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Montagem Projetos de Investimentos Imobiliários “Living Moments Resort” Docente Doutor, João Correia Gomes Discentes Hélder Almeida | 1136...

Montagem Projetos de Investimentos Imobiliários “Living Moments Resort” Docente Doutor, João Correia Gomes Discentes Hélder Almeida | 1136 Paulo Sérgio | 1138 Sérgio Ângelo | 1149 MAGAI / 3.º Semestre Janeiro 2025  Montagem de Projetos Imobiliários Índice 1. SUMÁRIO EXECUTIVO.............................................................................................. 3 2. INTRODUÇÃO......................................................................................................... 4 3. OBJETIVOS, REQUISITOS E FUNÇÕES A SATISFAZER................................................... 6 3.1. OBJETIVOS PRINCIPAIS..........................................................................................................6 3.2. REQUISITOS DO PROJETO.......................................................................................................6 3.2.1. Requisitos Técnicos..........................................................................................6 3.2.2. Requisitos Legais e Administrativos....................................................................7 3.2.3. Requisitos Sustentáveis....................................................................................7 3.3. FUNÇÕES A SATISFAZER..................................................................................................7 4. BUSINESS MODEL CANVA........................................................................................ 9 5. CONCEITO IMOBILIÁRIO........................................................................................ 10 5.1. CONCEITO IMOBILIÁRIO................................................................................................ 10 5.2. MERCADO ALVO.......................................................................................................... 11 6. RESTRIÇÕES CONTEXTUAIS................................................................................... 13 6.1. DESCRIÇÃO DE RESTRIÇÕES CONTEXTUAIS E DE LICENCIAMENTO.................................................. 13 6.1.1. Contexto Geográfico e Regional.............................................................................. 13 6.1.2. Processo de Licenciamento.................................................................................... 14 6.1.3. Restrições Ambientais e Sustentabilidade............................................................... 14 6.1.3.1. Certificações ambientais.............................................................................................. 14 6.1.3.2. Restrições Urbanísticas................................................................................................ 15 7. ESTUDO DE MARKETING E COMERCIALIZAÇÃO........................................................ 15 7.1. ANÁLISE DO MERCADO................................................................................................. 16 7.1.1. Tendências da Silver Economy............................................................................. 16 7.1.2. Posição de Portugal no Mercado Internacional.................................................. 16 7.1.3. A Região de Melides........................................................................................ 16 7.2. ANÁLISE COMPETITIVA.................................................................................................. 17 7.3. ANÁLISE PESTEL........................................................................................................ 18 7.4. ANÁLISE 5 FORÇAS DE PORTER....................................................................................... 19 7.4.1. Rivalidade entre concorrentes existentes......................................................... 19 7.4.2. Ameaça de novos entrantes............................................................................. 19 7.4.3. Poder de negociação dos compradores............................................................ 19 7.4.4. Poder de negociação dos fornecedores............................................................ 19 7.4.5. Ameaça de produtos ou serviços substitutos.................................................... 20 7.5. ESTRATÉGIA DE MARKETING............................................................................................ 20 7.5.1. Marketing Digital............................................................................................. 20 7.5.2. Marketing Tradicional...................................................................................... 21 7.5.3. Parcerias Estratégicas..................................................................................... 21 7.5.4. Orçamento Marketing...................................................................................... 22 7.6. ESTRATÉGIA DE COMERCIALIZAÇÃO.................................................................................. 22 7.6.1. Venda de Tokens Digitais (NFTs)........................................................................... 22 7.6.2. Modelo de Vendas........................................................................................... 22 7.6.3. Serviços Complementares.............................................................................. 22 8. ESBOÇOS PRELIMINARES DO PROJETO................................................................... 23 8.1. CONCEITO ARQUITETÓNICO........................................................................................... 23 8.2. INTEGRAÇÃO PAISAGÍSTICA............................................................................................ 24 8.3. REPRESENTAÇÃO VISUAL DO PROJETO.............................................................................. 24 9. PROJEÇÕES FINANCEIRAS..................................................................................... 25 9.1. CUSTOS PREVISIONAIS................................................................................................. 25 1  Montagem de Projetos Imobiliários 9.2. RECEITAS PREVISIONAIS................................................................................................ 26 9.3. INDICADORES FINANCEIROS PRELIMINARES....................................................................... 26 9.4. INDICADORES FINANCEIROS PRELIMINARES....................................................................... 26 9.5. ESTRATÉGIA DE MITIGAÇÃO DE RISCOS FINANCEIROS............................................................ 27 10. FONTES DE FINANCIAMENTO DO PROJETO.......................................................... 27 10.1. FONTES DE FINANCIAMENTO PREVISTAS............................................................................ 27 10.2. CONDIÇÕES ASSOCIADAS AO FINANCIAMENTO................................................................... 29 10.3. ESTRUTURA PREVISTA DE FINANCIAMENTO......................................................................... 29 11. PROJEÇÕES VIABILIDADE ECONÓMICA DO PROJETO............................................ 29 11.1. INDICADORES DE VIABILIDADE FINANCEIRA........................................................................ 30 11.1.1. Valor Atual Líquido (VAL).................................................................................. 30 11.1.2. Taxa Interna de Retorno (TIR)............................................................................ 30 11.1.3. Ponto de Equilíbrio (Break-even)...................................................................... 30 11.1.4. Margem de Lucro Prevista................................................................................ 30 11.2. ANÁLISE DE SENSIBILIDADE............................................................................................ 30 12. CRIAÇÃO DE VALOR........................................................................................... 31 12.1. CRIAÇÃO DE VALOR..................................................................................................... 31 12.1.1. Valor para os Investidores................................................................................ 