en contrôle le bon fonctionnement ▪ Veille au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreintes les sociétés de gestion ▪ Vise les notes d’information des SCPI qui font offre au public lors de la création et des modifications qui interviennent en cours de vie ▪ Est chargée de veiller à la régularité des opérations effectuées sur les parts de SCPI CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 71  Chapitre Les intervenants 14 4.1 L’AMF Chaque SCPI est également dotée d’un agrément délivré par l’AMF. Par ailleurs, la directive européenne 2011/61/ UE du 8 juin 2011, dite « directive AIFM » sur les gestionnaires de fonds d’investissements alternatifs (FIA) est entrée en application le 23 juillet 2013 et a été transposée en droit français le 25 juillet 2013. Les SCPI étant qualifiées de fonds alternatifs, elles entrent donc dans le champ d’application de cette directive. Cette dernière a pour objectif de simplifier le cadre juridique de la gestion d’actifs, tout en renforçant la protection des investisseurs et des épargnants. Dans ce cadre, les sociétés de gestion des SCPI ont été dans l’obligation de recevoir l'agrément délivré par l'Autorité des Marchés Financiers. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 72  Chapitre Les intervenants 14 4.1 L’AMF Les principaux enjeux organisationnels relatifs à cette mise en conformité ont porté sur : ▪ La mise en place d’une politique de rémunération conforme aux dispositions de la directive. ▪ L’adaptation de la politique et des procédures d’évaluation des actifs. ▪ Le reporting aux autorités de tutelle. ▪ La mise en place de la fonction dépositaire pour chacune des SCPI concernées, dont le rôle est de conserver les actifs confiés, d'assurer la régularité des décisions prises et la bonne tenue des comptes. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 73  Chapitre Les intervenants 14 4.1 L’AMF RECAPITULATIF L’AMF est l’autorité publique indépendante qui a pour Principales missions missions de veiller : ▪ A la protection de l’épargne investie dans les produits financiers, ▪ A l’information des investisseurs, ▪ Au bon fonctionnement des marchés financiers. L’AMF régule les acteurs et produits de la place Domaines d’intervention financière française : ▪ Les marchés financiers et leurs Les intermédiaires financiers autorisés à fournir des infrastructures, services d’investissement ou des conseils en investissements ▪ Les sociétés cotées, financiers (entreprises d’investissement, sociétés de ▪ Les produits d’épargne collective investie gestion de portefeuille, conseillers en investissements dans des instruments financiers. financiers, etc…). Pour remplir ses missions, l’Autorité des Marchés Pouvoirs et compétences Financiers : ▪ Edicte des règles, ▪ Surveille les acteurs et les produits d’épargne soumis ▪ Autorise les acteurs, vise les documents à son contrôle, d’information sur les opérations financières et ▪ Dispose d’un pouvoir de sanction, agréé les produits d’épargne collective, ▪ Informe les épargnants et propose un dispositif de ▪ Mène des enquêtes et des contrôles. médiation. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 74  Chapitre Les intervenants 14 4.2 L’ACPR L’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) est l’organe de supervision français de la banque et de l’assurance. Elle veille à la préservation de la stabilité du système financier et à la protection des clients, assurés, adhérents et bénéficiaires des personnes soumises à son contrôle. Ses missions et son champ de compétence sont définis par l’article L.612-1 du Code Monétaire et Financier. L’ACPR dispose à l’égard des personnes qu’elle contrôle : D’un pouvoir de D’un pouvoir de De prendre des mesures contrôle sanction de police administratives L’ACPR est adossée à la Banque de France. Son président est le gouverneur de la Banque de France. Son organisation et son fonctionnement ont pour objectif d’assurer la mise en œuvre de toutes les compétences nécessaires à la réalisation de ses missions, garantissant ainsi réactivité, efficacité et cohérence dans les prise de décision. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 76  Chapitre Les intervenants 14 4.2 L’ACPR Les principales missions de l’ACPR : ▪ Délivre les agréments et autorisations des organismes des secteurs de la banque et de l’assurance opérant en France. ▪ Exerce une surveillance permanente de la situation financière et des conditions d’exploitation des personnes soumises à son contrôle. ▪ S’assure la fois du respect, par les organismes soumis à son contrôle, des règles destinées à assurer la protection de leur Contribuer à la clientèle et de l’adéquation des procédures et des moyens que stabilité du ceux-ci mettent en œuvre à cet effet. A ces fins, l'ACPR est système amenée à coopérer avec d'autres autorités et institutions. financier ▪ Veille à l’élaboration et la mise en œuvre des mesures de prévention et de résolution des crises bancaires dans le but de préserver la stabilité financière, d’assurer la continuité des activités, des services et des opérations des établissements dont la défaillance aurait de graves conséquences pour l’économie, de protéger les déposants, d’éviter ou limiter au maximum le recours au soutien public. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 77  Chapitre Les intervenants 14 4.2 L’ACPR ▪ Veille au respect, par les entreprises soumises à son contrôle, de l’ensemble des règles destinées à assurer la protection de la clientèle : dispositions législatives et réglementaires, codes de conduite approuvés à la demande d’une association professionnelle ou bonnes pratiques de la profession constatées ou recommandées par l’Autorité. Protéger la ▪ Assure de l’adéquation des procédures et moyens mis en clientèle œuvre par les organismes pour s’y conformer. ▪ Peut-être amenée à coopérer avec l’Autorité des marchés financiers (AMF) au sein d’un pôle commun. L’ACPR et l’AMF ont à cet égard lancé un service commun d’accueil et de traitement des demandes du public, qui se décline en une plateforme d’accueil téléphonique pour informer et orienter le public. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 78  Chapitre Les intervenants 14 4.2 L’ACPR ▪ Représente la supervision française dans les instances internationales et européennes de l’assurance et de la Représenter la banque, en étroite coopération avec la Banque de supervision France ainsi que les services compétents de l’État. française sur la ▪ Contribue ainsi à la réalisation des objectifs de stabilité scène financière en Europe et au rapprochement des pratiques internationale nationales et européennes de supervision. et européenne ▪ Peut porter à la connaissance du public toute information qu’elle estime nécessaire à l’accomplissement de ses missions. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 79  Chapitre Les intervenants 14 4.3 La société de gestion Quelle que soit sa forme juridique, une SCPI est gérée par une société de gestion (agréée par l’AMF). Elle est désignée dans les statuts ou par l’Assemblée Générale à la majorité des voix des associés présents ou représentés et peut être dissoute à tout moment par l’Assemblée Générale selon les mêmes conditions de majorité. La société de gestion de portefeuille est un Prestataire de Service d’Investissement (PSI). Cette société de gestion s'occupe de : ▪ constituer et gérer la SCPI ▪ collecter les capitaux auprès des investisseurs, grâce aux souscriptions de parts, en faisant appel public à l'épargne ▪ sélectionner et acheter les biens immobiliers ▪ gérer les immeubles acquis ▪ sélectionner les locataires. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 81  Chapitre Les intervenants 14 4.3 La société de gestion La société de gestion est tenue de : ▪ Présenter des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l’honorabilité et l’expérience de ses dirigeants ▪ Prendre toutes dispositions propres à assurer la sécurité des opérations qu’elle réalise ▪ Disposer de moyens financiers suffisants pour lui permettre d’exercer de manière effective son activité et de faire face à ses responsabilités. La société de gestion doit par ailleurs adresser aux associés : ▪ Un bulletin d’information faisant ressortir les principaux événements de la vie sociale ▪ Préalablement à l’assemblée générale, un rapport de gestion. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 82  Chapitre Les intervenants 14 4.3 La société de gestion Ce rapport de gestion rend compte : ▪ De la politique de gestion suivie, des problèmes particuliers rencontrés, des perspectives de la société ▪ De l'évolution du capital et du prix de la part ▪ De l'évolution et de l'évaluation du patrimoine immobilier ▪ De l'évolution du marché des parts au cours de l'exercice ▪ De l'évolution des recettes locatives, de la part des recettes locatives dans les recettes globales, des charges ▪ De la situation du patrimoine locatif en fin d'exercice, immeuble par immeuble : la localisation précise des immeubles, leur nature, leur surface, leurs dates d'acquisition et d'achèvement, le cas échéant, leur prix d'achat hors droits ou taxes, le montant de ces droits et taxes ▪ De l'occupation des immeubles : sont notamment mentionnés le taux d'occupation en loyers facturés par rapport aux loyers facturables (exprimé en moyenne annuelle), les vacances significatives constatées en cours d'exercice et le manque à gagner entraîné pour la société civile de placement immobilier. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 83  Chapitre Les intervenants 14 4.4 Le conseil de surveillance La société de gestion est assistée par un conseil de surveillance. Il est composé d'au moins 7 associés de la SCPI désignés par l’assemblée générale ordinaire. La durée de leur mandat est fixée statutairement. Cet organe a pour mission d’assurer un contrôle permanent en procédant aux vérifications et contrôles estimés nécessaires ainsi qu’en donnant son autorisation ou son avis sur certaines opérations. Il peut notamment demander à la société de gestion qu'elle lui remette un rapport sur la situation de la SCPI. Le conseil doit quant à lui rendre un rapport annuel sur la réalisation de ses missions de contrôle et faire part à l'ensemble des associés de ses remarques concernant la gestion de la société lors de l’Assemblée Générale. CAMF-M5L2_V112023 Document écrit par Prodemial Business School – Reproduction interdite 85  Chapitre Les intervenants 14 4.5 Le commissaire aux comptes Alors que le conseil de surveillance contrôle la gestion de la SCPI, le commissaire aux comptes, organe indépendant, va vérifier tous les documents comptables afin d'é