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T1a- RELACIÓN ENTRE LA ARQUITECTURA Y EL DERECHO CONTEXTO SOCIAL Y ESTADO DE DERECHO Sociedad: conjunto de individuos interactuantes entre sí Para su funcionamiento tiene que haber un equilibrio en las relaciones, y se logra gracias a las normas que regulan las interacciones. Nación políti...

T1a- RELACIÓN ENTRE LA ARQUITECTURA Y EL DERECHO CONTEXTO SOCIAL Y ESTADO DE DERECHO Sociedad: conjunto de individuos interactuantes entre sí Para su funcionamiento tiene que haber un equilibrio en las relaciones, y se logra gracias a las normas que regulan las interacciones. Nación política: sujeto político en el que reside la soberanía constituyente de un Estado. Nación cultural: comunidad humana con ciertas características culturales comunes. Estado: Concepto político: Ordenamiento político basado en una asociación institucional. Forma de organización social. Conjunto de instituciones. Características del estado: 1.Territorialidad 2.Población 3.Soberanía (reconocimiento de otros estados) 4.Burocracia administrativa (especialización por rubros en manos de los mejores) 5.Impersonalidad (se habla de roles, no de personas) 6.Monopolio de la fuerza (exigir el cumplimiento del bienestar general) División de poderes del estado argentino: Sistema de gobierno representativo, republicano y federal determinado en la constitución nacional, acuerdo político donde se establecen derechos, obligaciones y garantías. Tres poderes: Ejecutivo, administra el estado (presidente) puede hacer decretos Legislativo, crea las leyes (cámara de senadores y diputados) Judicial, verifica el cumplimiento de las leyes Derecho: Conjunto de normas que regulan la interacción social. Fuentes del derecho: La ley, (obligatorias, normas no son leyes, pero hay que cumplirlas) Usos y costumbres (actos repetitivos, pueden ser tomados como creadores de derecho) Doctrina (interpretación de las leyes que tienen los budistas) Jurisprudencia (criterio de los jueces respecto de un caso, precedente) Hecho: Acontecimiento que se presenta ante la percepción humana SIN trascendencia jurídica → es simple hecho (lluvia) CON trascendencia jurídica → es hecho jurídico (genera problema con consecuencias, lluvia con inundaciones, muertes, pérdida de cosecha, etc) ○ Externo → externo a las personas ○ Humano → si las personas generamos algún tipo de hecho es → acto (conducta humana)  → Actos voluntarios: ejecutados con discernimiento, intención y libertad (si alguno de estas características falta es involuntario). Estos pueden ser simples (sin trascendencia jurídica, caminar) Lícitos (suele ser salvo que esté liciado, hay vicio de la voluntad: error, dolo, violencia) Ilícitos (civil, aquello que daña el patrimonio de las personas o penal, cuando esta en riesgo la vida). Cuando un acto voluntario se realiza podría generar consecuencias jurídicas. → Actos involuntarios: Por falta de discernimiento. Acto de quien está privado de la razón, acto ilícito de la persona menor de edad, o acto lícito de la persona menor de edad. → Acto jurídico: acto voluntario lícito que tiene por fin inmediato la adquisición, modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas. Persona: Ente susceptible de adquirir derechos o contraer obligaciones. La persona es el ente que genera el derecho. Persona humana: entes que presentan rasgos de humanidad Persona jurídica: entidad abstracta producto de una sociedad entre personas o de otras personas jurídicas. Se les confiere la aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones. Pueden ser Públicas → Estado nacional, CABA, Iglesia católica Privadas → Sociedades de todo tipo; fundaciones, cooperativas, consorcio de propiedad horizontal Atributos de las personas: 1. Nombre: derecho a ser individualizada. Identificación de la persona. 2. Domicilio: asiento jurídico de las personas. Lugar donde ejercita sus derechos. 3. Capacidad: aptitud que dispone la persona para adquirir derechos y contraer obligaciones. (solo humana) (La incapacidad puede ser de derecho (incumplimiento de tiempo de residencia) o de ejercicio (al nacer, menor de edad, declarada incapaz)) 4. Estado: posición jurídica de la persona en una sociedad. (estado de familia) (solo humana) 5. Patrimonio: conjunto de bienes que posee una persona 6. Nacionalidad (solo humana, pertenencia a estado o nación) 7. Duración (solo juridica) T1b- ROL SOCIAL DEL ARQUITECTO Construcción: Materializar proyectos arquitectónicos y de ingeniería aptos para el desarrollo de las distintas tareas necesarias en el desarrollo social. Obra: Cualquier objeto transformado o producido por alguien. Edificio en construcción (pública/privada según la financiación) Figuras intervinientes en la construcción: Profesional: Ejerce un empleo u oficio público con derecho a una retribución, ejerciendo o enseñando ciencia o arte. Comitente: Encarga a un profesional las tareas de proyecto y/o dirección de una obra. Persona física o jurídica. Constructor, contratista, empresa constructora: es quien realiza la obra material. Puede ser unipersonal o pluripersonal (conjunto de personas que actúan de manera coordinada). Persona real o jurídica de carácter comercial. Arquitecto (el profesional): Aquel que ejerce la arquitectura, siendo ésta el arte de proyectar y construir espacios habitables. Naturaleza jurídica: realizador de obra intelectual (plasma una obra en un soporte para figurar esa obra futura, se diferencia con contratistas) y puede hacer la obra material también. Asume obligación de resultado (la obra se mantiene en pie y apta para su destino) Normas que regulan el ejercicio profesional: En CABA y jurisdicción nacional tiene un decreto-ley 6070/58, a través del CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo) En Provincia de Buenos Aires a través del CAPBA (colegio de arquitectos de la provincia de Buenos Aires). Ley 10.405 Cada provincia tiene su propia entidad Condiciones para ejercer la profesión: 1. Estar matriculado (en el consejo profesional o colegio profesional que certifique la aptitud según territorio) 2. Estar inscripto en el organismo de control tributario (AFIP orden nacional, AGIP caba, ARBA prov. bs.as.) 3. Estar inscripto en los organismos previsionales (sosten de la clase pasiva): AFIP (orden nacional y CABA, trabajadores autónomos y monotributistas), Caja de Previsión (Provincia de Bs.As.) Incumbencias profesionales: Alcances del título universitario, Actividades que el arquitecto con título puede realizar y tiene la obligación y cargo de hacer algo. T1c- ÉTICA PROFESIONAL Ética: Estudio de los funcionamientos de la moral y los valores. Conjunto de normas que regulan el comportamiento humano desde el punto de vista del bien. Ética profesional: Es el conjunto de los mejores criterios y conceptos que deben guiar a la conducta de un sujeto por razón de los más elevados fines que pueden atribuirse a la profesión que ejerce. Principales deberes éticos: Respetar las disposiciones legales y reglamentarias que inciden en actos de la profesión. Velar por el prestigio de la profesión Código de ética profesional: Deberes: Para con la dignidad de la profesión Para con los demás profesionales Para con los clientes y el público en general Entre los profesionales que se desempeñan en la función pública y los que lo hacen en la actividad privada En su actuación ante contratos Entre profesionales ligados entre sí por relación de jerarquía En los concursos inherentes a la arquitectura Radicación de una causa de ética: Las causas de ética se radicarán ante el consejo profesional en el que estuviere matriculado el imputado y podrán promoverse por denuncia, por solicitud del profesional de cuya actuación se trate, o de oficio por el consejo competente. Las causas pueden ser presentadas por el matriculado o por la comunidad en general De un profesional a otro De un particular a un profesional Pueden ser iniciadas por el Consejo de Oficio Por solicitud del profesional cuya actuación se trate Las denuncias deberán formularse por escrito y deberán contener: El nombre, domicilio real e identificación del denunciante, quien deberá constituir domicilio especial a los efectos de las notificaciones que hubieren de practicarse. El nombre del profesional a quien se denuncie o, en su defecto, las referencias que permitan su individualización y su domicilio La relación de los hechos que fundamenten la denuncia Los elementos y medidas de prueba que se ofrezcan De encontrarse en dicha causa elementos que evidenciarían falta de ética, el Consejo gira la causa a la Junta Central de Consejos Profesionales, el cual se constituye como Tribunal. Tribunal: Deberá resolver si el profesional cuestionado ha transgredido las normas de ética. La sanción que se adopte será aplicada por el consejo profesional en el cual el sancionado estuviere matriculado. *No podrá ser  sancionado un profesional después de haber transcurrido tres años de cometida la falta que se les impute. Si hay juicio civil por un caso, el tribunal deberá esperar a que este termine para saber su fallo y luego analizarlo. Las faltas serán calificadas como: leve, seria, grave, gravísima entre: Advertencia Amonestación Censura pública Multa Suspensión de 1 mes a 2 años Cancelación de la matrícula T2- PROYECTO DIRECCIÓN Y ADJUDICACIÓN DE OBRAS Proyecto: Conjunto de elementos gráficos y escritos que permiten comprender cómo va a ser dirigida la obra bajo un profesional. Comprende: CABA + Nacional 1. Planos generales de planta, elevaciones principales y cortes acotados y señalados con los símbolos convencionales, de modo que puedan ser tomados como básicos para la ejecución de los planos de estructuras e instalaciones. 