31 12.1.2. Valor para os Clientes (Residentes).................................................................. 31 12.1.3. Valor para a Região de Melides......................................................................... 32 12.2. PRAZOS PREVISTOS...................................................................................................... 32 13. ANÁLISE SWOT E RECOMENDAÇÕES................................................................... 33 13.1. ANÁLISE SWOT.......................................................................................................... 33 13.1.1. Forças............................................................................................................ 33 13.1.2. Fraquezas....................................................................................................... 33 13.1.3. Oportunidades................................................................................................ 33 13.1.4. Ameaças........................................................................................................ 34 13.1.5. Estratégias de Mitigação.................................................................................. 34 13.2. RETOKEN.................................................................................................................. 35 14. REFERÊNCIAS................................................................................................... 35 15. ANEXOS............................................................................................................ 37 Índice Gráficos Gráfico 1: População Mundial com mais de 60 anos, fonte: Nações Unidas.................................................11 Gráfico 2: - Aumento da população com +60 anos 2009-2019, fonte: Eurostat...........................................12 Índice de Quadros Quadro 1: Business Model Canvas..................................................................................................................... 9 Quadro 2: Análise Pestel...................................................................................................................................18 Quadro 3: Quadro demostrativo dos Retoken, fonte: própria..........................................................................35 Índice de Imagens Imagem 1: Exemplo da informação nos canais de marketing digital, fonte: Google......................................21 Imagem 2: Imagem ilustrativa da fachada posterior, fonte: Google................................................................24 Imagem 3: Planta exemplo, fonte: Google........................................................................................................25 2  Montagem de Projetos Imobiliários 1. Sumário Executivo O “Living Moments Resort” é um projeto imobiliário de luxo situado em Melides, concebido para atender à crescente Silver Economy. Com 100 villas exclusivas e uma Club House de alto padrão, o projeto combina sustentabilidade certificada (LEED/BREEAM) e inovação, incluindo um modelo de comercialização pioneiro com NFTs. Posicionado numa região de tranquilidade e valorização imobiliária, o projeto oferece indicadores financeiros atrativos, como uma VAL de 1,5M € e TIR de 14,24%, com um break-even estimado ao 2.º ano. O “Living Moments Resort” representa uma oportunidade única de investimento no mercado sénior europeu. 3  Montagem de Projetos Imobiliários 2. Introdução Com o envelhecimento demográfico a transformar-se numa das tendências globais mais marcantes, surge uma oportunidade única de investimento no mercado sénior europeu. Este segmento, conhecido como Silver Economy, exige soluções habitacionais que aliem conforto, exclusividade e serviços personalizados. É neste contexto que nasce o “Living Moments Resort”, um projeto que combina luxo, inovação e sustentabilidade numa localização privilegiada em Melides. Contextualização do Mercado e Oportunidade O envelhecimento demográfico na Europa tem impulsionado a Silver Economy, gerando uma procura crescente por soluções habitacionais de luxo que combinem conforto, exclusividade e serviços adaptados às necessidades do público sénior. Portugal destaca-se como um dos destinos preferidos deste segmento, devido à qualidade de vida, clima ameno e segurança. Conceito do “Living Moments Resort” O “Living Moments Resort”, localizado em Melides, é um projeto imobiliário inovador concebido para responder a esta procura emergente. O conceito baseia-se na oferta de 100 villas de luxo com design sustentável, complementadas por uma Club House equipada com serviços premium, como spa, ginásio, restaurante e programas de bem- estar. Posicionado numa região de elevada valorização imobiliária e tranquilidade, o resort diferencia-se pela integração de práticas sustentáveis certificadas e pela utilização de NFTs como modelo de comercialização. Sustentabilidade e Inovação Comprometido com os mais altos padrões ambientais, o “Living Moments Resort” pretende obter certificações como LEED e BREEAM, reforçando o seu impacto positivo na preservação ambiental. A utilização de tecnologias inovadoras, como NFTs, representa uma abordagem pioneira no mercado imobiliário de luxo, oferecendo uma experiência personalizada e segura para investidores. 4  Montagem de Projetos Imobiliários Estrutura do Relatório Este relatório apresenta uma análise detalhada do projeto, incluindo o conceito, as oportunidades de mercado, análises estratégicas e financeiras, bem como o impacto previsto na região. As secções principais destacam a viabilidade económica e a proposta de valor para investidores, enquanto os anexos fornecem informações técnicas e complementares. 5  Montagem de Projetos Imobiliários 3. Objetivos, Requisitos e Funções a Satisfazer O “Living Moments Resort” surge como resposta à crescente procura no mercado imobiliário sénior europeu por soluções de habitação e lazer de luxo, adaptadas às necessidades específicas de clientes com mais de 55 anos, sobretudo oriundos do norte da Europa. O projeto tem como principais objetivos, requisitos e funções a satisfazer: 3.1. Objetivos Principais Desenvolver um empreendimento residencial de luxo composto por 100 villas exclusivas e uma Club House equipada com serviços premium, que ofereçam aos residentes uma experiência única de conforto, qualidade e exclusividade. Posicionar Portugal, e em particular a região de Melides, como um destino de excelência para a Silver Economy, captando investidores e residentes estrangeiros com elevado poder aquisitivo. Garantir a viabilidade económica e financeira do projeto, através de uma estratégia robusta de financiamento e comercialização. Incorporar práticas de sustentabilidade ambiental e eficiência energética que permitam a obtenção de certificações internacionais, como LEED e BREEAM, valorizando o projeto perante os investidores e o público-alvo. Criar um impacto económico positivo na região, promovendo o desenvolvimento local através da criação de emprego e parcerias com empresas e fornecedores da região. 3.2. Requisitos do Projeto 3.2.1. Requisitos Técnicos Construção Modular; Implementação de infraestruturas de alta qualidade, que garantam o conforto, durabilidade e estética do empreendimento; 6  Montagem de Projetos Imobiliários Design arquitetónico moderno e integrado na paisagem natural de Melides, respeitando as normas urbanísticas locais; Aplicação de tecnologias inovadoras para garantir eficiência energética e sustentabilidade (painéis solares, gestão inteligente de água e resíduos). 3.2.2. Requisitos Legais e Administrativos Obtenção de todas as aprovações de licenciamento e urbanísticas junto das entidades competentes; Cumprimento das normas ambientais e regulamentos locais previstos no Plano Diretor Municipal (PDM) e demais legislação aplicável. 3.2.3. Requisitos Sustentáveis Utilização de materiais ecoeficientes e de baixo impacto ambiental durante a construção; Integração de áreas verdes, com paisagismo que respeite a flora local e reduza a pegada ecológica do resort; Gestão sustentável dos recursos energéticos e hídricos, garantindo eficiência operacional a longo prazo. 