Les Fondamentaux de la Copropriété - PDF

LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 Table des matières 1 - Définition de la copropriété et le domaine de la loi du 1...

LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 Table des matières 1 - Définition de la copropriété et le domaine de la loi du 10/07/1965........................................... 3 1.1 - Qu’est-ce qu’une copropriété ? ......................................................................................................................... 3 1.2 - Les principes de droit ................................................................................................................................................... 3 2 - Définition et spécificités des parties privatives et des parties communes .................... 5 2.1 - Les parties privatives ................................................................................................................................................... 6 2.2 - Les parties communes .................................................................................................................................................7 2.2.1 - Définition ................................................................................................................................................................................7 2.2.2 - Les droits accessoires aux parties communes ............................................................................ 8 3 - Les documents impératifs.................................................................................................................................................. 10 3.1 - L’État Descriptif de Division. ............................................................................................................................ 10 3.2 - Le Règlement de Copropriété ...........................................................................................................................11 2 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 1 - Définition de la copropriété et le domaine de la loi du 10/07/1965 1.1 - Qu’est-ce qu’une copropriété ? Ce mot étymologiquement évoque une propriété appartenant à un ensemble de personnes (co : ensemble), et à ce titre on peut la qualifier de « propriété collective ». Néanmoins elle se distingue d’autres formes de propriété collective telles que l’indivision, le démembrement de propriété ou encore la mitoyenneté bien que dans la copropriété, on retrouvera ces notions : un lot de copropriété à la suite d’un décès sera en indivision ou démembré entre usufruit appartenant au conjoint survivant et nu propriété au descendant ou enfin, la copropriété pourra disposer d’un mur en mitoyenneté. Le principe est très ancien : après la coutume, au XVI -ème siècle, le Code Civil dans un article aujourd’hui abrogé réglemente la notion de « servitude de plancher » comme un mode de propriété pour ensuite en 1938 par la loi du 28 Juin légiférant les sociétés de construction créent une amorce du statut de la copropriété. Le texte fondateur sera la loi du 10 Juillet 1965 complétée par son décret publié le 17 Mars 1967.Depuis, cette loi a été maintes fois modifiée, la dernière loi en date étant la loi 3DS du 21 Février 2022 et précédée de la loi Climat et Résilience du 22 Aout 2021.La liste exhaustive de ces textes ainsi que leur apport est jointe en annexe. 1.2 - Les principes de droit L’article 1 de la loi du10 Juillet 1965 nous explique par l’application de son statut ce qu’est une copropriété : « I. La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. Ce lot peut être un lot transitoire. Il est alors formé d'une partie privative constituée d'un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet de réaliser et d'une quote-part de parties communes correspondante. La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. » Le statut de la copropriété est d’ordre public (« régit ») : il s’applique systématiquement dès la division de l’immeuble entre deux propriétaires qui deviennent des copropriétaires lorsque l’immeuble est bâti, c’est-à-dire dès l’achèvement de l’immeuble. La distinction entre groupe d’immeubles et ensembles immobiliers permet 3 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 ainsi de définir un champ d’application obligatoire du statut : un immeuble bâti ou un groupe d’immeubles bâtis est inséré sur une seule et même parcelle indivise. A contrario, un ensemble immobilier, notamment un lotissement, est caractérisé par une hétérogénéité des modes de propriété au sol : juxtaposition de parcelles privatives et indivises, reliées par des éléments d’équipement commun (voiries, installations, espaces verts, etc.). Dès le 1er lot livré, l’immeuble est considéré « achevé ». Naît alors le syndicat de copropriétaires, une personne morale qui représente les copropriétaires. L’immeuble ou le groupe d’immeubles doit être bâti : le statut ne s’applique pas à un ensemble de parkings extérieurs appartenant à des propriétaires différents. Les terrains nus et les chemins, les cours d’eau, les puits et les abreuvoirs sont hors champ du statut de la copropriété. En présence de plusieurs bâtiments, le statut s’applique au fur et à mesure de l’avancement de la construction. L’usage est réservé essentiellement à de l’habitation -logements- mais aussi du professionnel tels que des bureaux ou des locaux commerciaux à titre partiel. Chaque lot doit avoir impérativement une partie privative et une quote-part de parties communes qui sont inséparables :la jurisprudence est intransigeante sur ce point il n’y a pas de copropriété si le lot comprend uniquement des parties privatives ou