Le Régime Juridique de l'Immeuble PDF

Le régime juridique de l’immeuble Et si nous parlions de monopropriété, d’indivision, de lotissement, de copropriété, d’ASL, … ? ▪ Derrière ces mots se cachent des situations plus complexes à appréhender qu’il n’y paraît, avec de plus des terminologies pouvant facilement porter à confu...

Le régime juridique de l’immeuble Et si nous parlions de monopropriété, d’indivision, de lotissement, de copropriété, d’ASL, … ? ▪ Derrière ces mots se cachent des situations plus complexes à appréhender qu’il n’y paraît, avec de plus des terminologies pouvant facilement porter à confusion. ▪ C’est pourquoi nous vous proposons de décrypter ensemble ces différents régimes afin de détenir toutes les clés de lecture pour une parfaite compréhension de l’organisation de la gestion des immeubles et de ses acteurs. Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 5  Le régime juridique de l’immeuble Le régime de gestion de l’immeuble dépend à la fois de sa nature … ▪ Immeuble individuel versus ▪ Immeuble collectif Nombre logements en France métropolitaine : ± 36,8 millions ‐ Individuels : 20,2 millions soit 55% ‐ Collectifs : 16,5 millions soit 45% Données au 01/01/23 - source INSEE L’exemple type est la maison individuelle comprenant un seul logement. Un immeuble est collectif dès lors qu’il répond à Une maison ou un immeuble, divisés en 2 critères : plusieurs lots distincts avec des entrées Le bâtiment doit disposer de plus de deux séparées, seront considérés comme un logements séparés distinctement. immeuble individuel. Les logements situés dans le bâtiment doivent être accessibles depuis des parties communes Par contre, s’ils sont desservis par une entrée Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 construites (ascenseur, escalier, …) qu’elles commune, ils deviennent un immeuble soient situées à l’intérieur ou à l’extérieur du collectif. bâtiment d’habitation. 6  Le régime juridique de l’immeuble … et du nombre de propriétaires, personnes physiques ou personnes morales... ▪ Unicité de propriétaire versus ▪ Pluralité de propriétaires Il s’agit dans ce cas d’une « copropriété », mais pas 1 seule personne est propriétaire : pour autant nécessairement soumise au régime de la copropriété défini par la loi du 10 juillet 1965 ! d’un immeuble individuel : comme dans le 1ère confusion classique … cas classique d’une maison ou d'un immeuble collectif : comme par 2 situations sont alors à distinguer suivant que la exemple un immeuble locatif ou « immeuble propriété est : de rapport » dont les logements ou locaux exclusive : chaque propriétaire détient une sont loués par un même propriétaire bailleur, partie matériellement identifiée de l’immeuble. ou également un centre commercial détenu La propriété est de nature divise. par un même promoteur privé ou public Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 collective : les propriétaires ont des droits spécialiste de l’immobilier commercial ! identiques sur un même bien qui n’est pas sécable. La propriété est de nature indivise. 7  Le régime juridique de l’immeuble … et de la nature divise ou indivise de la propriété. ▪ Propriété divise versus ▪ Propriété indivise Les propriétaires détiennent des droits L’immeuble est divisé en lots sur identiques sur des biens détenus lesquels chacun des propriétaires collectivement, à parts égales ou détient un droit exclusif. inégales ; sans que la part de chacun soit matériellement identifiable. Propriété « indivise » ne signifie pas pour autant application du régime légal de l’indivision défini par les articles 815 et suivants du code civil ! Autre confusion courante … ▪ Coexistence Propriété divise et Propriété indivise C’est le cas en présence à la fois de parties privatives et de parties communes (espaces partagés, Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 équipements collectifs, …). La propriété dans son ensemble appartient alors à tous les copropriétaires, en vertu d’une égalité de droits : exclusifs sur les parties privatives et collectifs sur les parties communes. 