UE4 - Normes IFRS - IAS 40 - Immeubles de Placement PDF

Immeubles de placement Norme IAS 40 Sommaire I. Cadre général et principe de la norme II. Évaluation et comptabilisation III. Cas pratique IV. Informations en annexe  I. Cadre général et principe de la norme 1. Définition 2. Biens im...

Immeubles de placement Norme IAS 40 Sommaire I. Cadre général et principe de la norme II. Évaluation et comptabilisation III. Cas pratique IV. Informations en annexe  I. Cadre général et principe de la norme 1. Définition 2. Biens immobiliers occupés partiellement 3. Biens immobiliers loués avec fourniture de services accessoires I. Cadre général et principe de la norme 1/6 1 – Définition Immeuble de placement : Bien immobilier détenu par le propriétaire ou par le preneur dans un contrat de location, au titre d'un droit d'utilisation constaté selon IFRS 16 : ▪ Pour en retirer des loyers ; et/ou. ▪ Pour en valoriser le capital. Plutôt que : L’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services à des fins administratives. Ou le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire. Quelques exemples d’Immeubles de placement donnés par la norme : Un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme. Un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée. I. Cadre général et principe de la norme 2/6 Exemple : 1/ Une société de transport routier est propriétaire d'un terrain aménagé en parking. Elle le loue en contrat de location simple à une société de distribution. > Immeuble de placement car détention dans l'objectif d'en retirer des loyers et non pas dans le cadre de ses activités ordinaires. 2/ Une entreprise achète un immeuble situé au centre de Paris pour y installer son siège social, souhaitant, grâce à cet emplacement, valoriser son capital. > Ce bien immobilier est une immobilisation corporelle car malgré l’objectif de valorisation du capital, il est utilisé pour l’activité normale de l’entreprise (siège social). I. Cadre général et principe de la norme 3/6 2 - Biens immobiliers Immeuble occupé partiellement par le propriétaire (1/2) occupés partiellement par son propriétaire : Les deux parties de l'immeuble ne peuvent pas être vendues Cas 1 séparément (ou louées séparément dans le cadre d'un contrat de location-financement). Comptabilisation du bien immobilier en immeuble de Traitement comptable placement seulement si la partie occupée par l'entité est non significative. I. Cadre général et principe de la norme 4/6 2 - Biens immobiliers Immeuble occupé partiellement par le propriétaire (2/2) occupés partiellement par son propriétaire : Les deux parties de l'immeuble peuvent être vendues Cas 2 séparément (ou louées séparément dans le cadre d'un contrat de location-financement) Comptabilisation des deux parties séparément : Traitement - Partie occupée comptabilisée en immobilisations corporelles comptable - Autre partie comptabilisée en immeubles de placement I. Cadre général et principe de la norme 5/6 Exemple : Une société vient d’acheter un immeuble de 4 étages pour 2M €. Elle occupe le 1er étage pour ses besoins administratifs et loue les 3 autres étages à d’autres sociétés. Quelle est la classification de ce bien immobilier ? Deux possibilités : Si les différentes parties du bien peuvent être louées séparément alors on utilise l’approche par composants. On comptabilise 500k€ (1/4) en immobilisation corporelle et 1 500k€ (3/4) en immeuble de placement (Cas 2). Si on ne peut pas individualiser les différentes parties, alors on comptabilise en immeuble de placement à la condition que les activités ordinaires soient minoritaires (Cas 1).  I. Cadre général et principe de la norme 6/6 3 - Biens immobiliers Immeuble loué avec fourniture de services accessoires loués avec fournitures Possibilité de louer un immeuble et fournir des services de services: Cas accessoires aux occupants, tels que des services de maintenance et de sécurité. -Si les services sont non significatifs au regard du contrat pris dans son ensemble => comptabilisation en immeuble de Traitement placement. comptable -Si services rendus significatifs => comptabilisation en immobilisations corporelles car activités considérées comme ordinaires.  II. Évaluation et comptabilisation des immeubles de placement 1. Évaluation initiale 2. Comptabilisation des dépenses ultérieures 3. Évaluation à la clôture 4. Changement d’utilisation des immeubles 5. Cession et mise hors service  II. Évaluation et comptabilisation 1/8 1 – Évaluation initiale : Comptabilisation de l’immeuble de placement à l’actif du bilan si : ▪ Probabilité que les avantages économiques futurs de l’actif iront à l’entité et ▪ Coût de l’immeuble de placement identifiable et évalué de manière fiable. Le coût de l’immeuble de placement est celui défini par IAS 16 et inclut donc les coûts de transaction. II. Évaluation et comptabilisation 2/8 2 – Comptabilisation des dépenses ultérieures : On comptabilise au bilan dans la valeur comptable des immeubles de placement les dépenses ultérieures : ▪ Qui accroissent la capacité d'un immeuble de placement. ▪ Qui sont destinées à remplacer des parties importantes d'un immeuble de placement. II. Évaluation et comptabilisation 3/8 Exemple 1 : Le remplacement de murs initiaux constitue des dépenses de remplacement : Cela est à comptabiliser en immeuble de placement. La valeur comptable des éléments remplacés doit ainsi être décomptabilisée. Exemple 2 : Des travaux dans un immeuble de placement disposant de bureaux sur 6 étages : Coûts de construction d’une terrasse : Dans la valeur comptable de l’immeuble. Coûts de remplacement des poignées : En dépenses d’entretien et réparation. II. Évaluation et comptabilisation 4/8 Coûts encourus initialement pour l'acquérir Coût d'un immeuble de placement (comptabilisés au moment où Coûts encourus ils sont ultérieurement pour encourus) accroître la capacité ou remplacer certains éléments II. Évaluation et comptabilisation 5/8 3 – Évaluation à la clôture : Deux modèles existent pour l’évaluation des immeubles de placement à la clôture : ▪ Modèle du coût ▪ Ou le modèle de la juste valeur La méthode appliquée doit être similaire pour tous les immeubles de placement. Remarque : Même si la méthode du coût est choisie, la juste valeur des immeubles de placement devra être évaluée car information obligatoire dans les notes annexes. II. Évaluation et comptabilisation 6/8 ▪Si modèle du coût : o Le coût est diminué : Du cumul des amortissements évalués et comptabilisés selon l’IAS 16. Du cumul des pertes de valeur évaluées et comptabilisées selon l’IAS 36. ▪Si modèle de la juste valeur : o C’est le prix qui serait reçu de la vente d'un actif dans le cadre d'une transaction normale entre des intervenants de marché à la date de l'évaluation. o Le profit ou perte résultant de la variation de la valeur : En résultat net. o Aucun amortissement n’est pratiqué dans le cadre de la JV.  II. Évaluation et comptabilisation 7/8 4 – Changement d’utilisation des IP : Un transfert « de » ou « vers » la catégorie « Immeubles de placement » ne doit intervenir que si il existe une indication d'un changement d'utilisation du bien immobilier. ▪La norme cite quelques cas de changement d’utilisation (non exhaustifs) : o Commencement d'occupation par le propriétaire Immeubles de placement => Biens occupés par leur propriétaire. o Fin d'occupation par le propriétaire Biens occupés par leur propriétaire => Immeubles de placement.  II. Évaluation et comptabilisation 8/8 5 – Sorties (cession et mise hors service) des IP : ▪Immeuble de placement sortie de la comptabilité dans 2 cas : o Cession (par vente ou par la conclusion d'un contrat de location financement). o Arrêt de manière permanente de l'utilisation de l'immeuble et si aucun avantage économique futur attendu de sa sortie. ▪ Date de sortie => date d’obtention du contrôle par l’acquéreur, selon les dispositions de la norme IFRS 15. ▪ Résultat de cession comptabilisé en résultat à la date de décomptabilisation. o Produit de sortie net (après coûts de transaction) ( - ) valeur comptable de l'actif. III. Cas pratique Norme IAS 40  III. Cas pratique 1/4 Une société dispose d'un ensemble immobilier (immeuble de bureaux loué à une clientèle de professionnels) acquis début N. Le groupe a décidé d’appliquer le modèle de la juste valeur dans ses comptes consolidés pour ses immeubles de placement. L’ensemble immobilier présente les caractéristiques suivantes : - Coût d’acquisition : 1 000 000 €. - Le terrain représente 25% de l’ensemble immobilier. Le reste correspond aux constructions. - Durée d'utilisation : 20 ans. - Juste valeur de l’ensemble immobilier au 31/12/N : 1 200 000€. - Taux d’IS : 25% III. Cas pratique 2/4 Solution (comptabilisation classique) : III. Cas pratique 3/4 Solution (retraitements) : III. Cas pratique 4/4 Solution (retraitements) : IV. Informations en annexe Norme IAS 40 IV. Information en annexe ▪ Informations requises en annexe selon IAS 40 o Modèle d’évaluation retenu o Critères de distinction avec un bien immobilier o Hypothèses et méthodes retenues pour la juste valeur o Intervention d’experts o Montants comptabilisés o Obligations contractuelles o État de rapprochement des valeurs ouverture/clôture Conclusion