des parties communes Selon le droit français, la copropriété fonctionne sous le régime de l'indivision forcée, c'est-à-dire un régime inspiré de la mitoyenneté. Aucun nombre minimum de lots n’est requis pourvu qu’il en y ait avec chacun une quote-part de parties communes. Une copropriété peut être composée de 2 lots uniquement, mais les plus grandes copropriétés françaises, Grigny 2 (Grigny dans l'Essonne) et Parly 2 (Le Chesnay et Rocquencourt dans les Yvelines) avoisinent les cinq mille logements. La copropriété disparaît du fait de la réunion de tous les lots entre les mains d'un même propriétaire. Le créancier peut alors solliciter la désignation d'un administrateur ad hoc du syndicat pour liquider sa créance (Civ. 3, 27 avril 2017, n°16-11278). La copropriété peut être verticale ou horizontale avec un terrain indivis sur lequel sont construites plusieurs maisons individuelles qui seront les parties privatives. Le lot transitoire ou en attente d’être construit est un lot qui appartient au promoteur disposant de droit à construire : une fois achevé, ce lot sera à nouveau divisé pour devenir des lots autonomes et indépendants. Les copropriétaires de ces lots participent aux Assemblées Générales, payent leurs charges cependant ils ont le droit de construire en vertu du règlement de copropriété sans avoir d’autorisation supplémentaire à demander au syndicat des copropriétaires. L’article 43 de la loi de 1965 précise que les articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46, ainsi que les articles du décret liés, sont d’ordre public. Les articles 1 à 5, qui portent notamment sur la définition des parties privatives et communes, ainsi que les articles 38 à 41, qui portent sur la reconstruction, ne sont pas impératifs. La liberté contractuelle pouvant 4 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 prévoir une répartition particulière, il faudra être attentif quant à la rédaction de ces clauses dans le règlement de copropriété. Ce statut peut être adopté par des structures qui n’ont pas vocation à être régies par cette organisation comme le précise l’article 1er dans on deuxième paragraphe : « II.-A défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion de leurs éléments et services communs, la présente loi est également applicable : 1° A tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis à destination totale autre que d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes ; 2° A tout ensemble immobilier qui, outre des terrains, des volumes, des aménagements et des services communs, comporte des parcelles ou des volumes, bâtis ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Pour les immeubles, groupes d'immeubles et ensembles immobiliers mentionnés aux deux alinéas ci-dessus et déjà régis par la présente loi, la convention mentionnée au premier alinéa du présent II est adoptée par l'assemblée générale à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat. » Il s’agit d’abord de groupes d’immeubles comme précédemment, mais dont l’usage d’habitation est remplacé par un usage commercial ou professionnel et ensuite, « d’ensembles immobiliers » qui se composent de terrains et parcelles bâties ou non, dotées d’aménagement et équipements communs, faisant l’objet de droits privatifs. À titre d’exemple, des parcelles bâties contigües avec un service de gardiennage et VRD communs adopteront le statut de la copropriété pour gérer leur structure. Une fois le domaine d’application du statut de la copropriété identifié, la loi du 10/07/1965 définit les parties privatives et les parties communes 2 - Définition et spécificités des parties privatives et des parties communes Si la loi de 1967 définit les parties privatives et les parties communes, c’est bien le règlement de copropriété qui détermine les lots privatifs et les lots communs de manière intangible, les principes posés par la loi de 1967 étant supplétifs de volonté en la matière. Un lot de copropriété est composé de façon indissociable d’une partie privative dont chaque propriétaire à la propriété et la jouissance exclusive et d’une quote-part de parties communes (ou “tantièmes” de copropriété) qui sont la propriété 5 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 indivise de tous les copropriétaires et sont affectées à la jouissance de l’ensemble des copropriétaires. 2.1 - Les parties privatives La loi définit les parties privatives comme étant celles réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Il semblerait que ce critère prévaut sachant que la définition donnée par l’article 2 de la loi du 10/07/1965 est brève. Il est préférable de se référer au règlement de copropriété qui peut être plus complet et détaillé et dont la portée l’emportera toujours sur la loi (Cas.Civ 3eme Chbre 07/01/2021). En général, sont classées parties privatives tout ce qui se trouve à l’intérieur des appartements, locaux ou emplacements compris dans chacun des lots, exception faite du gros œuvre : • la moquette, le papier peint, le plancher, le plafond, etc. • les fenêtres, les portes, les gardes-corps, les volets, • les installations individuelles telles que les cuisines, les canalisations horizontales jusqu’au branchement sur la colonne collective, • les chaudières ou tout le système de chauffage individuel, • les robinets d’arrêts d’eau. En cas de chauffage collectif, les radiateurs restent un élément privatif. Les cloisons (murs non porteurs) entre deux locaux privatifs sont, sauf indication contraire du RC, présumées parties mitoyennes. Sur les balcons, le gros œuvre est commun, le carrelage et le garde-corps sont privatifs. On peut trouver, dans les règlements récents, le classement en parties communes des