8  Le régime juridique de l’immeuble Alors dans quel cas une « copropriété » est-elle soumise au régime de la copropriété ? L’organisation légale de la copropriété est fixée par la loi du 10 juillet 1965. Son article 1 précise que ce régime s’applique dès lors que la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes comprenant à la fois une partie privative et une quote-part de parties communes. ▪ Définition d’un lot en copropriété Un lot comporte toujours 2 éléments juridiquement inséparables : QUOTE-PART PARTIE 1 LOT DE une partie privative : ce sont les éléments réservés à l’usage exclusif d’un PRIVATIVE DE PARTIES COPROPRIÉTÉ copropriétaire déterminé qui en détient l’entière propriété (les pièces du COMMUNES logement par exemple, un local commercial, ou encore un emplacement de parking) ; une quote-part des parties communes : exprimée en tantièmes (le plus indissociables souvent en millièmes), ce sont les parties affectées à l’usage de tous les copropriétaires (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie, etc…). Les parties communes font l’objet Chaque lot est déterminé par l’état descriptif de division de la copropriété. d’un zoom spécifique ci-après. ▪ Notion de lot principal et secondaire Il existe 2 types de lots : lots principaux qui peuvent être un appartement, une boutique, un local ou un volume à usage professionnel ou de commerce, Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 ainsi que des locaux accessoires qui leurs sont unis par nature ; lots secondaires comme une chambre de service, une cave, un garage, un grenier,... Ainsi, un copropriétaire disposant d’un appartement et d’une cave fait l’objet, en général, de deux lots distincts. 9  Le régime juridique de l’immeuble Les différentes configurations de copropriétés Toujours en vertu de l’article 1, une copropriété peut être constituée d’un bâtiment unique ou d’un ensemble de bâtiments, accolés, séparés, ou communicants. Des configurations différentes mais un régime de gestion identique ▪ Copropriété verticale 94% des copropriétés C’est la forme la plus courante de copropriété. Comme son nom l’indique, il s’agit d’une copropriété qui s’étend sur la verticalité d’un bâtiment, c’est-à-dire sur la hauteur. Les copropriétaires sont de ce fait placés à la verticale les uns par rapport aux autres. Copropriété de sol ainsi que des parties communes du bâtiment ▪ Copropriété horizontale Aussi appelée « copropriété pavillonnaire », la copropriété horizontale est, contrairement à la copropriété verticale, une copropriété qui s’étend à l’horizontale. Il s’agit d’un ensemble de maisons individuelles se trouvant sur un terrain commun, mais réparties sur des zones de jouissance différentes. Dans la majorité des cas, elle comprend également des bâtiments collectifs, des équipements techniques et des structures de voirie qui constituent la partie Copropriété de sol et le cas échéant d’équipements collectifs Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 commune de la copropriété, et ce, avec le terrain bien sûr. Les maisons quant à elles constituent la partie privative. 10  Le régime juridique de l’immeuble Et quelle est la distinction entre copropriété horizontale et lotissement ? ▪ Lotissement L’article L442-1 du code de l’urbanisme définit le lotissement comme « la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Propriété privative du sol Le copropriétaire d'une maison en copropriété horizontale n’a pas la propriété exclusive du jardin de sa maison ; il ne dispose que d'un droit de jouissance exclusive sur cette partie de terrain qui est une partie commune à l'ensemble de la copropriété. A l’inverse, le coloti propriétaire d’une maison dans un lotissement est le propriétaire unique de son terrain. Il n’y a pas toujours d’éléments communs. Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 11  Le régime juridique de l’immeuble Quelles sont les parties communes dans une copropriété ? L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 définit les parties communes comme toutes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. ▪ Identification des parties communes Les parties communes, tout comme les parties privatives, sont en règle générale précisées dans le règlement de copropriété qui est le document obligatoire fixant les règles de fonctionnement de la copropriété. En cas de silence ou de contradiction dans ce règlement, la loi liste les parties communes comme étant notamment : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors ; tout élément incorporé dans les parties communes. L’article 3 n’étant pas d’ordre public, le règlement de copropriété peut tout à fait contenir des dispositions contraires. Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 Certains éléments à l’intérieur des parties privatives constituent des parties communes, par exemple les murs porteurs, les canalisations d’évacuation collectives, l’installation de chauffage collectif, … 12  Le régime juridique de l’immeuble Illustration des parties communes et parties privatives dans une copropriété Sauf mention contraire dans le règlement de copropriété antenne toiture chéneaux, gouttières, fenêtre descentes d’eaux colonnes montantes de toit pluviales verticales dalle et garde-corps de balcon ascenseur fenêtre volets, stores parking Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 Parties communes Parties privatives murs porteurs et platine d’interphone murs de façades porte