Tema Ii Derechos Reales PDF EUAT 2022

TEMA II. LOS DERECHOS REALES. EUAT. 2022. I. EL DERECHO REAL: CONCEPTO. CARACTERES. El estudio de los derechos reales constituye la disciplina conocida como Derecho de Cosas o de Bienes, que aparece como una parte diferenciada del Derecho Civil, tanto en el Plan Germánico o de Savigny como...

TEMA II. LOS DERECHOS REALES. EUAT. 2022. I. EL DERECHO REAL: CONCEPTO. CARACTERES. El estudio de los derechos reales constituye la disciplina conocida como Derecho de Cosas o de Bienes, que aparece como una parte diferenciada del Derecho Civil, tanto en el Plan Germánico o de Savigny como en el Plan Romano-Francés o de Gayo. Este último (que divide el Derecho Civil en tres partes: personas, cosas y acciones) es el que inspira nuestro Código Civil, que dedica dos de sus Libros a los derechos reales: el Libro II: De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones y el Libro III: De los diferentes modos de adquirir la propiedad. Ahora bien, estos dos Libros distan de agotar toda la regulación al respecto, debiendo completarse con disposiciones dispersas en el Libro IV (sobre censos, derechos reales de garantía, traditio y usucapión) y con numerosas disposiciones especiales que veremos a lo largo del tema, entre las que destacamos la Ley y Reglamento hipotecarios. El Derecho de Cosas se integra en el llamado Derecho Civil Patrimonial, del que regula su aspecto estático (titularidad y goce de los bienes), correspondiendo al Derecho de Obligaciones el aspecto dinámico (tráfico jurídico económico, transmisión de bienes y prestaciones de servicios). CONCEPTO de derecho real, ROCA SASTRE lo define como “derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder directo e inmediato sobre una cosa imponiendo a todos un deber de respeto y abstención.” CARACTERES fundamentales de todo derecho real: - INMEDIATIVIDAD - y ABSOLUTIVIDAD: -INMEDIATIVIDAD: Alude al poder directo e inmediato sobre la cosa que tiene el titular de un derecho real, de suerte que puede ejercerlo sin necesidad de mediación 1 o intervención de otra persona. Lo cierto es que existen algunos derechos reales como la hipoteca en que esta inmediatividad se desdibuja (al no implicar posesión y prohibirse el pacto comisorio en nuestro derecho), aunque sí existen manifestaciones de poder sobre la cosa (como la acción de devastación). Por ello hay autores que prefieren sustituir el término inmediatividad por el de inherencia. -ABSOLUTIVIDAD: Se refiere a la eficacia erga omnes del derecho real, ya que su titular puede exigir a toda la colectividad respetar el mismo, y abstenerse de actuaciones contrarias o perjudiciales a su titularidad. Esta absolutividad se traduce en facultades de los siguientes tipos: - Reipersecutoriedad: El titular puede perseguir la cosa cualquiera que sea la persona que la tenga. Esta característica quiebra en ocasiones por los intereses de terceros que han adquirido de buena fe ej. a non domino. - Exclusión: el titular puede adoptar medidas tendentes a evitar intromisiones o perturbaciones de terceros. Así el Código Civil reconoce al propietario de un fundo las facultades de deslinde, amojonamiento y cerramiento. - Preferencia: Por regla general los derechos reales colisionan al recaer sobre una misma cosa, lo que lleva a establecer reglas de preferencia de unos sobre otros. En este sentido juega un papel fundamental la prioridad registral, en sus dos vertientes: prelativa y excluyente. II. SUS DIFERENCIAS CON LOS DERECHOS DE OBLIGACION. La generalidad de los autores considera esta distinción como uno de los pilares del Derecho Civil, y señalan las siguientes diferencias entre ambas figuras que enumeramos brevemente. - El SUJETO PASIVO del derecho real lo constituye la generalidad de las personas a las que se impone el deber general de respeto y abstención; mientras que en el derecho de obligación lo es la persona o personas determinadas o determinables que ocupan la posición deudora, a quien el acreedor puede exigirle la prestación. - En cuanto a su OBJETO, los derechos reales recaen sobre cosas (corporales o 2 incorporales), mientras que el objeto de los derechos de crédito es la prestación consistente en dar, hacer o no hacer alguna cosa. (art.1088 C.c.) -La EFICACIA de los derechos reales se produce “frente a todas las personas” (erga omnes), por lo que son derechos de los llamados absolutos; mientras que los derechos de obligación prodcen efectos sólo entre las partes (vgr. comprador y vendedor), es inter partes, por lo que son derechos relativos. -En orden a su COMPATIBILIDAD CON OTROS, los derechos reales son por lo general “derechos de exclusión”: en general (salvo la cotitularidad, el condominio, etc), los derechos reales, o bien no pueden coexistir entre ellos (p.e, dos propiedades sobre el mismo bien), o deben