LA REGLEMENTATION DE LA COPROPRIETE RELECTURE 2023 (1).pdf

LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 Table des matières Introduction............................................................................

LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 Table des matières Introduction...................................................................................................................................................................................................... 3 1 - Le droit commun................................................................................................................................................................................ 3 1.1 - Le droit de la propriété ................................................................................................................................................ 3 1.2 - La Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ............................................................................................................................................................................................................................4 1.3 - Loi du 28 décembre 1966 .........................................................................................................................................4 1.4 - Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 .................................................................................................................4 1.5 - Loi "Hoguet".............................................................................................................................................................................4 1.6 - Loi du 31 décembre 1985 .......................................................................................................................................... 5 1.7 - Loi du 21 juillet 1994 ....................................................................................................................................................... 5 1.8 - Loi dite "SRU" relative à la solidarité et au renouvellement urbains 13/12/2000 ............................................................................................................................................................................................................................ 5 1.9 - Décret du 27 mai 2004 ............................................................................................................................................... 6 1.10 - Loi SAE du 9 septembre 2004 ........................................................................................................................ 6 1.11 - Loi 13 juillet 2006 ENL engagement national pour le logement...................................7 1.12 - Décret du 1er mars 2007.........................................................................................................................................7 1.13 - Loi BOUTIN du 25 mars 2009 ............................................................................................................................7 1.14 - Arrêté Noveli du 25 mars 2010 ........................................................................................................................7 1.15 - Loi ALUR du 24 mars 2014 ...................................................................................................................................7 1.16 - Loi Macron du 6 août 2015 .................................................................................................................................. 8 1.17 - Loi égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 .................................................................................. 9 1.18 - Loi ELAN du 23 novembre 2018 .................................................................................................................. 13 1.19 - Loi « Climat et Résilience « du 22 août 2021 ................................................................................. 14 1.20 - Loi « 3DS – Différenciation, Décentralisation, Déconcentration- « du 21 février 2022 ........................................................................................................................................................................................ 15 2 - La Jurisprudence ........................................................................................................................................................................... 15 3 - Les conventions collectives............................................................................................................................................... 15 2 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 Introduction La copropriété est un mode d’organisation collective de la propriété. Dans une certaine mesure, le droit commun de la propriété peut avoir vocation à s’appliquer. La copropriété existe légalement depuis peu de temps, mais elle est en pratique très ancienne et remonte aux dynasties babyloniennes. La copropriété, mode d’habitat collectif, est apparue pour la première fois dans le Code d'Hammourabi : 2.500 ans avant J.