barres d’appui ou encore des fenêtres. Sont accessoires aux parties privatives : • les enseignes, • les plaques professionnelles, • les boîtes aux lettres. Ces accessoires doivent être conformes à la destination de l’immeuble telle que définie dans le RC. Cela protège le copropriétaire contre les abus de pouvoir de l’assemblée qui ne pourra imposer leur suppression. La loi s’applique à préciser l’usage que chaque copropriétaire doit faire de ses parties privatives dans son article 9 : » Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties 6 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » C’est le règlement de copropriété qui développera l’utilisation que chacun peut faire de son lot. 2.2 - Les parties communes 2.2.1 - Définition C’est l’article 3 de la loi qui les définit comme « Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. » suivi d’une énumération complète mais non exhaustive qui peut être complétée par le règlement de copropriété. L’article 4 précise : » Les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. » Sont énoncées par la loi comme parties communes : • Le sol • Les cours • Les parcs, jardins et voies d’accès • Le gros œuvre, les bâtiments • o Les murs o La toiture o La terrasse o Les escaliers o Les balcons Les éléments d’équipement commun o Les ascenseurs o Les canalisations o Les éléments d’équipement divers • Les coffres, gaines et têtes de cheminées • Les locaux des services communs o La loge du concierge 7 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 o • Autres locaux à usage collectif Les passages et corridors. 2.2.2 - Les droits accessoires aux parties communes Il s’agit des droits qui suivent en principe et sous certaines restrictions le sort des parties communes. Ils y sont attachés mais susceptibles d’être aliénés. Il s’agit dans le silence ou la contradiction des titres : • le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; • le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ; • le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; • le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes. Ces droits doivent être régis par une convention intégrée dans le RC. Le droit de surélever, par exemple, peut être réservé par le RC à un tiers (convention de l’article 37). L’AG peut s’opposer à ce droit mais devra une indemnité au titulaire du droit. La loi ELAN a précisé que, sauf stipulations du règlement de copropriété contraire, sont parties communes (art. 3, mod. L. 1965) tout élément incorporé dans les parties communes, ainsi que comme droits accessoires aux parties communes les droits d’affichage sur les parties communes et les droits de construire afférents aux parties communes. On le sait, toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l'exercice d'un des droits accessoires aux parties communes, autre que le droit de mitoyenneté, devient caduque s’il n’est pas exercé dans les dix ans (art. 37, L. 1965). Désormais, il est précisé que, par exception, les droits de construire, d’affouiller et de surélever ne peuvent faire l’objet d’une telle convention. Ces droits peuvent, toutefois, constituer la partie privative d’un lot transitoire (art. 37-1, nouv., L. 1965). Cependant, les conventions antérieures à la loi ELAN demeurent valables (art. 208, II, L. ELAN). Les catégories de parties communes Ces parties communes, propriété indivise de chaque membre de l’immeuble, peuvent se ventiler en trois catégories : 8 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 ➜ Les “parties communes générales” concernant l’ensemble de copropriétaires sans aucune restriction. À titre d’exemple on peut citer : • Le terrain de la copropriété, • Les espaces verts, à l’exception de ceux qui seraient privatifs, • Les compteurs généraux : électricité - eau - gaz. tous les ➜ Les “parties communes spéciales” concernant seulement certains copropriétaires : il s’agit de parties communes réservées à plusieurs copropriétaires. À titre d’exemple on peut citer : • Le toit de chaque bâtiment, • L’ascenseur de chaque bâtiment • Les parties communes à certains copropriétaires • Ascenseur. Soit le RC prévoit de dispenser du paiement des charges les copropriétaires non concernés, soit il réserve la propriété indivise ainsi que le paiement des charges et le droit de vote lié qu’aux seuls copropriétaires concernés. La loi ELAN (art. 6-2 nouv., L. 1965) prévoit que ces parties communes spéciales sont affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ceux-ci. Leur création est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles. Les décisions relatives aux seules parties communes spéciales peuvent être adoptées soit lors d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels elles sont affectées. ➜ Les parties communes à jouissance privative concernant un seul copropriétaire. À titre d’exemple on peut citer : -) les terrasses, -) les jardins. L’intérêt de faire de ces éléments des parties communes plutôt que privatives est de préserver l’uniformité de l’immeuble en limitant la liberté individuelle du copropriétaire et ses désirs d’aménagement. La loi ELAN (art. 6-2 nouv., L. 1965) prévoit qu’elles sont affectées à l’usage et à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot. La loi ELAN 9 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 consacre les notions de parties communes spéciales et de jouissances privatives, qui doivent être expressément prévues dans le règlement de copropriété (art. 6-4 nouv., L. 1965). La copropriété dispose de trois ans à compter de la promulgation de la loi pour mettre, si besoin est, le règlement de copropriété en conformité. Le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale cette question. La décision est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (art. 209, II, L. ELAN). Une fois cette définition posée et établie, il faut connaître la réglementation qui prévaut en ce domaine. Les règles applicables aux parties communes Selon les règles de majorité applicables et définies par la loi du 10/07/1965, les parties communes peuvent être louées ou vendues : tel sera souvent le cas de la loge du concierge. Elles peuvent aussi s’acquérir par prescription acquisitive par un copropriétaire ou l’ensemble des copropriétaires. Elles peuvent faire également l’objet de servitudes. Une fois identifiées, il faut appréhender la méthode qui permet de calculer la quotepart de parties communes ou tantièmes de copropriété et c’est un des rôles de l’état descriptif de division. 