Proprietate Comună pe Cote-Părți (Coproprietate) PDF

**1. Proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea)** **1.2 Exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți** Exercitarea atributelor ce alcătuiesc conținutul coproprietății obișnuite prezintă unele particularități determinate în special de structura complexă sub care se înfățișează...

**1. Proprietatea comună pe cote-părți (coproprietatea)** **1.2 Exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți** Exercitarea atributelor ce alcătuiesc conținutul coproprietății obișnuite prezintă unele particularități determinate în special de structura complexă sub care se înfățișează acest drept. Prin urmare, analiza problemelor referitoare la exercitarea dreptului de proprietate comună pe cote-părți trebuie să poarte, în primul rând, asupra evidențierii particularităților pe care le prezintă **exercitarea atributelor care alcătuiesc conținutul dreptului de proprietate comună pe cote-părți cu referire la bunul comun**, iar în al doilea rând, asupra sublinierii acelor **trăsături specifice ale actelor juridice făcute de titularii acestui drept, cu referire la cota lor parte ideală,** asupra cărora fiecare exercită un drept de proprietate exclusivă. Exercitarea simultană și concurentă a atributelor ce alcătuiesc conținutul dreptului de proprietate comună trebuie să se facă nu doar **în concordanță cu legea și regulile de conviețuire socială**, dar și **cu respectarea drepturilor și intereselor celorlalți titulari ai dreptului**. Dreptul de proprietate comună pe cote-părți este dreptul a cărui exercitare presupune în cel mai înalt grad o conciliere deplină și o armonizare desăvârșită a intereselor tuturor coproprietarilor. Numai în acest fel se poate asigura stricta respectare a finalității social-economice a acestui drept - satisfacerea intereselor tuturor coproprietarilor, în conformitate cu legea și regulile de conviețuire socială. **Atributul folosinței**, care intră în conținutul juridic al dreptului de proprietate comună pe cote-părți, constă în dreptul coproprietarilor de a utiliza bunul comun în propriul lor interes, dobândind în proprietate fructele și veniturile acelui bun. În legătură cu aceasta, s-a cristalizat **regula generală** potrivit căreia **fiecare coproprietar se poate folosi de bun cu respectarea a două condiții: de a nu schimba destinația bunului și de a nu împiedica exercițiul concurent și simultan al atributului de folosință al celorlalți coproprietari.** Această regulă cristalizată în doctrină și practica judiciară sub imperiul reglementării anterioare conținute în Codul civil din anul 1864 se regăsește consacrată în art. 636 alin. 1 C. civ., care prevede în mod expres că „fiecare coproprietar are dreptul de a folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinația și nu aduce atingere drepturilor celorlalți coproprietari‟. Cu privire la **modul de folosire a bunului comun**, obiect al coproprietății obișnuite, art. 639 din Codul civil a stabilit regula potrivit căreia acesta **se stabilește prin acordul coproprietarilor, iar în caz de neînțelegere prin hotărâre judecătorească**. Ca atare, **exercițiul atributului de folosință asupra bunului comun se poate face în mod simultan și concurent de către toți coproprietarii sau aceștia, prin consimțământul lor, pot stabili și un alt mod de exercitare a folosinței**. Astfel, coproprietarii pot conveni ca numai unul sau mai mulți dintre ei ori chiar o persoană străină de coproprietate să exercite atributul de folosință asupra bunului comun. Titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părți exercită, de\ asemenea, în mod simultan și concurent, **posesia asupra bunului ori\ bunurilor comune** ce alcătuiesc obiectul dreptului lor. Există, așadar, în\ cadrul dreptului de proprietate comună pe cote-părți **o pluralitate de\ posesii ce se exercită asupra aceluiași bun comun**. De regulă, **coproprietarii exercită împreună atributul de posesie** asupra bunului ori bunurilor comune. **Ei pot stabili însă și un alt mod de exercitare a posesiei**. Astfel, este posibil ca un singur coproprietar să posede bunul comun. De asemenea, prin voința coproprietarilor, posesia asupra bunului comun poate fi exercitată și de o terță persoană. Potrivit art. 640 C. civ., **un coproprietar poate să întreprindă, fără consimțământul celorlalți coproprietari, acte materiale sau juridice ce sunt de natură a duce la conservarea bunului comun**. Prin astfel de acte însă nu trebuie să se altereze natura și destinația bunului comun ori să fie stânjenit exercițiul concurent și simultan al folosinței celorlalți coproprietari și nici să li se provoace acestora vreun prejudiciu. Cu alte cuvinte, **prin actele de conservare se urmărește menținerea unui bun sau a unui drept în starea lui actuală**. **Spre exemplu**, cheltuielile făcute pentru repararea unui imobil, care amenință să se prăbușească, constituie act de conservare, dacă sumele cheltuite sunt infime în raport cu valoarea imobilului. Totodată, Codul civil, în art. 641 alin. 1, a consfințit **regula potrivit