2. Planos de construcción y de detalle 3. Planos de instalaciones y de estructura, con sus especificaciones y planillas correspondientes 4. Presupuesto, pliego de condiciones, llamado a licitación y estudio de propuestas Dif en provincia: detalle de obra aparece en la parte de dirección de obra, dentro del proyecto documentación para actuaciones oficiales Etapas / Desagregación - Croquis preliminares: graficaciones mínimas para el comitente, preliminar interpretación del programa de necesidades (sin necesidad de rigor técnico, volumétrico, general) - Anteproyecto: Tiene que verificar mediciones a normas edilicias y urbanas + memoria descriptiva, y presupuesto estimativo. Cambio de escala. - Proyecto: Carácter y finalidad de obra, se manifiesta en una carpeta técnica de proyecto, todo lo necesario para su construcción. (instalaciones, estructura, pliego, licitación, etc). Se permite ejecutarla bajo la dirección de un profesional. Para CABA es ≠ (honorarios por separado), para provincia son = Documentación de proyecto: documentación interna perteneciente al estudio/obra, carpeta técnica Documentación municipal: conjunto de diversas documentaciones que se presentan ante organismos públicos / privados para solicitar autorización para construir, carpeta reglamentaria. Proyecto es un acto intelectual, está protegido: - Propiedad intelectual: El derecho intelectual abarca, además de derechos de invención y marcas de fábrica, producción intelectual de tipo: Científica. Artística. Literaria. Didáctica. - Autor: Titular de por vida de su producción. Aprovechamiento en honorarios hasta Fallecimiento: Durante 70 años después, sus herederos serán titulares de esos derechos. Luego, pasan a ser de dominio público, es decir, reproducida o adaptada sin ningún permiso → Se protege solo lo original, no la adaptación.  - Plagio: pasar como propio algo ajeno. Tiene sanciones civiles, penales y de los tribunales de ética profesional. Puede ser total o parcial. Esencia de una obra en otra, NO el mismo estilo o composición. Propiedad intelectual en la arquitectura puede ser: - Obra inédita: Comprende el proyecto antes de su realización (Croquis preliminar, anteproyecto, proyecto) - Obra conocida / editada: Cuando la obra es registrada / aprobada por autoridad estatal o en construcción. → Custodia de trabajos intelectuales: Reaseguro para el autor que quiere dar a conocer su trabajo y desea preservarlo de cualquier intento de plagio o de aprovechamiento. Cómo? Dirección Nacional de Derecho de Autor (fecha cierta), Escribanía (depósito del material), Consejo o Colegio Profesional (la custodia por 3 años indefinidamente) → Alteración de una obra. (Desfiguraciones, alteraciones, cambios) El profesional tiene derecho a borrar su firma, exigir indemnización si un comitente utilizó indebidamente documentación. Comitente propiedad de la obra material → Arquitectos dueños de la propiedad intelectual Quien adquiere un proyecto debe ejecutarlo UNA sola vez, salvo que esté establecido en contrato. Vender dos veces un mismo proyecto no es ético ADJUDICACIÓN DE OBRAS intelectuales - Trato directo (contrato al profesional) - Concurso (oposición de méritos, selección) → Figuras: promotor (comitente o no), asesor (a los participantes de puntos poco claros de las bases), jurado (fallo inapelable), concurrente (concursante, puede ser adjudicatario o ganador) → Tipos: abiertos / cerrados, nacional / internacional, sobre mejor anteproyecto o proyecto a ejecutar / sobre mejor obra ejecutada → Bases: a) Reglamento del concurso. (1-llamado 2-carácter 3-participantes 4-asesoría 5-jurado 6-presentación de trabajos 7-premios) b) Consideraciones generales. c) Consideraciones particulares. DIRECCIÓN DE OBRA: controlar que se interprete la documentación técnica, revisión y certificación de los pagos de la obra en ejecución. En provincia, detalles de obra dentro de la dirección de la obra, dif con Nación Dirección y proyecto es 1. Servicio profesional independiente y unipersonal; 2. Director de obra representa al comitente en la obra; 3. Interpreta el lenguaje escrito de un plano para el estricto control de la materialización de un proyecto. 4. Revisión y extensión de los certificados correspondientes a pagos de la obra 2) En caso unipersonales el comitente encarga al D.O que la administre, además de dirigirla 3) = que 2 pero en provincia 4) Controla y certifica lo que hizo, raro pero legal 5) El D.O. delega funciones pero no responsabilidades. La responsabilidad del sobrestante cae sobre el D.O.  6) = D.O en públicas FUNCIONES TÉCNICAS EN LA EMPRESA CONSTRUCTORA 1. Organización: planificación de la obra. 2. Conducción / jefatura de obra: lleva a cabo la planificación. (No tiene que ser un profesional, ej obras chicas son los capataces) 3. Vigilancia de obra: → Verifica especificaciones del contrato → Función incluida en la conducción /jefatura → Excepcionalmente la hace el director de obra (superintendencia de obra) 4. Policia de obra: → Función de la conducción → Custodia materiales y herramientas → Ejerce vigilancia en obras por contratos separados → Controla la convivencia y buena conducta. 5. Representante técnico: PROFESIONAL → Asume responsabilidad en nombre del constructor. → Ejerce conducción → Actúa ante organismos públicos/privados Comunicaciones entre D.O y empresa a través de libro de ordenes de servicio Comunicaciones entre empresa y D.O a través de libro de notas de pedido Acta de inicio de obra Parte diario de obra Acta de finalización de obra NUEVOS ROLES PROFESIONALES Gerenciamiento: Obras muy complejas en donde los costos puede ser un tema muy variable Consultoría: Consejos, opiniones, conocimientos. T3a- DERECHOS REALES → Son poderes que se tienen respecto de las cosas. Bien: Utilidad, beneficio, riqueza, caudal. ̈Los bienes materiales se llaman cosas ̈. Cosa: Todo lo que tiene entidad. Objeto material susceptible de tener algún valor. Patrimonio: conjunto de cosas. Bienes propios adquiridos por cualquier título. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. Tiene un derecho patrimonial, es el conjunto de derechos que comprenden cosas o bienes susceptibles de apreciación, deduciendo las cargas que los gravan. Derechos personales: relación entre personas, a través de un vínculo jurídico. (deuda) Derechos reales: derecho que una persona tiene sobre una cosa bien. Derecho intelectuales: sobre bienes inmateriales (propiedad intelectual) Clasificación de las cosas o bienes : Fungibles: cuando pueden suplantarse unas por otras similares de la misma calidad y cantidad.. / NO fungible Consumible: las que concluyen con el primer uso (fósforos) / NO consumibles (mobiliario) Divisibles: las que pueden ser particionadas en porciones reales / Indivisibles cuya división convierte en antieconómico su uso y su aprovechamiento. Principales: las que existen para ellas y por ellas / Accesorias: las que dependen de otras cosas o adheridas a cosas Dentro del comercio: las que cuya enajenación no está prohibida por la ley / Fuera del comercio Mueble: pueden desplazarse por sí mismas o por una fuerza externa" (escritorio, animales domésticos) Inmueble: por su naturaleza el suelo, las cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre" Adherido al suelo No registrables: No requieren inscripción en registros públicos Registrable: Dada su importancia económica y social y por hallarse dentro del comercio, deben estar inscriptos en registros públicos. *La registrabilidad tiene que ver con una actividad del Estado que decide que un determinado bien debe ser registrable. El Estado le da una importancia económica, otra importancia. Ej: una nave, un auto. El auto debe figurar en un registro público. Una obra de arquitectura puede terminar siendo un bien registrable. Asegurar paz social y garantizar el derecho de propiedad. PROPIEDAD:Conjunto de intereses que puede poseer una persona fuera de sí mismo. Los inmuebles se subdividen en cuanto a su propiedad: Bienes de dominio PÚBLICO del Estado: En poder del Estado (Nacional, Provincial, Municipal). Son bienes de dominio público estatal, destinados al uso y goce de toda la ciudadanía, con características de inalienables, de uso gratuito (aunque pueda cobrarse pequeños montos con fines conservatorios) e imprescriptibles: Los bienes públicos del Estado pueden ser desafectados e ingresar al dominio privado, por decisión del Poder Legislativo o del Poder Administrador. Ej: mar territorial, aguas interiores, bahías, golfos, puertos ancladeros, playas marítimas, ríos, arroyos,  lagos, lagunas navegables, islas formadas en el mar territorial, espacio aéreo suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación, calles, plazas, canales, puentes y cualquier otra obra pública construida para la utilidad o comodidad común, documentos oficiales del Estado, ruinas y yacimientos arqueológicos y paleontológicos. Bienes de dominio PRIVADO del Estado: pertenecen al Estado Nacional, Provincial o Municipal, sin perjuicio de lo dispuesto en leyes especiales. Ej: inmuebles que carecen de dueño, minas de oro, plata, cobre, piedras preciosas, sustancias fósiles, los lagos no navegables que carecen de dueño, cosas muebles de dueño desconocido que no sean abandonadas (excepto tesoros), los bienes adquiridos por el Estado Nacional, Provincial o Municipal. Posesión: cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no. (soy dueño) Tenencia: cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor. Reconoce que la cosa es ajena. (soy inquilino) → Servidor de la posesión: cuando utiliza la cosa ajena en virtud de una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad. (habitación de hotel) DERECHO REAL → Vínculo jurídico consistente en el derecho (de contenido patrimonial / susceptible a valor económico) que una persona (sujeto activo del derecho) ejerce respecto de una cosa (objeto), haciéndolo de manera directa e inmediata. Poder que una persona ejerce sobre una cosa. Es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia. Sobre todo el objeto o parte del objeto.(CCyC) Establecida por ley, es nula su modificación Enumeración: (orden de importancia) 1. Dominio (de propiedad) 8. Usufructo 2. Condominio (de propiedad) 9. Uso 3. Propiedad horizontal (de propiedad) 10. Habitación 4. Conjuntos inmobiliarios (de propiedad) 11. Servidumbre 5. Tiempo compartido (uso que reconoce la propiedad en otro) 12. Hipoteca 6. Cementerios (uso que reconoce la propiedad en otro) 13. Anticresis 7. Superficie (uso que reconoce la propiedad en otro) 14. Prenda 1. DOMINIO: derecho real que otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa. → Facultades del titular de dominio: poseer, hacer uso, alquilarla, hipotecarla, servidumbre, etc.  → Caracteres fundamentales: Puede ser: Perfecto: cuando es absoluto (ante todo el mundo), exclusivo (mio solo) y perpetuo (para siempre). No está gravada con ningún derecho real hacia otras personas, ej hipotecada, prendada etc. Imperfecto: No cumple con algunas de las características anteriores. Si posee condición o plazo resolutorios, o si se halla gravado respecto de terceros. - revocable:(sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió) - desmembrado: (sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo grava, ej hipoteca) - fiduciario: (sujeto a ser entregado a un tercero). → Extensión del dominio: comprende los objetos que forman un todo con ella o con sus accesorios. El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo. Excepto bienes del Estado. Las construcciones, siembras o plantaciones en el inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto en propiedad horizontal y superficie. FORMAS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO: la apropiación, la transformación, la accesión, tradición, percepción de frutos, la sucesión, y la prescripción. 2. CONDOMINIO: derecho real sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que corresponde a cada uno por una parte indivisa (no material, ej auto). Las partes se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción. (CCyC) → Facultades de los condóminos: sobre su parte indivisa, se tiene que resguardar el interés de todos. Para conservar la cosa, cada condominio debe pagar los gastos de conservación y reparación. La cosa común puede ser puesta bajo administración. (ej campo hectareas) → Tipos: Sin indivisión forzosa: cualquier copropietario puede pedir la partición en cualquier momento, sin que la cosa se desnaturalice. Con indivisión forzosa: Elementos que jamás se parten, dura para siempre - Temporaria: los condominios pueden suspender la partición por un plazo que no exceda los 10 años. - Perdurable: cuando el condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios al uso común. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condominios puede pedir la división. (Ejemplo medianeras) 3. USUFRUCTO: derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia. Ante la duda se presume el usufructo gratuito/oneroso. - El usufructo es intransmisible por causa de muerte - No puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo. → Objeto: - Puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de los siguientes objetos: - una cosa no fungible; - un derecho, sólo en los casos en que la ley lo prevé;  - una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; - el todo o una parte indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario. → Existen dos tipos de usufructo: - PERFECTO: que consiste en el uso y goce de una cosa sin alterar su sustancia. - IMPERFECTO: hace referencia a cosas que serían inútiles para el usufructuario que no las consumiese o cambiara de estado. → Modos de constitución: 1. La transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad. 2. La transmisión de la nuda propiedad con reserva del uso y goce. 3. Transmisión de la nuda propiedad a una persona y el uso y goce a otra. → Duración: - Plazo prefijado - Toda la vida del usufructuario (vitalicio, dueño de una casa se la dona a sus hijos pero luego de fallecer va a sus hijos) - 50 años si este es persona jurídica → El usufructo puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargos. → El usufructuario puede transmitir su derecho pero es su vida la que marca la duración del usufructo. → El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero mantenimiento. → El usufructuario debe pagar impuestos, tasas, contribuciones y expensas. → No están a su cargo las mejoras por vetustez o caso fortuito. → El propietario puede exigir que realice mejoras. → Extinción - Por la muerte del usufructuario si es vitalicio y no se pactó un plazo. - Por la extinción de la persona jurídica usufructuaria. - El no uso por persona alguna durante 10 años. - El uso abusivo y la alteración de la sustancia. 4. USO: derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar sus sustancia. (similar a usufructo pero sólo puede constituirse a favor de persona humana.) Los frutos no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de estos se limita a las necesidades del usuario y familia. 5.HABITACIÓN: derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de una persona humana. → Intransmisible: no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte. No es ejecutable por los acreedores. El habitador está a cargo de contribuciones y reparaciones a prorrata de la parte de la casa. 6.HIPOTECA: derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado. Pueden constituir hipoteca los titulares de derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie. GARANTÍA QUE RECAE SOBRE UN INMUEBLE para el RESPALDO DEL COBRO DE UNA DEUDA. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición. 7. PRENDA: derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o créditos instrumentados. Se diferencia de la hipoteca, en que se prenda un bien mueble → Simple: se entrega una cosa en garantía de un crédito. → Con registro (sin desplazamiento): se establecen sobre cosas que posean título registral. Ej. Auto. No se otorga el auto. 8. ANTICRESIS: derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se entrega a quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una deuda. Derecho real de garantía en el cual el deudor pone en manos del acreedor una cosa, para que este lo explote y perciba los frutos. → El tiempo de la anticresis no puede pasar los 10 años para cosas inmuebles, y 5 años para cosas muebles registrables 9. SERVIDUMBRE: derecho real que se establece entre dos inmuebles, y que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La servidumbre puede tener como objeto la totalidad o una parte material del inmueble ajeno. Puede constituirse servidumbre onerosa o gratuita. En caso de duda se presume onerosa. La servidumbre es intransmisible. Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos. Ej. tengo un terreno que da sobre la ruta, y permito al dueño del terreno de atrás como sirviente yo, pasar por mi terreno para pasar. Servidumbre personal → Puede ser: Personal: se constituyen en utilidad de una persona humana o jurídica es la dominante y que finalizan con ella. Nunca una persona es sirviente. es intransmisible. Reales: vincula dos inmuebles independientemente, hay derecho de una heredad dominante sobre la heredad sirviente, para utilidad de la primera. (se presume perpetua) Principales: cuando es única respecto del objeto sobre el cual se establece. Accesorias: cuando una servidumbre principal requiere de ellas para el mantenimiento de la primera. Forzosa: cuando debe realizarse de forma obligatoria. Ej inmueble que no esten comunicados a la via publica Voluntaria: las que pueden pactar libremente. Positiva: cuando la carga real consiste en soportar su ejercicio. Negativa: cuando la carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título. Continuas: cuando no requiere la presencia de personas humanas que realicen de forma actual un hecho. Ej aeroducto Discontinuas: cuando requiere la presencia de personas para ser ejercida. Ej de paso Aparentes: las que se manifiestan por signos materiales observables. Visibles. Ej ver electroducto  No aparentes: las que no se manifiestan por ningún signo observable. No visible. Ej gasoducto Divisibles: las que designan hechos susceptibles de división. Ej explotación o extracción de materiales. Sujeto a un límite Indivisible: las cuales se acota o demarca el sitio donde se ejercen sin que exista restricción para su realización Legal: la que se determina por la ley. Administrativa: las que se imponen por acto administrativo, por el estado o persona de Derecho Público. Ej servidumbre de paso como en la ciudad cuando un terreno otorga al estado esa vía → Extinción - Por nulidad, resolución o rescisión. - Por vencimiento del plazo o condición. - Por imposibilidad de uso. - Por renuncia. - Por confusión. - Por expropiación. - Por la desaparición de toda utilidad. - Por el no uso. - Por la muerte en el caso de la persona humana o plazo cumplido. - Por extinción de la persona jurídica, o si no se pactó un plazo, a los 50 años desde su constitución. ACCIONES POSESORIAS → Defienden la posesión y la tenencia. Las acciones posesorias según haya turbación o desempoderamiento tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una relación de poder. (Son: Acción de despojo, defensa extrajudicial o acción de mantener la tenencia o posesión) - Turbación : Cuando de los actos no resulta un exclusión absoluta del poseedor o del tenedor - Desempoderamiento: Cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor. ACCIONES REALES Defienden la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales. Frente al ataque de un derecho real ya constituido. - Reivindicatoria: defiende existencia del derecho real ante desapoderamiento, - Negatoria: ante turbación o molestia - Confesoria: similar a negatoria - Deslinde: falta de certidumbre sobre la existencia de un límite, se investiga antecedentes para demarcar límite. EXTENSIÓN DEL DOMINIO El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo (1. tesoros poder del dueño, 2. tesoro hallado por tercero se comparte con el dueño, 3. yacimientos mineros son del Estado) y al espacio aéreo, en la medida en que su aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales. Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.” FORMAS DE ADQUISICIÓN DEL DOMINIO Apropiación: Aprehensión de cosas muebles sin dueño o abandonadas; los bienes inmuebles nunca carecen de dueño; si este no existe, el bien pasa a manos del Estado. Transformación: Creación de un nuevo objeto valiéndose de otro. Accesión: Una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial. Tradición traslativa: Entrega material de una cosa, hecha por el propietario actual al adquirente de dicha cosa, poseyendo ambos (propietario y adquirente) capacidad para enajenar y adquirir. Percepción de frutos: Una cosa puede generar otra cosa, sin que la primera vea alterada su esencia; el propietario de la primera cosa será además propietario de aquella que se generó. Sucesión: Transmisión de derechos activos y pasivos que componen la herencia de una persona fallecida, a una o más personas supervivientes. Quien recibe la sucesión es el heredero, que pasa a continuar la persona del difunto, en cuanto a la titularidad de los derechos transmitidos. Mediante una declaratoria judicial, pasa el heredero a ser titular de dominio. Prescripción: La prescripción es un medio de adquirir un derecho o de liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo. ej 20 años inmueble sin intención de interrupción del dueño EXTINCIÓN DEL DOMINIO - Por destrucción de la cosa - Por consumo de la cosa - Por colocación de la cosa fuera del comercio (pasa a dominio público del Estado) - Por abandono de la cosa - Por enajenación - Por transmisión judicial La expropiación en virtud de utilidad pública del bien, la sentencia judicial, la restitución de cosa cuya propiedad fue transmitida por título viciado de nulidad. - Por ley - Por alzamiento de animales domésticos INTERDICTOS Son instrumentos legales que prevé el Código Procesal Civil y Comercial de la Nación para repeler una perturbación de la posesión y que buscan como fin lograr una decisión judicial que resguarde los derechos del denunciante. - La decisión del juez no es definitiva. Puede generar posteriores acciones legales. → Clasificación: 1. Adquirir (se ejerce cuando voy a adquirir algo que antes no era mío, pero ahora me corresponde y está ocupado por terceros, para que estos abandonen) 2. Retener (casos donde hay una amenaza de poder quitarme mi dominio, ej metiéndose en un campo pero están interviniendo de mi lado aun no demarcando un nuevo límite) 3. Recobrar (cuando ya se demarco un nuevo límite sobre mi territorio) Requiere informe técnico. 