-C. En France, la copropriété apparaît en 1561 avec la coutume d’Auxerre. La région de Rennes a ensuite développé un ersatz de ce régime à la suite d’un incendie nécessitant des reconstructions. Le régime était alors celui du partage : un propriétaire construisait le rez-de-chaussée, un autre le 1er étage, etc. (empilement de propriétaires). A la demande des Cours d’appel de Lyon et de Grenoble, l’art. 664 C. civ. (aujourd’hui abrogé) a été créé. Les tribunaux estimèrent à l’époque qu’il existait une servitude d’indivision pour les éléments séparatifs entre les appartements : le plancher. Cet article traitait du mode de propriété mais pas du mode de gestion. L’augmentation du nombre d’immeubles fera augmenter le contentieux sur la gestion de la copropriété et nécessitera la promulgation de lois spécifiques. La loi du 28 juin 1938 régissait les sociétés de construction et organisait les prémices d’un statut des immeubles en copropriété. Les différents propriétaires étaient réunis en un syndicat, un règlement de copropriété apparaît. Ce dernier est une convention générale comprenant l’engagement de chacun des propriétaires. La loi institue un syndic avec détermination du mode de nomination, des pouvoirs et de la rémunération. Ce statut n’a qu’un caractère supplétif, il ne s’applique qu’en l’absence de contrat y dérogeant. Le socle de la matière actuelle est la loi de 1965 et son décret du 17 mars 1967. On évoque pour la 1ère fois un caractère impératif et un contrat d’adhésion. Le copropriétaire est automatiquement informé et, par la signature de l’acte translatif de propriété, adhère au statut. Cette loi comporte aujourd’hui une cinquantaine d’articles. D’autres lois viendront apporter quelques modifications au statut de la copropriété. 1 - Le droit commun 1.1 - Le droit de la propriété La copropriété ne fait pas l’économie de l’application du droit commun de la copropriété. 3 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 Parfois, cependant, la jurisprudence est amenée à rappeler qu’en raison des spécificités de la copropriété, certaines actions du droit commun sont incompatibles avec ce statut. Ainsi, il a été jugé qu’il ne peut y avoir d’action en bornage entre deux lots de copropriété (Civ. 3, 19 novembre 2015, n°14-25.403) ; 1.2 - La Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis » détermine les règles d’établissement, d’organisation et de fonctionnement des copropriétés. Les objectifs de la loi de 1965 sont notamment de formuler des définitions claires et précises des parties privatives et communes, de faciliter la gestion collective de l’immeuble par le règlement de copropriété, de garantir les droits des copropriétaires contre des stipulations contractuelles abusives, de permettre des travaux d’amélioration de l’immeuble conforme à la destination, de permettre aux grands ensembles immobiliers une division en plusieurs ensembles. Le contentieux lié à la copropriété reste néanmoins assez important. Le texte a évolué ; diverses lois ont modifié des dispositions, la dernière en date étant la loi Alur du 24 mars 2014. La loi superpose et intègre ces apports. 1.3 - Loi du 28 décembre 1966 Fixe la règle des voix du copropriétaire majoritaire. 1.4 - Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 Ce décret est le décret d’application de la Loi du 10 juillet 1965. 1.5 - Loi "Hoguet" La loi Hoguet du 2 janvier 1970 et son décret d’application réglementent les activités suivantes : • Agents immobiliers et mandataires en vente de fonds de commerce ; • Marchands de listes ; • Chasseurs d’appartements, courtiers en immobilier ou apporteurs d’affaires ; • Administrateurs de biens ; • Syndics de copropriété. 4 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 Elle oblige notamment ces professionnels à : • Avoir une assurance de responsabilité civile professionnelle ; • Être titulaire d’une carte délivrée par les préfectures puis par les chambres de commerce et d’industrie territoriales ; • Remplir des conditions d’aptitude ; • Détenir un mandat écrit ; • Tenir un registre-répertoire (pour les versements ou remises) et un registre des mandats ; • Délivrer un reçu pour les sommes versées ; • Respecter les obligations administratives relatives à la tenue de l’agence, des succursales et au personnel. 1.6 - Loi du 31 décembre 1985 La loi Bonnemaison, du 31 décembre 1985, rend le conseil syndical obligatoire avec toujours la possibilité pour les copropriétaires de refuser d’en constituer un. Elle instaure la possibilité du compte bancaire séparé, elle modifie les pièces comptables et offre la possibilité aux copropriétaires de vérifier ces pièces. 1.7 - Loi du 21 juillet 1994 Importante, elle instaure le privilège spécial du syndicat : lors de la vente d’un lot, quand le vendeur doit des charges, le syndicat est un créancier privilégié afin de recouvrer ces charges. 