Planificación de Operaciones de Mantenimiento PDF

Queda prohibida sin el previo permiso escrito, la reproducción, copia, uso, distribución, comercialización, comunicación pública o cualquier otra difusión que se pueda hacer con el material didáctico de este curso, cuya propiedad intelectual exclusiva corresponde a la autoría indicada en cada materi...

Queda prohibida sin el previo permiso escrito, la reproducción, copia, uso, distribución, comercialización, comunicación pública o cualquier otra difusión que se pueda hacer con el material didáctico de este curso, cuya propiedad intelectual exclusiva corresponde a la autoría indicada en cada material, a excepción de citas breves, con expresa mención de su autoría, sin incluir a su vez citas de terceros, con indicación de su autoría. Se advierte expresamente que estas actividades sin licencia están sancionadas por la legislación vigente en materia de propiedad intelectual. Gestión, uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento. Nuevas oportunidades profesionales dirigidas a la prestación de servicios de mantenimiento de edificios  Tipos de Mantenimiento: ⁻ Preventivo. ⁻ Correctivo  GMAO  Caso Práctico: Preventivo vs Correctivo.  Costes de Inversión y de Explotación.  Perspectivas de futuro: Mantenimiento + ……..? Gestión, uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Tipos de Mantenimiento: Norma UNE-EN-13306, tipología Tipología Actuación Objetivo Mantenimiento Preventivo Efectuado a intervalos Según criterios prescritos Reducir probabilidad de fallo Reducir degradación elemento Mantenimiento Correctivo Tras localizar una avería Se programa su resolución Restituir elemento y ponerlo a disponibilidad Mantenimiento Sobre Condición Preventivo en base a resultados obtenidos de la monitorización Reducir probabilidad de fallo Reducir degradación elemento Mantenimiento Predictivo Preventivo siguiendo una predicción Reducir probabilidad de fallo Reducir degradación elemento Mantenimiento Sistemático Preventivo según intervalos de tiempo Reducir probabilidad de fallo preestablecidos Reducir degradación elemento Preventivo según número de unidades de uso (km, kW, etc) Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo, En el ámbito de la EDIFICACIÓN: ESTRUCTURA • Estructura • Salidas de incendios • Pasarelas • Balcones y voladizos • Petos, chimeneas • Letreros FACHADAS Y PARTICIONES • Fachadas • Muros internos • Tabiques • Techos REVESTIMIENTOS • Suelos (solados, pavimentos especiales, suelos técnicos) • Paredes (alicatados, chapados, enfoscados, guarnecidos, pinturas, revocos, etc.) • Techos (falsos techos) CUBIERTAS • Tejados • Aleros • Cubiertas • Terrazas OTROS ELEMENTOS • Señalización • Decorativos • Mobiliario CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA • Carpintería de puertas • Carpintería de ventanas • Carpintería metálica y cerrajería • Acristalamientos Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo, En el ámbito de las INSTALACIONES: ABASTECIMIENTO • Aljibes • Grupos de Presión • Cloración/Descalcificación • Red agua fría • Detección fugas agua • Caudalímetros, filtros, .. SISTEMA DE FRIO • Plantas frigoríficas • Bombas de circulación • Intercambiadores • Climatizadores • Fan-coils • Conductos, rejillas y difusores • Ventiladores • Equipos autónomos/partidos • Equipos regulación,.. SANEAMIENTO • Red aguas pluviales • Red aguas grises • Red aguas negras • Aparatos sanitarios,.. SISTEMA DE CALOR • Calderas • Quemadores • Acumuladores • Bombas • Red de tuberías • Chimeneas RIEGO • Bocas de Riego • Aspersores • Red tuberías • Valvulería, .. OTROS ELEMENTOS • Señalización • Decorativos • Mobiliario Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo, En el ámbito de las INSTALACIONES: ALTA TENSION • Acometida General AT • Red distribución MT • Transformadores • Seccionadores • Red de puesta a tierra GRUPO ELECTROGENO • Motor • Alternador • Sistema control • Escape PROTECCIÓN CONTRA INCENDIOS • Sistemas automáticos detección • Central de alarmas • Alarmas manuales • Extintores automáticos • Extintores móviles • Red contra incendios • Hidrantes • B.I.E’s • Sprinklers. INTERFONIA • Equipo emisor • Red de cableado • Receptores • Valvulería, .. CONTROL DE ACCESOS • Barreras electrónicas • Puertas electrónicas • Lectores de tarjetas • Lectores biométricos • Inspección paquetería • Cableado y buses ALUMBRADO EMERGENCIA • Baterías • Luminarias • Señalización Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Aspectos Técnico-Legales Algunas de las instalaciones en la edificación disponen de un reglamento técnico, por los cuales se ha de regir su DISEÑO, el MONTAJE e INSTALACIÓN, su PUESTA EN MARCHA y su MANTENIMIENTO posterior. Las operaciones de mantenimiento se realizarán conforme a la normativa vigente en la Comunidad Valenciana, a modo de resumen destacamos como principales: • Reglamento de Instalaciones Térmicas de Edificios (R.I.T.E) • Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Aspectos Técnico-Legales • ORDEN 6/2022, de 15 de junio, de la Conselleria de Economía Sostenible, Sectores Productivos, Comercio y Trabajo, por la que se regula el mantenimiento de las instalaciones eléctricas de baja tensión en los locales de pública concurrencia en la Comunitat Valenciana • Real decreto 513/2017, de 22 de mayo, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios. • Real decreto 487/2022, de 21 de junio, por el que se establecen los requisitos sanitarios para la prevención y el control de la legionelosis. El resto de instalaciones e infraestructuras no reguladas por normativa técnica, basarán sus operaciones de mantenimiento en función de las recomendaciones de los fabricantes de los equipos, de guías de recomendación publicadas por organismos competentes y de la propia experiencia existente en el sector del mantenimiento. Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Desarrollo del Proyecto PROYECTO DE MANTENIMIENTO Libro del Edificio Definición de zonas Definición de instalaciones Definición de Servicios Inventario de equipos y unidades de mantenimiento Fichas de equipos: • Operaciones de Mant. Preventivo • Operaciones de Mant. Normativo • Frecuencias y tiempos asociados • Operaciones y rutas Mant. Conductivo • Estimacion Mant. Correctivo • Planificacion Mant. sustitutivo PROYECTO Pliegos del servicio Cargas de trabajo Mediciones • Alcances • Anual • Durante todo periodo explotación. • Por instalación • Por obra civil • Por tipo manten. Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Fichas de Equipos, Gamas Familia Tipo de Mantenimiento FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Denominación SISTEMAS DE ELEVACIÓN Y TRANSPORTE Código SET Código Tipo de Norma DESCRIPCIÓN NORMA Genaral T1 CO CO Revisar componentes de cabina Verificar sala de máquinas NORMATIVO RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT RT IR Alarma, stop y abrir puertas Arranque, confort de viaje, parada y nivelación Apertura, reapertura y cierre de puertas de cabina Funcionamiento y señalización de puertas de pisos Limpieza de foso Freno Limpieza de pisadera de puertas de cabina Nivel de aceite motores, máquina y fugas Limpieza cuarto de máquinas Limpieza y revisión puertas cabina, operador Luz de emergencia Limpieza y revisión cuadros y protecciones Limpieza y revisión máquina Estado patinaje y tensión de cables Limpieza y revisión elementos central Amarres contrapeso Estado de amarracables cabina Verificar paracaídas y articulaciones Limpiar rozaderas contrapeso Estado y tensión de cables Limpieza hueco y engrase guías Probar rescatamatic, si tiene Finales y conmutadores Impulsores y detectores Fugas mangueras / tuberías Fijaciones y aislamiento de cabina Rodaderas / Rozaderas de cabina Comprobar renivelación y reenvíos Limpieza bajos cabina Limpieza techo cabina Limpieza y lubricación limitador Cables limitador y tensión cable OCA NORMATIVO Equipo: Ascensor Eléctrico FRECUENCIAS D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Fichas de Equipos, Gamas FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Familia Tipo de Mantenimiento General T1 NORMATIVO NORMATIVO Código Denominación ELE INSTALACION ELECTRICA Código Tipo de Norma Equipo: Cuadro General de Distribución DESCRIPCIÓN NORMA FRECUENCIAS D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A CO Comprobar las lecturas de los voltímetros y amperímetros o en su defecto medir tensiones e intensidades en cabecera con multímetro x CO Inspeccionar visualmente el estado del aparallage de mando y protección x CO Observar sobrecalentamientos en algunos de los elementos del cuadro, sea interruptores o conductores x CO Comprobar estado fusibles y pilotos. x CO Comprobar la tensión en barras. x CO Verificar y reapretar conexiones eléctricas. x CO Accionar el pulsador de prueba de los mecánimos diferenciales x CO Comprobar el accionamiento mecánico de