4. Obra nueva (una obra de arquitectura está afectando a un inmueble lindero, afectación material, puede pedir el cese de la obra.) Requiere informe técnico. DENUNCIAS Son recursos legales que se toman ante la certeza de que se puede producir algún daño ante mi persona o bienes, por lo que puedo presentarme ante un juez para que tome medidas en el caso. En tiempo presente y urgente - Daño temido (ordena establecer medidas de seguridad cuando se teme un daño inminente a mis bienes, temor concreto con informe técnico) (ej muro divisorio dañado) - Oposición a reparaciones urgentes (deterioro en propiedad lindera o prop horizontal, si el dueño o el consorcio no prevee arreglar el problema. Se obliga judicialmente la reparación del problema) (Ej quien esté a cargo de la cosa la arregle o me autorice a mi y pedir costos) ENTRAR EN MORADA AJENA “Será reprimido con prisión de seis meses a dos años, si no resultare otro delito más severamente penado, el que entrare en morada o casa de negocio ajena, en sus dependencias o en el recinto habitado por otro, contra la voluntad expresa o presunta de quien tenga derecho a excluirlo” Salvo que sea para evitar un mal mayor. CONSTRUCCIÓN EN SUELO AJENO - Adquisición del dominio por accesión. Por Accesión: Una cosa mueble o inmueble acrece a otra por adherencia natural o artificial. Ejemplo 1. Aluvión (tierras ganadas por retiro del agua o acumulacion de sedimento) 2. Avulsión, cuando el agua lleva tierra o plantas a terrenos vecinos. 3. Construcción, siembra y plantación (la diferencia se da por buena/mala fe) → En suelo propio con materiales ajenos: Si el responsable obró con buena fe podrá adueñarse de lo construido, indemnizando al edificante; si obró con mala fe, el dueño puede exigir demoler la obra, a costa del edificante. Y si desea conservarla, debe abonarla. → En suelo ajena con materiales propios: Lo edificado pasa a ser propiedad del dueño del terreno. Si el responsable del hecho obró con buena fe debe pagar el valor del material, si obró con mala fe debe indemnizar por daños y perjuicios. INVASIÓN DEL INMUEBLE COLINDANTE - INVASIÓN PARCIAL Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida la invasión. El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no se indemniza, puede ser obligado a demoler lo construido. Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, este puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.” EXPROPIACIÓN La propiedad es inviolable y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada...” La utilidad pública debe declararse/decretarse y así explicar los motivos. Se puede expropiar el subsuelo sin expropiar el suelo. El valor máximo se incrementa en un 10%. Se abona valor del objetivo del bien, consecuencias directas o inmediatas. Abandono de la expropiacion: se tendra por abandonada si el expropiante no promueve el juicio dentro de los plazos legales de la vigencia de ley. Retrocesion: Se produce si el bien se le diere un destino diferente al previsto en la ley o no se le da el uso en 2 años, se puede exigir que devuelvan el inmueble, pero restituir el dinero. → Sujeto expropiante: - Estado (Nacional, Provincial o Municipal); - Entes autárquicos nacionales; - Empresas del Estado debidamente facultadas; - Personales reales o ideales, siempre que la Ley o un acto administrativo conforme a la ley lo autorice INDEMNIZACIÓN: Declarada la utilidad pública de un bien, el expropiante podrá adquirirlo directamente del propietario dentro de los valores máximos que estimen a ese efecto el Tribunal de Tasaciones de la Nación para los bienes inmuebles, o las oficinas técnicas competentes que en cada caso se designarán, para los bienes que no sean inmuebles. Valor máximo: se incrementa en un %10. Se debe abonar en efectivo, en moneda nacional. Se abona: valor objetivo del bien, los daños que sean una consecuencia directa e inmediata de la expropiación y depreciación monetaria e intereses. EXPROPIACIÓN IRREGULAR: Procede cuando: 1) el Estado toma un bien sin haber indemnizado, 2) si una cosa mueble o inmueble a expropiarse resulte indisponible por evidente dificultad o impedimento para disponer de ella en condiciones normales, 3) Si el Estado imponga al derecho del titular de un bien o cosa una indebida restricción o limitación, que importen una lesión a su derecho de propiedad. (Si se tratase de la expropiación parcial de un inmueble y la parte que quedase sin expropiar fuere inadecuada para un uso o explotación racional, el expropiado podrá exigir la expropiación de la totalidad del inmueble). OCUPACIÓN TEMPORÁNEA: Se da si por razones de utilidad pública fuese necesario el uso transitorio de un bien o cosa determinados, mueble o inmueble, o de una universalidad determinada de ellos. La necesidad debe ser anormal, urgente, imperiosa, o súbita; apareja indemnización. T3b- DERECHOS REALES Propiedad horizontal: es el derecho real autónomo que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes establecidas en la norma de un edificio. Es un contrato de adhesión, se presume conocido por todos los propietarios aunque no lo hayan visto. Por esto siempre se debe pedir una copia del reglamento. Tiene cláusulas: - Estatutarias - determinan los metros de cada unidad funcional, las expensas, la numeración de las partes comunes, el consorcio, su función, el administrador y la asamblea.- Reglamentarias - consejo de propietarios, subconsorcio, relaciones de vecindad por el cual se realiza un reglamento interno para las cuestiones de convivencia, de valor legal. Unidad funcional: Denominación de los departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede ser una o más unidades complementarias destinadas a servirla. (guardacoches o bauleras) 1- Salida directa o indirecta a la vía pública 2- Autonomía funcional Inmueble afectado a la propiedad horizontal: - Cosas y partes propias: Unidad funcional, las cosas y partes que están comprendidas dentro de esta, como tabiques internos no portantes, puertas, ventanas, artefactos y revestimientos. - Cosas y partes comunes: aquellas que son comunes a todas o algunas unidades funcionales. Palier, hall, pasillos, terrazas, la vivienda del encargado, y más. (al 100%). Los balcones son partes comunes de uso exclusivo. No se puede cambiar su morfología. Las cosas y partes cuyo uso no esté determinado, se consideran comunes. Ningún propietario puede alegar derecho exclusivo. Cada propietario puede usar las partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar los derechos de otros propietarios. Figuras del régimen de la PH 1. Copropietario: Ejercer dominio sobre su unidad funcional. Utiliza partes comunes. Conservar, atender y reparar su propia unidad funcional y partes comunes. No altera la forma del edificio ni su destino. 2. Consorcio: es el conjunto de propietarios de las unidades funcionales, estos constituyen la persona jurídica consorcio. 3. Administrador: es el representante humana o jurídico legal del consorcio con el carácter de mandatario. Supervisa el estado del edificio, maneja fondos del consorcio, convoca asambleas, contrata y capacita persona, cobra expensas. Puede cobrar honorarios. Custodiar documentación del inmueble 4. Consejo de administración: puede no existir, hace el control de la administración. Convoca asambleas, redacta la orden del día, ejerce la administración de consorcio si está ausente. 5. Personal laboral: depende del consorcio y debe ocuparse de mantener en perfecto estado de conservación e higiene de las partes comunes del edificio. Reglamento de PH: Instrumento que regula la vida en el inmueble sujeto al régimen legal. Es una escritura pública que se inscribirá en el registro de la propiedad horizontal. El reglamento de PH es distinto al reglamento interno, este ordena el uso y goce de las partes comunes por parte de los consorcistas (horarios, seguridad, etc.). Contenidos básicos: designación del administrador, el uso de partes comunes, convocatoria a asambleas, destino de las unidades funcionales, forma y proporción de la contribución a expensas. Modificaciones: según el caso que sea, puede modificarse por resolución de los propietarios, mediante una mayoría de 2/3 de la totalidad de los propietarios. Asamblea: máximo organismo del consorcio y consiste en la reunión de copropietarios. Función: resolver cuestiones atribuidas por ley o por reglamento, cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios, el nombramiento o despido de personal, y atribuciones del administrador o consejo. Autoridad: presidente. (ordena deliberación) Convocatoria: con la transcripción del orden del día, puede autoconvocarse. Las decisiones que se adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea. Orden del día: temario sobre el cual debatir. Requisito de validez de la asamblea. Tipos de asamblea: ordinarias (las que se hacen anualmente) / extraordinarias (las que son propuestas o pedidas, urgente). Nulidad de asamblea: El derecho a promover acción judicial de nulidad caduca a los 30 días contados desde la fecha de la asamblea. Decisiones: se adoptan por mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios. Asamblea judicial: si el administrador o el consejo omite convocar a asamblea, el 10% de los propietarios totales podrán solicitar al