establecerse reglas para determinar su preferencia o rango (vgr. dos hipotecas sobre el mismo bien). Por contra se habla de los derechos de obligación como “derechos de unión”: no hay propiamente preferencias entre los derechos de crédito (aunque sí la haya en cuanto al orden para satisfacer los mismos a cargo del patrimonio de un mismo deudor cuando éste se torna insuficiente). - El PRINCIPIO RECTOR básico en materia de derechos de obligación es el de autonomía de la voluntad (1255 CC); en cambio este principio se restringe tremendamente en materia de derechos reales, inspirados por el principio de orden público. Estas restricciones a la autonomía de la voluntad se manifiestan a la hora de constituir los derechos reales tanto en el fondo (lo veremos más adelante al estudiar las teorías del numerus clausus y numerus apertus), como en la forma, pues el principio de libertad de forma del 1278 CC quiebra en materia de derechos reales, ya que con frecuencia se exigirá para su constitución documento público ad probationem (art. 1280 CC) o incluso ad solemnitatem (hipoteca, superficie). -En cuanto a su DURACIÓN se dice que los derechos reales tienen vocación de permanencia (ello no significa que sean perpetuos, pero sí que satisfacen el interés de su titular mientras los ostenta). En cambio los derechos de obligación tienen naturaleza transitoria, pues por regla general es al extinguirse mediante el debido cumplimiento de la prestación cuando su titular ve satisfecho su 3 interés. -La INSCRIPCIÓN REGISTRAL está en principio reservada a los derechos reales, siendo el Registro de la Propiedad ajeno a los derechos de obligación. III. SISTEMA DEL “NUMERUS CLAUSUS” Las expresiones latinas numerus clausus y numerus apertus designan a las dos posiciones enfrentadas en la controversia clásica sobre la admisibilidad de que los particulares puedan, haciendo uso de la autonomía de la voluntad, crear derechos reales atípicos, distintos a los recogidos y regulados legalmente. Los defensores del NUMERUS APERTUS entienden que el catálogo de derechos reales recogidos en la Ley es una lista abierta, a la que pueden añadirse nuevas figuras dibujadas por la voluntad privada. Este el sistema que rige en el Derecho Francés, que favorece la adaptación del Derecho a los constantes cambios de la realidad y a las nuevas necesidades socioeconómicas. Los defensores del NUMERUS CLAUSUS creen por el contrario que el derecho positivo contiene una lista cerrada de derechos reales. CASTÁN, distingue las siguientes CLASES DE DERECHOS REALES: 1-DERECHOS REALES SOBRE COSAS CORPORALES: CASTÁN los clasifica a su vez en derechos de protección provisoria y de protección definitiva: 1-1DE PROTECCION PROVISORIA: LA POSESIÓN LA POSESIÓN: Su naturaleza es quizá la más controvertida, pues durante siglos se ha discutido incluso si se trata de un mero hecho o de un derecho. No obstante del análisis de nuestro CC debemos concluir que es un derecho (pues contiene un haz de facultades, como la de tenencia o la de recuperación), y que es un derecho real, pues goza de inmediatividad (art. 430 CC dice que es la tenencia de una cosa o disfrute de un derecho) y de absolutividad (Artículo 446 CC establece que todo poseedor tiene 4  derecho a ser respetado en su posesión). Eso sí, es un derecho de protección provisional, lo que le diferencia de la propiedad y de los derechos reales limitados, pues el derecho de posesión que nace del hecho de la tenencia se protege antes de indagar si existe o no derecho a poseer, derivado de un título apto para ello. 1-2 DE PROTECCIÓN DEFINITIVA: Pueden ser derechos reales plenos o limitados. 1-2-1 DERECHO REAL PLENO: LA PROPIEDAD LA PROPIEDAD: A diferencia de todos los demás, la propiedad es un derecho real pleno. Lo define el artículo 348 CC como el derecho a gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las Leyes. Este concepto del art. 348 debe hoy matizarse, pues por un lado es unitario y obvia las múltiples especialidades que el derecho de propiedad presenta por su objeto (aguas, montes, minas, etc.) y que llevan a la doctrina a hablar de “propiedades” más que de propiedad; y por otro responde a la concepción individualista del siglo XIX, cuando hoy la función social de la propiedad delimita su contenido por imperativo constitucional del art. 33 CE. 1-2-2 DERECHOS REALES LIMITADOS: Se distinguen tres categorías a) DERECHOS REALES LIMITADOS DE GOCE EL USUFRUCTO, que conforme al art. 467CC da derecho a disfrutar los bienes ajenos con obligación de conservar su forma y sustancia salvo que la Ley o el título de su constitución autoricen otra cosa. EL USO, que da derecho a percibir de los bienes ajenos los que basten para satisfacer las necesidades del usuario y su familia aunque esta aumente. (art. 524CC) LA HABITACION, que da la facultad a su titular de ocupar en casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.