Programa de Especialización en Real Estate Financieras y Activos Inmobiliarios Singulares PDF

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PROGRAMA DE ESPECIALIZACIÓN EN REAL ESTATE FINANCIACIÓN Y VALORACIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS SINGULARES PROFESOR D. DAVID ESTERUELAS ASENSIO 05 DE OCTUBRE DE 2023 MÁSTER EN CORPORATE FINANCE Y BANCA DE INVERSIONES IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado Hotelero. Tickets de transacción MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado Hotelero. ASPECTOS FUNDAMENTALES PARA LA VALORACIÓN Hotel vacacional o urbano. Tipología de facturación: touroperación, reservas online, comercialización propia, sector MICE, etc… Modelo de negocio: patrimonialista, explotación, mixto, franquicia, gestión, arrendamiento, etc… Ubicación geográfica. Por ejemplo Baleares y Canarias son destinos vacacionales, pero con nº de días operativos diferentes y temporadas altas diferentes. Conectividad. Proximidad a mercados emisores. ¿Por qué Caribe está muy consolidado en turismo vacacional de calidad alta y no lo está el sudeste asiático? ¿Déficits de CAPEX? ¿Trampas en los precios de transacción? Mayor precio VS mayor renta. Operaciones Sale&LeaseBack. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Residencias Geriátricas. ASPECTOS FUNDAMENTALES PARA LA VALORACIÓN Pirámide generacional. Déficit de oferta pública. Sector altamente regulado. Monitorización de los fondos públicos que se trasvasan hacia el sector a través de la concertación de camas. Actividad con apalancamiento operativo alto (sueldos de médicos y auxiliares). Necesidad de ocupaciones altas. Importancia de la escala de los activos: mínimo 75 habitaciones. Evolución de modelos de familia: incremento de familias monoparentales. Aspectos culturales / religiosos. ¿Por qué en algunos países de occidente como por ejemplo Italia no es un negocio desarrollado? MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado Residencias Estudiantes. ASPECTOS FUNDAMENTALES PARA LA VALORACIÓN Proximidad a núcleos universitarios: Madrid, Barcelona, Granada, Salamanca, Valencia, etc… Zonas geográficas de atracción. Por ejemplo Madrid es hub para toda España, Barcelona recibe muchos estudiantes de Baleares, Valencia recibe estudiantes de la Mancha (Albacete, Ciudad Real, etc…). Proximidad a centros universitarios privados. Conectividad entre la ubicación y los centros universitarios. Evolución del precio del alquiler. Los “pisos de estudiantes” es el producto sustitutivo de las residencias de estudiantes. Evolución de la natalidad. Monitorización de la inversión pública (escasa o nula) en inversión directa. La inversión indirecta consiste en becar a estudiantes. Demanda de estudiantes de ERASMUS. Por ejemplo España es un motor de recepción de alumnos ERASMUS: centros universitarios de buen nivel, idioma internacional, calidad de vida, coste de la vida razonable, etc… MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado Residencias Estudiantes. Financiación y Perspectivas de inversión Los fondos de deuda internacionales han sido los motores de inversión en el sector. La banca nacional empieza a estudiar proyectos: sólo performing y nunca activos con riesgo construcción o ramp up. Compras muy puntuales de activos ya existentes e inversión en desarrollos de nuevos proyectos. A medio plazo pudieran surgir concentración de operadores y rotación de carteras de activos. Previsión de crecimiento de 10.000 camas hasta el 2022. Incremento del 10%. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado Centros Comerciales. ASPECTOS FUNDAMENTALES PARA LA VALORACIÓN Influencia de captación de clientes por ámbito geográfico. Por ejemplo: PUERTO VENECIA en Zaragoza cuenta con clientes con un radio de 150 km o XANADÚ capta clientes de Aranjuez, Toledo, Ciudad Real, etc.. Inquilinos ancla o inquilinos locomotora: ZARA, MERCADONA, MEDIAMARKT, LEROY MERLIN, etc… Optimización de la SBA. Mix correcto de inquilinos: bricolaje, restauración, ocio, ropa, menaje de hogar, distribución minorista de alimentación, etc… Monitorización de los contratos de renta: Perfil de vencimientos. Composición de los contratos de renta: floor + variable. Ventanas de rescisión de los contratos de renta. Porcentaje de éxito en la renovación de los contratos. Solvencia de los inquilinos: tasa de morosidad, capacidad de absorción de gastos