Introducción al Sector Inmobiliario PDF

Introducción al Sector Inmobiliario Profesor: Roberto Knop PhD- MRICS, MFIA, CESGA Programa de Especialización en Real Estate ÍNDICE 1. 2. Introducción Relación con el sector financiero 3. Tipologías de a...

Introducción al Sector Inmobiliario Profesor: Roberto Knop PhD- MRICS, MFIA, CESGA Programa de Especialización en Real Estate ÍNDICE 1. 2. Introducción Relación con el sector financiero 3. Tipologías de activos inmobiliarios 4. Tipologías de inversiones 5. Métricas inmobiliarias 6. Mercados de capitales 7. Tendencias de mercado 1. Introducción  Definición y tipos de activos inmobiliarios Bienes inmuebles: propiedad, terreno, edificios, derechos aéreos sobre el terreno (con ciertas limitaciones) y derechos subterráneos bajo el terreno. El término inmobiliario significa propiedad real o física. Es el terreno y las mejoras anexas que representan un bien de capital que produce un flujo de servicios a lo largo del tiempo. El terreno incluye: Max: 300 metros § La superficie de la tierra - Apoyo lateral SUPERFICIE - Soporte subyacente § Materiales bajo la superficie - Sustancias, incluida el agua Regulaciones - Minerales, petróleo y gas § Derechos aéreos sobre la superficie, desde la superficie terrestre hasta el “suelo” definido por AESA. Impacto económico El valor de los activos inmobiliarios en el mundo alcanzó los 281 billones de dólares, la cifra más alta jamás registrada. Los activos residenciales representaron la mayor parte (220,2 billones de dólares) de esa cifra. Global real estate universe in comparison 300 Agricultural 27,1 250 Commercial 33,3 200 USD (trillions) 150 Equities 83,3 Residential 100 220,2 Debt 114,1 50 105,3 78,3 0 7,6 0,5 Global real Financial Oil re serves Global GDP Gold Crypto Curr. estate Instruments El sector inmobiliario es, con mucho, la reserva de riqueza más importante, ya que representa más de 3,5 veces el total del PIB mundial. Impacto económico La falta de liquidez es el único aspecto que actualmente inhibe a esta clase de activos en comparación con otros en los mercados de capitales. Impacto económico La contribución al PIB de la Unión Europea es muy relevante y proporciona una parte del empleo. El sector inmobiliario aportó aproximadamente o 7% a la economía estadounidense. o 12% a la economía europea. o 12% a la economía española. Los bienes inmuebles representan la mayor parte del capital real existente y son especialmente relevantes también por su función adicional como provisión para la vejez y protección contra la inflación Impacto económico El sector inmobiliario es uno de los más importantes de la economía. La asequibilidad de los precios de los inmuebles y los alquileres, así como los cambios en dichos precios, tienen un impacto directo en la riqueza de los propietarios e inquilinos y en su gasto de consumo. La evolución de los alquileres y de los precios de los inmuebles es seguida de cerca por los bancos centrales. Los precios de la vivienda son un factor relevante en el gasto de los consumidores y desempeñan un papel importante en la evolución de los precios. Sin embargo, en los últimos años, el interés de los bancos centrales por los mercados inmobiliarios ha ido más allá de este efecto directo sobre las tasas de inflación. Casi todas las instituciones importantes, como el Banco Central Europeo, la OCDE, el Fondo Monetario Internacional y la Comisión Europea, se centran en la dinámica de los precios inmobiliarios y sus factores de influencia. Impacto económico En el caso de los inmuebles residenciales, la lógica básica que subyace a la cointegración del crecimiento del PIB y los rendimientos del capital inmobiliario surge del hecho de que hay que acumular ingresos para comprar una vivienda. Los precios de la vivienda están correlacionados hasta en un 60% y un 95% con el PIB per cápita. A largo plazo, las tendencias de crecimiento de ambos ciclos suelen coincidir. Sin embargo, la alta correlación entre el PIB y los precios inmobiliarios puede no darse en todos los momentos. Los ciclos inmobiliarios predominantes no siempre reflejan los ciclos del PIB, sino que suelen seguir su propio patrón. A corto y medio plazo, la dinámica inmobiliaria no se rige únicamente por la prosperidad de un país y depende de otros factores determinantes. Se trata, por ejemplo, de las tasas de urbanización, la actividad de la construcción y los cambios demográficos, que influyen temporalmente en la oferta y la demanda. Impacto económico En el caso de los inmuebles comerciales, la lógica es similar, pero los inversores de edificios comerciales -a diferencia de los compradores de viviendas- suelen evaluar las propiedades de inversión con respecto a sus ingresos previstos y, por tanto, los precios de los inmuebles comerciales experimentan una ciclicidad diferente. En