3.3. Funções a Satisfazer O “Living Moments Resort” pretende responder às necessidades do seu público- alvo e, ao mesmo tempo, posicionar-se como um empreendimento de referência no mercado imobiliário sénior. As principais funções a satisfazer são: Proporcionar um ambiente de vida premium, com foco no bem-estar, na tranquilidade e na qualidade de vida dos residentes; Oferecer serviços personalizados que respondam às necessidades específicas do público sénior, como: a) Spa e bem-estar (serviços de saúde complementares); 7  Montagem de Projetos Imobiliários b) Atividades de lazer e recreação (passeios, ginásio, programas culturais); c) Serviços de segurança e assistência 24/7; d) Criar um refúgio residencial sustentável e exclusivo, combinando luxo, natureza e modernidade; e) Garantir valorização financeira para investidores, através de um produto imobiliário de alta qualidade, situado numa localização estratégica e com forte potencial de crescimento. 8  Montagem de Projetos Imobiliários 4. Business Model Canva Quadro 1: Business Model Canvas 9  Montagem de Projetos Imobiliários 5. Conceito Imobiliário O “Living Moments Resort” é um empreendimento imobiliário residencial de luxo, concebido para satisfazer a procura crescente por soluções habitacionais de qualidade superior direcionadas a clientes seniores internacionais. Localizado em Melides, uma das regiões mais atrativas da costa alentejana, o projeto combina design moderno, conforto, sustentabilidade e uma oferta diferenciada de serviços premium. 5.1. Conceito Imobiliário O projeto centra-se na criação de um resort residencial exclusivo, composto por: 100 villas de luxo: Unidades residenciais de construção modular independentes, com áreas amplas, arquitetura contemporânea e acabamentos de alta qualidade. Club House: Infraestrutura central equipada com: Spa e centro de bem-estar; Ginásio moderno e áreas de lazer; Restaurante de alta gastronomia com serviços personalizados; Salas de convívio e espaços culturais. Áreas comuns e naturais: Jardins privados, caminhos pedonais, zonas verdes e áreas de lazer integradas na paisagem, com vista para o mar e respetiva valorização da flora local. O conceito do “Living Moments Resort” diferencia-se pela atenção ao detalhe, pela integração harmoniosa com o ambiente envolvente e pela oferta de um estilo de vida premium, adequado às necessidades de um público exigente. O projeto aposta em práticas de construção sustentável, utilizando materiais ecoeficientes, painéis solares e sistemas inteligentes de gestão de água e energia, visando a certificação LEED e BREEAM. 10  Montagem de Projetos Imobiliários 5.2. Mercado Alvo O “Living Moments Resort” foi desenvolvido com foco na Silver Economy, um segmento em forte crescimento a nível europeu e que representa 6,4 biliões de euros o que equivale a 32% do PIB europeu. O público-alvo principal consiste em: Reformados com mais de 55 anos. São clientes com elevado poder aquisitivo, oriundos do norte da Europa, especialmente da Suécia, Noruega, Dinamarca, Alemanha e Reino Unido. Esta faixa etária representa 199 milhões de pessoas na UE o equivalente 39% da população europeia; Clientes internacionais, à procura de uma residência permanente ou sazonal em Portugal, motivados pela qualidade de vida, segurança e clima favorável; Investidores imobiliários, interessados em ativos de elevado valor acrescentado e com potencial de valorização a longo prazo. Gráfico 1: População Mundial com mais de 60 anos, fonte: Nações Unidas O projeto responde diretamente às tendências demográficas e económicas da população sénior europeia, caracterizada por uma maior esperança média de vida e procura por destinos seguros e de qualidade; pela crescente valorização de experiências que promovam o bem-estar físico e emocional e preferência por propriedades em locais atrativos, que aliem exclusividade, natureza e conforto. 11  Montagem de Projetos Imobiliários Gráfico 2: - Aumento da população com +60 anos 2009-2019, fonte: Eurostat Portugal, em particular, posiciona-se como um dos destinos mais procurados pela população sénior estrangeira, graças a fatores como: Clima ameno e sol durante grande parte do ano; Segurança e estabilidade política; Sistema de saúde acessível e de qualidade; Vantagens fiscais para residentes não habituais. A região de Melides, na costa alentejana, apresenta-se como uma escolha estratégica para este projeto, dada a sua proximidade com Lisboa, a beleza natural preservada e o seu reconhecimento crescente como destino de eleição para investidores e turistas de alto rendimento. O “Living Moments Resort” combina um conceito imobiliário inovador, centrado no luxo, sustentabilidade e bem-estar, com uma abordagem direcionada a um público sénior internacional de elevado poder económico. A localização em Melides e a oferta diferenciada de serviços posicionam o projeto como uma oportunidade única no mercado imobiliário e turístico português. 12  Montagem de Projetos Imobiliários 6. Restrições contextuais 6.1. Descrição de Restrições Contextuais e de Licenciamento O “Living Moments Resort”, localizado em Melides, insere-se num contexto geográfico e legal que apresenta oportunidades significativas, mas que exige o cumprimento rigoroso das normas urbanísticas e ambientais aplicáveis na região. A construção do projeto encontra-se condicionada por fatores contextuais, ambientais e regulatórios específicos, garantindo que a sua execução respeita a paisagem natural e as políticas de desenvolvimento sustentável. 6.1.1. Contexto Geográfico e Regional A região de Melides, na costa alentejana, é caracterizada por: Paisagem natural protegida Predomínio de áreas verdes, florestas e proximidade ao mar, o que exige medidas para minimizar impactos ambientais durante a construção e operação do resort. Plano Diretor Municipal (PDM) O projeto deverá cumprir as diretrizes do PDM de Grândola, nomeadamente no que respeita à densidade de construção, ocupação do solo e preservação das áreas naturais envolventes. Acessibilidade A proximidade com Lisboa (a cerca de 1h15 de distância) e as boas infraestruturas rodoviárias (A2 e IC33) representam uma vantagem competitiva, mas exigem estudos de impacto ao nível de tráfego e circulação local. 13  Montagem de Projetos Imobiliários 6.1.2. Processo de Licenciamento O “Living Moments Resort” está sujeito a um processo de licenciamento em várias fases, assegurando a conformidade legal e urbanística: Pedido de Informação Prévia (PIP): Já submetido e aprovado pelas entidades locais, o PIP confirma a viabilidade do projeto em termos de uso do solo, volumetria e alinhamento com as normas locais. Licença de Construção: Prevê-se que o processo de licenciamento urbanístico esteja concluído nos próximos 6 meses, após a entrega dos projetos de arquitetura e especialidades. Estudos de Impacto Ambiental (EIA): O projeto inclui a realização de um Estudo de Impacto Ambiental para garantir que as obras de construção respeitem os seguintes princípios: Preservação da paisagem natural e da biodiversidade local; Medidas para a gestão sustentável de recursos hídricos e energéticos; Redução da poluição sonora e atmosférica durante a fase de construção. 6.1.3. Restrições Ambientais e Sustentabilidade A localização do resort em Melides, uma zona de elevado valor ambiental, implica o cumprimento de exigências rigorosas, normas ambientais. Cumprimento das políticas da Rede Natura 2000 e das diretrizes da Agência Portuguesa do Ambiente (APA). 6.1.3.1. Certificações ambientais O projeto visa obter certificações internacionais como LEED e BREEAM, assegurando a eficiência energética, a gestão sustentável dos recursos e a minimização da pegada ecológica. Medidas de mitigação: Utilização de materiais de construção sustentáveis e de baixo impacto ambiental; 14  Montagem de Projetos Imobiliários Implementação de painéis solares e sistemas de reaproveitamento de águas residuais; Criação de corredores verdes e preservação das espécies nativas no paisagismo do resort. 