Declaración Responsable vs. Licencia Urbanística

Intervención Municipal en el Uso del Suelo, Construcción y Edificación

• Adaptado a la modificación producida por la Ley 1/2020, de 8 de octubre, y actualizado a las modificaciones introducidas por la Ley 7/2024.
• Basado en la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Parcelación (Artículo 143)

• Se definen como actos que modifican la forma, superficie o límites de una o varias fincas, independientemente de su finalidad o clase de suelo.
• Requieren licencia urbanística previa para autorizarse o inscribirse en escritura pública.

Actos de Parcelación Rústica (Artículo 144)

• Aplica en suelo no urbanizable de protección o urbanizable no sectorizado sin Plan de Sectorización aprobado.
• Las fincas resultantes deben cumplir con las dimensiones y características de la legislación agraria, forestal o similar.
• Las parcelaciones urbanísticas están prohibidas en suelo no urbanizable de protección y urbanizable no sectorizado.
• La licencia urbanística requiere informe previo y vinculante de la Consejería competente en materia de agricultura si es desfavorable.
• Las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid se establecen según el Decreto 65/1989, de 11 de mayo.
• Terrenos considerados de regadío: 7.500 metros cuadrados (0,75 hectáreas)
• Terrenos de secano: 30.000 metros cuadrados (3 hectáreas)
• Terrenos considerados monte: 300.000 metros cuadrados (30 hectáreas)

Actos de Parcelación Urbanística (Artículo 145)

• Comprenden cualquier división o parcelación de terrenos en suelo urbano y urbanizable, salvo en el urbanizable no sectorizado sin Plan de Sectorización aprobado.
• Es nula toda parcelación urbanística contraria a la ordenación o que infrinja las disposiciones del Capítulo.
• No se permiten actos de parcelación urbanística en suelo urbano no consolidado ni en suelo urbanizable sectorizado sin ordenación pormenorizada.

Indivisibilidad de Fincas, Parcelas y Solares (Artículo 146)

• Los terrenos con dimensiones iguales o inferiores a las mínimas establecidas en el planeamiento urbanístico son indivisibles.
• Los terrenos con dimensiones inferiores al doble de las mínimas requeridas son indivisibles, salvo que el exceso se agrupe a terrenos colindantes.
• Son indivisibles los terrenos con edificabilidad asignada en función de la superficie, cuando se materialice toda la correspondiente.
• También los son los terrenos vinculados o afectados legalmente a construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellos.

Títulos Habilitantes de Naturaleza Urbanística (Artículo 151)

• Los actos de construcción y edificación, los de implantación, desarrollo o modificación de actividades o cualquier otro acto de uso del suelo requieren licencia, orden de ejecución o declaración responsable urbanística.
• La licencia y la declaración responsable urbanística buscan el sometimiento a control previo o posterior municipal.
  • Licencia urbanística: acto administrativo reglado por el que el ayuntamiento autoriza una actuación.
  • Declaración responsable urbanística: documento donde el interesado manifiesta que cumple con la normativa.

Actos Sometidos a Licencia Urbanística (Artículo 152)

• Movimientos de tierra, excavaciones, explanaciones y terraplenado que no formen parte de un proyecto autorizado.
• Actos de edificación y uso del suelo, subsuelo y vuelo que requieran proyecto según la normativa general de ordenación de la edificación.

Régimen y Alcance de las Licencias Urbanísticas (Artículo 153)

• Se otorgan de acuerdo con la legislación y el planeamiento urbanístico vigentes al momento de resolver, siempre que la resolución esté dentro del plazo legal.
• Se otorgan dejando a salvo el derecho de propiedad y sin perjuicio de terceros.
• La obtención de la licencia legitima al interesado para la actuación desde que se dicte el acto adminsitrativo.
• Se puede otorgar licencia para proyectos parciales, programas de fases constructivas.
• Cuando las obras sean complejas pero viables urbanísticamente, se puede convenir un programa de autorización por partes autónomas de las obras.

Procedimiento de las Licencias Urbanísticas (Artículo 154)

• Se regula en las ordenanzas municipales.
• Se requiere proyecto técnico visado por el colegio profesional correspondiente.
• Informes técnico y jurídico sobre la conformidad con la legalidad urbanística son obligatorios.
• Si la actuación está sujeta a control ambiental, la resolución será única, con prioridad para la resolución ambiental.

Inicio de las Obras

• Con un proyecto básico, es suficiente la declaración responsable del interesado de que el proyecto de ejecución desarrolla al básico y no introduce modificaciones sustanciales.
• El ayuntamiento solo podrá formular un único requerimiento de subsanación de deficiencias
• Las solicitudes deben resolverse y notificarse en un plazo máximo de 3 meses. El plazo se interrumpe en los casos previstos en la legislación ambiental.

Silencio Administrativo

• En los casos sujetos a licencia urbanística, transcurrido el plazo de resolución sin notificación, el interesado podrá entender desestimada su petición.
• No se entenderán adquiridas por silencio administrativo facultades que contravengan la ordenación territorial o urbanística.
  • Se produce silencio negativo en movimientos de tierras, obras de nueva planta, ubicación de casas prefabricadas, y tala de árboles que derive de la legislación de dominio público.

Visitas y Actas de Inspección (Artículo 192)

• Las obras deben ser visitadas al menos dos veces: al inicio y al finalizar.
• De cada visita se levantará acta con datos identificativos y resultados de la inspección.
• El acta debe ser firmada por el inspector y el encargado de la obra, y se entrega una copia.
• El inspector debe advertir sobre posibles infracciones urbanísticas o ilícitos penales.
• Las actas de inspección tienen presunción de veracidad.