general, en el caso de los inmuebles de inversión, el precio está en función de: 1. Ingresos actuales (tasa de capitalización) 2. Ingresos previstos 3. Coste de oportunidad (factor de descuento) 4. Esperanza de crecimiento del valor del capital. Sin embargo, se puede argumentar que todos ellos se ven de nuevo muy afectados por el PIB, aunque de forma ligeramente diferente, porque el crecimiento económico impulsa la demanda de espacios comerciales. Impacto económico 4 El peso de las actividades inmobiliarias en España ha ido incrementándose paulatinamente durante el periodo analizado, especialmente a partir del estallido de la crisis inmobiliaria sufrida en el país entre 2008 y 2014. De esta forma, mientras que en 2005 representaba un 7,1% sobre el total del PIB, a partir de 2012 suponía ya más del 10%. Impacto económico 4 El peso del sector de la construcción en el producto interior bruto (PIB) alcanzó el 4,76 % en 2022, una proporción seis puntos inferior a la de 2006, cuando, en su apogeo, el ladrillo representaba el 10,84 % del PIB, impulsado por una burbuja inmobiliaria que desató la crisis financiera a partir de 2008. Algunas definiciones relevantes Precios de los inmuebles Precios de alquiler: es el precio por unidad de servicios durante un periodo de tiempo determinado en el mercado de espacios inmobiliarios. Valor de mercado: los precios del activo -el valor actual del flujo de servicios durante la vida económica del activo- determinados en los mercados de capitales. Mercado inmobiliario El área geográfica en la que el precio unitario de los servicios inmobiliarios es constante; el área incluye todas las propiedades influidas por las mismas condiciones económicas Mercado inmobiliario Los alquileres se determinan en los mercados inmobiliarios por la interacción de: - Espacio de demanda - Espacio de oferta ¿Qué diferencia a los bienes inmuebles de la mayoría de los demás bienes/servicios? - El activo es heterogéneo - La propiedad inmobiliaria tiene un componente espacial - Los bienes inmuebles son duraderos (vida económica) - Históricamente, la información era costosa de obtener. Esto está cambiando →BIG DATA Mercado inmobiliario Los alquileres se determinan en los mercados inmobiliarios por la interacción de: DEMANDA P OFERTA D O 1. Tamaño P2 1. Costes de producción (C,C,S,M) 2. Ingresos/riqueza 2. Expectativas futuras P1 3. Riesgo mercado 3. Expectativas futuras 4. Sustitutos Q COMPRA Accesibilidad financiera Precios Rentas Tasas ahorro Rentabilidad libre riesgo ALQUILER Actividades Las actividades relacionadas con la propiedad son muy diversas e implican: o Gestión de alquileres de propiedades, compra/venta o Planificación de la generación de flujos de caja o Apalancamiento financiero, hipotecas, MBS o Actividades de construcción: diseño, desarrollo, construcción o Economía de la valoración, metodologías, big data o Gestión de las instalaciones de mantenimiento de los edificios y equipos de la organización. o Asesoramiento para las líneas de negocio o Intermediación de ofertas de servicios de corretaje El sector inmobiliario tiene mayor importancia económica que otros sectores. ¿Por qué compran inmuebles los particulares y las empresas? Consumo Utilizar los servicios que ofrece la propiedad - Vivienda - Espacio de trabajo - Espacio de almacenaje - Espacio de explotación económica, etc. Inversión Para invertir - Ingresos por alquileres - Ingresos por plusvalías - Beneficios fiscales (en casos concretos) Tipos de riesgos en el sector inmobiliario 1. Negocio: reducción inesperada de la demanda de los servicios prestados por la propiedad 2. Financieros: asociados a la utilización del apalancamiento para financiar la adquisición de inmuebles 3. Inflación: asociada a los cambios en el nivel de precios 4. Liquidez: incertidumbre de poder vender la propiedad cuando se requiera. 5. Legal: incertidumbre asociada a la participación de los gobiernos local, estatal y central en el sector inmobiliario. Zonificación Control de alquileres Códigos de construcción Impuestos inmobiliarios ¿Por qué invertir en el sector inmobiliario? 1. El sector inmobiliario puede ofrecer mejores rendimientos que la bolsa con menor volatilidad. 2. Los bienes inmuebles tienen un alto valor de activos tangibles. 3. El valor de los inmuebles suele aumentar con el tiempo. 4. Una inversión en bienes inmuebles también diversifica la cartera. 