los contactores y estado de contactos. x CO Comprobar el estado de apriete de los bornes x CO Comprobar el estado de apriete de tornillos. x CO Inspeccionar los cables interiores x CO Medir el valor de los consumos de cada circuito y comprobar que no sobrepasa la nominal del interruptor. x CO Comprobar correcto funcionamiento. automático. protección x RT Comprobar interruptor disyuntor y verificar funcionamiento y maniobra x RT Verificar el aislamiento de cada salida y la actuación del interruptor diferencial correspondiente con un comprobador. x RT Verificar la puesta a tierra en todo el cuadro, medir la resistencia de tierra en la caja de conexión y anotar el valor en la ficha. x RT Realizar termografías e informe de las mismas x RT Limpieza general del cuadro interior y exterior (interior con aire a presión) x RT Inspeccionar el estado correcto de la pintura (Repaso pintura si es necesario). x RT Verificar todos los parámetros de regulación de los interruptores y mecanismos (In, sensibilidad, tiempo de retardo...). x IR OCA x Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Fichas de Equipos, Gamas FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Familia Tipo de Mantenimiento General T1 NORMATIVO NORMATIVO Código Denominación ELE INSTALACION ELECTRICA Código Tipo de Norma Equipo: RED DE DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA DESCRIPCIÓN NORMA FRECUENCIAS D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A CO Comprobar consumos e incremento cargas. x CO Comprobar correcto conexionado líneas cuadros x CO Verificar estado y conexiones barrajes. x CO Comprobación de caídas de tensión. x CO Comprobar correcta colocación de las tapas de registro. x CO Medición de aislamiento de las líneas eléctricas importantes. x CO Limpieza general exteriror tendidos tramos visitables x RT Verificar el funcionamiento de los interruptores. x RT Comprobar la tensión entre los polos de los enchufes y respecto a tierra. x RT Verificar estado de las protecciones y cajas de conexión de la red. x RT OCA para líneas eléctricas de Alta Tensión x Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Fichas de Equipos, Gamas FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Código Familia Tipo de Mantenimiento Denominación SISTEMA DE CLIMATIZACIÓN CLI Código Tipo de Norma Equipo: ACUMULADOR DESCRIPCIÓN NORMA FRECUENCIAS D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A ACUMULADOR ELÉCTRICO SIN RECIRCULACIÓN General T2 CO Comprobación del funcionamiento de las válvulas. x CO Comprobar aislamiento eléctrico. x CO Inspección de los elementos de medida y control, estanqueidad de juntas y fijaciones del aparato. x CO Limpieza del depósito. x CO Revisión de los componentes eléctricos de potencia, maniobra y control. x CO Revisión y limpieza del circuito de agua. x ACUMULADOR ACS CON RECIRCULACIÓN NORMATIVO General T2 VL Purgar sedimentos en fondo del depósito durante 10 seg. Aprox. VL Verificación de inexistencia de fugas de agua en depósito: inspección de juntas de tapas de registro. VL Inspección de aislamientos térmicos de depósitos y de sus protecciones exteriores y corrección, si procede Inspección de conexiones hidráulicas: localización y corrección de fugas. Apriete de conexiones. Comprobación de niveles y VL VL procede X x x x VL Inspección de las estructuras de soporte: eliminación de indicios de corrosión. Apriete de tornillos de ancalje x VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas de seguridad. Verificación de cierre estanco x VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas de vaciado e independización x VL Inspección del estado y funcionalidad de válvulas manuales de purga de aire y purgadores automáticos x VL Inspección y limpieza interior de cabezales de serpentines. Sustitución de juntas Limpieza interior y exterior de serpentines de interacumuladores. Inspección del estado de las superficies de intercambio VL NORMATIVO presiones de agua Inspección de corrosiones sobre las superficies exteriores de los depósitos. Eliminación de oxidaciones y repaso de pintura si X térmico. Eliminación de corrosiones x X VL Limpieza y desincrustado interior de depósitos. Eliminación de oxidaciones y fangos x VL Verificación del estado de desgaste de ánodos de sacrificio y sustitución, si procede x IR Revisión periódica de la instalación para prevención y control de la legionela, a realizar por una EIC x Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Fichas de Equipos, Gamas FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Código Familia Tipo de Mantenimiento General T1 General T2 CLI Denominación SISTEMA DE CLIMATIZACIÓN Código Tipo de Norma Equipo: AUTONOMO CONDENSADO POR AIRE DESCRIPCIÓN NORMA FRECUENCIAS D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A ML Anotar parámetros funcionando el grupo frigorífico x ML Anotar valores de control de las condiciones ambientales. x CO Comprobación que las turbinas giran libre y suavemente. x VL Limpieza o reposición de filtros. x CO Verificar inexistencia ruidos extraños. x CO Verificación del correcto funcionamiento del sistema desagües x CO Comprobación de presiones y temperatura de evaporador y condensador x CO Comprobación de tensión y estado de las correas transmisión. x CO Verificación de la ausencia de humedad en el circuito refrigerante. x CO Verificar la temperatura del aceite. x RT Comprobar apriete bornas conexión eléctrica x RT Comprobar conexiones tierra. x x VL Limpieza de batería(s) exterior(es). CO Verificar los térmicos y diferenciales. ML Análisis características funcionamiento. x ML Anotar amperaje de cada fase y comparar con nominal x CO Comprobar vibraciones y estado anclajes. x CO Comprobar el aislamiento eléctrico. x CO Comprobar el desgaste de los cojinetes. x CO Comprobar holguras anormales en el eje. x CO Comprobar juntas de registros y puertas. x RT Control y ajuste del presostato y termostato seguridad. x RT Control y ajuste del presostato y termostato de mando. x RT Control y ajuste de termómetros y manómetros x CO Inspección del aislamiento térmico. x CO Inspección de carga refrigerante restableciendo estanqueidad. x CO Inspección de soportes antivibratorios. x RT Lubricación y engrase cojinetes y rodamientos x CO Revisión general y verificar estanqueidad bandejas. x CO Revisión general y verificar estanqueidad baterías. x CO Verificar control capacidad compresores. x CO Verificar estado ventilador, acoplamiento y alineación. x CO Verificación general estanqueidad juntas de unión. x VL Limpieza exterior del equipo. x VL Limpieza interior del equipo y eliminar objetos extraños x RT Repaso pintura (si es necesario). x x Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Fichas de Equipos, Gamas FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Código Familia Tipo de Mantenimiento GENERAL T2 NORMATIVO PCI Denominación PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS Código Tipo de Norma GENERAL T2 NORMATIVO OCA FRECUENCIAS DESCRIPCIÓN NORMA D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A Comprobación de la buena accesibilidad y señalización de los equipos. X RT Comprobación por inspección de todos los componentes, procediendo a desenrrollar la manguera en toda su extensión y accionamiento de la boquilla cas de ser de varias posiciones X RT Comprobación por lectura del manómetro, de la presión de servicio X VL Limpieza del conjunto y engrase de cierres y bisagras en puertas del armario X RT Desmontaje de la manguera y ensayo de ésta en lugar adecuado X RT Comprobación del correcto funcionamiento de la boquilla en sus distintas posiciones y del sistema de cierre X RT Comprobación de la estanqueidad de los racores y manguera y estado de las juntas X RT Comprobación de la indicación del manómetro con otro de referencia (patrón) acoplado en el racor de conexión de la manguera X IR La manguera debe ser sometida a una presión de prueba de 15 kg/cm2 Código Tipo de Mantenimiento Bocas de Incendio Equipadas RT OCA Familia Equipo: PCI X Denominación PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS Código Tipo de Norma Equipo: Extintores de incendio DESCRIPCIÓN NORMA FRECUENCIAS D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A RT Comprobación de la accesibilidad,señalización, buen estado aparente de conservación X RT Inspección ocular de seguros, precintos,inscripciones, manguera, etc. X RT Comprobación del peso y presión en su caso X RT Inspección ocular del estado externo de las partes mecámicas (boquilla, válvulas, manguera, etc,) X RT Comprobar el buen estado del agente extintor, el peso, y aspecto externo del botellín X RT Comprobación del peso y presión en su caso X RT Inspección ocular del estado de la manguera, boquilla o lanza,válvulas y partes mecánicas X IR A partir de la fecha de timbrado del extintor (y por tres veces) se procederá al retimbrado del mismo de