căreia actele de administrare cu privire la bunul comun pot fi făcute numai cu acordul coproprietarilor ce dețin majoritatea cotelor-părți**. **De exemplu**, constituie acte de administrare încheierea sau denunțarea unor contracte de locațiune, cesiunile de venituri imobiliare, precum și alte asemenea acte. Cu toate acestea, actele de administrare prin care s-ar aduce o limitare esențială privind posibilitatea unui coproprietar de a se folosi de bunul comun în raport cu cota sa parte ori i s-ar impune acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de ceilalți coproprietari cu privire la bunul comun nu vor putea fi efectuate decât cu acordul acestuia. În cazul dreptului de proprietate comună pe cote-părți **exercitarea atributului de dispoziție se face numai cu acordul tuturor coproprietarilor.** Într-adevăr, potrivit dispozițiilor art. 641 alin. 4 C. civ., orice acte juridice de dispoziție cu privire la bunul comun, actele de folosință cu titlu gratuit, cesiunile de venituri imobiliare și locațiunile încheiate pe termen mai mare de trei ani, precum și actele prin care se urmărește, în mod exclusiv, înfrumusețarea bunului, nu se pot încheia decât cu acordul tuturor coproprietarilor. De asemenea, orice act juridic cu titlu gratuit este considerat act de dispoziție și nu va putea fi încheiat decât cu acordul tuturor coproprietarilor. Prin urmare, **actele de dispoziție asupra bunului comun nu vor putea fi valabil încheiate decât cu consimțământul unanim al tuturor coproprietarilor**. Această regulă generală se justifică prin aceea că fiecare coproprietar, având asupra bunului comun numai o cotă-parte din dreptul de proprietate, nu poate să dispună de părțile din bun ce nu îi aparțin. **În privința cotei sale părți, oricare dintre coproprietari este în drept să facă acte de dispoziție fără a avea nevoie de consimțământul celorlalți coproprietari**. Astfel, art. 634 C. civ. prevede că fiecare coproprietar, fiind titular exclusiv al unei cote-părți din dreptul de proprietate, „poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulație contrară". **Dreptul fiecărui coproprietar de a dispune liber și neîngrădit de cota sa parte se justifică și se întemeiază pe principiul potrivit căruia asupra cotei-părți acesta are un drept de proprietate propriu, exclusiv**. Astfel, oricare dintre coproprietari poate înstrăina total sau parțial dreptul său de proprietate stabilit sub formă de cotă-parte, dobânditorul substituindu-se în locul și în drepturile acestuia. Înstrăinarea cotei-părți se poate realiza atât prin acte juridice cu titlu oneros, cât și prin acte juridice cu titlu gratuit. De asemenea, coproprietarul poate dispune de cota sa parte prin acte între vii, dar și prin acte juridice pentru cauză de moarte. În afara posibilităților de înstrăinare a cotei-părți, fiecare coproprietar este îndreptățit să greveze cota sa parte cu drepturi reale. În concluzie, **fiecare coproprietar poate face acte de dispoziție juridică ce sunt compatibile cu natura pur intelectuală a dreptului său de proprietate determinat sub formă de cotă-parte.** Prin astfel de acte nu se afectează cu nimic materialitatea bunului comun și nici integritatea juridică a prerogativelor pe care coproprietarii le exercită asupra bunului comun. **1.3 Coproprietatea forțată -- Particularități** Cea de a doua formă sub care se înfățișează dreptul de proprietate comună pe cote-părți o constituie coproprietatea forțată. Ea constituie, de regulă, **o excepție de la reglementarea legală potrivit căreia nimeni nu poate fi ținut în indiviziune**. **Coproprietatea forțată are ca obiect un bun sau o universalitate de bunuri care prin natura ori destinația lor nu pot aparține în proprietate exclusivă unei persoane, ea neputând, în principiu, înceta pe calea obișnuită a unei împărțeli.** Reglementarea juridică a raporturilor de proprietate comună pe cote-părți forțată este determinată în special de evoluția societății și a aglomerărilor urbane. Într-adevăr, situațiile practice în care coproprietatea forțată se întâlnește fac, dacă nu imposibilă, cel puțin greu de realizat, în lipsa ei, exercitarea dreptului de proprietate exclusivă. **Spre exemplu**, terenul pe care se află o clădire, curțile interioare, zidurile exterioare, casa scărilor, scările, fundația, podul, spălătoriile, ascensoarele etc. alcătuiesc, prin natura și destinația lor, obiectul coproprietății forțate și aparțin ***pro parte*** titularilor dreptului de proprietate asupra apartamentelor ori spațiilor cu altă destinație din clădire. În legătură cu aceasta, art. 646 C. civ. prevede cazurile în care, în dreptul nostru, se întâlnește coproprietatea forțată. Într-adevăr, potrivit acestui text de lege, **se află în coproprietate forțată următoarele bunuri:** 1\. părțile comune din clădirile cu mai multe apartamente sau etaje ce aparțin unor proprietari diferiți (art. 649 C. civ.); 2\. bunurile ce alcătuiesc obiectul unor despărțituri comune între două fonduri ce aparțin unor proprietari diferiți (zid, șanț etc. -- art. 660 C. civ.); 3\. bunurile ce alcătuiesc obiectul