5. La inversión inmobiliaria puede conllevar beneficios fiscales. ¿Cuál es el nivel de riesgo de las inversiones inmobiliarias? Rendimiento esperado Inmobiliaria PRIMA DE RIESGO Tipo libre de riesgo Riesgo Bonos Tesoro Acciones Inmobiliaria 2. Relación con el sector financiero El ecosistema Activos inmobiliarios Promotor Hipotecas El promotor inmobiliario es la persona física o jurídica, Acuerdo legal por el que un banco o una pública o privada, que, individual o colectivamente, sociedad de crédito hipotecario presta dinero toma la iniciativa de promover viviendas para su con intereses a cambio de tomar la titularidad de compraventa. Entre sus responsabilidades principales la propiedad del deudor, con la condición de que está la decisión, programación y financiación de las la transmisión de la titularidad quede anulada obras de edificación con recursos propios o ajenos. tras el pago de la deuda. Financiación Dinero Bancos: directa Fondos: indirecta La relevancia de este sector viene dada por la capacidad de recibir depósitos y conceder Fondo de capital privado que financia operaciones financiación con y sin garantía real. El consumo de con un esquema de comisiones y rentabilidades capital define estructura de costes y comisiones. específico a expensas de grado de involucración en el proyecto Inversores Cualquier persona u otra entidad (como una empresa o un fondo de inversión) que compromete capital con la expectativa de recibir rendimientos financieros. Los inversores utilizan las inversiones para hacer crecer su dinero y/o proporcionar una renta durante la jubilación, como por ejemplo con una renta vitalicia.  El ecosistema Perfiles de rentabilidad-riesgo en las diversas vías de financiación: Private Equity co-investment Potencial de retorno Warrants Mezzanine Syndicated Mezzanine Deuda Alto Senior Direct subordinada Lending Alto riesgo Deuda Senior Moderado Riesgo medio Deuda con garantía Riesgo bajo Moderado Alto Riesgo de inversión  El ecosistema Entidades financieras / Fondos Equity Promotores/Compradores Deuda Retorno Inversores Colateral Activos inmobiliarios Hipotecas Mortgage F. Promotor Backed etc Securities (MBS)  El ecosistema completo INVERSION ACTIVOS INMOB. RENTABILIDAD Riesgo: negocio Suelo Equity Retorno: valor y rentas Dos fuentes principales de Residencial Instrumentos: acciones, etc inversiones directas Comercial Liquidez: medio-alta depende -Rentas Industrial de mercados (publico,privada) -∆∇ Valor del capital Hoteles Alternativo Tres fuentes principales en Inversiones indirecta Riesgos: solvencia Propiedades de uso mixto -Dividendos Deuda Retorno: tipo de interñes -Intereses Instrumentos: bonos, -∆∇ Valor del capital préstamos Liquidez: medio-alta depende de mercados (publico,privada) PROPTECH FINANCIACION CONSTRUCCION TRANSACCIONES GESTIÓN UTILIZACION 3. Tipologías de activos inmobiliarios Definición y tipos de activos inmobiliarios Tipos. Se pueden definir cuatro grandes tipologías de activos inmobiliarios: 1. Inmuebles residenciales. Tipo de propiedad arrendada, que contiene una estructura unifamiliar o multifamiliar, que está disponible para su ocupación con fines no comerciales. Incluye tanto las viviendas de nueva construcción como las de reventa. 2. Inmuebles comerciales. Inmuebles utilizados exclusivamente para fines empresariales o para proporcionar un espacio de trabajo en lugar de un espacio para vivir. Todos ellos se poseen para producir ingresos. 3. Inmuebles industriales. Los inmuebles industriales suelen tener dos usos: las empresas fabrican cosas o las almacenan. Esto incluye edificios y propiedades de fabricación, así como almacenes. 4. Suelo. Es un bien inmueble o una propiedad, menos los edificios y el equipamiento, que está designado por límites espaciales fijos. La propiedad de la tierra puede ofrecer al titular el derecho a los recursos naturales de la misma. Tradicionalmente se define como un factor de producción, junto con el capital y el trabajo Definición y tipos de activos inmobiliarios Residencial - Viviendas unifamiliares - Casas adosadas - Dúplex - Multifamiliares (apartamentos) - Terreno para desarrollo residencial Comercial - Comercio minorista: centros comerciales (de barrio, regionales) - Hotel/Motel - Oficina - Propósito especial: iglesias, escuelas, hospitales, cementerios, residencias de ancianos, viviendas para estudiantes, campos de golf y actividades recreativas Clases de bienes comercializados Industrial - Fábricas - Almacenes - Servicios públicos - Minas Tierra - Suelos disponibles - Granjas - Explotaciones 4. Tipologías de inversiones Inversiones en Real Estate Los flujos invertidos en Real Estate tienen diferente naturaleza y, para cada uno de ellos, pueden existir diferentes asunciones –variables para medir retorno, horizonte temporal, objetivos de rentabilidad, impactos fiscales,….– que pueden ser diferentes en el caso de valoración. Diferentes inversores pueden actuar exclusivamente en uno o alguno de los mercados de inversión en Real Estate, aunque todos los mercados estén interrelacionados. PRIVATE EQUITY PRIVATE DEBT Core, value added y Hipotecas, préstamos “bridge” opportunistic y préstamos “mezzanine” REAL ESTATE FINANCE PUBLIC EQUITY PUBLIC DEBT Títulos emitidos por vehículos Títulos respaldados por cotizados –REIT, SOCIMI,..