acuerdo con la ITC-MIEAP5 del Reglamento de Aparatos a Presión X Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Fichas de Equipos, Gamas FICHA DE MANTENIMIENTO PREVENTIVO Código Familia Tipo de Mantenimiento NORMATIVO PCI Denominación PROTECCIÓN CONTRAINCENDIOS Código Tipo de Norma Equipo: Sistema de abastecimiento de agua contra incendios DESCRIPCIÓN NORMA FRECUENCIAS D S Q M B T C SM A 2A 3A 4A 5A RT Verificación por inspección de todos los elementos, depósitos, válvulas, mandos, alarmas motobombas, accesorios, señales, etc. X RT Comprobación de funcionamiento, automático y manual de la instalación de acuerdo con las instrucciones del fabricante o instalador. X VL Mantenimeinto de acumuladores, limpieza de bornas (reposición de agua destilada) X RT Verificación de niveles (combustible, agua, aceite, etc.) X VL Verificación de accesibilidad a elementos, limpieza general, ventilación de salas de bombas, etc. X RT Accionamiento y engrase de válvulas X RT Verificación y ajuste prensaestopas X RT Verificación de velocidad de motores con diferentes cargas X RT Comporbación de alimentación eléctrica, líneas y protecciones X RT Gama de mantenimiento anual de motores y bombas de acuerdo con las instrucciones del fabricante X VL Limpieza de filtros y elementos de retención de suciedad en alimentación de agua X RT Prueba del estado de carga de baterías y electrolito de acuerdo con las instrucciones del fabricante. X RT Prueba, en las condiciones de su recepción, con realización de curvas del abastecimiento con cada fuente de agua y de energía X Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Determinación Equipo de Trabajo Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Preventivo: Determinación Equipo de Trabajo Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Mantenimiento Correctivo: Ejemplo, ficha de correctivo Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador: GMAO SERVIDOR:  Envío de copia del parte de trabajo. APPLICACION:  Ordenes de servicio.  Partes de trabajo: equipos, materiales, horas, firma.  Control material en stock.  Reporte de horas, desplazamientos y gastos.  Históricos de asistencias, etc.     Consulta de manuales técnicos. Gestión de Cobros. Liquidaciones. Firma de parte, impresión y lectura de códigos de barras.    Integración con el ERP. Comunicaciones y seguridad. Administración del sistema. ERP  Registro de avisos y Ordenes de Servicio.  Planificación de ordenes de servicio (mantenimientos, avisos, montajes, etc.) y asignación a técnicos.  Contratos de servicio.     Gestión administrativa: partes de trabajo, albaranes, facturas, etc. Análisis, consultas y obtención de informes. Base de datos de soluciones técnicas. Históricos relación con cliente. Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador: GMAO Procedimiento de implantación de un proyecto de GMAO: Conocimiento del cliente de mantenimiento, sus necesidades, alcance y objetivos deseados por el cliente para la personalización del proyecto. ESTUDIO PREVIO Presentación de las líneas generales del proyecto, mostrando el alcance del mismo así como los objetivos a que queremos llegar. PROPUESTA COTEJO DE DATOS Y DOCUMENTACIÓN ELABORACIÓN DEL SISTEMA DEFINITIVO IMPLANTACIÓN Una vez aprobadas las directrices se necesitan conocer de primera mano la organización y las funciones actuales de todos los elementos implicados en el mantenimiento y su interrelación con los otros departamentos de la empresa, así como cuáles son los sistemas de información existentes. Cuando tengamos todos los datos oportunos y detectanto las carencias se pasa a la elaboración de la solución más adecuada y personalizada al contrato de mantenimiento, para crear, adaptar e implementar las mejor solución. En este punto se realizan las migraciones bien de otros GMAO con activos ya existentes en las instalaciones o creación de listados Excel, con lo que es muy sencillo realizar la “carga” de datos al sistema de una forma muy ágil. Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador: GMAO Procedimiento de implantación de un proyecto de GMAO: Edificio Planta edificio Tipo de instalación Clase de equipo/ activo nº equipo/activo Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador: GMAO Listado de órdenes de servicio: Permite visualizar las órdenes de servicio (reparaciones y mantenimientos a realizar por el técnico. Parte de trabajo: Permite realizar un parte completo con datos de la orden de servicio precargados: cliente, tarea a realizar, etc. Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Gestión del Mantenimiento Asistido por Ordenador: GMAO El parte de trabajo permite registrar: las tareas realizadas en formato libre o en formato estructurado, el equipo o equipos al que se ha hecho la actuación, los materiales utilizados, las horas y gastos así como recoger la firma del técnico y del cliente. Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Caso Práctico Este caso práctico corresponde a información real obtenida de un contrato que corresponde a un edificio terciario, de uso no residencial. Con este ejemplo práctico, ponemos en evidencia que toda mejora de un plan de mantenimiento preventivo, supone directa y proporcionalmente una reducción importante del mantenimiento correctivo. “Es mejor prevenir que curar”. No menos importante es destacar, la influencia decisiva de un mantenimiento conductivo, en aquellas instalaciones que es factible su implementación, generalmente en edificios con un peso relativo importante de las instalaciones. Finalmente incidir que la mejora continua en la gestión e implantación de un plan de mantenimiento, conlleva como efecto paralelo, un incremento de la eficiencia energética de las instalaciones que están siendo correctamente mantenidas, frente a las que no lo hacen. Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Caso Práctico Comparativo PREVENTIVO 2010 - 2014 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Caso Práctico Comparativo CORRECTIVO 2010 - 2014 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Caso Práctico Comparativo CONDUCTIVO 2010 - 2014 600 500 400 300 200 100 0 Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Caso Práctico Comparativo GENERAL 2010 - 2014 700 600 500 400 300 200 100 0 Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Caso Práctico  CONCLUSIONES:     Equilibrio realización Mantenimiento PREVENTIVO: 24,0% -36,1% - 36,1% - 31,7% - 32,9% Ligera Disminución Mantenimiento CORRECTIVO: 54,3 - 37,6% - 37,3% - 40,2% - 38,0% Incremento tareas de CONDUCTIVO: 8,1% - 12,9% - 14,4% - 14,3% - 13,4% Ligero Decremento Mantenimiento GENERAL: 13,6% - 13,4% -12,1% - 13,7% - 15,7% DISMINUCIÓN AVERIAS DE EQUIPOS E INSTALACIONES. ALARGAMIENTO DE LA VIDA ÚTIL DE LOS MISMOS. FUNCIONAMIENTO OPTIMO DE LAS INSTALACIONES. INCREMENTO SUSTANCIAL EN LOS AHORROS DE CONSUMOS ENERGÉTICOS CONSEGUIDOS EN LOS ULTIMOS AÑOS.  NOTABLE MEJORA DE LOS AHORROS ECONÓMICOS OBTENIDOS EN LOS DOS ULTIMOS AÑOS.     Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Costes de Inversión y de explotación Hipótesis : Edificio oficinas 15.000 m2, vida útil 30 años Inversión Mantenimiento Preventivo, Normativo y Conductivo €/m2 1.500 €/m2 y año 2.000 S.S.G.G: Instalaciones Mecánicas (Fontanería y Clima) + Eléctricas (M.T., B.T., Iluminación) 12 20 3 6 1 3 22 35 15 22 Otros servicios “soft” (Jardinería, DDD, Control Medioambiental, etc.) 2 5 Coste de la Gestión de todos los servicios y energía (Facility Management) 2 3 Subtotal coste Explotación sin energía 57 94 Consumos energéticos 150 – 250 kWh/m2 año, a 0,12 €/kWh 18 30 75 124 Sistemas Protección Incendios (Detección, Extinción, Cortafuegos) Ascensores, montacargas, Escaleras Mecánicas Otros Mant. Técnicos (Obra Civil, Seguridad, Voz y Datos, etc) Pequeños Mantenimientos Técnicos Correctivos Mantenimientos Técnicos Substitutivos 660 1.050 Limpieza interior y de fachadas Coste total de Explotación + Energía, a lo largo de 30 años 2.250 3.720 Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Costes de Inversión y de explotación €/m2 y año 1.000 800 30,0% Inversión 600 70,0% Explotación = 3.500 €/m2 400 100,0% Coste total = 5.000 €/m2 = 1.500 €/m2 200 año s 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 años Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Perspectivas de Futuro: Mantenimiento + ….? Histórico de modalidades prestación servicios mantenimiento : - Valor añadido + Contratos “partnership” Contratos Mantenimiento Integral Contratos Mantenimiento Sectorial Trabajos específicos Precios unitarios por trabajo Cesión m.o. por administración Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Nivel de Servicio Encuesta Satisfacción Usuario Auditorias Técnicas + Eficiencia Energética Seguimiento G.M.A.O. Mant. Preventivo Mant. Normativo Mant. Correctivo Mant. Sustitutivo CONTROL DE DISPONIBILIDAD Y CALIDAD EN EXPLOTACION Perspectivas