proprietății periodice (art. 687 C. civ.); 4\. bunurile care constituie amintiri de familie, cum ar fi manuscrise, tablouri de familie, fotografii de familie, cavouri și alte lucrări funerare (art. 1141 C. civ.); 5\. bunurile comune utile sau necesare pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar dintre acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și izvoarele; 6\. bunurile comune afectate utilizării a două sau mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două ori mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri; 7\. orice alt bun prevăzut de lege. În reglementarea acestei forme de proprietate comună pe cote-părți legiuitorul a avut în vedere **două principii fundamentale**, și anume **existența unor bunuri care, prin natura ori destinația lor, sunt indispensabile exercitării dreptului de proprietate exclusivă asupra altor bunuri**, precum și **raportul de accesorialitate, de dependență indispensabilă între aceste bunuri**, în sensul că atât bunurile ce formează obiectul proprietății exclusive, cât și cele ce formează obiectul proprietății comune pe cote-părți, forțate, nu pot fi înstrăinate, împărțite, ipotecate sau urmărite independent unele de altele. Ca atare, de regulă, în cazul acestei forme de proprietate comună pe cote-părți, **fiecare coproprietar este, pe de o parte, titularul unui drept de proprietate exclusivă asupra unui bun principal și, totodată, titularul unei cote-părți din dreptul de proprietate asupra bunului ori bunurilor care prin natura ori destinația lor nu pot alcătui decât obiectul coproprietății forțate.** Existența coproprietății forțate nu este determinată, de regulă, de\ folosința în comun a bunurilor ce-i alcătuiesc obiectul, ci de\ imposibilitatea existenței materiale și a folosinței bunului principal în\ integralitatea sa, fără prezența părților comune, accesorii ale acestuia.\ Astfel, **spre exemplu**, proprietarul unui apartament situat într-o clădire cu mai multe etaje și apartamente este în același timp și titularul dreptului de proprietate comună pe cote-părți forțată asupra ascensorului, scării etc., pe care le folosește ca accesorii, indispensabile și funcționale, aferente apartamentului său, proprietate exclusivă. În ceea ce privește **proprietatea periodică**, aceasta reprezintă o ipoteză de coproprietate forțată în virtutea căreia **fiecare titular exercită succesiv, în mod repetat, atributele dreptului de proprietate asupra bunului comun, în cadrul unui interval determinat de timp**. Prin urmare, în perioada de timp corespunzătoare, pre-stabilită, fiecare coproprietar este îndreptățit să stăpânească și să utilizeze bunul în mod exclusiv. Din aceste considerente, s-a susținut în literatura de specialitate că **în cazul proprietății periodice, dreptul de proprietate nu este împărțit în cote-părți, ci în fracțiuni temporale ori unități de timp.** În privința **exercitării dreptului de coproprietate forțată**, **în** principiu, **fiecare coproprietar exercită atributele ce alcătuiesc conținutul dreptului său ca și când ar fi un proprietar exclusiv asupra bunului comun**. În cadrul acestei forme de proprietate, drepturile coproprietarilor sunt mai largi decât în cazul coproprietății obișnuite. Astfel, **fiecare coproprietar poate poseda și utiliza bunul comun fără consimțământul celorlalți**. Într-adevăr, în conformitate cu prevederile art. **647** alin. **1 C. civ.,** fiecare coproprietar poate exercita folosința bunului comun, cu condiția să respecte destinația acestuia și să permită exercitarea atributului de folosință și de către ceilalți coproprietari. **Coproprietarii, de regulă, nu pot să facă acte de dispoziție asupra bunului ori bunurilor comune**. În legătură cu aceasta, art. 647 alin. 2 C. civ. prevede că atunci când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziție asupra bunului principal, obiect al proprietății exclusive. **Coproprietarii au obligația de a suporta cheltuielile de întreținere și conservare a bunurilor comune, precum și cele datorate reparării sau refacerii acestora**, cheltuieli care, de regulă, se stabilesc **proporțional cu întinderea cotei-părți a fiecăruia**. În principiu, **coproprietarii nu pot cere împărțeala bunului ori bunurilor comune, cu excepția părților comune din clădirile cu mai multe apartamente, dacă aceste părți încetează a mai fi destinate folosinței comune**. Cu toate acestea, nimic nu se opune ca **prin voința lor comună coproprietarii să pună capăt coproprietății forțate**. În legătură cu aceasta, Codul civil dispune că în cazul coproprietății periodice și în celelalte cazuri de coproprietate forțată, partajul se poate realiza numai prin bună învoială (art. 671 alin. 3). **Coproprietatea forțată poate înceta în situațiile în care o singură persoană** (coproprietar sau persoană străină de coproprietate) **dobândește un drept de proprietate exclusivă asupra tuturor bunurilor principale** (apartamente, teren etc.) deservite de aceleași bunuri accesorii, precum și în situația **pieirii integrale a bunului principal și, odată cu acesta, și a celor accesorii**.