-- hipotecas Inversiones en Real Estate La estructura de financiación, por tanto, se puede apoyar en diferentes instrumentos con diferente perfil de riesgo y, por tanto, diferente retorno. Determinados inversores sólo operan en alguna de las categorías de instrumentos. ESTRUCTURA TIPO DE FINANCIACIÓN REAL ESTATE 5% 5% 15% Eq ui ty 10% Pre ferre d Eq u ity Ju ni or / Mez zan in e Stre tc he d Se ni or Se ni or 65% Fuente de Financiación Tipologías de inversores Los diferentes objetivos de retorno y horizontes temporales permiten clasificar las tipologías de inversores: CORE CORE + VALUE-ADDc OPORTUNISTA DISTRESS Activos en zonas ya Mercados con Activos de alta calidad en Activos de alta calidad Activos en zonas en zonas prime consolidadas o con oportunidades de en zonas prime potencial desarrollo recuperación Oportunidad de Sin riesgo de desarrollo Alguna oportunidad de Desarrollo de los activos Activos o deuda en optimizar uso o mejora en el activo rentabilidad desde fases iniciales situación problemática Inversiones a largo plazo Inversiones a medio- Inversiones a corto- Inversiones a corto- Inversiones a corto- largo plazo medio plazo medio plazo medio plazo Apalancamiento para Apalancamiento para Uso de apalancamiento Reducido apalancamiento poder lograr objetivo de Elevado apalancamiento mejorar rentabilidad rentabilidad si es posible Retornos en entornos 5%- Retornos en entornos Retornos en entorno 8% Retornos 15%+ Retornos 20%+ 8%-10% 10%-15% 5. Métricas inmobiliarias Rentabilidad / Riesgo Como norma general, las referencias de rentabilidad se refieren a activos prime en cada una de las categorías de real estate. Para poder relacionar el binomio rentabilidad / riesgo, pueden aplicarse diferentes factores: - Riesgo del activo - Calidad técnica / adecuación a la demanda de mercado - Ubicación - Riesgo de ingresos - Existencia de riesgo desarrollo - Riesgo comercial - Existencia de contratos y plazo de los mismos - Calidad del inquilino / garantías - Esto determina que las referencias puedan ser muy diversas cuando se analicen transacciones, por todos los factores mencionados y algún otro particular de vendedor o comprador. Variables o inputs en la valoración Flujos relevantes Funding Rentas D Capital Ingresos 1 Compra 2 Explotación 3 Mantenimiento 4 Venta Gastos Capital Capex Opex Fees Fees Int & Amort Impuestos Impuestos Métricas Atemporales Temporales Deuda Total return (TR) Periodo de payback Apalancamiento Cash on cash (COCR) Rentabilidad del periodo Loan to value (LTV) Return on investment (ROI) Rentabilidad del periodo anual simple Debt to income (DTI) Return on equity (ROE) Rentabilidad del periodo anual compuesta Debt service coverage ratio Tasa interna de rentabilidad (DSCR) Gross income multiplier (GIM) Net income multiplier (NIM) Tasa interna de rentabilidad apalancada Exit yield o cap rate  Atemporales Métricas Métricas Definición Fórmula Total return La rentabilidad total muestra el rendimiento de un inmueble o de una cartera de inmuebles durante un periodo (por ejemplo, un año) o una serie de periodos (por ejemplo, 10 años). La base para calcular la rentabilidad total es el cálculo de las rentabilidades anuales individuales a lo largo del periodo de análisis. Cash on cash Se expresa en forma de porcentaje y mide los ingresos obtenidos en un solo 𝐹𝑙𝑢𝑗𝑜 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙 𝐴𝐼 𝐶𝑂𝐶𝑅 = período, como un año, sobre el efectivo invertido en una propiedad.. 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑖𝑜𝑛 return El cash on cash puede denominarse tasa de dividendos del capital y es un componente del método de inversión utilizado por los tasadores para calcular la tasa de capitalización (cap rate). 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 − 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑒𝑠 Income Return El rendimiento de la inversión indica el beneficio que puede esperar obtener 𝑅𝑂𝐼 = 𝐶𝑜𝑠𝑡𝑒𝑠 en concepto de ingresos por alquiler a largo plazo. Se expresa como un (Return on porcentaje del coste de la inversión. Investment=ROI) Return on equity Es una métrica que expresa el rendimiento de una inversión en relación con el capital del inversor inmobiliario en esa inversión. En el caso inmobiliario 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜 𝐴𝑛𝑢𝑎𝑙 (Return on 𝑅𝑂𝐸 = −1 expresa el flujo de caja anual generado por una propiedad como un 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 Equity=ROE) porcentaje de su capital. Multiplos de El multiplicador de ingresos brutos (GIM) es una medida aproximada del valor de una propiedad de inversión. 𝑃𝑟𝑒𝑐𝑖𝑜 𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎 ingresos (Gross Ignoran el valor temporal del dinero, pero sirven para comparar diferentes 𝐺𝐼𝑀 = 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 income multiplier) escenarios de apalancamiento.  