Aspectos Jurídicos Del Deber De Conservación PDF

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Queda prohibida sin el previo permiso escrito, la reproducción, copia, uso, distribución, comercialización, comunicación pública o cualquier otra difusión que se pueda hacer con el material didáctico de este curso, cuya propiedad intelectual exclusiva corresponde a la autoría indicada en cada material, a excepción de citas breves, con expresa mención de su autoría, sin incluir a su vez citas de terceros, con indicación de su autoría. Se advierte expresamente que estas actividades sin licencia están sancionadas por la legislación vigente en materia de propiedad intelectual. GESTIÓN DE LA REHABILITACIÓN DE EDIFICIOS UD4 Uso y mantenimiento de edificios Aspectos jurídicos del deber de conservación Purificación Martorell Audiencia Provincial de València Aspectos jurídicos del deber de conservación A modo de introducción: aspectos a tratar • El libro del Edificio – Contenido – Entrega – Alcance – Valor probatorio • Obligación de propietarios/usuarios – Deber de uso y deber de mantenimiento. – Efectos del incumplimiento. – Supuestos de imputación de responsabilidad • Exoneración de responsabilidad de los agentes profesionales – Requisitos para la liberación de responsabilidad. • Casos concretos – A través de las resoluciones judiciales. Aspectos jurídicos del deber de conservación Una reflexión del TS • STS 18/5/2002: "la Ley de Ordenación de la Edificación ha creado la figura jurídica del Libro del Edificio, que operará como documentación registrada de la historia constructiva, y la determinación de su alcance jurídico, que no es fijada en el texto legal, corresponderá a los Tribunales cuando surjan contiendas sobre su naturaleza jurídica, calificación, vinculación y efectividad para las partes interesadas, especialmente respecto a los adquirentes finales del edificio, a los que se les entregará obligatoriamente un ejemplar de dicho Libro en un momento coincidente con el de la transmisión del inmueble". Aspectos jurídicos del deber de conservación 1. Libro del Edificio (1.1) • 1. 1 Contenido y finalidad: – SAP Las Palmas 26/6/2007 y 28/7/2010: Completo. Normativo. La Sentencia de 28 de julio condena a la promotora a entregar a la Comunidad el libro del edificio debidamente visado por el Colegio de Arquitectos. • También la SAP Navarra 23/04/2009 y SAP Madrid 18 /06/2010 – SAP Baleares 8/04/2013: • “Desde mayo de 2000 este nuevo documento es obligatorio. Se pretende, entre otras cosas, que el Libro del Edificio sea un Manual de Conservación del mismo para sus propietarios y que recoja las obligaciones de éstos en materia de conservación del inmueble cuando deciden sumarse a la comunidad de propietarios. Incluye los siguientes documentos: Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Se trata de indicar las revisiones obligatorias y las convenientes de las instalaciones – calefacción, fontanería del edificio y los plazos máximos recomendados, el mantenimiento de los materiales usados en la construcción, etc – para que sean observados por el usuario final de la vivienda […]” – SAP Córdoba 19/11/2013: Vinculante. – SAP Málaga 26/3/2015: • Finalidad de facilitar los datos para el eventual ejercicio de acciones y puesta a disposición de las instrucciones de uso para que pueda cumplir su deber de conservación. Vinculante. Aspectos jurídicos del deber de conservación – SAP Barcelona 31/5/2013. Mínimo. Informativo. – SAP Alicante 8/4/2016. Mínimo: Art. 7 LOE. Informativo. – SAP Madrid 30/11/2017: • El contenido del libro del edificio no integra el contenido de las obligaciones contractuales definidas en el contrato: proyecto de ejecución y memoria de calidades, salvo en la necesidad de su entrega al finalizar la construcción. • Las discrepancias que pudieran existir entre el contenido de ese libro y manual y la realidad de lo ejecutado, solo tendrían trascendencia si esa disconformidad afectara al mantenimiento o conservación del edificio o sus instalaciones. Aspectos jurídicos del deber de conservación Para concluir el apartado • SAP Madrid 7/3/2018: “Pues bien, de