6.1.3.2. Restrições Urbanísticas De acordo com o PDM em vigor, o projeto respeita as seguintes normas urbanísticas: Limitação de áreas de construção para não exceder a densidade definida para projetos turísticos na região; Proteção das zonas costeiras e das áreas florestais adjacentes, minimizando a ocupação do solo; Obrigatoriedade de apresentação de planos de integração paisagística que garantam a harmonia entre o projeto e a paisagem envolvente. O “Living Moments Resort” está inserido num contexto geográfico e regulatório favorável, com acesso privilegiado a uma localização de excelência. No entanto, o desenvolvimento do projeto requer o cumprimento rigoroso das normas urbanísticas e ambientais, assegurando que a construção e operação do empreendimento respeitam os valores naturais e as políticas de sustentabilidade. O licenciamento encontra-se em fase avançada, com o PIP aprovado, e os estudos necessários para a obtenção das licenças finais estão em desenvolvimento. 7. Estudo de Marketing e Comercialização O “Living Moments Resort” insere-se num mercado imobiliário premium com grande potencial, especialmente direcionado para a Silver Economy, um segmento em crescimento na Europa. A aposta numa localização estratégica, aliada à oferta diferenciada de serviços e infraestruturas de luxo, permite posicionar o projeto como uma solução única e atrativa para o público-alvo. 15  Montagem de Projetos Imobiliários 7.1. Análise do Mercado 7.1.1. Tendências da Silver Economy O mercado sénior europeu (população com mais de 55 anos) está em forte crescimento e representa atualmente 39% do total da população na Europa, impulsionado por: O aumento da esperança média de vida e da qualidade de vida; Reformados com elevado poder aquisitivo, que valorizam destinos seguros e com clima ameno; Uma procura crescente por soluções habitacionais que combinem luxo, conforto e bem-estar. 7.1.2. Posição de Portugal no Mercado Internacional Portugal tem-se afirmado como um dos destinos mais atrativos para a Silver Economy, devido a: Clima ameno com mais de 300 dias de sol por ano; Segurança e estabilidade política; Qualidade do sistema de saúde e acessibilidade; Vantagens fiscais para residentes não habituais. 7.1.3. A Região de Melides Grândola aumentou a taxa de atividade entre 1991 e 2021, aproximando-se do indicador para o Alentejo Litoral. A taxa de desemprego manteve-se estável. O sector terciário é aquele que mais contribui com postos de trabalho no concelho. A taxa de natalidade do concelho é de nove novas crianças por cada conjunto de mil habitantes (2002) e a variação da população residente entre 1991 e 2021 é positiva (8,2%). A taxa de analfabetismo, entre 1991 e 2021, desceu de 26,9% para 20,7%. No mesmo período, existiam no concelho cerca de 3693 pessoas sem frequência escolar e 5351 pessoas tinham escolaridade ao nível do primeiro ciclo do ensino básico; cerca de 1953 pessoas tinham concluído o ensino secundário e 814, o ensino superior. O trabalho agrícola é predominantemente de origem familiar. 16  Montagem de Projetos Imobiliários Melides, na costa alentejana, apresenta-se como uma alternativa exclusiva às regiões mais saturadas, como o Algarve e Lisboa, oferecendo: Natureza preservada e ambiente tranquilo; Proximidade a praias de qualidade; Facilidade de acesso (a 1h15 de Lisboa, via A2). 7.2. Análise Competitiva A análise do mercado demonstra uma concorrência limitada, mesmo inexistente, para o segmento de luxo sénior na região de Melides, o que constitui uma vantagem competitiva. A indústria e construção representam 2,7% das empresas, 2,1% do volume de emprego e 1,4% do volume de negócios deste sector no Alentejo. As empresas industriais e de construção representam cerca de 18% do número de empresas com sede no concelho de Grândola, contribuindo com 32,6% e 17,7% para o total do emprego e do volume de negócios, respetivamente. O “Living Moments Resort” diferencia-se de outros projetos pela: Oferta personalizada e premium: Serviços exclusivos adaptados ao público sénior (spa, ginásio, restaurante). Sustentabilidade: Certificações LEED/BREEAM e integração paisagística. Modelo inovador de comercialização através de tokens digitais (NFTs). 17  Montagem de Projetos Imobiliários 7.3. Análise PESTEL Quadro 2: Análise Pestel 18  Montagem de Projetos Imobiliários 7.4. Análise 5 forças de Porter 7.4.1. Rivalidade entre concorrentes existentes Intensidade Moderada A região de Melides apresenta baixa saturação no segmento de luxo direcionado ao mercado sénior, o que reduz a concorrência direta, contudo, o aumento de investimentos em regiões como o Algarve e a Costa Alentejana traz o risco de surgimento de novos resorts similares. 7.4.2. Ameaça de novos entrantes Intensidade Moderada a Alta A atratividade do mercado sénior e a valorização imobiliária tornam o setor apelativo para novos investidores. Barreiras como elevados custos iniciais, certificações ambientais e a necessidade de diferenciação (ex.: NFTs) podem limitar o impacto de novos entrantes. 7.4.3. Poder de negociação dos compradores Intensidade Alta O público-alvo, composto por indivíduos de elevado poder económico, é altamente exigente, valorizando serviços personalizados e sustentabilidade. O uso de NFTs pode aumentar a transparência, mas também exige uma abordagem educacional para conquistar a confiança de um público sénior menos familiarizado com a tecnologia. 7.4.4. Poder de negociação dos fornecedores Intensidade Moderada 19  Montagem de Projetos Imobiliários A dependência de materiais e tecnologias sustentáveis, bem como de serviços especializados, pode aumentar o poder dos fornecedores. No entanto, contratos de longo prazo e parcerias estratégicas podem mitigar esse risco. 7.4.5. Ameaça de produtos ou serviços substitutos Intensidade Moderada Alternativas como arrendamento de propriedades em locais semelhantes ou pacotes turísticos de longo prazo podem atrair parte do público sénior. Contudo, a proposta integrada de luxo, sustentabilidade e serviços de saúde personalizada do “Living Moments Resort” reduz esta ameaça. Comentários Finais Esta análise revela que o “Living Moments Resort” está bem posicionado num mercado de rivalidade moderada e elevado potencial de valorização. Os principais desafios residem na diferenciação perante novos entrantes e na negociação com compradores exigentes. 7.5. Estratégia de Marketing A estratégia de marketing centra-se na captação de clientes estrangeiros e na valorização da proposta de valor diferenciada do projeto. 7.5.1. Marketing Digital Campanhas pagas direcionadas (Google Ads, Facebook Ads e Instagram) para os mercados escandinavo, alemão e britânico; Criação de conteúdo visual atrativo, com visitas virtuais às villas e às áreas comuns do resort; Parcerias com influenciadores digitais no segmento imobiliário e de turismo sénior. 20  Montagem de Projetos Imobiliários Imagem 1: Exemplo da informação nos canais de marketing digital, fonte: Google 7.5.2. Marketing Tradicional Publicidade em revistas internacionais de luxo e turismo sénior. Participação em feiras imobiliárias e eventos internacionais (ex.: Feira de Imobiliário de Estocolmo e Londres); Apresentação do projeto em roadshows nos países-alvo. 7.5.3. Parcerias Estratégicas Colaboração com agências imobiliárias internacionais e locais especializadas em clientes estrangeiros; Parcerias com operadores turísticos e agências de viagens. 21  Montagem de Projetos Imobiliários 7.5.4. Orçamento Marketing Tabela 1: Orçamento marketing para o projeto, fonte: própria 7.6. Estratégia de Comercialização A comercialização do “Living Moments Resort” será inovadora e adaptada ao perfil do público-alvo. 7.6.1. Venda de Tokens Digitais (NFTs) Solução moderna e exclusiva para reserva e aquisição das villas. Permite uma abordagem diferenciada, facilitando a entrada de investidores estrangeiros. 7.6.2. Modelo de Vendas Venda direta através do website do projeto, com visitas virtuais e apresentação do conceito; Comercialização via parceiros internacionais (agências imobiliárias e operadores); Oferta de benefícios exclusivos para os primeiros compradores, como descontos ou serviços personalizados. 