juez la convocatoria de una asamblea judicial. El juez fija una audiencia que convoque a los propietarios. Esta puede ser resuelta con mayoría simple de presentes. Si no se llega a una decisión, decide el juez. Este puede regularizar la situación del consorcio con medidas cautelares. Quórum: Cantidad de personas mínimas para deliberar Mayoría: Cantidad de votos necesarios para aprobar una decisión (número de unidades + partes proporcionales indivisas de las unidades) Mayorías establecidas por el CCyC: - Unanimidad: requerida para mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes que modifiquen de manera sustancial. - Mayoría que represente más de la mitad del valor del edificio: requerida en caso de grave deterioro o destrucción. - Mayoría de dos tercios: requerida para la modificación del reglamento. - Mayoría de los propietarios: requerida para la realización de mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes. - Mayoría de presentes: necesaria para resoluciones por asamblea judicial. Expensas: Conjunto de gastos que demanda la reparación y la limpieza de las partes y bienes comunes del edificio, que son indispensables. Están a cargo de cada propietario, y corresponden en proporción del valor del piso o departamento. Son mensuales según los gastos aprobados en asamblea. Clasificación: Por su formación se originan expensas por gastos fijos y de mantenimiento del edificio, etc. Se clasifican en : 1) Ordinarias: por gastos fijos y mantenimiento del edificio. (inquilino) 2) Extraordinarias: todo tipo de gasto que no es fijo ni de mantenimiento. (propietario) Formación: 1) Gastos fijos 2) Gastos de mantenimiento Imposibilidad de pago: los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa. Ante la falta de pago trae aparejado el reclamo judicial por parte del consorcio, mediante el juicio ejecutivo por expensas. La unidad funcional puede llegar a ser subastada. El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios. Reparaciones urgentes: cualquier propietario en ausencia del administrador y del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios. Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario. Modificaciones en cosas y partes comunes: pueden ser solicitadas por un propietario, un conjunto de propietarios o todo el consorcio. Mejoras: tareas de reparación o modificación con el fin de un mejor uso del inmueble. Obras nuevas: obras que modifiquen la morfología original del inmueble. - Si las tareas NO gravitan o modifican estructuralmente el inmueble (cambio morfológico del hall) → Requieren MAYORÍA de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado.  - Si las tareas gravitan o modifican estructuralmente el inmueble (techar la unidad funcional del último piso) → Requieren UNANIMIDAD del Consorcio, previo informe técnico de un profesional autorizado. Irregularidades - Molestias a vecinos: penalidad acción legal, ocupante no propietario podrá ser desalojado. - Obras sin autorización: Afecten o no a partes comunes, el o los infractores serán responsabilizados. - Daños a unidades funcionales (Generado por parte común: se responsabiliza al CONSORCIO, Generado por parte privativa: se responsabiliza al PROPIETARIO) Obligación a conservar - Estructura física del inmueble - Conservación y reparación del piso o departamento - Servicio de mantenimiento y asistencia técnica (ascensores, montacargas, escaleras mecánicas, rampas móviles y guarda mecanizada de vehículos), seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros “Si de una parte de un edificio cae una cosa, los dueños de dicha parte responden solidariamente por el daño que cause. Solo se libera quien demuestre que no participó en su producción.” Extinción de la propiedad horizontal: 1. CONFUSIÓN: si una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las unidades funcionales de un inmueble. Puede desafectar el inmueble del régimen legal o bien queda virtualmente paralizado. 2. DESAFECTACIÓN: de la sujeción a la Propiedad Horizontal, por decisión unánime del consorcio o por resolución judicial. 3. GRAVE DETERIORO O DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO: la asamblea por mayoría puede resolver su demolición y venta del terreno y de los materiales, la reparación o reconstrucción. 4. EXPROPIACIÓN: son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal Subconsorcios: en el caso de edificios de más de una torre, o complejos de varios edificios. Estos tratan asuntos particulares de cada torre, pero con pleno reconocimiento al consorcio de todo el conjunto edilicio Prehorizontalidad: estado jurídico protectorio. Protege a todos aquellos contratantes que suscribieron contratos anteriores al derecho de propiedad horizontal. El vendedor debe contratar un seguro a favor del adquirente para el riesgo del fracaso de la operación. Excepción del seguro ej dominio privado del Estado Conjuntos inmobiliarios: clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino, que contemplan usos mixtos. Los propietarios están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y funcionamiento del conjunto inmobiliario Elementos característicos: el cerramiento, las partes comunes y privativas, el estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes comunes, la entidad de persona jurídica que agrupa a los propietarios, el reglamento, etc. Cosas y partes necesariamente comunes: partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes  Cosas y partes privativas: deben reunir los requisitos e independencia funcional según su destino. Salida a la vía pública por vía directa o indirecta. Facultades y obligaciones del propietario: surgen del reglamento del conjunto inmobiliario. Localización y límites perimetrales: depende de lo que dispongan las normas del lugar pueden materializarse mediante cerramientos en función de aspectos urbanísticos y de seguridad. Cementerios privados: Inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos. Se inscribe dentro del Registro de la Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. Desde su habilitación no se puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía. Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por: a) créditos provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros; b) expensas, tasas, impuestos y contribuciones correspondientes a aquéllas. Reglamento de administración y uso: 1. Descripción del inmueble 2. Disposiciones de orden para facilitar a los titulares el ejercicio de sus facultades. 3. Fijación y forma de pago por administración y mantenimiento. 4. Normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados. 5. Pautas sobre la construcción de sepulcros 6. Disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas. 7. Normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes. 8. Constitución y funcionamiento de los órganos de administración. Administrador: está obligado a llevar registro de inhumaciones con los datos de la persona inhumada, y un registro de titulares de los derechos de sepultura. Titular del derecho de sepultura: FACULTADES: 1. Inhumar en la parcela 2. Construir sepulcros - Acceder al cementerio en los horarios indicados 3. Utilizar los oratorios y lugares comunes DEBERES: 1. Mantener decoro, sobriedad y respeto al lugar y otros 2. Pagar la cuota de servicio de mantenimiento y funcionamiento 3. Abonar los impuestos, tasas y contribuciones 4. Respetar las disposiciones y reglamentos de salud pública y policía mortuoria Tiempo compartido: Bienes en donde los titulares están afectados a su uso periódico y por turnos, para hospedaje, alojamiento, comercio, turismo, y para brindar las prestaciones compatibles con su destino. Cuando se trata de inmuebles debe formalizarse por escritura pública. El instrumento de afectación de un tiempo compartido debe ser otorgado por el titular del dominio. En el supuesto en que dicho titular no coincida con la persona del emprendedor, éste debe comparecer a prestar su consentimiento a la afectación instrumentada. Los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones Emprendedor: a) establecer el régimen de utilización y administración de las cosas y servicios que forman parte del tiempo compartido y controlar el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador;  b) habilitar un Registro de Titulares; c) garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios, en la oportunidad y condiciones comprometidas; d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas. Deberes de los usuarios del tiempo compartido: a) ejercer su derecho conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos que les corresponden; b) responder por los daños a la unidad, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos, sus acompañantes o las personas que ellos autorizan, si tales daños no son ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo; c) comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los procedimientos establecidos en el reglamento de uso; d) abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del sistema y del fondo de reserva, así como todo gasto que pueda serle imputado particularmente. Superficie: Derecho real temporario que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir. Puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte determinada. Se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por vivos o por causa de muerte. En este derecho real se tiene dos partes: el propietario del terreno y el superficiario, que es quien planta o edifica. El propietario debe indemnizar al superficiario, excepto pacto contrario. Plazos Máximos: El derecho de superficie no puede pasar los 70 años en caso de construcciones, y 50 años en caso de plantaciones. Extinción puede ser por renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante 10 años para construir, y 5 años para plantar o forestar. La propiedad superficiaria no se extingue a caso que se pacte lo contrario, o por la destrucción de lo construido, plantado o forestado. Al momento de la extinción el propietario del suelo hace suyo lo construido, libre de los derechos del superficiario. T4- CONTRATOS Convención simple: acuerdo sencillo que se puede celebrar entre ambas partes y su incumplimiento no es judiciable. Convención jurídica: acuerdo jurídico que puede ser llevado a juicio porque de él dependen otras circunstancias. Ej dos instituciones dejan entrar alumnos sin rendir examen Contratos: Acto jurídico bilateral mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales / derechos y obligaciones. Judiciables y acuerdo con contenido patrimonial. Contratos preliminares: Deben contener el acuerdo sobre los elementos esenciales particulares que identifiquen el contrato futuro definitivo. Las partes pueden pactar la obligación de celebrar un contrato futuro. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres. Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oficio cuando se afecta, de modo manifiesto, el orden público. Elementos de contratos esenciales: 1. Consentimiento - Armonía entre oferta y aceptación. 2. Capacidad - La aptitud de las partes para adquirir derechos o contraer obligaciones jurídicas. 3. Objeto - Protagonista del acto jurídico y de contenido patrimonial. Debe ser lícito, posible y determinado o determinable. Conforme a la moral y buenas costumbres. 4. Forma - Como se exterioriza el contrato, sea es escrito o verbal, con presencia de escribano público, escritura del acto, oficial público, o testigos, etc. A menos que haya un impedimento legal hay plena libertad. (compra venta inmobiliaria obligatorio escritura pública) Causa del acto jurídico = causa del contrato La causa es el fin inmediato autorizado por el ordenamiento jurídico que ha sido determinante de la voluntad. Clasificación de los contratos 1. Unilaterales: el sacrificio de una persona no es correspondido con el de otra, como una donación. 2. Bilaterales: obligaciones por ambas partes. Una parte se ofrece a realizar una obra o servicio y la otra parte abona. Hay compromiso para ambas partes. 3. Oneroso: La patrimonialidad se ve modificada para ambas partes, venta de un bien. 4. Gratuito: Una sola parte se obliga y la otra nada hace al respecto, una donación. 5. Conmutativo: La prestación aparece perfectamente determinada. vender un automotor. 6. Aleatorio: El objeto o su cumplimiento depende de una circunstancia incierta. por ejemplo los contratos por apuestas. 7. Formales: libertad de formas, las partes eligen las que crean convenientes. Escrito. 8. No formales: cuando no necesitan cumplir con formas legales para ser celebrados. 9. De adhesión: cuando una de las partes no participa de la redacción pero adhiere a las cláusulas generales, como en P.H. Una de las partes reúne condiciones. Ej: Al contratar un servicio de teléfono yo decido si adhiero 10. De libre discusión: las partes pactan libremente las cláusulas. Discuten cómo llevar a cabo el contrato. 11. Consensuales: queda concluida por el mutuo consentimiento de las partes, es decir, un contrato de obra material 12. Reales: queda concluida por la entrega de la cosa, es decir, la compra venta Contratos Típicos: (nominados) contrato de compra-venta, fideicomiso, contrato de obra. Todas las características están previstas en ley. Contratos Atípicos: (innominados) no posee características previstas en ley Ejemplo: Los contratos de construcción podría decirse que es de libre discusión, pero en realidad es más bien de adhesión porque nosotros somos los que más sabemos como hacer nuestra tarea, aunque podría llegar a discutir una parte del contrato, por ejemplo en la forma de financiación. Medios probatorios de la existencia del contrato: Pueden ser probados por todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción según las reglas de la sana crítica y con arreglo a lo que disponen las leyes procesales. Medios de prueba posibles:  - Instrumentos públicos: capaces de proporcionar la plena prueba. Pueden ser las escrituras públicas. - Instrumentos privados: papeles privados o particulares firmados o no firmados. - Confesión de partes judiciales o extrajudiciales: una declaración de lo que sabe (existió contrato) - Presunciones legales o judiciales: se presume la existencia de un contrato por ciertos actos. - Testigos les conta de testigo personal, no terceros - Juramento judicial Efecto de los contratos: Sólo tiene efecto entre las partes contratantes, no lo tiene con terceros, a caso que esté previsto por la ley. Salvo deuda que se hereda. Se considera parte del contrato a quien lo otorga a nombre propio, quien es representado por un otorgante, o quien manifiesta la voluntad contractual. Suspensión del cumplimiento: Se puede suspender su propio cumplimiento si sus derechos sufriese una grave amenaza de daño porque el otro no puede cumplir o solverlo. La suspensión queda sin efecto cuando la otra parte cumple. Extinción de los contratos: Normal: Cumplimento de obligaciones asumidas; (construyo la obra y el comitente me paga) Vencimiento del plazo de vigencia. (arrendamientos) Anormal Declaración unilateral Rescisión Unilateral: dejar de cumplir con una obligación; la otra parte puede reclamar y ser indemnizada. (una parte ya no cumple) Resolución: facultad de extinguir el acuerdo ante incumplimiento de la otra parte. La resolución puede ser total o parcial (si se opta por una, no puede luego pedir la otra). (una parte no cumple, pero la otra si cumplidora la puede extinguir el contrato) Revocación: válido en contratos unilaterales (ej: dejar sin efecto el mandato dado a un tercero, contratar a alguien que realice actos jurídicos en mi nombre, cuando se lo revoco, se acaba). Declaración bilateral Rescisión bilateral: mutuo acuerdo de dejar sin efecto el contrato o una obligación por ambas partes. Ej: una obra queda por la mitad. Nulidad ○ Nulidad: sanción que declara nulo un acto jurídico. (por llegar a la justicia se lo sanciona, ej una cláusula no sincera, incapacidad de una parte fue oculta) Cláusula resolutoria (pacto comisorio): si una de las partes deja de cumplir con aquello que se obligó, la otra considera resuelto el contrato a su favor. Puede ser expresa, las partes expresan los supuestos incumplimientos de ambos, o implícita, funciona si no se pone en marcha la expresa. - Expresa: se pactan los supuestos para exigir resolución. Incumplimientos genéricos o debidamente identificados. Plazo para subsanar incumplimiento (48/72hs por ejemplo) - Implícita: cláusula implícita y queda sujeta al CCy C. (no menos de 15 días) Cláusula penal: es el reaseguro del cumplimiento de una obligación, y que consiste en una aplicación de una pena o multa en caso de retardar o de no ejecutar la obligación asumida. Tasación del incumplimiento.  Límites de la autonomía de la voluntad: Los contratos son el reflejo de la autonomía de la voluntad, se trata de un acto puramente personal. Los límites son: 1. El abuso de derecho - cuando uno va en contra de los fines del ordenamiento jurídico o cuando excede los límites impuestos de la buena fe, y las buenas costumbres. 2. La lesión - cuando una de las partes explotando la necesidad, ligereza e inexperiencia de la otra, obtiene una ventaja patrimonial desproporcionada y sin justificación. 3. La teoría de la imprevisión - cuando no se puede prever, se puede demandar la resolución del contrato. Cuando hay una gran dificultad de cumplimiento. Por cumplimiento excesivamente oneroso o por caso fortuito. Por fuerza mayor 4. Suspensión del cumplimiento - cuando aparece una amenaza demostrable. Se puede reanudar en cuanto sea seguro el cumplimiento. 5. Frustración de la finalidad - Cuando se produce un cambio drástico en el esquema de cumplimiento contractual, la parte perjudicada puede reclamar resuelto el contrato. Contrato de obra o de servicios: cuando una persona, según el caso el contratista o el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribución. El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la intención de beneficiar - Contrato de obra: cuando se promete un resultado eficaz - Contrato de servicio: cuando la actividad que se realiza es independiente de su eficacia Partes del contrato profesional: 1. Comitente - quien encarga la obra material e intelectual. 2. Profesional - realizador de obra intelectual (vínculo contractual con comitente - CONTRATO PROFESIONAL y vínculo de subordinación profesional con empresa) 3. Empresa - realizador de la obra material. (vínculo contractual con comitente - CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN) Contratos conexos: cumplimiento de un contrato que dependen de otros contratos. T5- CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN OBLIGACIONES DEL CONTRATISTA Y DEL PRESTADOR CCyC A) Ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad desarrollada. B) Informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida. C) Proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o resulte de los usos. D) Usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle inmediatamente en caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer. E) Ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente corresponda según su índole. OBLIGACIONES DEL COMITENTE CCyC A) Pagar la retribución. B) Proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra o del servicio. C) Recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el art 1256. CONTENIDO DEL CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN 2 PARTES DEL CONTRATO: Índice o Contrata →se consignan las generalidades de las obligaciones del contrato. (nombres de las partes, direcciones, objeto general, etc) Pliego de condiciones → documentación para ejecutar la obra, documentación gráfica y escrita. Tiene cláusulas generales que refieren a todas las tareas necesarias para cumplir con el contrato, y las específicas, que indican cómo ejecutar los trabajos de cada rubro y calidad de los materiales. ○ Cláusulas generales: Disposiciones sobre cuestiones generales inherentes al contrato. Indican una mínima previsión necesaria para el normal cumplimiento del contrato. (horario para trabajar, contratación obrero, seguros,etc). Estas tienen mínimo: - Objeto de contrato - Dirección de obras - Ejecución de obras - Condiciones de pago y certificación - Trabajos adicionales - Fin del contrato - Disposiciones varias ○ Cláusulas específicas: Disposiciones sobre cuestiones particulares inherentes al objeto del contrato. Forma de ejecutar los trabajos y calidad de los materiales. (cómo debe trabajar cada rubro, documentación gráfica específica, etc). Pueden ser sustituidas por listas de trabajos, cuando son más reducidas. Son recíprocas de las planillas de locales (obras de menor envergadura) Derecho de retención: retener un objeto cuando no se puede cumplir con el contrato. La empresa constructora puede retener la obra. No requiere autorización judicial ni manifestación previa. SISTEMAS JURÍDICOS ECONÓMICOS DE EJECUCIÓN DE OBRAS Unipersonal: un contratista que es persona humana, aquel que pone precio por su propio trabajo. Ej electricista, albañil Pluripersonal: elenco de varios que actúan coordinadamente a fin de una división de trabajo. FORMAS DE CONTRATACIÓN DE OBRAS La contratación de obras puede realizarse por: - Gestión directa del comitente - en ese caso no existe un único contrato de construcción sino que tantos como empresas unipersonales y operarios existan. La administración la hace el comitente o la encarga al D.O a través del mandato. - Gestión indirecta del comitente - tiene como actor la empresa pluripersonal que realiza toda la gestión. → Obras ejecutadas con empresas pluripersonales: Se utilizan formas de ejecución de obras de los sistemas jurídicos económicos, que son parte del contrato de construcción y se adecuan a las necesidades de cada comitente. SISTEMAS JURÍDICOS ECONÓMICOS DE EJECUCIÓN DE OBRAS La contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si nada se convino ni surge de los usos, se presume, excepto prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee materiales. 