esa escasa regulación, aparece que el Libro del Edificio, además de registrar el desarrollo del proceso constructivo e identificar a los agentes de la construcción, se conforma con la documentación señalada en la Ley y como novedad propia establece las instrucciones de uso, conservación y mantenimiento del edificio y sus instalaciones. Pero no tiene por función o finalidad añadir elementos, instalaciones o partidas de la edificación. La vinculación que entre las partes produce es, por tanto, la que se deriva de su propia finalidad, y podría dar lugar a responsabilidad de la promotora o de los técnicos si las instrucciones que contenga se demostraran inapropiadas o contraindicadas. Mas, si hay discrepancia entre las partidas o elementos definidos en el proyecto y la memoria y aquellas a las que se refiere, para su propia finalidad, el Libro del Edificio, habrá que estar a aquéllas.” Aspectos jurídicos del deber de conservación 1 Libro del Edificio (1.2 Entrega) • ¿Quién y a quién? – SAP Barcelona 10/11/2009; dice: • “En cuanto al Libro del Edificio su entrega corresponde al promotor de la obra, sin que el hecho de que no se hayan entregado no pueda suponer una responsabilidad del Arquitecto Director de la Obra ni del Arquitecto Técnico. En este caso, el promotor es el mismo propietario de la casa que actúa como autopromotor. • Pero en todo caso, la entrega del Libro del Edificio no forma parte de las atribuciones del Arquitecto Director de la Obra ni del Arquitecto Técnico, por lo que también debemos confirmar la sentencia de primera instancia en este último punto.” – SAP Valladolid 17/7/2012: Constructor • ¿Cuándo? – AAP Madrid 6/10/2009: en ejecución de Sentencia que imponga la obligación. • “… en cuanto a la entrega del Libro del Edificio, tampoco se ha llevado a cabo con la aportación de los necesarios documentos que lo integran, por exigencia legal, como acertadamente refiere el Auto apelado, y en relación todo ello con la sentencia dictada, que debe, en consecuencia, ejecutarse en sus propios términos, al amparo del artículo 18 de la LOPJ, en relación con los artículos 517 y ss. de la LEC, por el Juzgado de instancia que la dictó.” – SAP Las Palmas 18/6/2010 • ¿Cómo? – ¿Soporte físico? /¿soporte digital? SAP Las Palmas 18/06/2010 • Prueba de la existencia y de la entrega – La entrega notarial del libro del edificio Aspectos jurídicos del deber de conservación 1. Libro del Edificio (1.3) • 1.3. Alcance – SAP Albacete 27/9/2011: no deroga ni anula normas de imperativo cumplimiento. – SAP León 2/10/2012: (cambio de bajantes) • “… las indicaciones del Libro del Edificio no constituyen obligaciones para los propietarios sino indicaciones para desarrollar labores de conservación” (no era problema de conservación sino de inidoneidad de las instaladas). – SAP Alicante 8/4/2016: • El libro entregado corresponde a otro edificio. • Obligación de entregar el correcto no de adecuar la construcción a lo que dice el entregado indebidamente. – SAP Barcelona 31/5/2013 y SAP Alicante 8/4/2016: • Necesaria adecuación de lo registrado en el libro y las instalaciones efectivas (puerta garaje/ equipamiento de gimnasio). • Derecho a exigir su modificación. Aspectos jurídicos del deber de conservación 1. Libro del Edificio (1.4) • 1.4. Valor Probatorio – SAP Barcelona 28/9/2008: le atribuye un gran valor probatorio. – SAP Alicante 21/05/2014: • “En el caso de autos no se ha traído a las actuaciones el Libro de Edificio entregado a la Sra., por lo que desconocemos si fue informada sobre las instrucciones de mantenimiento del mortero monocapa que cubre los paramentos externos que han sufrido las humedades. Es decir, de existir falta de mantenimiento podría ser imputable a la propia demandada, que no advirtió a la usuaria final de los requerimientos que precisaba este tipo de materiales.” Y no entiende probado que los daños fueran consecuencia del riego de plantas. • ¿Qué incidencia tiene la fecha de su depósito en el Registro de la propiedad a efectos del cómputo de plazos de garantía? – SAP Lleida 26/1/2018: • El “dies a quo” es la fecha del acta de recepción del inmueble y