Programa de Especialización en el Sector Inmobiliario - Promoción Inmobiliaria (Build to sale) - Enero 2024 - PDF

Programa de Especialización en el Sector Inmobiliario Promoción Inmobiliaria (Build to sale) Enero 2024 Índice Sección 1. Mercado de Promoción Actual Sección 2. Zoom en el Proceso Urbanístico Sección 3. Principales Players y tipos de financiación Sec...

Programa de Especialización en el Sector Inmobiliario Promoción Inmobiliaria (Build to sale) Enero 2024 Índice Sección 1. Mercado de Promoción Actual Sección 2. Zoom en el Proceso Urbanístico Sección 3. Principales Players y tipos de financiación Sección 4. Racional de valoración y ejemplo ilustrativo Sección 5. Transacciones en Curso. Ejemplos Estrictamente confidencial 2 1.1 Contexto de mercado residencial Desequilibrio entre la oferta y la Precios de la vivienda altos pero por Mercado del alquiler como Sólida perspectivas macro debajo de la anterior crisis demanda alternativa a la compra de producto Solidas perspectivas macro Expectativas de Demanda Precios de la Vivienda “altos” Alternativa de mercado (el alquiler) Crecimiento PIB '22: +5,5% El Banco de España estima un Precios similares en 2023 a 2008 Frente al incremento del coste de aumento de la demanada de Vivienda (period pre-crisis) financiación (hipotecario) y las Paro '22: +13% restricciones en el acceso a la que llegará hasta c.1,3bn del 2022 al Síntomas de llegada de niveles de Inflación '22: +5,7% vivienda, surge un alza del 2025. precio al límite Deuda pública: +117%PIB mercado del alquiler (media Precios de la Vivienda por debajo 1.000eur/mes en los 80-90m2 de Nueva Construcción de otros mercados europeos grandes ciudades) Tendencias residenciales como Francia, Alemania o Italia. Historicos de construcción por debajo Correción de Yields esperada Gap entre la oferta y la demanda de la media como en zonas como Mercado español singular por la Las yields sobre pasan el 5% de dado que existen 1,3m de Madrid o Andalucía tradición en compra de primera renta bruta para viviendas unidades que se prevén a crear residencia vs otros países dónde Costes de construcción impactados alquiladas para vivienda teniendo en cuento hay más tradición del residencial- (c.30% yoy) => repercusión en precio Se esperan correcciones de yields el histórico de 10 años atrás. de la Vivienda. => correciones de precio Existencia de capital Producto en alquiler alternativo Ley de la vivienda Existe capital levantado previo al Portfolio de Suelo vs falta de stock Como alternativa al “Build to sale” Generación de “dudas” a los inicio del periodo covid (´20) Hay suelo “listo para construir” pero aparece el product Living inversores que perciben un destinado a inversión inmobiliaria bajo procesos lentos y tediosos (Coliving, senior living, flex mercado en alquiler “acotado” e que precisa ser invertido. urbanísiticos. living,…) incertidumbre en la potencial gestión por dispersión en las c.2% de Stock vacío en grandes competencias de cada territorio. ciudades. Volúmenes de inversion Se espera que la inversion en Financiación cara producto living llegue a €1.4bn en España (23% del total de la Encarecimiento y restricciones de la inversion vs 29% en Europa) financiación tanto promotora como hipotecas (Eur 1 año: c.3,9%) Strictly confidential Source: Public information, GBS analysis. 3 1.2 Principales consideraciones ▪ Población en envejecimiento: En el mundo, el número de personas de más de 65 años se prevé que doble en las próximas 3 decadas. España sigue esta tendenencia por lo que habrá que proveer al mercado. ▪ Falta de oferta: A pesar de la inflación y la subida de tipos, hay una fuerte demanda que no tiene oferta en consonancia. En España hay un deficit de 500.000 viviendas nuevas para abastecer la demanda. Por ello, se buscan medidas para agilizar el mercado alternativo (alquiler) y potenciar la nueva promoción (vía Sareb por ejemplo). Principales consideraciones en la inversión ▪ Progresión en la inversion en living: Las inversions en España para el sector residencial living durante los