1. Sistema por ajuste alzado → Se basa en el conocimiento de un precio total predeterminado de la obra o rubro. Se debe contar con documentación detallada y perfecta. Exacto cómputo y presupuesto. Se cuenta con un proyecto completo. → Habrá 3 supuestos que determinen las variantes de ajuste alzado: Las alteraciones en el proyecto (+20% o -10%) Los trabajos adicionales (Cambio de materiales por ejemplo) Los trabajos imprevisibles (Casos de fuerza mayor, que no puede seguir la obra sin ellos) → Imprevisible (a cargo del comitente) ≠ Imprevisto (tarea que el contratista se olvidó de presupuestar. A cargo del contratista) → Ajuste alzado riguroso: El precio del contrato no va a variar porque no está previsto que aparezcan los tres supuestos. Si pasara algún supuesto se debería celebrar un contrato nuevo. Si quiero hacer un adicional, lo hago por un contrato aparte, no por el mismo contrato. El contrato madre no se toca. → Ajuste alzado relativo: Permite la aparición de los tres supuestos y permite incrementar el monto del contrato hasta cierto punto. Siempre y cuando el comitente desee hacer esa modificación. En obra pública cuando el comitente dice que necesita que hagan algo más, el contratista tiene que estar preparado, no puede decir que llega hasta ahí porque el contrato dice que debe hacerlo y por lo tanto, le pagarán más por ese trabajo. Incrementos de hasta un 20% y disminuciones de hasta 10%. Inflación: No constituye Ajuste Alzado Relativo En ambos casos se trabaja con lo que sería la cuantificación de cada rubro de obra en función de su porcentual de avance de obra. Se hace la liquidación sobre el porcentual de obra, para que después el director de obra la certifique. El comitente no conoce discriminadamente lo que se gasta en mano de obra, materiales, en gastos generales, etc. Está todo englobado en el precio total de cada rubro. 2. Sistema por a coste y costas (sistema de costo y retribución) → Sistema de costo y retribución. No se cuenta con precios determinados, pero puede poseer una idea de monto global, siendo estimativo , y que puede tomarse como el límite de costo de la obra. → Se conoce cuánto se gasta de material, de seguros, de mano de obra, cuál es el porcentaje de gastos generales y se conoce cuánto se lleva de ganancia o beneficio la empresa constructora. El contratista le  rinde una planilla de gastos al cliente, junto con los comprobantes para respaldar. El beneficio o utilidad es la ganancia del empresario. → Es un sistema apto para trabajar en los casos en los cuales no hay un proyecto completo: tareas de ampliación, reciclaje y todo aquel trabajo que no cuente con una adecuada documentación. No se cuanto va a terminar saliendo el total de la obra. Es utilizado en economías de altos períodos inflacionarios porque permite trabajar día a día. No tiene mecanismo de ajuste porque se liquida al valor del día. 3. Sistema de unidad → Se basa en el establecimiento de una unidad técnica de rubro o tarea a cobrar. La parte más pequeña en la cual se descompone una obra es el rubro. La unidad es la porción técnica de la obra. Este sistema se divide en dos tipos: Unidad simple (Único rubro): Se toma cada rubro y a su vez, se descompone en las unidades técnicas correspondientes (metro lineal, m2,m3) En m2 incluye el gasto del material más mano de obra, gastos generales, ganancias. Los pequeños contratistas, muchas veces suelen pasar un presupuesto en el que te cobran por unidad. Significa que descomponen el rubro y te cobran tanto $ por m2. El contrato finaliza cuando se terminan de hacer los m2 que correspondían, por lo tanto se finaliza la contratación, debido a que cada unidad es como si fuese un contrato por sí mismo. Se termina hasta la unidad que yo quiero. Unidad compleja / medida (Conjunto de rubros): La unidad de medida conformada por la unión de varios rubros distintos que la hace un todo concreto. Como la cotización de un baño de un complejo habitacional o cocina de un edificio de propiedad horizontal, ya que son iguales y se repiten. Te pasan un monto por el cual se construiría la unidad a repetirse. Cuando se termina de construir una unidad, se puede evaluar si se continúa con el resto de las unidades, de acuerdo al producto terminado, o si se cambia de contratista. También se puede determinar la unidad: una unidad puede ser un baño o el departamento de 40 m2 en su totalidad. → *No se puede realizar ninguna modificación de no ser autorizada escrita por el comitente, a menos que la realización de esa tarea sea imprescindible para la correcta resolución de esa obra. → RIESGOS DE LA CONTRATACIÓN: Si los bienes necesarios para la ejecución de obra perecen por fuerza mayor. La muerte del comitente, que no extingue el contrato pero puede complicarlo por imposibilidad o inutilidad. La muerte del contratista o prestador, que extingue el contrato, siendo así el comitente pagará lo realizado y los materiales aprovechables. T6 - GESTIÓN DE OBRAS DE ARQUITECTURA Obra pública: encargada por el Estado. Su gestionamiento se rige por leyes específicas -Ley 13.064 y normas de cada región. El estado puede realizar las obras (gerenciamiento): - Por cuenta propia. - Por contratación directa. - Por contratación indirecta. (licitación) - Por concesión de obra pública. - Por fideicomiso. Obra privada: encargada por particulares → Para aprovechamiento propio (comitente determinado) → Para emprendimientos inmobiliarios (comitente indeterminado). Su gestionamiento se rige por el CCyC y por normas concordantes. Se pueden realizar:  - Por cuenta propia (administración) - Por contratación directa. - Por contratación indirecta (licitación). - Por fideicomiso. ADJUDICACIÓN DE OBRAS se puede dar de dos formas: Trato directo: contratación directa Licitación: ofrece precio por una cosa que es de la calidad que se exige. Concurso de precios para llevar a cabo la construcción. → Figuras de la licitación: promotor (comitente o no), asesor (brinda información a los oferentes de dudas), oferente (el participante, adjudicatario o ganador), repartición (comitente en obra pública el Estado). → Tipos de licitación: abierta, cerrada, nacional, internacional, pública, privada. → Bases: 1. Objeto de llamado (obra, provisión de materiales) 2. Oferentes 3. Pliego de condiciones 4. Consultas 5. Propuestas 6. Momento de adjudicación de la obra 7. Firma del contrato 8. Orden de aplicación de los documentos técnicos 9. Recepción de las propuestas. CONCESIÓN DE OBRA PÚBLICA: Acto administrativo de otorgamiento de un derecho de explotación de bienes y servicios durante un cierto periodo. La concesión puede ser otorgada por una empresa a otra o por el Estado a una compañía privada. Tiene dos modalidades: Peaje: explotación, la obra pasa al estado al recuperarse el precio. (ej autopista) → Contribución que el concesionario exige a los administrados para utilizar las obras Contribución por mejoras: No hay explotación. La obra pasa al Estado al finalizarse. → La pagan los vecinos de la obra por el beneficio o incremento en el valor que adquieren sus propiedades por dicha obra. Debe ser equitativa y razonable y se cobra solo hasta llegar a cubrir el aumento de valor según cada caso particular. - Extinción 1. Rescisión: cuando por causas de fuerza mayor no es posible cumplir con la concesión y sin existir responsabilidad de las partes, estas llegan a un acuerdo y extinguen el contrato. Bilateral 2. Revocación: la concesión de revoca sin indemnización para el concesionario cuando existe violación de una norma legal. 3. Rescate: la Administración revoca la concesión por razones de interés público, pero indemnizando al concesionario. 4. Caducidad de la concesión: la declara el Estado, previa intimación al concesionario ante incumplimientos reiterados del mismo. Posiciones jurídicas de los roles de la construcción: → COMITENTE puede ser:  - Persona jurídica públicas o privadas - Persona humana: Autónomo cuentapropista (no asalariado) → EMPRESA puede ser: - Persona jurídica: públicas o privadas - Persona humana: Autónomo cuentapropista (no asalariado) Inexistencia de empresa pluripersonal Sociedades (Ley 19.550) - Sociales más usuales: - Sociedad Anónima (S.A.) - Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.R.L.) - Sociedades Simples o Libres. "Habrá sociedad si una o más personas en forma organizada (...) se obligan a realizar aportes para aplicarlos a la producción o intercambio de bienes o servicios, participando de los beneficios y soportando las pérdidas...”