no la fecha posterior en que se depositó en el Registro el Libro del edificio. Aspectos jurídicos del deber de conservación 2. Obligación de propietarios y/o usuarios (2.1) • 2.1. Deber de uso y de mantenimiento – SAP Madrid 7/3/2008: deber de la comunidad de propietarios de realizar obras de mantenimiento y conservación del inmueble conforme al artículo 10 de la LPH. Se hace extensivo a la reparación en sentido estricto e incluso a la rehabilitación cuando su objeto sea mantener o adaptar los edificios a las condiciones de seguridad, habitabilidad, estanqueidad y estructura exigible. – SAP León 2/10/2012: el deber de los propietarios de realizar labores de mantenimiento se ha de referir, como es lógico, a las que precisen los elementos de la edificación correctamente ejecutados, pero no tienen por qué asumir la reparación de deficiencias que no les son imputable. – SAP Pontevedra 25/4/2018: Los copropietarios están obligados a soportar las obras de mantenimiento del edificio que debe afrontar la comunidad. Aspectos jurídicos del deber de conservación 2. Obligación de propietarios y/o usuarios (2.2) • 2.2. Efectos del incumplimiento – SAP Gerona 15/09/2016: • “… genérica falta de mantenimiento en un edificio que presenta una especial singularidad por estar situado en una zona marítima y, por ello, en un ambiente salino, lo que supone una mayor implicación por parte de los propietarios en el mantenimiento de fachadas y otros elementos del edificio que puedan resultar afectados por la humedad, dada la probabilidad conocida de mayor exposición a la erosión. • Los vicios o defectos debidos a acciones u omisiones del propietario perjudicado rompen el nexo causal si aquellos se producen por causa exclusivamente imputable al perjudicado • En consecuencia, no estando ante auténticos vicios o defectos constructivos, no cabe pretender imputación de los mismos, ni en sede de LOE y mucho menos, de pretendido incumplimiento contractual con relación a la entidad recurrente.” Aspectos jurídicos del deber de conservación 2. Obligación de propietarios y/o usuarios (2.3) • 2.3. Supuestos de imputación de responsabilidad – SAP Málaga 26/3/2015: • Si no se le entrega la documentación, no se le puede exigir al consumidor actuación alguna de mantenimiento. • Por el contrario, si se le entrega y no ejecuta la actuación de conservación, podría exonerarse de responsabilidad a los agentes de la construcción por los daños materiales del edificio. – SAP Valladolid 16/3/2016: • Si no hay libro, la obligación de los comuneros derivaría, en su caso, del incumplimiento del deber genérico de conservación y mantenimiento. Aspectos jurídicos del deber de conservación Imputación de responsabilidad por daños a terceros – SAP Guipúzcoa 30/1/2007 • Humedades (por filtración de agua de lluvia) en una de las viviendas del edificio derivadas de la falta de mantenimiento (impermeabilización) de la fachada. – SAP Madrid 23/2/2018 • El importe de los daños sufridos ha de ser asumido por la comunidad de propietarios. No se comparte que los malos olores no supongan daño cuando son debidos a un deficiente sellado propio del mantenimiento del edificio. – SAP Valladolid 23/03/2007 • Responsabilidad de la Comunidad de Propietarios frente a terceros por los daños derivados de la falta de mantenimiento del inmueble (acumulación de aguas en el rellano por la filtración de aguas pluviales) Aspectos jurídicos del deber de conservación 3. Exoneración de los agentes profesionales • Requisitos para liberación de responsabilidad. – a) La entrega del Libro. • SAP Palencia 11/9/2008 – b) El contenido y la corrección de las instrucciones • SAP Madrid 28/7/2009 • SAP Castellón 4/3/2011 – c) Que la causa del daño radique en el incumplimiento del deber del propietario/usuario. • SAP Barcelona 19/12/2007 • SAP Asturias 18/11/2008 • SAP Gerona 15/09/2016 (obra 2005/demanda 2014): “Durante todo este tiempo, la Comunidad, a pesar de contar con el Libro del Edificio, no efectúa ningún tipo de mantenimiento de la fachada, en cuanto a pintura o cualquier otro extremo a tener en cuenta por la proximidad al mar, lo que aconsejaba, según