Atemporales Métricas Métricas Definición Fórmula Exit yield o cap rate Se utiliza en las valoraciones por descuento de flujos de caja y permite 𝑁𝑂𝐼 𝐸𝑥𝑖𝑡 𝑦𝑖𝑒𝑙𝑑 = el cálculo del valor del capital de la inversión inmobiliaria al final del 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑠𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎 periodo de análisis (valor de salida) expresado en términos porcentuales. El valor de salida es el importe neto que un inversor espera obtener por un activo al final del periodo de análisis tras deducir los costes esperados de enajenación (en esta definición, el valor de salida es similar al valor residual). También conocido como cap rate. La diferencia entre el cap rate y exit yield es el uso de deuda. La diferencia clave entre el cap rate y la exit yield es que la primera se calcula utilizando el valor del activo y la exit yield se calcula utilizando el coste del mismo. En el momento de la compra, cap rate y exit yield pueden ser iguales, pero con el tiempo se distanciarán. Ejemplo Se posee un activo cuyo valor de mercado es de 15.000.000 y genera un net operating income de 750.000, entonces su cap rate es: 750.000 𝐶𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 = = 5% 15.000.000 En metodologías de valoración, dado un cap rate de mercado, se puede estimar el valor de salida. El precio de reventa de la propiedad en el último período (n) del horizonte de inversión se puede calcular utilizando la siguiente fórmula simple de capitalización de ingresos: 𝑁𝑂𝐼! 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑒 𝑠𝑎𝑙𝑖𝑑𝑎(𝑟𝑒𝑣𝑒𝑛𝑡𝑎) = 𝐶𝑎𝑝 𝑟𝑎𝑡𝑒 Métricas CAP RATES Es una medida utilizada para analizar el rendimiento esperado de una inversión inmobiliaria, describiendo la relación entre los ingresos netos de explotación (NOI) de una propiedad y su valor de mercado en la fecha actual. Es una metrica muy correlacionada con los tipos de interés de mercados. Variaciones del cap rate dependen de las tasas de variación del NOI y de las rentas Habitualmente, Subidas de tipos de interés ⇒ subidas de cap rates Bajadas de tipos de interés ⇒ bajadas de cap rates Métricas  Métricas Bloomberg cap rates: CPRT Go Métricas Temporales Métricas Definición Fórmula Periodo de payback Indica el número de años necesarios para recuperar la inversión inicial en un 𝐼𝑛𝑣𝑒𝑟𝑠𝑖ó𝑛 𝑒𝑞𝑢𝑖𝑡𝑦 proyecto o activo. La fórmula a continuación puede proporcionar una estimación del periodo de recuperación, si se espera que el flujo de caja 𝐹𝑙𝑢𝑗𝑜𝑠 𝑎𝑛𝑢𝑎𝑙𝑒𝑠 𝑑⁄𝑖 𝑚𝑝𝑢𝑒𝑠𝑡𝑜𝑠 previsto de la propiedad sea constante a lo largo del tiempo. Rentabilidad del Se trata de la rentabilidad generada desde el momento inicial en el momento 𝑉𝐹 −1 periodo final de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo 𝑉𝐼 de la vida de la misma. Rentabilidad del Se trata de la rentabilidad generada desde el momento inicial en el momento 𝑉𝐹 periodo anualizada final de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo − 1.𝑇 − 1 de la vida de la misma pero expresada en términos anuales en una forma de 𝑉𝐼 simple capitalización simple. Rentabilidad del Se trata de la rentabilidad generada desde el momento inicial en el momento periodo anualizada final de la inversión y recoge el retorno relativo entre ambos valores a lo largo compuesta de la vida de la misma pero expresada en términos anuales en una forma de (𝑉𝐹/𝑉𝐼)^(1/𝑇) − 1 capitalización compuesta. Tasa interna de Cuando las inversiones que se realizan generan flujos de caja recurrentes F cómo puede suceder en la inversión en bonos con cupones fijos periódicos ó GHIJKL" rentabilidad 𝑉𝐴 = $ la inversión inmobiliaria que genera rentas periódicas, surge la necesidad de EMNOP #" calcular la rentabilidad asumiendo una tasa o tasas de reinversión. CDE Tasa interna de Los flujos de caja considerados resultarán del neto de ingresos y gastos que la rentabilidad inversión pueda conllevar. Entre dichos costes podrá estar el financiero que en apalancada caso de incluirlos generará lo que se suele denominar la TIR apalancada. Cuando interviene el apalancamiento, llamamos a la métrica de la TIR "TIR apalancada", pero se utiliza de la misma manera que la TIR no apalancada para analizar la inversión. Métricas Deuda Métricas Definición Fórmula 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 Apalancamiento Si bien existen numerosas definiciones de este ratio, en el ámbito inmobiliario hace refererencia al importe total de la financiación de la deuda de una propiedad 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑎𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 en relación con su valor de mercado actual. Loan to Value El ratio LTV compara el valor del active inmobiliario respecto