Actos Sometidos a Declaración Responsable Urbanística (Artículo 155)

• Aplica a actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo no recogidos expresamente en los artículos 152 y 160.
• Obras de edificación de nueva planta de escasa entidad constructiva y sencillez técnica.
• Ampliación, modificación, reforma o rehabilitación sobre los edificios existentes que no produzcan una variación esencial.
• Primera ocupación y funcionamiento de edificaciones de nueva planta y de las casas prefabricadas.
• Agrupación de terrenos en cualquier clase de suelo.
• Actuaciones reguladas en el marco de la Ley 2/2012

Contenido de las Declaraciones Responsables Urbanísticas (Artículo 156)

• Los ayuntamientos deben regular el contenido de las declaraciones responsables urbanísticas por medio de ordenanza, y aprobar modelos normalizados.
• El documento debe contener:
  • Datos previstos en la legislación procedimental.
  • Identificación de la actuación urbanística, sus características y ubicación.
  • Manifestación expresa del cumplimiento de los requisitos exigidos por la normativa.
  • Compromiso de mantener el cumplimiento de los requisitos.
  • Copia de las autorizaciones emitidas por otras Administraciones, si son exigibles.
  • Documentación técnica suscrita por técnico competente y visada, si es exigido.
  • Informe técnico que verifique la capacidad portante.
  • Informe técnico que acredite la suficiencia de la potencia instalada para soportar los puntos de recarga proyectados en el supuesto de instalación de puntos de recarga de vehículos eléctricos.

Régimen y Efectos de las Declaraciones Responsables Urbanísticas (Artículo 157)

• Se rige por el artículo 69 de la Ley 39/2015.
• La declaración responsable habilita al interesado para el ejercicio de la actuación pretendida desde el día de su presentación en el registro del ayuntamiento.

Plazos y Caducidad de las Licencias y las Declaraciones Responsables Urbanísticas (Artículo 158)

• Los actos amparados en una licencia urbanística se otorgarán por un plazo determinado tanto para iniciar como para terminar las obras.
• Los actos amparados en una declaración responsable urbanística deberán ejecutarse dentro de los plazos de inicio de 6 meses y de finalización de un año desde su presentación.

Procedimiento de Control Posterior de las Declaraciones Responsables Urbanísticas (Artículo 159)

• Las declaraciones responsables serán objeto necesariamente de control posterior por el ayuntamiento.
• Se comprobará la veracidad de datos y documentos y el cumplimiento de los requisitos formales exigidos y la conformidad con la normativa aplicable.
• De apreciarse deficiencias, se procederá a requerir su subsanación durante un plazo de 10 días.
• Si los incumplimientos o deficiencias apreciadas no resultan susceptibles de subsanación, se acordará, previa audiencia al interesado, la paralización de las actuaciones declaradas

Actos no Sujetos a Título Habilitante Urbanístico (Artículo 160)

• No requerirán título habilitante urbanístico los siguientes actos de transformación, construcción, edificación o uso del suelo, subsuelo o el vuelo
  • Obras públicas y construcciones eximidas.
  • Obras de urbanización amparadas en proyectos aprobados
  • Las parcelaciones, agrupaciones incluidas en proyectos de reparcelación aprobados
  • Los actos amparados por órdenes de ejecución municipales
  • Las actuaciones urbanísticas promovidas por los municipios.
  • Obras o actuaciones urbanísticas de menor entidad consistentes en sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local, sin perjuicio de contar con las autorizaciones necesarias.
  • Actuaciones contempladas en el artículo 29 bis.

Revocación de Títulos Habilitantes Disconformes Sobrevenidamente con el Planeamiento Urbanístico (Artículo 161)

• Cuando al momento de la entrada en vigor de un nuevo plan o de una modificación o revisión del existente, un título habilitantes resulte sobrevenidamente disconforme con las nuevas determinaciones, el municipio actuará de conformidad con las siguientes reglas:
• Si esta iniciada se podrá revocar o permitir la terminación. -De no ser así, procederá a la revocar.

Obligaciones de las Empresas Suministradoras de Servicios (Artículo 162)

• Se exige, para la contratación provisional, acreditación del título habilitante urbanístico.
• El contrato provisional será el establecido en la licencia urbanística.
• Para contratos sujetos a declaraciones responsables urbanísticas el plazo máximo será de un año

Actos no Sujetos a Título Habilitantes de Naturaleza Urbanística Promovidos por otras Administraciones Públicas (Artículo 163)

• Los actos recogidos en los artículos anteriores, promovidos por la Comunidad de Madrid o por entidades de derecho público de ellas dependientes, así como por mancomunidades
• La Administración o la entidad de la cual dependa el proyecto de obra o instalación pública deberá comunicar al ayuntamiento la documentación acreditativa de la aprobación de dicho proyecto
• El ayuntamiento dispondrá del plazo para analizar la actuación pretendida en relación con el planeamiento vigente.
• En caso de disconformidad expresa, la Administración o entidad de la que dependa el proyecto adaptará, si es posible, su contenido a la ordenación urbanística aplicable

Este cuestionario explora las diferencias entre la declaración responsable y la licencia urbanística en el ámbito municipal. Se abordan los tipos de actuaciones que pueden realizarse mediante una declaración responsable, el control ejercido por la administración y las consecuencias de presentar documentación deficiente.