últimos son muchos menores que el resto de residencial Europa (€16bn en España vs €33bn en Media). Por lo que se prevé un mercado en clara progresión en España. ▪ Especial impacto en el Build to Rent (BTR) y Senior Living: son las tipologías de activos que siguen con una fuerte demanda dónde BTR corresponde a “Vivienda jóven” y Senior living para dar servicio a una población que “envejece”. ▪ Huéspedes “en movimiento”: la población demanda modalides de Vivienda flexible que les permita tener una combinación de Vivienda flexible con todo tipo de equipamientos y sin tener que prever compromisos a largo plazo por movibilidad (vs el residencial tradicional) Evolución del mercado de rentabilidad (#m) Evolución de la población >65 años (#m) 51 25 48 41 20 37 18 17 17 33 34 35 35 35 29 30 30 15 14 14 24 26 27 27 26 13 21 9 2014 2021 2020 2050 Strictly confidential 4 1.3 Inversión centrada en product “Living” ✓ Fuerte crecimiento de inversion en España pasando de un 5% en 2012 a un 23% a finales del 2021 (de c.800 a c.2.500m) ✓ España sigue por detras de la media Europa en inversion en Living (23% vs 29% respectivamente) ✓ Desde 2021, fuerte protagonismo en España del product Living (con un 74% de la inversion total: €2,7bn) ✓ En 2023, concentración de la inversion (c.60%) en estrategias de Living: 887m invertidos en BTR y 582 PRS Estrictamente confidencial 5 Índice Sección 1. Mercado de Promoción Actual Sección 2. Zoom en el Proceso Urbanístico Sección 3. Principales Players y tipos de financiación Sección 4. Racional de valoración y ejemplo ilustrativo Sección 5. Transacciones en Curso. Ejemplos 2. Proceso urbanístico Percepción de Valor - + Estrictamente confidencial 7 Índice Sección 1. Mercado de Promoción Actual Sección 2. Zoom en el Proceso Urbanístico Sección 3. Principales Players y tipos de financiación Sección 4. Racional de valoración y ejemplo ilustrativo Sección 5. Transacciones en Curso. Ejemplos 3.1. Principales promotores / inversores (participadas) Compañía Inversor financiero Número de viviendas a entregar en los últimos años (uds) Principales áreas de influencia 12600 10250 9859 6200 5750 5000 4500 3750 3750 3000 2850 2550 2250 2200 2100 1800 1650 1175 780 A ser actualizado a fin 2023 Estrictamente confidencial 9 3.2. Potenciales estrategias de inversion de desarrollos inmobiliarios (alternativas al prestamo promotor bancario) Vía de Inversión Estrategia Descripción Interés Mercado Perfiles de Candidatos ✓ Préstamos a corto o medio plazo para atender necesidades transitorias de liquidez (p.e. hasta Fondo Inversión Promotor Bridge entrada del préstamo promotor bancario). Crowfunding Loan ✓ En este formato de financiación es de relevancia Fondo Fin. Alternativa analizar las garantías corporativas o reales que Banco el deudor pueda facilitar. ✓ Con la expectativa justificada del promotor de Fondo Inversión DEUDA Deuda Promotor generar un plan de negocio corporativo o del Crowfunding Corporativa proyecto con rendimientos a largo plazo, se Fondo Fin. Alternativa podrá buscar financiación corporativa. Banco ✓ El Inversor podrá financiar parte de la compra del Fondo Inversión Forward Promotor suelo y/o la construcción del proyecto a través Crowfunding Funding de un sistema de financiación en función de los Fondo Fin. Alternativa distintos hitos de Obra. Banco Fondo Inversión ✓ El Inversor coinvertirá con el Promotor en la Promotor Co-inversión compra y desarrollo de las promociones actuando Crowfunding promotor Fondo Fin. Alternativa como Co-Promotor. Banco ✓ Si existiera una opción de compra para la Fondo Inversión adquisición del suelo a promocionar, el Inversor Promotor Subrogación EQUITY se podría subrogar en la Opción de compra para Crowfunding Opción Compra Fondo Fin. Alternativa adquirir dicho suelo y continuar con la promoción. Banco ✓ En esta estructura el Inversor podrá llegar a un Fondo Inversión acuerdo con el promotor para la compra de la Promotor Forward promoción terminada a través de un contrato Crowfunding Purchase “llave en mano” dónde el precio se paga en Fondo