a la financiación 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝐴𝑐𝑡𝑖𝑣𝑜 (LTV) 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 Debt to income El ratio deuda-ingresos (DTI) compara la carga financiera recurrente con los 𝐷𝑒𝑢𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒 (DTI) ingresos. En concreto, es el porcentaje de ingresos brutos mensuales (antes de impuestos) que se destina al pago del alquiler, la hipoteca, las tarjetas de crédito u 𝐼𝑛𝑔𝑟𝑒𝑠𝑜𝑠 𝑐𝑜𝑟𝑟𝑖𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠 otras deudas. Debt service El ratio de cobertura del servicio de la deuda mide el flujo de caja de una empresa 𝑁𝑂𝐼 coverage ratio frente a sus obligaciones de deuda. El DSCR puede ayudar a las empresas a 𝑆𝑒𝑟𝑣𝑖𝑐𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑢𝑑𝑎 saber si tienen suficientes ingresos netos de explotación para devolver los (DSCR) préstamos. Yield / TIR / Tasa de descuento En los modelos de descuentos de flujos de caja, hay tres variables que pueden generar diferentes confusiones. Las tres variables son conceptos diferentes que, en algunos casos tienen una función –incluso un valor– equivalente. - La yield inicial viene determinada por la relación entre rentas y valor del activo. Puede ser un dato sobre el contrato, o una estimación sobre transacciones de mercado comparables - Una variación en la yield de reversión o de salida puede aportar una ganancia o pérdida que afectará al retorno total de la inversión. Se basa en estimaciones de mercado sobre modelos o asunciones de oferta y demanda y de condiciones de rentabilidad de otros activos - La tasa de descuento que sirve para traer flujos futuros a valor presente ha de incorporar el tipo de interés libre de riesgo, un ajuste por crecimiento de rentas y una prima de riesgo: o Negocio Prima de riesgo inmobiliaria o Financieros o Inflación o Liquidez o Legal Métricas Key investment and target returns real case example Tasas de descuento 20% Promoción 2ª residencia Rendimiento esperado equity 15% Patrimonio 1ª residencia Naves P: tecnológicos R. 3ªedad 10% Hoteles Venta oficinas C. Comerciales 5% Alquiler naves Alquiler oficinas Alquiler viviendas Riesgo Bajo Medio Alto 6. Mercados de capitales Mercados de capitales y bienes inmuebles Los mercados de capitales son lugares donde se canalizan los ahorros y las inversiones entre los proveedores que tienen capital y los que lo necesitan. Las entidades que tienen capital son los inversores minoristas e institucionales, mientras que los que buscan capital son las empresas, los gobiernos y las personas. En relación con el mercado inmobiliario, podemos identificar dos vías de inversión: -Inversiones de equity Partnership Directo -Inversión en deuda Direct Lending -Fondos -Empresas públicas Indirecto -Empresas privadas Mercados de capitales y bienes inmuebles DETERMINANTES EXOGENOS DE LA DEMANDA Y OFERTA D E MA N D A O F E RTA 1 Tamaño del mdo Coste capital, laboral 2 Riqueza Valor suelo 3 Sustitutos Costes materiales 4 Expectativas Expectativas Mercados de capitales y bienes inmuebles  Mercados de capitales y bienes inmuebles Directo: LP (limited partnership): inversión en equity de desarrollos inmobiliarios Inversión en SPV con private equity Mercados de capitales y bienes inmuebles Directo: SOCIMI Las SOCIMI (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria) son sociedades anónimas cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos de naturaleza urbana para su arrendamiento, bien directamente o bien a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI. Objetivos 1- Impulsar el mercado del alquiler. 2- Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias. 3- Ofrecer una rentabilidad estable al inversor. Mercados de capitales y bienes inmuebles Los mercados de REIT de todo el mundo han experimentado un importante crecimiento en los últimos años. La capitalización bursátil acumulada de los REIT a nivel mundial se acerca a los 2 billones de dólares, ya que 35 países cuentan ahora con una legislación activa sobre REIT, incluidas 25 naciones con al menos un REIT que cotiza activamente. Es probable que la próxima ola de crecimiento esté impulsada por los sectores inmobiliarios no tradicionales en los mercados maduros de EE. UU. y Europa y la aparición de sectores inmobiliarios cotizados en los mercados asiáticos de alto crecimiento. Actualmente Prologis REIT con una capitalización bursátil de 116.700 millones de dólares estadounidenses. Le siguen American Tower y Equinix con 105.260 y 77.410 millones de dólares, respectivamente. Los diez REIT más grandes tienen su sede en los Estados Unidos. Mercados de capitales y bienes inmuebles Industrial Communications Data Centers HealthCare Malls Self Storage Commercial Data Centers Communications Logistics Mercados de capitales y bienes