Introducción al Sector Inmobiliario - IEB - Septiembre 2023 - PDF

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Introducción al Sector Inmobiliario PROFESOR...

PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE Introducción al Sector Inmobiliario PROFESOR ROBERTO KNOP PhD - MRICS – MFIA - CESGA Director Asociado AFI, Consejero Fondo RE (Bulltick, Domum) Septiembre 2023 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 1 Índice 1. Introducción 2. Relación con el sector financiero 3. Tipologías de activos inmobiliarios 4. Tipologías de inversiones 5. Tendencias de mercado 6. Métricas inmobiliarias 7. Mercados de capitales Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 2 1 Introducción Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 3  Definición y tipos de activos inmobiliarios Bienes inmuebles: propiedad, terreno, edificios, derechos aéreos sobre el terreno (con ciertas limitaciones) y derechos subterráneos bajo el terreno. El término inmobiliario significa propiedad real o física. Es el terreno y las mejoras anexas que representan un bien de capital que produce un flujo de servicios a lo largo del tiempo. El terreno incluye: Max: 300 metros § La superficie de la tierra - Apoyo lateral - Soporte subyacente SUPERFICIE § Materiales bajo la superficie - Sustancias, incluida el agua Regulaciones - Minerales, petróleo y gas § Derechos aéreos sobre la superficie, desde la superficie terrestre hasta el “suelo” definido por AESA. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 4  Impacto económico El valor de los activos inmobiliarios en el mundo alcanzó los 281 billones de dólares, la cifra más alta jamás registrada. Los activos residenciales representaron la mayor parte (220,2 billones de dólares) de esa cifra. Global real estate universe in comparison 300 Agricultural 27,1 250 Commercial 33,3 200 USD (trillions) 150 Equities 83,3 Residential 100 220,2 Debt 114,1 50 105,3 78,3 0 7,6 0,5 Global real Financial Oil re serves Global GDP Gold Crypto Curr. estate Instruments El sector inmobiliario es, con mucho, la reserva de riqueza más importante, ya que representa más de 3,5 veces el total del PIB mundial. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 5 Impacto económico La contribución al PIB de la Unión Europea es muy relevante y proporciona una parte del empleo. El sector inmobiliario aportó aproximadamente o 7% a la economía estadounidense. o 12% a la economía europea. o 12% a la economía española. Los bienes inmuebles representan la mayor parte del capital real existente y son especialmente relevantes también por su función adicional como provisión para la vejez y protección contra la inflación Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 6 Impacto económico El sector inmobiliario es uno de los más importantes de la economía. La asequibilidad de los precios de los inmuebles y los alquileres, así como los cambios en dichos precios, tienen un impacto directo en la riqueza de los propietarios e inquilinos y en su gasto de consumo. La evolución de los alquileres y de los precios de los inmuebles es seguida de cerca por los bancos centrales. Los precios de la vivienda son un factor relevante en el gasto de los consumidores y desempeñan un papel importante en la evolución de los precios. Sin embargo, en los últimos años, el interés de los bancos centrales por los mercados inmobiliarios ha ido más allá de este efecto directo sobre las tasas de inflación. Casi todas las instituciones importantes, como el Banco Central Europeo, la OCDE, el Fondo Monetario Internacional y la Comisión Europea, se centran en la dinámica de los precios inmobiliarios y sus factores de influencia. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 7 Impacto económico En el caso de los inmuebles residenciales, la lógica básica que subyace a la cointegración del crecimiento del PIB y los rendimientos del capital inmobiliario surge del hecho de que hay que acumular ingresos para comprar una vivienda. Los precios de la vivienda están correlacionados hasta en un 60% y un 95% con el PIB per cápita. A largo plazo, las tendencias de crecimiento de ambos ciclos suelen coincidir. Sin embargo, la alta correlación entre el PIB y los precios inmobiliarios puede no darse en todos los momentos. Los ciclos inmobiliarios predominantes no siempre reflejan los ciclos del PIB, sino que suelen seguir su propio patrón. A corto y medio plazo, la dinámica inmobiliaria no se rige únicamente por la prosperidad de un país y depende de otros factores determinantes. Se trata, por ejemplo, de las tasas de urbanización, la actividad de la construcción y los cambios demográficos, que influyen temporalmente en la oferta y la demanda. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 8 Impacto económico En el caso de los inmuebles comerciales, la lógica es similar, pero los inversores de edificios comerciales -a diferencia de los compradores de viviendas- suelen evaluar las propiedades de inversión con respecto a sus ingresos previstos y, por tanto, los precios de los inmuebles comerciales experimentan una ciclicidad diferente. En general, en el caso de los inmuebles de inversión, el precio está en función de: 1. Ingresos actuales (tasa de capitalización) 2. Ingresos previstos 3. Coste de oportunidad (factor de descuento) 4. Esperanza de crecimiento del valor del capital. Sin embargo, se puede argumentar que todos ellos se ven de nuevo muy afectados por el PIB, aunque de forma ligeramente diferente, porque el crecimiento económico impulsa la demanda de espacios comerciales. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 9 Impacto económico 4 El peso de las actividades inmobiliarias en España ha ido incrementándose paulatinamente durante el periodo analizado, especialmente a partir del estallido de la crisis inmobiliaria sufrida en el país entre 2008 y 2014. De esta forma, mientras que en 2005 representaba un 7,1% sobre el total del PIB, a partir de 2012 suponía ya más del 10%. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 10 Impacto económico 4 En 2021 el peso de la construcción (uno de los principales subsectores inmobiliarios) representaba el 5% del total del PIB, por un valor de 73.500 millones de euros, y daba empleo directo a 1,28 millones de personas en nuestro país, además de contribuir a la actividad de otros sectores.). Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 11 Algunas definiciones relevantes Precios de los inmuebles Precios de alquiler: es el precio por unidad de servicios durante un periodo de tiempo determinado en el mercado de espacios inmobiliarios. Valor de mercado: los precios del activo -el valor actual del flujo de servicios durante la vida económica del activo- determinados en los mercados de capitales. Mercado inmobiliario El área geográfica en la que el precio unitario de los servicios inmobiliarios es constante; el área incluye todas las propiedades influidas por las mismas condiciones económicas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 12 Mercado inmobiliario Los alquileres se determinan en los mercados inmobiliarios por la interacción de: - Espacio de demanda - Espacio de oferta ¿Qué diferencia a los bienes inmuebles de la mayoría de los demás bienes/servicios? - El activo es heterogéneo - La propiedad inmobiliaria tiene un componente espacial - Los bienes inmuebles son duraderos (vida económica) - Los bienes inmuebles son inmóviles - Los mercados inmobiliarios tienen pocos comerciantes - Históricamente, la información era costosa de obtener. Esto está cambiando →BIG DATA Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 13  Actividades Las actividades relacionadas con la propiedad son muy diversas e implican: o Gestión de alquileres de propiedades, compra/venta o Planificación de la generación de flujos de caja o Apalancamiento financiero, hipotecas, MBS o Actividades de construcción: diseño, desarrollo, construcción o Economía de la valoración, metodologías, big data o Gestión de las instalaciones de mantenimiento de los edificios y equipos de la organización. o Asesoramiento para las líneas de negocio o Intermediación de ofertas de servicios de corretaje El sector inmobiliario tiene mayor importancia económica que otros sectores. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 14 ¿Por qué compran inmuebles los particulares y las empresas? Consumo Utilizar los servicios que ofrece la propiedad - Vivienda - Espacio de trabajo - Espacio de almacenaje - Espacio de explotación económica, etc. Inversión Para invertir - Ingresos por alquileres - Ingresos por plusvalías - Beneficios fiscales (en casos concretos) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 15 Tipos de riesgos en el sector inmobiliario 1. Negocio: reducción inesperada de la demanda de los servicios prestados por la propiedad 2. Financieros: asociados a la utilización del apalancamiento para financiar la adquisición de inmuebles 3. Inflación: asociada a los cambios en el nivel de precios 4. Liquidez: incertidumbre de poder vender la propiedad cuando se requiera. 5. Legal: incertidumbre asociada a la participación de los gobiernos local, estatal y central en el sector inmobiliario. Zonificación Control de alquileres Códigos de construcción Impuestos inmobiliarios Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 16 ¿Por qué invertir en el sector inmobiliario? 1. El sector inmobiliario puede ofrecer mejores rendimientos que la bolsa con menor volatilidad. 2. Los bienes inmuebles tienen un alto valor de activos tangibles. 3. El valor de los inmuebles suele aumentar con el tiempo. 4. Una inversión en bienes inmuebles también diversifica su cartera. 5. La inversión inmobiliaria puede conllevar beneficios fiscales. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 17 ¿Cuál es el nivel de riesgo de las inversiones inmobiliarias? Rendimiento esperado Inmobiliaria PRIMA DE RIESGO Tipo libre de riesgo Riesgo Bonos Tesoro Acciones Inmobiliaria Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 18 2 Relación con el sector financiero Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 19  El ecosistema Activos inmobiliarios Promotor Hipotecas El promotor inmobiliario es la persona física o Acuerdo legal por el que un banco o una jurídica, pública o privada, que, individual o sociedad de crédito hipotecario presta dinero colectivamente, toma la iniciativa de promover con intereses a cambio de tomar la titularidad viviendas para su compraventa. Entre sus de la propiedad del deudor, con la condición de responsabilidades principales está la decisión, que la transmisión de la titularidad quede programación y financiación de las obras de anulada tras el pago de la deuda. edificación con recursos propios o ajenos. Financiación Dinero Bancos: directa Fondos: indirecta La relevancia de este sector viene dada por la capacidad de recibir depósitos y conceder Fondo de capital privado que financia operaciones financiación con y sin garantía real. El consumo de con un esquema de comisiones y rentabilidades capital define estructura de costes y comisiones. específico a expensas de grado de involucración en el proyecto Inversores Cualquier persona u otra entidad (como una empresa o un fondo de inversión) que compromete capital con la expectativa de recibir rendimientos financieros. Los inversores utilizan las inversiones para hacer crecer su dinero y/o proporcionar una renta durante la jubilación, como por ejemplo con una renta vitalicia. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 20  El ecosistema Perfiles de rentabilidad-riesgo en las diversas vías de financiación: Private Equity Alto co-investment Potencial de retorno Warrants Mezzanine Syndicated Mezzanine Deuda Senior Direct subordinada Lending Alto riesgo Moderado Deuda Senior Riesgo medio Deuda con garantía Riesgo bajo Moderado Alto Riesgo de inversión Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 21  El ecosistema Entidades financieras / Fondos Equity Promotores/Compradores Deuda Retorno Inversores Colateral Activos inmobiliarios Hipotecas Mortgage F. Promotor Backed etc Securities (MBS) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 22  El ecosistema completo INVERSION ACTIVOS INMOB. RENTABILIDAD Riesgo: negocio Suelo Equity Retorno: valor y rentas Dos fuentes principales de Residencial Instrumentos: acciones, etc inversiones directas Comercial Liquidez: medio-alta depende -Rentas Industrial de mercados (publico,privada) -∆∇ Valor del capital Hoteles Tres fuentes principales en Alternativo Propiedades de uso mixto Inversiones indirecta Riesgos: solvencia -Dividendos Deuda Retorno: tipo de interñes -Intereses Instrumentos: bonos, -∆∇ Valor del capital préstamos Liquidez: medio-alta depende de mercados (publico,privada) PROPTECH FINANCIACION CONSTRUCCION TRANSACCIONES GESTIÓN UTILIZACION Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 23 3 Tipologías de activos inmobiliarios Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 24 Definición y tipos de activos inmobiliarios Tipos. Se pueden definir cuatro grandes tipologías de activos inmobiliarios: 1. Inmuebles residenciales. Tipo de propiedad arrendada, que contiene una estructura unifamiliar o multifamiliar, que está disponible para su ocupación con fines no comerciales. Incluye tanto las viviendas de nueva construcción como las de reventa. 2. Inmuebles comerciales. Inmuebles utilizados exclusivamente para fines empresariales o para proporcionar un espacio de trabajo en lugar de un espacio para vivir. Todos ellos se poseen para producir ingresos. 3. Inmuebles industriales. Los inmuebles industriales suelen tener dos usos: las empresas fabrican cosas o las almacenan. Esto incluye edificios y propiedades de fabricación, así como almacenes. 4. Suelo. Es un bien inmueble o una propiedad, menos los edificios y el equipamiento, que está designado por límites espaciales fijos. La propiedad de la tierra puede ofrecer al titular el derecho a los recursos naturales de la misma. Tradicionalmente se define como un factor de producción, junto con el capital y el trabajo Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 25 Definición y tipos de activos inmobiliarios Residencial - Viviendas unifamiliares - Casas adosadas - Dúplex - Multifamiliares (apartamentos) - Terreno para desarrollo residencial Comercial - Comercio minorista: centros comerciales (de barrio, regionales) - Hotel/Motel - Oficina - Propósito especial: iglesias, escuelas, hospitales, cementerios, residencias de ancianos, viviendas para estudiantes, campos de golf y actividades recreativas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 26 Clases de bienes comercializados Industrial - Fábricas - Almacenes - Servicios públicos - Minas Tierra - Terrenos vacíos - Granjas - Explotaciones Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 27 4 Tipologías inversiones Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 28 Inversiones en Real Estate Los flujos invertidos en Real Estate tienen diferente naturaleza y, para cada uno de ellos, pueden existir diferentes asunciones –variables para medir retorno, horizonte temporal, objetivos de rentabilidad, impactos fiscales,….– que pueden ser diferentes en el caso de valoración. Diferentes inversores pueden actuar exclusivamente en uno o alguno de los mercados de inversión en Real Estate, aunque todos los mercados estén interrelacionados. PRIVATE EQUITY PRIVATE DEBT Core, value added y Hipotecas, préstamos “bridge” y opportunistic préstamos “mezzanine” REAL ESTATE FINANCE PUBLIC EQUITY PUBLIC DEBT Títulos emitidos por vehículos Títulos respaldados por cotizados –REIT, SOCIMI,..-- hipotecas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 29 Inversiones en Real Estate La estructura de financiación, por tanto, se puede apoyar en diferentes instrumentos con diferente perfil de riesgo y, por tanto, diferente retorno. Determinados inversores sólo operan en alguna de las categorías de instrumentos. ESTRUCTURA TIPO DE FINANCIACIÓN REAL ESTATE 5% 5% 15% Equity 10% Preferred Equity Junior / Mezzanine Stretched Senior Senior 65% Fuente de Financiación Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 30 Tipologías de inversores Los diferentes objetivos de retorno y horizontes temporales permiten clasificar las tipologías de inversores: CORE CORE + VALUE-ADD OPORTUNISTA DISTRESS Activos de alta calidad Activos de alta calidad Activos en zonas ya Activos en zonas en Mercados con consolidadas o con oportunidades de en zonas prime en zonas prime desarrollo potencial recuperación Oportunidad de