el perito Sr. , haber procedido al mantenimiento a los seis años de la finalización de la obra”. Aspectos jurídicos del deber de conservación Eventual compensación de causas y minoración de responsabilidad • Concurriendo los requisitos anteriores: – SAP León 2/10/2012: • “… ese deber de mantenimiento en modo alguno supone excusa de la responsabilidad de los agentes de la edificación cuando a ellos les son imputables defectos constructivos en concreto. A lo sumo se podrá valorar la incidencia del incumplimiento de los propietarios en el resultado dañoso por falta de mantenimiento, pero no excusar al agente del proceso de la edificación responsable del defecto constructivo.” – SAP Barcelona 31/04/2014: • no aprecia concurrencia de causa en la degradación del pavimento del garaje por la suciedad y falta de limpieza por la comunidad, al resultar de los informes periciales que la causa fue la mala aplicación de la última capa de hormigón. Aspectos jurídicos del deber de conservación 4. Casos concretos • 4.1. Daño moral. – SAP Valencia (6) 14/07/2009: • La falta de entrega del libro del edificio junto con otros aspectos justifica la indemnización solicitada por daño moral. • 4.2. Desprendimiento de alicatados – SAP Barcelona 15/9/2009 • 4.3. Paneles de Aluminio – SAP Asturias 16/5/2011 • 4.4. Persianas – SAP Barcelona 16/5/2011 • 4.5. Juntas exteriores de fachada. – SAP Barcelona 30/11/2010 Aspectos jurídicos del deber de conservación … más casos concretos • 4.6. Jardineras. – SAP Baleares 4/04/2013 (incorrecta ejecución). – SAP Valladolid 16/3/2016: filtraciones de agua a través de las mismas, hacia el parking: ¿defecto de diseño o de conservación? • 4.7. Humedades. – SAP Gerona 15/09/2016. Aprecia falta de mantenimiento con cita del artículo 16 LOE. Importancia de la prueba pericial: • “Se omite que la construcción terminó en 2005 y que el dictamen genérico aportado in extremis se confecciona en 2014, con olvido del deber de mantenimiento que todo copropietario tiene, máxime en un lugar cercano al mar, donde el riesgo de humedad es más que probable, como así lo puso de manifiesto el perito […] al concluir que no apreció ningún tipo de reparación en la pintura y fachada del edificio desde la construcción del mismo […]” • Instalación por los comuneros de soportes metálicos que sujetan cables para disuadir a gaviotas y pájaros: “ … produce la filtración de agua de lluvia por los agujeros de anclajes que produce filtraciones y bolsas de agua” y se remite a las conclusiones del informe pericial aportado al proceso. Aspectos jurídicos del deber de conservación • 4.8 Barnizado de puertas: – SAP Oviedo 7/3/2018… carácter generalizado del defecto: “que afecta a puertas que no están a la intemperie (lo que si podría justificar ese deterioro generalizado, si no se hacen labores de mantenimiento, como fija el libro del edificio), y que no ha trascurrido tanto tiempo desde la entrega de las viviendas, 2008, hasta que se hace el informe en septiembre de 2016, entendemos que no son defectos derivados de una mal mantenimiento, sino de defectos originales, …; máxime teniendo en cuenta que …, la entidad demandada tras vender en último lugar el 1ª A, ante las reclamaciones del comprador, reparó, barnizando de nuevo todas las puertas, dados los defectos que presentaba su acabado. Muchas gracias por su atención Aspectos jurídicos del deber de conservación Normas y enlaces de interés • • • • • Ley de Propiedad Horizontal (art. 9) Código Civil (art. 1907 y 1908). Ley de Ordenación de la Edificación (art. 7, 16 y 17.8) Código Técnico de la Edificación (art. 8.2) DECRETO 25/2011, de 18 de marzo, del Consell, por el que se aprueba el libro del edificio para los edificios de vivienda. [2011/3304] (Diari Oficial núm. 6486 de 23.03.2011) • “Sobre la obligación de acreditar la entrega del edificio en el acta notarial de terminación de obra (o escritura de declaración de obra nueva terminada)” Manuel Mariño Vila. http://www.notariosyregistradores.com/doctrina/ARTICULOS/librode ledificio.htm • http://www.notariallopis.es/blog/i/1350/73/debe-depositar-el-libro -del-edificio-un-autopromotor