1.8 - Loi dite "SRU" relative à la solidarité et au renouvellement urbain 13/12/2000 Loi SRU du 13 décembre 2000 complétée par le décret de 14 mars 2005 : • Mise en place le plan comptable général et la comptabilité d’engagement dite « en partie double » • Établissement du budget annuel • Obligation pour tout RCP d’indiquer le mode de calcul des quotes-parts des PC et de la répartition des charges • Obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndic de copropriété • Création d’un carnet d’entretien pour toutes les copropriétés 5 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 • Majorité simple requise pour l‘installation de compteurs eau froide divisionnaire • Harmonisation des RCP avec les nouvelles dispositions par majorité simple 1.9 - Décret du 27 mai 2004 Le décret du 27 mai 2004 a pour objet de compléter et d'adapter le décret du 17 mars 1967 au regard de ces nouvelles dispositions prévues par la loi SRU. Il contient également des dispositions tendant à : • Améliorer les règles qui régissent la tenue des assemblées générales • Mieux organiser l'information des copropriétaires sur la gestion de leur immeuble • Clarifier les rapports entre vendeurs et acquéreurs et améliorer l'information des acquéreurs de lots de copropriété Le décret est composé de neuf titres consacrés respectivement aux thèmes suivants : • Les mutations de lots de copropriété • Les assemblées générales de copropriété • Le conseil syndical • Le syndic • Les dispositions particulières aux syndicats de forme coopérative • La comptabilité du syndicat • La procédure applicable aux syndicats en difficulté • Les unions de syndicats de copropriétaires • Des dispositions diverses et transitoires : notamment les dates d'entrée en vigueur des différentes mesures 1.10 - Loi SAE du 9 septembre 2004 Mise aux normes des ascenseurs installés avant 27 août 2000 en 3 échéances 2010, 2013 et 2021 Mise en place d’un contrat d’entretien et d’un contrôle quinquennal. 6 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 1.11 - Loi 13 juillet 2006 ENL engagement national pour le logement Mise à la charge du seul copropriétaire cédant les honoraires de mutation du syndic. Prolongation du délai pour mise à jour des RCP. Report au 1er janvier 2007 de l’entrée en vigueur des règles comptables 1.12 - Décret du 1er mars 2007 Sauf urgence, notification de la convocation au moins 21 jours avant la date de la réunion. 1.13 - Loi BOUTIN du 25 mars 2009 Modalité de rémunération du syndic (art 18 A) honoraires travaux votés en AG seulement. Transmission des archives du syndicat au nouveau syndic. Mise en place d’un droit de préférence en cas de vente d’un parking art 8-1 1.14 - Arrêté Noveli du 25 mars 2010 Contenu de la mission courante du syndic. Introduction de la notion de contrat forfaitaire de syndic. 1.15 - Loi ALUR du 24 mars 2014 • Création du CNTGI • Établissement du budget prévisionnel avec le CS • Obligation d’assurance contre les risques RC du syndicat et du CS • Mise en concurrence du contrat de syndic • Interdiction de donné son pouvoir à des personnes liées au syndic • Abaissement de certaines règles de majorité • Décision confier les archives du syndicat doit être prise en ag • Annexion des documents relatifs à l’organisation et à la situation financière à la promesse de vente • Abaissement du seuil de déclenchement de la procédure d’alerte de 25 à 15 % 7 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 1.16 - Loi Macron du 6 août 2015 FOCUS Désignation d'un syndic lorsque le syndicat en est dépourvu (article 88, I) La loi du 10 juillet 1965 encadre la désignation d'un syndic, lorsque la copropriété en est dépourvue (article 17). La loi MACRON précise que, hors hypothèse de la mise en place d'une copropriété, l'assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire aux fins de nommer un syndic. À défaut, le président du tribunal de grande instance, à la requête de tout intéressé, nomme un administrateur provisoire de la copropriété chargé de convoquer l'assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d'un syndic. Mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndic (article 88, II) La loi ALUR impose la mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics (article 21, L. du 10 juillet 1965). Désormais, la mise en concurrence n’est plus systématique lors de la désignation du syndic, mais seulement tous les 3 ans. De plus, le conseil syndical peut être dispensé de procéder à cette mise en concurrence. En effet, l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire peut décider à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires) d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée. Fibre optique (article 114) Lorsque l'immeuble n'est pas équipé de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, toute proposition émanant d'un opérateur de communications électroniques d'installer de telles lignes en vue de permettre la desserte de l'ensemble des occupants par un réseau de communications électroniques à très haut débit ouvert au public est inscrite de droit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Celle-ci doit statuer sur toute proposition allant dans ce sens (article 24-2 de la loi du 10 juillet 1965). La loi MACRON précise que l'assemblée générale peut également, dans les mêmes conditions, donner mandat