Desarrollo de los Sin riesgo de Alguna oportunidad de Activos o deuda en desarrollo mejora en el activo optimizar uso o activos desde fases situación problemática rentabilidad iniciales Inversiones a largo Inversiones a medio- Inversiones a corto- Inversiones a corto- Inversiones a corto- plazo largo plazo medio plazo medio plazo medio plazo Apalancamiento para Uso de Reducido Apalancamiento para Elevado apalancamiento mejorar rentabilidad poder lograr objetivo apalancamiento apalancamiento si es de rentabilidad posible Retornos en entornos Retornos en entornos Retornos en entorno Retornos 15%+ Retornos 20%+ 5%-8% 8%-10% 10%-15% Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 31 5 Tendencias de mercado Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 32 Contexto financiero Los años 2022-23 han sido el escenario de las mayores subidas del Euribor de la historia en un periodo similar. El Euribor 12 meses ha pasado desde niveles de -0,50% hasta consolidarse recientemente por encima del 4% EURIBOR Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 33 Contexto financiero Las fuertes e inesperadas tensiones inflacionistas obligaron a un cambio drástico en el discurso de la política monetaria de los principales banco centrales. Entre ellos, el Banco Central Europeo acometía la subida más rápida de su historia en sus tipos oficiales de referencia. Su tipo principal de financiación se situaba en Septiembre de 2023 en el 4,5%. BANCO CENTRAL EUROPEO Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 34 Contexto financiero RESERVA FEDERAL Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 35 Contexto financiero Los mercados de deuda pública rápidamente han recogido las tensiones alcistas de tipos de interés. El tipo de la deuda pública de España a 5 años pasaba desde niveles de -0,50% a inicios de 2022 a situarse por encima del 3,40%, niveles no observados desde 2013. Estos movimientos se producen a pesar de las importantes carteras de deuda aun en poder de los Bancos Centrales. DEUDA PÚBLICA Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 36 Tendencias del mercado Los bajos niveles de tipos de interés hasta 2021, fueron parte de los catalizadores de los precios inmobiliarios en Europa. Ello pudo generar una cierta divergencia entre los valores y las rentas que abren ciertas dudas. 1. ¿Sigue siendo rentable pagar estos precios para adquirir activos que generen estos rendimientos, teniendo en cuenta además que los bonos del Estado han aumentado significativamente sus rendimientos? 2. ¿O el ajuste debe venir del aumento de los alquileres; lo permiten los salarios? Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 37 Tendencias del mercado Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 38 Tendencias del mercado La subida de los tipos de interés está repercutiendo en los precios de mercado Impacto de 1 los tipos de interés por un mayor encarecimiento de la financiación y, por tanto, en una menor demanda, y en las valoraciones por el efecto negativo sobre los flujos de caja descontados, afectando a la bolsa de las empresas dedicadas a la inversión y operación de activos inmobiliarios, especialmente las socimi. Según la encuesta americana de Bankrate de grandes prestamistas, los tipos de interés hipotecario promedio de un préstamo a 30 años era de 7,12% a principios de agosto, el nivel más alto desde 2002. 2 Actividad y EE.UU.: Las ventas de viviendas cayeron un 3,3 %de mayo de 2023 a junio de 2023 en los Estados Unidos. precios La disminución desde junio del año pasado fue del 18,9%. El precio de venta promedio a nivel nacional en junio de 2023 fue de $ 410,200, una disminución interanual del 0.9 %. Reino Unido: Los precios de la vivienda sufrieron su mayor caída desde 2009 en agosto, principalmente debido a un aumento en los costos hipotecarios como resultado de los aumentos de las tasas de interés y, en consecuencia, el Libor. Los precios de la vivienda cayeron un 0,8% respecto al mes anterior y un 5,3% en agosto de 2022. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 39 Tendencias del mercado 2 Actividad y precios UE: En el primer trimestre de 2023, los precios de la vivienda en la UE disminuyeron un -0,7% en comparación con el cuarto trimestre de 2022, mientras que los alquileres aumentaron un 0,9%. Esta es la segunda disminución trimestral de los precios de la vivienda consecutiva después de una disminución del -1,4% en el cuarto trimestre de 2022. En comparación con el primer trimestre de 2022, los alquileres y los precios de la vivienda en la UE aumentaron con un aumento del 2,9% en los alquileres y un aumento del 0,8% en los precios de la vivienda. El sector inmobiliario ha estado experimentando una montaña rusa en los últimos meses en medio del aumento de los tipos de interés y la dinámica rápidamente cambiante en los mercados hipotecarios. 4 Tokenización "El mercado de la propiedad es probablemente el mercado más antiguo del mundo, y solo ahora está empezando a cambiar rápidamente", señaló Peter Thiel, fundador de PayPal. La razón de un cambio tan rápido del sector inmobiliario es la rápida digitalización de la propiedad inmobiliaria durante la pandemia y la creciente demanda de protocolos RWA - Real World Assets con un equilibrio ajustado de riesgo / rentabilidad. La tokenización facilita la propiedad digital de activos inmobiliarios, abriendo el espacio a personas previamente excluidas debido a fondos insuficientes y encubriendo problemas como la falta de confianza y transparencia. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 40 ¿Cuál es el nivel de yields de las inversiones inmobiliarias? Rendimiento esperado Cambios de hábitos de demanda Cambios de tendencia Riesgo de tipos Tesoro Fuente: CBRE Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 41 ¿Cuál es el nivel de yields de las inversiones inmobiliarias? Fuente: Colliers Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 42 Tendencias del mercado Aspectos demógráficos, la situación del mercado laboral y perspectivas económicas resultan fundamentales para entender las tendencias del mercado residencial tanto de alquiler como de venta. En España, demanda sólida, sobre todo por parte de extranjeros que han comprado vivienda en algún municipio turístico español, con una menor dependencia del crédito. A esto se añade el intenso flujo migratorio de los próximos años, que seguirá sosteniendo la demanda de vivienda en las zonas de mayor actividad económica. Según las proyecciones del INE, en 2023 y 2024 la población foránea aumentará en unas 490.000 personas al año. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 43 Tendencias del mercado Factores actuales determinantes de la demanda Los principales factores de la demanda del sector inmobiliario a nivel global en los próximos meses serán: Evolución de la inflación Evolución de los tipos de interés Riesgos geopolíticos Tele-trabajo Cadena de suministros Precios de la energía Evolución del mercado laboral Entretanto, en España, ya hay indicadores que alertan una cierta ralentización. Número de compraventa de viviendas 220.000 La compraventa de viviendas bajó un 10% 200.000 interanual el 1T 2023. Ya a cierre de 2022 se rompía 180.000 una serie de 21 meses consecutivos de aumento, 160.000 desde el final de la pandemia. 140.000 La mayor parte de previsiones apuntan a que 2023 120.000 cerrará con una caída de ventas del entorno al 15% 100.000 80.000 respecto al año anterior. 60.000 40.000 1T 1T 1T 1T 1T 1T 2012 2014 2016 2018 2020 2022 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 44 Coyuntura actual: claves COSTES DE CONSTRUCCIÓN 4 Los costes directos de construcción residencial moderó su ritmo de crecimiento en 2022, cerrando con una subida del 12,7%, algo más de 6 puntos por debajo del incremento de 2021, cuando repuntaron un 19%. 4 En 2023 se espera estabilidad en los mismos. 4 El Índice de Costes Directos de Construcción de ACR exhibió un comportamiento alcista en 2022 debido a las fuertes subidas en el precio de los materiales de construcción, motivadas por las incertidumbres asociadas a la guerra de Ucrania, el incremento del coste de las materias primas y los elevados precios del petróleo y la energía, además de los problemas generados en las cadenas de suministro. Indice Costes de Construcción ACR 180 170 160 150 140 130 120 110 100 90 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 45 Coyuntura actual: claves COSTES DE CONSTRUCCIÓN 4 Impacto en obra nueva residencial 4 Impacto en obra no residencial. Está Donde los costes de los materiales de siendo la más afectada en costes, al ser construcción representan un más intensiva en los materiales con porcentaje notable, se estima una mayores subidas de precio. El subida entre 6%-8% adicionales que incremento medio de presupuestos de se trasladó al precio final a medida cada obra se sitúo entre un 25-30% que se comercialicen las promociones respecto a los niveles previos a la afectadas por esta subida. pandemia. 4 Adicionalmente, la escasez de materiales también ha afectado los plazos de construcción, con un retraso medio sobre la fecha inicial prevista de fin de obra entre 2 y 3 meses. 4 Se ha observado que en el ámbito de los constructores los beneficios merman. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 46 Coyuntura actual: claves ENTORNO INTERNACIONAL o El sector residencial está atrayendo una parte creciente de la inversión global, respaldado por sólidos fundamentos subyacentes y por inversores transfronterizos que crecen y consolidan carteras. o Los alquileres residenciales de lujo están aumentando más rápidamente que los valores de capital frente a la alta demanda de un conjunto limitado de acciones de calidad. o El crecimiento económico ha demostrado ser resistente este año, y los datos entrantes han superado consistentemente las expectativas. Pero esto está apoyando una inflación ”persistente", obligando a los bancos centrales a aumentar los tipos de interés en respuesta. o La inversión global total cayó un -55% interanual en la primera mitad de 2023. o La vivienda para tercera edad y activos sanitarios son clases de activos operativos con potencial de ingresos a largo plazo. o En 2023, todavía se espera que la logística tenga el mejor desempeño. o En 2023, las oficinas prime seguirán ofreciendo rentabilidades cercanas al 5%. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 47 Coyuntura actual: claves ENTORNO INTERNACIONAL Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 48 Grandes tendencias 4 Residencial: ajuste de precios, más alquiler y menos compras, aumento de mercado de segunda mano 4 Senior living: oferta limitada 4 Logística: posible aumento de 1,5 millones m2 en Centro y Catalunya 4 Oficinas: Tendencia adversa. La oferta de calidad en edificios Categoría A (en zonas Center Business District-CBD), nuevos o rehabilitados, serán los más solicitados. 4 Hoteles: 15% del PIB viene del sector. Registran muy buenas cifras de los últimos cinco años. Más de 3200 millones de euros en 2022. Similares cifras en 2023. 