3 - Les documents impératifs Dans toute copropriété se mélangent des individualités, des droits privatifs et collectifs. Il est donc impératif d’organiser les différentes relations. Le règlement de copropriété est un document écrit, obligatoire, contractuel qui précise les règles de fonctionnement d’un immeuble donné en définissant les droits et obligations des copropriétaires et s’impose à tous : c’est donc la charte d'organisation de la copropriété. L’existence et les modalités de ce document sont prévues par les articles 8, 10 à 14, 18, 28, 35, 49 de la loi de 1965 ainsi que par les articles 1 à 4, 15 et 55 du décret de 1967.On lui adjoint l’état descriptif de division dont le but est de lister les lots, initialement destiné au service foncier. 3.1 - L’État Descriptif de Division. Ce document liste tous les lots qui composent la copropriété :il est annexé ou complète le RDC. Il est rédigé le plus souvent par un géomètre expert qui va identifier la ou les parcelles cadastrales composant la copropriété et ensuite lister tous lots en précisant sous 10 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 forme également d’un tableau synthétique leur situation – étage-, leur surface et la quote-part de parties communes qui leur sont attachées. Sa vocation est foncière mais elle permet de répartir les charges de copropriété à chaque lot par la création des quote-parts de parties communes qui sont calculées proportionnellement à la valeur des parties privatives. Le rédacteur va prendre en compte deux critères : • d’abord celui de la « consistance » : la hauteur du plafond, et la nature du lot seront prises en compte ; • ensuite celui de la « situation » : l’étage et l’ensoleillement interviennent également. Enfin après avoir pondéré la surface de chaque lot selon ces deux critères, on calcule la quote-part en effectuant le rapport entre la surface pondérée du lot et la surface pondérée de tous les autres. L’article 5 de la loi du 10/03/1965 l’explique ainsi : » Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. » 3.2 - Le Règlement de Copropriété Le décret de 1967, dans son article 3, dispose que le règlement peut faire l'objet d'un acte conventionnel ou résulter d'un acte judiciaire. Le plus souvent il est rédigé par un notaire ou par un géomètre. En réalité, il existe trois modes d'établissement du règlement : • Accord unanime de tous les copropriétaires Le consentement unanime des copropriétaires suppose que le règlement soit élaboré avant l'application du statut de la copropriété. Au projet de règlement, les futurs copropriétaires donneront alors leur accord de manière soit instantanée, soit successive. Instantané : Ce mode de formation se constate lorsque tous les copropriétaires de l'immeuble interviennent ensemble à l'acte pour souscrire au règlement. Successive : C'est l'hypothèse la plus fréquente. Elle se présente soit dans le cas d'un immeuble à construire, soit d'un immeuble déjà construit. Dans le premier cas, c'est le promoteur qui établit le règlement ; dans le second, c'est le propriétaire de l'immeuble 11 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. Par conséquent, aucune de ces informations ne peut être reproduite, modifiée, rediffusée, traduite, exploitée commercialement ou réutilisée de quelque manière que ce soit sans l'accord préalable écrit du ou des propriétaires de l’œuvre » LES FONDAMENTAUX DE LA COPROPRIÉTÉ Auteur : Caroline CHABBAL Mis à jour par Vanessa CASTAGNIER : 23/11/2023 qui entend le placer sous le régime de la copropriété. Dans l'un et l'autre cas, les acquéreurs de lots adhéreront au règlement lors de la conclusion des actes de vente. • D’une résolution d'assemblée simplement majoritaire L'article 26 de la Loi du 10 juillet 65 dispose que l'assemblée générale des copropriétaires établit, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, le règlement de copropriété. • D’une décision de justice. C’est le tribunal judiciaire qui a la compétence pour procéder à une nouvelle répartition des charges (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 11). Le premier mode est, de loin, le plus courant ; les deux autres, et surtout le dernier, sont exceptionnels. Depuis les lois SRU (2000) et ENL (2006), peuvent être votées à la majorité simple, les « adaptations » du règlement de copropriété « rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement » (loi du 10.07.1965 art. 24 II f.). Toutefois, un copropriétaire ne peut contester le règlement de ses charges au seul motif que le règlement de copropriété n’a pas été « adapté » aux modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement (Civ. 3, 21.01.2014 n° 12-26689). 12 « Tous droits de reproduction et de représentation réservés. Toutes les informations produites sur ce document sont protégées par des droits de propriété intellectuelle détenus. 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