inmuebles REIT REIT estadounidense Mercados de capitales y bienes inmuebles 4 Esquema general SOCIMI. Comité Dirección Sponsor Asset Manager. Custodios Administrador Financiación Financiación Intereses Entidad Financiera Inversión Activos Inversión Inversores Institucionales Inversores particulares Rentas Capital Dividendos Mercados de capitales y bienes inmuebles Los REITs son vehículos existentes en otras economías. Entre ellos Estados Unidos lanzó este tipo de instrumentos en los años 60. País Término Año País Término Año Estados Unidos REITs 1960 Dubái REITs 2006 Holanda FBI 1969 Israel REITs 2006 Nueva Zelanda NZ-REIT 1969 Alemania G-REITs 2007 Australia A-REITs 1971 Chile FII 2007 Brasil FII 1993 Costa Rica REIF 2007 Canadá REITs 1993 Grecia REIC 2007 Bélgica SICAFI 1995 Italia SIIQ 2007 Turquía REITs 1995 Luxemburgo SIF 2007 Japón J-REITs 1999 Reino Unido UK REITs 2007 Singapur S-REIT 1999 Lituania REITs 2008 Sud Corea K-REIT 2001 Paquistán Paquistán REITs 2008 Francia SIIC 2003 Finlandia Finnish REIT 2009 Hong Kong REITs 2003 España SOCIMI 2009 Taiwán REITs 2003 Filipinas Emergen 2010 Bulgaria SPIC 2005 México FIBRAS 2010 Malasia REITs 2005 Hungría Emergen 2011 Tailandia REITs 2005 Sud África PUT 2013 Tipologías Por tipologías de activos, la especialización es una tendencia generalizada. Las SOCIMI especializadas son aquellas en las que predomina en su cartera un único tipo de inmueble, altamente especializado. Destacan especialmente: 4 Centros Comerciales 4 Locales Comerciales 4 Hoteles 4 Gasolineras 4 Oficinas 4 Campings 4 Viviendas 4 Parking 4 Hospitales 4 Residencias Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF hipotecario estadounidense Mercados de capitales y bienes inmuebles Indirecto: ETF ETF inmobiliario estadounidense Mortgage Mercados de capitales y bienes inmuebles REIT REIT & ETF estadounidense 7. Tendencias de los mercados Contexto financiero Los años 2022-23 han sido el escenario de las mayores subidas del Euribor de la historia en un periodo similar. El Euribor 12 meses ha pasado desde niveles de -0,50% hasta consolidarse por encima del 4% para retroceder hasta los actuales niveles de 2,90% EURIBOR Contexto financiero Las fuertes e inesperadas tensiones inflacionistas obligaron a un cambio drástico en el discurso de la política monetaria de los principales banco centrales. Entre ellos, el Banco Central Europeo acometía la subida más rápida de su historia en sus tipos oficiales de referencia. Su tipo principal de financiación se situaba en máximos de 4,5% para iniciar un proceso de bajada hasta los actuales 3,65% BANCO CENTRAL EUROPEO Contexto financiero RESERVA FEDERAL Contexto financiero Los mercados de deuda pública rápidamente han recogido las tensiones alcistas de tipos de interés. El tipo de la deuda pública de España a 5 años pasaba desde niveles de -0,50% a inicios de 2022 a situarse por encima del 3,50%, niveles no observados desde 2013, para ceder hasta los actuales 2,50% ante el cambio de política monetaria. DEUDA PÚBLICA Tendencias del mercado Los bajos niveles de tipos de interés hasta 2021, fueron parte de los catalizadores de los precios inmobiliarios en Europa. Ello pudo generar una cierta divergencia entre los valores y las rentas que abren ciertas dudas. 1. ¿Sigue siendo rentable pagar estos precios para adquirir activos que generen estos rendimientos, teniendo en cuenta además que los bonos del Estado han aumentado significativamente sus rendimientos? 2. ¿O el ajuste debe venir del aumento de los alquileres; lo permiten los salarios? Tendencias del mercado Avg. Rental Value/m2 Country / City Yield- City Country Ireland, Dublin 7,33% 5.190 € Turkey, Istanbul 6,63% 1.250 € Latvia, Riga 6,46% 1.069 € Romania, Bucharest 6,36% 1.693 € Montenegro, Podgorica 5,70% 1.647 € Portugal, Lisbon 5,65% 2.512 € Belgium, Brussels 5,54% 2.749 € Poland, Warsaw 5,51% 1.975 € Lithuania, Vilnius 5,47% 1.617 € Spain, Madrid 5,30% 4.101 € Greece, Athens 5,25% 1.485 € Hungary, Budapest 5,12% 2.636 € Italy, Milan 5,04% 5.367 € Cyprus, Nicosia 5,03% 1.859 € Netherlands, Amsterdam 4,80% 7.963 € France, Paris 4,72% 9.940 € Sweden, Stockholm 4,53% 7.045 € Denmark, Copenhagen 4,15% 6.724 € Czech Republic, Prague 4,05% 3.727 € Germany, Berlin 3,83% 5.389 € https://theluxuryplaybook.com/rental-yield-in-european-cities- and-how-to-calculate-it-2024/ Tendencias del mercado Tendencias del mercado La subida de los tipos de interés repercutió en los precios de mercado por un Impacto de los 1 tipos de interés mayor encarecimiento de la financiación y, por tanto, en una menor demanda, y en las valoraciones por el efecto negativo sobre los flujos de caja descontados, afectando a la bolsa de las empresas dedicadas a la inversión y operación de activos inmobiliarios, especialmente las socimi. El cambio de tendencia en