au conseil syndical pour se prononcer sur toute proposition future d'un opérateur. Tant qu'une installation n'a pas été autorisée, l'ordre du jour de l'assemblée générale comporte de droit un projet de résolution donnant au conseil syndical un tel mandat. Installation d'une station nécessaire au déploiement d'un réseau radioélectrique ouvert au public (article 114, III) 8 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 La loi MACRON précise que cette décision est adoptée, en assemblée générale, à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Contrôle des autorités administratives Les infractions ou manquements aux dispositions relatives aux honoraires pour travaux des syndics (article 18-1 A de la loi de 1965) pourront être recherchés et constatés notamment par les agents de la DGCCRF, conformément à l'article L. 141-1 du code de la consommation. 1.17 - Loi égalité et citoyenneté du 27 janvier 2017 FOCUS La loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l'égalité et à la citoyenneté (JORF n°0024 du 28 janvier 2017, texte n° 1), si en matière immobilière traite essentiellement du logement social à travers le titre II traitant de la mixité sociale et l’égalité des chances dans l’habitat, son Chapitre V, relatif à des mesures de simplification, s’attarde aussi sur la copropriété. En effet, la loi du 27 janvier 2017 est venue, dans un souci de simplification, confirmer ou préciser certains points relatifs à l’information des acquéreurs de lots de copropriétés (I), à l’immatriculation des copropriétés (II), au registre national des copropriétés (III), aux copropriétés en difficulté (IV), ainsi qu’aux honoraires du syndic (V). I) Information des acquéreurs (article 117, XIII) Ratification de l’ordonnance du 27 août 2015 relative à l’information des acquéreurs - La loi « ALUR » a renforcé l’information à donner aux acquéreurs de lots de copropriété en imposant l’obligation d’annexer à la promesse ou, à défaut, différents documents notamment relatifs à l'organisation de l'immeuble, aux informations financières ou encore au diagnostic technique global (art. L.721-2 & et L.721-3 CCH). L'ordonnance n° 2015-1075 du 27 août 2015 relative à la simplification des modalités d'information des acquéreurs, notamment sur la forme de la remise des documents et la sécurisation des informations transmises a été ratifiée II) Immatriculation des copropriétés (article 133) 9 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 Détermination des lots à prendre en compte pour l’immatriculation obligatoire des copropriétés - La loi « ALUR » a organisé l’immatriculation progressive des syndicats de copropriété en fonction du nombre de lots qu’ils comportent (au plus tard 31 décembre 2016 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; 31 décembre 2017 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots, 31 décembre 2018 pour les copropriétés de moins de 50 lots). La loi « Égalité et Citoyenneté » est venue quant à elle préciser la nature des lots qu’il convient de prendre en compte pour déterminer la date avant laquelle le représentant légal de la copropriété est tenu de réaliser les démarches d’immatriculation auprès du registre national. Ainsi, si initialement tous les lots de la copropriété devaient être pris en compte (logements, commerces, bureaux, garage, caves…), désormais, à compter de l’entrée en vigueur de la loi, seuls les lots à usage de logements, de bureaux et de commerces doivent être pris en compte (art. 53, I & III, L. 24 mars 2014). III) Registre national des copropriétés (article 129, 1° et 2°) Élargissement de l’accès aux données du registre par le public et les notaires - La loi « ALUR » a créé un registre national des copropriétés dans le but de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements. L’accès aux données enregistrées est réservé aux personnes énumérées par la loi, comme l’État, les collectivités territoriales lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre des politiques de l’habitat, de lutte contre l’habitat indigne et en matière de copropriétés dégradées, ainsi que les syndics ou les notaires (art. L.711-3, R.711-16 & R.711-17 CCH). Toutefois, l’accès était alors limité aux données d’identification des copropriétés immatriculées comme les noms, adresse, date de création, nom du syndic, nombre et nature des lots (art. L. 711-2, II, 1°, CCH). La loi Égalité et Citoyenneté étend l’accès des notaires à l’ensemble des données enregistrées afin de faciliter l’information des acquéreurs de lots de copropriété (art. L. 711-3 CCH). La loi Égalité et Citoyenneté élargit aussi l’accès aux données aux citoyens qui pourront avoir accès en sus des nom, adresse et date de création du syndicat aux données relatives aux nombres, nature des lots et nom du syndic, mais aussi savoir si la copropriété est en difficulté ou fait l’objet d’un arrêté ou d’une injonction administrative (art. L. 711-2 CCH). En conséquence, l’objet du registre national des copropriétés est « de faciliter la connaissance des citoyens et des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la 10 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 