comunes, etc… MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado de deuda, fuentes y sistemas de financiación Por lo que respecta a hoteles: Financiación individual activo por activo. No era habitual fórmulas de deuda corporativa, bonos, sindicaciones, etc… a excepción de ventas de carteras en operaciones muy concretas tipo HISPANIA. Los operaciones de los operadores clásicos se realizan con garantías hipotecarias a plazo entre 10 – 15 años, con calendarios amortizing normalizados y LTV máximas del 75%. En muchos casos adicionalmente a la garantía hipotecaria existían garantías corporativas (aval de la holding), principalmente para proyectos en el extranjero. Operaciones con sponsor financiero / family office: garantía hipotecaria, en algunos casos con LTV del 50 – 60% a plazos bullet entre 5 y 7 años y contratos pignorados obligado cumplimiento – triple net (rentas y trasladando el CAPEX al operador). La mayoría de financiaciones sobre activos totalmente performings. En algunos casos, con importante inversión en CAPEX: rebranding. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado de deuda, fuentes y sistemas de financiación Por lo que respecta a residencias geriátricas: Mercado de momento muy a la expectativa. No hay transacciones y por lo tanto ausencia de financiaciones. (Se está esperando a que el tsunami del COVID se mitigue) Activos totalmente performing y con altas ocupaciones. No hemos visto ni estamos viendo desarrollos greenfield. Perfil de inversor muy patrimonialista, acompañado de operadores de referencia para su explotación. (Búsqueda de rentas). Financiaciones con LTV máximos del 65%. Bastante formato bullet / balloon a plazo de 5 – 7 años. Garantía hipotecaria y pignoración de los contratos de renta de los operadores. Contratos de obligado cumplimiento. Covenants de RCSD, limitaciones al reparto de dividendos, etc… Son estructuras algo agresivas de financiación que buscan la no amortización de la deuda. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado de deuda, fuentes y sistemas de financiación Por lo que respecta a residencias estudiantes: Mercado de momento muy a la expectativa. Mucho interés y ruido en el mercado pero todavía no se casan transacciones y por lo tanto hay consultas para financiaciones pero no se materializa casi nada. Activos totalmente performing y con altas ocupaciones. Sólo hemos visto algún desarrollo greenfield o brownfiel (cambio de uso). Mix de perfil de inversor muy patrimonialista, acompañado de operadores de referencia para su explotación. (Búsqueda de rentas), y también de operadores clásicos. Financiaciones con LTV máximos del 65 - 75%. Bastante formato bullet / balloon a plazo de 5 – 7 años. Garantía hipotecaria y pignoración de los contratos de renta de los operadores. Contratos de obligado cumplimiento. Covenants de RCSD, limitaciones al reparto de dividendos, etc… Son estructuras algo agresivas de financiación que buscan la no amortización de la deuda. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Tipos de activos inmobiliarios singulares. Mercado de deuda, fuentes y sistemas de financiación Por lo que respecta a centros comerciales: Mercado totalmente congelado y muy a la expectativa. La enorme evolución del e-commerce a raíz de la pandemia está secando a este subsector del Real Estate. Vemos flujos de inversión de operadores e inversores que antes estaban interesados en este mercado yendo hacia “el mundo logístico”. No descartamos que en el medio plazo se empiecen a generar operaciones de distress M&A. Hay ruido en el mercado en este sentido. Los grandes operadores tipo KLEPIERRE, UNIBAIL RODAMCO, etc… cuentan con un mix de financiación corporativa (sindicación, bonos, etc…) y financiación ad-hoc vinculada a activos específicos. El resto de actores del sector financiación tipo: Garantía hipotecaria: máximo 50 – 60% LTV. Pignoración de rentas. Formatos balloon o bullet a plazos de 5 – 7 años. Banca extranjera muy protagonista: fundamentalmente alemana y francesa. MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Mecanismos y estructuras de financiación: MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Perfiles de amortización: MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB  Valoración de Activos Inmobiliarios Singulares Términos y condiciones habituales: MÁSTER EN PROGRAMA DECORPORATE FINANCE ESPECIALIZACIÓN Y BANCA EN REAL DE INVERSIONES ESTATE IEB