los tipos debería tener un efecto positivo a medio plazo US: Los tipos hipotecarios son altos, pero los precios de la vivienda siguen 2 subiendo: la culpa es de la falta de oferta de viviendas. Se espera que Actividad y cualquier corrección del mercado sea modesta y no de la magnitud de la Gran precios Recesión. No se espera un desplome del mercado inmobiliario, debido al escaso inventario, las estrictas normas de préstamo y otros factores. UK: el sentimiento en el mercado inmobiliario británico podría estar mejorando. Los precios fijados por los vendedores de viviendas en el Reino Unido siguen cerca de máximos históricos. El precio medio pedido por los nuevos vendedores en junio fue de 375.110 libras esterlinas, sólo 21 libras menos que el máximo histórico alcanzado en mayo. EU: los inmuebles residenciales europeos han mantenido casi todo su valor, mientras que la caída general de los precios de todos los tipos de inmuebles comerciales se ralentizó significativamente tras casi dos años de descenso, según revelan los últimos datos. Tendencias del mercado 3 Tokenización "El mercado de la propiedad es probablemente el mercado más antiguo del mundo, y solo ahora está empezando a cambiar rápidamente", señaló Peter Thiel, fundador de PayPal. La razón de un cambio tan rápido del sector inmobiliario es la rápida digitalización de la propiedad inmobiliaria durante la pandemia y la creciente demanda de protocolos RWA - Real World Assets con un equilibrio ajustado de riesgo / rentabilidad. La tokenización facilita la propiedad digital de activos inmobiliarios, abriendo el espacio a personas previamente excluidas debido a fondos insuficientes y encubriendo problemas como la falta de confianza y transparencia. ¿Cuál es el nivel de yields de las inversiones inmobiliarias? Rendimiento esperado Cambios de hábitos de demanda Cambios de tendencia Riesgo de tipos Tesoro Fuente: CBRE ¿Cuál es el nivel de yields de las inversiones inmobiliarias? Fuente: JLL ¿Cuál es el nivel de yields de las inversiones inmobiliarias? Fuente: Colliers Tendencias del mercado Factores actuales determinantes de la demanda Los principales factores de la demanda del sector inmobiliario a nivel global en los próximos meses serán: Evolución de la inflación Evolución de los tipos de interés Riesgos geopolíticos Tele-trabajo Cadena de suministros Precios de la energía Evolución del mercado laboral Entretanto, en España, ya hay indicadores que alertan una recuperación. La compraventa de viviendas en Julio experimentó un crecimiento en todas las comunidades autónomas. Las alzas más significativas se registraron en Asturias (41,6%) y País Vasco (36,4%). En contraste, los incrementos más moderados se observaron en Murcia (11,0%), la Comunidad Valenciana (11,1%) y Baleares (11,2%). El precio del m² sube un 2,8% interanual en España. Destacan los ascensos en Galicia (23,8%) y Murcia (21,6%), así como las caídas en Navarra (-34,9%) y La Rioja (-4,3%). Tendencias del mercado ENTORNO INTERNACIONAL o El sector residencial está atrayendo una parte creciente de la inversión global, respaldado por sólidos fundamentos subyacentes y por inversores transfronterizos que crecen y consolidan carteras. o Los alquileres residenciales de lujo están aumentando más rápidamente que los valores de capital frente a la alta demanda de un conjunto limitado de acciones de calidad. o El crecimiento económico ha demostrado ser resistente este año, y los datos entrantes han superado consistentemente las expectativas. Pero esto está apoyando una inflación ”persistente", obligando a los bancos centrales a aumentar los tipos de interés en respuesta. o La inversión global total cayó un -50% interanual 2023. o La vivienda para tercera edad y activos sanitarios son clases de activos operativos con potencial de ingresos a largo plazo. o. Coyuntura actual: claves ENTORNO INTERNACIONAL Grandes tendencias 4 Residencial: síntomas de mejora, viviendas nuevas crecen con mayor intensidad 4 Senior living: oferta limitada 4 Logística: posible aumento de 1,5 millones m2 en Centro y Catalunya 4 Oficinas: Tendencia adversa. La oferta de calidad en edificios Categoría A (en zonas Center Business District-CBD), nuevos o rehabilitados, serán los más solicitados. 4 Hoteles: 15% del PIB viene del sector. Registran muy buenas cifras de los últimos cinco años. Más de 3000 millones de euros en 2024. 4 Data centers: en España que se centran en el procesamiento de datos y que experimentarán un crecimiento significativo hasta 2025: inversión de unos 4000 millones de euros. Grandes tendencias 4 Inversores americanos han iniciado el año saliendo de forma contundente de inmobiliaria, en es especial las especializadas en oficinas  Muchas gracias [email protected] 📨 [email protected] www www.knop.es www.linkedin.com/in/RobertoKnop 8 3