Teoria general dels contractes i contractes immobiliaris en particular 14-11-2023.pdf

C. El contracte de compravenda d’immoble Consideracions generals Marc legislatiu a Dret romà: Digest 18,1,1, ▪ Contracte consensual. ▪ Contracte bilateral. ▪ Contracte onerós. ▪ Obligació del venedor de transmetre al compradors els drets que té sobre la cosa objecte del contracte a canvi de perce...

C. El contracte de compravenda d’immoble Consideracions generals Marc legislatiu a Dret romà: Digest 18,1,1, ▪ Contracte consensual. ▪ Contracte bilateral. ▪ Contracte onerós. ▪ Obligació del venedor de transmetre al compradors els drets que té sobre la cosa objecte del contracte a canvi de percebre del mateix comprador un preu o contraprestació en diners. 2 Compravenda i promesa de compravenda ▪ Difícil solució. Dret francès no admet la promesa bilateral de compravenda com a figura autònoma. ▪ Justificació: Potser l’obligació de obtenció autorització administrativa per part de Govern. de ▪ Llei 5/12/200 de transmissions patrimonials immobiliàries → Solució: Configura l’autorització administrativa com a condició resolutòria Estructura: Subjectes ▪ Capacitat per contractar. ▪ Prohibicions (per potenciar el grau d’independència i imparcialitat) a: ▪ ▪ Organismes jurisdiccionals, ▪ Ministeri fiscal, Nul·litat absoluta ▪ Secretaris i oficials del organismes jurisdiccionals, ▪ Advocats i procuradors. ▪ Pares i tutors en relació als bens dels fills o tutelats Anul·labilitat Estructura: Objecte COSA ▪ Coses corporals, materials i immaterials o drets. ▪ Cosa JA no existent en el moment de perfecció contracte. ▪ Cosa fora del comerç dels homes. ▪ Coses especifiques o genèriques. ▪ Universalitats. Nul·litat absoluta ▪ Coses futures. No existeix ni en el patrimoni del venedors ni en el d’un tercer. ▪ Cosa aliena existent: ▪ Si les dues parts coneixent que el venedor no es propietari de la cosa: Obligació del venedor d’adquirir la cosa d’un tercer per poder acomplir amb la seva obligació en front del comprador. [Contracte vàlid] ▪ Si les dues parts ignoren que el venedor no es propietari de la cosa. [Impugnació per error subjectiu que recau sobre el consentiment prestat o per comprador també l’acció d’evicció]. ▪ Si el venedor amaga al comprador que la cosa no es de la seva propietat [impugnació pel comprador per la formació viciosa de la seva voluntat contractual] Estructura: Objecte PREU ▪ No es pot parlar de compravenda si es lliuren coses i no diners. ▪ Diners = efectiu o altres instruments de pagaments que substitueixen el diner. ▪ Preu cert o determinable sense necessitat d’altre acord de les parts. ▪ Preu just (art. 28 CA - Llibertat d’empresa en el marc d’una economia de mercat) ▪ Determinació del preu: ▪ Acord entre venedor i comprador. ▪ Decisió d’una tercera persona. ▪ Criteris objectius Rescissió per lesió Estructura: Perfecció del contracte. Perfecció En el moment que hi ha acord de voluntats entre venedor i comprador. Pla obligacional Consumació Lliurament de la cosa TRADICIÓN Pla real Pagament preu Obligacions del venedor ▪ Lliurament de la cosa amb l’objectiu essencial de transmetre el dret de propietat al comprador [TRADICIÓ]. ▪ Venda amb pacte de reserva de domini: ▪ Generalment la tradició de la cosa converteix al comprador en propietari. ▪ Excepció (principi d’autonomia de la voluntat): ▪ Normalment amb pagaments a termini per garantir al venedor. Accions derivades del contracte ▪ Facultat del venedor sinó cobra Acció reivindicatòria per recuperar la possessió ▪ Lliurament en relació superfície de les finques: ▪ Preu per unitat de superfície (ad mesuram): Càlcul multiplicador. ▪ Fixació de quantitat única (per adversionem o ad corpus) Requisits