7.6.3. Serviços Complementares Receitas adicionais provenientes da Club House e serviços premium (spa, restaurante, atividades culturais e desportivas). A estratégia de marketing e comercialização do “Living Moments Resort” combina uma abordagem digital e tradicional, focada nos mercados internacionais com 22  Montagem de Projetos Imobiliários maior procura por soluções habitacionais de luxo e bem-estar. A aposta em canais inovadores, como a venda de tokens digitais (NFTs), distingue o projeto no mercado imobiliário, tornando-o numa solução exclusiva e atrativa para clientes e investidores. 8. Esboços Preliminares do Projeto O “Living Moments Resort” foi concebido com o objetivo de integrar luxo, sustentabilidade e conforto num ambiente natural e tranquilo. O design arquitetónico reflete a harmonia entre a modernidade das infraestruturas e a preservação das características únicas da paisagem da costa alentejana. 8.1. Conceito Arquitetónico O projeto compreende 100 villas de luxo, com áreas amplas e arquitetura contemporânea que privilegia a luminosidade natural e a vista panorâmica para a paisagem envolvente. Cada unidade habitacional foi desenhada para proporcionar: Privacidade e conforto; Eficiência energética, através da utilização de painéis solares, isolamento térmico e sistemas inteligentes de climatização; Design minimalista, com materiais naturais e acabamentos de alta qualidade. A Club House, como infra-estrutura central, inclui: Spa e centro de bem-estar; Ginásio equipado; Restaurante com gastronomia de excelência; Salas de convívio e eventos; As áreas comuns do resort foram concebidas para promover um estilo de vida ativo e saudável, incluindo: Jardins paisagísticos com flora nativa; Percursos pedestres e zonas de lazer ao ar livre; 23  Montagem de Projetos Imobiliários Piscinas integradas no ambiente natural. 8.2. Integração Paisagística O resort foi desenhado com respeito pela paisagem natural da costa alentejana, garantindo, uma redução do impacto visual através da integração arquitetónica no terreno; preservação das áreas verdes existentes e plantação de espécies nativas; zonas de sombra natural, percursos pedestres e miradouros. As imagens preliminares do projeto mostram a distribuição espacial do resort, com as villas estrategicamente posicionadas para garantir privacidade e vistas desobstruídas. A localização da Club House como ponto central do empreendimento, oferecendo fácil acesso a todos os residentes. 8.3. Representação Visual do Projeto Imagem 2: Imagem ilustrativa da fachada posterior, fonte: Google 24  Montagem de Projetos Imobiliários Imagem 3: Planta exemplo, fonte: Google 9. Projeções Financeiras O “Living Moments Resort” apresenta uma análise financeira preliminar que destaca o equilíbrio entre os investimentos necessários para o desenvolvimento do projeto e o potencial de retorno através das vendas e serviços complementares. O objetivo é garantir a viabilidade económica e maximizar a rentabilidade para os investidores. 9.1. Custos Previsionais Os custos principais incluem as fases de desenvolvimento, construção e operação inicial do empreendimento. Categoria Custo Estimado (€) Aquisição terreno 2.300.000 Licenciamento e estudos técnicos 1.500.000 Custos de construção 7.500.000 25  Montagem de Projetos Imobiliários Infraestruturas e Club House 3.000.000 Sustentabilidade e certificações 1.200.000 Marketing e comercialização 150.000 Custos operacionais iniciais 1.550.000 Total 17.200.000 9.2. Receitas Previsionais As receitas do projeto serão geradas principalmente através da venda das villas e dos serviços complementares oferecidos na Club House e áreas comuns. Fonte de Receita Valor Estimado (€) Venda das 100 Villas 19.000.000 Receitas Club House & serviços 1.200.000 complementares Total de Receitas 20.200.000 9.3. Indicadores Financeiros Preliminares Os seguintes indicadores demonstram a viabilidade económica do projeto: Investimento Total Previsto: 17.200.000€ Receitas Totais Estimadas: 19.000.000€ Margem de Lucro: 10% Valor Atual Líquido (VAL): 183.000€ Taxa Interna de Retorno (TIR): 3% Ponto de Equilíbrio (Break-even): Previsto no 2º ano de operação. 9.4. Indicadores Financeiros Preliminares Os seguintes indicadores demonstram a viabilidade financeira do projeto: Investimento Total Previsto: 17.200.000€ Receitas Totais Estimadas: 19.000.000€ Margem de Lucro: 10% Valor Atual Líquido (VAL): 1.542.000€ 26  Montagem de Projetos Imobiliários Taxa Interna de Retorno (TIR): 14% Ponto de Equilíbrio (Break-even): Previsto no 2º ano de operação. 9.5. Estratégia de Mitigação de Riscos Financeiros Para garantir a execução e o sucesso financeiro do projeto, serão implementadas as seguintes estratégias: Fixação de preços com fornecedores: Acordos antecipados para minimizar os riscos de flutuação de custos; Gestão rigorosa de prazos e orçamentos: Monitorização contínua do progresso da obra e dos custos associados; Diversificação das receitas: Oferta de serviços complementares, aumentando o potencial de retorno financeiro. O “Living Moments Resort” apresenta um plano financeiro robusto, com custos devidamente identificados e receitas estimadas que garantem uma margem de lucro atrativa e um retorno sólido para os investidores. A combinação de um produto premium com um mercado em crescimento permite prever uma viabilidade económica positiva e um impacto financeiro significativo na região. 10. Fontes de financiamento do projeto O desenvolvimento do “Living Moments Resort” exige um investimento inicial significativo, estimado em aproximadamente 17 milhões de euros. O financiamento do projeto será estruturado através de uma combinação de capitais próprios, investidores externos e, se necessário, recursos de financiamento bancário. 10.1. Fontes de Financiamento Previstas Para garantir a viabilidade financeira e a execução do projeto, as principais fontes de financiamento serão: Capitais Próprios 27  Montagem de Projetos Imobiliários A primeira tranche do financiamento será assegurada pelos promotores do projeto, através de capitais próprios no valor de 5,4 milhões de euros. Esta contribuição inicial é fundamental para a aquisição do terreno, o arranque dos processos de licenciamento e a realização dos estudos técnicos preliminares. Investidores Externos O projeto irá atrair investidores privados nacionais e internacionais, interessados em participar num empreendimento imobiliário de luxo com alto potencial de rentabilidade. A apresentação de um plano de negócio sólido e bem estruturado, aliada à localização estratégica e ao conceito inovador do resort, constitui um fator diferenciador para a captação de investidores. Aqui pretendemos angariar um valor próximo de 5 milhões de euros. Financiamento Bancário Uma parte do investimento, nomeadamente 4 milhões de euros, será assegurada através de linhas de crédito específicas, nomeadamente: Empréstimos a longo prazo para a construção do empreendimento. Linhas de financiamento verde, devido ao compromisso do projeto com a sustentabilidade ambiental. O recurso ao financiamento bancário será condicionado por taxas de juro competitivas, 3% e prazos ajustados à execução do projeto, sendo o reembolso feito no final do projeto entregue. Fornecedores Uma parte do investimento, nomeadamente 2,8 milhões de euros, será assegurada através de fornecedores. Modelos Inovadores de Financiamento – Tokens Digitais (NFTs): Uma parte das receitas poderá ser antecipada através da venda inovadora de tokens digitais (NFTs), que representam frações do direito de uso ou reserva das unidades habitacionais. Esta abordagem permitirá: Captar investidores com maior facilidade, especialmente nos mercados estrangeiros; 28  Montagem de Projetos Imobiliários Diversificar as fontes de financiamento; Aumentar a visibilidade e modernidade do projeto no mercado global. 10.2. Condições Associadas ao Financiamento Acordos Preliminares Atualmente, estão a ser estabelecidas negociações com potenciais investidores e instituições financeiras. As condições de financiamento incluem prazos de amortização durante a execução do projeto e reembolso integral na sua entrega. Garantias e Contrapartidas Assegurar um plano financeiro detalhado e um cronograma de execução realista para minimizar riscos. Apresentação das certificações ambientais (LEED, BREEAM) como garantia de valorização do projeto e acesso a linhas de financiamento sustentáveis. 