mise en œuvre des actions destinées dysfonctionnements » (art. L. 711-1 CCH). à prévenir la survenance des IV) Copropriétés en difficulté (article 122) Avance de fonds - Comme pour le syndic provisoire (art. 18, II, L. 1965), l’administrateur provisoire peut dorénavant avancer des fonds au syndicat de copropriétaires lorsqu’il est chargé de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété en difficulté financière ou de gestion (art. 29, I, L. 1965) comme lorsque l’immeuble est placé sous administration provisoire « renforcée » (art. 29-11, L. 1965). Fonction de syndic de l’administrateur provisoire - Il est précisé désormais que l’administrateur provisoire ne peut, durant un délai de cinq ans à compter de l’issue de sa mission, être désigné syndic de la copropriété qu’il a administré en cette qualité (art. 29-1, IV, L. 1965). Cette interdiction s'applique aux procédures ouvertes à compter de l'entrée en vigueur du nouveau texte. Généralisation de l’information de l’action en désignation d’un mandataire ad hoc La loi « ALUR » prévoit que le préfet, le maire de la commune où est implanté l'immeuble et le président de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d'habitat, doivent être informés, lorsqu'à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, de l’action en désignation d'un mandataire ad hoc formée les copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou tout créancier lorsque les factures d'abonnement et de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures de travaux, votés par l'assemblée générale et exécutés, sont impayées depuis six mois et qu’il a adressé au syndic un commandement de payer resté infructueux. L’information n’avait pas à être fournie lorsque l’action émanait du syndic. Désormais, l’information devra être communiquée même lorsque l’action est le fait du syndic (art. 29 A, L. 1965). Généralisation de la prorogation des suspensions et interdictions - L’article 29-3 I, dans sa rédaction issue de la loi « ALUR », prévoit que l'ordonnance de désignation d'un administrateur provisoire (dans le cadre de l'article 29-1, L. 1965) emporte, pour une période de douze mois, suspension de l'exigibilité des créances, autres que les créances publiques et sociales, ayant leur origine antérieurement à cette décision. Le texte de préciser : • qu’elle interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance a son origine antérieurement à cette décision et tendant à la condamnation du syndicat débiteur au paiement d'une somme d'argent ou la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent 11 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 • qu’elle arrête ou interdit également toute procédure d'exécution de la part de ces créanciers ainsi que toute procédure de distribution n'ayant pas produit un effet attributif avant cette décision ; • qu’elle emporte également suspension des stipulations contractuelles prévoyant des majorations ou des pénalités de retard ainsi que la résolution de plein droit du contrat. Si le juge des référés, sur demande de l'administrateur provisoire, peut se prononcer sur une prorogation des effets de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire jusqu'à trente mois, le texte dans cette rédaction visait seulement la prorogation de « la suspension prévue au I ». La loi « Égalité et Citoyenneté » vient de lever les discussions pouvant concerner le domaine d’application de cette prorogation qui concerne désormais toutes « les suspensions et interdictions prévues au I » (art. 29-3, II, L. 1965). Généralisation du maintien des suspensions et interdictions en cas d’homologation du plan d’apurement - Il résulte de l’article 29-5 de la loi de 1965, dans sa rédaction issue de la loi « ALUR », que l'administrateur provisoire doit établir un plan d'apurement des dettes. L'ordonnance d'homologation est notifiée aux créanciers et au conseil syndical avec le plan d'apurement définitif. La notification de l'ordonnance ou du jugement entraîne alors, tant que le plan d'apurement est respecté, le maintien des suspensions et interdictions prévues par l’article 29-3 de la loi de 1965, et non plus seulement de la seule exigibilité des créances. Clarification quant aux actions autorisées - La loi « ALUR » a prévu que les actions en justice et les voies d'exécution autres que celles suspendues, interdites ou arrêtées, peuvent être poursuivies à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Clarification apportée par la loi « Égalité et Citoyenneté », une telle action n’est possible qu’après mise en cause « de » (et non plus par comme le prévoyait le texte) l'administrateur provisoire (art. 29-3, IV, L. 1965). Création d’un relevé de forclusion - La loi « ALUR » a créé une procédure d’apurement des dettes imposant aux créanciers à déclarer leurs créances dans un délai donné à l’administrateur provisoire, sous peine de forclusion. Une dérogation est cependant aménagée pour permettre l’exercice d’une action en relevé de forclusion par le créancier, dès lors qu’il justifie que sa défaillance dans le délai de forclusion n’est pas de son fait. Un décret en