4 Data centers: en España que se centran en el procesamiento de datos y que experimentarán un crecimiento significativo hasta 2025: inversión de unos 5000 millones de euros. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 49 Grandes tendencias Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 50 6 Métricas inmobiliarias Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 51 Rentabilidad / Riesgo Como norma general, las referencias de rentabilidad se refieren a activos prime en cada una de las categorías de real estate. Para poder relacionar el binomio rentabilidad / riesgo, pueden aplicarse diferentes factores: - Riesgo del activo - Calidad técnica / adecuación a la demanda de mercado - Ubicación - Riesgo de ingresos - Existencia de riesgo desarrollo - Riesgo comercial - Existencia de contratos y plazo de los mismos - Calidad del inquilino / garantías - Esto determina que las referencias puedan ser muy diversas cuando se analicen transacciones, por todos los factores mencionados y algún otro particular de vendedor o comprador. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 52 Variables o inputs en la valoración Flujos relevantes Funding Rentas D Capital Ingresos 1 Compra 2 Explotación 3 Mantenimiento 4 Venta Gastos Capital Capex Opex Fees Fees Int & Amort Impuestos Impuestos Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 53 Métricas de rentabilidad y endeudamiento Atemporales Temporales Deuda Total return (TR) Periodo de payback Apalancamiento Cash on cash (COCR) Rentabilidad del periodo Loan to value (LTV) Return on investment (ROI) Rentabilidad del periodo anual simple Debt to income (DTI) Return on equity (ROE) Rentabilidad del periodo anual compuesta Debt service coverage ratio (DSCR) Gross income multiplier (GIM) Tasa interna de rentabilidad Net income multiplier (NIM) Tasa interna de rentabilidad apalancada Exit yield o cap rate Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 54  Métricas Atemporales Métricas Definición Fórmula Total return La rentabilidad total muestra el rendimiento de un inmueble o de una cartera de inmuebles durante un periodo (por ejemplo, un año) o una serie de periodos (por ejemplo, 10 años). La base para calcular la rentabilidad total es el cálculo de las rentabilidades anuales individuales a lo largo del periodo de análisis. Se expresa en forma de porcentaje y mide los ingresos obtenidos en un solo 𝐹𝑙𝑢𝑗𝑜 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 𝐴𝐼 Cash on cash 𝐶𝑂𝐶𝑅 = período, como un año, sobre el efectivo invertido en una propiedad.. 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑖𝑜𝑛 return El cash on cash puede denominarse tasa de dividendos del capital y es un componente del método de inversión utilizado por los tasadores para calcular la tasa de capitalización (cap rate). El rendimiento de la inversión indica el beneficio que puede esperar obtener en 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 − 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑒𝑠 Income Return 𝑅𝑂𝐼 = 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑒𝑠 concepto de ingresos por alquiler a largo plazo. Se expresa como un porcentaje (Return on del coste de la inversión. Investment=ROI) Return on equity Es una métrica que expresa el rendimiento de una inversión en relación con el capital del inversor inmobiliario en esa inversión. En el caso inmobiliario 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜 𝐴𝑛𝑢𝑎𝑙 (Return on expresa el flujo de caja anual generado por una propiedad como un porcentaje 𝑅𝑂𝐸 = −1 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 Equity=ROE) de su capital. Multiplos de El multiplicador de ingresos brutos (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión. 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 ingresos (Gross Ignoran el valor temporal del dinero, pero sirven para comparar diferentes 𝐺𝐼𝑀 = 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 income multiplier) escenarios de apalancamiento. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 55  Métricas Atemporales Métricas Definición Fórmula Exit yield o cap rate Se utiliza en las valoraciones por descuento de flujos de caja y permite el 𝑁𝑂𝐼 cálculo del valor del capital de la inversión inmobiliaria al final del periodo 𝐸𝑥𝑖𝑡 𝑦𝑖𝑒𝑙𝑑 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑠𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎 de análisis (valor de salida) expresado en términos porcentuales. El valor de salida es el importe neto que un inversor espera obtener por un activo al final del periodo de análisis tras deducir los costes esperados de enajenación (en esta definición, el valor de salida es similar al valor residual). También conocido como cap rate. La diferencia entre el cap rate y exit yield es el uso de deuda. La diferencia clave entre el cap rate y la exit yield es que la primera se calcula utilizando el valor del activo y la exit yield se calcula utilizando el coste del mismo. En el momento de la compra, cap rate y exit yield pueden ser iguales, pero con el tiempo se distanciarán. Ejemplo Se posee un activo cuyo valor de mercado es de 15.000.000 y genera un net operating income de 750.000, entonces su cap rate es: 750.000 𝐶𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 = = 5% 15.000.000 En metodologías de valoración, dado un cap rate de mercado, se puede estimar el valor de salida. El precio de reventa de la propiedad en el último período (n) del horizonte de inversión se puede calcular utilizando la siguiente fórmula simple de capitalización de ingresos: 𝑁𝑂𝐼! 