10.3. Estrutura Prevista de Financiamento Fonte de financiamento Valor (€) Percentagem (%) Capitais Próprios 5.400.000 31% Investidores Privados 5.000.000 29% Financiamento Bancário 4.000.000 23% Fornecedores 2.800.000 16 Total 17.200.000 100% O financiamento do “Living Moments Resort” será assegurado através de uma combinação equilibrada entre capitais próprios, investidores externos, financiamento bancário e um modelo inovador de venda de tokens digitais (NFTs). Esta abordagem diversificada reduz o risco financeiro e permite garantir a viabilidade económica do projeto, facilitando a sua execução nos prazos previstos. 11. Projeções Viabilidade Económica do Projeto A viabilidade económica e financeiro-financeira do “Living Moments Resort” é avaliada através de um conjunto de indicadores financeiros, que permitem determinar a 29  Montagem de Projetos Imobiliários rentabilidade, o risco e o retorno esperado do investimento. A análise foi realizada com base nas receitas previstas, nos custos estimados e na estrutura de financiamento proposta. 11.1. Indicadores de Viabilidade Financeira A análise financeira preliminar indica os seguintes resultados. 11.1.1. Valor Atual Líquido (VAL) O VAL do projeto apresenta um valor positivo de 1,5M €, indicando que as receitas futuras, descontadas a uma taxa de retorno adequada, superam o investimento inicial 11.1.2. Taxa Interna de Retorno (TIR) A TIR estimada é de 14,24%, superior à taxa de desconto aplicada, demonstrando a rentabilidade do projeto. 11.1.3. Ponto de Equilíbrio (Break-even) O ponto de equilíbrio será atingido no 2º ano de operação, altura em que as receitas acumuladas superam os custos totais do projeto. 11.1.4. Margem de Lucro Prevista A margem de lucro líquida estimada é de 10%, refletindo a eficiência e rentabilidade do investimento. 11.2. Análise de Sensibilidade Cenário Receitas (€) Custos (€) TIR (%) VAL (€) Otimista 20.000.000 17.200.000 4,20 700.000 Provável 19.000.000 17.200.000 3,10 182.000 Pessimista 18.000.000 17.200.000 1,87 -410.000 O “Living Moments Resort” apresenta uma viabilidade económica e financeira robusta, com indicadores de rentabilidade positivos e prazos de retorno atrativos. A combinação entre uma estrutura de custos eficiente, receitas substanciais provenientes da 30  Montagem de Projetos Imobiliários venda das villas e serviços complementares, e o compromisso com práticas sustentáveis, torna este projeto uma oportunidade sólida de investimento. A análise de sensibilidade demonstra que o projeto é resiliente a variações nas condições de mercado, garantindo segurança e confiança aos investidores. 12. Criação de valor O “Living Moments Resort” posiciona-se como um projeto diferenciador, que cria valor económico, social e ambiental, através de um conceito imobiliário inovador, sustentável e adaptado às necessidades do mercado alvo. 12.1. Criação de Valor 12.1.1. Valor para os Investidores Rentabilidade atrativa: O projeto apresenta indicadores financeiros robustos, com uma Taxa Interna de Retorno (TIR) superior à média do mercado e um Valor Atual Líquido (VAL) positivo, garantindo retorno sobre o investimento a médio prazo. Diversificação de ativos: O investimento em imóveis de luxo numa região emergente e promissora como Melides oferece segurança e valorização a longo prazo. Modelo de comercialização inovador: A utilização de tokens digitais (NFTs) como instrumento de venda proporciona uma abordagem moderna, eficiente e transparente, facilitando o acesso de investidores internacionais. 12.1.2. Valor para os Clientes (Residentes) Qualidade de vida: O projeto proporciona um estilo de vida premium, com infra-estrutura de alta qualidade, serviços personalizados e integração num ambiente natural único. 31  Montagem de Projetos Imobiliários Sustentabilidade: O compromisso com práticas sustentáveis e a obtenção de certificações ambientais (LEED, BREEAM) garantem conforto e eficiência energética, alinhando-se às exigências dos consumidores modernos. Serviços diferenciados: A oferta de serviços exclusivos (spa, ginásio, atividades culturais e gastronómicas) responde às necessidades específicas do público sénior internacional, proporcionando bem-estar e segurança. 12.1.3. Valor para a Região de Melides Desenvolvimento económico: O projeto contribui para a criação de emprego direto e indireto, dinamizando a economia local através de parcerias com fornecedores, prestadores de serviços e empresas da região; Promoção do turismo sustentável: O “Living Moments Resort” posiciona Melides como um destino de referência para o turismo sénior de luxo, atraindo visitantes e residentes internacionais; Preservação ambiental: A integração harmoniosa do projeto na paisagem envolvente e a utilização de tecnologias sustentáveis contribuem para a valorização e preservação do património natural da região. 12.2. Prazos Previstos A execução do projeto está dividida em fases bem definidas, com um cronograma detalhado que assegura o cumprimento dos prazos e a mitigação de riscos. # Fase Duração Atividade 1 Licenciamento 6 meses Aprovação licenças e estudos técnicos 2 Infraestruturas 9 meses Preparação terreno e construção inicial 3 Construção 12 meses Construção das 100 villas e Club House 4 Marketing e Vendas Paralela fase 3 mais 18 meses Lançamento campanhas e comercialização 5 Conclusão e entrega 3 meses Finalização, entrega e inicio de operação Tempo Total de Execução: 36 meses. O “Living Moments Resort” cria valor ao proporcionar um projeto de elevada rentabilidade para os investidores, uma oferta diferenciada para os residentes e um impacto positivo na economia local. O compromisso com a sustentabilidade, aliado ao 32  Montagem de Projetos Imobiliários cumprimento de prazos bem definidos, posiciona o projeto como uma oportunidade única de investimento no mercado imobiliário de luxo. 13. Análise SWOT e Recomendações 13.1. Análise SWOT 13.1.1. Forças 1. Localização privilegiada em Melides, com proximidade ao mar e tranquilidade; 2. Sustentabilidade certificada (LEED/BREEAM) que atrai consumidores conscientes; 3. Proposta inovadora com a integração de NFTs na comercialização. 4. Infraestruturas de luxo adaptadas ao público sénior, com serviços personalizados; 5. Público-alvo bem definido, alinhado ao crescimento da Silver Economy. 13.1.2. Fraquezas 1. Distância significativa do aeroporto de Lisboa (130 km); 2. Dependência de fornecedores especializados em sustentabilidade e construção modular; 3. Custos operacionais elevados para manter padrões de luxo e serviços premium; 4. Marca ainda não reconhecida no mercado internacional. 13.1.3. Oportunidades 1. Crescimento contínuo da Silver Economy e do turismo sénior em Portugal. 2. Crescente valorização imobiliária em regiões como Melides; 3. Possibilidade de parcerias estratégicas com redes de saúde e agências de turismo sénior; 4. Sustentabilidade e inovação como diferenciais competitivos num mercado em expansão. 33  Montagem de Projetos Imobiliários 13.1.4. Ameaças 1. Concorrência de novos projetos em regiões próximas (Algarve, Costa Alentejana); 2. Aumento de custos devido à inflação e dependência de fornecedores; 3. Possíveis restrições regulamentares ambientais ou fiscais; 4. Oscilações económicas que podem afetar o poder de compra do público-alvo. 13.1.5. Estratégias de Mitigação Fraquezas Distância do Aeroporto Implementar serviços de transporte privado (shuttle) para facilitar o acesso. Criar pacotes integrados que incluam transporte como benefício adicional. Custos Operacionais Elevados Adotar tecnologias de eficiência energética para reduzir custos a longo prazo. Negociar contratos de longo prazo com fornecedores para estabilizar preços. Falta de Reconhecimento da Marca Investir em campanhas de marketing digital focadas no público sénior. Participar em feiras internacionais de turismo e imobiliário para aumentar a notoriedade. Ameaças Concorrência de Novos Projetos Reforçar os diferenciais do projeto, como sustentabilidade certificada e serviços personalizados. Expandir parcerias com agências de turismo e redes de saúde para consolidar a base de clientes. Aumento de Custos e Inflação Implementar um sistema de compras centralizado para economias de escala. 34  Montagem de Projetos Imobiliários Estabelecer acordos de financiamento que protejam contra variações de custos. Restrições Regulamentares Trabalhar com consultores especializados para garantir conformidade com as normas. Antecipar mudanças legislativas com um plano de contingência. 13.2. Retoken Quadro 3: Quadro demostrativo dos Retoken, fonte: própria 14. Referências Gomes, João Correia, (2018) Uma nova visão sobre o Imobiliário Plataforma para a criação de riqueza no século XXI, Editora: Sabedoria Alternativa Produções. Oliveira, Luísa & Loureiro, Joana, (16/02/2023) Seenagers – A (boa) vida começa depois dos 60, Visão ed. 1563 (28). Projeções de população residente em Portugal, (19/03/2009) Destaque - Instituto Nacional de Estatística I.P. 35  Montagem de Projetos Imobiliários Projeções de população residente em Portugal 2008-2060, (Ed. 2009) Instituto Nacional de Estatística I.P. ISSN 1645-7633 Turismo de Portugal I.P. (Junho 2014) Guia Boas Práticas – Turismo de Habitação e Turismo no Espaço Rural. Rede Social de Grândola – Indicadores do Concelho, Conselho Local de Ação Social https://www.cm-grandola.pt/investir/perfil-do-concelho Savills Research, (Savills Portugal - Ed. 2020) Estudo sobre Residências Séniores, Spotlight Savills Research. https://ec.europa.eu/eurostat/statisticsexplained/ index.php?title=Archive:Estrutura_populacional_e_envelhecimento&oldid=510 113 https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/-/ddn-20210316- 1?redirect=%2Feurostat%2F https://www.age-platform.eu/glossary/silver-economy https://www.well-senior.com/single-post/silver-economy https://www.portaldoenvelhecimento.com.br/os-12-paises-com-maior quantidade-de-idososno-seculo-xxi/ https://pt.knoema.com/atlas https://news.un.org/pt/tags/populacao-mundial46 https://european-union.europa.eu/principles-countries-history/key-facts-and- figures/life-eu_pt https://www.oecd.org/ https://unric.org/pt/envelhecimento/ https://visao.pt/atualidade/sociedade/2023-05-16-com-que-idade-somos-mais- felizes-estudode- harvard-tem-a-resposta/ https://visao.pt/atualidade/sociedade/2023-05-16-com-que-idade-somos-mais- felizes-estudode-harvard-tem-a-resposta/ CBRE_Relatorio_Saude_e_Residencias_Senior_Nov2021 Manual de Boas Práticas Turismo Habitação - Espaço Rural – Turismo Portugal 2014 TUI Travel Guidelines for Environmental Sustainability in Hotels 2020 36  Montagem de Projetos Imobiliários https://www.cushmanwakefield.com/pt-pt/portugal/insights(20230604-PT) DN - Promotores Luxo www.ine.pt www.pordata.pt https://jmellors.pt/condominio-residencial/ Damodaran, Aswath, (January, 5, 2023) Country Default Spreads and Risk Premiums. https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datafile/ctryprem.html Damodaran, Aswath, (January, 5, 2023) Beta Risk Europe. https://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/datacurrent.html#discr ate Banco de Portugal, Taxas de rendibilidade de obrigações do tesouro. https://bpstat.bportugal.pt/conteudos/quadros/484 15. Anexos 37  Plano Financeiro Global (pormenorizado) Plano de Negócio de fase de Promoção (avaliação económica) - Minuta (em 10³ euros, preços constantes) 3º Trimestre 4ºTrimestre 1º Trimestre 2º Trimestre 3º Trimestre 4º Trimestre 1º Trimestre 2º Trimestre 3º Trimestre 4º Trimestre 1º Trimestre 2º Trimestre NECESSIDADES Trimestres 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2025 2025 2026 2026 2026 2026 2027 2027 2027 2027 2028 2028 A A1 INVESTIMENTO ∑controlo 1 Custo do prédio 2 100,0 0,0 250,0 400,0 400,0 1 050,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 IMT, IMI, custos transacção 186,9 0,0 0,0 0,0 0,0 37,8 0,0 0,0 142,8 0,0 0,0 0,0 6,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Preparação, estudos, sondagens 100,0 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 4 Custo do Projeto (5% CC) 524,8 0,0 0,0 105,0 0,0 0,0 0,0 314,9 75,0 0,0 29,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 5 Custo de Licenciamento 600,0 0,0 0,0 300,0 0,0 0,0 0,0 0,0 300,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 6 Custo de Fiscalização (1% CC) 105,0 0,0 0,0 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 7 Custo de Gestão (1% CC) 105,0 0,0 0,0 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8 Infraestruturas e zonas comuns 3 000,0 0,0 0,0 1 000,0 1 000,0 750,0 0,0 0,0 0,0 0,0 125,0 125,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 9 Marketing 144,0 0,0 24,0 24,0 12,0 24,0 24,0 12,0 6,0 6,0 6,0 6,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 10 Construção 7 495,0 0,0 0,0 800,0 2 000,0 1 200,0 2 000,0 995,0 0,0 250,0 0,0 125,0 125,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 11 FF&E 1 000,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 250,0 250,0 250,0 125,0 125,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 12 Contigências e Imprevistos 648,7 0,0 1,2 112,5 151,6 99,7 102,2 67,1 32,6 26,3 21,6 20,1 13,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 TOTAL INVESTIMENTO 16 009,2 100,0 275,2 2 762,5 3 584,6 3 182,5 2 147,2 1 410,0 827,4 553,3 453,5 422,1 290,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 A2 ENCARGOS FINANCEIROS. 1 Prestações de Juro 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Comissões, registos, contratos 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Encargos capitais investidos 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 4 Outros 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 TOTAL ENC. FINANC.ºs 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 A3 REEMBOLSOS 1 Empréstimos Bancários 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Capital próprio principal 6 085,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 306,0 0,0 0,0 400,0 2 379,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Capital investimento 5 636,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 517,0 660,0 495,0 3 964,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 4 Outros, fornecedores 2 811,3 0,0 0,0 0,0 450,0 750,0 487,5 500,0 248,8 62,5 125,0 62,5 125,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 TOTAL Reembolso 14 532,3 0,0 0,0 0,0 450,0 750,0 487,5 500,0 3 554,8 579,5 785,0 957,5 6 468,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 A4 MEDIAÇÃO 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ∑ NECESSIDADES 30 541,5 100,0 275,2 2 762,5 4 034,6 3 932,5 2 634,7 1 910,0 4 382,1 1 132,8 1 238,5 1 379,6 6 758,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B RECURSOS B1 CAPITAIS PRÓPRIOS 1 Capital próprio principal 6 085,0 100,0 175,0 1 024,0 1 485,0 1 500,0 700,0 358,0 0,0 0,0 0,0 743,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Capital investidor 1 5 636,0 0,0 100,0 1 000,0 1 440,0 1 585,0 787,0 700,0 0,0 0,0 24,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Capital investido: Outros 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 TOTAL Capitais Próprios 11 721,0 100,0 275,0 2 024,0 2 925,0 3 085,0 1 487,0 1 058,0 0,0 0,0 24,0 743,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B2 CAPITAIS ALHEIOS 1 Empréstimos bancários 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Fornecedores 2 811,3 0,0 0,0 450,0 750,0 487,5 500,0 248,8 62,5 125,0 62,5 62,5 62,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Outros 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 TOTAL Capitais Alheios 2 811,3 0,0 0,0 450,0 750,0 487,5 500,0 248,8 62,5 125,0 62,5 62,5 62,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B3a Vendas (urbanização) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B3b Vendas (construção) 18 000,0 0,0 0,0 288,0 360,0 360,0 648,0 720,0 4 320,0 1 008,0 1 152,0 1 080,0 8 064,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 B3 Total Sinais e Vendas 18 000,0 0,0 0,0 288,0 360,0 360,0 648,0 720,0 4 320,0 1 008,0 1 152,0 1 080,0 8 064,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ∑ RECURSOS 32 532,3 100,0 275,0 2 762,0 4 035,0 3 932,5 2 635,0 2 026,8 4 382,5 1 133,0 1 238,5 1 885,5 8 126,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 IMPOSTO (IRC) 622,6 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 116,4 0,0 0,0 0,0 