de Futuro: Mantenimiento + ….? S.L.A. K.P.I. bonus/ malus Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Perspectivas de Futuro: Mantenimiento + ….? S.L.A. K.P.I. bonus/ malus “Service Level Agreement” - es un acuerdo formal por escrito entre dos partes: – un proveedor de servicios – un receptor de servicios que define y regula las bases de entendimiento entre ambas partes para el suministro de un servicio, en términos de calidad, definiendo los parámetros adecuados ” “Key Performance Indicators” - son parámetros cuantificables, predecibles y medibles que muestran el grado de cumplimiento de distintos aspectos del servicio • Llevan asociados : – una metodología de cómo debe medirse – una frecuencia de medición • Identifican objetivos asociados a factores críticos de éxito del cliente Criterios de valoración y fórmulas matemáticas establecidas para calcular una variación en el importe económico a percibir por el servicio, en función de diversos criterios Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Perspectivas de Futuro: Mantenimiento + ….? € Temperatura de calefacción, temperatura y disponibilidad de A.C.S. Nivel iluminación Rendimientos energéticos Coste de la energía “transformada” y coste global de la explotación Disponibilidad de las instalaciones y plazo de intervención Seguimiento de los controles reglamentarios Balance medioambiental de las instalaciones Asesoramiento sobre la conformidad a la reglamentación vigente Contrato eficiencia energética : Compromisos Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Perspectivas de Futuro: Mantenimiento + ….? Presencia temporal de los distintos agentes Inicio Obras Recepción Obras Final vida útil edificio (30 años) Emp. Explotadoras Emp. Mantenedoras Emp. Instaladoras Contratista Obras Final 1as. Garantías Project Manager Sdad. Ingeniería Dpcho. Arquitectura Gestor Energético Facility Manager 0 1 2 5 10 20 50 años Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Perspectivas de Futuro: Mantenimiento + ….? Peso de los diversos actores en el Consumo Energético Influencia Proyectista Mantenedor Tiempo vinculado 2 años 30 años 1.- Valor dotacional Mucha, por diseño Poca, pero puede corregir 2.- Eficiencia energética Por diseño Por Mant. Preventivo, Predictivo y Correctivo 3.- Tiempo de operación Ninguna Toda, por Mant. Conductivo Determinante Muy importante Influencia global Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Perspectivas de Futuro: Mantenimiento + ….? PROYECTOS • • • • • Arquitectura Instalaciones Mantenimiento Consumos energéticos Otros LICITACION Project Financing • Obra civil • Instalaciones • Pliego cond. Contract. • S.L.A. • K.P.I CONSTRUCCION • Dirección Facultativa • Control de Calidad • • • • • • Mant. Preventivo Mant. Correctivo Mant. Normativo Mant. Sustitutivo Consumos energéticos Otros FM EXPLOTACION • Dirección Mantenimiento • Control de Calidad • • • • • Costes Energéticos Medidas Ahorro Nuevas Inversiones Garantia Total Reparac Planes M&V EFICIENCIA ENERGETICA • Gestor Energético • ESE Gestión uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Perspectivas de Futuro: Mantenimiento + ….? El contrato de Eficiencia Energética  “Un modelo de gestión que integra un conjunto de servicios y prestaciones complementarias, técnicas y financieras, que asegura la optimización de la calidad y la reducción de los costes energéticos durante la explotación” Compra y gestión de la energía Compromiso garantía Operación y mantenimiento Inversiones  Posibilidades de ser regulado en la L.C.S.P. como: • Contrato de Servicios (ineficaz) • Contrato Mixto de Suministro y Servicios • Contrato de Colaboración Publico Privada • Contrato de Concesión de Obra Publica (inapropiado) Gestión, uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Bibliografía Publicaciones IDAE, Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía http://www.idae.es/publicaciones Guía del Mantenimiento para Comunidades de Propietarios http://www.activatie.org/publicacion?140 AEM: Asociación Española de Mantenimiento. http://www.aem.es AMI: Asociación de Empresas de Mantenimiento Integral. http://www.amiasociacion.es/ AVICLIMA: Asociación Empresas Instaladoras y Mantenedoras. http://www.aviclima.com/ Gestión, uso y mantenimiento de edificios Planificación de operaciones de mantenimiento Muchas gracias por su atención, FRANCISCO ARAGÓ Director Comercial Fulton Servicios Integrales [email protected]