M1 Finance - Finance Immobilière Cours PDF

DATE : LE 15 MARS 2024 M1 Finance - Finance Immobilière Auguste MPACKO PRISO Actuaire & Economiste BPCE et Université Paris-Dauphine Sommaire Séance 1 - « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité? (2 février) Séance 2 – Prix immobiliers et bulles immobilières (15 mars) Séance 3 – Financeme...

DATE : LE 15 MARS 2024 M1 Finance - Finance Immobilière Auguste MPACKO PRISO Actuaire & Economiste BPCE et Université Paris-Dauphine Sommaire Séance 1 - « Quand le bâtiment va, tout va » : mythe ou réalité? (2 février) Séance 2 – Prix immobiliers et bulles immobilières (15 mars) Séance 3 – Financement de l’immobilier (22 mars) DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 2 Sommaire Séance 2 - Prix immobiliers et bulles immobilières DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 3 Sommaire I. Prix immobiliers, de quoi parle-t-on? II. Les bulles en théorie III. Peut-on parler de bulle immobilière en France? DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 4 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les principales sources Combien de sources? Difficile de savoir > Voici quelques unes  FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) > Créée en 1946, revendique la place de première organisation syndicale des professionnels de l’immobilier en France. > A créé l’ESI, l’Ecole Supérieure de l’Immobilier en 2004, > Toute puissance jusqu’au début des années 2000 (organisait une Conf Presse tous les trimestres ; aujourd’hui c’est tous les semestres), > A perdu un peu de sa superbe  LAFORET > Créé en 1981, > Plus de 700 agences franchisées, > Revendique 3 000 collaborateurs, DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 5 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les principales sources  FONCIA > > > > Créé en 1972 par Jacky Lorenzetti, Revendique 450 agences immobilières et près de 8000 collaborateurs, Présente en France, en Suisse, en Allemagne et en Belgique, Propose à ses clients une offre globale qui comprend la gestion de copropriété, la gestion locative, la location, la vente, l’achat, la location vacances, l’estimation, l’assurance et le diagnostic technique > Introduite en bourse en 2001 et sortie en 2016, > Appartient aujourd’hui à différents fonds d’investissement dont Partners Group (Suisse) ; Caisse des Dépôts et des Placements du Québec, China Investment Corporation…  GUY HOQUET > Compte 450 agences et cabinets d'affaires essentiellement en franchise, > Depuis 2011, Guy Hoquet s’est positionné sur l’immobilier garanti c’est-à-dire que le réseau s’engage auprès de ses clients à leur fourni un certain nombre de garanties, notamment sur le prix de vente, les délais de vente mais aussi sur une éventuelle revente anticipée DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 6 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les principales sources  CENTURY 21 > Créé en 1987 en France (d’origine américaine où il naît en 1972) > Environ 850 agences, > Environ 5 500 collaborateurs qui interviennent sur les métiers de la transaction, de la gestion locative et du syndic de copropriété sur toute la France  ORPI > Se développe sous-forme de coopérative s’appuyant sur trois piliers, un fichier commun qui permet aux agents immobiliers du réseau de réaliser jusqu'à un tiers de leurs transactions, Une marque bénéficiant d'une excellente notoriété,, Un savoir-faire et une expérience de plus de 50 ans dans les métiers de l’immobilier > réseau dirigé par des agents immobiliers et tourné vers la réussite des adhérents DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 7 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les principales sources  STEPHANE PLAZA IMMOBILIER > Créé en 2015 par l’agent immobilier et animateur Stéphane Plaza et ses associés, > Se donne pour mission d’accompagner les clients dans la réalisation de leurs projets de vie en mettant l’humain au cœur de la relation avec une approche digitale et disruptive, > le réseau compte aujourd’hui plus de 600 contrats de franchise et a pour objectifs d’atteindre les 800 agences immobilières d’ici 2025  … DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 8 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Pourquoi malgré une abondance de source, il est difficile de connaître le vrai prix de l’immobilier? > Réponse 1 : examinons le processus de collecte des données des prix immobiliers Signature de l'acte notarié (vente effective) Mise en vente du logement Compromis de vente 3 à 6 mois Fnaim DATE : 15 Mars 2024 Déblocage du prêt (Crédit mis en force) 3 à 6 mois Fnaim Versement des droits d'enregistrement 2 mois Notaires Observatoire du Financement du Logement (CSA) INSEE-CFF Droits d'enregistrement DGI UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 9 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Pourquoi malgré une abondance de source, il est difficile de connaître le vrai prix de l’immobilier? > Réponse 2 : parce qu’en économie, la connaissance d’un prix d’un bien, puis sa comparaison avec les autres biens suppose l’homogénéité de ceux-ci? Est-ce vraiment le cas dans l’immobilier? Pratiquement jamais ! o o Exemple de deux maisons ou deux appartements situés à 50 mètres l’un de l’autre mais séparés par une route (Joinville-Le-Pont vs Champigny/Marne) Les écarts de prix peuvent atteindre, voire dépasser 20% > En vue des comparaisons, nous ne pouvons pas nous fier aux prix des agences Il faut recourir à un expert comme l’INSEE ou encore les experts du Ministère du Logement DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 10 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les prix NOTAIRES-INSEE (ancien) DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 11 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les prix NOTAIRES-INSEE (ancien) DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 12 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les prix NOTAIRES-INSEE (ancien) DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 13 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les prix NOTAIRES-INSEE (ancien) DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 14 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les prix dans le neuf (ECLN) et dans l’ancien DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 15 1. Prix immobiliers, de quoi parle-ton? > Les prix dans le neuf (ECLN) et dans l’ancien DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 16 2. Les bulles … > Une bulle, qu’est-ce que c’est? > Un phénomène en quatre étapes généralement caractérisé mais rarement défini Etape 1 : fait économique nouveau (ou ignoré) qui possède des