506,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 SALDO (B-A) 1 368,1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1 368,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0 0 SALDO ACUMULADO 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 1 368,0 1 368,0 1 368,0 1 368,0 1 368,0 1 368,0 1 368,0 1 368,0 1 368 1 368 RITMO VENDAS 100 0 0 8 10 10 10 10 10 10 12 10 10 100,00% Total de Investimento para criação de valor 0,0 274,0 2 924,0 6 357,0 9 402,0 11 447,0 12 789,8 13 441,8 13 968,8 14 400,7 14 802,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 Redução do Investimento(acumulado) 0,0 0,0 241,2 542,7 844,1 1 386,8 1 989,7 5 607,4 6 451,5 7 416,2 8 320,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 15 073,7 Valor Atual do ativo 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Capital Utilizado no empréstimo 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Garantia Bancária 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Total de Responsabilidades 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Loan-to-value (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Responsabilidade/ VGC (urb.) (%) 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Cálculo dos Cash-flows (em 10³ euros; preços constantes) Rubricas / Trimestres 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Vendas ou Proveitos 0,0 0,0 288,0 360,0 360,0 648,0 720,0 4 320,0 1 008,0 1 152,0 1 080,0 8 064,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Comercialização 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Venda Liquida 0,0 0,0 288,0 360,0 360,0 648,0 720,0 4 320,0 1 008,0 1 152,0 1 080,0 8 064,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Investimento Custo do Terreno 0,0 250,0 400,0 400,0 1 050,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 IMT e custos transacção 0,0 0,0 0,0 0,0 37,8 0,0 0,0 142,8 0,0 0,0 0,0 6,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Custos de Preparação, sondagens 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Custo do Projeto 0,0 0,0 105,0 0,0 0,0 0,0 314,9 75,0 0,0 29,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Custo de Licenciamento 0,0 0,0 300,0 0,0 0,0 0,0 0,0 300,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Custo de Fiscalização 0,0 0,0 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Custo de Gestão 0,0 0,0 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Infraestruturas e zonas comuns 0,0 0,0 1 000,0 1 000,0 750,0 0,0 0,0 0,0 0,0 125,0 125,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Marketing 0,0 24,0 24,0 12,0 24,0 24,0 12,0 6,0 6,0 6,0 6,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Construção e FF&E 0,0 0,0 800,0 2 000,0 1 200,0 2 000,0 995,0 250,0 500,0 250,0 250,0 250,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Contigências e Imprevistos 0,0 1,2 112,5 151,6 99,7 102,2 67,1 32,6 26,3 21,6 20,1 13,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Comissão da sociedade gestora 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Total Investimento 100,0 275,2 2 762,5 3 584,6 3 182,5 2 147,2 1 410,0 827,4 553,3 453,5 422,1 290,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Cash-Flow antes Impostos (EBITDA) -100,0 -275,2 -2 474,5 -3 224,6 -2 822,5 -1 499,2 -690,0 3 492,6 454,7 698,5 657,9 7 773,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Cash-Flow depois Impostos -100,0 -275,2 -2 474,5 -3 224,6 -2 822,5 -1 499,2 -806,4 3 492,6 454,7 698,5 151,7 7 773,2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Financiamento Capital Alheio Libertações 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Amortizações do empréstimo bancário 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Juros do empréstimo bancário 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Comissões e taxas bancárias 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Cash-Flow de Financiamento Bancário 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Cash-Flow Atualizado -100,0 -241,7 -2 088,0 -2 499,4 -2 009,6 -980,6 -484,5 1 927,5 250,9 410,7 83,5 5 321,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Prémio de Risco específico atribuido 17,50% 12,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 7,50% 5,50% 5,50% 2,50% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Capital próprio investido 100 375 2 399 5 324 8 409 9 896 10 954 7 648 7 131 6 495 6 343 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Capital total investido 100 375 2 399 5 324 8 409 9 896 10 954 7 648 7 131 6 495 6 343 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Capital total investido x Prémio risco específico 18 47 180 399 631 742 822 574 535 357 349 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Valor do Ativo em cada etapa 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Rácio de cobertura do capital investido* 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 - - - - - - - - - - Risco sistémico ou de mercado= 2,89% Risco específico ponderado= 0% Objetivo a atingir → 0: 0% Prémio de risco ponderado no prazo de investimento 0,00% Empréstimo Bancário Resultados do Investimento Melhor taxa liquida sem risco 1,93% Montante 0,0 x10³ € VAL do Investimento (económica) -410,224 € Taxa de Inflação (média B. Portugal) 2,30% Libertação inicial 0,0 x10³ € VAL do Investimento (alavancada) 0€ Taxa de imposto média (IRC) 21,0% Taxa de juro empréstimo 0,00% TIR sobre o Investimento (%) 0,00% Custo capital próprio (p. constantes) (taxa trimes.) 1,36% Capital máximo utilizado 0 x10³ € TIR sobre os Capitais Próprios 1,87% Cálculo do CAPM (Preços correntes) 4,24% Custo médio de capital (p. constantes) (WACC) 4,24% Somente com Capitais Proprios * Valor do ativo/Capital total investido Beta =0.80; Equity Risk Premium Portugal =5,57% (Julho 2024)  Plano Financeiro Global (pormenorizado) Plano de Negócio de fase de Promoção (avaliação económica) - Minuta (em 10³ euros, preços constantes) 3º Trimestre 4ºTrimestre 1º Trimestre 2º Trimestre 3º Trimestre 4º Trimestre 1º Trimestre 2º Trimestre 3º Trimestre 4º Trimestre 1º Trimestre 2º Trimestre NECESSIDADES Trimestres 12 13 14 15 16 17 18 19 20 2025 2025 2026 2026 2026 2026 2027 2027 2027 2027 2028 2028 A A1 INVESTIMENTO ∑controlo 1 Custo do prédio 2 100,0 0,0 250,0 400,0 400,0 1 050,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 IMT, IMI, custos transacção 186,9 0,0 0,0 0,0 0,0 37,8 0,0 0,0 142,8 0,0 0,0 0,0 6,3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Preparação, estudos, sondagens 100,0 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 4 Custo do Projeto (5% CC) 524,8 0,0 0,0 105,0 0,0 0,0 0,0 314,9 75,0 0,0 29,9 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 5 Custo de Licenciamento 600,0 0,0 0,0 300,0 0,0 0,0 0,0 0,0 300,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 6 Custo de Fiscalização (1% CC) 105,0 0,0 0,0 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 7 Custo de Gestão (1% CC) 105,0 0,0 0,0 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 10,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 8 Infraestruturas e zonas comuns 3 000,0 0,0 0,0 1 000,0 1 000,0 750,0 0,0 0,0 0,0 0,0 125,0 125,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 9 Marketing 144,0 0,0 24,0 24,0 12,0 24,0 24,0 12,0 6,0 6,0 6,0 6,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 10 Construção 7 495,0 0,0 0,0 800,0 2 000,0 1 200,0 2 000,0 995,0 0,0 250,0 0,0 125,0 125,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 11 FF&E 1 000,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 250,0 250,0 250,0 125,0 125,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 12 Contigências e Imprevistos 648,7 0,0 1,2 112,5 151,6 99,7 102,2 67,1 32,6 26,3 21,6 20,1 13,5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 TOTAL INVESTIMENTO 16 009,2 100,0 275,2 2 762,5 3 584,6 3 182,5 2 147,2 1 410,0 827,4 553,3 453,5 422,1 290,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 A2 ENCARGOS FINANCEIROS. 1 Prestações de Juro 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 2 Comissões, registos, contratos 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 3 Encargos capitais investidos 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0