d’immeuble sur rue 13  Le régime juridique de l’immeuble EN SAVOIR PLUS  L’évolution légale de la liste par défaut des parties communes A de nombreuses reprises la Cour de cassation a considéré les éléments faisant corps avec le gros œuvre tels que les canalisations encastrées, les solives, les barres d’appui ou encore les garde-corps comme des parties communes. Le législateur a repris cette tendance jurisprudentielle, et la loi Elan du 23 novembre 2018 a élargi la définition des parties communes à « tout élément incorporé dans les parties communes ». En l'absence de stipulation expresse dans le règlement de copropriété, tous les éléments indissociables du gros œuvre, comme par exemple les dalles des balcons, sont ainsi considérés comme des parties communes. Pour plus de précisions sur cette évolution, nous vous proposons de vous reporter à cet article du Conseil National des Barreaux des avocats. Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 14  Le régime juridique de l’immeuble Quelles sont les différentes natures de parties communes dans une copropriété ? L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 fait la distinction entre les parties communes générales et celles spéciales. ▪ Parties communes générales versus ▪ Parties communes spéciales Propriété collective de tous les copropriétaires Propriété collective de copropriétaires spécifiques Les parties communes sont en règle générale destinée L’article 6-2 définit les parties communes spéciales à l’usage collectif de l’ensemble des copropriétaires. comme étant affectées à l’usage de certains copropriétaires et non de tous. ▪ Parties communes à usage privatif En fonction de la taille de la copropriété et du Il existe également des parties communes à usage nombre de bâtiments, certaines parties privatif dont 1 seul copropriétaire a la jouissance communes ne sont pas partagées par tous les exclusive. copropriétaires. Définies dans l’article 6-3, elles sont le plus souvent Illustration avec copro de trois immeubles : portail, clôture et attenantes à un lot de copropriété : par exemple chemins d'accès sont des parties communes classiques, mais chaque cage d'escalier est une partie commune spéciale car jardin, cour, couloir, balcon, combles, toit-terrasse réservée aux seuls copropriétaires de chaque bâtiment. accessibles depuis un appartement. Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 Parties communes à usage privatif et/ou spéciales figurent obligatoirement dans le règlement de copropriété. Attention à ne pas confondre « partie commune à usage privatif » et « partie privative » du lot … 15  Le régime juridique de l’immeuble Quelles sont les parties communes dans un lotissement ? Dans le cas où le lotissement dispose d’espaces communs ou d’installations et d’équipements collectifs, le coloti bénéficie également d’un droit de jouissance sur ceux-ci. ▪ Parties communes fréquentes en lotissement espaces verts collectifs local poubelle aire de jeux pour les enfants zone de stationnement gardiennage compteur général d'eau équipements sportifs bassin de rétention des eaux de pluie lampadaires pompe de relevage voirie interne réseau d’assainissement Les parties communes peuvent parfois être la propriété de la commune, soit parce qu’elle est elle-même à l’origine de l’édification ou bien que ces éléments lui ont été ultérieurement cédés ; le lotissement est alors dit « communal » par opposition à « privé ». Pour gérer les parties communes d’un lotissement privé, il est obligatoire de constituer une Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 Association Syndicale Libre de propriétaires (ASL) en application de l’article R. 442-7 du code de l'urbanisme. 16  Le régime juridique de l’immeuble Mais alors dans quels cas une « copropriété » est-elle soumise au régime de l’indivision ? Un immeuble comportant plusieurs logements ou locaux, constitue une indivision dès lors que sa propriété est entièrement et directement détenue par plusieurs personnes, et qu’il n’existe pas de parties communes. Sa gestion relève de l’indivision régie par l’article 815 et suivants du code civil. ▪ Définition de l’indivision Dans une indivision, l’immeuble est la propriété collective des QUOTE-PART QUOTE-PART 1 LOT EN indivisaires qui détiennent des droits identiques à hauteur de INDIVISAIRE A INDIVISAIRE B INDIVISION leurs quotes-parts respectives. Cette situation résulte soit d’un achat réalisé en commun, soit Absence de matérialisation de la part de chacun d’une succession ou donation. ▪ Distinction entre copropriété et indivision Copropriété et Indivision sont deux formes de propriété collective présentant des similitudes mais juridiquement très différentes. Les copropriétaires ont des droits individuels sur le bâtiment (leurs parties privatives) tandis que les indivisaires détiennent uniquement des droits collectifs. Aucun indivisaire ne peut se proclamer propriétaire d’une partie Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 déterminée de l’immeuble tant que le partage n’est pas effectif, le plus souvent à la vente de ce dernier. Règles de l’indivision et de la copropriété vont coexister au sein d’un immeuble, à l’échelle d’un 17 appartement, lorsque celui-ci a été acheté en commun ou bien reçu par voie de donation ou héritage.  