del lliurament ▪ Lliurament es pot fer: Real Lliurament de la cosa Simbòlic Lliurament de les claus d'accés a l’immoble Fictici Escriptura pública ▪ Temporalitat en el lliurament: ▪ Res pactat: En el moment de perfecció del contracte consensual de compravenda ▪ Pots pactar-se entre les parts un termini posterior per lliurar la cosa o el preu. ▪ Lloc del lliurament: ▪ Res pactat: El lloc on es troba la cosa. ▪ Pots pactar-se entre les parts un lloc de lliurament. Requisits del lliurament (ii) ▪ Estat de la cosa lliurada: ▪ Lliurar la cosa (físic i jurídics) igual al que tenia en el moment de perfeccionar la compravenda. ▪ Precisió: L'augment o disminució experimentat en la cosa per efectes d’al·luvió, augment o disminució perjudicant al comprador sinó son provocats pel venedor. ▪ Lliurament dels fruits o rendiments que s’han produït des de la perfecció del contracte (excepte pacte). ▪ Coses genèriques: Usos i bona fe. ▪ Facultat del venedor de suspendre el lliurament: ▪ Per garantir el cobrament davant de l’incompliment del comprador Exceptio non adiempleti contractus ▪ Despeses derivades del lliurament: ▪ Les ha d’assumir el venedor, excepte pacte en contrari. ▪ Despeses derivades de la formalització d’escriptura pública: per meitats però hi ha un costum generalitzat a Andorra de que són sufragades per la part compradora (la més beneficiada per la formalització). ▪ Període intermedi entre perfecció i consumació: ▪ Propietari el venedor Guardar i cuidar la cosa amb diligencia. ▪ Alliberament de la responsabilitat del venedor en cas de mora accipiendi Obligació de sanejament Per evicció • El comprador ha estat desposseït jurídicament dels seus drets sobre la cosa comprada per li correspon a un tercer amb anterioritat a a compra. • Es pot renunciar per part del comprador al sanejament per evicció excepte si és una actuació dolosa del venedor. • Cal que ens trobem en la fase d’execució del contracte de compravenda i no pas de perfecció Vicis ocults • Defectes físics de la cosa que provoca la inutilitat amb referencia a l’ús per la que el vol el comprador. • Defectes físics de la cosa que provoca la disminució de forma significativa la idoneïtat amb referencia a l’ús per la que el vol el comprador. • No es requisit que el venedor els conegués o els ignorés (ela havia de conèixer). • Cal que existeixin al moment de perfecció del contracte. Conseqüència Conseqüència • Resolució del contracte amb restitució del preu (incloses millores realitzades pel comprador) Reequilibri econòmic entre les parts: • Resolució contracte (actio redhibitoria) [6 mesos] • o disminució de preu (actio quanti minoris) [1 any] Obligacions del comprador ▪ ▪ ▪ ▪ Pagament del preu (obligació fonamental del comprador). Fer-ho en el lloc i temps previst pels contractants. Sinó es diu res el comprador ha de fer efectiu el pagament de forma simultània al lliurament de la cosa. Si el venedor ja ha lliurat la cosa però no ha rebut els diners. ▪ Davant l’incompliment del pagament el venedor només té accions de tipus personal no pas reals ja que el comprador ja ha esdevingut amb la tradició el propietari de la cosa. ▪ Actio venditi o, alternativament, resolució de contracte ▪ Pagar els interessos: ▪ si hi ha una espai temporal entre el lliurament o el pagament en el cas que la cosa venuda tingui la condició de fructífera ▪ o si així s’ha pactat. ▪ Facultat del comprador de suspendre el pagament del preu: ▪ Si lliurada la cosa i abans de pagar el preu s’interposa una demanda que qüestiona el dret de propietat del comprador, no es pot exigir el pagament del preu al comprador a menys que el venedor ofereixi garanties escaients per al cas d’estimar-se l’acció exercitada pel tercer.