(art. 524 5 CC) LA SERVIDUMBRE, gravamen impuesto sobre un inmueble a favor de otro perteneciente a distinto dueño (servidumbre predial, a que se refiere el art. 530 CC) o a favor de una o varias personas o de una colectividad (servidumbre personal, admitida por el art. 531 CC) LOS CENSOS, ya que pese a regularse en el Libro IV del CC producen acción real sobre la finca gravada (art. 1623 CC). La generalidad de la doctrina considera que mientras los censos reservativo y consignativo son derechos reales limitados, el enfitéutico es un supuesto de dominio dividido (las facultades del derecho pleno de propiedad se distribuye entre dos personas, sin que ninguna sea considerada dueño en exclusiva. De ahí la terminología “dueño directo” y “dueño útil”). EL DERECHO DE SUPERFICIE, que permite edificar o plantar en suelo ajeno, adquiriendo un derecho de propiedad temporalmente limitada sobre lo edificado o plantado. Aparece simplemente mencionado en el CC, pero se recoge en los artículos 16 y 30 del Reglamento Hipotecario y cuenta con una más amplia regulación en su vertiente urbanística. LOS DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN: Permiten a su titular elevar plantas sobre un edificio o realizar construcciones bajo su subsuelo, adquiriendo la propiedad de lo sobreelevado o subedificado. No los menciona el Código Civil pero los recoge el art. 16 RH. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios (regulado hoy 6  en el Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo). b) DERECHOS REALES LIMITADOS DE GARANTÍA: LA PRENDA, (art. 1863ss CC) que es un derecho real de garantía, que recae sobre bienes muebles y que implica desplazamiento posesorio. LA HIPOTECA, regulada tanto en el CC como en la LH y definida por ROCA SASTRE como derecho real de garantía, de realización de valor, en garantía de una obligación generalmente pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible y de constitución registral, que recae directa e inmediatamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en poder del propietario. LA ANTICRESIS. (art. 1881 CC) En su origen fue un pacto accesorio añadido a la hipoteca, que no alcanzó autonomía como derecho real autónomo hasta la Codificación, caracterizado por recaer sobre inmuebles fructíferos, dando derecho a percibir los frutos para cobrarse con ellos los intereses y el capital de la deuda garantizada. LA HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. Hoy aparecen reguladas en Ley de 16 de diciembre de 1954. Son derechos reales de garantía sobre bienes muebles, pero que a diferencia de la prenda ordinaria no implican desplazamiento posesorio, lo que suplen a través de su publicidad registral c) DERECHOS REALES LIMITADOS DE ADQUISICIÓN: RETRACTO LEGAL: Conforme al art. 1521 CC es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. TANTEO LEGAL: Aparece mencionado en el CC en sede de censos (arts. 1636 y 1656), además de regulado en leyes especiales como la LAR o la LAU. Es el derecho a adquirir una cosa en las mismas condiciones en las que su titular pretende enajenarla a un tercero. 7  DERECHO A RETRAER en la venta con pacto de retro (mal llamado por el CC “retracto convencional” en los art. 1507 ss). Es el derecho que se reserva el vendedor a recuperar la cosa vendida reembolsando el precio y determinados gastos. Debe considerarse un derecho real porque conforme al art. 1510 el vendedor podrá ejercitar su acción contra todo poseedor que traiga su derecho del comprador, aunque en el segundo contrato no se haya hecho mención del retracto convencional, salvo lo dispuesto en la LH respecto de terceros. 2-DERECHOS REALES SOBRE COSAS INCORPORALES: Esta posibilidad no ha sido siempre admitida en la doctrina, pero hoy existe cierta unanimidad en considerar derechos reales los derivados de la PROPIEDAD INTELECTUAL y la PROPIEDAD INDUSTRIAL, que se regulan por leyes especiales y tienen carácter temporal. Finalmente apuntaremos que hay otras figuras cuya naturaleza real ha sido discutida, como el derecho de arrendamiento o el de opción, pero que la mayoría de la doctrina considera que son derechos personales sin perjuicio de que en ocasiones puedan gozar de oponibilidad frente a terceros (por la legislación especial o por su inscripción registral). Y el derecho de retención que concede el CC a ciertos sujetos (art. 453 al poseedor; art. 522 al usufructuario; art. 1600 al que ejecuta una obra en cosa mueble; art. 1730 al mandatario; art- 1780 al depositario; art. 1866 al acreedor pignoraticio en el llamado pignus gordianum) se considera que más que un derecho autónomo es una facultad más del derecho del que deriva, y por ende participará de la naturaleza real o personal de dicho derecho. ================== 8