Le régime juridique de l’immeuble Synthèse du régime légal applicable par défaut Immeuble Individuel Immeuble Collectif Lotissement Nombre de unique multiple unique multiple multiple propriétaires Existence de sans objet sans objet oui par définition oui par définition non oui parties communes Régime de gestion MONOPROPRIÉTÉ INDIVISION MONOPROPRIÉTÉ COPROPRIÉTÉ MONOPROPRIÉTÉ ASL art 544 code civil art 815 code civil et suivants loi 10 juillet 1965 Association Syndicale Libre (ou INDIVISION ordonnance 1er juillet 2004 le cas échéant) pour les parties communes MONOPROPRIÉTÉ pour les parties privatives Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 (ou INDIVISION le cas échéant) L’usage (habitation / professionnel / mixte) n’entre pas en ligne de 18 compte pour la détermination du régime juridique de l’immeuble.  Le régime juridique de l’immeuble EN SAVOIR PLUS  Le cas des résidences services Il existe 4 formes de résidences services correspondant chacune à une typologie bien précise d’utilisateurs ainsi que de services : ‐ résidences seniors : destinées aux personnes âgées de plus de 60 ans non dépendantes, n’ayant pas besoin d’une assistance médicale ou de soins médicaux ‐ résidences affaires : destinées aux professionnels en déplacement (voyages d’affaires, séminaires professionnels, formation longue durée, …) ‐ résidences de tourisme : destinées aux vacanciers et touristes (mer, montagne, campagne ou cœur de ville) ‐ résidences étudiantes : destinées aux étudiants le temps de leurs études ou stages La résidence-services est souvent détenue en « copropriété » et par des investisseurs particuliers ; elle est gérée dans ce cas par un exploitant professionnel dans le cadre d’un bail commercial signé avec les propriétaires de l’immeuble. Le gestionnaire « sous-loue » ensuite les différents biens de la résidence aux occupants finaux. La résidence-services en « copropriété » est soumise aux règles générales de la copropriété loi de 1965, avec en complément des règles spécifiques prévues aux articles 41-1 à 41-7. Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 19  Le régime juridique de l’immeuble EN SAVOIR PLUS  Les situations de coliving, coworking, … De nouveaux concepts d’habitat partagé ont émergé ces dernières années comme : ‐ Coliving ou « habitat partagé » : service global d’hébergement tout compris proposé par des exploitants spécialisés - allie les avantages des espaces partagés de la colocation traditionnelle et des espaces privatifs du logement classique (chambre, salle d’eau, kitchenette, …), en y ajoutant des services hôteliers (ménage, salle de sport, blanchisserie, …), voire des espaces ouverts à des tiers (rooftop, restaurant, café, coworking, …) ‐ Coworking ou « espace de travail partagé » : location d’espaces de travail partagé sur une durée de quelques heures, une journée ou plus, ou encore de manière permanente. Ces différents types de destination et/ou d’usage de l’immeuble sont sans incidence sur le régime juridique de l’immeuble, qui sera géré suivant les situations par les règles de la monopropriété ou de la copropriété. Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 20  Le régime juridique de l’immeuble EN SAVOIR PLUS  Le cas de l’Immeuble Grande Hauteur (IGH) L’IGH est définit par le code de la construction et de l'habitation en fonction de critères de hauteurs. ‐ immeubles à usage d’habitation : la hauteur entre le sol et le plancher bas du dernier niveau est supérieure à 50m. ‐ autres immeubles : la hauteur est supérieure à 28m. Ces hauteurs ont été choisies parce qu'elles correspondent aux plus hauts niveaux que les engins de pompiers peuvent atteindre. Les exigences juridiques en matière de sécurité rendent la gestion d'un IGH très particulière. En copropriété, l’IGH est soumis aux règles classiques de loi de 1965, avec en complément l’obligation d’avoir un « mandataire sécurité » qui va intervenir sur des éléments spécifiques de gestion courante ou de travaux ainsi que dans la gestion du PC sécurité. Le suivi des obligations du mandataire sécurité en termes de gestion courante et de travaux Direction Assurances - DAA/AMR 01 2025 étant réalisé par le syndic, il est nécessaire qu’il ait une parfaite connaissance du sujet ! 21