Fin. Alternativa finalización de proyecto. Banco Strictly confidential 10 3.3. Perfiles de Candidatos Tipo de Inversor Descripción Estrategias Algunos Players (listado no exhaustivo) Fondos de Inversión institucionales que tiene Deuda Fondo de parte de su estrategia de inversión Inversión enfocada en producto inmobiliario a desarrolar Equity Fondo de Fondos que siguen una estrategia de Deuda Financiación inversión nicho especializada en la deuda Velox Alternativa alternativa. Equity Empresas promotoras interesadas en la co- Deuda Promotor inversión en el proyecto, para actuar de copromotores del proyecto Equity *Minoristas *Mayoristas Plataformas en las que se proponen Plataforma de oportunidades de inversión para ser Deuda financiadas por sus usuarios. Su negocio se Financiación basa en las comisiones cobradas. El Participativa principal de la deuda proviene de sus Equity usuarios. Actualmente la Banca Tradicional es reacia a financiar la promoción inmobiliaria fuera de Deuda Banca localizaciones trending. Esto ha favorecido la Tradicional aparición de players de financiación alternativa y de estrategias de Equity para la Equity financiación. Strictly confidential 11 3.4. Parámetros relevantes a tener en cuneta Propuesta Deuda Equity Ticket ✓ Puede cubrir parte del coste del suelo y la totalidad del vuelo ✓ Cubre tanto el coste del suelo como el vuelo ✓ El vencimiento es entre 4 y 24 meses. ✓ Los vencimientos máximos suelen variar entre 3 y 4 años, según el Maturity ✓ Hay flexibilidad para las cuotas y plazos de amortización y pago de plan de negocio intereses. ✓ Hasta un 70% del valor del suelo o del valor conjunto de la ✓ Hasta un 80% del valor del suelo o del valor conjunto de la LTV adquisición y el CAPEX, según para qué se requiera la liquidez. adquisición y el CAPEX, según para qué se requiera la liquidez. ✓ Tipo variable: EURIBOR + 5-10% sobre el capital efectivamente ✓ El Equity es una alternativa que no exige el pago de intereses. *Tipos de dispuesto y no amortizado. Interés ✓ Sin embargo los co-inversores exigirán una rentabilidad, que ✓ Tipo fijo: 9-15% sobre el capital efectivamente dispuesto y no dependiendo del tipo de inversor puede llegar al 20% de IRR amortizado, dependiendo del tipo de player. Tarifas y ✓ Opening fee entre 2% y 4.5%. Fee adicional del 1% de las ✓ La inversión en Equity es una estrategia que no exige el pago de Comisiones plataformas de inversión participativa comisiones. ✓ El Equity no supone la prestación de mayores garantías, si bien a ✓ Posibilidad de garantía hipotecaria mayor riesgo, el inversor exigirá una rentabilidad mayor. Garantías ✓ Otras garantías Reales (prenda, etc) o personales ✓ En la modalidad de Forward Purchase, el pago aplazado del precio hace de garantía. Timings ✓ La financiación alternativa (de disponer de toda la documentación de ✓ La captación de capital puede durar entre 2 y 3 meses operación soporte) se podría aprobar en 1 semana. ✓ Visibilidad y plan de salida de la inversión (repago), bien por la ✓ El Skin-on-the-game del promotor no alcance los niveles exigidos Stoppers y venta o por la entrada de la financiación bancaria ✓ Tickets por encima y por debajo de los mínimo y máximo de cada tipo de inversor. líneas rojas ✓ Márgenes del proyecto algo justo, que no garanticen el interés del ✓ Rentabilidades objetivo no alcanzados por los Business Plan de los para promotor en terminar la promoción proyectos continuar ✓ Localizaciones no deseadas / poco líquidas del proyecto según la ✓ Localizaciones no deseadas / poco líquidas según la consideración consideración del tipo de inversor. del tipo de inversor. *Sujeto a revision de tipos y coste de inversion del capital 12 Índice Sección 1. Mercado de Promoción Actual Sección 2. Zoom en el Proceso Urbanístico Sección 3. Principales Players y tipos de financiación Sección 4. Racional de valoración y ejemplo ilustrativo Sección 5. Transacciones en Curso. Ejemplos 4.1. Racional de valoración (build to sale) Racional de valoración ✓ La valoración de una promoción residencial se hace