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑠𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎(𝑟𝑒𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎) = 𝐶𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 56 Métricas Temporales Métricas Definición Fórmula Periodo de payback Indica el número de años necesarios para recuperar la inversión inicial en un 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛 𝑒𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 proyecto o activo. La fórmula a continuación puede proporcionar una estimación del periodo de recuperación, si se espera que el flujo de caja previsto de la 𝐹𝑙𝑢𝑗𝑜𝑠 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 𝑑⁄𝑖 𝑚𝑝𝑢𝑒𝑠𝑡𝑜𝑠 propiedad sea constante a lo largo del tiempo. Rentabilidad del Se trata de la rentabilidad generada desde el momento inicial en el momento final 𝑉𝐹 de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo de la −1 periodo 𝑉𝐼 vida de la misma. Rentabilidad del Se trata de la rentabilidad generada desde el momento inicial en el momento final 𝑉𝐹 periodo anualizada de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo de la − 1 /𝑇 − 1 simple vida de la misma pero expresada en términos anuales en una forma de 𝑉𝐼 capitalización simple. Rentabilidad del Se trata de la rentabilidad generada desde el momento inicial en el momento final periodo anualizada de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo de la compuesta vida de la misma pero expresada en términos anuales en una forma de (𝑉𝐹/𝑉𝐼)^(1/𝑇) − 1 capitalización compuesta. Tasa interna de Cuando las inversiones que se realizan generan flujos de caja recurrentes cómo B rentabilidad puede suceder en la inversión en bonos con cupones fijos periódicos ó la CDEFGH" 𝑉𝐴 = $ inversión inmobiliaria que genera rentas periódicas, surge la necesidad de AIJKL #" calcular la rentabilidad asumiendo una tasa o tasas de reinversión. ?@A Tasa interna de Los flujos de caja considerados resultarán del neto de ingresos y gastos que la rentabilidad inversión pueda conllevar. Entre dichos costes podrá estar el financiero que en apalancada caso de incluirlos generará lo que se suele denominar la TIR apalancada. Cuando interviene el apalancamiento, llamamos a la métrica de la TIR "TIR apalancada", pero se utiliza de la misma manera que la TIR no apalancada para analizar la inversión. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 57  Métricas Deuda Métricas Definición Fórmula Si bien existen numerosas definiciones de este ratio, en el ámbito inmobiliario hace 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 Apalancamiento refererencia al importe total de la financiación de la deuda de una propiedad en 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 relación con su valor de mercado actual. Loan to Value El ratio LTV compara el valor del active inmobiliario respecto a la financiación 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 (LTV) 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 Debt to income El ratio deuda-ingresos (DTI) compara la carga financiera recurrente con los ingresos. En concreto, es el porcentaje de ingresos brutos mensuales (antes de 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 (DTI) 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠 impuestos) que se destina al pago del alquiler, la hipoteca, las tarjetas de crédito u otras deudas. Debt service El ratio de cobertura del servicio de la deuda mide el flujo de caja de una empresa 𝑁𝑂𝐼 coverage ratio frente a sus obligaciones de deuda. El DSCR puede ayudar a las empresas a saber 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎 si tienen suficientes ingresos netos de explotación para devolver los préstamos. (DSCR) Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 58 Yield / TIR / Tasa de descuento En los modelos de descuentos de flujos de caja, hay tres variables que pueden generar diferentes confusiones. Las tres variables son conceptos diferentes que, en algunos casos tienen una función –incluso un valor– equivalente. - La yield inicial viene determinada por las relación entre rentas y valor del activo. Puede ser un dato sobre el contrato, o una estimación sobre transacciones de mercado comparables - Una variación en la yield de reversión o de salida puede aportar una ganancia o pérdida que afectará al retorno total de la inversión. Se basa en estimaciones de mercado sobre modelos o asunciones de oferta y demanda y de condiciones de rentabilidad de otros activos - La tasa de descuento que sirve para traer flujos futuros a valor presente ha de incorporar el tipo de interés libre de riesgo, un ajuste por crecimiento de rentas y una prima de riesgo: o Negocio o Financieros Prima de o Inflación riesgo o Liquidez o Legal inmobiliaria Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 59 Rentas / Yield / Capital Value / Retornos - En la estimación de un capital value, la tasa de descuento se hace equivaler a una yield de mercado –e.g. exit yield--. - La TIR / IRR es el la tasa de descuento que hace que el valor presente de todos los flujos tenga valor cero. Se compara con un objetivo de retorno y puede calcularse considerando apalancamiento o sin apalancar. - Las rentas tienen una elevada prociclicidad y van asociadas al ciclo económico - Las yield/cap rates son más estables, aunque pueden tener movimientos con períodos largos de incremento o caída, por factores macro y estructurales de determinados mercados, con una cierta tendencia a reversión a la media. En todo caso, las cap rates tienden a reducirse cuando hay un escenario de crecimiento de rentas. - Los capital values recogen, por tanto una relativa prociclicidad en función de la variación de rentas, de modo que un crecimiento de rentas lleva a un crecimiento de capital values. - Los retornos a la inversión tienden a ser muy estables a lo largo del ciclo. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 60 Return Metrics Key investment and target returns real case example Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 61 Tasas de descuento 20% Promoción 2ª residencia Rendimiento esperado equity 15% Patrimonio 1ª residencia Naves P: tecnológicos R. 3ªedad 10% Hoteles Venta oficinas C. Comerciales 5% Alquiler naves Alquiler oficinas Alquiler viviendas Riesgo Bajo Medio Alto Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 62 Rentas / Yield / Capital Value / Retornos - Rentas tienen una elevada prociclicidad y van asociadas al ciclo económico - Capital values recogen, por tanto una relativa prociclicidad en función de la variación de rentas, de modo que un crecimiento de rentas lleva a un crecimiento de capital values. - Yield/cap rates son más estables, aunque pueden tener movimientos con períodos largos de incremento o caída, por factores macro y estructurales de determinados mercados, con una cierta tendencia a reversión a la media. En todo caso, las cap rates tienden a reducirse cuando hay un escenario de crecimiento de rentas. - Los retornos a la inversión tienden a ser muy estables a lo largo del ciclo. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 63 7 Mercados de capitales Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 64 Mercados de capitales y bienes inmuebles Los mercados de capitales son lugares donde se canalizan los ahorros y las inversiones entre los proveedores que tienen capital y los que lo necesitan. Las entidades que tienen capital son los inversores minoristas e institucionales, mientras que los que buscan capital son las empresas, los gobiernos y las personas. En relación con el mercado inmobiliario, podemos identificar dos vías de inversión: -Inversiones de equity Partnership Directo -Inversión en deuda Direct Lending -Fondos Indirecto -Empresas públicas -Empresas privadas Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 65  Mercados de capitales y bienes inmuebles Directo: LP (limited partnership): inversión en equity de desarrollos inmobiliarios Inversión en SPV con private equity Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 66 Mercados de capitales y bienes inmuebles Directo: SOCIMI Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI. Objetivos 1- Impulsar el mercado del alquiler. 2- Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias. 3- Ofrecer una rentabilidad estable al inversor. Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 67 Capital markets & real estate: REITs Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 68 Mercados de capitales y bienes inmuebles 4 Esquema general SOCIMI. Comité Dirección Sponsor Asset Manager. Custodios Administrador Financiación Financiación Intereses Entidad Financiera Inversión Activos Inversión Inversores Institucionales Inversores particulares Rentas Capital Dividendos Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 69 Mercados de capitales y bienes inmuebles Los REITs son vehículos existentes en otras economías. Entre ellos Estados Unidos lanzó este tipo de instrumentos en los años 60. País Término Año País Término Año Estados Unidos REITs 1960 Dubái REITs 2006 Holanda FBI 1969 Israel REITs 2006 Nueva Zelanda NZ-REIT 1969 Alemania G-REITs 2007 Australia A-REITs 1971 Chile FII 2007 Brasil FII 1993 Costa Rica REIF 2007 Canadá REITs 1993 Grecia REIC 2007 Bélgica SICAFI 1995 Italia SIIQ 2007 Turquía REITs 1995 Luxemburgo SIF 2007 Japón J-REITs 1999 Reino Unido UK REITs 2007 Singapur S-REIT 1999 Lituania REITs 2008 Sud Corea K-REIT 2001 Paquistán Paquistán REITs 2008 Francia SIIC 2003 Finlandia Finnish REIT 2009 Hong Kong REITs 2003 España SOCIMI 2009 Taiwán REITs 2003 Filipinas Emergen 2010 Bulgaria SPIC 2005 México FIBRAS 2010 Malasia REITs 2005 Hungría Emergen 2011 Tailandia REITs 2005 Sud África PUT 2013 Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 70 Tipologías Por tipologías de activos, la especialización es una tendencia generalizada. Las SOCIMI especializadas son aquellas en las que predomina en su cartera un único tipo de inmueble, altamente especializado. Destacan especialmente: 4 Centros Comerciales 4 Locales Comerciales 4 Hoteles 4 Gasolineras 4 Oficinas 4 Campings 4 Viviendas 4 Parking 4 Hospitales 4 Residencias Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 71 SOCIMI en España Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 72 SOCIMI en España Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 73 SOCIMI en España Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 74 Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 75 Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 76 Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF hipotecario estadounidense Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 77 Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Mortgage Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 78  Muchas gracias [email protected] 📨 [email protected] www www.knop.es www.linkedin.com/in/RobertoKnop Pág PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE 79