Conseil d’État devra préciser le régime de cette action. Cette disposition sera alors applicable aux procédures ouvertes à compter de la date d’entrée en vigueur de ce décret, et au plus tard le 1er janvier 2018 (art. 29-4, III, L. 1965). V) Honoraires du syndic (article 122) 12 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 Extension du plafonnement - Par dérogation au principe de la participation des locataires aux charges communes, la loi « ALUR » prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Le texte précisait, alors, à sa suite, que les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne pouvaient excéder un montant fixé par décret. Ce plafonnement règlementaire, désormais prévu par un dernier alinéa, est étendu aux sommes perçues par le syndic au titre de ses honoraires pour la réalisation des prestations de mise en demeure et de relance après mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire (art. 10-1, in fine, L. 1965). 1.18 - Loi ELAN du 23 novembre 2018 • consécration du lot transitoire (article 206, L. ELAN) • précision de l’application du statut de la copropriété (article 207, L. ELAN) • précision de la définition des parties communes (article 208, L. ELAN) • consécration des parties communes spéciales et de jouissances privatives (article 209, L. ELAN) • création de pénalités en cas de non-transmission de pièves au conseil syndical (article 203, L. ELAN) • consécration de l’intranet (article 205, L. ELAN) • instauration d’un devoir d’alerte du syndic en matière d’habitat indigne (article 193 L. ELAN) • précision du régime du droit de vote dans le cadre d’un bail réel solidaire (article 214 & 216 L. ELAN) • élargissement et précision du régime du mandat de vote • dématérialisation du vote (article 211, II, L. ELAN) • modification de la majorité pour les économies d’énergie et gaz à effet de serre (article 212 L. ELAN) • prise en compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges pour la répartition du fond travaux (article 204, L. ELAN) 13 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 • action en recouvrement des charges étendue (article 210, L. ELAN) • remaniement du délai de prescription (article 213 L. ELAN) • réforme du régime de carence (article 202, I, 1°&3° L. ELAN • extension des compétences de l’ANAH (article 202, I, 1°, L. ELAN • modification du régime des copropriétés dégradées (article 202, I, 2°, 4° s., III à V, L. ELAN) • extension de la lutte contre l’habitat indigne (article 194, I, 6°, L. ELAN) • réforme annoncée du droit des copropriétés (article 215 L. ELAN) Le législateur a autorisé le Gouvernement à codifier et moderniser le droit de la copropriété. Le projet de loi de ratification doit être alors déposé devant le Parlement dans un délai de trois mois à compter de la publication de chaque ordonnance. Une première ordonnance du 30 octobre 2019 vise à clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, la prise de décision par le syndicat des copropriétaires et les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic. L’ordonnance prévoit une entrée en vigueur au 1er juin 2020 sauf en ce qui concerne la dispense d’ouverture d’un compte séparé pour les petites copropriétés, ainsi que pour les petites, en cas de changement de syndic, les obligations du syndic sortant. 1.19 - Loi « Climat et Résilience « du 22 août 2021 • Allègement des majorités requises pour faciliter la pose de bornes de recharge de véhicules électriques et hybrides • Réalisation du DPE pour tout » bâtiment d’habitation collective dont le permis a été déposé avant le 01/01/2013 » (entrée en vigueur progressive selon le nombre de lots). • Élaboration d’un plan pluri annuel de travaux pour tous les immeubles à destination d’habitation – totale ou partielle- de plus de 15 ans • Constitution d’un fonds travaux pour les immeubles de plus de 10 ans • Vente du lot de copropriété : le plan pluri annuel de travaux est à annexer et à porter à connaissance de de l’acquéreur. 14 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LA RÉGLEMENTATION DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Vérifié par Icademie : 23/11/2023 1.20 - Loi « 3DS – Différenciation, Décentralisation, Déconcentration- « du 21 février 2022 Mise en conformité des règlements de copropriété portant sur les lots transitoires ainsi que les parties communes spéciales ou à jouissance privative. 2 - La Jurisprudence La jurisprudence est composée l’interprétation des Lois par la Cour de cassation et les autres décisions judiciaires commentées, elle est donc très importante pour les professionnels du Droit. Elle permet de comprendre l’application de règles théoriques parfois difficiles à cerner à des cas concrets. Elle peut également servir au gestionnaire de copropriété dans sa prise de décision ou fourniture de conseils au regard de jugements apportés sur une situation similaire rencontrée. 3 - Les conventions collectives • Gardiens, concierges et employés d'immeubles (n° 3144) • Jardiniers (n° 3602) • Administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers 15 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre »