SMITH - La nueva frontera urbana - PDF

3. Argumentos locales. De la «soberanía del consumidor» a la teoría de la diferencia potencial de renta Tras una etapa de deterioro sostenido durante el periodo de postguerra, muchas ciudades comenzaron a experimentar la gentrificación de una serie de barrios ubicados en el centro y en las zonas urbanas deprimidas. En la década de 1950 aparecieron los primeros indicios de reactivación, particularmente en Londres y Nueva York, que a su vez se intensificaron en los años sesenta, y que para la década de 1970 se habían transformado en un extenso movimiento que afectaba a la mayoría de las ciudades más grandes y antiguas de Europa, Norteamérica y Australia. Si al compararla con las nuevas construcciones, en pocas ocasiones la gentrificación resulta responsable más allá de una fracción de los nuevos proyectos inmobiliarios, el proceso es muy relevante en aque- llos distritos y barrios en los que ésta ocurre, además de tener un gran efecto sobre el replanteamiento de las culturas y de los futuros urbanos en el último cuarto del siglo XX. La gentrificación ha hecho de vanguardia de la nueva frontera urbana. Aunque las causas y los efectos profundos de la gentrificación tienen su raíz en un complejo entramado de transformaciones sociales, políticas, económi- cas y culturales, aquí se sostiene que la complejidad de la movilidad del ca- pital hacia adentro y hacia fuera del entorno construido está en el centro del proceso. Para toda la serie de interpretaciones culturalistas y optimistas que le acompañan, la nueva frontera urbana constituye también una creación decidi- damente económica. Las causas y los efectos de la gentrificación son también complejos en términos de escala. Si bien el proceso resulta muy evidente a 101 102 La nueva frontera urbana escala de barrio, representa asimismo una dimensión integral de reestructu- ración global. En este capítulo voy a concentrarme en las explicaciones de la gentrificación; en el capítulo 4 analizaré los aspectos globales. Los límites de la soberanía del consumidor A medida que el proceso de gentrificación se extendía, la literatura acerca del mismo hacía lo propio. La mayoría de esta bibliografía se ocupa o bien de los procesos contemporáneos o bien de sus consecuencias: las características socioeconómicas y culturales, los perfiles de los nuevos inmigrantes urbanos, el desplazamiento, la función del Estado, los beneficios para la ciudad, la crea- ción y destrucción de la comunidad. Por lo menos en un principio, han sido escasos los esfuerzos por construir explicaciones históricas del proceso, por investigar las causas más que las consecuencias. Al contrario, normalmente las explicaciones, divididas por lo general en dos categorías (una cultural y otra económica), se han dado por supuestas. Popular entre los teóricos de la gentrificación es ya la idea de que la gente joven de clase media, normalmente profesionales, ha cambiado de estilo de vida. Según Gregory Lipton, por ejemplo, estos cambios han sido lo suficien- temente importantes como para «reducir el atractivo relativo de las viviendas suburbanas unifamiliares» (1977: 146). De este modo, añadido a la tendencia a tener menos hĳos, los matrimonios tardíos y una tasa de divorcio en ascen- so, los jóvenes que compran y alquilan casas están reemplazando el sueño empañado de sus padres por un nuevo sueño, que viene definido en térmi- nos urbanos más que suburbanos. Otros han otorgado mayor importancia a la búsqueda de comunidades con particularidades sociales, como en el caso de la gentrificación rosa (Winters, 1978; Lauria y Knopp, 1985), mien- tras que algunos otros han desarrollado incluso este aspecto dentro de una explicación más general. Según señala David Ley, en las «ciudades postin- dustriales» contemporáneas, los trabajadores del área de servicios de cuello blanco han superado a los trabajadores manuales, lo cual trae aparejado un mayor énfasis en el consumo y en el confort, no en el trabajo. Los patrones de consumo han pasado a dictaminar los patrones de producción: «Son los valores del consumo más que los de la producción los que dictan las de- cisiones acerca de los usos del suelo en el centro de la ciudad» (Ley, 1978: 11; 1980). La gentrificación se explica como una consecuencia de la nueva Argumentos locales 103 importancia del consumo. Representa una nueva geografía urbana para un nuevo régimen social de consumo. Este tipo de explicaciones culturales han sido complementadas recientemente por la tendencia a tratar la gentrificación como una expresión urbana de la postmodernidad o (en casos más radicales) del postmodernismo (Mills, 1988; Caulfield, 1994). En oposición y a favor de estas explicaciones culturales se han dado una serie de argumentos económicos estrechamente vinculados con las mismas. A medida que el coste de la vivienda nueva construida aumentaba rápidamente en la ciudad de la postguerra, y que la distancia que las separaba del centro de la ciudad se incrementaba, la rehabilitación de los edificios del centro de la ciudad y de las zonas urbanas deprimidas comenzó a ser considerada viable en términos económicos. Las propiedades antiguas y los terrenos edificables comenzaron a ser adquiridos y acondicionados con unos costes inferiores a los de adquirir vivienda nueva. Además, muchos investigadores, especial- mente en los años setenta, resaltaron los beneficios económicos de la cercanía al trabajo y el alto coste económico de viajar de las áreas suburbanas al centro —el coste más elevado de la gasolina de los automóviles privados y el incre- mento de las tarifas del transporte público. Estas hipótesis convencionales no resultan mutuamente excluyentes desde ningún punto de vista. Es más, frecuentemente son invocadas conjuntamente; comparten una perspectiva común en un aspecto esencial: el énfasis en la elec- ción del consumidor y en las limitaciones en las que se efectúa esta elección. El presupuesto de la soberanía del consumidor va de la mano de la rúbrica más amplia de la teoría de los usos residenciales del suelo que emana de la eco- nomía neoclásica de postguerra (Alonso, 1964; Ruth, 1969; Mills, 1972). Según estas teorías, la suburbanización refleja una preferencia por el espacio y una creciente capacidad para pagar por él debido a la reducción de los costes de transporte y a otras restricciones. La gentrificación es explicada, de este modo, como el resultado de una alteración en las preferencias y/o de un cambio en las restricciones que determinan las decisiones que se toman o se pueden te- ner. Es así, en la prensa y en el ámbito de la investigación, especialmente en Estados Unidos donde la suburbanización ha contraído una carga simbólica y cultural tan importante, cómo la gentrificación ha pasado a ser considerada como un «movimiento de retorno a la ciudad». Este presupuesto se consideraba pertinente tanto para los primeros pro- yectos de gentrificación, tales como Society Hill de Filadelfia (consumado des- pués de 1959 con una importante ayuda del Estado, véase el capítulo 6), como 104 La nueva frontera urbana para la posterior emergencia de la gentrificación, de carácter más espontánea y ubicua en el mercado privado (aunque frecuentemente con la ayuda de sub- sidios públicos). Todo se volvió símbolo de un supuesto peregrinaje de las clases media y alta hacia los suburbios. Y, sin embargo, el presupuesto domi- nante, que apunta que los gentrificadores son habitantes de los suburbios des- ilusionados puede no ser adecuado. Ya en 1966, Herbert Gans se lamentaba de la falta de «estudios acerca de cuántos habitantes de los suburbios fueron realmente llevados de regreso a la ciudad por los proyectos de renovación urbana» (1968: 287); es de este modo como en los años siguientes los estudios académicos comenzaron a investigar la cuestión. A lo largo de la primera parte de este capítulo presento cierta información empírica acerca de Society Hill en Filadelfia, en tanto desafío a los tradicionales presupuestos acerca de la soberanía del consumidor que se expresó a través de la nomenclatura del «regreso a la ciudad». El apartado siguiente analiza la importancia de la inversión de capital en el modelado y remodelado del entor- no urbano, y a esto le sigue un análisis de la desinversión —una clave deter- minante pero ampliamente ignorada del cambio urbano. Finalmente, intento relacionar estos temas a través de la propuesta de la hipótesis de una «teoría de la diferencia potencial de renta» en tanto explicación de la gentrificación. ¿Un retorno de los suburbios? La localización de Society Hill, el «sagrado experimento» que William Penn realizara en el siglo XVII, albergó a la burguesía de Filadelfia hasta bien entra- do el siglo XIX. Sin embargo, con la industrialización y el crecimiento urbano, su popularidad decayó y la burguesía, junto con la ascendente clase media, se mudó al oeste de Rittenhouse Square, al otro lado del río Schuylkill, hacia la zona oeste de Filadelfia y los nuevos suburbios ubicados en el noroeste. Hacia finales del siglo XIX, Society Hill se deterioró rápidamente, siendo efec- tivamente descrita como un «barrio humilde» (Baltzell, 1958). En la década de 1950, no obstante, el nuevo gobierno de la ciudad se alineó con una vieja ambición patricia de renovación y en 1959 se llevó a cabo un nuevo plan de renovación urbana. En el espacio de una década, Society Hill fue radicalmente transformada. Society Hill, que diecisiete años más tarde era descrita en la publi- cidad del bicentenario como «el metro cuadrado con más historia de la nación», volvió a dar cobĳo a las clases medias y medias altas de la ciudad, e incluso Argumentos locales 105 a algunos miembros de las clases altas. Al observar el entusiasmo con el cual se llevaba a cabo la restauración, el novelista Nathanial Burt capturó el sabor elitista de muchos de los primeros proyectos de gentrificación de EEUU. Después de todo, remodelar casas viejas es uno de los deportes de interior favoritos de la antigua Filadelfia, y ser capaz de remodelar, y al mismo tiempo servir cons- cientemente a la causa de la renovación cívica, se le ha subido a la cabeza, como el champán, a las clases altas. (Burt, 1963: 556-557) A medida que este deporte de interior ganó en popularidad, el hecho de que «se produjera un regreso de la clase alta al centro de la ciudad en Society Hill» se tornó parte del folclore de Filadelfia (Wold, 1975: 325). Burt lo ex- plica con elocuencia en el lenguaje todavía novedoso pero ya pujante de la promoción urbana: El renacimiento de Society Hill […] constituye sólo una pieza del gigantesco rompeca- bezas que ha despertado a Filadelfia de su sueño centenario y que promete transfor- mar la ciudad por completo. Este movimiento, del cual Society Hill forma una parte significativa, suele denominarse el Renacimiento de Filadelfia. (Burt, 1963: 539) De hecho, en junio de 1962, menos de un tercio de las familias que compraban propiedades con el fin de rehabilitarlas provenía de los suburbios1 (Greenfield and Co., 1964: 192). Pero dado que los primeros que comenzaron a rehabi- litar viviendas lo hicieron a partir de 1960, se generó la expectativa de que la proporción de los viejos suburbanitas aumentaría notoriamente a medida que la zona fuera mejor publicitada y que las viviendas de Society Hill se transformaran en un bien codiciado. A partir, sin embargo, de 1962 se dejaron de recoger datos oficiales. La tabla 3.1. presenta la información muestreada que hemos tomado de los archivos de documentación de la Redevelopment 1 En este caso, el término «suburbios» abarca la zona ubicada fuera de los límites de la ciudad pero dentro del SMSA, Standard Metropolitan Statistical Area [Zona Estadística Metropolitana Estándar], tal y como se definía en aquella época. Los suburbios más antiguos que ahora aparecen dentro de la ciudad, como consecuencia de anexiones posteriores, son así considerados como secciones de la ciudad. Aquí se justifica esta definición en la medida en que uno de los principales atractivos comerciales de la gentrificación es que genera ingresos adicionales a través de los impuestos de la ciudad. Evidentemente, los suburbios anexados ya pagaban impuestos a la ciudad. 106 La nueva frontera urbana Authority of Philadelphia [Delegación de Reurbanización de Filadelfia], y que cubre casi los quince años del proyecto, periodo tras el cual el proyecto se en- contraba esencialmente terminado. Representa una muestra que cubre el 17 % de todas las residencias rehabilitadas. Parece ser que sólo un pequeño porcentaje de los gentrificadores (el 14 %) regresó a Society Hill desde los suburbios. En comparación, el 72 % se mudó desde otros lugares ubicados dentro de los límites de la ciudad. El desglose estadístico de este último grupo sugiere que de aquéllos que vivían en la ciu- dad, el 37 % provenía de la misma Society Hill, y un 19 % del elegante barrio Rittenhouse Square. La gran mayoría de las personas restantes provenían de diversos barrios de clase media y clase alta de la ciudad: Chestnut Hill, Mount Airy, Spruce Hill. Más que un retorno desde los suburbios, estos datos parecen sugerir que la gentrificación traía consigo una nueva centralización y consoli- dación de las residencias de personas blancas de clase media y alta en el centro de la ciudad. Un similar patrón de consolidación se puede observar en muchas de las ciudades estudiadas por Lipton (1977). La información adicional de Bal- timore y Washington DC acerca del porcentaje de habitantes de los suburbios que regresaron a la ciudad confirma la información de Society Hill (Tabla 3.2). De modo similar, y ya en el contexto europeo Cortie et al. (1982) han encontrado muy pocas evidencias de un «regreso a la ciudad» en conexión con la gentrifi- cación del barrio Jordaan de Ámsterdam (véase el capítulo 8). Tabla 3.1. El origen de los rehabilitadores en Society Hill, Filadelfia, 1964-1975 % por Año 1964 1965 1966 1969 1972 1975 Total origen De Society Hill 5 3 1 1 1 0 11 11 De otro lugar de la ciudad 9 17 25 9 12 1 73 72 Suburbios 0 7 4 2 1 0 14 14 De fuera de la SMSA 0 0 0 0 2 0 2 2 No identificados 0 0 2 0 0 0 2 2 Total 14 27 32 12 16 1 102 100 Fuente: Archivos de documentación de la Delegación de Reurbanización de Filadelfia [Redevelopment Authority of Philadelphia]. Nota: SMSA, Standard Metropolitan Statistical Area [Zona Estadística Metropolitana Estándar]. Argumentos locales 107 Tabla 3.2. El origen de los rehabilitadores en tres ciudades Ciudad % de población urbana % de población suburbana Filadelfia: 72 14 Society Hill Baltimore: 65,2 27 Homestead Properties Washington DC: 67 18 Mount Pleasant Capitol Hill 72 15 Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Baltimore, 1977; Gale, 1976, 1977. Tanto en Filadelfia como en otros lugares, el «renacimiento urbano», si es que se le puede llamar así, pudiera haber comenzado ya en las décadas de 1950 y 1960, pero esto no vino impulsado por un retorno de la clase media procedente de los suburbios. Incluso en el cénit de la gentrificación en la década de 1980, la expansión suburbana avanzaba rápidamente. Esto parece poner en duda las explicaciones culturales y económicas tradicionales sobre la gentrificación en tanto consecuencia de un cambio en las preferencias de los consumidores en relación con las restricciones económicas. No es que las preferencias de los consumidores no sean importantes; en un escenario dado es posible que una parte de la gentrificación esté vinculada a gente joven que en las décadas posteriores a 1950 se mudó a la ciudad por razones educativas y de desarro- llo profesional, pero que después no siguió la migración de sus padres hacia los suburbios, convirtiéndose así en un reservorio social sobre el que creció la demanda gentrificadora. Si hubiera alguna dimensión que claramente resistiera de la teoría del consumidor, la soberanía del consumidor sería más fácil de defender en tanto explicación definitiva de la gentrificación. El problema es que la gentrificación no es simplemente un fenómeno nor- teamericano sino que también surgió en Europa y Australia en las décadas de 1950 y 1960 (véase, por ejemplo, Glass, 1964; Pitt, 1977; Kendig, 1979; Williams, 1984b, 1986), donde la importancia y la experiencia previa de la suburbanización de clase media (y de la clase trabajadora) y la relación entre los suburbios y el centro de la ciudad son sustancialmente diferen- tes. Sólo la hipótesis social más general de Ley (1978) acerca de las ciuda- des postindustriales es lo suficientemente amplia como para dar cuenta del proceso en términos internacionales sin perder de vista un enfoque centrado en el consumo, pero las implicaciones de aceptar este punto de 108 La nueva frontera urbana vista son un tanto drásticas. Si la elección cultural y las preferencias de los consumidores realmente explicaran la gentrificación, esto equivaldría a aceptar la hipótesis de que las preferencias individuales cambian al uní- sono, no solo a nivel nacional sino también internacional —una mirada sombría de la naturaleza humana y de la individualidad cultural— o a señalar que las constricciones primordiales son lo suficientemente fuertes como para suprimir la individualidad implícita en la preferencia del con- sumidor. Para esta última, el concepto de preferencia del consumidor es, en el mejor de los casos, contradictorio: un proceso primero concebido en términos de preferencias de consumo individual, debe ser ahora explicado como resultado de la unidimensionalidad cultural de la clase media —lo que todavía resulta un tanto sombrío. En el mejor de los casos, entonces, el foco en el consumo puede ser rescatado como teoría viable solo si es utilizado para referirse a la preferencia social colectiva, pero no a la prefe- rencia individual. Las críticas más generales a los presupuestos que subyacen a la teoría eco- nómica urbana tradicional son ya bien conocidas (Ball, 1979; Harvey, 1973; Roweis y Scott, 1981). Aquí sólo quiero considerar un aspecto en particular de la teoría neoclásica, tal y como se aplica a la transformación de los barrios dictada por la gentrificación. A fin de explicar los actuales cambios en el mer- cado inmobiliario de los centros urbanos, Brian Berry, entre otros, recurre a un modelo de «filtrado». Según este modelo, las nuevas viviendas son ocupadas generalmente por familias de mejor posición económica, que dejan sus vivien- das anteriores, menos espaciosas, para que sean ocupadas por inquilinos más pobres, y se mudan hacia la periferia suburbana. De este modo, la vivienda decente se «filtra» hacia abajo, dejando atrás a las familias con menos ingre- sos; las peores viviendas quedan marginadas del mercado siendo abandona- das o demolidas (Berry, 1980: 16; Lowry, 1960). Aún si se deja totalmente de lado la cuestión de si este «filtrado» garantiza de hecho viviendas «decentes» para la clase trabajadora, el modelo de filtrado está claramente basado en una historización de los efectos de la soberanía del consumo. El modelo supone que la gente posee una serie de preferencias de consumo, incluida una prefe- rencia por espacios residenciales cada vez mayores, así, cuanta mayor capa- cidad de pago se posee, mayor cantidad de espacio se compra. Los espacios más pequeños y menos atractivos son dejados a aquéllos que poseen menor capacidad adquisitiva. Otros factores afectan ciertamente a la demanda de vivienda así como a su oferta, pero esta preferencia por el espacio, junto con las necesarias restricciones de renta, proporcionan los fundamentos del acer- camiento neoclásico al desarrollo urbano. Argumentos locales 109 La gentrificación contradice el fundamento de estas asunciones. Supone un, así mencionado, filtrado de dirección inversa y parece contradecir la idea de que la preferencia por el espacio per se es lo que guía el proceso de desarrollo residencial. Esto significa o bien que este presupuesto debe ser marginado teóricamente, o bien que los así llamados «factores externos» y las restriccio- nes relativas a los ingresos se han visto tan alterados que han vuelto imprac- ticable e inoperativa la preferencia por obtener mayor espacio. Es en este sen- tido, en el que la gentrificación se vuelve una excepción —un acontecimiento casual, extraordinario, el resultado accidental de una combinación única de factores exógenos. Pero, en realidad, la gentrificación no es tan extraordinaria; sólo es extraordinaria para la teoría que presupone su imposibilidad desde el principio. La experiencia de la gentrificación ilustra bien las limitaciones de la teoría urbana neoclásica, en la medida en que para explicar el proceso, esta teoría debe ser abandonada, adoptando una explicación superficial basada en factores externos ad hoc. Pero una lista de factores no constituye una explicación. La teoría pretende explicar la suburbanización pero no puede explicar en ab- soluto la continuidad histórica entre la suburbanización y la gentrificación y la gentrificación de las zonas urbanas deprimidas. Berry reconoce explícita- mente la necesidad (y carencia) de tal continuidad histórica cuando concluye: La reestructuración de los incentivos jugó un papel clave en el incremento de la adquisición de viviendas y la consecuente transformación de la forma urbana des- pués de la Segunda Guerra Mundial. No hay motivos para creer que no pudiera ser diseñada otra forma de reestructuración que llevara a otras direcciones, ya que en un sistema de mercado altamente móvil nada es más efectivo en la generación de cambios que un viraje en los precios relativos. Hay por lo tanto un camino. Si hay un deseo, o no, es otro asunto, ya que en condiciones de pluralismo democrático prevalece la política de los grupos de interés, y el estado normal de tales políticas es el de las inercias de siempre. Los fuertes cambios que siguieron a la Gran Depre- sión y a la Segunda Guerra Mundial fueron la respuesta a graves crisis, y es sólo en una atmósfera de crisis cuando el liderazgo inteligente puede prevalecer sobre las inercias de siempre, para las que siempre existe un objetivo certero según el mínimo común denominador. Nada menos que una crisis equivalente hará posible, a mi en- tender, que tenga lugar la necesaria y sustancial revitalización de las zonas urbanas deprimidas. (Berry, 1980: 27-28) Así era como Berry compartía una voluntarista explicación de la gentrifica- ción junto con otros optimistas defensores del proceso. 110 La nueva frontera urbana Esta crítica a los presupuestos neoclásicos implícitos en la mayoría de las in- vestigaciones sobre la gentrificación resulta parcial y poco exhaustiva. Lo que sugiere, sin embargo, es la necesidad de una conceptualización más amplia del proceso, ya que el gentrificador en tanto consumidor es tan solo uno de los muchos actores que participan en el mismo. Resulta excesivamente limi- tado explicar la gentrificación únicamente de acuerdo con las preferencias del gentrificador, ignorando el papel de los constructores, los promotores inmo- biliarios, los dueños de las propiedades, los prestamistas, las agencias guber- namentales, las inmobiliarias —los gentrificadores en tanto productores. Una teoría más amplia de la gentrificación debe tener en cuenta tanto la función de los productores como la de los consumidores, y cuando esto sucede aparece que las necesidades de la producción —en particular la necesidad de generar una ganancia— constituye un incentivo subyacente a la gentrificación más importante que la preferencia de los consumidores. Esto no quiere decir, de un modo naif, que el consumo es la consecuencia automática de la produc- ción, o que la preferencia de los consumidores es un efecto totalmente pasivo de la producción. Tal cosa supondría afirmar una teoría de la soberanía del productor, tan parcial como su contraparte neoclásica. La relación entre pro- ducción y consumo es más bien simbiótica, pero se trata de una simbiosis en la que es el capital en busca de beneficio lo que resulta predominante. La pre- ferencia de los consumidores y la demanda de viviendas gentrificadas puede ser, y es, creada, de forma evidente, por la publicidad. Incluso en proyectos tan antiguos como Society Hill, se contrató a una empresa de la Avenida Ma- dison a fin de que comercializara el proyecto (Old Philadelphia Development Corporation, 1970). Si bien las preferencias de los consumidores y la demanda poseen una importancia secundaria en los comienzos del actual proceso, y por lo tanto en la explicación de los motivos por los que la gentrificación ha tenido lugar en un primer momento, resultan de una importancia clave en la determinación de la forma y el carácter final de las zonas revitalizadas —la diferencia entre Society Hill, por ejemplo, y los Docklands en Londres o Brisbane en Spring Hill. El así denominado «renacimiento urbano» ha venido de este modo esti- mulado más por fuerzas económicas que culturales. En la decisión de remo- delar la estructura de las zonas urbanas deprimidas, una de las preferencias de los consumidores tiende a destacar sobre las demás: la necesidad de rea- lizar una importante inversión financiera en la compra de una vivienda. Con independencia de que los gentrificadores expresen o no esta preferencia, ésta resulta fundamental, ya que pocos considerarían la posibilidad de lle- var a cabo una rehabilitación si se esperara obtener una pérdida financiera. Argumentos locales 111 Por lo tanto, una teoría de la gentrificación debe explicar por qué resulta rentable remodelar algunos barrios mientras que otros no. ¿Cuáles son las condiciones de rentabilidad? Las explicaciones de la soberanía del consu- midor han dado por supuesta la disponibilidad de las zonas que reúnen las condiciones de ser gentrificadas, cuando esto es precisamente lo que debe ser explicado. Las explicaciones alternativas implican una comprensión más detallada del amplio contexto histórico y estructural de la inversión de capital en la planificación urbana así como su papel en el desarrollo urbano. La inversión en el entorno construido En una economía capitalista, el suelo y los edificios levantados sobre el mismo se transforman en mercancías. En tanto tales, presumen de ciertas idiosincra- sias, de las cuales tres son especialmente importantes para esta discusión. En primer lugar, los derechos de propiedad privada confieren a los dueños un control cuasi-monopólico sobre el suelo y sus mejoras, control monopólico sobre los usos para los que un cierto espacio viene dispuesto. Ciertamente la zonificación, el dominio manifiesto y otras regulaciones es- tatales establecen importantes límites al control del suelo por parte de los dueños, pero en las economías capitalistas de América del Norte, Europa y Australia estas limitaciones rara vez son siquiera lo suficientemente se- veras como para desplazar al mercado de su papel como principal institu- ción que gobierna la transferencia y el uso del suelo. De esta condición se deriva la importancia de las rentas del suelo como un modo de organizar la geografía económica. En segundo lugar, el suelo y sus mejoras están fijadas en el espacio pero su valor es todo menos fijo. Las mejoras sobre el suelo están sujetas a todas las influencias normales sobre su valor pero con una vital diferencia. Por un lado, el valor de las construcciones sobre un pedazo de suelo, así como sobre la tierra que la rodea, tiene influencia sobre las renta del suelo que sus dueños pueden reclamar; por otra parte, dado que el suelo y las construcciones ubi- cadas sobre el mismo son inseparables, el precio de las edificaciones cuando cambian de mano también refleja el nivel de la rentas del suelo. Al mismo 112 La nueva frontera urbana tiempo, un pedazo de suelo, a diferencia de las mejoras construidas sobre el mismo, «no necesita de mantenimiento para continuar teniendo potencial de uso» (Harvey, 1973: 158-159). En tercer lugar, mientras que el suelo permanece estable, no ocurre lo mis- mo con las mejoras construidas sobre el mismo, si bien generalmente tienen un extenso periodo de recuperación de la inversión, tanto en términos físicos como de valor. No es común que el deterioro físico se cobre la vida de la ma- yoría de los edificios antes de transcurridos como mínimo veinticinco años, generalmente muchos más; además, puede que lleve ese tiempo recuperar su valor en términos económicos (en oposición a los términos contables). A partir de estas cuestiones podemos deducir una serie de consecuencias: en una economía capitalista bien desarrollada, son necesarios grandes des- embolsos iniciales a fin de realizar inversiones en el entorno construido; por lo tanto, las instituciones financieras desempeñan un notable papel en los mercados inmobiliarios urbanos (Harvey, 1973: 159); y los patrones de dete- rioro de capital constituyen una variable importante en la determinación de las posibilidades y del grado en que el precio de venta de un edificio refleja el nivel de las rentas del suelo. Estos aspectos son de vital importancia para comprender los patrones de inversión y desinversión. En el ámbito de la economía, el beneficio constituye la medida del éxito, y la competencia es el mecanismo a través del cual el éxito o el fracaso se tra- ducen en crecimiento o colapso. Las empresas individuales deben luchar por obtener cada vez mayores beneficios, para así facilitar la acumulación de ma- yores cantidades de capital en actividades rentables. De lo contrario, se ven incapaces de afrontar métodos de producción más avanzados y, por lo tanto, quedan relegados respecto de sus competidores. En última instancia, esto lle- va a la bancarrota o a una fusión con una empresa más grande. Esta búsqueda de mayores beneficios se traduce, a escala macroeconómica, en la necesidad de un crecimiento económico a largo plazo; la estabilidad es sinónimo de cre- cimiento. Especialmente cuando el crecimiento económico se ve dificultado por algún otro aspecto de la economía, o cuando las tasas de beneficio son bajas, el entorno construido se transforma en un objetivo del desplazamiento de gran parte de la inversión rentable. Esto resulta especialmente evidente en la experiencia de la suburbanización: la respuesta a la continua necesidad de acumulación de capital fue la expansión espacial más que la expansión in situ (Walter, 1977; Harvey, 1978). Pero la suburbanización ilustra adecuadamente la doble naturaleza de la inversión en el entorno construido, ya que además Argumentos locales 113 de ser un medio para la acumulación de capital, también puede transformarse en una barrera para una mayor acumulación. Y puede volverse tal, a fuerza de las características mencionadas previamente: un control cuasi-monopólico del espacio, la fijación de las inversiones, el extenso periodo de recuperación de la inversión. El control cuasi-monopólico del espacio por parte de los due- ños del suelo puede evitar que la tierra sea vendida para nuevos desarrollos; la fijación de las inversiones obliga a que los nuevos desarrollos tengan lugar en otros lugares, tal vez menos ventajosos, y evita que la reurbanización tenga lugar hasta que el capital invertido haya agotado su vida económica; el largo pe- riodo de recuperación del capital invertido en el entorno construido puede des- alentar la inversión, mientras que otros sectores de la economía, con periodos de recuperación más breves, pueden seguir siendo rentables. La antigua ciudad industrial presentaba esa barrera hacia finales del siglo XIX, alentando even- tualmente el desarrollo suburbano más que el desarrollo in situ. Durante el siglo XIX, los valores del suelo en la mayoría de las ciudades desplegaron una fisonomía que se aproximaba a la clásica forma cónica: el centro urbano estaba en la cima con un gradiente en disminución hacia la periferia. Probablemente, sea justo señalar que mientras que este gradiente cónico de la renta era claramente evidente en Europa (Whitehand, 1987: 30- 70), está mejor ejemplificado en Norteamérica y, tal vez, en Australia, donde la industrialización tuvo lugar si no de novo al menos en el contexto de una estructura urbana con un desarrollo mucho más reciente. Allí también el mercado era más libre respecto de las regulaciones estatales. Éste fue, por supuesto, el patrón que Homer Hoyt (1933) encontró en Chicago. Con el de- sarrollo urbano continuo, el gradiente de valor del suelo se vio desplazado hacia fuera y hacia arriba; el suelo del centro aumentaba de valor al tiempo que se ampliaba la base del cono. Los valores del suelo tienden a cambiar al unísono durante los ciclos largos de la economía; aumentan más rápido durante periodos especialmente rápidos de acumulación de capital y dismi- nuyen temporalmente durante las depresiones. Y, tal y como ha demostrado Whitehand (1987: 50) para Glasgow, estos diferentes ciclos de crecimiento ha- cia fuera pueden traer aparejados diferentes tipos y fuentes de construcción urbana. Dado que la suburbanización dependía de importantes inversiones de capital en suelo, construcción, transporte, etc., también tendía a seguir esta tendencia cíclica. Enfrentadas a la necesidad de ampliar la escala de sus ac- tividades productivas, e incapaces o poco deseosas de expandirse más allá de donde se encontraban por una variedad de razones, las industrias salta- ron más allá de la ciudad, hacia la base del cono del valor del suelo, donde la expansión espacial extensiva era más fácil, además de ser relativamente 114 La nueva frontera urbana barata. La alternativa —una importante renovación y reurbanización de las zonas ya edificadas— hubiera sido muy costoso como para que el capital privado la llevara a cabo, así es como el capital industrial migró mayorita- riamente hacia los nuevos suburbios. En Estados Unidos, este movimiento del capital industrial comenzó de forma masiva después de la grave depresión de los años 1893-1897, algo más tarde que en los centros urbanos europeos más grandes y antiguos. Éste fue seguido y acompañado por una importante migración de capital hacia la construcción residencial. En las ciudades que ya se encontraban bien asentadas, la única excepción de importancia a este nuevo foco geográfico del capital en la construcción se estableció en el Distrito Central de Negocios [CBD, Central Business District], donde en la década de 1920 comenzó un importante desa- rrollo de rascacielos para oficinas. De hecho, las zonas urbanas deprimidas se vieron afectadas de modo adverso por este movimiento del capital hacia los suburbios, donde había mayores retornos disponibles: una combinación de negligencia y desinversión por parte de los inversores, debido a los altos ries- gos y las bajas tasas de retorno, dio comienzo a un largo periodo de deterioro así como a la ausencia de nuevas inversiones de capital en las zonas urbanas deprimidas. En palabras de un comentarista de 1933: El simple hecho es que mientras las ciudades han seguido creciendo de un modo sin precedentes, dando como resultado el actual escándalo financiero, su zona comer- cial y las industrias livianas (así como los barrios obreros) del centro han parado de crecer y en algunos casos muestran signos muy claros de retroceso en sus fronteras parcialmente ocupadas (Wright, 1933: 417). Como resultado, los valores del suelo en las zonas urbanas deprimidas han descendido, por lo general, en relación con el Distrito Central de Negocios y los suburbios y, así, hacia finales de 1920, Hoyt podía identificar un «valle» de formación reciente «en la curva del valor del suelo entre el Loop y las zo- nas residenciales de las afueras» (Figura 3.1). Este valle «indica la ubicación de aquellas secciones en las que la mayoría de los edificios tienen más de 40 años y donde los residentes tienen menor capacidad de pagar los alquileres» (Hoyt, 1933: 356-358). Hoyt observó esta rareza —una aparente aberración en el gradiente cónico del alquiler— y se intrigó ante la misma, pero siguió adelante. De hecho, a lo largo de las décadas de mayor suburbanización, Argumentos locales 115 de 1940 hasta la década de 1960, este valle en la curva del valor del suelo se profundizó y se amplió debido a una continuada ausencia de inversión de capital productivo. Figura 3.1. La superficie del suelo en alquiler y la evolución del valle del valor del suelo en Chicago (según Hoyt, 1933) VALOR DEL SUELO (DÓLARES POR HECTÁREA) DISTANCIA AL CENTRO DE LA CIUDAD Hacia finales de la década de 1960, el valle de Chicago pudo haber alcanzado más de seis millas de ancho (McDonald y Bowman, 1979), y ser de un tamaño similar a la ciudad de Nueva York (Heilbrun, 1974: 110-111). Las evidencias de otras ciudades sugieren que esta desvalorización del capital y el consecuente ensanchamiento del valle en el valor del suelo ocurrió en las ciudades más an- tiguas de Estados Unidos (Davis, 1965; Edel y Sclar, 1975), dando pie a los ba- rrios humildes y a los guettos que fueron repentinamente descubiertos como «problema» por la difunta clase media suburbana de la etapa de postguerra. 116 La nueva frontera urbana Una teoría de la gentrificación necesita explicar el proceso histórico de desva- lorización del capital en las zonas urbanas deprimidas y el modo preciso por el que esta desvalorización genera la posibilidad de una reinversión rentable. El nexo clave aquí es la relación entre el valor del suelo y el valor de la propie- dad. Así empleados, estos conceptos no son, sin embargo, lo suficientemente refinados. Para Hoyt, el valor del suelo era una categoría compuesta, que ha- cía referencia al precio de los terrenos no edificados y a las futuras rentas que se podían esperar de su uso; el tipo de uso futuro se daba simplemente por supuesto. Por otra parte, se presume generalmente que el valor de la propie- dad supone el precio por el que se vende una construcción y, en este sentido, incluye el valor del suelo. Para analizar en mayor detalle la relación entre el valor del suelo y el de los edificios es, entonces, necesario desagregar estas dos medidas de valor en cuatro categorías separadas, pero relacionadas entre sí. Estas cuatro categorías (valor de la vivienda, precio de venta, renta capitaliza- da del suelo, renta potencial del suelo) permanecen completa, o parcialmente, a oscuras y son indistinguibles bajo los conceptos paraguas del valor del suelo y el valor de la propiedad. Valor de la vivienda En concordancia con su énfasis en las preferencias de los consumidores, la teoría económica neoclásica explica los precios como el resultado de las con- diciones de oferta y demanda. Pero si, tal y como hemos sugerido previa- mente, la búsqueda de un mayor retorno en las inversiones productivas es la motivación primaria de la gentrificación, entonces los costes específicos de producción (no sólo la cantidad de producto terminado —como, por ejem- plo, la oferta) son centrales en la determinación de los precios. En oposición a la teoría neoclásica, por lo tanto, es necesario separar el valor de una vi- vienda de su precio. Siguiendo a los economistas políticos clásicos (Smith, Ricardo), y después de ellos a Marx, adopto axiomáticamente una teoría del valor-trabajo: el valor de una mercancía es medido por la cantidad de fuerza de trabajo socialmente necesaria que se requiere para producirla. Sólo en el mercado, el valor es traducido en precios. Y si bien el precio de una vivien- da refleja su valor, ambos no pueden ser mecánicamente igualados, dado que el precio (a diferencia del valor) está también directamente afectado por las condiciones de oferta y demanda. De este modo, las consideraciones en torno al valor (la cantidad de fuerza de trabajo socialmente necesaria para la elaboración de la mercancía) marcan el nivel alrededor del cual fluctúa el Argumentos locales 117 precio. Ahora bien, con la vivienda la situación es mucho más complicada en la medida en que las viviendas vuelven de forma individual y periódi- ca al mercado a fin de ser revendidas. El valor de las viviendas también depende, por lo tanto, de su tasa de desvalorización por el uso, frente a su tasa de revalorización por la incorporación de mayor valor. Esto último se da cuando se incorpora una mayor cantidad de trabajo de mantenimiento, reemplazo, ampliaciones, etcétera. Precio de venta Otra complicación con la vivienda radica en que el precio de venta representa no sólo el valor de la misma, sino también un componente adicional de la ren- ta, ya que por lo general el suelo es vendido junto con las estructuras que alo- ja. Aquí es preferible hablar de rentas del suelo más que de valor del suelo, ya que el precio del suelo no refleja una cantidad de fuerza de trabajo aplicado al mismo, tal y como sucede con el valor de las mercancías propiamente dichas. Renta capitalizada del suelo Las rentas del suelo resultan de una demanda realizada por los dueños del suelo sobre aquellos que la utilizan; supone una reducción de la plusvalía creada sobre y por encima del precio de coste de los productores que se encuentran en el lugar. La renta capitalizada del suelo es la cantidad actual de renta del suelo que es apropiada por el dueño de la tierra, teniendo en cuenta el uso presente del suelo. En el caso del alquiler de viviendas, donde el dueño produce un servicio sobre el suelo que él o ella posee, las funciones de producción y propiedad se combinan y las rentas del suelo se tornan una categoría aun más intangible aunque, de todos modos, tenga una presencia real; la renta capitalizada del suelo del dueño retorna principalmente bajo la forma de un alquiler pagado por los inquilinos. En los casos en los que los dueños ocupan la propiedad, las rentas del suelo son capitalizada sólo cuando la misma es vendida y, por lo tanto, aparece como parte del precio de venta. De este modo, suponemos por el momento la siguiente ecuación entre el precio y el valor: precio de venta = valor de la casa + renta capitali- zada del suelo. 118 La nueva frontera urbana Renta potencial del suelo Bajo el uso presente del suelo, un lugar o un barrio puede capitalizar una cier- ta cantidad de rentas del suelo. Por razones de ubicación, por lo general, una zona de ese tipo puede llegar a capitalizar mayores cantidades de rentas de suelo con un uso diferente de la tierra. La renta potencial del suelo es la can- tidad que podría ser capitalizada bajo el «mejor y más elevado uso» del suelo (en términos de los planificadores) —o al menos bajo un uso más alto y mejor. Este concepto es especialmente importante para explicar la gentrificación. Sobre la base de estos conceptos, puede delinearse el proceso histórico que ha hecho que se generen las condiciones para que ciertos barrios sean gentrificados. Desvalorización del capital en las zonas urbanas deprimidas El deterioro físico y la desvalorización económica de los barrios de las zonas urbanas deprimidas son estrictamente lógicos, constituyen el resultado «ra- cional» del funcionamiento del mercado de suelo y del mercado inmobiliario. No obstante, esto no supone que todo es natural, dado que el mercado en sí mismo es un producto social. Lejos de tratarse de algo inevitable, el deterioro de los barrios constituye: El resultado de decisiones privadas y públicas de inversión claramente identifi- cables [...] Mientras no haya ningún Napoleón que se ubique en una posición de control sobre el destino de un barrio, existe suficiente control por parte de (la inte- gración de) los actores que invierten y desarrollan la industria de bienes inmuebles como para que sus decisiones vayan más allá de una simple respuesta y modelen, de hecho, el mercado (Bradford y Rubinowitz, 1975: 79). Lo que sigue a continuación es un intento bastante esquemático de explicación del deterioro histórico de los barrios de las zonas urbanas deprimidas en térmi- nos de las instituciones, los actores y las fuerzas económicas implicadas. Podría- mos pensar en esta explicación como un correctivo de la teoría tradicional del Argumentos locales 119 «filtrado», desde la perspectiva de la producción. En este sentido, requiere de la identificación de unos pocos procesos salientes que caracterizan las diferentes etapas de decadencia, si bien se concibe como una descripción definitiva de aquello que todo barrio experimenta. La dinámica diaria de deterioro es com- pleja y, en cuanto a la relación entre propietarios e inquilinos en particular, ha sido examinada en detalle en otros lugares (Stegman, 1972). Se espera, sin embargo, que este esquema constituya un marco explicativo general dentro del cual pueda comprenderse la experiencia concreta de cada barrio. Damos por supuesto, desde el comienzo, que los barrios implicados son relativamen- te homogéneos en cuanto a la antigüedad y calidad de sus viviendas y, de hecho, esto es lo que tiende a suceder con las zonas que experimentan nuevos desarrollos. La construcción nueva, el primer ciclo de uso Cuando se levanta un nuevo barrio, el precio de las viviendas refleja el valor de las estructuras y las mejoras ubicadas en ese lugar más la renta del suelo mejorada capturada por el dueño. Durante el primer ciclo de uso, las rentas del suelo suelen incrementarse a medida que el desarro- llo urbano continúa hacia fuera; el valor de la vivienda sólo comienza a bajar muy lentamente, si es que lo hace. El precio de venta, por lo tanto, aumenta. Eventualmente, puede tener lugar, sin embargo, una desvalori- zación sostenida de las viviendas de un barrio, y esto puede producirse por tres motivos: avances en la productividad del trabajo; caída en desuso del estilo; y deterioro físico por uso. Los avances en la productividad del trabajo se deben principalmente a la innovación tecnológica y a cambios en la organización del proceso de trabajo. Estos avances permiten que se produzca una estructura similar a un valor más bajo que en el pasado. El apuntalamiento de estructuras y la fabricación fabril de partes en general, más que la construcción en el lugar, constituyen solo dos ejemplos re- cientes de esos avances. La caída en desuso del estilo como estímulo para una depreciación sostenida en el mercado inmobiliario es secundaria, e incluso ocasionalmente puede inducir una valorización de los precios de las viviendas, en la medida en que estilos más antiguos son más codicia- dos que los nuevos. El deterioro físico por uso también afecta al valor de las viviendas, pero aquí es necesario distinguir entre arreglos menores que deben ser realizados periódicamente si una casa pretende mantener su valor (por ejemplo, pintar puertas y ventanas, la decoración interior) 120 La nueva frontera urbana y arreglos mayores que son efectuados menos regularmente pero que re- quieren mayores desembolsos (por ejemplo, el reemplazo de las instala- ciones eléctricas o de cañerías), y arreglos estructurales sin los cuales la estructura se vuelve poco sólida (por ejemplo, la sustitución del techo o de los entarimados podridos por la presencia de hongos). La desvalori- zación de una propiedad después de un ciclo de uso refleja la necesidad inminente, no solo de arreglos menores y periódicos, sino también de una sucesión de arreglos mayores que implican inversiones de importancia. La desvalorización produce un descenso del precio en relación con las viviendas nuevas, pero el grado de este decrecimiento general depende también de cuánto hayan cambiado las rentas del suelo en ese tiempo. Lámina 3.1. La desinversión en vivienda urbana: un edificio abandonado y la recuperación co- munitaria. (The Shadow) Argumentos locales 121 Los propietarios que alquilan su vivienda y aquéllos que la ocupan Claramente, los dueños de propiedades en muchos barrios logran realizar arreglos de importancia y mantener, o incluso aumentar, el valor de las vi- viendas de una zona. Estas zonas permanecen estables. Igual de claro resulta el hecho de que hay zonas de viviendas ocupadas por sus dueños que experi- mentan la primera etapa de la desvalorización. Los propietarios de las vivien- das, al darse cuenta del inminente deterioro, a menos que realicen las debidas reparaciones, pueden vender y buscar viviendas nuevas, haciendo que su inversión sea más segura. A estas alturas, después de un primer o subsiguien- te ciclo de uso, existe una tendencia a que el barrio comience a tener un mayor porcentaje de viviendas en alquiler, excepto en el caso de que se realicen mejo- ras. Y dado que los propietarios utilizan los edificios para propósitos diferen- tes de aquellos dueños que ocupan sus viviendas, esto implica un patrón de mantenimiento distinto. En el mercado inmobiliario, los dueños que ocupan sus propiedades son simultáneamente consumidores e inversores; como in- versores, su principal rendimiento proviene del incremento del precio de ven- ta sobre el precio de compra. El propietario, por otra parte, recibe su recom- pensa principalmente bajo la forma de alquileres, en ciertas circunstancias puede tener un menor incentivo para llevar a cabo reparaciones, en la medida en que puede seguir disponiendo de rentas. Esto no quiere decir que los pro- pietarios no realicen, por lo general, el mantenimiento de sus propiedades; los edificios de apartamentos más recientes, e incluso los más antiguos, cuya demanda es alta pueden ser muy bien mantenidos. Pero como ha señalado Ira Lowry, «la falta de mantenimiento es una respuesta eminentemente razonable de un propietario a un mercado en deterioro» (1960: 367), y dado que la tran- sición de la ocupación por sus dueños al alquiler se encuentra asociada por lo general a un mercado en decadencia, es esperable la falta de mantenimiento. El capital que no es invertido en mantenimiento, queda libre para ser utili- zado en otra cosa. Puede ser invertido en propiedades en otras ciudades, puede seguir al capital de los promotores inmobiliarios hacia los suburbios, o pue- de ser invertido en un sector diferente de la economía. Sin embargo, cuando la falta de mantenimiento se sostiene en el tiempo, a los propietarios les puede resultar difícil la venta de sus propiedades, especialmente cuando las insti- tuciones financieras más importantes son menos proclives a asignar présta- mos hipotecarios; las ventas se ven reducidas y se tornan más caras para los propietarios. En este sentido, se dan aun menos incentivos para invertir en la zona, más allá de lo necesario para mantener el flujo de ingresos existente. 122 La nueva frontera urbana Este patrón de deterioro sólo tiende a revertirse si tiene lugar una escasez de propiedades de mayor calidad, permitiendo que aumenten los alquileres y haciendo que las mejoras en mantenimiento merezcan la pena. De otro modo, es probable que la zona experimente un flujo de capital neto, que será peque- ño al principio, ya que los propietarios todavía tienen inversiones importan- tes que proteger. En estas condiciones, al propietario o dueño individual le resulta muy difícil luchar contra el deterioro económico que ha colaborado a generar. Los valores de las viviendas disminuyen y los niveles de la renta ca- pitalizada del suelo en la zona caen por debajo de la renta potencial del suelo (véase Figura 3.2). El individuo que realiza el mantenimiento de su propiedad se ve obligado a cobrar más caro que los alquileres medios de la zona, pero con pocas posibilidades de atraer inquilinos cuyos ingresos sean superiores al ingreso medio, lo cual capitalizaría las rentas del suelo. Éste es el conocido «efecto barrio» que actúa a través de la estructura de rentas de suelo. Figura 3.2. El ciclo de desvalorización y la evolución de la vivienda PRECIO VALOR INMOBILIARIO RENTA POTENCIAL DEL SUELO DÓLARES RENTA DE SUELO CAPITALIZADA TIEMPO (DESDE LA FECHA DE CONSTRUCCIÓN) Argumentos locales 123 Acoso inmobiliario [blockbusting] y expulsión [blowout] Algunos barrios pueden no volcarse al alquiler de sus viviendas y experimen- tan una relativa estabilidad o un continuado deterioro pero más moderado. Si ocurre esto último, los dueños-ocupantes pueden no realizar el manteni- miento debido, si bien más por restricciones financieras que por una estra- tegia de mercado. Con el acoso inmobiliario [blockbusting], se intensifica este deterioro. Los agentes inmobiliarios explotan los sentimientos racistas en los barrios blancos que están experimentando una disminución de los precios de venta; compran casas a un precio relativamente barato y luego las venden a un precio mayor a familias afroamericanas, latinas o pertenecientes a alguna otra «minoría», muchas de las cuales pueden estar peleando por conseguir su primer hogar. Tal y como sugiere la investigación de Laurenti, el valor de las propiedades se encuentra por lo general en descenso antes de que tenga lugar el acoso inmobiliario, y éste no comienza a bajar simplemente como resultado de cambios raciales en la propiedad de las viviendas (Laurenti, 1960). Sin em- bargo, una vez que se produce el acoso inmobiliario, el valor de las viviendas suele descender aun más, y esto no sólo debido al racismo del mercado inmo- biliario sino también a los elevados valores a los que se vendieron las vivien- das, la consecuente falta de recursos para el mantenimiento y los pagos de las hipotecas que sufren las familias que las adquirieron. La expulsión [blowout], un proceso similar, actúa sin la ayuda de los agentes inmobiliarios. Al descri- bir el proceso, tal y como tuvo lugar en el mercado inmobiliario de Baltimore durante la década de 1960, Harvey et al. (1972; véase también Harvey, 1973: 173) dirigió la atención hacia la expansión de los barrios humildes, desde las zonas urbanas deprimidas hacia las afueras (el ensanchamiento del valle del valor del suelo) y el consecuente apiñamiento en los barrios todavía sanos de las afueras frente a los seguros enclaves residenciales de la clase media alta ubicados más lejos. Al verse apiñados, es probable que los ocupantes-dueños de todo un barrio vendan sus propiedades, por lo general a personas que las compran para alquilarlas, y se muden a los suburbios. Denegación de financiación [redlining] La falta de mantenimiento da lugar a una mayor desinversión, en la medida en que el capital se deprecia aún más y la apuesta de los dueños disminuye; el valor de las viviendas y la renta capitalizada del suelo caen, produciendo 124 La nueva frontera urbana mayores bajadas en el precio de venta. La desinversión llevada a cabo por los dueños que alquilan se acompaña por una desinversión igualmente «racio- nal» por parte de las instituciones financieras, que dejan de otorgar créditos en la zona. Instituciones más grandes, que ofrecen pequeños pagos iniciales y créditos a bajos tipos de interés, se dan cuenta de que pueden obtener mayores rendimientos en los suburbios con menores posibilidades de eje- cuciones hipotecarias y menos riesgo de que los valores de las propiedades bajen. Su papel en las zonas urbanas deprimidas es asumido inicialmente por organizaciones locales más pequeñas que se especializan en una finan- ciación de mayor riesgo. Al no recibir préstamos por razones étnicas o racia- les [redlined], la zona también podría recibir préstamos de la Administración Federal de Vivienda [Federal Housing Administration-FHA], aunque éstos también estaban virtualmente confinados a los sububios de las afueras de la ciudad. Si bien fueron concebidos para evitar el deterioro, los préstamos de la FHA han contribuido a la decadencia de ciertos lugares (Bradford y Rubinowitz, 1975: 82). Además de la no concesión de préstamos por razones étnicas o raciales, esta práctica discriminatoria que afecta a los dueños de viviendas, se ha extendido también a las compañías de seguros (Squires et al., 1991), lo cual induce a una mayor desinversión. Los préstamos que son otorgados en esta etapa permiten que las propiedades cambien de manos pero contribuyen poco a incentivar la reinversión en mantenimiento, con lo que el proceso de deterioro sencillamente se lubrica. Finalmente, los pe- queños y medianos inversores rehúsan a trabajar en la zona, al igual que las compañías aseguradoras de hipotecas. El vandalismo acelera aun más la desvalorización y se vuelve un proble- ma, especialmente cuando las propiedades se ven temporalmente vacías entre uno y otro inquilino (Stegman, 1972: 60). Incluso cuando se ocupa un edificio, el vandalismo puede contribuir a su desvalorización, especialmente si no se le realiza el mantenimiento que requiere o si es sistemáticamente «sobreexplo- tado». En esta etapa, el vandalismo constituye en realidad una estrategia de los dueños de viviendas en alquiler, y esto tanto en Nueva York (Salins, 1981) como en Londres, si bien de una forma menos generalizada (Counsell, 1992). A estas alturas, resulta común la subdivisión de las estructuras para obtener más unidades en alquiler. A través de la subdivisión, el dueño trata de intensi- ficar el uso del edificio (y su rentabilidad) en sus últimos años. Eventualmente los dueños apuestan por una desinversión total, evitando realizar reparacio- nes y pagando sólo los costes necesarios —y luego, a menudo, solo de forma esporádica— para que el edificio siga dando renta. Argumentos locales 125 Abandono Cuando los dueños de viviendas en alquiler ya no pueden obtener una renta suficiente como para cubrir los costes necesarios (servicios públicos e im- puestos), los edificios son abandonados. Se trata de un fenómeno que se pro- duce a escala barrial: el abandono de propiedades aisladas en zonas estables es extraño. La mayoría de las viviendas abandonadas se encuentra en bue- nas condiciones, lo cual resulta paradójico. Pero las viviendas no son aban- donadas porque no sean utilizables, sino porque no pueden ser utilizadas de forma tal que den beneficios. Alcanzada esta etapa de deterioro, existe un cierto incentivo para que los dueños de las viviendas las destruyan a través de un incendio provocado y obtengan un pago considerable del seguro. Gentrificación. La diferencia potencial de renta En el epígrafe anterior presentamos una resumida reseña del proceso al que durante las décadas de 1960 y 1970 se hizo comúnmente referencia, pero de un modo desorientado, como «filtrado». Se trata de un proceso común en el mercado inmobiliario y afecta a muchos barrios: si bien donde se ha dado con mayor profundidad y de forma más evidente ha sido en las ciudades de Es- tados Unidos, tal y como señala con claridad la investigación comparativa de Friedrichs (1993) entre Alemania y Estados Unidos, no se trata de un fenómeno exclusivamente norteamericano. De igual modo, este ciclo de desvalorización no es de ningún modo universal, ni tiene lugar de la misma forma en todos los barrios. Éste ha sido incluido aquí, precisamente, porque la gentrificación viene precedida por lo general por un ciclo de este tipo, si bien no es necesario que este proceso tenga un acabado cumplimiento para que la gentrificación se produzca. Este deterioro tampoco debe ser concebido como inevitable. Tal y como Lowy señala con insistencia y de un modo bastante correcto, «el fil- trado» no tiene lugar simplemente «debido al lento paso del tiempo» sino a la «agencia humana» (1960: 370). En la sección anterior se ha sugerido quiénes son algunos de estos agentes, y las fuerzas del mercado ante las que reaccio- nan, así como ayudan a crear. También se ha sugerido que el mecanismo obje- tivo que subyace al filtrado es la depreciación y la desvalorización del capital invertido en los barrios residenciales de las zonas urbanas deprimidas. Esta desvalorización produce las condiciones económicas objetivas que hacen que 126 La nueva frontera urbana la revalorización del capital (gentrificación) se vuelva una respuesta racional por parte del mercado. Aquí resulta de fundamental importancia aquello que denomino diferencia potencial de renta. La diferencia de renta es la diferencia entre el nivel de la renta poten- cial del suelo y la renta actual capitalizada del suelo bajo el actual uso del suelo (Figura 3.2). La diferencia potencial de renta viene producida, princi- palmente, por la desvalorización del capital (lo cual disminuye la propor- ción de renta del suelo disponible para ser capitalizada) y también por la expansión y el continuo desarrollo urbano (que históricamente han hecho aumentar la renta potencial del suelo en las zonas urbanas deprimidas). El valle que Hoyt detectó en su observación sobre los valores del suelo de 1928 (Figura 3.1), puede ahora ser entendido en gran medida como el resultado del desarrollo de una diferencia potencial de renta. Sólo cuando surge esta diferencia se puede esperar que se produzca una reinversión, ya que si el uso presente es exitoso en capitalizar toda o la mayor parte de las rentas del suelo, poco beneficio económico puede derivarse del nuevo desarrollo. A medida que el filtrado y el deterioro del barrio tienen lugar, la diferencia potencial de renta se agranda. La gentrificación ocurre cuando la diferencia es tan grande que los promotores inmobiliarios pueden comprar a precios bajos, pagar los costes de los constructores y obtener ganancias de la restau- ración; así mismo pueden pagar los intereses de las hipotecas y los présta- mos, y luego vender el producto terminado a un precio de venta que les deja una considerable ganancia. Toda la renta del suelo, o una gran proporción de la misma, se encuentra ahora capitalizada: el barrio, por lo tanto, está «reciclado» y comienza un nuevo ciclo de uso. Aquí nos hemos centrado en la situación general en la que un ciclo de desvalorización del capital, generado por la desinversión, es responsable del surgimiento de una diferencia potencial de renta. Pero también es posible concebir una situación en la que, en lugar de que la renta capitalizada del suelo sea empujada hacia abajo por la desvalorización, la renta potencial del suelo sea repentinamente empujada hacia arriba, abriendo de una for- ma diferente una diferencia potencial de renta. Éste podría ser el caso, por ejemplo, cuando se produce una rápida y sostenida inflación, o cuando una regulación estricta del mercado de suelo mantiene baja la renta potencial del suelo, pero luego es repelida. Esta contribución a la formación de una dife- rencia potencial de renta podría ser importante para la comprensión de la gentrificación en Ámsterdam y Budapest (véase el capítulo 8). Argumentos locales 127 Una vez que la diferencia potencial de renta es lo suficientemente grande, se inicia la gentrificación en un barrio determinado por alguno de los diferentes actores del mercado inmobiliario y del mercado de suelo. Y aquí volvemos a la relación entre producción y consumo, dado que la evidencia empírica sugiere que en la mayoría de los casos, el proceso viene iniciado no por el ejercicio de esas preferencias individuales de los consumidores tan queridas por los economistas neoclásicos, sino por algún tipo de acción social colectiva a nivel de barrio. El Estado, por ejemplo, dio comienzo a gran parte de la tem- prana gentrificación en Estados Unidos como una continuación de los pro- yectos de renovación urbana, y si bien en la actualidad juega un papel menos destacado, los subsidios y el auspicio estatal a la gentrificación siguen siendo importantes. Hoy es más común la gentrificación del mercado privado: una o más instituciones financieras modifican radicalmente una prolongada polí- tica de no concesión de créditos y promueven activamente un barrio en tanto mercado potencial para los préstamos e hipotecas a la construcción. Todas las preferencias de los consumidores en el mundo serán inoperantes a menos que esta fuente de financiación, que ha estado largo tiempo ausente, reaparezca; de un modo u otro, el capital hipotecario constituye un prerrequisito. Por su- puesto, este capital hipotecario debe ser prestado a consumidores deseosos que ejerciten una preferencia u otra. Pero estas preferencias pueden ser, y son en gran medida, creadas socialmente. Junto con las instituciones financieras, los promotores inmobiliarios profesionales han actuado, por lo general, como la iniciativa colectiva que está detrás de la gentrificación. Como de costumbre, un promotor inmobiliario compra no una sino una proporción importante de propiedades desvalorizadas en un barrio, para remodelarlas y venderlas. Una excepción de importancia a este predominio del capital colectivo en el proceso de dar curso a la gentrificación tiene lugar en los barrios adyacentes a zonas ya gentrificadas. Allí es, incluso, común encontrar gentrificadores individua- les que pueden ser muy importantes en los comienzos de la remodelación. Su decisión de rehabilitar siguió los resultados del barrio anterior, sin embargo, esto implica que las grandes inversiones financieras estén en el centro de sus preocupaciones. Todavía necesitan de capital hipotecario por parte de institu- ciones bien dispuestas. En el reciclado de los barrios suelen operar tres tipos de promotores inmo- biliarios: a) los promotores inmobiliarios profesionales que compran propie- dades, las remodelan y las venden para obtener una ganancia; b) los promo- tores ocupantes que compran y remodelan propiedades, para ocuparlas una vez están listas; y c) los promotores propietarios que alquilan la propiedad 128 La nueva frontera urbana después de rehabilitarla.2 El rendimiento de la inversión de los promotores tiene lugar como parte del precio de venta de la propiedad terminada. Dos ganancias separadas comprenden el rendimiento alcanzado a través de la venta: la capitalización de la renta del suelo mejorada y el beneficio sobre la inversión de capital productivo (bastante diferente de la ganancia de la constructora). Los promotores inmobiliarios profesionales y los promotores inmobiliarios arrendatarios son importantes —a diferencia de la imagen que se que mostró, éstos fueron de lejos los más numerosos en Society Hill— pero los promotores inmobiliarios que ocupan sus propiedades son más activos en la rehabilitación que cualquier otro sector de la construcción de vivien- das. Cuando el terreno ya ha sido edificado y se ha establecido un intrincado patrón de derechos de la propiedad, no siempre resulta fácil para el promo- tor profesional reunir suficiente suelo y propiedades como para hacer que la intervención merezca la pena. Incluso los promotores inmobiliarios arren- datarios tienden a rehabilitar varias propiedades de forma simultánea o una después de la otra. La fragmentada estructura de la propiedad de los edificios ha hecho que los promotores que ocupan sus propiedades, quienes suelen ser operadores ineficientes en la industria de la construcción, se conviertan en un convincente vehículo para la reconstrucción de los barrios desvalorizados. Considerada de este modo, la gentrificación no es una ocurrencia casual o una transformación inexplicable de un proceso inevitable de filtrado. La desvalorización del capital en los barrios urbanos deprimidos del siglo XIX, junto con el continuo crecimiento urbano durante la primera mitad del siglo XX, se han combinado para producir las condiciones en las que la reinversión rentable resulta posible. Si esta teoría de la diferencia potencial de renta de la gentrificación es correcta, podría esperarse que la remodelación comenza- ra allí donde la diferencia y los rendimientos disponibles fueran mayores, es decir, en barrios especialmente cercanos al centro de la ciudad y en barrios donde la secuencia de valores a la baja ya haya culminado su curso. Pero po- dría suponerse demasiado a partir de estas expectativas. Empíricamente, la gentrificación ha tendido, de hecho, a abrazar el centro de la ciudad, al menos durante las primeras etapas; entran aquí en juego demasiadas cuestiones en relación con las causas inmediatas de la gentrificación de un barrio en par- ticular, como para que resulte posible establecer un correlato entre el grado de decadencia y la propensión a gentrificar. La teoría también sugiere que a 2 Omito aquí a los especuladores por la obvia razón de que no invierten capital productivo. Sim- plemente compran propiedades con la esperanza de vendérselas a los promotores inmobiliarios a un precio mayor. Los especuladores no producen ninguna transformación en la estructura urbana. Argumentos locales 129 medida que estas primeras zonas son recicladas, los promotores inmobiliarios buscan otras que ofrezcan rendimientos más bajos, pero aún así sustanciales —o bien zonas que presenten menos obstáculos a la reinversión. Esto implica zonas más alejadas del centro de la ciudad y zonas donde la decadencia ha avanzado en menor medida. De este modo, South Street, Fairmount y Queen Village en Filadelfia se han transformado en los nuevos «puntos calientes» a la zaga de Society Hill (Cybriwsky, 1978; Levy, 1978), y la política de clasifica- ción para la concesión de fondos ha hecho que otras zonas cercanas del norte y el oeste de Filadelfia fueran, de una forma u otra, probables candidatas a futuras reinversiones. Por otra parte, merece la pena analizar el papel del Estado en los primeros esquemas de rehabilitación. Al reunir propiedades con un «precio justo de mercado» y devolverlas a los promotores inmobiliarios al precio más bajo de los activos, el Estado asumió y soportó los costes de las últimas etapas de des- valorización del capital, asegurándose de ese modo que los promotores inmo- biliarios pudieran cosechar los altos rendimientos sin los cuales no se llevaría a cabo la rehabilitación y la remodelación. Ahora que el Estado está menos implicado en la disminución del valor de las propiedades, los promotores in- mobiliarios están claramente capacitados para absorber los costes de devaluar el capital que aún no se ha desvalorizado por completo. Es decir, pueden pa- gar un precio relativamente alto para que las propiedades sean rehabilitadas, y aun así obtener un rendimiento razonable. Parece ser, entonces, que más allá de los fracasos sociales o políticos que acompañan a la renovación urbana —y, por supuesto, ha habido muchos—, el Estado ha tenido éxito en términos económicos, en la medida en que ha provisto las condiciones generales que estimulan la revitalización del mercado privado. Conclusión: un movimiento de regreso a la ciudad por parte del capital La gentrificación es un producto estructural de los mercados de suelo y vi- vienda. El capital fluye allí donde la tasa de retorno es mayor; el movimiento del capital hacia los suburbios, junto con la continua desvalorización del capi- tal de las zonas urbanas deprimidas, produce eventualmente una diferencia potencial de renta. Cuando esta diferencia es lo suficientemente amplia, la remodelación (o, en este contexto, el nuevo desarrollo) puede comenzar a desafiar las tasas de retorno disponibles en otros lugares, y el capital vuelve. 130 La nueva frontera urbana Es cierto que la gentrificación constituye un movimiento de regreso a la ciu- dad, pero un movimiento de regreso a la ciudad por parte del capital más que de la gente. El advenimiento de la gentrificación en la última parte del siglo XX ha demostrado que, a diferencia de la sabiduría neoclásica convencional, las vi- viendas de clase media y de clase media alta pueden ser construidas de forma intensa en las zonas urbanas deprimidas. La gentrificación ha alterado por sí misma el gradiente de las rentas del suelo urbano. El valle del valor del suelo puede estar siendo desplazado hacia fuera y en parte hacia arriba, a medida que la gentrificación reevalúa el suelo del centro urbano (Figura 3.3), y a medida que la desinversión se desplaza hacia fuera, a los suburbios más cercanos y antiguos, dirigiendo a su vez una nueva oleada de malestar sobre los suburbios de clase media que ahora deben afrontar «problemas urbanos» (Caris, 1996; Schemo, 1994). Lámina 3.2. Dr. Dan explica la gentrificación (Doonesbury © 1980 G. B. Trudeau. Reimpreso con permiso de Universal Press Syndicate. Todos los derechos reservados). Argumentos locales 131 Figura 3.3. Evolución de la curva de rentas del suelo y del valle del valor del suelo después de la gentrificación VALOR DEL SUELO (DÓLARES POR HECTÁREA) DISTANCIA AL CENTRO DE LA CIUDAD La gentrificación ha sido la vanguardia residencial y de ocio (pero de ningún modo la causa) de una reestructuración espacial más amplia. En un primer nivel, la reestructuración se realiza de acuerdo con las necesidades del capital, y viene acompañada por una reestructuración de la cultura de clase media. Pero en un segundo escenario, las necesidades del capital podrían ser siste- máticamente desmanteladas, y una agenda de orden más social, económico y cultural, que tenga en cuenta las necesidades directas de la gente, podría ser su sustituto en tanto perspectiva que orienta la reestructuración urbana. Mientras tanto, sin embargo, resulta difícil especular mucho más acerca del panorama inmediato de la gentrificación y de la ciudad, al menos exclu- sivamente desde la perspectiva local adoptada en este capítulo. Después de todo, el proceso está estrechamente ligado a los patrones y ritmos de la inver- sión de capital en el entorno construido, y de la acumulación de capital y de la crisis en términos más generales. 132 La nueva frontera urbana Post Scriptum Desde el primer momento en que la teoría de la diferencia potencial de ren- ta fue postulada en 1979, se ha ido transformando en objeto de numerosos debates e investigaciones en el campo de la literatura urbana. De un modo predecible, tal vez, ha sido atacada por desplazar las preferencias de los con- sumidores y la elección individual de su pedestal explicativo y por reempla- zar el consumo individual por el movimiento del capital (Ley, 1986; Mills, 1988; Caulfield, 1989, 1994; Hamnett, 1991; respuesta de Clark, 1992). Algunos han sugerido una conexión ambivalente entre la teoría de la diferencia poten- cial de renta y la economía de Marshall (Clark, 1987), mientras que otros han tratado de gentrificar la teoría misma en términos neoclásicos más seguros y confusos (Bourassa, 1993, y respuesta de Clark, 1995; Boyle, 1995; N. Smith, 1995b). De un modo más directo, algunos han negado simplemente la exis- tencia de algo similar a la diferencia potencial de renta (Ley, 1986, y para una respuesta, N. Smith, 1987; Bourassa, 1990, y respuestas de Badcock, 1990). De una forma más razonable, algunos críticos han apuntado sobre los límites de la teoría. Beauregard (1990) sostiene que la teoría de la diferencia potencial de renta no puede predecir con precisión qué barrios van a ser gentrificados y cuáles no, y Badcock (1989) señala que la gentrificación (en el sentido más estrecho de remodelación residencial) fue en realidad la tercera opción para rellenar la diferencia potencial de renta en Adelaida. La teoría también omite las claras conexiones con el cambio social que la gentrificación trae aparejada, y en particular no explica la emergencia de los agentes de la gentrificación (D. Rose, 1984, 1987; Beauregard, 1986, 1990). Estas últimas críticas tienen algunos méritos y considero que sirven para establecer algunos límites a la aplicabilidad de la teoría de la diferencia po- tencial de renta, que, después de todo, fue deliberadamente orientada para considerar la gentrificación a través de la mirada del mercado inmobiliario local. También se trata de un concepto difícil de poner en funcionamiento (Ley, 1986; N. Smith, 1987). De todos modos, desde la primera formulación de la teoría, se han identificado diferencias potenciales de renta en una se- rie de ciudades que atraviesan procesos de gentrificación. La identificación de la diferencia potencial de renta depende de que se encuentren medidas apropiadas para la renta capitalizada y potencial del suelo; como es obvio en diferentes contextos nacionales se han utilizado fuentes diversas para este propósito. Argumentos locales 133 El estudio principal de Clark (1987) identificaba con esmero la diferencia po- tencial de renta en varias manzanas que sirvieron de muestra en el centro de Malmö en Suecia. Una importante diferencia potencial de renta comenzó a surgir en Malmö hacia finales del siglo XIX, pero empezó a achicarse con la actividad gentrificadora y los nuevos desarrollos de finales de la década de 1960 y comienzos de la de 1970 (véase también Clark, 1988). Más recientemen- te, Clark y Gullberg (1991) han examinado la interacción entre las diferen- cias potenciales de renta, las extensas oscilaciones en la construcción urbana y distintas modalidades de construcción en Estocolmo. Un estudio igual de meticuloso realizado por Engels (1989) fue capaz de medir la evolución de la diferencia potencial de renta en Glebe, un suburbio de Sydney, que empezó a crecer en los primeros años del siglo XX. Aquí existen también evidencias de una considerable reducción de esta diferencia a comienzos de la década de 1970, con el comienzo de un proceso de gentrificación. Ambos estudios sugie- ren que la especulación, más que la reconstrucción física, puede disminuir de modo significativo la diferencia potencial de renta. Lámina 3.3. Dr. Dan explica el diferencial de renta. (Doonesbury © 1980 G. B. Trudeau. Reimpreso con permiso de Universal Press Syndicate. Todos los derechos reservados) Aun cuando cuestiona otros aspectos de la gentrificación, Badcock (1989) fue capaz de identificar la diferencia potencial de renta en Adelaida mien- tras señalaba que una serie de estrategias de revalorización del paisaje des- valorizado podrían ser adoptadas dependiendo de las condiciones locales y las iniciativas gubernamentales (véase también Badcock, 1992a, 1992b). 134 La nueva frontera urbana Allison identificó el «valle en los valores del suelo» en Spring Hill, en Bris- bane, pero le resultó difícil cuantificarlo con precisión (Allison, 1995: 165). Kary (1988) ha registrado un valle en el valor del suelo alrededor de To- ronto en las década de 1960 y comienzos de la de 1970, pero observa que la profundidad del valle está lejos de ser uniforme alrededor de la ciudad. Kary continúa identificando la diferencia potencial de renta en su estudio de caso del distrito de Cabbagetown/Donvale y también rastrea evidencias de la ocupación de espacios libres urbanos después de que tuviera lugar el proceso de gentrificación, a finales de las décadas de 1970 y 1980. Cortie y van de Ven (1981) y van Weesep y Wiegersma (1981) señalan la presencia de diferencias potenciales de renta en Ámsterdam. En el contexto del mercado inmobiliario de Londres, Hamnett y Randol- ph (1984, 1986) identifican lo que denominan como «diferencia potencial de valor» entre el «valor de la posesión vacante» de una propiedad y su «va- lor de inversión por arrendamiento». Allí donde la «diferencia potencial de valor» se vuelve lo suficientemente grande, el dueño de la propiedad se ve motivado a transferir el edificio de la forma de alquiler residencial a otras formas de tenencia. Resulta relevante aquí señalar una serie de aspectos rela- tivos a este argumento. En primer lugar, si deseamos ser consecuentes con la distinción entre precio y valor, deberíamos denominar más apropiadamente la diferencia potencial de valor como «diferencia potencial de precio». Dado su amplio uso, probablemente no resulte útil, sin embargo, insistir en esta pedante denominación. En segundo lugar, existe claramente una relación entre la diferencia potencial de «valor» y de renta. Tal y como señala Clark (1991a), la teoría de la diferencia potencial de renta no aborda directamente la cuestión de la conversión de la forma de tenencia en el proceso de gentri- ficación, y por lo tanto la diferencia potencial de valor puede ser vista como un refinamiento complementario del argumento de la diferencia potencial de renta. Tal y como concluye Clark, «una propiedad no tiene una diferencia potencial de valor sin tener al mismo tiempo una diferencia potencial de renta» (Clark, 1991b: 24). Finalmente, voy a hacer un comentario histórico. Seguramente Clark (1987) esté en lo cierto al defender que si bien la teoría de la diferencia po- tencial de renta parece muy reciente, sus antecedentes se remontan a Frie- drich Engels y Alfred Marshall. Y, seguramente, otros habrán anticipado también la idea. Un informe de 1933 vaticinaba de un modo sorprendente la explicación de la gentrificación y de la remodelación a partir de la diferencia Argumentos locales 135 potencial de renta.3 El planificador regional, Henry Wright, comienza seña- lando que podría tratarse de una «afirmación extravagante», pero que «el mayor impedimento para el desbroce de los barrios humildes, el alto coste de los terrenos cercanos al centro de la ciudad, ya está en vías de disolu- ción». Llega a identificar «valores actuales y potenciales del suelo» y dibuja un gráfico de su divergencia: De este modo, vemos que los actuales valores de uso de la zona de barrios humildes […] se hallan sujetos a reducción por un doble empuje, hacia fuera, hacia los nuevos suburbios […] y el nuevo y escasamente reconocido empuje hacia adentro, hacia el centro donde los rascacielos reducen los requerimientos de capacidad. Los barrios humildes se transforman en distritos «huérfanos» […] Pero estos intereses [inmobi- liarios], siempre tan astutos, han fracasado en dar cuenta de todas las pérdidas en una reducción al «valor real» final, con el único propósito para el que queda un uso posible: su reconstrucción para propósitos residenciales, y ésta debe ser de un tipo capaz de absorber espacios relativamente amplios. (Wright, 1933: 417-418) En otras palabras, todavía no han percibido el «valor potencial del suelo» que, en palabras de Wright, podrían provenir de la renovación y la reurbanización. Al identificar el problema, Wright es igual de directo en cuanto a la solu- ción. Estas «zonas más cercanas», señala Wright «deberían ser correctamente reconstruidas sobre la base de los costes del suelo»: No dudo en señalar que, dentro del marco de cualquier gestión del problema a gran escala, ya no es válida la idea de que los barrios humildes deberían ser reconstrui- dos, principalmente, con la visión de proveer vivienda a los actuales inquilinos, […] ¿por qué no deberíamos tomar ventaja de la situación para reajustar nuestras ideas acerca de lo que es una vivienda deseable y recrear los actuales distritos de barrios humildes para crear un hábitat conveniente y placentero para aquéllos cuyos nego- cios se hallan mayoritariamente en la zona céntrica? (Wright, 1933: 417, 419) 3 Quisiera dar las gracias a Bob Beauregard, quien dirigió mi atención hacia este escrito en el transcurso de su investigación Voices of Decline (Beauregard, 1993). 136 La nueva frontera urbana Si bien esta agenda para una «reconstrucción sobre la base de los costes del suelo» (Wright, 1933: 417), que data de la década de 1930, tuvo que resistir al fracaso de la agenda para la renovación urbana —aunque luego fuera iró- nicamente superada por ella—, sin lugar a dudas ha encontrado su perfecta expresión en la gentrificación de las décadas recientes.

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