. (art. 1, Ley 19.550). - Personería jurídica: La otorga el Estado a través del Registro Público de Comercio -en C.A.B.A., la Inspección General de Justicia (IGJ). Requisitos para la constitución de una sociedad: 1. Contrato Constitutivo 2. Inscripción en el Registro Público de Comercio 3. Publicación de edicto 4. Llevar libros rubricados 5. Llevar contabilidad uniforme 6. Estar sometidas a la Ley de Concursos y Quiebras - Las sociedades pueden transformarse, fusionarse o escindirse (de una formarse 2 o más) - Responsabilidad del socio: (personas distinta a la persona de la sociedad): Administración, gobierno, control y fiscalización - Disolución: extinción (principales causas) 1. Por decisión de los socios 2. Por expiración del término por el cual se constituyó 3. Por cumplimiento de la condición a la que se subordinó su existencia 4. Por logro del objeto por el cual se formó, o por la imposibilidad sobreviniente de lograrlo 5. Por la pérdida del capital social 6. Por declaración en quiebra 7. Por fusión 8. Por sanción firme de cancelación de oferta pública o de la cotización de sus acciones - Liquidación: Enajenación del patrimonio social, a cargo del órgano de administración, salvo casos especiales. - Los socios responden frente a los terceros como obligados simplemente mancomunados y por partes iguales salvo que la solidaridad con la sociedad o entre ellos, o una distinta proporción, resulten: de una estipulación expresa respecto de una relación o un conjunto de relaciones. de una estipulación del contrato social.  de las reglas comunes del tipo que manifestaron adoptar y respecto del cual se dejaron de cumplir requisitos sustanciales o formales. - La persona jurídica responde por los daños que causen quienes las dirigen o administran en ejercicio o con ocasión de sus funciones Fideicomiso: Tipo de contrato, no es una sociedad Contrato por el cuál se le encomienda a alguien administrar un patrimonio, convirtiéndose en dueño, se obliga transferirlo a un beneficiario. El fiduciante tiene recursos económicos (inversor), el fiduciario recibe temporalmente el dominio del inmueble (dominio imperfecto), quien realiza tareas y gestiones pendientes a conservación o mejora de ese patrimonio para luego transferirlo al beneficiario. Extinción: ○ Cumplimiento del plazo o condición a que esté sometido ○ Vencimiento del plazo máximo legal (30 años desde su constitución). ○ Revocación del fiduciante si se hubiere reservado expresamente esa facultad; la revocación no tendrá efecto retroactivo. ○ Cualquier otra causal prevista en el contrato Problema Financiero: cómo afrontar los gastos que demande la construcción.Situaciones posibles: Poseer el capital total (dominio total del comitente) Poseer el capital parcial Préstamo (Bancario o particular). Hipoteca. Anticresis. Usufructo Fideicomiso Preventa: posibilidad de lograr liquidez. ○ Problema Económico: cómo mantener ese edificio y el equilibrio entre lo invertido en la obra y su posterior explotación. Consideración Amortización Interés Renta. Proyectos de inversión → emprendimiento inmobiliarios para un comitente indeterminado. Estrategia para construir. Se basan en estudios de mercado, para considerar ciertas pautas (donde emplazar la obra, cantidad de dinero a aportar, plan de ingreso y egresos, saldo sobrante mensual y acumulado Autoconstrucción / Autogestión → Agrupamiento de muchos comitentes sobre la base del bien común llevan a cabo la obra, con ayuda externa, le permite acceder a ese terreno. Con ayuda mutua o políticas oficiales que ayuden a convertirse en dueño de tierra. T7a - RESPONSABILIDADES PROFESIONALES Responsabilidad: Obligación de cumplir por sí o por otro, a consecuencia de delito, de una culpa, o de otro motivo legal, siendo además una obligación moral que resulta para uno, de un asunto determinado, o del posible error en un asunto determinado. Responsabilidad profesional: proyectar y dirigir una obra de larga duración que debe mantenerse en pie, y que no debe proceder en un obrar doloso o culposo. Si este obrar origina daños a terceros se deberán reparar los daños causados con su actuación. (cuantos más cuidados se deba tener, mayor es el grado de responsabilidad que se asume y se debe exigir) Momentos de responsabilidades: - Durante tratativas previas (previo a contratación) - Durante proyecto y dirección de obra - Durante el tiempo que transcurre entre la entrega provisional de la obra y la entrega definitiva - Desde la entrega definitiva en adelante (lapso acotado) Orden de la responsabilidad 1. Civil - obligación que recae sobre una persona de reparar el daño causado, mediante una indemnización o regresando lo dañado a su estado original. Resguarda patrimonio 2. Penal - se genera lesión o riesgo de lesión a un bien jurídicamente protegido. Resguarda la vida 3. Otras - responsabilidad ante organismos administrativos, municipios, consejos y colegios profesionales, y al fisco. Responsabilidad civil: Para demandar debe existir un daño, un incumplimiento de una obligación y una conexidad entre el daño y el incumplimiento. Plazos de prescripción CCyC genérico de 5 años, siempre y cuando no haya un plazo distinto en la legislación. Pre, Contra, Pos y extra 3 años. La responsabilidad pre, contractual y pos se las podría considerarse contractuales porque el incumplimiento del contrato, si se verifica que se produjo, la parte afectada puede reclamar a la otra parte Vicio: Defecto, imperfección, mala calidad o daño físico en las cosas, una anomalía. - Según manifestación (como se presenta) - Aparente u ostensibles: se observa a simple vista, algo que está mal hecho. Ej: azulejo mal colocado. - Ocultos: no se observa a simple vista, surgen tras la entrega de la obra. - Según naturaleza (como se origino) (causas de la ruina) - Vicio de construcción: mala ejecución de trabajos. - Vicio de materiales: uso de materiales defectuosos o no ensayados. - Vicio de suelo: inobservancia de posibles situaciones en un terreno. - Vicio de plano: inobservancia de normas edilicias, errores de mensura de un terreno, mal cálculo estructural, y todo aquel yerro en la ejecución de planos de proyecto. Vicios redhibitorios: defectos que hacen impropia a la cosa para su destino por razones estructurales, o funcionales o que disminuye su utilidad en gran medida. Este se aplica a los supuestos de compraventa. Vicio de naturaleza. ENTRE COMPRADOR Y VENDEDOR (casos de venta de departamentos o edificios a estrenar). Se debe reclamar a quien VENDIÓ. No constructor ej. Ruina: todo deterioro total o parcial que compromete la estabilidad de una cosa y/o su pleno uso. A veces se puede subsanar pero puede ser muy caro. No hace falta que afecte lo estructural. Sino degradada. - Según alcance: - Total: comprende toda la obra - Parcial: Comprende parte de la obra - Según el momento de ocurrencia: - Ruina ya producida: comprende el evento pasado. Algo que ya pasó - Amenaza de ruina: Analiza indicios de que puede producirse. Obras que pueden entrar en ruina - Edificios u obras en inmuebles destinados a larga duración - Comprende a los inmuebles por accesión física destinada a perdurar por largos periodos (estadios, piletas diques, usinas, hornos de panadería, fosas para la venta de nafta, silos etc) Obras que NO pueden entrar en ruina - Construcciones precarias no destinadas a durar en el tiempo - Muebles que no poseen caracteres para ser considerados inmuebles por accesión Causas de la ruina: vicio de construcción, materiales, proyecto o suelo. Dependiendo del grado de entidad.Según CCyC, el constructor es el responsable por todo daño que comprometa la solidez de la obra y la haga impropia. Tiempo para demandar: 10 años desde la aceptación de la obra. (llamado caducidad por ruina) Daño: Menoscabo, detrimento o destrucción de bienes, pérdida patrimonial. Ej. daño en mi bien Perjuicio: Ganancia lícita que deja de obtenerse. Ej. daño en mi vivienda presente, pagar hotel, etc. Deber de prevención del daño: Toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa, de evitar causar daño, adoptar las medidas para evitar la producción del daño y no agravar el daño ya producido. Deber de reparar: La violación del deber de no dañar a otro, o el incumplimiento de una obligación, da lugar a la reparación del daño causado Factores de atribución:  ○ Objetivos: la culpa del agente es irrelevante a los efectos de atribuir responsabilidad; el responsable se libera demostrando la causa ajena, excepto disposición legal en contrario. Si de las circunstancias de la obligación, o de lo convenido por las partes, surge que el deudor debe obtener un resultado determinado, su responsabilidad es objetiva. ○ Subjetivos: situaciones de índole personal, de alguien que haya cometido el daño - Culpa: omisión de la diligencia debida según la naturaleza de la obligación y las circunstancias de las personas, el tiempo y el lugar. - Dolo: intencional en la producción de un daño o con manifiesta indiferencia por los intereses ajenos. La obra se considera aceptada tras la inspección en el acto de su entrega. La recepción hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de que deba responderse por vicios ocultos. Puede acordarse o no establecer un plazo de garantía para que el comitente verifique el funcionamiento de la obra o bien si existen vicios ocultos. Desde la entrega parcial de la obra hasta la entrega definitiva o aceptación de la obra. Lapso fijado libremente por comitente y contratista. T7b - RESPONSABILIDADES CIVILES Aceptación de la obra: se considera aceptada tras la inspección en el acto de su entrega. La recepción hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de que deba responderse por vicios ocultos. No mas vicios aparentes. Plazo de garantía: Puede acordarse (o no) establecer un plazo de garantía para que el comitente verifique el funcionamiento de la obra o bien si existen vicios ocultos entre entrega provisional y la definitiva. Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega: “La destrucción o el deterioro de una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a dar por extinguido el contrato, con los siguientes efectos: A. si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el contratista tiene derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada; B. si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los materiales, no se debe la remuneración pactada aunque el contratista haya advertido oportunamente esa circunstancia al comitente; C. si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o del deterioro de parte importante de la obra, debe la remuneración pactada”. Recepción de la obra: hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de que deba responderse por vicios ocultos. - Provisional: Para que el comitente verifique la obra o compruebe su funcionamiento; la recepción no hace presumir la aceptación. Se inicia un plazo de garantía por vicios ocultos. - Con reservas: Similar a la provisional, aunque dejando expresamente a salvo que deben subsanarse pequeños defectos. vicios aparentes. - Definitiva: Tras la verificación de buen funcionamiento, se considera la obra definitivamente aceptada,