perspectives de profits importants qui attire l’attention des marchés et/ou des milieux financiers. Il s’en suit généralement une euphorie des marchés Etape 2 : au départ, seuls quelques initiés en tirent profit, puis une grande masse des investisseurs se montre attirée par le phénomène nouveau et ses perspectives rapides de profit Etape 3 : un courant acheteur puissant s’installe. Ce qui emballe les cours, les pouvant à se déconnecter des sous-jacents. Etape 4 : l’euphorie ne dure qu’un temps et bientôt la peur s’installe face à l’absence de réalisation des espérances de gains placées dans les titres. Après la peur, la masse est prise de panique. Tout le monde souhaite vendre avant qu’il ne soit trop tard. Le courant vendeur est si fort que les cours s’effondrent. DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 17 2. Les bulles des manies et des modes > Une bulle, exemples historiques > Tullip Bubble (1636-1637) Formation de la bulle (Novembre 1636) et son dégonflement (Fév- Mai 1637) DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 18 2. Les bulles des manies et des modes > Une bulle, exemples historiques > John Law Bubble (1719-1720) John Law et l’aventure de la Finance DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 19 2. Les bulles d’autres sources > Une bulle peut aussi provenir des fondamentaux : dans le cas de l’immobilier les revenus locatifs L’avantage avec les bulles précédemment décrites, c’est que la flambée des prix ne s’explique que par des phénomènes de mode et de manies, Les choses changent dès lors que les économistes s’intéressent sérieusement au phénomène de bulles. Pour le montrer, une petite gymnastique cérébrale est nécessaire > Partons du modèle de Willams (1938) > Appliquons le à l’immobilier en faisant apparaître (théoriquement) une bulle DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 20 2. Les bulles d’autres sources > Une bulle peut aussi provenir des fondamentaux : dans le cas de l’immobilier les revenus locatifs > L’équation précédente est une équation de récurrence, > Ft est la valeur fondamentale du m² de logement. Elle suppose que la condition de transversalité est réunie. Lorsque ce n’est pas le cas, l’équation précédente admet d’autres solutions, l’une de celles-ci étant la composante bulle. D’où : > Bt peut être interprétée comme la composante bulle du logement lorsqu’il y’en a une DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 21 2. Les bulles d’autres sources > Une bulle peut aussi provenir des fondamentaux : dans le cas de l’immobilier les revenus locatifs > La solution complète de l’équation de récurrence est donc : > Exemple de spécification de la composante bulle du m² de logement où mu est le trend de croissance des loyers et une variable aléatoire de moyenne nulle et de variance sigma² DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 22 2. Les bulles d’autres sources > Une bulle peut aussi provenir des fondamentaux : dans le cas de l’immobilier les revenus locatifs > Si le loyer de la période t est connu lorsque le prix au m² du logement est évalué, la valeur d’équilibre du m² de logement est proportionnelle au loyer de la période t. Comme la relation précédente s’écrit aussi > On a donc : DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 23 2. Les bulles d’autres sources > Une bulle peut aussi provenir des fondamentaux : dans le cas de l’immobilier les revenus locatifs > L’intérêt de faire apparaître une bulle comme dépendant des seuls fondamentaux est qu’on n’a pas besoin d’aller chercher aller l’écart entre le cours observé et le sous-jacent : DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 24 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > La source d’une bulle des manies et phénomènes de mode peut-elle s’envisager? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? > Examinons cette question à travers quelques marchés immobiliers au niveau national, régional et local Ce qui implique de récupérer les loyers Nous recourons à la source CLAMEUR DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 25 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Examinons cette question à travers quelques marchés immobiliers au niveau national, régional et local > La source CLAMEUR Clameur est une association créée en avril 2006 qui produit un observatoire des loyers du marché locatif privé, Au travers de son partenariat avec des associations, fédérations, assurances, banques, groupes, réseaux, promoteurs, constructeurs du secteur de l’immobilier, Clameur compile de très nombreuses références de baux pour produire son observatoire CLAMEUR compte aujourd’hui une trentaine de membres dont : o o o o o PLURIENCE (Association de 13 actions de la gestion et transaction immobilière) FONCIA (600 agences environ), SNPI ou Syndicat National des Professionnels Immobiliers créé en 1963 (8500 adhérents), UNIS (environ 2 200 entreprises adhérentes), UNPI ou Union Nationale de la Propriété Immobilière créée en 1893 (120 chambres syndicales de propriétaires et copropriétaires; 250 000 adhérents), DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 26 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau national DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 27 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau national DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 28 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau régional IDF DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 29 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau régional : IDF DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 30 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau régional : IDF DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 31 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau départemental : Paris DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 32 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau départemental : Paris DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 33 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau départemental : Paris DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 34 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau départemental : Hauts-de-Seine DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 35 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau départemental : Hauts-de-Seine DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 36 3. Peut-on parler de bulle immobilière en France? > Peut-il y avoir une bulle liée aux fondamentaux? Au niveau départemental : Hauts-de-Seine DATE : 15 Mars 2024 UNIVERSITE PARIS DAUPHINE - M1 FINANCE IMMOBILIERE – Auguste MPACKO PRISO 37