a través del Método de Descuento de Flujos de Caja, de tal manera que se proyectan una serie de ingresos y gastos a un futuro hipotético y se descuentan dichos flujos a una tasa de interés (o rentabilidad) exigida por el inversor (promotor) cuyo objetivo es el cálculo del valor del suelo. Los pasos a seguir son: 1. Introducción Hipótesis: Valor de suelo “preliminar”, ingresos y costes 2. Cálculo de retornos (múltiplos y rentabilidades) 3. Adecuación del precio del suelo en función de la rentabilidad buscada (utilizar función “Buscar objetivo”). ✓ Este método se puede comparar con el Método Residual Estático => Valor del Suelo = Ventas – Margen Promotor – Costes de la Promoción Principales partidas relevantes Ventas de las unidades divididas en: ❑ Señales (10% - 20% del valor) Ingresos ❑ 1er Pago (en inicio de Obra) ❑ Pago final (escritura – en finalización de Obra) Cálculo Estático: suma de todos los costes Inversión Cálculo dinámico: suma de los valores negativos en el modelo Compra del Suelo Costes de Transacción Soft Costs (arquitectura, Dir. Facultativa, proyecto básico, proyecto Cálculo Estático: diferencia de ventas y costes Beneficio de ejecución, licencias de obra, ICIO, …) Cálculo dinámico: suma línea de cash-flows de modelo Hard Costs: ❑ Urbanización: viales, señaléticas, jardinería, instalaciones,… Inversión ❑ Construcción: movimiento tierras, cimentación, estructuras, Múltiplo Beneficio domotica, acometidas,… => M(x) = (Inversión + Beneficio)/Inversión Gastos Costes Financieros: ❑ Costes de Originación Tasa Interna de IRR / TIR (%) (tasa de retorno impuesta por el Inversor) ❑ Costes de tasación *se debe de comparar con el margen promotor Retorno ❑. Costes de financiación ❑ Costes por cancelación anticipada Gastos de marketing Payback Momento en el que el cash-Flow se vuelve negativo Gastos de mantenimiento y tenencia Costes de gestión (management costs) Impuestos de Sociedades (revisar BINS) Estrictamente confidencial 14 4.2. Caso Real Ilustrativo (Principales Partidas I/II) Principales partidas Sales - €117m Acquisition - €21,4m Construction - €61,7m Project Fees - €10,2m Financing - €51,5m Project Management Cost: €9,4m Av. Price Sqm: 3,156 €/sqm Av. Price Sqm: 573 €/sqm Interest Cost: Eur + 2% Av. Cost Sqm: 1,654 €/sqm SPV Costs: €0,4m Av. Price Unit: 366k €/unit Av. Price Unit: €2,3m LTC: 50% (over total cost) Advisory Fees: €0,5m Estrictamente confidencial 15 4.2. Caso Real Ilustrativo (Principales Partidas II/II) Estrictamente confidencial 16 4.2. Caso Real Ilustrativo (Plan de Negocio) Estrictamente confidencial 17 Índice Sección 1. Mercado de Promoción Actual Sección 2. Zoom en el Proceso Urbanístico Sección 3. Principales Players Sección 4. Zoom en el Proceso de Financiación Sección 5. Racional de valoración y ejemplo ilustrativo Sección 6. Transacciones en Curso. Ejemplos 6. Zoom en proyectos inmobiliarios relevante “on going” Fase de la Proyecto Principales KPIS Potenciales Inversores Operación Tars En estudio Captación capital (Equity) ✓ ✓ Ticket: 50m Fondo Inversión P Promotor Inmobiliario O para desarrollos inmobiliarios ✓ Suelos: 9# Unidades: c.350 residencial Financiador Alternativo O Aseguradoras O En Mercado (NBO/BO) Cliente: ✓ Estado Proyecto: Obra en ejecución y nuevo Family Office P Fondos de Pensiones O Promotor Inmobiliario pipeline Cerrado Rason En estudio Coinversión (Equity/Deuda) ✓ Ticket: 10m Fondo Inversión P Promotor Inmobiliario P para un desarrollo inmobiliario ✓ Suelos: 1# Financiador Alternativo P Aseguradoras O En Mercado ✓ ✓ Unidades: 50 residencial y bajos comerciales Estado Proyecto: Señalización realizada Family Office P Fondos de Pensiones O (NBO/BO) Cliente: Promotor Inmobiliario Cerrado En estudio Rich ✓ Ticket: 35m Fondo Inversión P Promotor Inmobiliario P Financiación alternativa (Deuda) para desarrollos ✓ ✓ Suelos: 8# Unidades: c.650 residencial Financiador Alternativo P Aseguradoras O En Mercado (NBO/BO) Family Office Fondos de Pensiones residenciales ✓ Estado Proyecto: Obra en ejecución P O Cerrado Cliente: Family Office 19